Sentencia Civil 574/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 1210/2022 de 10 de octubre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes.

1. GRAMINA HOMES, S.L. presentó una demanda de desahucio por precario del artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil contra los Ignorados ocupantes del inmueble sito en la DIRECCION000, de Sant Miquel de Vespella, finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Torredembarra.

Se expone en ella que una serie de personas cuya identidad desconocen ocupan la finca.

2. El demandado se opone a la demanda alegando la inadecuación de procedimiento y la existencia de fraude de ley dado que el Sr. Eleuterio es el anterior propietario de la finca que nos ocupa, que fue el ejecutado en un anterior procedimiento de ejecución hipotecaria y que la finca pertenece a la entidad financiera que resultó adjudicataria en aquel proceso. Además, no existe constancia de que en aquel procedimiento la parte actora intentara el lanzamiento del demandado, que éste fuera lanzado y que con posterioridad a la adjudicación se volviera a instalar en la vivienda. Añade que con el presente procedimiento se priva indebidamente al demandado de poder utilizar antes del lanzamiento la aplicación de los efectos de la Ley 1/2013 y poder apreciar una situación de vulnerabilidad.

3. La sentencia estima la acción de desahucio y condena a los demandados a desalojar la vivienda ocupada al considerar la concurrencia de los requisitos de la acción de precario y a que el demandado no ha probado nada de lo que afirma en su escrito de contestación.

SEGUNDO.- El recurso de apelación y la decisión de la Sala.

1. Insiste la apelante en su recurso en su condición de anterior propietario de la finca y de ejecutado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, que la actora está integrada en la entidad financiera que fue adjudicataria en el aquel proceso y que en él no se intentó el lanzamiento del demandado ni que tras ello se volviera a instalar en la finca, y que con la utilización de este procedimiento se priva al ejecutado de beneficiarse de los efectos de la ley 1/2013.

La parte apelada se opone al recurso.

2. Con carácter previo, y antes de entrar a valorar los motivos del recurso, es preciso analizar la documentación obrante en autos para poder considerar si de la misma resulta acreditadas las circunstancias que la apelante alega en el mismo, así como en el escrito de contestación a la demanda.

De la documentación obrante en autos resulta acreditado que el Sr. Eleuterio era cotitular del pleno dominio de la finca NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Torredembarra que adquirió junto a su esposa Dª. Vanesa el 2 de junio de 2006 mediante escritura de compraventa. Y aunque este documento público está incompleto (doc. nº 2 a 5 de la contestación) ninguna duda existe de que se trata de la misma finca que es objeto de autos por lo que resulta de la descripción de finca y que coincide en su literalidad con la que aparece tanto en la nota simple informativa (doc. nº 1 de la demanda) como en la documentación que se acompaña al certificado de tasación (doc. nº 2 de la demanda) que incluye certificaciones registrales literales.

También resulta de esta certificación registral, emitida el 24 de abril de 2012, que ese día tanto el Sr. Eleuterio como la Sra. Vanesa eran los titulares dominicales de la finca y que sobre ella pesaba una hipoteca inscrita el 24 de julio de 2006 "a favor de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, BANCAJA, en virtud de escritura autorizada por notario el 2 de junio de 2006", y por lo tanto el mismo día en que se realiza la compraventa. Además, se hace constar que se ha interesado "por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de El Vendrell, dónde se sigue Ejecución Hipotecaria número 990/2011".

El solicitante de dicha tasación es BANKIA, S.A. y en la nota simple de titularidad de la finca se dice que GRAMINA HOMES es la titular del "100% del pleno dominio, por título de aportación social en virtud de Escritura Pública, autorizada por el notario Don Antonio Morenés Giles, en Madrid el 4 de junio de 2019, con el número de protocolo 2303, en unión de Acta de subsanación autorizada por mismo Notario, el día 9 de junio de 2019, número 2644 de protocolo".

De todo ello podemos llegar a varias conclusiones: la finca de la que se pretende del desahucio de sus ocupantes perteneció en propiedad al demandado; que sobre ella se constituyó una hipoteca el mismo día de su adquisición a favor de BANCAJA, y; que esta entidad financiera instó el procedimiento de ejecución hipotecario 990/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de El Vendrell. Además, es un hecho notorio que BANCAJA se integró tras su adquisición en BANKIA, entidad que posteriormente es adquirida por CAIXABANK, y que GRAMINA HOMES forma parte de este grupo empresarial.

3. El Tribunal Supremo, en la Sentencia nº 1217/2023, de 7 de septiembre, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha fijado la doctrina de que el juicio de precariono es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupante del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante.

Dice en su Fundamento Jurídico Quinto: "La cuestión controvertida. El objeto de la controversia en el presente recurso gira en torno a dos cuestiones. La primera se refiere a la idoneidad del procedimiento de desahucio por precariopara obtener el lanzamiento de los deudores hipotecarios ocupantes de la vivienda, objeto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando (i) esos deudores son potenciales beneficiarios de la suspensión de los lanzamientos prevista en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , a favor de los deudores en situación de vulnerabilidad (siempre que cumplan los requisitos del art. 2 de esta ley ), y (ii) quien promueve el pronunciamiento judicial de condena a cesar en el acto posesorio no es el acreedor ejecutante, u otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, sino un tercero que no tuvo intervención alguna en dicho procedimiento especial y adquirió su título dominical fuera de tal cauce procedimental.

La segunda cuestión controvertida se concreta en dilucidar si la sociedad demandante en este procedimiento () puede ser considerada o no como un tercero de buena fe que adquirió su título dominical sobre la vivienda ejecutada fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.-Obligación de entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria

2.1. La primera de las citadas cuestiones fue abordada por la sentencia del Pleno de esta Sala Primera 771/2022, de 9 de noviembre , en la que fijamos una doctrina que, en lo sustancial, ha sido reiterada por las sentencias 515/2023, de 19 de abril , y 999/2023, de 20 de junio , y que ahora procede mantener. Al analizar la cuestión, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, distinguíamos entre los supuestos en que el demandante en el juicio de desahucio fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no) o un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.2. Para el primer caso, concluíamos que el juicio de desahucio por precariono es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC , y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado. Conclusión que razonamos así:

"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precarioal que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .

"Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

"En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

"Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

"En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .

"Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

"Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precariopara hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

"Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario,con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos".

Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental."

Continuaba refiriendo la indicada sentencia: "Por el contrario, cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, en ese caso, como declaramos en la citada sentencia 771/2022, de 10 de noviembre , el juicio de precariosí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble:

"En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precariodel art. 250.1 2º LEC ".

Y se refería respecto a la posible suspensión del lanzamiento: "3.2. Ahora bien, lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013.

E invocando la STS 502/2021, de 7 de julio, refería sobre este extremo: "Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ), por el juez que conozca del procedimiento de precario".

Y finalmente exponía para el supuesto de que el adjudicatario del inmueble no resultara ser ajeno al ejecutante: "Por el contrario, en la sentencia 999/2023, de 20 de junio (recaída también en un supuesto de adjudicación en procedimiento de ejecución a Caixabank, cesión del remate a (), y posterior aportación por ésta a () la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en este caso fue que, a la vista de lo acreditado en el caso, no podía atribuirse a la demandante () la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con Caixabank.

En concreto, del contenido de las actuaciones, se desprendía la existencia de una "identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate (), y la demandante (), mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera". Y en el mismo sentido nos hemos pronunciado en la reciente sentencia 1128/2023, de 10 de julio ".

Para acabar concluyendo: "Por tanto, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , y 1128/2023, de 10 de julio , en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria."

Las recientes SSTS 443/2024, de 2 de abril, y 480/2024, de 8 de abril reiteran la anterior doctrina jurisprudencial, fijándola esta última en el siguiente sentido: "La cuestión jurídica sometida a la consideración de la sala en este recurso ya ha sido resuelta en la sentencia de pleno 1217/2023, de 7 de septiembre . En ella, resumimos y sistematizamos la jurisprudencia casuística recaída en la materia y establecimos como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precariopara instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio proceso de ejecución hipotecaria. Y por el contrario, si el adjudicatario sí es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, si podrá acudir al juicio de desahucio por precario."

4. Como hemos expuesto, y resulta de la documentación obrante en autos así como de los hechos notorios relatados en los fundamentos jurídicos anteriores, resulta que GRAMINA HOMES, S.L. adquirió la titularidad de la finca objeto de autos por título de aportación social por parte de BANKIA, sucesora de BANCAJA, formalizada en escritura pública de 4 de junio de 2019, lo que nos hace entender que ésta fue la adquirente de la finca en el proceso de ejecución hipotecario sobre la finca del demandado, quien por ende ostentó la condición de ejecutado en aquel procedimiento, lo que hace que no podamos considerar a la demandante como tercero de buena fe pues no podía ignorar la situación posesoria sobre el inmueble, lo que le impide instar un procedimiento de desahucio por precario contra quien era el deudor hipotecario de la vivienda.

En este sentido SAP de Barcelona, Civil sección 16, del 22 de mayo de 2024 ( ROJ:SAP B 6377/2024 - ECLI:ES:APB:2024:6377 ), Sentencia: 276/2024, Recurso: 981/2022, que cita otras múltiples sentencias con idénticos criterios a los que ahora se recogen. Así:

- la Sentencia de la Sección 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 19 de diciembre de 2023, en un supuesto similar al que nos ocupa decía: "De entrada, cabe subrayar que la demandante solo ha aportado una nota simple registral acreditativa de que GRAMINA HOMESadquirió la vivienda ahora litigiosa por título de compraventa en escritura de fecha 4 de junio de 2019, inscrita en el Registro de la Propiedad el siguiente 2 de septiembre. En dicho título inexcusablemente había de constar la referencia a la situación posesoria del inmueble que le hiciera su transmitente (presumiblemente, Bankia), de modo que GRAMINA HOMESno podía ignorar entonces la persistencia de la ocupación efectiva de la finca por la deudora hipotecaria, en tanto no había constancia de la práctica del lanzamiento de los ocupantes ex art. 675 LEC ."

Y finalizaba concluyendo: "En definitiva, aun considerando no acreditado que GRAMINA HOMESforme parte del conglomerado de empresas de BANKIA o de la entidad bancaria que adquiriese este, en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante la condición de tercero de buena fe ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, toda vez que, por cuanto se lleva expuesto, en la fecha de la adquisición del dominio no podía ignorar la situación posesoria del inmueble, de tal manera que la formulación de una pretensión autónoma de lanzamiento de la deudora hipotecaria y ocupante puede considerarse una actuación fraudulenta, en la medida en que encierra una conducta en connivencia con la ejecutante hipotecaria encaminada a defraudar los derechos de la referida ocupante fundados en la normativa de protección de los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión residencial.

Por ello, con arreglo a la doctrina legal antedicha, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria, marco adecuado para valorar el derecho de la ocupante a continuar en la posesión del inmueble litigioso.".

De la misma manera la SAP Barcelona (Sección 13ª) de fecha 1 de febrero de 2024 dice que: "Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2005;RJA 1683/2005 ) que la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria comprende no sólo el desconocimiento de la inexactitud registral, sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia, sin que sea necesario desarrollar una especial labor investigadora, de modo que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que el demandado Sr. Bernabe era el propietario de la vivienda litigiosa, en DIRECCION001 () de Santa Margarida i els Monjos, la cual fue adjudicada, el 19 de marzo de 2015, en una Ejecución Hipotecaria seguida en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Vilafranca del Penedès, a Bankia, S.A., antes Caja Madrid, entidad con la que tenía concertada un préstamo hipotecario, en escritura pública de 26 de julio de 2006, siendo un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, de acuerdo con la norma del artículo 281.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que Bankia fue absorbida por Caixabank, perteneciendo la demandante en los presentes autos Gramina Homes,S.L. al grupo Caixabank.

Por lo tanto, como en los casos resueltos por las Sentencias del Tribunal Supremo 999/2023, de 20 de junio , 1128/2023, de 10 de julio , y 1217/2023, de 7 de septiembre , en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, de modo que la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

En consecuencia, en el presente caso, es posible apreciar la concurrencia de los requisitos para la existencia del fraudeprocesal, por lo que procede la desestimación de la demanda del juicio verbal de desahucio por precario,procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada."

- O la SAP Barcelona (Sección 17ª) de fecha 31 de mayo de 2023, que concluía diciendo: "En consecuencia no puede afirmarse que GRAMINA HOMES,S.L. sea un tercero de buena fe ajeno, ya que forma parte del GRUPO empresarial CAIXABANK, sucesora en aquel procedimiento hipotecario.Ser tercero de buena fe es el requisito jurisprudencial exigido, como hemos visto, para poder accionar en un procedimiento de desahucio por precariocontra el ocupante de la vivienda, anterior propietario a la ejecución hipotecaria, como es el caso del recurrente el Sr. ().".

- O la SAP Valencia (Sección 6ª) de fecha 19 de diciembre de 2022: "En consecuencia procede estimar la falta de legitimación activa de la entidad mercantil Gramina Homes,S.L. para instar el proceso de desahucio por precariodebiendo acudir al procedimiento hipotecariosustanciado desde la apreciación de que en el presente caso la entidad mercantil demandante no es ajena a la entidad mercantil adjudicataria (Bankia S.A.) dado que de la documental aportada se desprende que por parte de ésta se realizó la aportación del inmueble que es objeto del desahucio por precarioimplicando ello que la entidad actora no es un tercero de buena fe. La participación de la entidad mercantil Bankia en la entidad actora es real cuando el acto jurídico por el que Gramina Homes,S.L. es titular del inmueble es la aportación a la sociedad y no la venta por la entidad Bankia, S.A. a un tercero ajeno a la misma.".

- O Auto de la Audiencia Provincial de Girona (Sección 2ª) de 26 de septiembre de 2022, SAP Murcia (Sección 5ª) de 17 de mayo de 2022, y SAP Córdoba (Sección 1ª) de 2 de noviembre de 2021.

En conclusión, al no tener GARMINA HOMES la condición de tercer adquirente ajeno a la entidad adjudicataria de la finca de la que fue titular dominical el demandado y cuya condición perdió en un proceso de ejecución hipotecaria del que fue parte el transmitente de la finca a la demandante, debemos estimar el recurso y, en consecuencia, la desestimación de la demanda ya que la entrega de la posesión debió sustanciarse en el proceso de ejecución hipotecaria.

TERCERO.- Régimen de costas.

Estimado el recurso de apelación no procede la condena al pago de las costas de esta alzada a ninguna de las partes, de conformidad con el art. 398.2 LEC.

En cambio, en respecto de las costas de la primera instancia, al haberse desestimado la demanda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 394.1 LEC y al criterio del vencimiento objetivo, debemos condenar a su pago a la parte demandante.