Sentencia Civil 384/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 6/2023 de 11 de julio del 2024

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandante frente a la sentencia dictada en la primera instancia, exponiendo como antecedentes que interpuso demanda de Juicio Ordinario frente a la inmobiliaria CENTURY 21 AGUERE y frente a Don Valeriano (propietario de un inmueble en el que estaban interesados mis representados) pues, por motivos ajenos a la voluntad de sus mandantes, finalmente la compraventa no pudo llevarse a cabo, interesando la nulidad del contrato de arras y reclamando 41.744Ž93 € que correspondían a:

- Lo abonado hasta ese momento a la parte demandada/apelada 31.000 €

- Gastos de tasación de tres inmuebles ubicados en Bélgica 600Ž00 €

- Gastos Notariales de constitución préstamo hipotecario 4.918Ž10 €

- Gastos bancarios derivados constitución préstamo hipotecario 3.051Ž98 €

- Gastos alojamiento 998Ž10 €

- Gastos alquiler vehículo 776Ž81 €

- Gastos de avión 399Ž94 €

TOTAL DE GASTOS = 41.774Ž93 euros

Refiere que los demandados reconocieron todos los hechos expuestos en la demanda y se allanaron a la devolución de los 31.000 euros en concepto de arras y también a los 600 euros abonados por sus representados para afrontar la tasación de tres inmuebles que tienen en Bélgica y que garantizarían la concesión del préstamo hipotecario con el que poder hacer frente a la compraventa del inmueble en Tenerife. Significa que durante la celebración de la Audiencia Previa, renunció a la reclamación de los gastos de hotel, alquiler de coche y estancia en Tenerife, como gesto de buena fe y con la intención de llegar a un acuerdo, pero continuó reclamando los gastos Notaría y gastos bancarios para la constitución del préstamo hipotecario, no concedidos en la sentencia apelada.

Aduce que sus representados llevaron a cabo todos los actos necesarios para la compra del inmueble en cuestión: Firmaron un contrato de arras; entregaron el 10% que se les exigió; tramitaron y obtuvieron un préstamo para su adquisición; abrieron cuenta en España; obtuvieron sus NIEs y se desplazaron a España en la fecha en la que la inmobiliaria les indicó, debiéndose haber formalizado la compra el 31 de agosto de 2020. Tras haberse desplazado a Tenerife el día 25 de agosto, como se acredita con las facturas de los billetes de avión (Documento nº 15 de la demanda), para abrir cuenta bancaria y obtener sus NIES para el día de la firma, fijada para el 31 de agosto, la firma en notaría se fue retrasando por no tener la autorización necesaria del Instituto Canario de la Vivienda para poder transmitirla. Estos retrasos se recogen en el Documento nº 7 de la demanda. Considera que si dicha compraventa no se llevó a cabo fue única y exclusivamente por causas imputables al vendedor, quien informó finalmente el día 10 de septiembre, después de diez días de espera del Sr Jose Enrique y su esposa en Tenerife, de la imposibilidad de transmitir a un particular el inmueble por ser una VPO.

Argumenta la representación de los recurrentes que los Sres Jose Enrique no disponían de fondos suficientes para adquirir el inmueble por lo que debían financiar dicha adquisición; por ello, los compradores solicitaron que se incluyera una cláusula suspensiva de obtención de préstamo en el contrato de arras. Añade que, una vez que el Sr Jose Enrique y su esposa obtuvieron el préstamo, informaron al Sr Feliciano, que fijó la fecha de firma para el día 31 de agosto y organizó telefónicamente con ellos una cita el día 27 de agosto, para obtener los NIES y abrir cuenta bancaria en España. La obtención de un préstamo en Bélgica para la compra del inmueble en Tenerife es, a su entender, un hecho indiscutible, tanto por la fecha en la que se tramitó, como por el importe por el que dicho préstamo se solicitó (Documentos números 10, 11 y 12 de la demanda). Se aporta igualmente, la oferta de préstamo bancario junto su traducción jurada, en la que puede verificarse el destino del préstamo hipotecario obtenido con ING, que recoge expresamente que el préstamo se destinaría a la adquisición del inmueble situado en la DIRECCION000, en Sta. Cruz de Tenerife (documento nº 4). Estima suficientemente acreditado con la prueba documental aportada que el préstamo se solicitó para financiar la adquisición de dicho inmueble en España y que, una vez obtenidos los fondos, se procedió a preparar la formalización de la compraventa. Pone de relieve que estos hechos no fueron contestados y los documentos tampoco fueron impugnados de contrario.

Pone de manifiesto la contradicción del testigo Don Clemente, asesor de Century 21 Aguere, que sostiene en su declaración que no habla francés, pero que estuvo presente en las reuniones con los apelantes y que los mismo fueron informado de todo en francés por otro trabajador de la empresa, preguntándose esta representación cómo puede asegurar este hecho si el testigo no habla francés. Y frente a la afirmación de la sentencia de que en el contrato se recoge la condición de VPO de la vivienda, indica la parte apelante que los compradores no eran conocedores de que el edificio estaba sujeto al régimen de viviendas de protección oficial. Aduce que, como ha quedado acreditado por la documental aportada, los ahora apelantes no tuvieron nunca conocimiento de las especiales características limitativas del inmueble ya que en el contrato de arras, la inmobiliaria omitió la traducción que informaba que el edificio era una VPO, como puede comprobarse en el documento nº 4 de la demanda. Expone que dicho contrato se tradujo ya que los compradores así lo exigieron al no conocer el castellano, pero la inmobiliaria omitió traducir la parte en la que se informaba que era una VPO. Añade que tampoco nadie les explicó las implicaciones ni las consecuencias de ello, que ni siquiera conocía el Sr. Feliciano, a la vista de sus mensajes, al conocerse el problema en septiembre de 2020 (Documento nº 7). Aduce esta representación que la condición de VPO del inmueble no fue el motivo de que se firmasen varios anexos al contrato de arras pues lo que impidió que se firmara la compraventa el 18 de mayo de 2020 y que se tuviera que prorrogar la fecha de firma mediante anexos, fue el confinamiento desde el 15 de marzo hasta el 21 de junio de 2020. Finalizado el confinamiento, los compradores pudieron tramitar su préstamo y, fijada la fecha de firma el 31 de agosto de 2020 y habiendo hecho venir a los compradores a España el 25 de agosto, se canceló la firma del día 31 de agosto hasta que finalmente la notaría les informó de la imposibilidad de continuar con la operación por no disponer de las autorizaciones administrativas necesarias (Emisión del certificado de autorización de la transmisión por el Instituto Canario de la Vivienda).

Se opone igualmente la parte recurrente a que la sentencia de instancia no haya hecho expresa condena en costas. Entiende esta parte que ha habido una estimación sustancial de la demanda, que de contrario ha habido allanamiento (incluso en la solicitud de la declaración de nulidad del contrato) y que hubo requerimiento previo y fehaciente a la interposición de la demanda, por lo cual debe haber condena en costas en la primera instancia.

Concluye la apelante que sus representados cumplieron con todo lo requerido por los apelados para que la compraventa del inmueble en el que estaban interesados pudiera llevarse a cabo, llegando incluso (tal y como se recogía en el propio contrato de arras elaborado por Century 21 Aguere) a obtener un préstamo hipotecario. Considera por ello que todos los gastos reclamados son causa directa, hay nexo causal, de la expectativa creada por los hoy apelados pues si los mismos hubieran actuado con claridad y transparencia sobre los requisitos para la compra de una Vivienda de Protección Oficial, sus representados jamás hubieran iniciado las negociaciones y, mucho menos, hubieran afrontado una serie de gastos que no necesitaban.

Termina suplicando a la Sala que dicte Sentencia por medio de la cual se estime lo solicitado de condenar al pago a la parte contraria de:

A) Los gastos correspondientes a Notaría y los gastos bancarios derivados de la constitución del préstamo, ascendiendo ambos a un total de 7.970Ž08 euros, y la correspondiente condena en costas.

B) La expresa condena en costas a la parte contraria por su temeridad y mala fe en relación a las costas tanto de la primera como de la segunda instancia.

La parte demandada apelada se opone al recurso de apelación interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida por sus propios y acertados fundamentos. En particular, indica esta parte que es falso que mostrara conformidad con todos los hechos expuestos en la demanda de la ahora recurrente, pues lo que se realizó fue un allanamiento parcial de la demanda en cuanto a la devolución de las arras (con carácter previo a la celebración de la Audiencia Previa) entregadas en su día por los ahora recurrentes, esto es, la devolución de 31.000 €, ingresados en la cuenta judicial, pero no se mostró conformidad con el resto de pedimentos de la demanda. Añade que sus representados mostraron conformidad con el pago de 600 euros más, que corresponden con el coste de tasación, pero no a lo demás interesado. Niega que la estimación de la demanda sea sustancial. Recuerda que los demandantes pretendían en su demanda que sus representados les pagaran también todos las facturas de sus propios viajes a Tenerife (hoteles, billetes de avión, alquiler de vehículos etc.) pedimentos totalmente improcedentes, por cuanto fue decisión unilateral de los ahora recurrentes, venir a Canarias, en plena crisis de la pandemia COVID-19, y los propios demandados, retiraron tales peticiones en la Audiencia Previa. Considera correctamente denegada la reclamación de los gastos de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, pedido y obtenido en su Banco de Bélgica, puesto que no acreditan en modo alguno la finalidad de dicho préstamo, ni si lo han devuelto o han adquirido otros bienes inmuebles. Argumenta esta representación que los recurrentes en modo alguno han acreditado que su propia decisión unilateral de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria de unos inmuebles de su propiedad sitos en su país, Bélgica, esté vinculado a la adquisición del inmueble objeto del contrato, y, tampoco han acreditado en estos autos, que tal préstamo no lo hayan utilizado para adquirir otros inmuebles sitos en cualquier lugar del mundo, ya que finalmente decidieron no adquirir el Edificio objeto del contrato, pues no hay que olvidar que nos encontramos con inversores residentes en Bélgica, que se habían propuesto invertir a fin obtener una rentabilidad por alquileres. Añade que tampoco han acreditado que lo hayan devuelto a su banco, a fin de no tener que pagar las cuotas del citado préstamo con sus correspondientes intereses. Asimismo impugna expresamente por extemporáneos, conforme el art. 460.1 y 270 LEC los documentos aportados con el recurso de apelación.

SEGUNDO.- El recurso debe estimarse.

Para la correcta resolución del supuesto objeto de estos autos se ha de partir del escrito de demanda inicial, de las acciones ejercitadas, la conducta procesal de las partes y el fallo de la sentencia de instancia.

La representación de la parte actora ejercita, frente al vendedor y a la agencia inmobiliaria intermediaria, una acción de nulidad contractual por error vicio del consentimiento del "contrato de arras penitenciales condicionadas" suscrito el 16 de marzo de 2020, interesando la devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras (31.000 €) y, acumulado a dicha acción, otra en solicitud de indemnización de daños y perjuicios, reclamándose por este concepto inicialmente 10.744,93 €, por los seis conceptos que se recogen en el hecho séptimo de la demanda inicial como gastos en los que han incurrido los demandantes, en razón del contrato cuya nulidad se pretende, para poder cumplir con la compraventa proyectada.

En el escrito de demanda, fundamento de Derecho IV relativo a la acción ejercitada, se expone: «Como se ha expuesto en el relato de hechos de este escrito, el consentimiento prestado por mis mandantes ha sido consecuencia de los engaños que la parte demandada expresó acerca del bien adquirido. Los demandados ocultaron información tan relevante, que de haberla conocido en el momento de iniciar las negociaciones, mis representados no hubieran seguido con su deseo de comprar el inmueble en cuestión. El consentimiento prestado por Don Jose Enrique y por Doña María Angeles está viciado por error desde el principio, siendo por tanto un contrato nulo».

Por lo tanto, la petición de la indemnización tiene como base la imputación a la parte contraria de una actuación dolosa, que se califica de "engaño", por "ocultar información relevante".

La compra proyectada, sobre la que recaía el contrato de arras, lo era de un edificio de dos locales en planta baja, y 8 viviendas (dos por planta, sin contar la baja) todas ellas en régimen de alquiler social y calificadas como de protección oficial (si bien dos se encontraban desocupadas). Los actores son un matrimonio, personas físicas, de nacionalidad Belga y con residencia en Lieja, como claramente consta en el contrato de arras y era plenamente conocido tanto por el vendedor como por la intermediaria, que querían comprar un inmueble en Tenerife, localizando este edificio en venta en una oferta lanzada en internet por la inmobiliaria CENTURY 21 AGUERE, nombre comercial que utiliza la mercantil BDFTEN INVERSIONES S.L. personada en esta litis. En la demanda se relata que la primera visita al inmueble, tras contactar con la inmobiliaria, la efectuaron los actores en febrero de 2019.

No es hecho controvertido y queda plenamente acreditado en autos que en atención a cuanto dispone el artículo 36 del Decreto 135/2009 de 20 de octubre, este edificio no puede venderse a un particular, de forma que la venta a los actores del inmueble objeto del contrato de arras era, desde el primer momento, jurídicamente imposible.

En los requerimientos extraprocesales efectuados mediante burofax de 2 de diciembre de 2020 por la letrada de los demandantes, actuando en su nombre, dirigidos tanto al vendedor como a la inmobiliaria, se dice concretamente: "Mi cliente no fue advertido de que la vivienda no podía venderse a un particular; solo tras desplazarse a la isla a comienzos de agosto de 2020 para una firma inminente, se le informó de esta circunstancia", y también se relata que en conversación mantenida con un funcionario del Instituto Canario de la Vivienda, se les informó de la ilegalidad por parte del propietario de firmar contratos de arras y de recibir importes para una futura venta del inmueble.

En consecuencia de lo anterior, es clara la demanda en cuanto a los hechos que fundamentan la pretensión y todo ello se comunicó de antemano a los demandados en dichos requerimientos previos, al figurar como destinatario respectivo de cada uno de estos burofax D. Valeriano, por un lado, y BDFTEN Inversiones S.L., por otro.

Recibida la demanda ambos demandados, que han actuado con idéntica representación y defensa en autos, formulan escrito de allanamiento parcial, cuyo cuerpo y petitum, literalmente copiado es el siguiente: «

Que en la representación que ostento, vengo a formular ESCRITO DE ALLANAMIENTO PARCIAL de la demanda formulada contra mis representados.

La parte actora interpone demanda de juicio ordinario contra mis representados; en dicha demanda se ejercita acción de nulidad contractual por la cantidad de 41.744,93 euros, en concepto de devolución de contrato de arras, así como una segunda cantidad que asciende a 10.744,93 euros en concepto de gastos que dicen haber sufridos los demandantes por acudir a Tenerife para adquirir el bien inmueble.

Esta parte reconoce y se allana a la primera de las cantidades pedidas por la actora, esto es, la cantidad de 31.000.- euros y que siempre se ha estado dispuestos a devolver a los actores, no así respecto de la segunda, que no es debida por mis representados, ni reconocen en este escrito.

Dicho allanamiento se produce en virtud de lo estipulado en el artículo 21.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, antes de haberse contestado a la demanda, dentro del plazo concedido al efecto, por lo que, según lo dispuesto en el artículo 395 del mismo texto legal, no procede la imposición de costas a esta parte.

En virtud de lo manifestado, e invocando los preceptos de legal aplicación, y en especial, el Art. 24 de la CE ,regulador del derecho a la Tutela Judicial Efectiva, y el Art. 11 de la LOPJ, regulador del principio de la buena fe procesal,

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito se sirva admitirlo, y se dicte auto por este tribunal, acogiendo tan solo las pretensiones objeto de este allanamiento parcial, ordenando la continuación del procedimiento respecto del resto de cuestiones no allanadas, al ser susceptibles de pronunciamiento separado, sin imposición de costas a esta parte al actuar de buena fe».

Tras el escrito se dicta Auto acogiendo el allanamiento parcial y se cita a las partes a la audiencia previa y como quiera que la parte actora renunció a la reclamación de los gastos de alojamiento, transporte y alquiler de vehículo, en tanto que la parte demandada aceptó la reclamación de los gastos de tasación de los inmuebles, la cuestión litigiosa quedó reducida a la indemnización por los gastos notariales y bancarios, continuándose la tramitación del procedimiento, con celebración de vista del juicio, hasta la sentencia hoy apelada. Esta sentencia declara la nulidad del contrato de arras pretendida, es decir, por razón del error vicio del consentimiento, y acoge parcialmente la acción de indemnización condenando al pago de los gastos de tasación de los inmuebles, desestimando el resto de los pedidos. Debe advertirse que los gastos de tasación reclamados (600 €) se corresponden con los de tasación de 3 inmuebles ubicados en Lieja, propiedad de los demandantes, que fueron precisamente los gravados por el préstamo hipotecario que fue solicitado por los actores para pagar el precio de la compra del edificio objeto del contrato de arras (factura aportada n.º NUM000 de 6 de julio de 2020).

Pues bien, la contestación a la demanda que, de acuerdo con el artículo 405 de la LEC, se redactará en la forma prevenida para ésta en el artículo 399, tiene por objeto para el demandado exponer los fundamentos de su oposición a las pretensiones del actor, alegando las excepciones materiales que tuviere por conveniente. Si considerare inadmisible la acumulación de acciones, lo manifestará así, expresando las razones de la inadmisibilidad. También podrá manifestar en la contestación su allanamiento a algún o algunas de las pretensiones del actor, así como a parte de la única pretensión aducida. En el apartado 2 del precepto se impone al demandado la carga de negar o admitir los hechos aducidos por el actor. También se dice que "El tribunal podrá considerar el silencio o las respuestas evasivas del demandado como admisión tácita de los hechos que le sean perjudiciales".

Pues bien, en este escrito de la parte demandada en cuanto a los hechos aducidos en la demanda únicamente manifiesta que no se allana a la reclamación de 10.744,93 € de gastos que dicen haber sufridos los demandantes por acudir a Tenerife para adquirir el bien inmueble, cantidad que no es debida por sus representados y no se reconoce en este escrito.

En la audiencia previa, ya delimitadas las cuestiones controvertidas, la parte demandada no cuestiona la cuantía ni de los gastos de notaría ni de los gastos bancarios, puesto que el Letrado de la parte demandada pide prueba testifical en orden a averiguar por qué concertaron el préstamo los actores cuando sus clientes no les llamaron ni concertaron una cita para ir al Notario a firmar. En consecuencia la razón por la que se contesta esta pretensión es el negar el nexo causal entre la conducta de sus representados y estos gastos de la parte actora, que aduce que sería para otra finalidad.

TERCERO.- Sentado lo anterior, hemos visto como existe un pronunciamiento estimatorio de ambas acciones acumuladas, aun cuando la indemnización que acoge la sentencia no comprende todos los gastos reclamados. Nuestro Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta acumulación de la acción de nulidad por error vicio del consentimiento junto con la acción de indemnización de daños y perjuicios y su alcance, entre otras, en la STS, Sala Civil del 24 de junio de 2022 ( ROJ: STS 2665/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2665 ) Sentencia nº 497/2022, recurso nº 709/2019, cuando expone:

«2.- El principio de indemnidad total del perjudicado comprende la totalidad de daño emergente y del lucro cesante.

2.1. El art. 1101 CC dispone

"Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas".

2.2. La jurisprudencia de esta sala viene manteniendo que la indemnización de los daños y perjuicios, derivada tanto de la culpa contractual como de la extracontractual, supone el resarcimiento económico del menoscabo producido al perjudicado y, en consecuencia, la reparación tiene que ser en principio total, a fin de restablecer la situación patrimonial anterior a la causación del daño, de manera que el acreedor no sufra merma, pero tampoco enriquecimiento alguno, como consecuencia de la indemnización. Este carácter amplio que reviste la obligación de resarcimiento, en cuanto a la extensión del daño indemnizable, queda reflejada en los arts. 1.106 y 1.107 del CC.

2.3. Como declaramos en la sentencia 913/2021, de 23 de diciembre:

"La jurisprudencia de esta sala considera que la amplia dicción del art. 1106 CC justifica que "el resarcimiento abarque todo el menoscabo económico sufrido por el acreedor, consistente en la diferencia entre la actual situación de su patrimonio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por la disminución efectiva del activo, ya por la ganancia perdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo, por cuanto el resarcimiento tiene por finalidad volver el patrimonio afectado a la disposición en que se encontraría de no haber mediado el incumplimiento o acto ilícito" ( sentencias de 10 de enero de 1979, 6 de octubre de 1982, 2 de abril de 1997 y 552/2012, de 17 de julio).

"Al distinguir el daño emergente del lucro cesante, [...] la sentencia de 30 de octubre de 2007, invocando la de 14 de julio de 2003, precisó que, a diferencia del daño emergente, daño real y efectivo, el lucro cesante se apoya en la presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el hecho dañoso".

2.4. Ahora bien, el derecho a la indemnización no nace del incumplimiento - en nuestro sistema, sin perjuicio de que así lo estipulen las partes en ejercicio de su libertad autonormativa, no se regulan, con excepciones, las indemnizaciones "punitivas" -, sino de la efectiva generación de daños y perjuicios, por lo que, dado que el incumplimiento contractual no genera de forma automática e inexorable daños y perjuicios, la existencia de estos debe ser demostrada ( sentencias 326/2011 de 9 mayo, y 418/2012, de 28 de junio). Como declaramos, entre otras, en la sentencia 562/2021, de 26 de julio, el daño es presupuesto indeclinable de la responsabilidad civil:

"[...] es presupuesto ineludible de toda responsabilidad civil, ya sea ésta contractual como extracontractual, la existencia de unos daños o perjuicios sufridos precisamente por quien reclama su resarcimiento, como así resulta de la dicción normativa de los arts. 1101 y 1902 del CC, y que, además, han de ser imputables a la persona contra la que se ejercita la acción. Es evidente, que existen conductas negligentes no generadoras de daños, y esta sala se ha cansado de repetir que la existencia de los daños y perjuicios no deriva necesariamente de un incumplimiento contractual".

En el caso de la litis, la Audiencia reconoció la existencia de los perjuicios y del nexo causal entre la conducta negligente de la demandada y aquellos:

"[...] hubo una conducta negligente en la demandada cuando proporcionó al suscriptor datos falsos o incorrectos sobre su solvencia empresarial, lo que le hace responder frente a aquellos con quienes contrató, de los daños ocasionados por su conducta y que estén directamente relacionados con ella, lo cual, como ya se expuso al principio de este fundamento jurídico, no abarca las acciones que se vendieron por la demandante antes de conocerse públicamente la falsedad de los datos del folleto de emisión y, en definitiva, de las cuentas de BANKIA, pues, como afirma la parte recurrente, no existe relación causal entre el acto negligente y el daño sufrido, nexo causal que sí concurre en la pérdida sufrida como consecuencia de la venta realizada después de conocerse la irregularidad"».

CUARTO.- En el presente caso, tanto el propietario de la finca como la agencia inmobiliaria intermediaria tienen pleno conocimiento de que las viviendas tienen la consideración de vivienda de protección oficial, destinadas al alquiler social, de forma que para poder efectuar la venta es necesario obtener autorización para la enajenación del Instituto de la vivienda del Gobierno de Canarias. Y, más en concreto, la intermediaria inmobiliaria, profesional del ramo, cuando aceptó el encargo de la venta (publicitó por internet en el portal Idealista "Edificio residencial en venta en DIRECCION000)" ya desde 2019, y su personal acompañó a los actores a visitar el inmueble en febrero de 2020, como se acredita documentalmente, debía conocer y asegurarse de las condiciones normativas de la transmisión, y más en concreto el contenido del artículo 36.1 y primer párrafo del 36.2 del Decreto 135/2009 de 20 de octubre del Gobierno de Canarias, que establece: «Artículo 36.- Gestión de las viviendas de nueva construcción o resultantes de rehabilitación destinadas al arrendamiento.

1. Los propietarios de viviendas protegidas para arrendamiento podrán ceder su gestión a organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro o sociedades cuyo objeto social incluya expresamente el arrendamiento de viviendas, con la obligación, por parte de los gestores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidas en este Decreto.

2. Asimismo, los propietarios de viviendas protegidas para arrendamiento podrán enajenarlas por promociones completas a cualquiera de las personas a las que se refiere el apartado anterior. También podrán enajenar viviendas aisladas, cuando los adquirentes sean organismos públicos, empresas públicas o entidades sin ánimo de lucro».

De tal manera que nunca debió firmarse un contrato de arras, ni recibir en pago 31.000 euros de dos particulares para la compra del edificio, información que no se proporcionó, desde luego, a los demandantes. La oferta y señal se hace el 28 de febrero de 2020 por los demandantes, firmando el vendedor y la inmobiliaria. En ella ya se recoge la condición de la obtención de financiación por los demandantes para la compra. El 16 de marzo se firma el contrato de arras, constando expresamente como condición de validez del contrato que los actores obtuvieran un préstamo hipotecario, de forma que si no se obtuviera en un plazo de 45 días naturales quedaría resuelto el contrato de arras sin efecto. La firma de la escritura de compraventa, conforme a la estipulación cuarta del contrato, debía hacerse antes del 16 de junio de 2020. Ahora bien, la declaración del estado de alarma por la pandemia COVID y el confinamiento provocó la ampliación de los plazos iniciales del contrato. No obstante, el propietario de la finca no solicita la autorización para la venta ante el Instituto de la Vivienda sino hasta el 17 de junio de 2020, autorización que es denegada en atención a la norma ya citada, en octubre de 2020. Y la información proporcionada al terminar el confinamiento por parte del empleado de la agencia inmobiliaria a los actores, no es correcta, porque les dice que para firmar la escritura se tienen que dar de alta como autónomos con la actividad de "promotor inmobiliario" y obtener un NIF, cuando la condición del comprador no es el ser empresario, sino "organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro o sociedades cuyo objeto social incluya expresamente el arrendamiento de viviendas", es decir, solo una sociedad persona jurídica podía adquirir el inmueble, realizando todos los pasos necesarios los actores para el cumplimiento del contrato y que la compraventa llegara a buen fin, incluida la obtención del NIF.

Y desde luego, la Sala no tiene ninguna duda de que el préstamo hipotecario solicitado y suscrito por los demandantes tenía como finalidad la adquisición de este inmueble, y que la actuación de los actores, que habían entregado 31.000 € ya desde marzo de 2020 (esta suma, pese al allanamiento, no fue consignada por los demandados a disposición de la parte actora sino hasta octubre de 2022), fue en todo momento dirigida a cumplir con sus obligaciones derivadas de dicho contrato, elevar a público la compraventa, pagar el precio y no perder las arras entregadas. Debe tenerse en cuenta que al ser los actores extranjeros (dato conocido por los demandados y que consta en el contrato de arras), existe una tramitación añadida para poder realizar un traspaso o transferencia internacional de fondos, conforme a la normativa de la Ley 10/2010 de Prevención de Blanqueo de Capitales, normativa que, además, precisamente va dirigida a la transparencia en las operaciones financieras de manera que se ha de conocer el origen y el destino de los fondos, en este caso, el origen: el préstamo hipotecario concedido a los demandantes, y la finalidad: la adquisición del edificio, incorporándose los datos de los mismos al Fichero de Titularidades Financieras, como se acredita con la comunicación de 21 de septiembre de 2020 de Banca March aportada con la demanda. Por ello resulta acorde con la lógica del actuar humano y con la buena fe contractual en la conducta de los compradores el realizar todos los pasos para poder cumplir con sus obligaciones a la mayor brevedad. Y de hecho, el reconocimiento por parte de los demandados de la indemnización a los actores por el gasto de la tasación de los inmuebles no hace sino corroborar la aceptación de dicho gasto como derivado de las arras firmadas, nexo causal que se extiende, evidentemente, a todos los gastos del préstamo hipotecario obtenido con la finalidad de pagar el precio de la compraventa proyectada.

Por todo lo anteriormente expuesto, procede la estimación íntegra del recurso de apelación y la condena a los demandados a abonar a los actores los gastos notariales y bancarios, acreditados documentalmente y no controvertidos en su cuantía, reclamados en la demanda, al tratarse de un perjuicio económico directamente derivado de los actos necesarios para el cumplimiento por parte de los demandantes del contrato nulo, en atención al error padecido por estos e inducido por los demandados en razón de su negligencia, con una grado mayor de culpa desde luego de la entidad inmobiliaria profesional del ramo e intermediaria en la operación.

QUINTO.- El Tribunal, a pesar del allanamiento parcial, y teniendo en cuenta que existió requerimiento mediante burofax anterior a la demanda dirigido a ambos demandados, considera que la estimación de la demanda es sustancial lo que conlleva la imposición a la parte demandada de las costas causadas en la primera instancia, por aplicación del artículo 394 de la LEC y la doctrina del Tribunal Supremo al efecto.

Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la restitución del depósito si se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.