Sentencia Civil 361/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 25, Rec. 863/2024 de 28 de noviembre del 2025

PRIMERO.- 1.La mercantil Arenal 2018, S.L. interpuso demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Madrid (Palacio de Gaviria), en la que, con fundamento en los arts. 17.6 y 18.1 de la LPH, en relación éste último con los arts. 6.4 y 7.2 del CC, ejercitaba acción de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios celebrada el día 15 de noviembre de 2022, en su punto 4º, relativo a "aprobación del resto de obras incluidas en el Plan Especial aprobado definitivamente el 28 de junio de 2022 (BOCM Nº 194, de 16 de agosto de 2021)", y punto 5º, por el que se acuerda aprueba la solicitud de la correspondiente licencia de obras y actividades/instalaciones por parte de la Comunidad.

Alegaba al efecto que la actora es titular del local nº 16 sito en el edificio de la calle Arenal nº 9 de Madrid, situado en el primer nivel de la planta baja, con acceso desde el hall de distribución y una cuota de participación de 0,075%. La propietaria mayoritaria, promovió unilateralmente la tramitación y aprobación del Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental y de Usos del Palacio de Gaviria lo que ha dado lugar a una serie de actuaciones unilaterales cuyo objetivo es modificar, de forma radical, la distribución del edificio y su actual destino, los elementos comunes y privativos y la modificación, de facto, del título constitutivo de la división horizontal. Sostiene que las obras de rehabilitación (acondicionamiento y reestructuración parcial) suponen un profundo cambio en la distribución física de los locales y las partes comunes, así como la modificación de sus actuales usos en la práctica totalidad de las plantas del edificio, lo que implica una modificación de la estructura de la propiedad y de los usos o actividades realizadas por los propietarios, y las obras de reconfiguración, tienen efectos sustanciales en la configuración de la totalidad del edificio por cuanto se eliminan algunos locales y se reestructuran la práctica totalidad de las zonas comunes, incluyendo sus accesos, y el esquema funcional interior. Afirma que las obras que la demandada pretende llevar a cabo suponen un perjuicio para la demandante que verá aumentados sus gastos por determinados elementos comunes, viéndose privado de la posibilidad de desarrollar su negocio en los términos que lo venía haciendo, a lo que se une la pérdida económica derivada del periodo en que el edificio permanezca cerrado. Sostiene por todo ello que en la medida en que las obras pretendidas suponen una modificación del título constitutivo, requieren un acuerdo unánime de todos los propietarios, unanimidad que no ha existido.

2.La comunidad demandada contestó a la demanda alegando que el inmueble está sometido a un nivel máximo de protección urbanística y que presenta un estado de conservación muy deficiente, siendo la ejecución de las obras necesarias para que cumpla la normativa vigente en materia de accesibilidad, evacuación, seguridad, incendios, etc. y sea, además, restaurado, rehabilitado y puesto en valor. Manifiesta que el Ayuntamiento de Madrid ha dado su visto bueno a las obras al dar al inmueble una nueva vida y evitar que se siga arruinando y todos los propietarios menos el demandante han estado conformes con las obras. Afirma que éstas son necesarias para la conservación del inmueble, no causan ningún daño a la actora y le generarán enormes beneficios en el futuro, siendo su actuación, atendida su reducida cuota de participación, abusiva. Asimismo, argumenta que la demandante no explota directamente su local, sino que lo arrienda a terceros, resultando que el mismo se encuentra cerrado y sin actividad comercial desde hace meses. Sostiene que ninguna de las obras impugnadas por la demandante requieren de la aprobación de la Junta, y que aquellas que afectan a elementos comunes, incluso si modifican el título constitutivo, se aprueban por mayoría de tres quintos y no por unanimidad. En cualquier caso, mantiene también que incluso aun cuando alguna de las obras requiriera la unanimidad, el veto de la demandante constituiría un abuso de derecho.

3.La sentencia de primera instancia considera probado que la comunidad de propietarios demandada es la constituida sobre el histórico Palacio de Gaviria, un edificio construido en el siglo XIX, lleva un cierto tiempo cerrado como consecuencia del notable y progresivo deterioro de su estado. Precisamente, el carácter histórico del edificio es el que ha determinado que el edificio sea protegido y a otorgado el Nivel 1 de protección. Atendiendo por una parte a la normativa sectorial, aprecia que los deberes de conservación y rehabilitación de los propietarios de edificios históricos, exigen mantener los mismos en condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. Por otro lado atendidos los preceptos reguladores de los acuerdos de las comunidades de propietarios previstos en la LPH y en particular sus arts. 17 y 10, así como desde el contenido del Informe jurídico del Ayuntamiento respecto del Plan Especial presentado, valorando la prueba practicada aprecia que las obras proyectadas encuentran encaje en el art. 10.1 de la LPH y no precisan del acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios para su ejecución, y ello sobre la base de las consideraciones realizadas en el informe jurídico técnico del Ayuntamiento de Madrid y por la perito que emitió informe a instancia de la demandada, de cuyo informe se desprende que todas las obras proyectadas, afecten o no a elementos comunes, van dirigidas a lograr la conservación del edificio, a mejorar su accesibilidad y adaptarlo a la normativa vigente en materia de incendios y seguridad, cuya conservación ha de adaptarse necesariamente a la calificación del edificio en cuestión y, en este caso, el Palacio de Gaviria está catalogado como edificio singular por el Ayuntamiento de Madrid y goza del nivel máximo de protección. lo que incrementa el grado de conservación que el mismo precisa, para lo cual ha de tomarse en consideración la normativa urbanística. Por otro lado, considera que las obras no causan perjuicio a la parte actora que no viene obligada a abonar coste alguno de las misma, pues el propietario mayoritario se ha comprometido a hacerse cargo de las mismas, y las obras redundarán necesariamente en beneficio del local de la parte demandante que podrá volver a ser utilizado, en un edificio que, necesariamente, se verá revalorizado como consecuencia de las obras y que permitirá de nuevo su apertura al público frente a la situación actual de cierre en un edificio con graves incumplimientos de la normativa en materia de seguridad y accesibilidad. En consecuencia, desestima la demanda.

4.Frente a dicha sentencia, se alza la parte demandante, solicitando la estimación de la demanda. En su recurso alega error en la valoración de la prueba, sosteniendo que las obras contempladas en el punto cuarto aprobados en la Junta de propietarios impugnada constituyen una radical reconfiguración del edificio y conllevan la eliminación y modificación de zonas comunes y privativas, alterando el destino del edificio. Reiterando las alegaciones de la demanda, sostiene que dichas obras persiguen una alteración del título constitutivo, modifican las características morfológicas del edificio y su distribución, además no son necesarias para mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, manifestando que las obras litigiosas no tienen encaje en el art. 10.1 de la LPH en ninguno de sus apartados. Afirma también que resulta inadmisible pretender una supuesta obligatoriedad de las obras y su sujeción a una mayoría cualificada distinta de la unanimidad, por estar las mismas afectadas a un Plan Especial voluntario promovido por el propietario mayoritario, que además incorpora otras obras ajenas a dicho instrumento urbanístico, lo que supone un abuso de derecho y fraude de ley. Entiende que las obras de reestructuración y desafectación con elementos comunes o la creación de nuevos espacios privativos, no resultan necesarios a los fines de conservación o rehabilitación del edificio y añade que las obras aludidas perjudican a la actora apelante. Concluye manteniendo que la modificación del título constitutivo exige la unanimidad, que no existió, insistiendo también en la mala fe y ánimo de perjudicar a la actora.

SEGUNDO.-El recurso viene a sostener en síntesis que, las obras aprobadas en los acuerdos de la Junta de propietarios objeto de impugnación, no constituyen meras obras de conservación como aprecia la sentencia apelada, afirmando por el contrario que suponen la alteración del título constitutivo y de la configuración y estructura del edificio, para cuya realización se requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios, sin que sea suficiente el acuerdo mayoritario previsto en el art. 10.1 de la LPH.

Establece el citado art. 10.1 en lo que interesa que "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (...), así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior...".

Las obras requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble a que se refiere el precepto, por lo tanto, son de ejecución obligatoria para la comunidad de propietarios y no precisan de acuerdo de la misma. Como indica la jurisprudencia interpretativa del precepto expresada entre las más recientes en STS de 23 de enero de 2024 (ROJ: STS 171/2024) "la obligación de realizar las obras ya existía en la redacción original de la LPH, según se deducía a sensu contrario de su art. 10 . Se trataba más bien de una obligación preventiva para evitar la situación límite de ruina del art. 389 CC . Pero más recientemente el legislador ha establecido obligaciones que van más allá de la prevención de esas situaciones y, siguiendo la tendencia de la legislación urbanística, impone a los propietarios unas obligaciones más amplias en relación con el mantenimiento de los inmuebles, en cuanto a sus condiciones no sólo estructurales, sino también de estanqueidad, habitabilidad y seguridad (verbigracia, art. 19 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones ; arts. 3 y 16.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación ; art. 17.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana).

2.- En esta línea, el régimen del art. 10.1 LPH se acomodó a este marco jurídico tras las reformas introducidas por las Leyes 8/1999, de 6 de abril, y 8/2013, de 26 de junio, de tal manera que este precepto establece el deber general de las comunidades de propietarios de realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes".

Pues bien, tal como resulta de lo actuado, el edificio de la DIRECCION000 que integra el Palacio de Gaviria fue construido entre 1846 y 1847, mantuvo su configuración original hasta 1916/1917 en que su nuevo propietario encargó la redistribución de sus plantas noble y baja, manteniendo no obstante su uso residencial.

Durante la guerra civil el palacio fue cuartel y en los años 40 sirvió como Comisaría de Abastecimientos y Transportes, instalándose en 1942 algunas tiendas de decomisos. En 1953 el edificio fue sometido a una importante reforma en que junto a obras de conservación fueron acometidas otras de adaptación de la planta primera y elevación de una segunda planta, manteniendo los locales establecidos únicamente en la planta baja su estado previo, se habilitó una segunda puerta de acceso a las plantas primera y segunda.

En los años 1970 fue declarado conjunto histórico la zona comprendida dentro de la cerca de Felipe IV y entre otros edificios afectó al Palacio de Gaviria, siendo incoado en 1977 la declaración como Bien de Interés Cultural con categoría de monumento.

En los años 1980 el edificio albergó tiendas de decomiso y en 1990 fue acometida una reforma de acondicionamiento de la planta noble, pasando a destinada a discoteca hasta el año 2011.

Finalmente, en 2017 se renovó parcialmente la planta noble para servir como espacio de exposiciones hasta que la pandemia obligó al cierre temporal.

Por tanto, desde 1953 el edificio no ha sido sometido a obras de conservación integrales y sólo de acondicionamiento parcial, habiendo pasado de un uso inicialmente residencial a usos comerciales, por lo que en definitiva visto el estado actual puesto de manifiesto en los informes periciales aportados, resulta indudable la necesidad de las obras de conservación del edificio.

Ahora bien, el Palacio no sólo es un edificio emblemático inmerso en procedimiento para ser declarado BIC, sino que, también, desde la aprobación del PGOUM de 1997, el edificio está incluido en el Catálogo de Edificios Protegidos del Ayuntamiento de Madrid, con Nivel 1, con grado Singular como elemento relevante de la historia del arte y la arquitectura madrileña. El nivel máximo de protección del edificio determina la exigencia de mantener sus características arquitectónicas y constructivas, volúmenes, formas y elementos decorativos.

Por todo ello las obras del edificio están sometidas a las normas urbanísticas, junto a las correspondientes previstas en la LOE y Código Técnico de la Edificación, así como la Ley 8/2023 de Patrimonio de la Comunidad de Madrid. En ese marco, el Plan Especial, que comprende las obras acordadas en la Junta de propietarios objeto de impugnación, fue aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Madrid, así como también por la Comunidad de Madrid, y tiene por objeto, como resulta del Informe Técnico jurídico emitido por la Subdirección General de Planeamiento, la protección y puesta en valor del inmueble mediante la mejora de sus condiciones de habitabilidad y uso, así como la valoración de la incidencia sobre el medio ambiente urbano y el edificio de la implantación del uso terciario propuesto. En él se contemplan obras de conservación, restauración y consolidación, así como obras de rehabilitación y reconfiguración, pero en definitiva se realizan todas en cumplimiento del deber de conservación del inmueble y para satisfacer los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como las condiciones de ornato, contemplando también la renovación de las instalaciones del edificio, encaminadas todas ellas a mejorar las condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad del edificio, que son de interés general para la comunidad de propietarios y a la vez necesarios para que el inmueble cumpla la normativa en materia de seguridad, habitabilidad, accesibilidad.

En consecuencia, no cabe sino concluir que las obras aprobadas por la Junta de propietarios impugnada, tienen su encaje en su integridad en el art. 10.1 de la LPH, son de obligatoria ejecución y no precisan por ello en puridad de aprobación por la comunidad. Asimismo en lo que respecta a la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, las obras son subsumibles en el art. 17.2 de la LPH, para cuya aprobación se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, bastando por último para la aprobación de las obras tendentes a la eficiencia energética del edificio, el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, por lo que en ningún caso resulta exigible la unanimidad sostenida por la apelante, habiendo sido por lo demás alcanzados los quorum y votos exigibles en ambos casos.

TERCERO.-En particular, las obras proyectadas, aprobadas por el Ayuntamiento por cumplir la normativa, comprenden en esencia: A) obras de restauración que tienen por objeto la restitución de partes del edificio a sus condiciones y estado originales; B) obras de conservación cuya finalidad es la de mantener el edificio en condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas o distribución; C) obras de consolidación, que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribución; D) obras de rehabilitación con acondicionamiento y reestructuración parcial. Las obras de acondicionamiento mejoran las condiciones de habitabilidad del inmueble y las de reestructuración, parcial o puntual, pueden afectar ligeramente la morfología del edificio. E) obras de reconfiguración que tienden a eliminar impactos negativos existentes y restablecer el orden de los volúmenes de cubierta.

El apelante sostiene que las obras que modifican las características morfológicas del edificio y su distribución, suponen reconfiguración del edificio y conllevan la eliminación y modificación de zonas comunes y privativas, alterando el destino del edificio, tienen por objeto:

1) La eliminación de la zona común actualmente destinada a la salida del edificio a la DIRECCION000, transformándola aparentemente en una zona o elemento privado del edificio y en cualquier caso cerrando el acceso a dicha salida.

2) La eliminación de muchos de los actuales locales comerciales privados, convirtiendo dichos espacios en zonas comunes de paso.

3) A su vez se prevé la eliminación o transformación del local privado nº 22 en una aparente nueva zona común de tres nuevos accesos/salidas del edificio, sin aclararse si pasan a formar parte de las zonas comunes o mantienen su condición de local privativo.

4) Además, se prevé el cierre de los actuales pasos o conexiones que comunican la zona hallen la que se ubica el local de la apelante, con la salida a la DIRECCION000, procediéndose a reconducir los tránsitos de los clientes del edificio para que los mismos eviten el hall del local de la actora.

Fundamenta en esencia sus afirmaciones en el informe pericial practicado a su instada, que consideramos carece del rigor necesario para que pueda serle otorgado valor probatorio. En este sentido, no estamos ante un edificio común sometido a la Ley de Propiedad Horizontal sin más, sino ante un edificio singular e histórico, que se encuentra protegido por el Ayuntamiento y la normativa urbanística, así como por las normas de protección del patrimonio de la Comunidad de Madrid, lo que requiere estar también a dichas normas para evaluar y calificar las obras proyectadas sobre el mismo que son objeto de los acuerdos impugnados, a lo que se debe añadir la necesidad también de observar las normas de la edificación. Sin embargo el informe aportado por la actora no toma en consideración la totalidad de las normas a observar para determinar su alcance y naturaleza. Por ello y habida cuenta que el informe aportado por la demandada sí tiene en cuenta para la determinación y clasificación de las obras también las normas del planeamiento, de edificación, así como de la edificación y las de protección del patrimonio aludidas, ofrece mayores garantías y superior valor probatorio.

Pues bien, tal como se desprende del informe emitido por la Sra. Valentina, en primer lugar, las modificaciones en la morfología de la planta baja son importantes porque deben serlo para que el edificio cumpla la normativa, pero no son profundas, toda vez que se mantiene la configuración arquitectónica con carácter general y únicamente se interviene en algunas zonas para garantizar los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como las condiciones de ornato. Además, lo que la parte apelante sostiene ser un acceso, en realidad constituye una salida de emergencia, que no es de uso restringido, y se establece para cumplir con la Exigencia de Seguridad frente al riesgo de impacto o de atrapamiento SUA2 debería contar con una altura mínima de 2,2 metros en todo su recorrido, lo que no sucede pues tiene una altura inferior.

Asimismo, aunque ciertamente se eliminan algunos de los actuales locales comerciales, los mismos se encontraban situados en lo que tras reformar el edificio serán itinerarios accesibles, necesarios para dar cumplimiento a la Exigencia Básica de Accesibilidad, o en vías de evacuación, necesarias para dar cumplimiento a la Exigencia Básica de Seguridad en caso de Incendio. Estos locales no pueden mantener su posición porque interrumpen itinerarios que, por su propia razón de ser, deben encontrarse despejados de cualquier obstáculo, sin que por lo demás haya sido objeto de oposición, sino al contrario de aprobación, por los propietarios afectados. En todo caso, son itinerarios a los que no cabe plantear otras alternativas por motivo de las distancias impuestas por las normas, que son muy limitativas y de facilidad de uso y evacuación.

Además, las obras contempladas en el proyecto dotan al Palacio de Gaviria de tres salidas de edificio nuevas, cada una de las cuales da servicio a un sector de incendios, queda compartimentada y únicamente sirve como ruta de evacuación que conduce a los usuarios desde la escalera 2, que comunica la planta baja con las plantas superiores, hasta a salida central del edificio. La salida más cercana a la DIRECCION000, que da servicio al vestíbulo y a la recepción, es además el único acceso adaptado del edificio, al no ser viable adaptar el acceso principal por ser parte de la zona noble a conservar. El edificio debe disponer, al menos, de un itinerario accesible que comunique una entrada principal al edificio. La tercera de las salidas da servicio al sótano y a la sala polivalente situada en la zona que ocupaba la antigua salida, que ha sido eliminada por estar fuera de normativa. En cualquier caso, las modificaciones tienen por objeto dar cumplimiento a las Exigencias de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (SUA) y de seguridad en caso de incendio, y la evacuación del edificio no se proyecta sobre locales privativos.

Por último, en modo alguno se prevé el cierre de los actuales pasos que comunican el zaguán (en que se ubica el local de la apelante) con la salida a la DIRECCION000, pues dicho local no era accesible desde la DIRECCION000, en cuanto en el patio en el que se ubica el local, existen unas escaleras impracticables para alguien con problemas de movilidad, y con la nueva salida proyectada, sí será accesible, lo que supondrá el cumplimiento de la normativa de accesibilidad y una mejora para el local de la apelante.

Por otra parte, no consta que hayan sido acometidas otras obras distintas de aquellas comprendidas en el proyecto objeto de los acuerdos impugnados.

En definitiva, todas las obras tienden a cumplir el deber de conservación del edificio requerido atendiendo su singular protección y también a satisfacer las exigencias de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como las condiciones de ornato, así como de funcionalidad.

Finalmente, las obras no sólo no perjudican al local propiedad de la apelante, sino que se ve favorecido por ellas, pues no sólo se beneficia del cumplimiento del edificio de las normas de seguridad, habitabilidad, accesibilidad y funcionalidad generales, sino que en particular se beneficia de la eliminación la barrera de acceso existente (escaleras existentes de acceso desde el hallhasta el local).

Por lo demás, difícilmente puede afirmarse que las obras proyectadas suponen un abuso de derecho por haber sido promovidas por la propietaria mayoritaria, desde el momento en que fueron aprobadas por la Junta de propietarios (con voto favorable de todos ellos excepto la apelante), tienen su encaje en el art. 10.1 de la LPH, resultan obligatorias sin necesidad de acuerdo y su ejecución conforme al precepto puede ser solicitada por los propietarios, como ha sido el caso, estando previsto por lo demás en el propio precepto la posibilidad de ser acometidas a instancia de los propietarios.

CUARTO.-De cuanto antecede resulta la desestimación del recurso, lo que determina la imposición de las costas de la alzada a la apelante ( art. 398.1 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.