Sentencia Civil Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 3, Rec. 348/2023 de 01 de julio del 2025

PRIMERO.-Motivos del recurso de apelación

1.- Sobre la existencia de vicios o imperfecciones del objeto de contrato, su preexistencia a la compraventa y su carácter oculto.

Se alzada la parte apelante contra la sentencia de instancia en cuanto que la misma sostiene que no queda acreditada la existencia de vicios que estuvieran ocultos en el inmueble objeto de litigio, o que, de haberlos, estos tengan la entidad suficiente como para hacer inhabitable la vivienda.

Frente a ello se sostiene que queda acreditado con la pericial de dicha parte la existencia de humedad bajo cubierta y no solo por causa de las filtraciones que se producen a través del muro medianero, por el encuentro de éste con la cubierta y por capilaridad, como consecuencia del estado del inmueble colindante. Igualmente se mantiene que dichas humedades bajo cubierta se corroboran por las declaraciones de los testigos conocedores indirectos de posibles goteras posteriores al año 2008 en que se arregló el tejado que durante la visita pre-compraventa se informó a los actores de la existencia de unas filtraciones en la cubierta del tejado en el año 2008, pero indicándoles igualmente que ya se habían solucionado y que nunca más había vuelto a suceder, cosa que se ha demostrado ser contraria a la verdad, dado que en algún año posteriormente a 2012 hubo una inquilina en la casa que refirió la existencia de goteras a través de la cubierta. También se alega que es patente y queda acreditado en base a las declaraciones de los testigos, que existieron problemas con filtraciones en el tejado reformado desde el mismo momento en que se reformó, incluso anteriormente de que la demandada fuese propietaria, e igualmente, la aparición de las goteras tras la compra de la vivienda por los actores sucedió sin que hubieran transcurrido ni dos meses tras la visita (se visita el 27/09/2021, y mis representados descubren las goteras el 5/11/2021), y si no hubo constancia de las filtraciones en ese tiempo, ni durante la visita realizada a la casa, ello se debió a que no hubo lluvias en la zona durante los meses de septiembre y octubre. Que todo ello por tanto determina la existencia de un vicio oculto y que afecta ala habitabilidad de la vivienda, siendo que aun cuando la casa cuenta con doscientos años, lo cierto es que se anunciaba como completamente reformada y apta para entrar a vivir.

Se reconoce que el perito judicial cuantifica la reparación en un importe mucho menor que el perito de la parte actora pero ello porque solo toma en cuenta las filtraciones que se producen en el tejado provinieran exclusivamente de la unión de la cubierta con el muro medianero colindante con la casa vecina derribada.

En cuanto al posible enriquecimiento injusto atendiendo al importe abonado en relación con el precio de las viviendas en la zona alegan los apelantes que ello es indiferente en este tipo de compraventas donde el precio se fija por el pacto de las partes. Se alza también con la consideración que realiza la sentencia hoy apelada en cuanto a que puede ser prueba del buen estado de la NUM000 respecto a la humedad, el informe de la empresa de tratamientos xilofágicos (Doc. n.º 47 de la demanda), en el que sí se expresa que la madera de la NUM000 está en buen estado, ya que dicho informe, se refiere única y exclusivamente a la valoración del estado de la madera al respecto de una infestación xilofágica. Se alega así mismo la existencia acreditada de las filtraciones por el muro medianero sobre el que ambos peritos coinciden plenamente en que dichas filtraciones del muro provienen del derribo de la vivienda colindante y el ineficiente o inadecuado aislamiento exterior realizado, sin que tales filtraciones tengan su causa en la antigüedad de la vivienda sino en el derribo de la casa colindante.

Y al respecto de la rebaja de 2.900 € que se hace del precio de la compraventa para pintar los desperfectos causados en 2008 por el derribo del edificio colindante, se alega que tampoco puede considerarse una prueba de que los compradores pudieron conocer las humedades actualmente existentes, dado que ya se les especifico, como indican los testigos en el acto de la vista, que esa rebaja era para arreglar daños de pintura causados en 2008, que nunca se arreglaron. Es decir, no para arreglar daños de humedades actuales, sino daños provocados por las humedades sucedidas en un momento concreto del pasado, por un evento concreto que generó unas filtraciones, y que además ya estaba solucionado gracias a la impermeabilización. Es por ello que tampoco podría entenderse en ningún caso que los actores conocían la situación de dichas humedades del muro gracias a esta rebaja de precio.

Finalmente y en cuanto a la infestación xilofágica, mantiene la recurrente que fue el perito de parte quien observo la posibilidad de su existencia procediendo a intervenir la empresa especializada que y encuentra lo que denomina un ataque de xilófagos "considerable", que debe ser tratado y tratándose de una vivienda de madera debe considerarse que estamos ante un vicio oculto grave. En todo caso se mantiene la no imposición de las costas por existencia de dudas de hecho y de derecho.

La contraparte se opone al recurso.

SEGUNDO.- Sobre los presupuestos para el ejercicio de la acción quanti minoris y el alcance de la revisión probatoria en el recurso de apelación

Como recogemos en nuestra sentencia del 24 de enero de 2024 ( ROJ: SAP BI 8/2024 - ECLI:ES:APBI:2024:8 ) : " Esta sección se ha pronunciado en varias ocasiones sobre los presupuestos de la acciónaquí ejercitada, y más específicamente en supuestos en los que el defecto que se dice oculto se refiere a la existencia de humedades en la vivienda adquirida, de cierta antigüedad. Cabe citar al respecto la sentencia del 29 de enero de 2020 ( ROJ: SAP BI 78/2020 - ECLI:ES:APBI:2020:78 ) Sentencia: 34/2020 Recurso: 392/2019, en la que se recogen los criterios generales dimanantes de la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida, que son: " a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición (...) Y, en fin, siendo el significado de la acción quanti minorisel de obtener la rebaja del precio, debe el demandante acreditar cuál sea la procedente, pues ello forma también parte de los hechos constitutivos de la pretensión, de modo que la falta de prueba de este extremo, conlleva la desestimación (en tal sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 )."

También indicábamos que son datos de especial consideración, a los efectos de ponderar las circunstancias concretas que concurren, la antigüedad de la vivienda, pues se debe entender que el comprador no puede pretender que las instalaciones y estado de conservación del piso sean equiparables a una edificación de nueva construcción, asi como que " el deterioro normal que implica el transcurso del tiempo es dado a valorar a la hora de fijar el precio, tanto por el vendedor al tiempo de cuantificar su valor como por el comprador, que si lo acepta deberá, en su caso, ponderar los posibles desembolsos que pudiera tener que realizar en caso de reparaciones atendiendo a la antigüedad del inmueble". Y en cuanto al carácter oculto, no puede darse tal calificación a humedades si son perfectamente visibles y apreciables, tanto para el perito como para el adquirente, de haber observado una mínima diligencia. En este aspecto razonábamos: " el vicio oculto es aquel que "no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto". Lo que interesa, a efectos del éxito de la acciónde saneamiento, es la apreciación de los efectos del vicio, esto es, la posibilidad de percepción directa de tal manifestación. Para comprender lo que se acaba de decir, hay que considerar el fundamento de las accionesedilicias. Estas parten de que la fijación del precio en la compraventa depende, como factor muy señalado, de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que, con una normal diligencia por su parte, pudo apreciar y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello o podrá deshacer el contrato o podrá solicitar la rebaja del precio, como en este caso ha optado. Por eso, en nuestro caso, si se advierten humedades, el conocimiento de una persona de mediana diligencia, debe abarcar que éstas tendrán una determinada causa, que, una vez adquirida la cosa, tendrá que atajar por sí, y en base ello, habrá de decidir si la adquiere"

En una línea similar nos hemos pronunciado en la sentencia del 04 de marzo de 2022 ( ROJ: SAP BI 768/2022 - ECLI:ES:APBI:2022:768 ) Sentencia: 71/2022 Recurso: 3/2021, tambien dictada sobre la compra de un inmueble de cierta antigüedad, en la cual además explicábamos, sobre la valoración de la prueba que " la amplitud del recurso de apelación permite al Tribunal "ad quem" examinar el objeto de la "litis" con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el juzgador "a quo" y que por lo tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste pues tales hechos no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de Casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC EDL 2000/77463 y con mayor énfasis en la nueva LEC EDL 2000/77463, que informe el proceso civil debe concluir "ad initio" por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Pero aún más, esta sala viene haciendo hincapié que en modo alguno puede analizarse o, mejor, impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador".

TERCERO.- Aplicación al caso concreto

Como ya recoge la sentencia de instancia resulta acreditado a través de la prueba practicada y especialmente la prueba de peritos la existencia de deficiencias que ocasionan filtraciones de agua al interior del inmueble, así como presencia de xilófagos en la estructura de madera de la planta baja. Por tanto, la cuestión objeto de debate se centra en determina si dichos vicios pudieron ser conocido por los compradores y si los mismos tienen entidad suficiente para hacer la cosa impropia para el uso de destino o disminuirlo de tal modo ese uso, que haberlo conocido los adquirentes, hubieran dado menos precio. Se ha de tener en cuenta que la vivienda se ubica en la localidad de Sopeñano sita en el Valle de Mena y por tanto en zona rural.

Examinando las deficiencias que mantiene la parte actora y hoy apelante por lo que hace a las filtraciones de agua que se reproducen a través del muro medianero, por el encuentro de éste con la cubierta y por capilaridad, como consecuencia del estado del inmueble colindante, ambas son reconocidas tanto por el perito de la parte actora como por el perito judicial, ahora bien es un hecho reconocido por la pare demandante que antes de adquirir la vivienda fueron a visitarla y que en la visita del 27 de septiembre de 2021, en la que por primera vez se vieron los compradores y la vendedora, y en la que también estuvieron presente el Sr. Justiniano de la inmobiliaria y la madre de la vendedora , estuvieron un tiempo considerable recorriendo la vivienda, así como el jardín, y pudieron observar la situación de la finca colindante, habiendoseles dado a conocer de la existencia de humedades como consecuencia del derribo del tejado de dicha finca colindante, y la reparación del tejado llevada acbo por el vecino colindante poor causa de las humedades y tras ello cestando conformes ambas partes, firmando el documento de oferta, doc. 2 de la demanda, por importe de 78.000 €, rebajando el precio inicial en 2.900 € para reparar los desperfectos en la pintura que no se había llevado a cabo consecuencia de las humedades provocadas por el vecino colindante en 2008, habiéndoles informado que desde que la adquirió la vendedora en 2007 solo había tenido problemas de humedades en 2008 provocadas por el propietario de la vivienda colindante al tirar el tejado, el cual se hizo cargo de los desperfectos impermeabilizando en 2008 el muro medianero que había dejado a la intemperie. Por tanto debe tenerse por acreditado que cuando los actores visitaron la vivienda, además de que ya conocían de que se trataba de una construcción de 1800, fueron conscientes de que se trataba de una vivienda antigua de construcción de madera y piedra y pudieron observar el estado de la vivienda colindante, su estado ruinoso perceptible a simple vista al encontrase, en ruinas, con vegetación, sin drenaje alguno, sin tejado, y sin ningún mantenimiento. Por tanto, como ya hemos señalado deber recordarse que oculto no es el defecto del que el comprador no se haya percatado, sino que no pudiera haberlo visto con una diligencia media, y en este caso tanto de la información dada como por el simple estado exterior de la vivienda colindante y del muro, evidenciaban la posibilidad de que las filtraciones pudiesen reproducirse. En consecuencia, atendiendo a la Doctrina jurisprudencial recogida no puede considerarse un vicio oculto.

En cuanto a las humedades bajo cubierta los peritos discrepan sobre su existencia manteniéndolas el perito de la actora pero no el perito judicial, y si bien tal y como recoge la sentencia de instancia el perito judicial no se subió al tejado a diferencia del perito de parte lo cierto es que las mediciones de higrómetro efectuadas recogen diversos puntos en la zona bajo cubierta pero algunas cercanas al muro medianero y otras no pero no se puede dar por acreditado que tales humedades provengan con anterioridad a la compraventa en base a unas declaraciones testificales que en ningún momento llegaron a ver las goteras que se dice existían en el año 2012, o por la existencia de un antiguo litigio entre la propiedad anterior y el ejecutor de las obras, al carecer de toda prueba objetiva en tal sentido. Por tanto no se acredita que existían goteras, sino que tan sólo se aportan fotografías parciales de puntos con humedad tal y como recoge la sentencia de instancia. En cuanto a que no se debe de tomar en cuenta el informe de la empresa de tratamiento antixilófagos en cuanto que indica que dicha madera se encontraba en buen estado porque ello no era la finalidad del informe señalar que en todo caso si revela el buen estado de la madera, de suerte que no cabe estimar que tales humedades constituyan tampoco un vicio oculto que afecta a la habitabilidad de la vivienda, sino propias de solución con un adecuado mantenimiento, recordando que como reconocen los recurrentes estamos ante una zona en el que las lluvias en determinadas épocas del años son frecuentes y que estamos ante una vivienda de doscientos años aun cuando el techo se hubiese reformado en el año 2008, y por tanto esta circunstancia debió haber sido ponderada por el adquirente en la fijación del precio, tomando en consideración posibles desembolsos futuros para reparaciones que no pueden ser consideradas imprevisibles.

Finalmente, y en cuanto a la infestación xilofágica, mantiene la recurrente que fue el perito de parte quien observo la posibilidad de su existencia procediendo a intervenir la empresa especializada que y encuentra lo que denomina un ataque de xilófagos "considerable", que debe ser tratado y tratándose de una vivienda de madera debe considerarse que estamos ante un vicio oculto grave.

Se ha de precisar que dicho informe lo que recoge es tal afectación en la planta baja no en la primera planta ni en la superior que se mantiene se encuentran en perfecto estado, resultando que el coste de dicho tratamiento es mínimo en comparación al precio de venta, y no afecta a la estructura del inmueble.

En cuanto al precio de la vivienda sin perjuicio de la tasación de las viviendas de la zona lo cierto es que las partes y a la vista y tras la inspección de la vivienda acordaron dicho precio, con una rebaja para poder hacerse cargo de la pintura de las manchas de humedad ya existentes y no reparadas asumiendo la vendedora el arreglo de las tejas sueltas, y que ya se llevó a cabo por tanto y atendiendo al hecho ya recogido de la antigüedad de la vivienda su ubicación debe estimarse acorde a lo abonado no procediendo por tanto la estimación de la pretensión de quanti minoris, por los razonamientos previamente expuestos.

CUARTO.- Costas dudas de hecho y/ o derecho

Como afirma la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 29 de enero de 2008, el criterio del vencimiento objetivo que impera en materia de imposición de costas, y conforme al cual, se imponen al litigante que pierde por ver rechazadas todas sus pretensiones, no debe configurarse como una sanción sobre el litigante vencido sino, por el contrario, como una contraprestación de los gastos judiciales injustamente ocasionados al que obtuvo la victoria por haberse visto obligado a litigar ya fuera como actor, es decir, para conseguir la efectividad de su derecho negado por la actitud del demandado, ya fuera como demandado, es decir, para negar la efectividad del derecho ejercitado contra él. Si bien el criterio del vencimiento objetivo, consagrado en lo que a los presentes efectos debatidos se refiere en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , responde "al riesgo común de imposición de costas que todo potencial litigante debe valorar y asumir antes de instar la actividad procesal de los Jueces y Tribunales, sopesando, con el adecuado asesoramiento profesional, las posibilidades de éxito de las acciones judiciales que se propongan ejercitar, absteniéndose de promover las que, en buena técnica jurídica y según normales criterios de experiencia forense, se manifiesten temerarias, de mala fe o totalmente infundadas'' ( STC 1 74/89 entre otras), no es menos cierto que el indicado artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excepciona el principio del vencimiento objetivo mediante los que se ha denominado ''discrecionalidad razonada'', es decir, cuando el caso enjuiciado presente serias dudas de hecho o de Derecho a fin de evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia automática y desconectado del asunto pues, tal y como resulta de la propia Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, la imposición de las costas junciales debe ser lo más justa y vinculada al caso concreto, es decir, a las causas que originaron el proceso, a su complejidad fáctica o jurídica, a la razón de traer a determinadas personas etc.»

Y la Sentencia de la AP de Sevilla de 25 de febrero de 2011 Sección 5ª "Tampoco puede acceder el tribunal a la petición de las actoras, en su recurso de apelación, de que, al menos, por existir serías dudas, no se impongan las costas causadas en la primera instancia. Y es que, como en todo pleito existen dudas de hecho o de derecho, que, precisamente, avocan al mismo, para eximir del pago de las costas al litigante vencido hay que entender que no basta con cualquier duda, producto de un interpretación interesada, sino que es preciso que se trate de dudas importantes, graves, excepcionales o acerca de cuestiones en las que existan resoluciones contradictorias de los tribunales, o en asuntos verdaderamente oscuros, imposibles de resolver sin un pronunciamiento judicial al respecto, pues la esencia de todo litigio está en la incertidumbre y la posibilidad de varias soluciones, aunque solo una es la más correcta.

En otro caso, nunca se impondría el pago de las costas, que quedaría reservado al supuesto de que estuviera manifiestamente claro que no se plantearan, lo que equivaldría a haber actuado en el pleito con temeridad, suponiendo tal interpretación la vuelta de facto a un criterio ya superado, como es el subjetivo de la temeridad, que la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, tras su reforma por ley 34/1.984, de 6 de Agosto, y la actual rechazan abiertamente, acogiendo el principio objetivo del vencimiento ".

Por tanto en este caso no se cumplen los parámetros exigidos para estimar la existencia de dudas ni de derecho ni de hecho sino una cuestión de valoración probatoria a resultas de las pruebas aportadas por las partes al litigio.

Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, art.s 394 y 398LEC.

QUINTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación