Sentencia Civil 284/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 161/2025 de 11 de abril del 2025

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora fundamentaba su pretensión, en esencia, en los aspectos siguientes:

? El actor es copropietario -junto a su hermano- de una nave industrial sita en la DIRECCION000, del polígono industrial de Marratxí con referencia catastral NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 5 de Palma, bajo el número de finca registral NUM001, al tomo NUM002, Libro NUM003, Folio NUM004, Inscripción NUM005; manifiesta que actúa en nombre e interés de la Comunidad; no obstante, se deriva de la demanda que actúa sin consentimiento del otro comunero, como se expondrá;

? El objeto del contrato y del presente procedimiento fue cedido en arrendamiento a la demandada en virtud de contrato de fecha 21 de enero de 2015, por el plazo de tres años, modificado de común acuerdo el 1 de enero de 2017, estipulando que su duración sería de 7 años, finalizando el 31 de diciembre de 2023 (por error, en el contrato figura el 31 de diciembre de 2022);

? No tiene interés en prorrogar el contrato ni en celebrar otro nuevo, por lo que comunicó a la demandada su voluntad de no renovación a fin de hacerle saber la finalización del contrato, mediante remisión de burofax el 2 de noviembre de 2023;

? La representación procesal del actor reconoce la mala relación entre los arrendadores, afirmando que "mi representado D. Gumersindo, ante la malísima y tortuosa relación que mantiene con su hermano don Pedro Francisco y con el fin de cesar y/o poner término a la situación de copropiedad sobre la citada nave industrial, interpuso demanda en ejercicio de la acción de división de la cosa común, dando lugar al procedimiento ordinario núm. 29/2020, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Palma .".

? Añade que dicho proceso está pendiente de recurso de casación instado por la aquí parte demandante y que, en la consideración de esta: "..., resulta totalmente incompatible y contradictorio que por don Pedro Francisco se haya solicitado, por un lado, en el procedimiento de división de la cosa común, que se proceda a la extinción del condominio mediante la división material de la nave y, por otro lado, "consienta y tolere" que la arrendataria se mantenga en la ocupación ilegítima de la nave, tras haber expirado el plazo de arriendo y no quiera interponer conjuntamente con su hermano la presente demanda de desahucio, torpedeándola. Este aquietamiento y permisividad de don Pedro Francisco en la permanencia de la arrendataria en la nave industrial, habiendo ya finalizado el plazo pactado para el arriendo, lleva a pensar que ambas partes pudieran estar confabuladas de algún modo para tratar de perjudicar a mi mandante."

? Considera contrario al interés de la Comunidad el consentir la ocupación de la nave por la arrendataria.

Por todo ello, terminó suplicando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia con los pronunciamientos siguientes:

1.- Se declare extinguido el contrato de arrendamiento, por expiración del plazo contractual, suscrito el día 21 de enero de 2015 y modificado en fecha de 1 de enero de 2017, sobre la nave sita en Marratxí en la DIRECCION000.

2.- Se condene a la demandada "CATEC SERVICIO TÉCNICO, S.L." a estar y pasar por la anterior declaración y a dejar la nave objeto de arriendo totalmente libre, vacua y expedita, a plena disposición de mi mandante, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal.

3.- Se condene a la demandada a las costas del presente procedimiento.

La parte demandada, entidad "STV BALEARES SL STV BALEARES S.L.", se opuso a la demanda concordado la existencia de los contratos y recepción del burofax, y precisando lo que se dirá:

? "En el año 2023, mi representada contactó con los propietarios de la nave, con el objeto de informar de su voluntad de permanecer en la nave, proponiendo una subida de un cincuenta por ciento en la renta pactada, ya que ambos arrendadores consideraban que había que actualizar la renta. Esta propuesta fue aceptada por don Pedro Francisco, al considerar que se ajustaba a los precios de mercado, sin embargo, don Gumersindo, ahora demandante, se opuso, alegando siempre y exclusivamente que la renta que se podía obtener por el arrendamiento de dicha nave era mucho mayor a la ofrecida por mi representada, haciendo referencia a precios que estaban totalmente fuera de mercado. Y ello se puede ver en el burofax que remitió a mi representada, y que consta adjunto a la demanda como documento número 4, pues en el mismo se limita don Gumersindo a indicar que la renta ofrecida es "muy inferior al precio de mercado actual", y que procederá a interponer la correspondiente acción de desahucio, por ser un acto en beneficio de la comunidad.

? Tras recibir este burofax, al ponernos en contacto don Pedro Francisco, copropietario de la nave arrendada, nos indicó que en ningún caso estaba actuando don Gumersindo en beneficio de la comunidad de propietarios, pues la resolución del contrato supondría la pérdida de una renta que tenían en este momento asegurada, considerando además don Pedro Francisco que la renta que pretendía obtener don Gumersindo excedía totalmente de los precios reales de mercado. Y así, tal y como el mismo nos trasladó, el 20 de noviembre de 2023 remitió un burofax a su hermano, cuya copia adjuntamos como documento número 2, en donde le solicitaba expresamente que se abstuviera de resolver el contrato, pues en ningún caso estaba actuando en beneficio de la comunidad, sino todo lo contrario, ya que la extinción del mismo supondría la pérdida de las rentas arrendaticias.

? Como se puede ver en dicho documento, don Pedro Francisco le solicitó además expresamente, que en caso de tener alguna oferta más satisfactoria para los intereses de la comunidad le fuera remitida.

? Don Gumersindo hizo caso omiso a dicho burofax, pues no fue ni siquiera contestado y menos aún entregó información de oferta de algún tercero dispuesto a abonar las cantidades solicitadas por el mismo. Lo siguiente que ocurrió es que procedió a presentar la demanda que ahora contestamos, diciendo actuar en beneficio de la comunidad, cuando no solo no lo está haciendo, sino que además le ha indicado el copropietario su oposición expresa a la resolución del contrato de arrendamiento, de ahí que entendamos que el mismo incurre en una absoluta falta de legitimación activa para instar la demanda que ha dado lugar a los presentes autos, como analizaremos en los siguientes hechos y fundamentos de derecho."

Por todo ello, destacando la falta de legitimación activa del actor y entendiendo que el contrato se renueva por tácita reconducción y, una vez que exista sentencia firme en el otro litigio, será posible su resolución cada mes, por lo que ningún perjuicio causa a los comuneros su mantenimiento; terminó suplicando la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.

El coarrendador, hermano del actor, se personó como interviniente voluntario alegando la falta de legitimación activa del actor, de quien expone que carece de consentimiento del copropietario y no actúa en beneficio de la Comunidad.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia comenzó analizando la legitimación "ad causam"que, a diferencia de la falta de capacidad o falta de legitimación "ad processum"del artículo 9 de la LEC, se trata de una cuestión de fondo que se debe apreciar incluso de oficio y que se refiere a la titularidad del derecho puesto en litigio o la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto del proceso ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 1997, 17 de mayo y 4 de noviembre de 1999 , 10 de octubre de 2002 , 27 de junio de 2011 y 14 de julio de 2015, recurso 1618/2013).

Contexto en el que, tras referir plurales precedentes judiciales, concluyó que, en atención a la doctrina jurisprudencial expuesta, podemos sacar las conclusiones siguientes (los subrayados siempre son añadidos por la Sala):

A) En principio, y con carácter general, cualquier comunero está legitimado activamente para el ejercicio de acciones en beneficio de la comunidad, y entre ellas las resolutorias del contrato arrendaticio.

B) El arrendatario carece de interés legítimo para cuestionar en juicio que el ejercicio de las meritadas acciones no son beneficiosas para la comunidad, pues no le corresponde capacidad de decisión al respecto, ingiriéndose en derechos ajenos.

C) El comunero estará legitimado, salvo que conste de forma indubitada la oposición de los otros copartícipes al ejercicio de la acción judicial, oposición que no se deduce del simple hecho de que éstos no hayan firmado la demanda, no existiendo en nuestro Derecho una suerte de litisconsorcio activo necesario, pues a ninguna persona cabe obligarla a demandar.

D) La constatada oposición del resto de los comuneros al ejercicio de la acción judicial privará de legitimación ad causamal comunero accionante, sin perjuicio del derecho de las partes a acudir al Juez en los supuestos contemplados en el art. 398 del Código Civil .

Recordó la resolución de instancia que, en tal sentido, se ha pronunciado "una reciente Sentencia del Tribunal Supremo (198/2023, de 9 de febrero ), en lo referente a la legitimación activa del comunero, establece que:

"Ciertamente, las sentencias citadas por la recurrente han negado la legitimación a copartícipes que no representaban mayoría de intereses y que decían actuar en beneficio de la comunidad en supuestos en los que constaba la oposición de otros partícipes a la acción ejercitada. Acreditada la oposición, dice esta jurisprudencia, cede la presuposición que funda la admisión de su legitimación, que no es otra que la presunción de que, a pesar de no acreditar la mayoría, cuentan con la aceptación y conformidad de los demás porque están actuando en beneficio de la comunidad.

Ahora bien, la recurrente prescinde de que esa jurisprudencia que cita se ocupa de casos en los que la acción ejercitada por un comunero sin respaldo de la mayoría y con oposición acreditada de algún partícipe se dirigía a resolver (o contradecía) un contrato previamente concertado contando con la mayoría o la unanimidad requerida según los casos, en función de la naturaleza de acto de administración o de disposición de que se trate. Así, un contrato de arrendamiento ( sentencias de 20 de diciembre de 1989 y 460/2012, de 13 de julio ), cuya extinción priva a los copropietarios de la renta del alquiler; un contrato de compraventa ( sentencias de 8 de abril de 1965 y 26/2000, de 20 de enero ), cuya resolución o incumplimiento lleva aparejadas consecuencias restitutorias o indemnizatorias. En ese contexto, cobra sentido la jurisprudencia conforme a la cual, ante la oposición de un condómino, cede la presunción del beneficio a la comunidad de la conducta unilateral dirigida a extinguir o resolver un contrato previamente celebrado en interés de la comunidad, reforzada además por la exigencia de que sean parte en el proceso quienes se pueden ver afectados por el pronunciamiento judicial en atención a las circunstancias concurrentes ( sentencia 105/2022, de 8 de febrero )."

En aplicación de la jurisprudencia expuesta y habiendo decaído la presunción de actuar en beneficio de la Comunidad por parte del actor ante la oposición radical del otro comunero, la sentencia de instancia desestimó la demanda por falta de legitimación activa.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Subraya, la representación procesal de la parte actora-apelante, que la tácita reconducción es un contrato nuevo que requiere un consentimiento de la parte arrendadora que su cliente no ha prestado, y, de hecho, en su comunicación previa de fecha 2 de noviembre de 2023, negó su aquiescencia a la tácita reconducción, de modo que el actor, comunero con el 50% de la propiedad sobre el inmueble, se negó y, en consecuencia, no se produjo el nuevo contrato. En tal sentido, considera una contradicción que se niegue a su cliente la legitimación activa para accionar y, sin embargo, se venga a reconocer la legitimación activa del cotitular, interviniente en este proceso, para conceder la tácita reconducción contractual.

Por ello, y defendiendo que no se ha producido la tácita reconducción y, en consecuencia, no hay un nuevo contrato, considera que hay que admitir la legitimación activa ad causamdel demandante para solicitar, no propiamente la resolución del contrato, sino la extinción del existente por haber concluido el término del vencimiento del contrato.

Considera, en dicho sentido, que su posicionamiento "...resulta, además, amparado por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 31 de marzo de 2021 (que si bien versa sobre un contrato de arrendamiento de objeto plural, su Doctrina resulta complemente aplicable al caso de autos), que recoge que:

"10.- Al resolver de esta forma, la Audiencia ha errado en la calificación jurídica del supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato, y no de extinción de la relación arrendaticia por expiración del término de su duración y de una eventual tácita reconducción. En consecuencia, ha infringido por inaplicación la jurisprudencia de esta sala que se denuncia en el recurso. En el presente caso no estamos ante la hipótesis de un incumplimiento por el arrendatario de las obligaciones resultantes del contrato, que faculte al arrendador que cumple la suyas a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, de acuerdo con los dispuesto en los arts. 27 LAU y 1.124 CC , sino ante la concurrencia de una causa de extinción del contrato por expiración del plazo de su vigencia ( arts. 9 , 10 y 28 LAU ).

La diferencia entre uno y otro supuesto en este caso es esencial pues cambia el marco de la discusión. No se trata de dilucidar si cabe o no una resolución parcial de un contrato de arrendamiento único con varios objetos (que es lo que negó la sentencia 687/2014, de 26 de noviembre , y que aquí es inaplicable por no encontrarnos ante un caso de resolución), de forma que para provocar dicho efecto resolutorio la facultad de promover la resolución deba ser ejercitada por los propietarios de todos los bienes arrendados, sino de decidir si para que, una vez extinguido el contrato de arrendamiento inicial ( ex arts. 9 , 10 y 24 LAU y 1.581-II CC ), surja un nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción, la voluntad presunta favorable a la existencia de ese nuevo contrato debe proceder de todos los que tengan la libre disposición de las cosas cuyo disfrute en régimen de arrendamiento se pretenda. Formulado en otros términos: si para desvirtuar el consentimiento presunto a esa nueva relación arrendaticia, conforme al art. 1566 CC , es necesario que el requerimiento del art. 1566 CC sea realizado por todos aquellos. La respuesta es negativa."

Y, asimismo, añade que "la Jurisprudencia utilizada en la Sentencia recurrida no se compadece con el caso de autos, siendo, por tanto, inaplicable, y es además Jurisprudencia menor. En esa misma línea de desacierto, la Sentencia recurrida se refiere a la Sentencia dictada por nuestro Tribunal Supremo en fecha de 9 de febrero de 2023 (núm. 198/2023 ), para considerar la falta de legitimación activa de mi representado, cuando de una lectura completa de dicha Sentencia se deduce claramente lo contrario, la plena legitimación de mi representado en el ejercicio de su acción (increíble, pero cierto)."

Por todo ello, terminó suplicando que la Sala dicte sentencia por la que, estimando el recurso, revoque la resolución recurrida y estime íntegramente la demanda de conformidad al suplico de la misma. Todo ello, con expresa condena en costas de la instancia a la partea adversa.

La representación procesal de la parte demandada-apelada hizo propios los motivos de la sentencia y expuso que se debía considerar que el cobro de la renta mensual durante el ínterin del otro litigio seguido entre los copropietarios-arrendadores y pendiente de casación, debía ser considerado beneficioso para la Comunidad, y, asimismo, expuso que un tácita reconducción mes a mes, tampoco perjudicada los intereses de esta en orden a llevar a cabo, en un momento dado, la resolución del contrato.

Por su parte, la representación procesal del interviniente, copropietario y coarrendador del inmueble, reiteró sus consideraciones sobre la falta de legitimación activa del demandante y subrayó que la acción afecta a su cliente, el cual, sin embargo, no ha sido demandado en autos; recordando, en dicho sentido, que la demanda la interpuso exclusivamente D. Gumersindo frente a la arrendataria, cuando, no obstante, se dan las circunstancias siguientes:

? "Existe una copropiedad al 50% del bien arrendado entre el mencionado actor y mi mandante don Pedro Francisco.

? EL Sr Pedro Francisco no es ni parte actora, ni ha sido demandado, sino que nuestra participación ha tenido lugar en base a la intervención voluntaria pasiva, por lo que no puede verse beneficiado por la sentencia de forma directa, ni tampoco resultar condenado.

? La acción ejercitada por el SR. Gumersindo de desahucio afecta directamente a su hermano Pedro Francisco que repetimos no es parte demanda, ni parte demandante, es decir, se le estaría afectando sin ocupar ninguna de las posiciones activa o pasiva, lo que no resulta posible.

? La correcta formalización de una relación procesal obliga a ser parte en el procedimiento a todos aquellos que directamente se puedan ver afectados por la sentencia que se dicte y deben serlo como parte actora o demandada en sentido estricto. Esta falta procesal no puede subsanarse en virtud de una intervención voluntaria pasiva."

Afirma, asimismo, que no ha podido aportar la adversa ningún tipo de sentencia que justifique la legitimación activa en casos de oposición como la que nos ocupa, añadiendo que es un supuesto completamente distinto el relativo a la sentencia que cita la contraparte, dictada por el Tribunal Supremo el 31 de marzo de 2021, la cual: "no es una excepción al resto de sentencias, ni mantiene un criterio distinto al de esta parte y a la sentencia de instancia. Regula un supuesto completamente distinto. .../... Es decir, que se había arrendado conjuntamente y, en un mismo contrato, una vivienda y un aparcamiento. Durante el arriendo se vendió de forma separada la vivienda y el aparcamiento de forma que existía un propietario para la vivienda y otro completamente distinto del aparcamiento. Por lo tanto, no existe una copropiedad sobre el bien arrendado, sino una pluralidad de objetos arrendados (vivienda y aparcamiento) de propietarios distintos. No es una copropiedad de un bien concreto, sino bienes distintos de distintos propietarios. El Tribunal Supremo concluye que el propietario de cada uno de los dos objetos (al ser titular del 100%), sí estaría legitimado para el desahucio por expiración del plazo del objeto de su propiedad, lo que no puede ser de otra manera al NO existir una comunidad, sino dos objetos distintos arrendados."

Por ello, y por considerar que el presunto incumplimiento de la normativa de la tácita reconducción no desvirtúa la falta de legitimación activa, ello impide al Juzgador entrar en el fondo del asunto, pues el actor no puede por si solo reclamar cuando afecta a intereses de terceros.

CUARTO.-En dicho escenario apelatorio, aprecia la Sala que la representación procesal de la parte apelante plantea el recurso desde una pretendida inexistencia de tácita reconducción al no haber sido esta asumida por la parte actora, titular del 50% de la propiedad del inmueble litigioso; cuando, en la consideración del Tribunal, el análisis de tal cuestión exige que, con anterioridad, el obstáculo formal de la legitimación activa sea superado. Y, tal superación está en entredicho desde el momento en el que, con carácter general, rige jurisprudencialmente la negación de la legitimación activa del copartícipe que no representa la mayoría de intereses y que, pese a afirmar que actúa en beneficio de la comunidad, se constata la oposición del otro copartícipe en la acción ejercitada.

Advirtiéndose, además, que en el caso de autos tal oposición vino a ser admitida en la propia demanda y, desde luego, no negada por la actora cuando la demandada aportó, como documento número 2, copia del burofax remitido a D. Gumersindo, hoy actor, por su hermano D. Pedro Francisco con anterioridad al litigio, en el que le solicitaba expresamente que se abstuviera de resolver el contrato, pues no existía al respecto acuerdo entre los arrendadores y, además, en ningún caso estaba actuando en beneficio de la Comunidad en tal intento de resolución, sino todo lo contrario, ya que la extinción del mismo supondría la pérdida de las rentas arrendaticias.

Considera la apelante, no obstante, que su legitimación se ampara en el hecho de que, en el caso de autos, no estamos propiamente ante una resolución del contrato sino ante una extinción por expiración del plazo contractual, el cual no sería susceptible de ser prolongado a iniciativa exclusiva de su hermano, copropietario del 50%, por lo que reprocha a la sentencia la que considera como una contradicción, ya que se niega a su cliente la legitimación activa para accionar y, sin embargo, se viene a reconocer la legitimación activa del cotitular, interviniente en este proceso, para conceder la tácita reconducción contractual.

Sin embargo, la propia posición procesal que defiende la apelante hace que claudique su planteamiento, porque en ella evidencia que, como quiera que antes del litigio conocía el conflicto de intereses con su hermano, a quien, de facto,la estimación de la demanda le privaría de su derecho al cobro de las rentas durante el ínterin del otro litigio (puesto que el actor no pretende sustentar su disconformidad con el continuismo arrendaticio en la existencia de otro postor para el arriendo, y, según consta en el citado doc. núm. 2, su hermano D. Pedro Francisco le hizo llegar una oferta de renovación con el actual arrendatario por el plazo de 3 años y unas condiciones superiores a las existentes), tal status quono permitía constituir la relación jurídico procesal pasiva con la sola interposición de una demanda frente al arrendatario, pues el pronunciamiento estimatorio y la eventual condena al desalojo afectaba directamente a los intereses del coarrendador, lo que, en buena técnica, merecía una situación pasiva litisconsorcial que se ha omitido en autos.

Es decir, la pretensión de autos, relativa a que se declare extinguido el contrato de arrendamiento y se condene a la arrendataria demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a dejar la nave totalmente libre, vacua y expedita, a plena disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal; ante la oposición explícita de su hermano, pasaba por demandar también a este. De modo que, al no estar demandado, ello impide considerar legitimado al actor para la pretensión de autos y, simultáneamente, evidencia un defecto legal en el modo de interponer la demanda al omitir el llamamiento formal al litigio a quien resultaría directamente perjudicado por la pretensión formulada en la demanda.

Nótese, en dicho sentido, que no es ajeno a la realidad que el interés de la Comunidad está notoriamente comprometido desde el momento en que la estimación de la demanda llevaría consigo la pérdida de las importantes rentas arrendaticias cuyo cobro actual no ha sido cuestionado en autos. Y, a la vez, no cabe hablar de una indefinición del plazo temporal del arriendo, apuntada por la apelante, puesto que, por un lado, la tácita reconducción es susceptible de puesta en término cuando proceda, y, asimismo, la no penetración en el fondo del asunto en el presente litigio, por concurrir falta de legitimación activa y por defecto legal en el modo de interponer la demanda (litisconsorcio pasivo), determina que la desestimación de esta lo sea en cualquier caso en la instancia, sin producir el efecto de cosa juzgada.

Todo ello, bien entendido que aunque la apelante cita la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 31 de marzo de 2021, esta no analiza la cuestión que es el eje del presenta debate, cual es la legitimación de un comunero para actuar en juicio cuando hay disconformidad inequívoca y previamente conocida del otro y, a su vez, no cabe considerar que la pretensión actora lo sea en beneficio de la comunidad.

Y, asimismo, tampoco cabe amparar la posición actora en la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en fecha de 9 de febrero de 2023 (núm. 198/2023), puesto que, si bien afirma la recurrente que "de una lectura completa de dicha Sentencia se deduce claramente lo contrario, la plena legitimación de mi representado en el ejercicio de su acción (increíble, pero cierto)".Sin embargo, la lectura de la misma evidencia que se trata de un caso notoriamente divergente con el de autos, en el que, por un lado, la situación de la parte demandada era de precario, y, por otro, de los autos se deducía el interés para la comunidad en el buen fin de la acción de desahucio; aspectos ambos no concurrentes en el caso que ahora nos ocupa. En dicho sentido, y según afirma la sentencia del Tribunal Supremo, concurrían las circunstancias siguientes, ajenas al debate de los presentes autos, a saber:

? El conflicto se suscita, de una parte, entre quien ocupa la vivienda en virtud del uso conferido por una copropietaria que ostenta el 50% de la propiedad y, de otra, los demás copropietarios, herederos del otro copropietario originario fallecido, que suman el 50% restante de las cuotas de propiedad y ejercitan acción de desahucio por precario para que se desaloje la finca y poder venderla libre y sin ocupantes.

? La parte demandada recurrente insiste en calificar como comodato el título en virtud del que posee, cuando lo cierto es que la sentencia recurrida, en atención a la falta de plazo en el documento contractual por el que se confirió el uso, con independencia del nombre que le dieron las partes, con cita de doctrina y jurisprudencia, califica la situación de precario. Dado que no se ha interpuesto un motivo de casación para impugnar tal calificación, debemos estar sin más razonamiento por nuestra parte a la calificación de la Audiencia.

? La parte demandada recurrente niega que los demandantes puedan oponerse a su uso de la vivienda con el argumento de que no reúnen la mayoría requerida por el art. 398 CC para un acto de administración como es el ejercicio de una acción de desahucio. Ciertamente, las sentencias citadas por la recurrente han negado la legitimación a copartícipes que no representaban mayoría de intereses y que decían actuar en beneficio de la comunidad en supuestos en los que constaba la oposición de otros partícipes a la acción ejercitada. Acreditada la oposición, dice esta jurisprudencia, cede la presuposición que funda la admisión de su legitimación, que no es otra que la presunción de que, a pesar de no acreditar la mayoría, cuentan con la aceptación y conformidad de los demás porque están actuando en beneficio de la comunidad.

? Ahora bien, la recurrente prescinde de que esa jurisprudencia que cita se ocupa de casos en los que la acción ejercitada por un comunero sin respaldo de la mayoría y con oposición acreditada de algún partícipe se dirigía a resolver (o contradecía) un contrato previamente concertado contando con la mayoría o la unanimidad requerida según los casos, en función de la naturaleza de acto de administración o de disposición de que se trate. Así, un contrato de arrendamiento ( sentencias de 20 de diciembre de 1989 y 460/2012, de 13 de julio ),cuya extinción priva a los copropietarios de la renta del alquiler; un contrato de compraventa ( sentencias de 8 de abril de 1965 y 26/2000, de 20 de enero ),cuya resolución o incumplimiento lleva aparejadas consecuencias restitutorias o indemnizatorias.

? En ese contexto, cobra sentido la jurisprudencia conforme a la cual, ante la oposición de un condómino, cede la presunción del beneficio a la comunidad de la conducta unilateral dirigida a extinguir o resolver un contrato previamente celebrado en interés de la comunidad, reforzada además por la exigencia de que sean parte en el proceso quienes se pueden ver afectados por el pronunciamiento judicial en atención a las circunstancias concurrentes ( sentencia 105/2022, de 8 de febrero ).

? Pero nada de eso sucede en el caso que juzgamos, pues la acción ejercitada no trata de poner fin a la situación de uso por un tercero establecida previamente por un acuerdo de la mayoría. Por el contrario, el uso de la parte demandada se basa en la sola voluntad de una copropietaria que carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso sobre la vivienda, pues es titular de una mitad indivisa y, por tanto, no ostenta la mayoría (con independencia de que, aunque la tuviera, en caso de grave perjuicio a los interesados en la cosa común siempre cabría acudir al juez, conforme al art. 398.III CC ).

? Es decir, se da la paradoja de que la demandada, que basa su posesión de la vivienda en la concesión de quien carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso, niega la legitimación de los demandantes para exigir que cese en su uso precisamente con el argumento de que son ellos quienes no ostentan la mayoría.

? Ello a pesar de que, como razona la Audiencia, en criterio plenamente compartible, la acción ejercitada por los demandantes redunda de forma objetiva en beneficio de la comunidad, pues la ocupación de la vivienda podría apreciarse como una carga tanto por los copropietarios como por terceros y ello redundaría en el beneficio económico que se podría obtener en la venta.

? Este control judicial de que, por su finalidad, el ejercicio de la acción no se desvía del beneficio común, permite concluir afirmando la falta de justificación de la pretensión de la demandada, que pretende mantener, en claro perjuicio de los demás copropietarios, el uso de la vivienda que le fue cedida en precario por una copropietaria.

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación sustanciado por la representación procesal de D. Gumersindo, frente a la sentencia dictada en primera instancia.

ÚLTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.