Sentencia Civil 319/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 25, Rec. 490/2023 de 06 de septiembre del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se contradigan por los de la presente resolución.

PRIMERO.-Se recurre en apelación por la representación procesal de los demandados, Dña. Margarita y D. Jesús María, la sentencia dictada en primera instancia que, en los concretos términos ya expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, estimaba íntegramente la demanda deducida frente a los mismos por la representación de Dña. Florencia y D. Borja en ejercicio de acción "quanti minoris" en relación con los vicios ocultos aparecidos tras la adquisición de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Rivas Vaciamadrid por un precio de 410.000 euros, operada mediante contrato de compraventa concertado entre demandantes y demandados y elevado a escritura pública con fecha de 8 de julio de 2021, por lo que en definitiva se venía a reclamar la cantidad por importe de 18.133,80 euros, más el IVA correspondiente, a que ascendían los costes de reparación de los vicios ocultos descubiertos prácticamente a escasos días de formalizarse la compraventa.

Con la demanda se acompañaba informe pericial que daba cuenta de la existencia de los concretos vicios detectados y del importe estimado para su reparación, a través del cual y resumidamente se ponía de relieve la existencia de daños en el sistema de saneamiento y sus arquetas, siendo preciso su saneamiento y sustitución para evitar filtraciones al terreno y los posibles daños en los paramentos del edificio; daños estructurales provocados por las humedades que dan como resultado graves problemas que afectan a los muros de carga; filtraciones en la cubierta de la cocina, la ventana y la caldera; grieta en revestimiento de forjado y canalones de la cubierta, que están desplazados y volteados, no cumpliendo su función.

Por la representación de los demandados se opuso básicamente a lo pretendido con la demanda poniendo de relieve, en esencia, que la vivienda objeto de la compraventa tenía, al momento de su adquisición, una antigüedad de unos 24 años, que la humedad en la cámara de aire fue la única circunstancia que por los actores se puso en conocimiento de los demandados, que en relación con las patologías relacionadas con la caldera, la misma había sido revisada el 12 de mayo de 2021 con un resultado de conservación adecuado, sosteniendo la adecuación del precio pactado por la vivienda respecto de sus características y su ubicación, sin que fuera superior a los precios de mercado y, finalmente, sosteniendo la absoluta falta de rigor en las partidas recogidas por el perito en lo que a las reparaciones se refiere y sobre la cuantía a la que ascendería la reparación, presentando por su parte prueba pericial contradictoria.

La sentencia de instancia estimó la demanda, tras hacer amplia reseña sobre la jurisprudencia en relación con la concreta acción ejercitada, considerando en atención a la valoración de la prueba aportada en las actuaciones que concurrían todos los requisitos exigidos para la viabilidad de la acción ejercitada.

Para ello se venía a poner de relieve que en relación con el primer vicio oculto del inmueble, relativo al sistema de saneamiento y sus arquetas, que el testigo D. Pedro Antonio, operario de la entidad mercantil ASPOL GLOBAL INSTALACIONES, S.L., entidad que llevó a cabo la realización del informe de pocería aportado junto con la demanda como documento nº 14, puso de manifiesto que efectivamente trabaja para dicha empresa y recordaba el informe con el que se realizó un presupuesto relacionado con la necesaria reparación de las arquetas de la vivienda y ya que se encontraban en una situación de desgaste superior al normal del uso, reconociendo además que, si bien se ha presupuestado el coste de la reparación o sustitución conforme a las tarifas preestablecidas por la propia empresa, las obras de reparación o sustitución aún no se han llevado a cabo, con lo que unido al documento aportado como 14 bis, relativo a determinadas imágenes y videos del momento en que se llevó a cabo la inspección ocular de los tubos y las arquetas, permiten considerar acreditada la existencia de tales desperfectos en la vivienda. Las conclusiones que se extraen de la meritada documental es que urge la reparación de la red de saneamiento para evitar filtraciones en el terreno y los consecuentes daños en los paramentos del edificio. Dicha circunstancia también quedó reflejada en el dictamen pericial (documento nº 13 del escrito de demanda) en el que se concluye que las filtraciones por pérdidas en la red de saneamiento producen daños en los muros estructurales del inmueble, con graves problemas que afectan a los muros de carga. Siendo las arquetas las que conforman la red de pocería y encontrándose éstas en mal estado, se hace precisa su sustitución y reparación para que realice las funciones propias para las que están destinadas, esto es, recibir el agua fecal y canalizarla de forma que no se produzcan pérdidas. La cantidad a la que asciende esta partida es de 7.080,00 euros (según informe del pocero) a lo que hay que sumar IVA y trabajos de demolición, albañilería y reposición.

En relación con el vicio del inmueble relativo a las filtraciones en la cubierta de la cocina, la ventana y caldera, respecto de las cuales se aportan imágenes en el dictamen pericial (páginas 55 al 59) y más imágenes y vídeos como documentos nº 06 y 07, en las que se puede observar con claridad la humedad del techo, las manchas de agua y los daños consecuencia de las filtraciones de agua, por lo que las mismas han quedado acreditadas, no sólo por indiscutidas, sino gracias a la documental obrante en las actuaciones.

Con respecto al vicio del inmueble relativo a las bajantes y el forjado de la cubierta, se señalaba que en las páginas 60 a 62 del dictamen pericial, donde se aportan fotografías de la vivienda, se pueden observar grietas en el revestimiento del forjado, cuya reparación es necesaria para evitar daños y, en los mismos términos que las anteriores, quedan acreditadas no sólo por indiscutidas, sino por la documental obrante en autos, como considera en relación con el vicio del inmueble relativo a los canalones de la cubierta que están desplazados y volteados (documento nº 13, dictamen pericial), ascendiendo la valoración de todas las reparaciones a la suma total de 18.133,80 euros.

En la sentencia se daba también cuenta de que los demandados se oponían a la cuantificación de las meritadas partidas por entenderlas opacas y que apoyaban su oposición en el conjunto de documental que aporta con su escrito de contestación, esencialmente el aportado como documento nº 03 en el que se especifica que, en fecha 12 de mayo de 2021, la caldera fue revisada por la compañía WARIS ENERGIA que certificó que se encontraba en perfecto estado. Al respecto que hacía referencia a la declaración como testigo de D. Inocencio, técnico de la empresa que acudió ese día a realizar la comprobación de la caldera, que reconoció como propia la letra que aparece en el ticket aportado como documento nº 03 del escrito de contestación y manifestó que, si bien no lo recuerda con exactitud por el tiempo transcurrido, en dicho documento dejó reflejado que la caldera perdía agua por algún sitio, dejando un presupuesto para su reparación, señalando que por su parte y por la empresa para la que trabaja, no se realizó la reparación y no es conocedor de si fue o no reparada con carácter posterior.

También se tomaban en consideración las alegaciones de los demandados con sustento en el dictamen pericial por ellos aportado, que concluye que las patologías que son objeto de reclamación por los actores no son vicios ocultos y pudieron ser perfecta y fácilmente observables por los compradores en el momento de la venta del inmueble, afirmando que se trata de obras de pequeña reparación debidas al uso normal de la vivienda y que no afectan en ningún caso a elementos constructivos de la edificación, tratándose de defectos, además, que son absolutamente compatibles con los veinticuatro años de antigüedad de la vivienda y el precio que se pagó por la misma pero, al respecto, tras poner de relieve que las conclusiones a las que llegan uno y otro perito, el Sr. D. Tomás y el Sr. D. Carlos Manuel, son contradictorias, pues mientras el perito de la parte actora manifestó que, tras realizar la visita a la vivienda, pudo observar todos los desperfectos que dejó plasmados en su dictamen, concluyendo que "la vivienda presenta diferentes patologías siendo la de mayor gravedad la pérdida de afección de la red de saneamiento provocando daños por humedad en los muros de carga de la vivienda [...] son dañinos tanto para la propia estabilidad de la estructura de la vivienda como también para el uso propio de la misma, creando un ambiente insalubre. Se requiere intervención inmediata para evitar daños personales y materiales", manifestando que no son desperfectos que se puedan apreciar a simple vista y que no se puede conocer la consecuencia de los mismos con una mera inspección ocular, en tanto el perito de los demandados manifiesta lo contrario, se tomaba en consideración que el dictamen pericial del perito de la parte demandada fue realizado a la vista del Informe de Tasación y de la pericial aportada por la actora, sin que en ningún momento llegara a acudir de forma presencial a la vivienda para observar los desperfectos o vicios.

Frente al referido pronunciamiento por la representación de los demandados se viene a fundamentar su recurso de apelación invocando los siguientes motivos de impugnación de la sentencia:

1º.- Error en la valoración de la prueba e inaplicación del art. 1.484 del CC en lo que atiene a los defectos no visibles relacionados con las arquetas.

2º.- Error en la valoración de la prueba e inaplicación del art. 1.484 del CC en lo que atiene a los defectos que realmente son mejoras.

3º.- Error en la valoración de la prueba e inaplicación del art. 1.484 del CC en lo que atiene a los defectos que realmente son tareas de mantenimiento.

4º.- Error en la valoración de la prueba e inaplicación del art. 1.484 del CC en lo que atiene a los defectos visibles.

5º.- Error en la valoración de la prueba e inaplicación del art. 1.484 del CC en lo que atiene a las normas sobre costas procesales.

Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en los términos que constan en el correspondiente escrito.

SEGUNDO. -Planteado el enjuiciamiento en esta instancia en los términos anteriormente referidos en esencia y una vez revisada por este tribunal la totalidad de las actuaciones, considera este tribunal que el recurso no puede obtener favorable acogida.

El recurso interpuesto por la representación de los demandados se articula sobre una errónea valoración de la prueba, pues lo cierto es que todo su recurso lo dedica a denunciar la existencia de una errónea valoración judicial de la prueba practicada (documental, testifical y pericial) así como una imprecisa y parcial exposición de los hechos resultantes, ya que en contra de lo afirma en su sentencia debió concluir que el inmueble objeto de la compraventa de litis, no presentaba ningún vicio o defecto oculto preexistente a la venta y consecuentemente haber desestimado la demanda.

Sobre el error en la valoración de la prueba como motivo de apelación este tribunal en sintonía con una consolidada doctrina jurisprudencial viene repetidamente declarando que dicha valoración es facultad que prioritariamente corresponde al Juzgador/a de la instancia, de modo que si bien el recurso de apelación trasfiere al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión litigiosa, este se limita a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y si, en la valoración conjunta del material probatorio, el juzgador/a de origen se ha comportado de una forma manifiestamente errónea, ilógica, contradictoria, arbitraria o contraria a las más elementales reglas del sentido común ( STS de 19 de noviembre de 2005, 5 de diciembre de 2006, 9 de marzo de 2010 y 10 de septiembre de 2015). El Juzgador/a de la instancia es quien aprecia a de forma directa e inmediata la prueba que se practica en Juicio a su presencia, la cual, salvo la documental, no puede ser reproducida en alzada salvo por el mero visionado de la grabación, por lo tanto, es dicho Juzgador/a el que mejor puede percibir la forma de declarar las partes, peritos y testigos y en consecuencia quien mejor puede percatarse de todos aquellos aspectos y detalles que sin embargo se escapan al Órgano judicial de segundo grado.

Pues bien, partiendo de estas consideraciones y tras un nuevo y detenido examen del acervo probatorio obrante en autos y especialmente -la documental y pericial aportada por la parte actora -de innegable relevancia en este tipo de controversias teñida de cuestiones técnicas-, no advierte este tribunal de Apelación que la Juzgadora de instancia haya incurrido en ninguna de las desviaciones y equivocaciones que denuncia la parte recurrente. Muy al contrario, las consideraciones e inferencias que plasma y explica a lo largo de los fundamentos de la sentencia y por las que concluye haber quedado acreditada la preexistencia en el inmueble objeto de compraventa, de varios defectos o vicios ocultos latentes y posteriormente detectados que justifican la reducción del precio solicitada por la parte demandante, siendo todas ellas inferencias de todo punto razonables y ajustadas al resultado probatorio obtenido. En ningún caso pueden ser tachase de ilógicas, absurdas, contradictorias o ajenas a las reglas de la sana critica que serían las únicas desviaciones que podrían justificar su revisión y modificación en esta alzada, según la jurisprudencial antes expuesta.

No sustenta la recurrente su recurso, aunque se reconoce el mérito desplegado para ello, en datos o hechos relevantes que la Juzgadora hubiera omitido valorar o hubiera valorado con manifiesta irracionalidad, sino en una personal e interesada interpretación de una parte de la prueba que lógicamente no puede prevalecer sobre la objetiva y completa apreciación llevada a cabo por la Juzgadora de instancia.

Ratificamos pues y damos por reproducidos dichos fundamentos y aunque ello sería suficiente para desestimar el recurso añadimos las siguientes consideraciones a fin de salir al paso de algunas de las consideraciones sobre las que insiste la parte recurrente.

TERCERO. -La acción ejercitada por la demandante tiene su fundamento en lo dispuesto el artículo 1484 del Código Civil que establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se destina o si disminuyen de tal modo ese uso que de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Esta obligación de saneamiento dota al comprador de las acciones prevista en el artículo 1486 del C. Civil que señala que en el caso anterior el comprador podrá optar entre desistir del contrato -acción redhibitoria- o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos -acción estimatoria o " quanti minoris-". Esta última acción que es la ejercitada se caracteriza por no tener carácter indemnizatorio sino de restablecimiento de la equidad contractual.

Con arreglo a lo dispuesto en los artículos citados y una jurisprudencia reiterada de la que son exponentes p. ej., las SSTS de 8 de julio de 2010 o 17 de octubre de 2005 son requisitos sustantivos necesarios para el éxito de la acción ejercitada; a) la existencia de un vicio o defecto en la cosa vendida considerando como tal "la anomalía, deterioro o imperfección en la cosa vendida, que la distingue de las de su misma especie y calidad"; b) que el vicio sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior; c) que sea un vicio oculto, latente e incluso disimulado, de manera que el comprador no podía conocerlo con anterioridad por tratarse de algo que no estaba a la vista y no resultaba claramente apreciable por cualquiera; d) que el adquirente, por razón de su oficio o profesión, no podía conocer la existencia y el alcance de dicho vicio oculto ; e) que se sea un vicio grave y en todo caso, de entidad suficiente para frustrar el interés del comprador que, de haberlo conocido, hubiera renunciado a comprar el bien o habría ofrecido un menor precio por él: y finalmente que la acción se ejercite en los 6 meses posteriores a la entrega del bien.

La concurrencia en el caso presente de todos y cada uno de los citados requisitos ha quedado debidamente acreditada por las pruebas aportadas y practicadas a instancia de la parte demandante (documental, informe pericial y testificales del especialista en pocería y del técnico responsable de la inspección de la caldera). El resultado que arroja una valoración conjunta y en sana critica de todas ellas permite concluir que los vicios ocultos detectados en el inmueble vendido por los demandados; que dichos vicios no estaban a la vista en el momento de la compra pues, si bien una cierta visibilidad únicamente podría predicarse de una fisura en el forjado o sobre el estado de los canalones, no puede dejar de considerarse razonable la inferencia de que resulta sumamente complicado que los compradores demandantes pudieran apercibirse, dada su profesión u oficio, del origen y alcance real de dichos defectos por ser algo técnico de difícil apreciación para cualquiera que no fuera experto en la materia, sin que evidentemente puedan considerarse visibles los defectos atinentes a la humedad del techo, las manchas de agua y los daños consecuencia de las filtraciones de agua y ya que únicamente aparecen con posterioridad a la venta cuando se producen lluvias.

A lo largo de recurso, como ya sostuviera con la contestación a la demanda, la parte recurrente insiste en afirmar que a la fecha en que se produjo la venta y entrega a la parte compradora los defectos se corresponderían con la antigüedad del inmueble, de unos 24 años, y que ello estaría relacionado con el precio de adquisición. Sin embargo, no se acredita en modo alguno cualquier rebaja en el precio relacionada con el estado del inmueble, cuando la fijación del precio obedece simplemente a la tasación de TINSA y el propio perito de la demandada recoge en su informe los precios idénticos para inmuebles de las mismas características de la zona, siendo también razonable el argumento judicial sobre la conservación y mantenimiento de inmuebles de cierta antigüedad.

La decisión de primera instancia se fundamenta también correctamente en relación con la gravedad de los defectos, atendiendo a la valoración de las periciales conforme a lo previsto en el artículo 348 de la LEC, atendiendo especialmente a las conclusiones dadas por el perito de la parte actora, perito que llevó a cabo la inspección ocular personal de la vivienda y concluye que es más que evidente que los vicios con los que cuenta la vivienda son defectos que afectan gravemente a la misma, poniendo de manifiesto no sólo que las filtraciones de agua pueden afectar a los elementos estructurales de la vivienda y que dadas tales filtraciones, la misma se encuentra en importante estado de insalubridad, sin que se pueda pretender, como recoge el perito de la parte demandada, que los desperfectos que se alegan y las reparaciones que los mismos necesitan, sean entendidos como vicios de pequeña envergadura y de obra menor. Además de basarse la pericia de la demandada en el simple análisis de la pericial de la actora, sin haberse procedido a cualquier análisis "in situ" del inmueble y los defectos detectados, se limita por otra parte a tratar de desacreditar las valoraciones de la pericial de la actora en relación con las reparaciones necesarias, pero sin aportar ninguna valoración alternativa.

Se trata de alegatos claramente inconsistentes ya que como antes se dijo, la realidad e importancia de los vicios ocultos denunciados por la parte demandante y su preexistencia a la venta, ha quedado debidamente acreditada por las pruebas antes citadas y destacadamente por el informe pericial debidamente explicado por su autor en acto de juicio, sin que pueda apreciarse respecto de las necesidades de reparación apuntadas que vengan a introducirse mejoras, pues tanto el tratamiento de los muros como la necesidad de sustitución de solados obedecen a la necesidad de solventar las consecuencias generadas por los vicios ocultos detectados y sin que, finalmente, nada tenga que ver con las costas procesales, a diferencia del coste de las periciales, el que se incluya la cuantía de la necesaria actuación de pocería.

Debe, en consecuencia, decaer el recurso con plena ratificación de la sentencia de primera instancia.

CUARTO. -La desestimación del recurso determina, de conformidad con lo previsto por el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que deban imponerse a la apelante las costas originadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.