Sentencia Civil 1294/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1588/2023 de 10 de octubre del 2025

PRIMERO.- 1.Del examen en esta alzada (segunda instancia) de la prueba aportada a las presentes actuaciones, se desprende que el demandante ahora recurrente - Alexander- es, desde el año 2017, propietario (titular de pleno dominio) respecto del 50 % y nudo propietario del resto -ostentando Coro un derecho de usufructo vitalicio respecto de esta segunda mitad indivisa- de cuatro locales comerciales ubicados en la planta baja del edificio situado en la DIRECCION000) de la localidad de Tudela (Navarra), con un total de 434 metros cuadrados, parcelas NUM000 y NUM001 del DIRECCION001, inscritas conjuntamente como finca registral nº NUM002 de Tudela, al Tomo NUM003, Libro NUM004 y folio NUM005 del Registro de la Propiedad de Tudela nº 1.

El referido DIRECCION000) de la localidad de Tudela (Navarra)- se constituyó en régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública de 16 de julio de 1964, ostentando los rmencionados locales comerciales una cuota de participación del 26 %.

Tanto en agosto de 2018, como en abril de 2020, se produjeron sendos siniestros en uno de los locales comerciales -tienda de cocinas Ares-Método- titularidad del demandante, consistentes en filtraciones de agua (humedades) del elemento constructivo inmediatamete superior.

El demandante - Alexander- cifra (en su escrito inicial de demanda) la reparación de los daños ocasionados en el referido local comercial en el mes de agosto de 2018 en un importe de 536,03 euros (con arreglo a la factura emitida por un pintor), solicitando una indemnización por idéntico importe (536,03 euros) respecto de los causados en el mes de abril de 2020 -"al ser de idéntica naturaleza y alcance a los previos, resultan ser del mismo importe"-.

2.La sentencia de instancia - Sentencia nº 102/2023, de 12 de julio de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Tudela- desestim íntegramente la demanda interpuesta por el ahora recurrente - Alexander-, atendiendo, respecto de este particular, a que "el patio de luces es de uso exclusivo de los propietarios del DIRECCION002 desde el origen como se desprende de todas las testificales practicadas, conociendo el actor tal condición. Habiendo quedado acreditado que el origen de los daños reclamados en el punto A del suplico derivan de filtraciones del patio de luces, que a su vez derivan de la rotura de la tela asfáltica derivada de la actuación de los propietario del DIRECCION002 que tiene uso exclusivo del citado patio cabe concluir que la COMUNIDAD no está legitimada pasivamente para tal reclamación como tampoco lo está para el punto B del suplico, eliminación de los elementos y construcciones del patio y la ocupación del mismo ya que las mismas se han realizado por los legítimos titulares del patio siendo los legitimados pasivamente para tales peticiones".

Entiende, por tanto, la juzgadora de instancia, que la comunidad de propietarios demandada no ostenta legitimación pasiva ad causampara soportar la acción restitutoria o indemnizatoria -reparación de los daños causados en el local comercial del demandante- ejercitada en la demanda, por cuanto que los mismos tienen su origen en un elemento común de uso privativo (patio de luces) y en la actuación unilateral del propietario que lo ocupa o disfruta en régimen de exclusividad (perforación de la tela asfáltica en el anclaje de la terraza al suelo).

3.En el primer motivo de su recurso de apelación, la representación procesal del demandante - Alexander- impugna la referida decisión jurisdiccional (falta de legitimación pasiva ad causamde la comunidad de propietarios demandada), planteando numerosos epígrafes o apartados vinculados a dicha cuestión.

Impugna, en este sentido, desde un punto de vista puramente fáctico o probatorio, la insuficiente acreditación respecto del uso exclusivo de dicho elemento común (patio de luces) por parte de uno de los propietarios de la comunidad y de su deterioro o menoscabo (como causa u origen de las filtraciones que son objeto de controversia en el ámbito de las presentes actuaciones) a consecuencia de una obra o actuación unilateral ejecutada por el mismo (perforación de la tela asfáltica del patio de luces, en el anclaje del tejado de la terraza al suelo).

No obstante, del examen de la prueba aportada a las presentes actuaciones, se desprende precisamente lo contrario.

Es el propio recurrente el que, en su escrito inicial de demanda, alude expresamente a la aparente ocupación (uso exclusivo) del elemento comunitario (patio de luces) del que proviene el agua (origen de la filtración, por cuando ostentaría la condición de cubierta de su local comercial), por parte de los propietarios del DIRECCION003 y del DIRECCION004 de la localidad de Tudela -todos ellos sujetos al mismo régimen de propiedad horizontal que el mencionado local comercial-.

Alude, expresamente, en este sentido, a una fotografía (aportada como documento nº 5 de su demanda), que "transmite la impresión que los propietarios de las viviendas de uno y otro lado del patio de luces habrían realizado dos construcciones, cada una más o menos hasta la mitad del patio. La vivienda de la DIRECCION003 de la imagen ( DIRECCION003) parece haber respetado el muro blanco frontal de protección del patio y habría colocado una tejavana y algo más. El propietario de la vivienda a la DIRECCION004 de la imagen ( DIRECCION004) habría sido más osado, pues habría destruido el muro de protección del patio para dotar de ventanas a la zona, incluso con cortinas, dando la impresión de que podría tratarse no solo de una conversión del patio comunitario en terraza propia sino en una auténtica ampliación de su vivienda".

Es el propio demandante-recurrente el que, en el correo electrónico remitido a la comunidad de propietarios demandada el día 5 de marzo de 2020 (documento nº 5 bis de la demanda), señala expresamente que "la zona afectada del bajo es colindante con un patio de luces comunitario en el que se ha realizado una construcción privativa, obra que al margen de su carácter ilegal -salvo que hubiese mediado un acuerdo comunitario unánime cosa que yo desconozco- está deficientemente ejecutada, generando humedades en el bajo (no lo digo yo, lo dice un técnico que participó en el análisis de la fuga)".

Es finalmente la comunidad de propietarios demandada, la que, mediante correo electrónico de 24 de septiembre de 2020 (documento nº 8 de la demanda) comunicó al demandante lo siguiente: "Tal y como le ha comentado el fontanero a la inquilina, el origen de las filtraciones del local, viene a ser el mismo que en veces anteriores. Proviene de la terraza del DIRECCION004. En esa terraza, se colocó un tejado anclado al suelo, por lo que la tela asfáltica está perforada y cuando llueve se filtra el agua hasta tu local".

De las declaraciones testificales prestadas en el acto del juicio se desprende, igualmente, el uso y disfrute exclusivo de dicho elemento comunitario (patio de luces) por parte de los propietarios de la DIRECCION002, siendo los mismos quienes tienen, a través de una puerta ubicada en el interior de su propia vivienda, acceso exclusivo o restringido al mismo.

No se ha acreditado, en definitiva, un uso distinto o alternativo (compartido o comunitario) de tales elementos comunes o que fuera otra la causa u origen efectivo de las filtraciones (hasta en dos ocasines) en el local comercial del demandante.

4.No obstante, no resulta controvertido en el ámbito del presente procedimiento (ni en primera ni en segunda instancia), que dicho espacio o elemento constructivo (patio de luces) siguiera ostentando (en el momento en el que tuvieron lugar ambos siniestros) naturaleza comunitaria, no habiendo sido el uso exclusivo y excluyente que sobre el mismo desarrollaba el propietario de la vivienda ubicada en el DIRECCION004 de la localidad de Tudela, autorizado o consentido expresamente por la comunidad de propietarios demandada, o que la misma hubiera autorizado formalmente la obra o construcción (cerramiento de terraza anclada al suelo) que motivó la causación de los daños (perforación de la tela asfáltica) en el local comercial del demandante.

Sobre esta cuestión, se ha de partir, necesariamente, de la enumeración, ejemplificativa, abierta o flexible (numerus apertus)de elementos comunes, contenida en el artículo 396 del Código Civil (en adelante, CC) , el cual hace referencia a "el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".

De esta forma, se atribuye de manera expresa la naturaleza de elemento común a la cubierta, así como a los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

La enumeración contenida en el artículo 396 del CC es igualmente acogida, por simple remisión y referencia, en el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) .

Se ha de tener en cuenta, además, la distinción doctrinal y jurisprudencial existente entre elementos comunes por naturaleza -esenciales o imprescindibles para garantizar el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos y locales que componen el edificio- y por destino o accesorios -en atención a la finalidad que, sin ser esencial para el edificio y el resto de pisos y locales que lo compongan, libremente se decida asignar a tal elemento-.

Solo los elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafectación, bien inicialmente, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal o de la escritura pública de adquisición, promoción o división del edificio, o bien posteriormente, mediante acuerdo unánime adoptado por la Junta de la comunidad de propietarios correspondiente.

Se ha de hacer especial alusión, igualmente, a aquellos elementos del edificio que, atendiendo a su carácter no esencial para el adecuado uso y disfrute de los pisos y locales que conforman el edificio, pueden ostentar -por disponerlo así el título constitutivo o por voluntad unánime de la comunidad- la condición de privativos (reserva de titularidad o desafectación expresa de un espacio que, por omisión, en caso contrario, revestiría la naturaleza de elemento común por destino o accesorio), siempre que formen parte o se hallen inseparablemente unidos a un elemento esencial para el idóneo funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.

El caso más habitual es el de la terraza a la que, convencional o comunitariamente, se atribuye el carácter de privativa, que constituye, a su vez, la cubierta del edificio comunitario (normalmente por situarse en la parte más alta, DIRECCION005 o DIRECCION006 del edificio, en lo que se conoce como terraza a nivel).

A este respecto, el Tribunal Supremo, en varias ocasiones, ya ha establecido una clara separación o delimitación de naturaleza jurídica, entre la terraza como elemento privativo y la función que cumple como cubierta del edificio (finalidad estructural y esencial, de impermeabilización o estanqueidad, para el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal).

En este sentido, entre otras, la STS de 30 de diciembre de 2015, cuando afirma que "la Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa".

No obstante, dicho criterio, repetimos de índole puramente jurídica, se construye con la finalidad de delimitar o deslindar la responsabilidad que ha de asumir la comunidad o el propietario de la terraza ante eventuales daños originados a consecuencia de su uso o mantenimiento (en función de si el defecto proviene de la cubierta o de la terraza en sí) y de encomendar (a falta de pacto) a uno o a otro la obligación de sufragar los costes derivados de su adecuada conservación y mantenimiento.

En ningún caso se afirma que el hecho de que la terraza cumpla también la función de cubierta superior del edificio transmute o altere su conceptuación jurídica como elemento privativo del propietario del piso o local en cuestión, sin perjuicio del innegable carácter común (por naturaleza) de la cubierta o forjado del edificio.

Llegamos, a este respecto, al tertium genuso figura jurídica intermedia doctrinal y jurisprudencialmente construida del elemento común (por destino) de uso privativo o exclusivo de uno o varios de los propietarios del edificio.

El Tribunal Supremo sostiene en diversas sentencias que la atribución del uso exclusivo de un elemento común por destino, no comporta la mutación o transformación de su naturaleza jurídico-real (a elemento privativo), de modo que el beneficiario de dicha atribución no puede realizar libre o unilateralmente obras que comporten una afectación o modificación sustancial del destino, estructura o configuración de dicho elemento común ( SSTS 20-4-1991, 10- 2-1992, 5-4-1993 o 27-2-1995, entre otras). Cualquier modificación del patio de luces alteraría la configuración o estado inicial de uno de los elementos comunes del edificio y debería, en todo caso, contar con el consentimiento de la Comunidad.

En el presente caso, no resulta controvertido que en el título constitutivo de la comunidad de propietarios demandada (del año 1964) se atribuye, indefectiblemente, al referido patio de luces (en el que se origina la filtración de agua causante de los daños objeto de reclamación en este procedimiento) naturaleza comunitaria, no atribuyéndose de manera privativa o exclusiva su uso o utilización a ninguno de los propietarios del edificio.

Tampoco se ha acreditado, en el ámbito del presente procedimiento, la desafectación del referido elemento común mediante acuerdo unánime posterior adoptado por la Junta de Propietarios de la comunidad demandada, ni la alteración formal o expresa respecto a su régimen de utilización o uso (atribuyéndose de manera privativa a los propietarios de la DIRECCION002).

Finalmente, no se acredita en forma alguna que la comunidad de propietarios demandada consintiera expresamente o tuviera conocimiento previo del desarrollo o realización, por parte del propietario de la vivienda ubicada en el DIRECCION004 de la localidad de Tudela, de una obra (cerramiento de terraza anclada al suelo) que comportaba la afectación de un elemento común (perforación de la tela asfáltica) que finalmente motivó la causación de los daños (en el local comercial del demandante).

No obstante, esta Sala entiende que la comunidad de propietarios no se puede desentender completa y absolutamente de los daños ocasionados a consecuencia de dicha acción frente al propietario perjudicado (demandante), atendiendo a que, precisamente de dicho acervo probatorio (aportado al presente procedimiento), se desprende que la comunidad de propietarios demandada, aun teniendo conocimiento de que el propietario de la vivienda ubicada en el DIRECCION004 desarrollaba de factoun uso privativo, exclusivo y excluyente del referido elemento común (patio de luces), de manera contraria a lo declarado en el título constitutivo en régimen de propiedad horizontal del edificio y de que había ejecutado una obra no consentida expresa y formalmente por la misma (que finalmente causaría los daños objeto de reclamación en este procedimiento), resultando la misma (en su fase intermedia o final) apreciable a simple vista desde múltiples puntos de la comunidad, no desarrolló una conducta diligente tendente a evitar o impedir dicha obra o, en su caso, habiendo tomado conocimiento de su aparente ilegalidad y del perjuicio que ocasionaba (tras los múltiples requerimientos dirigidos por el demandante) no exigiéndose actuación reparadora alguna, tendente a lograr su completa indemnidad o la reposición de los elementos de naturaleza comunitaria a su estado original.

Se aprecia, con ello, una conducta meramente pasiva, poco diligente y perjudicial de la comunidad de propietarios demandada, en la gestión de un elemento de naturaleza común, que, conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de la LPH y el artículo 1910 del CC, comporta necesariamente su responsabilidad (solidaria) en los daños ocasionados en el local propiedad del demandante, sin perjuicio de la eventual depuración ulterior de la relación interna existente entre la comunidad y dicho propietario ( DIRECCION004, que no fue llamado en condición procesal alguna al presente procedimiento), cuestión que ha de ser resultar completamente ajena o indiferente al propietario perjudicado (demandante) en este procedimiento.

Procede, con base en todo lo expuesto, la estimación del presente motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandante - Alexander- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 102/2023, de 12 de julio de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Tudela-, reconociéndose la responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada en los daños ocasionados (en los meses de agosto de 2018 y abril de 2020) en el local comercial propiedad del demandante a consecuencia de la filtración de agua procedente del patio de luces.

5.Procede, en consecuencia, condenar a la comunidad de propietarios demandada a abonar al demandante la cantidad solicitada en la demanda inicial por los daños materiales ocasionados en el local comercial propiedad del demandante y su reparación (1.072,06 euros), no habiendo sido dicha valoración económica (respecto de la que se adjunta un presupuesto) controvertida en forma alguna por la comunidad demandada, ni acreditado de manera efectiva su pago o satisfacción extraprocesal, deduciéndose del hilo de correos electrónicos intercambiados entre las partes precisamente lo contrario.

La comunidad de propietarios deberá, igualmente, acometer o costear la realización de las obras que resulten necesarias para garantizar la debida estanqueidad del patio de luces (elemento común), como causa u origen de los daños ocasionados al demandante.

No procede, por el contrario, exigir o condenar judicialmente, en el ámbito del presente procedimiento, a la comunidad de propietarios demandada, al objeto de garantizar la reposición del mencionado elemento común (patio de luces) a su estado original, privando al propietario del DIRECCION004 de su uso o utilización privativa/exclusiva y ordenando la demolición de las obras (terraza) realizadas sobre el mismo -"poner fin a la ocupación privativa indebida del patio de luces, a eliminar todos los elementos y construcciones que hayan colocado los copropietarios ocupantes y a reponerlo a su estado originario de elemento común",tal y como se solicita en el suplico de la demanda inicial-, por cuanto que dicha actuación rebasa los contornos o límites del presente procedimiento, debiéndose discutir en su caso los elementos de hecho configuradores de dicha pretensión (entre otros, la existencia o no de consentimiento tácito respecto al uso o la realización de las obras, así como el deslinde o delimitación de la responsabilidad que cada parte ostentaría en dicha relación interna) en un procedimiento ajeno al presente, en el que indefectiblemente debiera figurar como parte procesal (a fin de garantizar su derecho de defensa y contradicción) el mencionado propietario.

Procede, por otra parte, confirmar el pronunciamiento de la sentencia de instancia - Sentencia nº 102/2023, de 12 de julio de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Tudela-, respecto a la acción de reclamación de daño moral ejercitada en la demanda, no habiéndose acreditado de manera efectiva la producción en el ánimo o espectro emocional del demandante de perturbación alguna, consecuencia de la mera desidia o dilación de la comunidad de propietarios en la averiguación de la causa de los daños o en su reposición (como sucede en cualquier pleito de esta naturaleza), que justifique la producción de una afectación o secuela psicológica relevante, que, a su vez, resulte jurídicamente tributaria de una indemnización autónoma y adicional en el ámbito del presente procedimiento.

En este sentido, entre otras muchas, la STS nº 906/2011, de 30 de noviembre de 2011, cuando afirma que "Tribunal Supremo tiene declarado que el daño moral constituye una noción dificultosa ( STS de 22 de mayo de 1995 ), relativa e imprecisa. Iniciada su indemnización en el campo de la culpa extracontractual, se amplió su ámbito al contractual adoptándose una orientación cada vez más amplia. La situación básica para que pueda darse lugar a un daño moral indemnizable consiste en un impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, un estado de impotencia, zozobra (como sensación anímica de inquietud, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre), una situación de ansiedad y angustia (S. 6 julio 1990), de impacto emocional con la incertidumbre consecuente (S. 27 enero 1998). Aunque en materia de daño moral se tiende a evolucionar hacia concepciones amplias como la del "placer frustrado", no puede operar sin más en todo caso de incumplimiento contractual, ni es subsumible, en principio, en la previsión general de evitar que "el contrato opere en el vacío".

SEGUNDO.- 1.La segunda parte del presente procedimiento, versa sobre un siniestro ulterior acaecido en otro de los locales comerciales titularidad del demandante, en este caso, en uno que (a diferencia del anterior) no se hallaba regentado (en alquiler) como negocio por un tercero.

Se alude, en este sentido, en la demanda inicial que "el 15 de julio de 2.021 se produjo otro siniestro distinto consistente en la rotura de una tubería general de agua comunitaria. Se produjo una importante inundación en el bajo de casi medio metro de altura, que a su vez se filtró al sótano también propiedad del actor. Se trata de otro de los locales que integran el bajo, concretamente del local nº 2 situado entre el local nº 1 (Bar Buenos Aires) y el local nº 3 (Tienda de cocinas Ares)".

Solicita, a este respecto, la condena de la comunidad de propietarios demandada al abono de una indemnización por importe de 6.442,52 euros (en concepto de reparación del daño emergente), "así como a pagar el mayor coste que pueda suponer respecto del anterior presupuesto por necesidad en su caso de sustituir la base del suelo dañado una vez se levante el mismo, según se determine y concrete en ejecución de sentencia",con base en un presupuesto elaborado por la entidad mercantil Insena Plus, S.L. el día 9 de marzo de 2022 (documento nº 19 de la demanda).

La sentencia de instancia - Sentencia nº 102/2023, de 12 de julio de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Tudela- desestima, igualmente, dicha pretensión resarcitoria, con base en la siguiente argumentación: "De la testifical de INSENA no ha quedado acreditado que los daños reclamados deriven de la filtración de agua de la tubería general, no queda claro a que parte se refieren, ni coinciden los metros que reclama con los existentes. Además, de la declaración del testigo perito Sr. DIRECCION007 que debe valorarse como tal ya que así se admitió en la Audiencia Previa, cabe concluir que realizó una valoración de los daños solicitando al actor que realizara una propuesta para valorarla y así comprobar lo solicitado para que fuera cubierto por el seguro y el actor no realizó comunicación alguna. Ratificando que él no participó para hacer una valoración a la baja sino para valorar los daños efectivamente producidos, realizando las mediciones oportunas.

Por tanto, no habiendo quedado acreditado que daños efectivamente se produjeron ni que la cuantía reclamada corresponda a los mismos, procede la desestimación de esta petición"(sic).

Procede, igualmente, la estimación del presente motivo del recurso de apelación.

Nos hallamos ante una circunstancia fáctica (responsabilidad de la comunidad de propietarios en la causación de los daños derivados de la rotura de una tubería general comunitaria de agua y la correspondencia existente entre tales daños y las obras de reparación y su consiguiente valoración económica, de acuerdo con lo recogido en el presupuesto aportado por el ahora recurrente en su escrito de demanda), que no fue efectivamente objeto de controversia en la instancia, limitándose la oposición de la comunidad de propietarios (en su escrito de contestación) a plantear la eventual concurrencia de un enriquecimiento injusto, derivado de "el deterioro previo del inmueble o la baja calidad de sus revestimientos, que deberían conllevar una moderación del importe".

No habiéndose acreditado suficientemente por la comunidad demandada la efectiva concurrencia de dicho enriquecimiento injusto o una errónea o inadecuada valoración económica de los conceptos incluidos en el presupuesto aportado junto con la demanda (realizándose su comparación con un informe aportado en el acto de la audiencia previa, que realiza una valoración con una finalidad diferente a la que deriva de la presente controversia, con base en la aplicación de cláusulas de un contrato de seguro únicamente oponible frente a la comunidad demandada), procede la estimación del presente motivo del recurso de apelación.

A dicha cantidad (6.442,52 euros), así como a la reconocida en el Fundamento de Derecho anterior de esta resolución, se habrá de adicionar el interés legal del dinero ( artículo 1108 del CC) devengado desde el momento de interpelación judicial y el interés de mora procesal ( artículo 576 de la LEC) desde el dictado de esta sentencia, no resultando adecuada la solicitud planteada a este respecto en la demanda (y, por remisión, en el recurso de apelación) relativa a que dicho interés legal se devengue desde el momento de supuesta producción de cada uno de los siniestros.

Todo ello, sin que efectivamente proceda (tal y como acertadamente se dispuso en el escrito de contestación) la emisión de un pronunciamiento de condena adicional a "pagar el mayor coste que pueda suponer respecto del anterior presupuesto por necesidad en su caso de sustituir la base del suelo dañado una vez se levante el mismo, según se determine y concrete en ejecución de sentencia",hallándonos ante una reserva de liquidación proscrita en el artículo 219 de la LEC, respecto de una cuestión de hecho que no ha quedado debidamente acreditada en la instancia, no habiéndose justificado, en debida forma, la necesidad de posponer su comprobación y eventual cuantificación (respecto de un futurible o supuesto de hecho hipotético) a trámite de ejecución de sentencia.

2.-Procede, al igual que en el supuesto anterior, confirmar el pronunciamiento de la sentencia de instancia - Sentencia nº 102/2023, de 12 de julio de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Tudela-, respecto a la acción de reclamación de daño moral ejercitada en la demanda, no habiéndose acreditado de manera efectiva tampoco en este supuesto la producción en el ánimo o espectro emocional del demandante de perturbación alguna, consecuencia de la mera desidia o dilación de la comunidad de propietarios en la averiguación de la causa de los daños o en su reposición (como sucede en cualquier pleito de esta naturaleza), que justifique la producción de una afectación o secuela psicológica relevante, que, a su vez, resulte jurídicamente tributaria de una indemnización autónoma y adicional en el ámbito del presente procedimiento.

También resulta acertado el pronunciamiento de la sentencia de instancia - Sentencia nº 102/2023, de 12 de julio de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Tudela-, que desestimó la acción de reclamación en concepto de lucro cesante articulada en la demanda, con base en la siguiente argumentación: "Ha quedado acreditado que el local no está alquilado desde hace varios años antes de las filtraciones objeto de procedimiento, no se ha aportado ninguna solicitud de alquiler, no se entiende acreditado que del local pueda obtenerse un alquiler como el solicitado, a lo que cabe añadir que como hecho nuevo se ha acreditado que el local está alquilado, desconociendo el importe del mismo la no haber aportado el contrato el actor pese al requerimiento realizado".

La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS) nº 637/2018, de 19 de noviembre de 2018, haciendo alusión a la doctrina jurisprudencia existente hasta ese momento acerca del lucro cesante, señala que "acreditado el evento perjudicial y la conducta sancionable, el resarcimiento de daños y perjuicios conforme al artículo 1106 CC abarca a todo el menoscabo económico sufrido por el acreedor consistente en la diferencia que existe entre la actual situación del patrimonio que recibió el agravio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por disminución efectiva del activo, bien por la ganancia, pérdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo, tanto en la esfera contractual como en la extracontractual ( Sentencia de 22 de abril de 1997 ). La jurisprudencia se ha orientado en esta materia con un prudente criterio restrictivo, declarando con reiteración que ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ventajas, sin que éstas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas. En tal sentido, dice la sentencia de 24 de abril de 1997 que la integración del, lucrum cessans, como elemento de indemnización, no permite incluir eventos de futuro no acreditados, rayanos en los conocidos, sueños de ganancia, ni referirse sólo a acontecimientos reales o de indiscutible dación, sino que, en una posición intermedia, se requiere que los eventos determinantes de una aportación de medios o recursos truncados por la realización del ilícito obtengan la prueba indiscutible de que generarán ese monto económico, al cual, ya totalmente predeterminado, sólo le falta su real materialización(...) Como consecuencia de ello, se impone a la parte actora la carga de ofrecer los datos que, a tenor de la situación existente al presentar la demanda o en el momento de practicar la prueba, mediante su proyección sobre el periodo futuro objeto de reclamación, permitan el cálculo prospectivo del lucro cesante".

Esta Sala comparte la argumentación ofrecida por la juzgadora de instancia respecto de esta cuestión, hallándonos ante lo que doctrinalmente se conoce como "sueño de ganancia", no habiéndose acreditado, a pesar de la extensa argumentación desplegada por el Letrado del demandante en su recurso de apelación, la efectiva concurrencia de los requisitos o presupuestos (ajenos a su simple valoración o cuantificación económica) que indefectiblemente han de concurrir para que la mencionada pretensión indemnizatoria (lucro cesante) prospere.

Todo ello sin perjuicio de la eventual falta de legitimación activa del demandante-recurrente respecto de la mitad indivisa de dicho local, respecto de la que un tercero ajeno al presente procedimiento ostentaría un derecho real de usufructo, estando indisolublemente vinculada dicha acción (lucro cesante) con la mencionada situación posesoria, real o registral de la finca (percepción de rentas derivadas de la explotación del local en régimen de alquiler).

Todo ello, sin que proceda la emisión de pronunciamiento declarativo alguno respecto de la cuestión relativa a la exención del demandante en los eventuales gastos comunitarios "generados por las condenas solicitadas y declaradas, en razón a ser este copropietario perjudicado y demandante",tratándose de un futurible que, en su caso, se habrá de resolver con arreglo a la doctrina legal y jurisprudencial existente cuando llegue el momento, no habiendo sido dicha pretensión (planteada en la demanda) objeto de resolución en la sentencia de instancia y no habiendo solicitado la representación del ahora recurrente su debido complemento en el momento procesal oportuno o articulado una efectiva y expresa impugnación de dicha cuestión en su recurso de apelación.

TERCERO.-La parcial estimación del recurso de apelación planteado por la parte demandante motiva, en aplicación de la regla general prevista en los artículos 398.1 y 394.2 de la LEC, la no emisión de pronunciamiento condenatorio alguno en materia de costas en esta alzada (segunda instancia), debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Tampoco procede la emisión de especial pronunciamiento en materia de costas procesales de primera instancia, atendiendo a que la estimación parcial del recurso de apelación acordada en esta resolución comporta, igualmente, la parcial estimación de la demanda inicial, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad ( artículo 394.2 de la LEC) .

Con base en los preceptos legales citados y demás que resulten de general y pertinente aplicación