Sentencia Civil 515/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 1050/2023 de 10 de julio del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- D. Mariano formuló demanda de juicio ordinario ejercitando acción de retracto de comuneros. Se expresaba en la demanda que el actor es legítimo copropietario al 50% de la finca NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Tortosa nº 1, Tomo NUM001, Folio NUM002., junto con Dª. Carlota a quien pertenecía el otro 50% de dicha finca. Mediante adjudicación administrativa de la Agencia Tributaria ,el día 20 de julio de 2.022, por el procedimiento de subasta se vendió su cuota al adquirente,. D. Alfonso, por un precio de 6.000.-€ , documentándose dicha transmisión en acta de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, presentándose posteriormente en el Registro de la Propiedad de Tortosa Núm. 1, en fecha 1 de febrero de 2023. El actor fue notificado el día 7 de febrero de 2.022, por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, del Resultado del Procedimiento de enajenación, . Efectuada consulta por el actor en el Registro de la Propiedad de Tortosa 1, averiguó la transmisión de la citada cuota de la mencionada finca al demandado , sin que tuviera constancia fehaciente anterior por medio alguno, de dicha transmisión. Indica el demandante que la demanda se interpone, pues, dentro de los nueve días siguientes a dicho conocimiento, y para cumplir con el requisito establecido por el artículo 266.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha efectuado ingreso en la cuenta de consignaciones del Juzgado por importe de SEIS MIL 6.000.- €, precio de la venta, comprometiéndose al pago de cualquier otro gasto legítimo hecho para la venta.

Solicitó en base a tales hechos el actor: "1.º Declare haber lugar al retracto de comuneros a favor de mi mandante respecto del 50% de la finca sita en la DIRECCION000 del edificio sito en la localidad de Deltebre, partida DIRECCION001, con frente a la DIRECCION000, con acceso con la DIRECCION002 y rellano existente en la DIRECCION000. 2.º Condene DON Alfonso a otorgar a favor de mi mandante escritura de retracto o subrogación de la venta de la parte de la finca urbana referenciada en el ordinal anterior, para la subrogación de mi poderdante en la posición del demandado con sujeción al precio y demás condiciones estipuladas que figuran en el Acta de adjudicación de dicha parte de finca, bajo el apercibimiento de que, de no hacerlo la parte demandada, se emitirá la declaración de voluntad por el Sr. Juez en su nombre a efectos de otorgar la correspondiente escritura. 3.º Condene a la parte demandada al pago de las costas del proceso."

2.- D. Alfonso se opuso a la demanda alegando en síntesis: i) No es suficiente el ofrecimiento del pago, debiendo completarse la consignación íntegra del precio cuando éste es conocido una vez iniciado el proceso. Esta consignación debe producirse dentro del plazo legal establecido para el ejercicio del derecho, esto es, dentro de los 9 días posteriores al conocimiento de la inscripción en el Registro de la Propiedad por parte de la actora que según acredita en su escrito de demanda fue el día 7 de febrero de 2023, ese mismo día se tuvo conocimiento del precio de adquisición más los gastos. La parte demandante ha procedido a la consignación únicamente del monto de adquisición del objeto del pleito 6000 euros pero no de los gastos 3553,35 EUROS, sumando un total de 9553,35 euros. Se ha tenido conocimiento de ambas cantidades en la fecha de consignación, además éstos gastos han sido requeridos en numerosas ocasiones sin ofrecer la parte actora solución alguna menos el pago únicamente del precio del objeto sin los gastos. ii) En ningún momento ni dentro del plazo preclusivo de 9 días se ha solicitado como diligencias preliminares la valoración de los gastos, siendo esta la herramienta procesal para preparar y probar que se han realizado las gestiones pertinentes para valorar y consignar el precio del objeto más los gastos tal y como establece el art. 1518 del CC, tampoco se ha solicitado en el escrito de demanda documento alguno que pruebe la consignación de los gastos comunicados y, finalmente, tampoco se ha solicitado en el petitum de la demanda dicha valoración ni medida alguna para valorar y afrontar dichos gastos siendo éste requisito sine qua non para la admisión del ejercicio del derecho de retracto de comunero.iii)La carga de la prueba de cumplir con los requisitos del ejercicio del derecho de retracto de comunero corresponde a la parte actora, no constando en la documental adjunta prueba alguna que justifique el pago de los gastos ni medida alguna encaminada a probar este extremo o que se ha actuado de buena fe en la resolución de este requisito de admisión del ejercicio de derecho de retracto.

3.- La sentencia de instancia estimó la demanda con imposición de costas a la parte demandada .

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

1.- Denuncia de la apelante infracción del artículo 1518 del código civil y señala que el conocimiento completo y exacto del precio más los gastos fue el 7 de febrero de 2023 fecha de conocimiento de la inscripción en el registro. Indica que conserva prueba fehaciente que aporta como documento número tres de la contestación ,con fecha 28 de marzo, esto es, el dies a quo a quo del cómputo del plazo es el 7 de febrero de 2023 y en su caso el 28 de marzo de 2023, y en ambos supuestos tomando con la fecha más favorable al actor ,el 28 de marzo, los nueve días para hacer la consignación del precio con los gastos fue el 6 de abril de 2023 y no es hasta el 29 de mayo cuando la actora deposita el precio de los gastos.

2.- Lo suscitado por el apelante en definitiva es si existe la obligación de pagar o consignar los gastos derivados de la compraventa y distintos del precio de la misma dentro del plazo de caducidad previsto para el ejercicio de la acción de retracto.Gastos, que, contrariamente a lo expresado por el apelante no está probado que el actor conociera al interponer la demanda, pues el documento nº3 de la contestación, pantallazo de whatsapp , en una conversación con Deltebre Abogado , suponemos que el letrado del actor, es de 28 de marzo de 2023, es posterior a la presentación de la demanda, de modo que difícilmente podía entonces haber consignado el importe de los gastos el actor con su demanda . Añadiremos además, que cuando el demandado al contestar a la demanda cuantifica y justifica documentalmente tales gastos, el actor, al dársele traslado de la contestación a la demanda por diligencia de ordenación de fecha 23 de mayo de 2023, en fecha 24 de mayo de 2023, procede a la consignación de los gastos . Pero lo decisivo, es que no era precisa la consignación de dichos gastos como requisito de procedibilidad , como parece sostener el apelante .

3.- A la cuestión planteada por el recurrente da respuesta la sentencia del TSJ Cat nº56 de 30 de junio de 2016, que razona al respecto ; " Dicho esto y partiendo de que la normativa del retracto del derecho común, en cuanto a la consignación propiamente dicha, se ha de aplicar también en la comunidad de Cataluña, tal como antes se ha apuntado, al tratarse de una normativa y de unos presupuestos de carácter estrictamente procesal, las dos cuestiones jurídicas a resolver y que conforman el interés casacional, son:

A) Si como requisito de procedibilidad de la demanda, se ha de consignar, además del precio, todos los demás gastos que ha generado la compraventa efectuada. Y

B) En caso negativo, si para la prosperidad del retracto se han de satisfacer todos y cada uno de los gastos que haya tenido el comprador en la operación realizada.

QUINTO.- 1. Entrando, pues en el estudio de la primera cuestión, es de sentar que en todo caso la consignación no es un pago con efectos liberatorios de presente y es necesario distinguir entre la suma que debe consignarse para el ejercicio de la acción de retracto, de las cantidades que, en definitiva, debe abonar el retrayente si se da lugar a la demanda de retracto.

Así, en relación con el alcance de la consignación , es de afirmar que en ésta no deben incluirse necesariamente los gastos del contrato ni otros pagos legítimos (v.g. honorarios de Notario, impuesto de transmisiones patrimoniales, aranceles del Registro, etc...) -a diferencia de lo sustentado por la sentencia de la Audiencia Provincial-, dado que los mismos pueden ser realizados con posterioridad; siempre que, en la demanda, y por escrito, el retrayente se comprometa formalmente a abonarlos ( SSTS, Sala 1ª, de 20 mayo de 1991 , 16 de marzo de 1992 , 14 de julio de 1994 , 14 de mayo de 2004 , 6 de octubre de 2005 , 19 de diciembre de 2007 y 7 de febrero de 2012 ). Y, menos aún otros gastos no necesarios realizados a favor de terceras personas. (v.g. como consecuencia de relaciones habidas con otras personas ( STS, Sala 1ª, de 20 de febrero de 1992 ).

La primera de las resoluciones citadas expresa con claridad que:

"La sentencia recurrida declaró cumplido el requisito previsto en el art. 1.618, núm. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil -vigente en aquélla fecha- , en cuanto este precepto sólo exige la consignación del precio conocido y no los gastos y pagos legítimos,..., lo que resulta de procedencia, y así de la doctrina clásica y mantenida por esta Sala, pues los mismos cabe abonarlos con posterioridad, una vez perfectamente determinados y habiéndose comprometido los actores a su afianzamiento y abono, su no consignación inicial, no impidió el curso de la demanda.

De esta manera no es posible confundir la consignación, previa al tiempo de interponerse la demanda, del precio conocido y pagado, con el reembolso necesario del total y gastos justos, que debe realizarse para dar efectividad al derecho de retracto, que otorgó la resolución judicial recurrida ( sentencia de 18 de marzo de 1967 ),..., pues así el titular dominical actual, que lo viene a ser accidental, percibe el precio que realmente desembolsó y demás abonos legítimos, y los vendedores han de ser reintegrados del resto que aún no habían cobrado".

La sentencia de 16 de marzo de 1992 , expone al respecto que:

"El incumplimiento de los requisitos para retraer, por no haber consignado la demandante los gastos del contrato y otros pagos legítimos hechos para la venta (honorarios de la Notaría, impuestos de transmisiones patrimoniales, arancel del Registro de la Propiedad)..., ha de ser igualmente desestimada, como hizo la sentencia de primera instancia, ya que es doctrina consolidada de esta Sala (Sentencia de 20 de Mayo de 1991 , por citar alguna de las más recientes) la de que la obligación de consignar mencionada... se refiere únicamente al precio de la venta y no abarca los gastos del contrato y demás pagos legítimos, que pueden ser abonados con posterioridad, una vez que sean conocidos, habiéndose comprometido formalmente la retrayente en su demanda a abonarlos,..." .

Y la sentencia del mismo Alto Tribunal de 19 de diciembre de 2007 , precisa que basta la "promesa de reembolsar al comprador los gastos del contrato y todos los demás legítimos realizados con ocasión de la venta y los necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, si procediera, tan luego sea conocido su importe...

La sentencia dio respuesta a la excepción planteada, señalando textualmente, que "para iniciar el ejercicio del derecho de retracto basta la consignación del precio de la transmisión, aunque para consumarlo hayan de reembolsarse los demás abonos que cita el artículo 1.518 del Código Civil , respecto a los cuales si no son conocidos bastará la promesa de reembolsarlos, y así lo verifica la actora, por lo que ha de ser rechazada la insuficiencia de la consignación alegada por la demandada"...

Se aduce que hay caducidad, por insuficiencia de la consignación, sosteniendo que el ejercicio de la acción de retracto, obliga a quien lo ejercita a reembolsar el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, y, en su caso, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, debiéndose hacer todos esos pagos en el plazo de caducidad concedido para el ejercicio de retracto, al ser un presupuesto necesario para ello, señalando textualmente que "lo que se postula es que si, según se nos indica en la Sentencia recurrida, para iniciar el ejercicio del derecho de retracto basta la consignación del precio de la transmisión, pero para consumarlo es necesario reembolsar además los gastos legítimos, tal consumación del derecho debe producirse dentro del plazo de caducidad que legalmente venga establecido"...

El motivo debe ser desestimado, pues se ha de diferenciar, entre la consignación del precio de la venta..., como presupuesto para la admisión de la demanda y el reembolso de los gastos del contrato, pagos legítimos hechos para la venta, y, de los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida,... que, cuando no son conocidos, como ha señalado esta Sala (Sentencias de 31 de enero de 2.005 , 28 de julio de 1.997 , y, 16 de marzo de 1.992 , entre otras muchas), pueden ser abonados con posterioridad a la demanda,..., y, sin perjuicio de que sean pagados antes de la consumación del retracto, a lo que ya se comprometió formalmente la retrayente en la demanda (Fundamento de Derecho V, c)). Es más, esos gastos no tienen la consideración de requisito para la admisión a trámite la demanda , sino de exigencia sustantiva para el ejercicio del derecho de retracto, sin el que no puede consumarse, una vez recaída sentencia firme declarando haber lugar al derecho de retracto ejecutado" .

4.- Expresa el apelante del mismo modo que la sentencia incurre en incongruencia , porque afirma que no se cumplen los requisitos de la sentencia de la AP de Lugo de 27 de febrero de 2023, citada por el juez a quo para razonar que los gastos procede fijarlos en la sentencia. Y que en el supuesto que ahora nos ocupa no se solicitó en el suplico de la demanda la valoración de los gastos.

5.- Sin embargo no se aprecia incongruencia extrapetitum por el hecho de que el juez a quo, cifrados y acreditados los gastos por el demandado en 3.553,35 euros, fije estos en el proceso, junto con el precio que el actor estará obligado a pagar al demandado. Y es que, la parte retrayente , como señala la sentencia del TSJ Cat antes citada, "aparte del precio real conocido -24.000 €-, que fue debidamente ofrecido y consignado, en su demanda también ofreció y se comprometió a satisfacer los gastos derivados de la compraventa, al expresar textualmente: "sin perjuicio de otras cantidades que correspondan legalmente ser abonadas por mis representados, a lo que se compromete formalmente".

Por ello, debe entenderse perfectamente cumplido el requisito procesal imprescindible de la consignación del precio conocido, que, según se ha puntualizado, es lo único que hay que consignar como presupuesto procesal de la acción de retracto - Art. 266.3º LEC -, lo que comporta que deba casarse la sentencia objeto de recurso."

6.- Y en nuestro caso, el actor en su demanda , aun cuando no lo trasladara al suplico de la misma, ya en el hecho cuarto de la demanda , expresó que se comprometía al pago de cualquier otro gasto legítimo hecho para la venta , lo que reiteró en el fundamento de derecho VIII. Tales gastos han sido acreditados y determinados en el proceso, lo que es perfectamente factible, de modo que la parte retrayente deberá satisfacer al demandado para consumar el retracto ejercitado la suma total de 9.553,35 euros,que es lo que afirma la sentencia de instancia, pese a que incurre en un error material que no ha rectificado al fijar el importe de los gastos en 882,98 euros y que será objeto de rectificación por esta Sala.

7.- Denuncia el apelante infracción del art.-7 del CC y reitera que se tiene conocimiento pleno del coste de la adquisición y de los gastos según el documento nº3 de la contestación y se deja de pasar el plazo de caducidad para pagar el precio que incluye los gastos , obligándose al demandado a litigar por no ver satisfechas las exigencias del art.-1518 del CC, e indica, que de haber abonado los gastos el actor en el plazo de caducidad , se hubiera allanado.

7.- No se aprecia la infracción denunciada, el actor ha ejercitado un derecho que tiene reconocido, con ajuste a las exigencias legales y jurisprudenciales, la postura procesal del demandado es una cuestión que solo al mismo atañe. Y como se ha dicho, el abono de los gastos no ha de verificarse dentro del plazo de caducidad , plazo que además es el previsto en el art.- art. 552-4.2 del CCC que regula el retracto de comuneros indicando que, si no existe notificación para el tanteo o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde. Como señala la sentencia del TSJ Cat de 9 de enero de 2023 " 2. No existen, en puridad, diferencias sustanciales entre el art. 1524 del CC y el art. 552-4.2 del CCC , salvo en orden a los plazos de ambos artículos, que difieren notablemente."Reiterándose que no es la consignación de todos los gastos de obligado cumplimiento al momento de interponer la demanda, ya que todos o algunos de ellos son desconocidos en ese momento y no es sino a través en la contestación a la demanda en que se hizo constar la relación de los mismos y la sentencia los tuvo por acreditados . El demandante en cualquier caso se comprometió formalmente en su demanda a abonarlos, y así lo ha hecho en cuanto han resultado acreditados y justificados documentalmente .

El recurso , por tanto, se desestima.

TERCERO.- Régimen de costas .

Al desestimarse el recurso de apelación procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante ( art.-398 LEC) .

FALLO