Sentencia Civil 451/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 667/2024 de 10 de junio del 2025

PRIMERO.-La parte actora interpone demanda en la que solicita:

Se dicte Sentencia en virtud de la cual se declare:

- Que la Finca Registral NUM000 es de propiedad común de mi representada, Tatiana, y de la demandada Carla

- Que Doña Carla ha venido utilizando de forma exclusiva y excluyente dicha vivienda.

- Que dicho uso exclusivo es inconsentido por la copropietaria Tatiana

- Se obligue a la demandada Carla cesar en el uso de forma exclusiva y excluyente de la citada finca.

- Se establezca la obligación de la demandada Carla a indemnizar a mi mandante en la suma de 500€ mensuales, desde la interposición de la presente demanda, por los daños y perjuicios ocasionados por el uso exclusivo y excluyente de la finca propiedad de ambas litigantes.

- Con expresa imposición de costas a la demandada".

Alega que es propietaria junto con la demandada de la finca sita en DIRECCION000 de Portocristo.

Que les pertenece por mitades iguales en virtud de herencia y compraventa, otorgadas por escrituras de 2006 y 2017.

Que dicha vivienda en la actualidad viene siendo ocupada por la demandada siendo esta situación no consentida.

Que ha intentado llegar a un acuerdo en numerosas ocasiones de forma infructuosa.

Que dicha ocupación exclusiva le supone un perjuicio pues no dispone de recursos para residir en otro lugar dado que percibe una pensión de 421,40 euros.

La demandada no discute la copropiedad pero se opone alegando:

-Que ella residía allí junto con su madre y después de fallecer ésta con el beneplácito y consentimiento de la actora que no residía en Mallorca, y que nunca la ha requerido para que cese en el uso.

-Que es ella la que abona los gastos inherentes a la vivienda.

- Que si lo que pretende que el uso en exclusiva de la vivienda por parte de mi mandante cese, debería interponer una demanda para extinguir el condominio existente sobre el inmueble, adjudicándose una u otra parte la vivienda, o bien adquiriéndola un tercero.

La sentencia de instancia desestima la demanda y contra ella se alza en apelación la demandante.

SEGUNDO.-Alega la recurrente error en la valoración de la prueba relativo a la falta de consentimiento del uso exclusivo y excluyente. Y en la valoración de la acción ejercitada.

Pues bien. De particular interés para el caso que es objeto de análisis, en relación con la aplicación de los artículos 394 , 398 y 399 del Código Civil resulta la STS de 19 de febrero de 2016 , con arreglo a la cual:

" A la luz de la jurisprudencia anterior de esta Sala y de las aportaciones de los mejores especialistas en la materia, procede que fijemos nuestra doctrina acerca del significado del artículo 394 CC , y su relación con el artículo 398 del mismo cuerpo legal , del modo siguiente:

El artículo 394 CC atribuye a cada comunero, siempre que respete los límites que el mismo precepto establece -entre los que no se encuentra el de que la extensión e intensidad del uso sea proporcional a la propia cuota-, la facultad de servirse o usar plenamente la cosa común. Cabalmente eso es lo que quieren expresar, tanto la doctrina científica como la jurisprudencia de esta Sala, cuando afirman que el artículo 394 CC establece el "uso solidario" de la cosa común: Sentencias 230/1991, de 23 marzo 176/1996, de 4 de marzo (Rec. 2440/1992 ), 510/2007, de 7 mayo (Rec. 2347/2000 ), y 700/2015, de 9 de diciembre (Rec. 2482/2013 ).

En consecuencia, si un comunero usa la cosa común respetando los límites del artículo 394 CC , el otro o los otros comuneros no pueden impedírselo por el mero hecho de que aquél la use el sólo, o de que -teniendo, por ejemplo, todos ellos cuotas iguales ( art. 393.11 CC )-, aquél la use más que el otro u otros. El mero hecho de que el referido uso de la cosa común sea el único, o de que sea proporcionalmente mayor que la propia cuota, no justifica el ejercicio por el otro u otros comuneros de remedios procesales para poner fin al mismo (reivindicatoria, desahucio, interdictos), ni lo convierte en un uso ilícito que justifique una acción de resarcimiento, ni en un uso sin causa que permita fundar una acción de enriquecimiento injusto.

2. Los límites, establecidos por el artículo 394 CC , de que el uso por cada comunero de la cosa común sea "conforme a su destino" y de que no "impida a los copartícipes utilizarla según su derecho", no plantean problemas difíciles de interpretación jurídica. Ese "destino" de la cosa común (que podrá ser más de uno) será el pactado expresa o tácitamente por los comuneros, o el que sea conforme a la naturaleza de la cosa o, por utilizar palabras del artículo 1695.2ª CC , a la "costumbre de la tierra". Y -como han dejado establecido las Sentencias de esa Sala 78/1987, de 18 de febrero , 764/1996, de 2 octubre (Rec. 3440/1992 ), y 354/1999, de 30 abril (Rec. 3339/1994 ), y reiterado las ya mencionadas Sentencias de 7 de mayo de 2007 y 9 de diciembre de 2015 - es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente: que impida el ejercicio por el otro u otro de los partícipes de su igual facultad de uso solidario; que, en palabras del artículo 1695.2ª CC , "impida el uso a que tienen derecho sus compañeros".

3. Mayores dificultades interpretativas plantea el límite de que el uso por cada partícipe de la cosa común "no perjudique el interés de la comunidad": las dificultades propias de cohonestar la facultad de uso solidario ex artículo 394 CC con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 398 CC , a cuyo tenor: "Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes".

Ciertamente, hay que partir de la afirmación de que el ejercicio por un partícipe de la facultad de uso solidario de la cosa común que le reconoce el artículo 394 CC no está condicionado a que exista un previo acuerdo de la mayoría de comuneros, conforme al artículo 398 CC , que así lo autorice. Sipudiera deducirse lo contrario de algunos razonamientos de las antiguas Sentencias de esta Sala 61/1965, de 11 de enero y 913/1988, de 30 de noviembre , no representarían desde hace años la doctrina jurisprudencial.

Con base en la natural presunción de que el "interés de la comunidad" coincide con el interés de la mayoría (de cuotas) de los comuneros -de que la mayoría es el intérprete del interés de la comunidad-, puede aceptarse la tesis que deberá presumirse ilícito el uso por un comunero de la cosa común que contravenga una previa reglamentación específica del uso de la cosa común acordada por la mayoría. Pero para añadir de inmediato que la exclusión por la mayoría de la facultad de uso solidario, estableciendo por ejemplo un uso por turnos o por zonas, sólo será admisible - i.e. no implicará vulneración del artículo 394 CC (EDL 1889/1)-, cuando ymientras venga claramente exigida (por el destino de la cosa o) por el "interés de la comunidad", por darse una situación de hecho como la descrita por la ya mencionada Sentencia de 23 de marzo de 1991 , a cuyo tenor:

"Si bien el artículo 394 CC no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño nada más que a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa de casa uno, ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común, lo que no ocurre, cuando, como en el caso a que se refiere este recurso, se trate de vivienda o chalé, pues el uso indiscriminado y promiscuo por todos los condueños (que además están enemistados), aunque sea con carácter temporal hasta que se lleve a efecto la disolución de la comunidad, supondría la creación de una previsible fuente de conflictos y discordias".

Doctrina, ésta, que reiteró la antes mencionada Sentencia de 4 de marzo de 1996 ; que fue aplicada por la Sentencia 777/1998, de 31 de julio (Rec. 1098/1994 ); y que ha vuelto a aplicar la también mencionada ya Sentencia de 9 de diciembre de 2015 , fijándola en los términos siguientes: "(L)a aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste".

No existiendo una situación como la que acaba de describirse, la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros. La mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente, en términos en que tal impedimento pueda calificarse de "acto de administración" en el sentido del artículo 398.1 CC -en los mismos términos, para mantener la consistencia valorativa, en los que pueda considerarse "acto de administración", competencia de la mayoría, el arrendamiento a tercero de la cosa común-; y sometido ese acuerdo mayoritario al control judicial de lo "gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común" que prevé el párrafo tercero del mismo artículo 398 CC .

Hay que sostener, en fin, que, a falta de acuerdo válido de reglamentación específica del uso de la cosa común, no incumbe al comunero imponerse a sí mismo el límite del que su uso "no perjudique el interés de la comunidad". Con la consecuencia de que -como se ha escrito autorizadamente-, "si el partícipe viene usando más que los demás, aunque tal uso fuera incompatible con el de los otros, eso por sí solo no lo convierte en un uso sin causa, sin justificación e ilícito, de modo que pueda dar lugar a una acción de enriquecimiento o de resarcimiento del daño. Para ello parece necesario infringir una reglamentación específica del uso, o un requerimiento -caso de no existir aquella- del comunero lesionado por uso incompatible con su derecho". Afirmación, la transcrita, que claramente se desprende tanto de la repetida Sentencia de esta Sala de 4 de marzo de 1996 como de las posteriores 416/1996, de 20 de mayo ( Rec. 3398/1992 , 975/2004, de 20 octubre ( Rec. 2712/1998 ) y 1234/2007, de 28 de noviembre ( Rec.3613/2000 ).

A la luz de lo anterior, se comprende bien la duda de la doctrina científica acerca de si lo que el artículo 394 CC concede a cada comunero es un derecho en sentido propio, resistente a la mayoría, o una mera facultad, ciertamente no excluyente de la misma facultad de los demás partícipes, y que no permitiría fundamentar pretensiones de que los demás comuneros hagan o dejen de hacer algo. Cabría pensar -ha escrito el mismo autor antes citado- que la norma del artículo 394 CC "es solamente una manifestación del principio quod tibi non nocet et alll prodest non prohibetur ". En opinión de esta Sala, es algo más que eso: más de lo que ya resultaría de aplicar a los comuneros, respecto del uso por cada uno de la cosa común, lo dispuesto en el artículo 7.1CC . Pero resulta en cualquier caso seguro que habrá de rechazarse -por aplicación de cualquiera de los mencionados artículos- toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a éste y no cause a aquél ningún perjuicio relevante. "

Esta doctrina es reiterada, entre otras, por la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 244/2022 del 29 de marzo de 2022 ( ROJ: STS 1213/2022 - ECLI:ES:TS:2022:1213 (EDJ 2022/532143) ). Esta sentencia, además de que reitera la doctrina jurisprudencial anterior ya analizada, resulta relevante porque estima el recurso de casación interpuesto por un comunero que fue condenado en la instancia, y que había venido haciendo uso exclusivo de un inmueble, incluso después de que otra copropietaria le hubiera requerido expresamente para que abonase una compensación económica por el uso del inmueble exclusivo que venía haciendo. El TS considera que, si no hay reglamentación específica, y el uso no es excluyente, ningún comunero puede exigir compensaciones por el hecho de que el otro haga uso del inmueble del que también es condueño, aunque ese uso sea exclusivo. Razona del modo siguiente:

"... lo que la Audiencia sostiene es que, aunque el uso exclusivo de la vivienda por el Sr. Darío derivado de una situación anterior legítima no atribuye a la Sra. Beatriz derecho a compensación o indemnización , sí surge ese derecho a su favor cuando el Sr. Darío continua en la posesión de aquella contra la oposición expresa de la Sra. Beatriz, que le requirió para que le compensara de tal ocupación exclusiva y excluyente, por lo que debe indemnizarle los perjuicios causados que se concretan en la imposibilidad de arrendar el inmueble a terceros y así obtener la renta correspondiente.

Pero esa argumentación infringe nuestra doctrina, pues el requerimiento efectuado al Sr. Darío por la Sra. Beatriz, que la Audiencia valora jurídicamente de forma incorrecta, no tiene por objeto exigirle la efectividad de su misma e igual facultad de utilizar la vivienda, sino reclamarle el pago de una cantidad por el mero hecho de ejercitar la suya. Como si en vez de una comunidad existiera un arrendamiento. Y el Sr. Darío, en vez de un condueño que se sirve de la cosa común conforme a su destino y porque tiene, igual que la Sra. Beatriz, la facultad de usarla, fuera un arrendatario que por hacerlo esté obligado a pagar un precio.

La Audiencia, que soslaya que la utilización por turnos constituye una posibilidad, no afirma que el Sr. Darío haya negado el uso de la vivienda a la Sra. Beatriz o que se lo haya impedido u obstaculizado, desconociendo su facultad de usar y manteniendo para sí el uso exclusivo de aquella. Ni que el uso que él ha venido haciendo de la vivienda contravenga algún tipo de reglamentación específica o de acuerdo existente sobre el particular. Ni siquiera, aun estando la administración de la cosa sometida al acuerdo de la mayoría, que la Sra. Beatriz llegara a plantear o a mostrarse partidaria de dar la vivienda en arrendamiento.

A partir de tales circunstancias, que son las que califican el caso, no cabe concluir que el Sr. Darío haya franqueado los límites que establece el art. 394 CC (EDL 1889/1) . Ni que el uso que ha venido haciendo de la vivienda pueda calificarse de ilícito o sin causa dando pie, de forma justificada, a una acción de resarcimiento o de enriquecimiento injusto."

TERCERO.-Trasladando esta doctrina jurisprudencial al caso de autos, debemos concluir en el mismo sentido que lo ha hecho el juzgador de primera instancia: no se ha probado que la demandada haya llevado a cabo un uso excluyente del inmueble común, esto es, que haya impedido de modo efectivo a la demandante el uso al que también tenía derecho.

No hay requerimiento previo alguno, ni formal ni informal, para solicitar un uso compartido o por turnos, o el cese del uso para arrendar el inmueble o para su venta; y desde luego no puede considerarse como tal el hecho denunciado por la actora ante la Guardia Civil de que intentara entrar en la vivienda diciendo "que esa era su casa y que quería entrar a vivir"

La interposición de la demanda no puede considerarse muestra evidente de tal falta de consentimiento,como pretende la recurrente; ha de evidenciarse previamente a la judicialización del conflicto.

Si eso hubiera sucedido, si hubiera existido ese previo requerimiento y la posesión exclusiva de la demandada hubiera continuado contra la oposición expresa de la demandante, podría apreciarse perjuicio y que dicha posesión exclusiva y excluyente indebida generó un derecho en favor la demandada a obtener una indemnización. Sin embargo, como decimos, esto no consta.

En consecuencia y en congruencia con la prueba practicada, no existiendo una reglamentación y/o acuerdo previo de uso, ni un requerimiento de ningún tipo por uso incompatible con el de la demandante, lo cierto es que la demandada sí usó de la vivienda, pero no de una forma excluyente, por lo que en este concreto caso no concurren las premisas para estimar las pretensiones de la actora.

CUARTO.-Al desestimarse el recurso y dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a la apelante las costas causadas en la alzada.