Sentencia Civil 807/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 792/2023 de 10 de diciembre del 2024

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora solicitaba que se dictara sentencia por la que se declarase la nulidad del contrato de opción suscrito en fecha 11 de septiembre de 2020 entre la demandada, Dª. Belen, como vendedora, y el hoy actor, D. Indalecio como optante, por error en el consentimiento de este, y, asimismo, pidiendo que se condenase a Dª. Belen a devolver a D. Indalecio el total importe entregado de treinta y seis mil euros (36.000,00 €), más los intereses legales desde el día de la celebración del contrato (11 de septiembre de 2020). Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada, por su temeridad. Exponiendo en la demanda los hechos que, en esencia, se describirán:

? Al acudir a la Notaría para encargar la firma de la escritura de compraventa del inmueble relativo a la opción de compra, le advirtieron de que la denominada DIRECCION000 se encuentra en una situación urbanística ilegal, fuera de ordenación, cuestión absolutamente desconocida para él, ya que la Sra. Belen nunca le puso al tanto de dicha cuestión y no solo eso, sino que tampoco en el contrato suscrito entre las partes en fecha 11 de septiembre de 2020 hay referencia alguna a la existencia de problemas urbanísticos;

? La Sra. Belen siempre informó al Sr. Indalecio de que el inmueble no tenía ningún problema de legalidad de ningún tipo, exhibiendo su escritura de propiedad y la cédula urbanística.

? En el contrato de opción a la compra no se advierte al optante de la situación de fuera de ordenación de la DIRECCION000, ni del carácter rústico, no urbano del inmueble; ni de las cargas y limitaciones que dicha situación urbanística conllevaría para los propietarios, y el hecho de que, en el ANEXO I, en la descripción registral, se hable de una "finca rústica indivisible" no puede considerarse como información suficiente para un lego en temas inmobiliarios, máxime cuando la misma descripción registral se inicia con la referencia: Urbana antes Rústica.

? En el contrato solo se habla del estado de conservación de la vivienda, no de su situación urbanística. El comprador pretendía adquirir la casa como vivienda habitual y así lo informó a la vendedora, y del tenor literal de la cláusula 7ª se deja claro que el comprador deberá hacer obras de reforma, dado el estado de conservación de la vivienda.

? Sin embargo, de la consulta urbanística del Ayuntamiento de Palma y del Informe de la Arquitecta Dª Azucena, adjuntos a la demanda, resulta acreditado que esas obras de reforma no pueden realizarse dada la situación urbanística de la zona. De conocer esta circunstancia, independientemente del resto de limitaciones existentes, el Sr. Indalecio no hubiese firmado e! contrato de opción.

? Ante esta situación, la Sra. Belen manifestó que los problemas urbanísticos que afectaban a la DIRECCION000 y, por tanto, a su vivienda, eran de tan escasa entidad y no podían obstaculizar venta, y, además, ya debían ser conocidos por el Sr. Indalecio a través del contrato de opción suscrito;

? En fecha 2 de noviembre 2020, acudió a las oficinas del Servicio de Información y Atención Urbanística de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Palma, donde el hoy actor se enteró de que el inmueble en cuestión no tiene la consideración de finca urbana, sino rústica, se encuentra en suelo rústico, fuera de ordenación, pendiente de la redacción de un Plan Especial para la regularización del conjunto, estando, mientras tanto, prohibida cualquier obra, salvo ciertas obras de conservación siempre que las mismas no supongan la consolidación, aumento de volumen, la modernización o el incremento de su valor de expropiación;

? La Sra. Belen le había manifestado en todo momento que el inmueble no tenía ningún problema;

? Él firmó el contrato de opción de compra confiando plenamente en las manifestaciones de la Sra. Belen, tras exhibirle esta la escritura pública y la cédula de habitabilidad;

? El contrato de opción de compra no hace ninguna referencia a la situación urbanística del inmueble.

? Se concluye que resulta claro que la demandada no ha dado solución a la situación, a pesar de ser requerida previamente, por lo que entiende que existe temeridad y mala fe.

La parte demandada se opuso a las pretensiones actoras alegando, en esencia, lo que se referirá:

? La negociación de la compraventa con opción de compra se llevó a cabo sin prisas;

? Remitió al demandante la documentación del inmueble (escritura pública de Propiedad, información del Registro de la Propiedad, cédula de habitabilidad, etc.);

? El demandante era perfectamente conocedor de la situación urbanística del inmueble, pues tenía otro de las mismas características en Son Sardina;

? Varias horas después de salir de la notaría el día 7 de octubre de 2020, el Sr. Indalecio confirmó su voluntad de celebrar el contrato de compraventa, conviniendo las partes la firma de la escritura de compraventa el día 16 de noviembre del mismo año;

? Llegado el día el demandante no se presentó en la notaría;

? No dispone de más conocimientos urbanísticos que el demandante;

? El contrato de opción de compra fue confeccionado conjuntamente por ambas partes;

? Niega que el actor haya padecido error y, aun padeciéndolo, este nunca sería esencial ni excusable.

Por todo ello, terminó suplicando la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia, objeto del actual recurso, consideró como cuestiones no controvertidas en autos, lo que se dirá:

? a) el actor pretendía adquirir un inmueble para destinarlo a vivienda habitual y en la página web IDEALISTA encontró un anuncio de la Sra. Belen que ponía a la venta un inmueble de su propiedad, sito en DIRECCION000 de Palma;

? b) en fecha 21 de agosto 2020 el Sr. Indalecio entregó 1.000,00 euros, en efectivo, a la Sra. Belen en concepto de reserva;

? c) el día 11 de septiembre de 2020 las partes firmaron el contrato de opción de compra, basándose en un modelo que tenía Sra. Belen;

? d) en dicho contrato se estableció un precio de venta de 360.000 euros, con un plazo de ejercicio de la opción de tres meses desde la fecha de dicho contrato, efectuando el Sr. Indalecio una transferencia de 35.000 euros en la cuenta bancaria de la demandada, NUM000, tal como se establecía en dicho contrato;

? e) en la cláusula 2 del referido contrato se estipulaba que los 36.000 euros abonados en total por el Sr. Indalecio se descontarían del precio de venta en el momento de otorgarse la escritura de compraventa pertinente.

Seguidamente, respecto de las cuestiones controvertidas, la sentencia valoró la prueba y terminó desestimando la demanda; para lo cual procedió a centrar la cuestión objeto de debate en dilucidar si el actor había padecido un error en el consentimiento prestado en el contrato de opción de compra, por ignorar la situación urbanística del inmueble, y, seguidamente, analizando si dicho error invalidaba tal consentimiento. En dicho sentido, la sentencia terminó considerando el error como no invalidante, para lo cual realizó las consideraciones siguientes:

? "Entrando en el examen del contrato de opción de compra (doc. 2 de la demanda), la cláusula séptima del mismo establece que el precio del inmueble se debe a su estado de conservación, "siendo necesario realizar obras de reforma, manifestando además la parte Optante conocer las condiciones y estado de la misma".

? Se añade un Anexo a dicho contrato en cuya descripción se indica que es una finca:

"urbana, antes rústica: vivienda unifamiliar aislada con piscina, sita en la DIRECCION000, término municipal de Palma de Mallorca, que tiene una superficie construida de 148 metros cuadrados, más un porche adosado de 55,33 metros cuadrados, un garaje en forma de dependencia aislada de 20,46 metros cuadrados y una piscina de 22,20 metros cuadrados. Se halla construida sobre una porción de terreno, rústica de regadío y legalmente indivisible, consistente en la mitad superficial, tomada al Este, de la parcela marcada por el número NUM001 del plano de parcelación del predio DIRECCION000, en término de Palma de Mallorca. Tiene una superficie de 1006 metros cuadrados. Linda: al Norte, con vial de parcelación; al Sur, con terrenos remanentes a Justa y Tania; al Este, con otro vial de la parcelación; y al Oeste, con la restante mitad de la parcela NUM001. Referencia catastral consta en la inscripción NUM002 CRU NUM003. B) Inscripción: la vivienda se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca, tomo NUM004, libro NUM005, folio NUM006, finca NUM007. C) cargas y gravámenes: no existen cargas y gravámenes sobre la vivienda".

? La escritura de propiedad del inmueble aportada por la demandada al doc. 2 de la contestación contiene esta misma descripción.

? No es cuestión discutida la situación urbanística del inmueble, la cual se desprende de la consulta realizada por el actor, obrante al doc. 5 de la demanda.

? Dicha situación urbanística ha sido a su vez ratificada por los dos peritos actuantes, los cuales indicaron que la legalización del inmueble pasa por la tramitación de un Plan Especial, el cual necesariamente ha de ser costeado por los propietarios de los inmuebles de la zona afectada.

? En razón de ello, las únicas obras que se pueden hacer en el inmueble son de mantenimiento, no de reforma, ni de ningún tipo que suponga aumento del valor de expropiación."

? "En el anuncio del inmueble en Idealista (doc. 4 de la contestación) se indica que entre paréntesis que se trata de una urbanización que no está recepcionada por el Ayuntamiento de Palma y que dispone de cédula de habitabilidad.

? Ha manifestado la demandada que el actor en todo momento conoció la situación urbanística del inmueble porque él tenía otro en Son Sardina de iguales condiciones.

? Sin embargo, el actor negó tal conocimiento, no habiendo quedado probado por las conversaciones mantenidas entre las partes (doc. 5 de la contestación) ni de otra forma.

? Sí que, sin embargo, de las conversaciones de whatsapp (doc. 5 de la contestación) se desprende que la Sra. Belen envió al Sr. Indalecio fotografías de la escritura de compraventa, de la cédula de habitabilidad y nota del Registro de la Propiedad con anterioridad a la firma del contrato de opción. En dicha documentación ya se advierte que la vivienda se halla construida sobre una porción de terreno, rústica de regadío y legalmente indivisible.

? Debe tenerse en cuenta la importancia del contrato (el actor iba a invertir sus ahorros de toda la vida para la adquisición de la que sería su vivienda).

? A ello debe sumarse que la información urbanística de cualquier inmueble a día de hoy puede consultarse en los organismos públicos, habiendo facilitado la vendedora la escritura de compraventa, la cédula de habitabilidad y nota del Registro de la Propiedad; y no resultando exigible que sea esta la que acuda al Ayuntamiento para informar al comprador de tal situación urbanística.

? Recuérdese que estamos ante un contrato entre particulares, que se rige por la autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ), al que no resulta aplicable la normativa en materia de consumidores y en el que tampoco se ha probado que ninguna de las partes contratantes tuviese más conocimientos urbanísticos que la otra. Por razón de ello, se considera que el error padecido por el actor no puede considerarse excusable.

? Las anteriores conclusiones no quedan desvirtuadas por la literalidad de la cláusula séptima del contrato de opción de compra, según la cual los comparecientes fijan el precio de venta en atención al estado de conservación del inmueble, siendo necesario realizar obras de reforma y manifestando el optante conocer las condiciones y estado de la misma. Dicha cláusula provenía de un modelo de contrato que tenía la Sra. Belen, pero fue introducida en el contrato de opción conjuntamente con el Sr. Indalecio, que lo revisó y dio su visto bueno antes de firmarlo, tal como manifestaron ambas partes.

? Por otro lado, se hace referencia a la necesidad de obras de reforma, en vez de mantenimiento, si bien ello no excluye el deber de diligencia del actor, pues dicha mera mención no es bastante para eximir a este de cualquier labor de investigación sobre la situación urbanística del inmueble, sobre todo, cuando en el mismo contrato, en el Anexo, se indicaba que la vivienda se encontraba sobre una porción de terreno, rústica de regadío y legalmente indivisible (de conformidad con la descripción registral de la finca) y máxime cuando se entregaron por la vendedora documentos suficientes a fin de poder llevar a cabo actuaciones de averiguación por el propio comprador."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se resumirán.

TERCERO.-Reitera la parte apelante sus consideraciones de instancia, subrayando que la sentencia no ha valorado suficientemente la dicción de la escritura pública de compra de la demandada, remitida al actor, en la que se hace constar "Que después de las ampliaciones de obra mencionadas, la descripción de la total finca queda como sigue: URBANA. - Vivienda unifamiliar aislada con piscina, sita en la DIRECCION000, de Palma de Mallorca....".

Ocurriendo lo mismo en la nota registral, en la que se hace constar la condición de "URBANA antes Rústica", o en el propio contrato de opción, en el que se hace constar lo mismo.

Afirma, por otro lado, que la vendedora conocía las limitaciones urbanísticas de la vivienda y que la propia Juez a quodeclara que, la si bien la Sra. Belen sostiene que el actor conocía la situación urbanística de la finca objeto de opción, concluye ello no ha quedado probado "por las conversaciones mantenidas entre las partes (doc. 5 de la contestación) ni de otra forma".

Asimismo, afirma que si bien la sentencia dice que en el anuncio del inmueble en la web Idealista (doc. 4 de la contestación) "se indica que entre paréntesis que se trata de una urbanización que no está recepcionada por el Ayuntamiento de Palma y que dispone de cédula de habitabilidad",sin embargo, como declaró el actor en el acto de la vista, en el anunció que él vio en Idealista no se advertía de ninguna circunstancia urbanística adversa, destacando que: "no está acreditado que el anunció aportado en la contestación a la demanda fuese el mismo que vio el actor, ya que en dicho anuncio no hay fecha de publicación alguna y, además, es claro que se trata de una versión modificada de un texto anterior, ya que se avisa de una rebaja en el precio anteriormente anunciado.".

Añade, por otro lado, la incompatibilidad en el propio clausulado contractual, dada la necesidad de realizar obras de reforma en el inmueble, referida en el contrato, y la imposibilidad de llevar estas a cabo dada la situación urbanística del mismo.

Por todo ello, la apelante concluye que su cliente cumplió con la diligencia exigible a un comprador, pues tratándose de un empleado de mantenimiento de un hotel, carece de conocimientos específicos y adoptó la diligencia exigible a un comprador normal, ya que comprobó la escritura pública de adquisición del vendedor, la nota registral y la cédula de habitabilidad, apareciendo en aquellos el inmueble como finca Urbana, antes Rústica, de modo que la exigencia -judicialmente contemplada- de reprochar al actor el no investigar más sobre la situación urbanística del inmueble, considera que constituye una diligencia superior a la exigible al comprador medio, ante tales dicciones documentales. Destacando, asimismo, que tal y como se deriva de la declaración en juicio de la demandada, esta evitó en todo momento comentar al Sr. Indalecio la situación ilegal y fuera de ordenación de la finca y de toda la urbanización, a la espera de un hipotético y futuro plan de ordenación.

En consecuencia, y tras motivar la defensa de la actora la razones diferenciales entre el caso de autos y los precedentes citados en la sentencia de instancia, terminó solicitando la revocación de dicha resolución y la estimación de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

Por su parte, la representación procesal de la parte demandada-apelada considera que el demandante sabía perfectamente lo que era objeto del contrato de opción de compra que suscribía, puesto que, tal y como se deriva de lo manifestado por el perito de la demandada, se trataba de un inmueble de características urbanísticas idénticas al inmueble en que aquél residía y que le pertenecía por partes iguales con su hermana, lo que -en la consideración de dicha parte-: "excluye manifiestamente que incurriese en error alguno".

Respecto del pretendido por la apelante como error excusable o perdonable, afirma la apelada que: "desde el día 30 de agosto de 2020, ya disponía de toda la documentación de la vivienda; (escritura pública notarial, inscripción registral, información catastral y cédula de habitabilidad), esto es, 12 días antes de concertar la opción de compra el día 11 del siguiente mes de septiembre, lo que le permitía solicitar y obtener toda la información urbanística que tuviese por conveniente, que es pública, como resulta del documento nº 5 de la propia demanda. Ello supone que cualquier error al respecto en que hubiese podido incurrir el demandante sería a él mismo imputable, por lo que no sería excusable, no sería perdonable, y no se cumpliría el requisito necesario para instar la nulidad contractual, consistente en que el error sea excusable. En este sentido, nos remitimos a la reiterada doctrina jurisprudencial que establece que no produce efectos, el error que pudo ser evitado por quien lo alega empleando una diligencia regular o media y que cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente exigible, y que tratándose de un contrato sinalagmático, regido por el intercambio de prestaciones, cada parte velará por su propio interés ( S.S. T.S. de 10-2-2000 y 6-2-1998 ). Por ello, dichas sentencias establecen que para que el error sea excusable, quien lo alega ha de haber actuado con la diligencia que le es exigible."

Finalmente, sostiene la defensa de la parte apelada que, además, la hoy actora habría confirmado la opción de compra después de haber tenido conocimiento del error, exponiendo que: "En el acto del juicio, el demandante admitió haber remitido a la demandada y recibido de la demandada los whatsApp que constan en las relaciones descriptivas y gráficas acompañadas como documento nº 5 de la contestación a al demanda (hora 0:34); que en el mes de octubre, que es el mes siguiente a la firma del contrato de opción de compra, acudió con la demandada a la Notaría Alonso-Cuevillas de Palma, elegida por el mismo (hora 0:27); y que hablaron de las características urbanísticas de la vivienda con Victorino (el cual, en el acto del juicio, propuesto como testigo por la parte demandante, a preguntas de esta parte manifestó, sorprendente y sospechosamente, que en aquel momento estaba jubilado y actuó como consejero (-hora 0:45-). Asimismo, en el acto del juicio el demandante manifestó que el referido Victorino abrió la escritura de propiedad y dijo que era ilegal (hora 0:27); que después de salir de la Notaría manifestó a la demandada su voluntad de ejercitar la opción de compra y concertar la compraventa (hora 0:29); que por la tarde del mismo día que acudieron a la Notaría Alonso-Cuevillas, la demandada le comunicó que la firma de la escritura sería el día 16-10-2022 a las 9'30 y le preguntó si le iba bien, como consta en la parte superior del justificante de whatsApp incorporado a continuación de la página 7 en el acta notarial acompañada a la contestación a la demanda como documento nº 8 que se le exhibió, y que como consta en el referido justificante de whatsApp que se le exhibió, respondió, OK (hora 0:35)."

Por todo ello, y con cita de los artículos 1.309, 1.311 y 1.313 del Código Civil, concluye que "La acción de nulidad queda extinguida desde el momento en que el contrato haya sido confirmado válidamente".

En virtud de lo expuesto, terminó suplicando que la Sala acuerde desestimar el recurso, con imposición de costas a la parte recurrente.

CUARTO.-Escenario apelatorio en el que comparte la Sala las principales conclusiones alcanzadas en al sentencia de instancia en lo relativo a la valoración de la prueba, sin embargo, no comparte el desenlace final aplicado.

Nótese, en primer lugar, que la sentencia considera que, si bien ha manifestado la demandada que el actor en todo momento conoció la situación urbanística del inmueble, porque él tenía otro en Son Sardina de iguales condiciones; mientras que el actor negó tal conocimiento. Concluye la sentencia afirmando que dicho conocimiento "no ha quedado probado por las conversaciones mantenidas entre las partes (doc. 5 de la contestación) ni de otra forma.".Conclusión esta que es compartida por la Sala, pudiéndose añadir que el hecho de que el actor tuviera, junto con su hermana, un inmueble en situación irregular, no inclina de modo concluyente el debate a favor de las tesis de la demandada, puesto que, como se afirmó en el acto de la vista por el propio actor en el interrogatorio de parte, el inmueble de autos le fue presentado como inmueble en situación legal, es decir, no como fuera de ordenación: siendo aquí donde subyace el principal debate probatorio.

Por ello, debemos partir de la base de que el actor no conocía la situación urbanística real del inmueble hasta que fue convenientemente ilustrado en la notaría -antes del ejercicio del derecho de opción-, de que la finca adquirida no tenía la consideración propia de finca urbana, hallándose fuera de ordenación. Porque, como afirma la pericial actora y no se discute en autos, habiéndolo dado por probado la sentencia:

? "No es cuestión discutida la situación urbanística del inmueble, la cual se desprende de la consulta realizada por el actor, obrante al doc. 5 de la demanda.

? Dicha situación urbanística ha sido a su vez ratificada por los dos peritos actuantes, los cuales indicaron que la legalización del inmueble pasa por la tramitación de un Plan Especial, el cual necesariamente ha de ser costeado por los propietarios de los inmuebles de la zona afectada.

? En razón de ello, las únicas obras que se pueden hacer en el inmueble son de mantenimiento, no de reforma, ni de ningún tipo que suponga aumento del valor de expropiación."

En segundo lugar, cabe referir -y no se discute tampoco- que tal y como pretende la parte apelante, la demandada conocía dicha situación urbanística irregular de la finca que pretendía vender, puesto que, de hecho, al contestar a la demanda lo que sostiene su representación procesal es que el actor la conocía también, sin negar que la demandada la conociera.

Así las cosas, la conclusión derivable de ello es que la demandada ocultó interesadamente, en el marco de la negociación, el dato urbanístico de principal relevancia de cara a la venta que pretendía realizar, puesto que el comprador, si quería legalizar el inmueble, sucedía que tal y como se deriva de la pericial y de la sentencia, ello pasaba por la tramitación de un Plan Especial, el cual necesariamente había de ser costeado por los propietarios de los inmuebles de la zona afectada, es decir, entre ellos el comprador.

Adviértase, en dicho sentido, que tal y como se deriva de las conclusiones del informe pericial de la parte actora, ello constituía una carga sobre dicho inmueble que, sin embargo, no constaba en el documento de opción de compra.

Llegados a este punto, se observa que, pese a que de la sentencia se deriva, por lo que se ha expuesto, que el optante desconocía, al tiempo de otorgar el contrato de opción, dicha información, la cual no le había sido facilitada por la vendedora; sin embargo, se disculpa este silencio sobre la base de que no estamos en el marco de la normativa de los consumidores, sino de la autonomía de la voluntad del art. 1255 del Código Civil (CC). No obstante, hay que tener presente que el artículo 1258 de dicho texto legal, nos integra el anterior precepto recordándonos que los contratos obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Marco normativo en el que claudica el argumento de la parte demandada, judicialmente acogido, relativo a que "tampoco se ha probado que ninguna de las partes contratantes tuviese más conocimientos urbanísticos que la otra".Puesto que, tal y como se ha dicho, más allá de los conocimientos urbanísticos generales de las partes, la demandada sí conocía la situación urbanística del concreto inmueble que pretendía vender al optante, y, sin embargo y como dice la sentencia, no consta que lo comunicara, pese a afectar a un dato esencial, no meramente coyuntural. Y, como también afirma la sentencia: "Debe tenerse en cuenta la importancia del contrato (el actor iba a invertir sus ahorros de toda la vida para la adquisición de la que sería su vivienda).";lo que también hubo de resultar evidente de las circunstancias contractuales y, en cualquier caso, el precio que comprometía el optante para la compra, ascendente a 360.000 €, ya era motivo suficiente para merecer la debida sinceridad contractual.

Dicha omisión de información presenta especial entidad cuando el propio contrato afirma, en otra de sus cláusulas, en concreto la séptima, que el precio del inmueble se debe a su estado de conservación: "siendo necesario realizar obras de reforma, manifestando además la parte Optante conocer las condiciones y estado de la misma".Bien entendido que lo que se atribuye al optante conocer es el estado físico del inmueble, en el que habrá que realizar una obras que, según se deriva de la prueba, no están permitidas, puesto que solo se permiten las de conservación, no las de reforma. Lo que, notoriamente, evidencia la contradicción entre lo acordado y una realidad urbanística de la que no fue informado el optante hasta acudir a la notaría, pese a ser conocida por la vendedora.

Sin que sea relevante el argumento judicial en el que se afirma, respecto de la cláusula séptima, que: "provenía de un modelo de contrato que tenía la Sra. Belen, pero fue introducida en el contrato de opción conjuntamente con el Sr. Indalecio, que lo revisó y dio su visto bueno antes de firmarlo, tal como manifestaron ambas partes.". Puesto que nada tiene que ver la asunción por el optante de la cláusula en cuestión, dado que el problema suscitado por la misma no viene de su redacción sino de la desinformación, ya que las obras de reforma, que eran necesarias, no eran posibles hasta la eventual legalización de la zona en la que se hallaba el inmueble, el cual estaba fuera de ordenación urbanística.

Destáquese, en dicho sentido, que el deber de buena fe es exigible en el marco del Derecho civil en general, y, asimismo, en el contractual en especial, tal y como se deriva de los artículos 7 y 1258 del Código Civil, de suerte que los contratos obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Dándose la circunstancia de que, además, no solo la normativa ahora citada, sino el propio texto del contrato suscrito por las partes, establecía esta obligación. Concretamente en su cláusula octava, la cual llamaba a las partes, en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, a su asunción "conforme a las más estrictas exigencias de la buena fe".

Llegados a este punto, no se comparte la conclusión de la sentencia cuando refiere que, pese a que se referencian contractualmente obras de reforma, en vez de obras de mantenimiento: "ello no excluye el deber de diligencia del actor, pues dicha mera mención no es bastante para eximir a este de cualquier labor de investigación sobre la situación urbanística del inmueble, sobre todo, cuando en el mismo contrato, en el Anexo, se indicaba que la vivienda se encontraba sobre una porción de terreno, rústica de regadío y legalmente indivisible (de conformidad con la descripción registral de la finca) y máxime cuando se entregaron por la vendedora documentos suficientes a fin de poder llevar a cabo actuaciones de averiguación por el propio comprador."

La discrepancia radica en que, en tal conclusión, tiene más peso la ausencia de una mayor labor de investigación urbanística del inmueble por el optante, que la desinformación propiciada por el interesado silencio de la vendedora. Derivándose de la declaración de esta en el interrogatorio de parte, que ella conocía que el inmueble estaba fuera de ordenación urbanística y no se podían hacer reformas, y, si bien sostiene que se lo dijo al optante y que este lo conocía también, esto no se acredita (como afirma la sentencia); ni tiene sentido su afirmación relativa a que ello no se hizo constar en el contrato de opción porque se pusieron de acuerdo los dos, y que si el optante le hubiera dicho que se hiciera constar en el contrato tal circunstancia, ella la hubiera puesto. Cuando es evidente que si ello se hubiera puesto en conocimiento del optante, era la vendedora la más interesada en no dejar de reflejarlo en el clausulado contractual.

Alegaciones de la demandada que, además, pierden aún más credibilidad cuando reconoce que, en la notaría, le explicaron al hoy actor la situación urbanística del inmueble, aunque no oyó que le desaconsejaran la compra del mismo, sino que "se le explicó como estaba la situación".

Adviértase que dicha desinformación ocultaba la existencia, a la postre, de imposiciones sobre el inmueble similares a cargas no declaradas (dada la necesidad de invertir dinero en la legalización), así como la imposibilidad de llevar a cabo las reformas constructivas necesarias, pues eran inviables hasta la eventual obtención de la legalización urbanística. Evidenciando la propia redacción de la cláusula 7ª una contradicción intrínseca del contrato con la realidad urbanista, la cual, siendo conocida por la vendedora, sería insólita la asunción de tal cláusula por el optante si hubiera sido también por él conocida dicha realidad.

Recapitulando en lo antedicho, la Sala considera que mal puede prevalecer la invocada falta de investigación urbanística por el optante, frente a tal desinformación por parte de la vendedora, cuando, singularmente en el concreto caso objeto del presente análisis, sucede que de la documentación proporcionada al actor (escritura pública de adquisición por la demandada, así como nota registral), se deriva sobre la finca de autos la condición de finca Urbana, antes Rústica. Así, en la escritura pública referida se hace constar "Que después de las ampliaciones de obra mencionadas, la descripción de la total finca queda como sigue: URBANA. - Vivienda unifamiliar aislada con piscina, sita en la DIRECCION000, de Palma de Mallorca...."; ocurriendo lo propio en la nota registral, en la que se hace constar la condición de "URBANA antes Rústica",o el propio contrato de opción, en el que se hace constar lo mismo.

Contexto contractual en el que tal denominación de finca Urbana, pese a ser antes rústica, formalizada en el encabezamiento de la descripción de la finca en los distintos documentos oficiales, prevalecía claramente para cualquier observador no avezado sobre la mención, a la que concede virtualidad la sentencia, cual es que, en el cuerpo de la descripción "se indicaba que la vivienda se encontraba sobre una porción de terreno, rústica de regadío y legalmente indivisible".

En definitiva, ante tales singulares menciones que, en el mejor de los casos para la parte vendedora, eran claramente confusas, no cabe concluir que esta, al silenciar la realidad urbanística subyacente, acomodara su comportamiento, no ya a las exigencias legales generales del marco de una negociación contractual civil ( artículos 7 y 1258 del Código Civil) , sino especialmente "a las más estrictas exigencias de la buena fe",a cuyo respeto llamaba el propio contrato. Por lo que, con un actuar contractual y normativamente reprochable, propició el error del optante haciendo que este deviniera como esencial y nos susceptible de evitación con lo que podríamos considerar una diligencia media, y, en consecuencia, dando lugar a causa de anulación del contrato por vicio en el consentimiento.

Recuérdese, en dicho sentido, que el Tribunal Supremo, en la sentencia ( Roj: STS 330/2016 - ECLI:ES:TS:2016:330), de la Sala de lo Civil, recaída con el núm. 18/2016 en fecha 02/02/2016, con cita de precedentes como la sentencia de 21 de mayor de 2007, nos recuerda, para un contrato de compraventa, que siendo el error un vicio de la voluntad que da lugar a la formación de la misma sobre la base de una creencia inexacta y que precisa ser esencial, es decir, determinante de la voluntad declarada, y que no pudo ser evitado mediante una diligencia media, ello se contempla en el Código Civil como vicio del consentimiento que da lugar a la anulabilidad del contrato ex arts. 1300 y ss. del citado texto legal.

Bien entendido, con relación a la pretendida por la parte demandada como "confirmación" de la opción de compra, que esta, en la consideración del Tribunal, no es de recibo. Recuérdese, en dicho sentido, que sostiene la apelada que: "por la tarde del mismo día que acudieron a la Notaría Alonso-Cuevillas, la demandada le comunicó que la firma de la escritura sería el día 16-10-2022 a las 9'30 y le preguntó si le iba bien, como consta en la parte superior del justificante de whatsApp incorporado a continuación de la página 7 en el acta notarial acompañada a la contestación a la demanda como documento nº 8 que se le exhibió, y que como consta en el referido justificante de whatsApp que se le exhibió, respondió, OK (hora 0:35)".

Apreciándose frente a ello, por un lado, que según observa la Sala dicha pretendida confirmación no se acomodaba a las previsiones de la cláusula 3ª del contrato, relativa al modo de "Ejercicio del derecho de opción".Dándose, además, la circunstancia de que, dentro del concreto contexto contractual analizado, presenta credibilidad el argumento, expuesto en el interrogatorio de parte de actor, relativo a que la información recibida ese mismo día le causó una conmoción, pues se le tergiversaron sus planes de adquisición de la vivienda (estando a punto de contraer matrimonio), no reaccionando hasta el día siguiente, en el que comunicó a la vendedora que, dadas las nuevas circunstancias, no podía seguir adelante con la compraventa. No obviar que, dicha final decisión de no seguir adelante, merecía ser meditada con calma pues ponía en riesgo la recuperación de los 36.000 € adelantados (como demuestra la existencia del presente litigio), por lo que la respuesta dada la misma tarde de la recepción de la perturbadora noticia, no puede tener la entidad que pretende darle la defensa de la parte apelada como contrato "validamente confirmado" ex art. 1309 CC. Por otro lado, la demandada admitió, en el interrogatorio llevado a cabo acto del juicio, haber recibido los burofaxes,a principios de diciembre, comunicándole formalmente tal decisión del hoy actor de no concluir el contrato de compra, dentro, por lo tanto, del plazo de ejercicio del derecho de opción.

Así se indicaba también en el hecho cuarto de la demanda, refiriendo que el actor envió en fecha 4 de diciembre 2020, dentro del plazo de ejercicio de la opción de compraventa, a la Sra. Belen, dos burofaxescon textos idénticos, con acuse de recibo y certificación de texto, tanto a la dirección postal recogida en la cláusula 11 del contrato, como a la nueva dirección postal informada posteriormente; los cuales fueron recibidos por la Sra. Belen en fechas 9 de diciembre y 14 de diciembre 2020 y, en ellos, se le comunicaba la imposibilidad del ejercicio de la opción ante la situación urbanística de la finca objeto de transmisión, desconocida al tiempo de otorgar el contrato de opción; solicitándole la devolución del importe de 36.000,00 euros abonados. Lo cual se documentó en la forma que obra en autos y no fue negado al contestar al correlativo.

Finalmente caber referir que, si bien la sentencia dice que en el anuncio del inmueble en la web Idealista (doc. 4 de la contestación) "se indica que entre paréntesis que se trata de una urbanización que no está recepcionada por el Ayuntamiento de Palma y que dispone de cédula de habitabilidad",sin embargo, según declaró el actor en el acto de la vista, en el anunció que él vio no se advertía de ninguna circunstancia urbanística adversa, destacando la representación procesal de la parte apelante que: "no está acreditado que el anunció aportado en la contestación a la demanda fuese el mismo que vio el actor, ya que en dicho anuncio no hay fecha de publicación alguna y, además, es claro que se trata de una versión modificada de un texto anterior, ya que se avisa de una rebaja en el precio anteriormente anunciado.".Datos que, al tiempo de contestar al recurso de apelación, no fueron cuestionados por la parte apelada. Por lo que la Sala no puede considerar probada la existencia de tal advertencia en el anuncio publicado en el momento en el que el actor contactó con la vendedora. Cabe recordar, en dicho sentido, que la prueba de tal dato correspondía a la parte que la alegaba ( art. 217.3 LEC) , no siendo esta aportada de modo solvente a los autos.

QUINTO.-En consecuencia, procede revocar la sentencia de instancia y estimar la demanda, anulando el contrato de opción suscrito en fecha 11 de septiembre de 2020 entre Dª. Belen como vendedora y D. Indalecio como optante, por error en el consentimiento de este, y condenando a Dª. Belen a devolver a D. Indalecio el total importe entregado, ascendente a treinta y seis mil euros (36.000,00 €) de principal, el cual devengará los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial (no desde la fecha del contrato, como se solicitaba en la demanda). No estando cuestionada en la contestación a la demanda la recepción del burofax en fecha 9 de diciembre de 2020 ( artículos 1.100 y 1.108 del Código Civil) . Y el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial (artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuesta a la parte demandada al ser, finalmente, estimada sustancialmente la demanda (en todo menos en lo referido al dies a quode devengo del interés). Todo ello en aplicación de los artículos 394 y 398 de la LEC.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.