Sentencia Civil 447/2025 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 3, Rec. 109/2022 de 11 de julio del 2025

PRIMERO.- Alega la parte apelante como fundamento de su recurso de apelación que la cláusula 5 de los dos contratos litigiosos ( cláusula penal) no sería nula por ajustarse en su contenido a las previsiones de la Ley y jurisprudencia que se cita y que los actores no habrían denunciado la abusividad de la referida cláusula.

La parte apelada se opuso expresamente al recurso de apelación.

SEGUNDO. - Centrados en el anterior fundamento jurídico los términos del recurso de apelación, ya se adelanta que el mismo va a ser desestimado, y de entrada conviene precisar, que no discutiéndose en autos que los actores en los contratos litigiosos son consumidores y usuarios, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en numerosas sentencias, entre ellas las fechadas el 30 de mayo del 2013 ( asuntos 488/2011 y 397/2011), ha reiterado la posibilidad del control de oficio de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre un profesional y un consumidor, incluso por los Tribunales de Apelación. Cierto es que previa audiencia de las partes, que no consta se realizara en la instancia, pero ya ha sido objeto de debate en la alzada el carácter abusivo o no de la cláusula 5 ª de ambos contratos, que no es una simple cláusula penal, sino una cláusula penal que supone una renuncia de los consumidores a un derecho que le reconoce la Ley 42/1998 en su artículo 13, y que no es otra que la de que los Tribunales puedan moderarla conforme dispone el artículo 1154 del Código Civil, infringiéndose con ello en el contrato lo dispuesto en el artículo 1.7 de la referida ley especial y que determinaría la nulidad de pleno derecho la cláusula sin necesidad incluso de declarar su abusividad.

Y efectivamente la cláusula 5 ª de ambos contratos infringe la norma imperativa del artículo 13 de la Ley 42/1998, pues mientras que la cláusula 5 ª dispone "...El impago de las cuotas de mantenimiento autoriza al vendedor, después de enviar una notificación por un medio certificable a la dirección indicada en el contrato, a cancelar el mismo. De este modo, el comprador renunciará a reclamar cualquier cantidad", el artículo 13 de la Ley , 42/1998 dispone que 1. Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año.

El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.

2. Para llevar a cabo la resolución, el propietario deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.

No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades que con arreglo al párrafo anterior corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales establecida en el artículo 1154 del Código Civil. .."

Del propio modo, es criterio de esta Sección la moderación en este tipo de contratos de la cláusula penal para ajustar la misma a las concretas circunstancias del impago como hace el Magistrado a quo en la sentencia apelada, reconociendo el derecho de los consumidores a recuperar la parte proporcional del precio que correspondería al tiempo que restaría de vigencia en cada uno de los dos contratos ( 42.312 libras), menos las cuotas de mantenimiento pendientes de pago reconocidas como impagadas mientras los contratos estuvieron vigentes ( 8406?80 euros).

En concreto, señalábamos en la sentencia de fecha 4 de abril del 2024, dictada en el rollo de apelación 508/2021 lo siguiente "Centrados en el anterior fundamento jurídico los términos del recurso de apelación ya se adelanta que el mismo va a ser desestimado pues recientemente, esta misma sección, ha resuelto un recurso de apelación exactamente idéntico al de las entidades demandadas en relación al mismo objeto litigioso, en la sentencia de fecha 7 de marzo del 2024, dictado en en el rollo de apelación 1902/2020.

En concreto consignábamos en la referida sentencia que " Centrado el objeto del recurso en los términos referidos, ha de analizarse en primer término la validez de la estipulación contractual litigiosa.

A este respecto, hemos de subrayar que en esta segunda instancia no se ha interesado la nulidad del contrato por haberse concertado por tiempo indefinido, de conformidad con lo estipulado en el art 1.7 de la Ley 42/98, en relación con el art 3 del mismo Texto Legal, y como de forma reiterada se ha acordado por las distintas Secciones de esta Audiencia Provincial y por el Tribunal Supremo.

La cláusula nº 15 del contrato litigioso, celebrado en fecha 16 de noviembre de 2010, bajo la vigencia, por tanto, de la Ley 42/98 sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, es del siguiente tenor literal: "Rescisión del contrato en caso de impago. El impago por parte del cliente de cualquier cantidad del precio a Anfi Sales S.L. en la fecha de vencimiento constituirá incumplimiento de contrato grave. Esto hará que Anfi pueda cancelar este contrato, denegar al socio el acceso a la suite y quedarse con las sumas pagadas hasta ese momento como compensación. Este procedimiento requiere el envío de un aviso previo a la dirección del socio que aparezca en este contrato, advirtiendo que las consecuencias mencionadas se seguirán a menos que se pague la cantidad pendiente en su totalidad en un periodo de treinta días naturales.

Si el socio no realizar(a) algún pago al Club o a la sociedad gestora, incluida la cuota de mantenimiento en el plazo de treinta días tras ser requerido, constituirá un incumplimiento de contrato grave, dando derecho a Anfi a denegarle al socio el acceso a la suite hasta que éste pague las cantidades pendientes en su totalidad. Después de que haya pasado un año desde la primera solicitud, Anfi puede cancelar este contrato y recuperar los derechos de afiliación a solicitud de la sociedad gestora, tras enviar una solicitud de pago formal a la dirección del socio que aparece en el contrato, con un aviso de que si no paga la cantidad pendiente en su totalidad en un periodo de treinta días naturales, se cancelará el contrato y la sociedad gestora se quedará con todas las cantidades pagadas hasta la fecha como compensación".

El art 13 de la Ley 42/1998 establece lo siguiente: "1. Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año.

El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la3 resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.

2. Para llevar a cabo la resolución, el propietario deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.

No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades que con arreglo al párrafo anterior corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales establecida en el artículo 1154 del Código Civil.

3. El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en este artículo quedará obligado a atender las deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con ésta."

Pues bien, con carácter general, las distintas secciones de esta Audiencia Provincial han concluido la no abusividad de dicha estipulación cuando se ajusta estrictamente a lo establecido en el art 13 Ley 42/98.

Así, por ejemplo, la SAP de Las Palmas, sección 5, de 3 de marzo de 2015 ( ROJ: SAP GC 453/2015) señala: "La cláusula, en su párrafo segundo, en relación a las 'cuotas de mantenimiento' (cuotas debidas por razón de los servicios) se ajusta, a las previsiones del art. 13 LATBI, sin que la denegación de acceso a la Suite venga a suponer más que la consecuencia lógica de que no puede exigir el cumplimiento contractual quien previamente ha incumplido su obligación. E igualmente ajustada al ordenamiento jurídico la facultad resolutoria expresa pactada, "en relación al precio" (del contrato) en el párrafo primero.

No obstante resulta abusiva la cláusula en lo que a otros conceptos de pago se refiere distintos al precio (párrafo primero) y cuota de servicios (párrafo segundo). Concretamente, en lo que respecta al primer párrafo, resulta abusiva la inclusión de la facultad resolutoria y penalidad correspondiente por incumplimiento de "cualquier otra cantidad" no sólo por la falta de determinación del incumplimiento sancionable (no se expresa a qué otras cantidades se refiere la cláusula) sino, además, por cuanto la penalidad resulta claramente desproporcionada y, además, no se ha previsto derecho equivalente a favor del cliente en cuya virtud pudiera resolver el contrato con penalidad similar y por "cualquier" incumplimiento de las obligaciones de las demandadas, por nimio que fuera. Igualmente resulta abusiva la cláusula, en lo que a su segundo párrafo se refiere, en cuanto incluye como causa de resolución del contrato de asociación - que no del Club de Vacaciones - el impago de cualquier concepto a dicho Club, lo cual no resulta acorde con las previsiones del citado art. 13 LATBI y, además, se muestra claramente desproporcionado (obsérvese que la consecuencia del impago no deriva en la expulsión del club de vacaciones, sino en la pérdida del derecho de aprovechamiento) y sin equivalente alguno contra el empresario (v.g., que el incumplimiento del servicio de intercambio permitiera al actor la resolución - con penalidad correspondiente - del propio contrato de asociación vacacional).

Siendo la cláusula 17 del contrato objeto de estos autos idéntica, la Sala mantiene el mismo criterio, procediendo la estimación de la demanda en este punto, en el sentido de declarar nula parcialmente la cláusula, suprimiendo en el primer párrafo la expresión "o de cualquier otra cantidad" y, en su segundo párrafo, la de "al Club o". Todo ello sin considerar que la nulidad parcial4 de la cláusula penal, cláusula evidentemente accesoria, conlleve la nulidad del contrato".TERCERO.- En segundo lugar, sentada la validez de la estipulación en lo que se ajuste a las previsiones legales, respecto al impago de la cuota de mantenimiento, hemos de analizar la doctrina jurisprudencial establecida en relación a la cláusula penal y a la facultad moderadora del art 1154 CC, al que el referido art 13 Ley 42/98 se remite expresamente.

Sobre este particular, la STS. 57/2020, de 28 de enero, con cita de la nº 325/2019, de 6 de junio, explica que no procede la moderación de la cláusula penal, cuando la misma se refiere precisamente al incumplimiento producido, pues " cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del art. 1154 CC si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del artículo 1154 del Código Civil no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido"

Ahora bien, la STS de 13 de septiembre de 2016 ( ROJ: STS 4044/2016 Sentencia: 530/2016 Recurso: 647/2014), recoge esta doctrina general, pero contempla el supuesto específico de que la pena pactada resulte, al ser aplicada, absolutamente desproporcionada, en cuyo caso, se podrá emplear, por analogía, la facultad moderadora del art 1154 CC.

Esta sentencia señala lo siguiente: "Conviene comenzar el examen del recurso dejando sentado que la doctrina jurisprudencial sobre la moderación de la pena convencional a la que, según alega la parte ahora recurrente, se opone la sentencia recurrida (y que dicha sentencia ha resumido con acierto) sigue siendo la doctrina de esta sala. Hemos declarado, entre otras muchas, en la sentencia 366/2015, de 18 de junio (Rec. 1429/2013 ), con cita de la sentencia 89/2014, de 21 de febrero (Rec. 406/2013 ), que el mandato del artículo 1154 CC está condicionado a la concurrencia del supuesto en él previsto, esto es, a que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor; por lo que: «En los demás casos la jurisprudencia - sentencias 585/2006, de 14 de junio , 170/2010, de 31 de marzo , 470/2010, de 2 de julio , entre otras-, respetando la potencialidad creadora de los contratantes - artículo 1255 del Código Civil - y el efecto vinculante de la "lex privata" - artículo 1091 del Código Civil : "pacta sunt servanda"- rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento -total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación- que se hubiera producido.Esta doctrina ha sido recogida también en las SSTS de Pleno de 15 de abril de 2014, rec. nº 2274/2012 , y 21 de abril de 2014, rec. nº 1228/2012 .»

Concretamente para las cláusulas penales denominadas «moratorias», dijimos en la sentencia 196/2015, de 17 de abril (Rec. 1151/2013 ): «La jurisprudencia sobre la procedencia del ejercicio de la facultad moderadora de una cláusula penal es clara y reiterada. Pudo haber sido revisada con ocasión del recurso resuelto por la Sentencia 999/2011, de 17 de enero de 2012, y sin embargo se confirmó. De acuerdo con esta jurisprudencia, reseñada por la citada sentencia 999/2011, de 17 de enero de 2012 , no cabe "moderar la cláusula penal cuando está expresamente5 prevista para el incumplimiento parcial o para el cumplimiento deficiente o retardado, afirmándose en la sentencia 633/2010, de 1 de octubre , que reproduce la 384/2009, de 1 de junio , y las que en ella se citan, que la previsión contenida en el artículo 1154 descarta el uso de la potestad judicial moderadora de la pena convencional si tal incumplimiento parcial o defectuoso hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena, ya que entonces se debe estar a lo acordado por las partes".

...Bien conoce esta sala que en la «Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos», elaborada por la Sección de Derecho Civil de la Comisión de General de Codificación y que publicó el Ministerio de Justicia en el año 2009, se contiene un artículo 1150 del siguiente tenor: «El Juez modificará equitativamente las penas convencionales manifiestamente excesivas y las indemnizaciones convenidas notoriamente desproporcionadas en relación con el daño efectivamente sufrido».

Ahora bien, mientras el legislador no tenga por conveniente modificar el vigente artículo 1154 CC en un sentido semejante, como preconiza también la generalidad de la doctrina científica, esa sala debe mantener la jurisprudencia reseñada. Sin permitir que quede desvirtuada, por ejemplo, por la aplicación a las cláusulas penales de la facultad de moderación por los Tribunales de la responsabilidad que proceda de negligencia, que prevé el artículo 1103 in fine CC ; tesis, esa -defendida por un autorizado sector doctrinal- que esta sala ha rechazado expresamente en las sentencias 615/2012, de 23 de octubre (Rec. 1835/2009 ) y 688/2013, de 20 de noviembre (Rec. 1218/2011 ).

...Lo sucedido en el caso de autos aconseja, sin embargo, que la decisión de mantener la jurisprudencia expuesta en el anterior fundamento de derecho se acompañe con dos consideraciones complementarias: una, desde la perspectiva ex ante propia del juicio de validez de las cláusulas penales; y otra, desde la perspectiva ex post que atiende a las consecuencias dañosas efectivamente causadas al acreedor por el incumplimiento contemplado en la cláusula penal de que se trate, en relación con las razonablemente previsibles al tiempo de contratar.

1. No cabe duda de que, como regla, y salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios ( art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ), nuestro Derecho permite las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva: no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Se permiten incluso en el artículo 1152.I CC («si otra cosa no se hubiere pactado») las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios [por todas, STS 197/2016, de 30 de marzo (Rec. 2303/2013 )].

No obstante, es claro para esta sala que dicha posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el artículo 1255 CC establece: pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales «opresivas», intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero (Rec6. 1440/2010 )], o las «usurarias», aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor. Un ordenamiento jurídico que contiene una prohibición como la del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de proporcionalidad a la libertad de los contratantes de estipular penas privadas.

Para ese último tipo de cláusulas, con penalidades desproporcionadas en el sentido descrito, esta sala expresa su disposición a admitir la reducción judicial conservadora de su validez; que, como es evidente, ninguna relación tiene con lo dispuesto en el artículo 1154 CC, por lo que no se opone a nuestra actual jurisprudencia sobre en qué casos cabe, y en cuáles no, la moderación judicial de la pena que dicha norma contempla.

Naturalmente, la carga de alegar y de probar (si no es evidente) que la penalidad era, desde la perspectiva ex ante considerada, extraordinariamente excesiva, corresponderá al contratante que se oponga a que la cláusula penal le sea aplicada en los términos pactados ( art. 217.3 LEC ).

2. Consideremos ahora las cláusulas penales con mera función de liquidación anticipada de los daños y perjuicios; y las que, teniendo también una función coercitiva o punitiva, no presenten el problema de validez del que nos hemos ocupado en el precedente apartado 1.

Hemos dicho que, para justificar la aplicación del artículo 1154 CC , no basta el hecho de que, producido precisamente el incumplimiento contractual que la cláusula penal contempla, la cuantía de la penalidad a pagar resulte ser mayor que la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados por el referido incumplimiento, ni aun cuando la diferencia entre una y otra cuantía venga a sobrepasar la que era, ex ante, proporcionada a la función punitiva de la cláusula penal de que se trate: pacta sunt servanda .

Sin embargo, sí parece compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal. Aplicar, en un supuesto así, la pena en los términos pactados resultaría tan incongruente con la voluntad de los contratantes, como hacerlo en caso de que «la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor».

Naturalmente, la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo pactado ha resultado ser extraordinariamente mas elevada que la del daño efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la moderación judicial de la pena ( art. 217.3 LEC ). Sin prueba bastante al menos para fundar una presunción judicial de que así ha ocurrido, no cabrá invocar la «disponibilidad y facilitad probatoria» ( art. 217.7 LEC ) a fin de imponer o trasladar al7 acreedor la carga de acreditar la existencia y cuantía del daño efectivamente sufrido".CUARTO.- Tomando en consideración la normativa y Jurisprudencia expuestas en los Fundamentos anteriores y el concreto contenido de la estipulación contractual litigiosa, han de analizarse los motivos de recurso.

En primer término, ha de partirse de que el contrato celebrado entre las partes es un contrato de adhesión ( art 1 LCGC) , en el que no se negociaron individualmente todas las condiciones, y, en particular, la estipulación n.º 15, contenida en las cláusulas generales. De hecho, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha atribuido a los adquirentes del derecho la condición de consumidores (v. gr. STS de 11 de diciembre de 2018, ROJ: STS 4173/2018, y STS Pleno de 16-01-2017, nº 16/2017, rec. 2718/2014).

Por otra parte, esta estipulación nº 15 recoge la facultad resolutoria del art 13 de la Ley 42/98, incluyendo la cláusula penal contemplada en dicho precepto para el caso de incumplimiento de la obligación de abono de la cuota de mantenimiento. No es, por tanto, contrariamente a lo alegado en el escrito de recurso, una cláusula moratoria, pues no sanciona el retraso en el pago, lo que, desde luego, implicaría directamente la abusividad de la estipulación por su absoluta desproporción, ya que el mero retraso en el abono de las cuotas implicaría la pérdida de todo el precio pagado por los adquirentes.

En tercer lugar, la cláusula penal establecida en el art 13 Ley 42/98 es opcional, debiendo ser pactada por las partes, pues, de no ser así, el propietario debe consignar, a favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción. Es decir, la Ley no impone la pérdida de la totalidad de las cantidades en caso de incumplimiento de la obligación de abono de la cuota de servicio, sino que ello debe ser objeto del pacto entre las partes que, en el presente caso, según lo expuesto, no fue negociado individualmente.Por último, ha de tomarse en consideración que la propia Ley remite al art 1154 CC para corregir la eventual desproporción de la aplicación de la estipulación en el caso concreto, lo que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha admitido expresamente, según hemos expuesto con anterioridad, especialmente si se tiene en cuenta que estamos ante un contrato de adhesión.

Y, en el supuesto analizado, concurre una primera desproporción cuantitativa, pues los titulares del derecho, por la aplicación de la cláusula penal establecida como condición general del contrato, pierden la totalidad del precio del contrato (25.675,93 libras) cuando sólo han disfrutado del inmueble durante ocho años. A este respecto, este contrato, como se precisa en la sentencia de instancia, se pactó en contra de los previsto en la Ley ( art 3 Ley 42/1998), por tiempo indefinido, más, a efectos de la eventual compensación, ha de entenderse que su duración máxima es de cincuenta años, conforme al citado art 3 Ley 42/98.

Por otro lado, la cuota de mantenimiento se dejó de abonar durante tres años, a fecha de la presentación de la demanda (2017 a 2019), y en el requerimiento remitido a los clientes (Doc. n.º 2 y 3 contestación) se advierte a éstos que "si no lo hiciera efectivo en el plazo de treinta días naturales a contar desde la recepción de la presente carta procederemos a la resolución de su contrato, lo cual supondrá la pérdida de su condición de socio del club y, consecuentemente, la denegación del acceso8 al apartamento". No se menciona la aplicación de la referida estipulación general nº 15, ni se remite un segundo aviso, como se exige expresamente en la misma ("después de que haya pasado un año desde la primera solicitud, Anfi puede cancelar el contrato...tras enviar una solicitud de pago formal...con un aviso de que si no paga la cantidad pendiente en su totalidad en un periodo de treinta días naturales, se cancelará el contrato y la sociedad gestora se quedará con todas las cantidades pagadas hasta la fecha como compensación"), por lo que, además de no cumplirse en sus exactos términos la estipulación (que podría determinar, si se hubiera alegado en segunda instancia, su no aplicación), no se advirtió a los clientes de todas las consecuencias de ese impago de la cuota de mantenimiento.

Es indiferente, a estos efectos, que el pago del precio del contrato sea una obligación distinta del abono de la cuota de servicio, como alega la parte apelante. La absoluta desproporción cuantitativa de la cláusula penal litigiosa radica, una vez se aplica al concreto supuesto enjuiciado (juicio "ex post"), en que los adquirentes pierden el precio correspondiente a cuarenta y dos años de contrato (21.567,85 libras) por haber dejado de abonar tres años de cuota de servicio (3689,18 euros) y habiendo disfrutado tan sólo ocho años de su derecho (equivalente a 4108,08 libras), sin perjuicio del resto de factores que hemos expuesto, entre ellos, la falta de advertencia expresa a los adquirentes de la pérdida de todas las cantidades pagadas hasta la fecha.

Pues bien, valorando todos estos elementos relacionados con anterioridad, el Tribunal considera que la cantidad fijada en la sentencia es proporcionada al efectivo incumplimiento por los apelados de su obligación de pago de la cuota de mantenimiento, sin que suponga dejar sin efecto la cláusula penal pactada, sino ajustar la misma a las concretas circunstancias del impago y de la relación contractual entre las partes. Ha de tenerse en cuenta que el Magistrado de instancia no sólo minora la cuantía total del precio en la que proporcionalmente corresponda por el período efectivamente disfrutado, sino que, además, descuenta las cantidades correspondientes a las cuotas impagadas, por lo que la indemnización, asumiendo que se ha aplicado la cláusula penal, resulta equitativa"

Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación

TERCERO. - Desestimándose el recurso de apelación se imponen sus costas a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;