Sentencia Civil 414/2024 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 372/2024 de 11 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada.- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto no difieran de los que se exponen a continuación.

SEGUNDO.- Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1.º)El 10 de julio de 2019 se documentó privadamente un contrato de compraventa de vivienda futura entre "Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L." (como autorizada por la propietaria "Sabadell Real Estate Development, S.L." para la comercialización y venta de las viviendas) y los cónyuges don Gines y doña Maribel, que comprendía una vivienda, plaza de garaje y trastero en un edificio en la DIRECCION001 de esta ciudad, por el precio de 323.900 euros (más la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido), de los que 283.900 euros correspondían a la vivienda, 35.000 euros a la plaza de garaje y 5.000 euros al trastero. Los compradores entregaron el 10 % del precio, con la función mixta de arras penitenciales y a cuenta del precio final, comprometiéndose a realizar en determinados plazos otros dos abonos del 5 % cada uno. A los compradores no se les entregaron planos de la DIRECCION001, donde estaba la plaza de garaje que se les asignó, ni tampoco se les dio opción para elegir entre las plazas de garaje existentes.

2.º)El 18 de septiembre de 2020 "Sabadell Real Estate Development, S.L." aportó el edificio a los fondos propios de "Loge Activos Inmobiliarios, S.L."

3.º)El 3 de noviembre de 2020 se otorgó la escritura pública de compraventa por la que "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." transmitió a don Gines y doña Maribel la vivienda señalada con la DIRECCION004, de 84,75 m2 útiles, la plaza de garaje número NUM002 de la DIRECCION001, y un trastero en la misma planta, por el precio establecido en su día, cuyo resto se hizo efectivo en dicho acto mediante cheque bancario.

4.º)Una vez que se legalizó el garaje, se obtuvo la licencia de vado y se pudo acceder (mayo de 2021), don Gines y doña Maribel empezaron a manifestar a sus quejas por la imposibilidad de utilizar normalmente la plaza de garaje, al ser muy dificultosa las maniobras de aparcar y desaparcar, así como que la estrechez del portalón de acceso a las plantas de garaje.

5.º)El 23 de septiembre de 2022 don Gines y doña Maribel dedujeron demanda en procedimiento ordinario por razón de la cuantía, que fijaron como indeterminada, contra "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." (vendedora), "Sabadell Real Estate Development, S.L." (promotora inicial y vendedora en el contrato privado) y "Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L." (como comercializadora), exponiendo que los demandantes eran septuagenarios, teniendo doña Maribel problemas de movilidad, por lo que para ellos tiene una relevancia especial poder disponer de una plaza de garaje cómoda con acceso directo por ascensor hasta la planta de la vivienda; que, al igual que a otros compradores, no les entregaron copia de los planos de garaje y trastero; que «además del problema de acceso al garaje (se refiere a lo estrecho del portalón de entrada), no tienen espacio para maniobrar con su vehículo y estacionar o desaparcar el mismo dentro de la superficie de la plaza de garaje, y es más, aunque se solucionase el problema de acceso ampliando la puerta, persistirían los problemas de mis representados de maniobrar y estacionar en la plaza de garaje», y haciendo suyo el informe técnico que adjuntaban a dicho escrito, se afirma que «Debido a su posición paralela a la fachada y cercana a la puerta de acceso, a sus dimensiones y por la presencia de los pilares de la estructura que hacen que la anchura libre de la misma sea de 2,22 m, la accesibilidad a la misma es imposible... el automóvil toca o con los paramentos o con los pilares... por lo que la plaza n.º NUM002 no es apta para el uso de aparcamiento para la que ha sido comprada»; si bien la Dirección Xeral de Patrimonio Cultural de la Xunta de Galicia autorizó la ampliación de hueco de entrada al garaje en cincuenta centímetros (25 por cada lado), pasando de 2,31 a 2,81 metros, el problema de acceso a la plaza de garaje persistirá cuando culmine la ampliación. Si bien como pretensión principal se ejercitaba una acción de cumplimiento contractual, interesando la permuta de su plaza por otra que estaba disponible, al haberse vendido todas las plazas de garaje por "Loge Activos Inmobiliarios, S.L.", se formularon como principales las inicialmente subsidiarias, que se concretaron en la audiencia previa, solicitando la condena solidaria de los tres demandados a indemnizar en las siguientes cantidades:

(a)Por depreciación de la plaza de garaje, al no ser útil para estacionar un vehículo y solo sirve para dos motocicletas: 28.725 euros.

(b)Por depreciación de la vivienda, al carecer de una plaza de garaje útil: 45.683,75 euros.

(c)Por no poder utilizar la plaza de garaje, la cantidad de 112,50 euros al mes, desde la escritura pública hasta la fecha de la sentencia, teniendo en cuenta el coste de alquilar una plaza en un estacionamiento de la zona.

(d)Por no poder utilizar la vivienda, 1000 euros al mes desde la escritura pública hasta la sentencia.

(e)Por la imposibilidad de uso del trastero, una depreciación de 1.500 euros de su precio de compra.

(f)Por el Impuesto de Bienes Inmuebles abonado en los ejercicios 2021 y 2022, otros 1.080,33 euros, más los tributos de anualidades posteriores hasta el dictado de la sentencia.

(g)Como gastos satisfechos de la comunidad de propietarios, la cantidad de 2.443,89 euros, más los que se devenguen hasta sentencia.

(h)Y 544,56 euros pagados por los suministros de agua y energía eléctrica, más los que se generasen hasta sentencia.

(i)Así como 50.000 euros en concepto de daños morales.

A la demanda se adjuntaba informe pericial redactado por el arquitecto don Eliseo, conteniendo un análisis de la plaza de garaje y una valoración de las depreciaciones.

6.º)"Loge Activos Inmobiliarios, S.L." y "Sabadell Real Estate Development, S.L." contestaron conjuntamente la demanda, oponiéndose porque:

En una reunión celebrada el 17 de junio de 2021 con la dirección facultativa de la obra se comprobó que don Gines compró una plaza pequeña, pero no inservible; que pudo usarla aparcando y desaparcando hasta en tres ocasiones. Se le ofertó que comprase otra plaza en la que pudiese estacionar con más comodidad y se le ayudaría en la gestión de venta de la adquirida.

La plaza es hábil para el aparcar un automóvil, cumpliendo todos los requisitos exigidos administrativamente, siendo posible estacionar un vehículo pequeño o mediano, pero los demandantes tienen un SUV (Sport Utility Vehicle,en español, Vehículo Deportivo Utilitario, y según se aclaró posteriormente, el vehículo de los demandantes es un Suzuki Vitara 1.6, 4 x 4, cuyas dimensiones son 4175 mm de largo, 1775 mm de ancho y 1610 mm de alto)

Nunca se ocultaron las características de la plaza de garaje.

También se oponían a la procedencia y valoración de los daños que se reclamaban.

Negaban la legitimación de "Sabadell Real Estate Development, S.L." porque había cedido todos sus derechos y obligaciones a "Loge Activos Inmobiliarios, S.L.", siendo esta la vendedora en la escritura pública.

Terminaban solicitando la desestimación de la demanda.

7.º)"Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L." se opuso a la demanda alegando la falta de legitimación pasiva, porque su función era prestar un servicio de intermediación en la comercialización, no siendo parte en el contrato de compraventa. Además, se oponía al fondo de la demanda, considerando hábil la plaza de garaje, no procediendo indemnización alguna. Terminaba suplicando la desestimación de la demanda.

8.º)"Loge Activos Inmobiliarios, S.L." aportó informe pericial suscrito por la arquitecta doña Agustina en el que, tras afirmar que la plaza de garaje cuestionada cumple con la normativa administrativa, recoge que «el 27 de abril de 2023 se realizaron sendas maniobras de aparcamiento y salida en la plaza de garaje n.º NUM002, con un vehículo de tamaño medio, en concreto un Audi de 1,735 m de ancho y 4,152 m de largo», aparcando en 4 maniobras y en un tiempo máximo de 40 segundos; la salida del estacionamiento se ejecutó tras 11 maniobras y en un tiempo de 1 minuto y 50 segundos. Concluye que la plaza «Es apta para ser utilizada por un vehículo de tamaño medio, sin tocar los elementos constructivos del garaje y sin invadir otras plazas de garaje... El tiempo empleado en acometer sendas maniobras, está dentro de los límites normales». También discrepaba de las valoraciones realizadas por el arquitecto don Eliseo.

9.º)Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se establece:

(a)No concurre la falta de legitimación pasiva de "Sabadell Real Estate Development, S.L." y "Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L.", por cuanto la primera pretensión es la declaración de que los tres silenciaron a los compradores las características de la plaza de garaje. Cuestión distinta es que tengan que soportar las indemnizaciones reclamadas.

(b)Las demandadas no acreditaron haber informado a los demandantes de las dificultades para utilizar la plaza de garaje adquirida, ni de la existencia de dos pilares que dificultan aún más las maniobras; por lo que considera que aquellas incurrieron en ocultación o dolo omisivo.

(c)No consta que se hubiese entregado el plano del garaje a los compradores.

(d)Está acreditada la dificultad para entrar en el garaje, así lo reconoció incluso la dirección de la obra en el informe para ampliar el portón de entrada.

(e)«La prueba practicada acredita la extrema dificultad de acceso y, sobre todo, de salida de la plaza de garaje de los demandantes... la plaza no es inhábil para aparcar dos motocicletas o para aparcar un cuadriciclo o para aparcar un vehículo de reducidas dimensiones, pero sí lo es para un vehículo medio como el de los demandantes», rechazando la tesis de la arquitecta doña Agustina, en cuanto « Creemos que 1'50'' para poder sacar el coche del garaje es un tiempo excesivo para considerar que la plaza es hábil, y ello en el mejor de los casos, de que solo se tarde dicho tiempo. Tener que invertir todo ese tiempo cada vez que se quiere sacar el coche del garaje, con la dificultad de maniobra que implica y los probables o posibles daños para el coche es exasperante e inadmisible sin un consentimiento reforzado por parte de los adquirentes».

(f)Establece exclusivamente las siguientes indemnizaciones:

i.-25.725,00 euros por depreciación de la plaza de garaje.

ii.-29.583,75 euros por depreciación de la vivienda.

Al estimarse parcialmente la demanda, no impone las costas ocasionadas en la primera instancia.

Contra dichos pronunciamientos se interpone por "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." y "Sabadell Real Estate Development, S.L." recurso de apelación ante esta Audiencia Provincial, impugnando la sentencia de primera instancia los demandantes y aquietándose "Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L."

A) Recurso de apelación formulado por "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." y "Sabadell Real Estate Development, S.L.":

TERCERO.- La anchura del portal de acceso al garaje.- En lo que vendría a ser el primer motivo del recurso de apelación se plantea que la sentencia apelada centra la inhabilidad de la plaza en la dificultad de acceso al garaje, por la estrechez de la puerta de acceso. Sin embargo, la demanda no se fundamentaba en este hecho, sino en la dificultad para entrar y salir de la plaza de garaje.

El motivo carece de trascendencia, aunque no esté exento de razón.

1.º)En la inusualmente extensa demanda se entremezclan los más variados alegatos, que se desarrollaron en un también extenso juicio. En el escrito rector se hacen referencias a la publicidad engañosa, a la ocultación de información, invocando la Ley de Vivienda de Galicia, y el Texto Refundido de Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, entre otras normas; pero después no se ejercita ninguna acción derivada de esa publicidad, engaño o normas que invoca. No se pide la nulidad del contrato por vicio del consentimiento por error o dolo, ni se ejercita ninguna acción derivada de los derechos de los consumidores. Y, entre todo ese cúmulo de alegatos, también se introduce la cuestión relativa la poca anchura del portal de acceso general al garaje desde la vía pública. Cuestión sobre la que se incide sobremanera con la documental aportada y se planteó profusamente en las testificales y periciales. Pero, como se indica por los recurrentes, la demanda se fundamenta en la inhabilidad de la plaza de garaje vendida por la alegada imposibilidad o gran dificultad para estacionar y desaparcar. Es la cuestión que se plantea como base de lo que se solicita en la demanda: la indemnización del daño ocasionado por entregar un objeto inhábil. E inicialmente se acumulaba el cumplimiento ( artículo 1124 del Código Civil) mediante la entrega de otra plaza de garaje en permuta. La poca anchura de la puerta es un añadido, un argumento de refuerzo para recalcar la incomodidad en el uso del garaje.

2.º)El que tanto en demanda como en el acto del juicio se incidiese de forma reiterativa en la dificultad del acceso a la DIRECCION001 del garaje por la estrechez del portal de entrada, el ancho de los muros del edificio primitivo restaurado y tener que entrar y salir en oblicuo, generó el efecto de arrastrar a la sentencia esta cuestión; cuando, como se dijo, no es el fundamento de la demanda, que se basa realmente en la imposibilidad o suma dificultad para entrar y salir de la plaza de garaje vendida, no del garaje en sí. Es más, si algo quedó patente en el acto del juicio, y así lo aclaró el arquitecto don Eliseo, propuesto por la parte demandante, la futura ampliación del portal de acceso no mejorará la accesibilidad de la plaza, porque su dificultad de entrar y salir deriva de la existencia de los pilares y el muro de cierre del propio edificio.

3.º)No obstante, resulta indiferente el motivo, y no afecta en modo alguno a la resolución, ni altera el sentido de la sentencia por cuanto claramente argumenta: «La prueba practicada acredita la extrema dificultad de acceso y, sobre todo, de salida de la plaza de garaje de los demandantes... Evidentemente, la plaza no es inhábil para aparcar dos motocicletas o para aparcar un cuadriciclo o para aparcar un vehículo de reducidas dimensiones, pero sí lo es para un vehículo medio... no puede considerarse hábil una plaza que exige un nivel de pericia, para entrar y salir, fuera de lo normal... La salida de las plazas hacia la vía de rodadura y acceso a la planta inferior se ve dificultada por la existencia del pilar 47, que impide un giro limpio y la maniobra de retroceso para volver a entrar en la plaza, y girar a la izquierda hacia la calle de rodadura se ve dificultada por el pilar 46... Creemos que 1'50" para poder sacar el coche del garaje es un tiempo excesivo para considerar que la plaza es hábil, y ello en el mejor de los casos, de que solo se tarde dicho tiempo». Es decir, establece la inhabilidad de la plaza de garaje para el estacionamiento de un vehículo por la dificultad extrema para entrar y salir de la misma, no por el ancho del portón de acceso general a las dos plantas de garaje desde la vía pública. Por lo que, aunque se eliminase toda referencia a este portal se mantendría el pronunciamiento judicial.

CUARTO.- La inhabilidad de la plaza de garaje.- El segundo motivo del recurso, piedra angular de toda la cuestión litigiosa planteada, versa sobre la defensa de la utilidad de la plaza de garaje vendida, rechazando que pueda calificarse como inhábil para estacionar un vehículo tipo turismo, tildando de arbitraria e ilógica la valoración de la prueba contenida en la sentencia apelada. Se argumenta que el minuto y cincuenta segundos empleado para desaparcar por la arquitecta doña Agustina no fue para salir de la plaza de garaje, sino para salir de frente desde la plaza de garaje hasta llegar a la calle; y la sentencia se limita a establecer que ese tiempo es excesivo, sin fijar cuál sería el admisible y desde qué segundo deja de serlo. Además supone que con la práctica y experiencia, el conductor minoraría ese tiempo para realizar la maniobra de salir a la calle desde su plaza de garaje. Tampoco se tiene en cuenta que se trata de un edificio entre medianeras, en lo que considera "casco antiguo" de A Coruña (es evidente que el autor del recurso desconoce la ciudad).

El motivo no puede ser estimado.

1.º)La problemática planteada por las insuficientes dimensiones de una plaza de garaje, ha sido resuelta jurisprudencialmente en múltiples sentencias [SSTS 747/2013, de 27 de noviembre de 2013 ( Roj: STS 5642/2013, recurso 2334/2011); 853/2007, de 9 de julio ( Roj: STS 4823/2007, recurso 2842/2000); 910/1998, de 9 de octubre de 1998 ( Roj: STS 5759/1998, recurso 1507/1994); 37/1998, de 30 de enero (Roj: 536/1998, recurso 81/1994); 484/1987, de 15 de julio de 1987 ( Roj: STS 8506/1987); 528/1986, de 24 de septiembre ( Roj: STS 7957/1986); 770/1984, de 29 de diciembre ( Roj: STS 1774/1984); 69/1979, de 3 de marzo ( Roj: STS 82/1979) y 340/1977, de 26 de octubre ( Roj: STS 825/1977), entre otras], estableciendo la siguiente doctrina:

(a)El concepto de plaza de garaje supone la transmisión de un espacio en el que debe tener cabida un automóvil, entendiéndose que habrá de ser capaz para albergar turismos de tipo medio, pues la plaza debe adecuarse al fin que es propio, y para lo que se adquiere. Dimensiones que no afectan exclusivamente a la superficie de la plaza, sino también a los elementos accesorios (viales, entradas, rampas, etcétera), de tal forma que puedan realizarse las maniobras adecuadas y suficientes para estacionar con una relativa comodidad. Lo que incluye también entrar y salir del vehículo.

(b)Si no puede llevarse a cabo el estacionamiento del vehículo en condiciones más o menos normales, aunque pueda cumplir las normativas administrativas, lo que se produce es una situación de incumplimiento contractual, en cuanto el espacio vendido no se ajusta, en dimensiones, accesos y conveniente uso, a lo previsto negociablemente. Conforme a lo previsto en el artículo 1157 del Código Civil, «no se entenderá pagada una deuda, sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consista»;obligación que deriva de los términos del contrato, conforme al artículo 1091 del Código Civil (que consagra el principio pacta sunt servanda).Es por ello que se produce un incumplimiento si lo que se compra es una plaza de garaje, y deviene inviable estacionar en ella tras realizar algunas maniobras, o una vez colocado el automóvil resulta imposible que el conductor pueda bajarse, al no serle posible abrir las puertas. Es una inhabilidad del objeto de la compraventa, pues es imposible o muy dificultoso el normal disfrute de lo comprado para su habitual destino; o convierte su uso en algo irritante o molesto. A partir de la apreciada inadecuación del objeto de la compraventa al fin que le es propio, más allá de la mera insatisfacción subjetiva del comprador, estamos en presencia de entrega de cosa distinta o aliud pro alio.Es un incumplimiento por insatisfacción objetiva.

(c)En supuestos como el mencionado, no es de aplicación:

1)Ni las acciones derivadas por falta de cabida o defecto de cantidad del párrafo segundo del artículo 1469 del Código Civil, porque no concurre el requisito exigido por el precepto de que la venta se haya hecho «con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número»,no ya en cuanto a la plaza de garaje propiamente dicha, sino ni siquiera por lo que se refiere al piso que es objeto principal del contrato.

2)Ni las previstas en el caso del párrafo tercero del mismo artículo 1469, o sea el de la falta de calidad expresada en el contrato, pues aparte de que el Código exige que «resulte igual cabida»que aquí no fue pactada, pero no existe ya que no la tiene para albergar un automóvil de tipo medio. No se trata de una cuestión de calidad, sino de finalidad, en la que quedan englobadas ambas, cantidad y calidad, como integrantes, pero no como determinantes ni conjunta, ni aisladamente.

3)Tampoco puede acudirse a la hipótesis de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, del artículo 1484 del Código Civil, porque no puede hablarse de nada oculto, estando como estaba a la vista la irregularidad denunciada, que, por otra parte, no afectaba a la cosa en sí (el objeto principal del contrato es la vivienda), sino a uno de los anejos. No se trata de que lo vendido tenga algún defecto o vicio oculto que hagan la cosa impropia, insuficiente, o más o menos dificultosa. No es que se pueda estacionar y salir del vehículo con una comodidad más o menos normal; sino de una auténtica imposibilidad de utilizar la plaza; aunque usualmente se califique como vicio o defecto (no jurídicamente), ya que lo determinante es la no deficiencia cualitativa o cuantitativa, sino la inutilidad. Es más, debe admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato. Es normal que al utilizar una plaza de garaje surjan dificultades al principio, tanto en las maniobras de acceso como en las de estacionamiento, teniendo que buscar distintas alternativas sobre si es mejor aparcar de una forma u otra, para adelante o para atrás, etcétera. Al cabo del tiempo es cuando el usuario es consciente si el problema deriva de su falta de habilidad, o bien de la insuficiencia de la plaza. «Frente a la constatación de las circunstancias fácticas de las que deriva la inhabilidad de las plazas de aparcamiento para su utilización como tales, no cabe oponer la circunstancia de que el comprador haya podido tener a la vista y constatar la ubicación de las mismas al celebrar la compraventa, ya que la adecuación de las dimensiones y los accesos a ellas -esenciales para su disfrute- no pueden advertirse por un mero examen visual, siendo preciso su efectivo uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato». Por esa misma razón, el vendedor no puede exonerarse de su responsabilidad invocando el artículo 1471 del Código Civil, pues aunque vende un cuerpo cierto, es inhábil para su fin.

(d)Ese incumplimiento permite al comprador optar entre:

1)Basándose en el artículo 1101 del Código Civil, según el cual quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados en el cumplimiento de sus obligaciones, no sólo los que incurran en dolo, negligencia o morosidad, sino también «los que de cualquier modo contraviniesen al tenor de aquéllas»,que viene a ser el supuesto típico realmente ejercitado cuando se solicita una devolución de parte de lo pagado.

2)O bien, con fundamento en el artículo 1124 del Código Civil, instar la resolución del contrato, bien de la plaza de garaje, bien de la compraventa en su totalidad (en los supuestos de venta de una vivienda, que tiene como anejo complementario una plaza de garaje, que se transmite conjuntamente y por un precio unitario), con las consecuencias inherentes a dicha resolución (resarcimiento de daños y abono de intereses).

(e)Como acción de incumplimiento contractual, no es aplicable el plazo de caducidad de seis meses del artículo 1490 del Código Civil, sino que carece de un plazo especial de prescripción, por lo que habrá de aplicarse el general de las acciones personales que establece el artículo 1964 del Código Civil.

2.º)La prueba practicada sí acredita la inhabilidad de la plaza de garaje, ante la grave dificultad para entrar y, especialmente, para salir. Sin necesidad de insistir en las declaraciones de los testigos sobre ese extremo, e incluso soslayando lo afirmado por el arquitecto don Eliseo, basta con acudir al informe de la arquitecta doña Agustina -perita propuesta por la demandada "Loge Activos Inmobiliarios, S.L."- para llegar a dicha conclusión. No puede calificarse como normal que para desaparcar tengan que realizarse nada menos que once maniobras (en realidad son más), tener que adentrarse en el garaje, realizar un cambio de sentido, y salir del garaje, para lo cual precisó casi dos minutos. Todo ello cuando la plaza es la número NUM002, la primera que hay entrando en el garaje, y cuyo cierre derecho es el muro exterior de fachada. Se comparte plenamente el criterio del juzgador de primera instancia en cuanto a la inhabilidad de la plaza de garaje para un conductor medio con un vehículo estándar. Más de once maniobras y dos minutos para poder salir a la calle con el vehículo no puede en modo alguno considerarse como algo normal.

Alegaciones, como la expuesta por la arquitecta doña Agustina en el acto del juicio, en el sentido de que en un conocido edificio de esta ciudad se emplea mucho tiempo para salir del NUM004 no sirve como elemento de comparación. Don Gines y doña Maribel no compraron una plaza de garaje en un NUM004, sino en una DIRECCION001 y, además, al lado del portón de acceso al garaje, ni una plaza en el NUM004 tiene el mismo precio que una en DIRECCION001. El usuario medio de la plaza comprada en la DIRECCION001, al lado del portal de acceso, no deberían precisar más de diez o quince segundos para salir de esa posición.

Tampoco es normal tener que realizar más de once maniobras para poder desaparcar. Como indicó el arquitecto don Eliseo en el acto del juicio, criterio que se comparte, lo normal serán dos, como mucho tres.

El problema de la plaza no radica en que se trate de un garaje en un edificio entre otros adosados, o que se haya tenido que respetar la fachada al construirse el nuevo edificio. Es una técnica constructiva habitual en cualquier ciudad, y las plazas de garaje resultantes no presentan las dificultades que se mencionan. Ni el resto de las plazas de garaje presentan esa anómala dificultad para estacionar, lo que la convierte en inútil en la práctica. El origen del problema está en haber diseñado como plaza de garaje un hueco que sí podrá cumplir las dimensiones mínimas establecidas administrativamente, pero que no puede utilizarse como tal al ser gravemente irritante tener que realizar tal número de maniobras para entrar o salir, y con el constante temor de golpear el automóvil. Dificultad que deriva de estar delimitada por la fachada del edificio por la izquierda, por un pilar por la derecha, por un muro de cierre del lateral derecho del edificio demasiado próximo en la salida marcha atrás, y por otro pilar que impide realizar giros.

En conclusión, esa plaza de garaje no es utilizable con normalidad para estacionar un automóvil medio.

QUINTO.- La depreciación de la plaza de garaje.- Discrepan los apelantes del cálculo realizado en la sentencia apelada para establecer la depreciación del valor de la plaza, al considerarla inhábil para estacionar un automóvil y útil para dos motocicletas. Rechaza que pueda partirse del valor de venta (35.000 euros), actualizarse con el Índice de Precios al Consumo al momento de la emisión del dictamen pericial (39.725 euros), restarle 14.000 euros de valor de la plaza para motos (7.000 euros por cada una) y concluir que la minoración de valor debe cifrarse en 25.725 euros. Impugnación que se fundamenta en un doble razonamiento: la incongruencia interna de la sentencia y la errónea valoración de la prueba pericial. Consideran los recurrentes que la sentencia incurre en incongruencia interna porque, por un lado, establece que la plaza «no es inhábil para aparcar dos motocicletas o para aparcar un cuadriciclo o para aparcar un vehículo de reducidas dimensiones» y, por otro, calcula la depreciación en base a que solamente se puede estacionar dos motocicletas; resaltando que la arquitecta doña Agustina consideró que la plaza seguía siendo hábil para estacionar un automóvil de reducidas dimensiones, aportando informes de valoración de plazas de reducidas dimensiones cuyo precio era superior al abonado por los compradores. Y no se valoró correctamente la pericial porque se actualiza conforme al Índice de Precios al Consumo el valor de la plaza y no por el método de comparación, por lo que debe acudirse al precio pagado, la depreciación sería inferior, y dado el valor de la plaza de pequeñas dimensiones, no hay daño alguno.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)La contradicción interna de las sentencias ha sido tratada como un supuesto de incongruencia, atendiendo a la contradicción existente entre la fundamentación de la sentencia y su parte dispositiva, o también, como caso insólito, se contradicen pronunciamientos del propio fallo, o entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -ratio decidendi-y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos. [STS 962/2024, de 9 de julio ( Roj: STS 4072/2024, recurso 8293/2023); 270/2024, de 27 de febrero ( Roj: STS 1122/2024, recurso 7596/2021); 825/2022, de 23 de noviembre ( Roj: STS 4241/2022, recurso 1587/2020); 673/2021, de 5 de octubre ( Roj: STS 3610/2021, recurso 5903/2018); 9/2020, de 8 de enero ( Roj: STS 7/2020, recurso 1427/2017); 647/2019, de 28 de noviembre ( Roj: STS 3796/2019, recurso 1044/2017); 507/2018, de 20 de septiembre ( Roj: STS 3182/2018, recurso 3766/2015)]. La contradicción entre fundamentación jurídica y fallo, se han considerado por el Tribunal Constitucional como lesivos del derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24 de la Constitución) en su dimensión de derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, puesto que la contradicción entre la fundamentación y el fallo de una resolución no es un vicio de incongruencia, sino un defecto de motivación, al ser la que resulta, irrazonable y contradictoria [ SSTC 42/2005, 140/2006 y 127/2008].

En este caso, no existe contradicción alguna entre los diversos pronunciamientos del fallo (se está estimando la demanda en cuanto a la inhabilidad de la plaza de garaje para su destino, considerando que se ocultó indebidamente sus características, y se fija la indemnización que se considera acorde al daño sufrido); ni tampoco entre la fundamentación y el fallo. Cuestión distinta es que la parte considere que el método de valoración de la depreciación (diferencia entre lo pagado y su valor real proporcional) de la plaza de garaje seguido en la sentencia de primera instancia, sustancialmente coincidente con el propuesto por el arquitecto don Eliseo, no es el correcto. Pero eso no es una contradicción interna de la sentencia.

2.º)El artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pregona que el órgano jurisdiccional valore la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, lo que significa que es una prueba de libre valoración, con un amplio margen de discrecionalidad y sometida a las reglas de la lógica, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido crítico no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar un dictamen bien fundado [SSTS 471/2018, de 19 de julio ( Roj: STS 2848/2018, recurso 3663/2015); 29 de junio de 2015 ( Roj: STS 3156/2015, recurso 1553/2013), 10 de abril de 2015 ( Roj: STS 1404/2015, recurso 401/2013)].

Al valorarse la prueba pericial deberán ponderarse: (a)Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista por los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro; (b)las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten de los dictámenes emitidos tanto por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes; (c)las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes; y (d)la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes [SSTS 334/2024, de 6 de marzo ( Roj: STS 1466/2024, recurso 6722/2019); 987/2023, de 20 de junio ( Roj: STS 2712/2023, recurso 3812/2019); 514/2023, 18 de abril ( Roj: STS 1545/2023, recurso 4353/2022); 391/2022, de 10 de mayo ( Roj: STS 1710/2022, recurso 579/2019); 471/2018, de 19 de julio ( Roj: STS 2848/2018, recurso 3663/2015); 3 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 4716/2016, recurso 2552/2014)]. «La fuerza probatoria de los dictámenes periciales reside esencialmente, no en sus afirmaciones ni en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de ciencia, debiendo tenerse por tanto como primer criterio orientador en la determinación de su fuerza de convicción el de conceder prevalencia, en principio, a aquellas afirmaciones o conclusiones que vengan dotadas de una superior explicación racional, sin olvidar la utilización conjunta o subsidiaria de otros criterios auxiliares, como son la mayor credibilidad de los técnicos más alejados de los intereses de parte y de la mayoría coincidente, que son frecuentemente utilizados por la jurisprudencia para superar objetivamente la aporía a que conduce una análoga o similar fundamentación de los informes discrepantes» [STS 514/2023, 18 de abril ( Roj: STS 1545/2023, recurso 4353/2022)].

Apreciar en mayor medida el valor probatorio de un informe pericial frente a otros constituye una manifestación más del ejercicio de la jurisdicción y de la formulación del juicio necesario para dictar sentencia, pues frente a la disparidad de criterios periciales, es precisamente el juzgador quien, bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad [SSTS 334/2024, de 6 de marzo ( Roj: STS 1466/2024, recurso 6722/2019); 755/2022, de 3 de noviembre ( Roj: STS 3945/2022, recurso 3724/2019); 654/2020, de 3 de diciembre ( Roj: STS 4050/2020, recurso 6054/2019) y 1 de junio de 2011 ( Roj: STS 3146/2011, recurso 791/2008)]. Si, como ocurre en el caso, son varias las periciales practicadas, puede el tribunal en uso de la referida facultad atribuir mayor valor a unas sobre otras en orden a procurarle la convicción sobre los hechos a los que se refieran [STS 14 de octubre de 2010 ( Roj: STS 5063/2010, recurso 1821/2006)]. La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente, como ocurre en este caso [SSTS 17 de junio de 2015 ( Roj: STS 2572/2015, recurso 1275/2013), 13 de febrero de 2015 ( Roj: STS 253/2015, recurso 2339/2013), 29 de mayo de 2014 ( Roj: STS 2039/2014, recurso 888/2012), 24 de octubre de 2013 ( Roj: STS 5030/2013, recurso 1263/2011), 28 de mayo de 2012 ( Roj: STS 3662/2012, recurso 1116/2009), 11 de mayo de 2012 ( Roj: STS 3067/2012, recurso 1563/2009), 7 de mayo de 2012 ( Roj: STS 3439/2012, recurso 865/2009)].

El análisis de las periciales, tanto de los informes como especialmente de sus respuestas a las extensas aclaraciones solicitadas en el acto del juicio, muestra que el emitido por la arquitecta doña Agustina es claramente complaciente con la parte que la propone, dicho suavemente. Su defensa a ultranza de la bondad de la plaza de garaje, cuando a cualquier observador objetivo se presenta como algo inviable, la lleva a inventarse categorías de plaza de garaje inexistentes, presentar como normal y habitual tener que realizar un inusitado número de maniobras para desaparcar, ofrecer como equiparables los tiempos empleados para salir al exterior desde una plaza en un séptimo sótano y en la DIRECCION001 al lado de la puerta o, como se verá, intentar engañar al tribunal con la aportación de unas valoraciones ajenas a la realidad enjuiciada.

3.º)No existe inconveniente en aceptar que puede ser más correcto, para calcular la depreciación de la plaza, acudir al método de comparación entre el valor de la plaza de garaje de 35.000 euros en el año 2019, y su valor actual de la misma plaza en el mercado inmobiliario. Pero siempre partiendo de una plaza útil, que fue lo querido comprar. Es decir, podría acudirse a cuál sería el valor actual de la plaza número NUM005 (por la que se quería permutar) y su diferencia con los 35.000 euros en que se vendía en el año 2019. Este sistema tiene el inconveniente de hacer recaer en la demandada, ahora apelante, "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." el incremento derivado de la especulación inmobiliaria. El incremento del valor inmobiliario es superior al Índice de Precios al Consumo, porque no solo influye la inflación sino otros múltiples factores, especialmente la demanda de viviendas en una ciudad en constante expansión, el encarecimiento de la construcción o la falta de promociones. El resultado sería en perjuicio de la apelante. Por otra parte, no puede aceptarse que deba fijarse en el precio inicial de compra, porque supondría que la deflactación se haría recaer los demandantes. En conclusión, la aplicación del Índice de Precios al Consumo no es un método ideal, pero parece el más equilibrado en beneficio de ambas partes. En este sentido, la Sala Primera del Tribunal Supremo acepta que pueda actualizarse siguiendo este índice de variación económica, al afirmar que «En las deudas de valor, entre las que se encuentran las resarcitorias, en las que el dinero es la medida de valor de otras cosas o servicios respecto de las cuales funciona como equivalente o sustitutivo, la reintegración económica habrá de responder a la finalidad de restablecer la situación al tiempo del daño, por lo que la indemnización habrá de ajustarse en lo posible, como indica la doctrina científica, al poder adquisitivo del importe que va a recibir. Para lograr tal equilibrio, en orden a salvar el principio de indemnidad, en la práctica, y por la jurisprudencia, se siguen diversos criterios, y uno de ellos es el de establecer el incremento del IPC» [STS 4 de marzo de 2015 ( Roj: STS 669/2015, recurso 41/2013)]. A mayor abundamiento, debe indicarse que la arquitecta doña Agustina aportó una valoración de "Euroval" del año 2023, sin haber visitado la plaza de garaje, donde ya la tasa en 37.500 euros, por lo que la valoración no está tan alejada.

4.º)No existe administrativamente el concepto de "plaza de garaje para coches pequeños", ni tampoco "plazas de cuadriciclos". Solo se admiten plazas para automóviles y plazas de motocicletas. Además, debe recordarse que no está acreditado que con un cuadriciclo (vehículos prácticamente inexistentes en esta ciudad) o con un automóvil "pequeño" (no se llegó a concretar, salvo una alusión en el juicio a un «Fiat Cinquecento») se pueda aparcar con un mínimo de comodidad. En cualquier caso: Se vendió una plaza de garaje para un automóvil, y lo entregado no permite acceder y salir con un automóvil medio, por lo que es evidente la depreciación de la plaza.

5.º)El método de comparación empleado por la arquitecta doña Agustina es engañoso:

(a)Recoge los precios que inicialmente solicitan los vendedores en portales inmobiliarios de internet, pero no cuáles son los precios por los que finalmente se realiza la transacción. Por lo que es más fiable el método seguido por el arquitecto don Eliseo, consistente en consultar a dos agentes de la propiedad inmobiliaria, que sí le pueden indicar cuáles son los precios reales de este tipo de enajenaciones.

(b)Las zonas no son equiparables. Nada tienen que ver los precios de plazas de garaje en zonas con un histórico déficit de estacionamientos y garajes (públicos o privados) como Paseo de los Puentes, Médico Rodríguez o Santa Catalina, con la zona de la DIRECCION001.

(c)Lo que valora la arquitecta son plazas de garaje que considera pequeñas por los metros cuadrados de su superficie. Pero aquí no se discute la superficie de la plaza. No se está afirmando que la plaza número NUM002 sea pequeña, que no permita la ubicación de un vehículo medio en su interior. El problema radica en la imposibilidad de aparcar o desaparcar con un mínimo de comodidad. El problema es el acceso a la plaza, el tener que realizar un número de maniobras (más de once) para poder desaparcar, empleando casi dos minutos en su ejecución. Y no consta que ese problema lo tengan las plazas que plasma en su informe como términos de comparación. La comparación sería con plazas de garaje que precisen ese número de maniobras para aparcar o desaparcar. ¿Cuál es el precio de una plaza de garaje en esas condiciones en una zona con similar oferta de estacionamiento?

Es por ello que debe considerarse correcto el método de valoración seguido en la sentencia de instancia, que haya suyo críticamente el informe del arquitecto don Eliseo, al partir del valor corregido de una plaza para estacionar dos motocicletas (14.000 euros).

SEXTO.- La depreciación del valor de la vivienda.- En antepenúltimo lugar sostienen los recurrentes que la vivienda adquirida por don Gines y doña Maribel no ha sufrido depreciación alguna por no poder destinar la plaza de garaje comprada al estacionamiento de un automóvil. Se argumenta que la plaza de garaje y la vivienda son fincas independientes, vendidas de forma separada, no conjuntamente o como anexo, por lo que la depreciación de aquella no conlleva la de esta; una sociedad de tasación valoró la vivienda en 309,909,46 euros, superior al precio de compra, por lo que no ha existido depreciación alguna; el otorgamiento de esta indemnización al mismo tiempo que la anterior supone un enriquecimiento injusto; el perito de los demandantes reconoció que no contempla la acumulación de las depreciaciones; no se justifica el método de valoración, que es contrario a lo expuesto por la perita Sra. Agustina; y la sentencia realiza un razonamiento incorrecto desde el punto de vista aritmético.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)No puede compartirse que el valor de una vivienda en venta sea el mismo, independientemente de si dispone o no de plaza de garaje en el mismo edificio. No se trata de que, aplicando lo establecido en el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el tribunal otorgue un mayor valor a las explicaciones dadas por el arquitecto don Eliseo y acepte la tesis propugnada en la demanda. Es que forma parte del acervo cultural común, constituyendo un hecho notorio, no solo la mayor dificultad de vender una vivienda sin plaza de garaje en el mismo edificio, sino también que el precio que se puede obtener por una vivienda con plaza de garaje es muy superior al que se puede percibir por esa misma vivienda sin la plaza. Y a esa notoriedad se refiere la sentencia recurrida cuando acertadamente establece que «Es un hecho notorio que las viviendas se aprecian si disponen de una plaza de garaje mientras que, si no disponen de la misma, su precio es inferior. Si comparásemos dos inmuebles similares en el mismo edificio en el que adquirieron los compradores es evidente que si uno tuviera plaza de garaje y el otro no, el valor de la vivienda con plaza de garaje se vería incrementado, al ser más atractiva al mercado».

El artículo 281.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «no será necesario probar los hechos que gocen de notoriedad absoluta y general». Se recoge así una regla general en materia probatoria la expresada en la fórmula latina notorium non eget probatione[lo notorio no necesita prueba]. Se reputan "hechos notorios" «aquellos hechos tan generalizadamente percibidos o divulgados sin refutación, que un hombre razonable y con experiencia de la vida puede declararse tan convencido de ellos como el juez en el proceso mediante la práctica de la prueba», «cuando por ser generalmente conocido basta la carga de su alegación para que el Juez lo pueda dar por acreditado en el proceso, sin necesidad para ello de que se articule una actividad probatoria para demostrarlo, la cual, precisamente, en virtud de tal notoriedad, deviene innecesaria e inútil» [SSTS 337/2022, de 27 de abril ( Roj: STS 1621/2022, recurso 1330/2018); 562/2019, de 22 de octubre ( Roj: STS 3409/2019, recurso 1896/2016); 314/ 2016 de 12 de mayo de 2016 ( Roj: STS 2065/2016, recurso 10/2014); 9 de mayo de 2013 ( Roj: STS 1916/2013, recurso 485/2012) de Pleno y 26 de abril de 2013 ( Roj: STS 2247/2013, recurso 155/2011)].

Como se dijo, es de conocimiento común para el ciudadano medio que haya tenido conocimiento del mercado inmobiliario, bien por querer comprar, bien por querer vender, las muy diferentes valoraciones de la misma vivienda si tiene o no plaza de garaje. Incluso se valora que se tenga acceso directo a la planta de garaje desde el ascensor. Si el ascensor no llega a esa planta o plantas, y es preciso salir a la calle para después entrar en el garaje, el valor de la vivienda es inferior. Evidentemente, hay pisos sin plaza de garaje que tienen un gran valor. Pero lo aquí discernido es si la privación de la plaza de garaje genera una merma en el valor de la vivienda. Si, además del valor de la plaza en sí, el poder disponer de un estacionamiento supone que la vivienda tiene un mayor valor, un precio superior en mercado en comparación con esa misma vivienda si no tiene esa disponibilidad. Y la respuesta ha de ser, como se dijo, que es notorio la variación de coste. Cuestión distinta es la determinación de esa diferencia, pero no que sí hay diferencia, que afecta al precio de la vivienda.

2.º)Nadie ha planteado que sean fincas registrales vinculadas, o que la plaza de garaje sea un anexo inseparable de la vivienda, como se indica en el recurso. Es claro que son dos fincas distintas. Pero se comercializaron como conjunto, y con una cierta vinculación, en cuanto los testigos fueron contestes al declarar que no había opción de elegir la plaza de garaje, que la promotora era quien establecía qué plaza iba con cada vivienda, que tampoco pudieron cambiar a otra distinta de la asignada por la promotora. Y lo que el comprador busca y adquiere es una vivienda con su plaza de garaje y su trastero. Son fincas independientes, pero es una unidad de compra para satisfacer una única necesidad vivencial. Y la privación de un elemento que hoy se considera como esencial en la adquisición de una vivienda nueva, como es la plaza de garaje, sí influye en el valor de ese conjunto y afecta al posible precio de venta de la vivienda.

3.º)En la sentencia apelada se cuestiona críticamente el valor del informe rendido por la arquitecta doña Agustina, así como la tasación de "Euroval" que anexaba, cuando concluye que «No podemos comparar los precios de las viviendas que ofrece como testigos y que no cuentan con plaza de garaje con el hecho cierto de que la vivienda adquirida por los actores, que contaba con una plaza de garaje, haya visto devaluado su valor por el hecho de la inhabilidad funcional de la misma. No se están efectuando comparaciones homogéneas». A lo que debe añadirse que tampoco es posible compartir la citada tasación en 309,909,46 euros, para concluir que el valor actual de la vivienda, sin plaza de garaje, sería superior al precio de compra.

La arquitecta doña Agustina se limita a recoger anuncios publicados en portales inmobiliarios en internet con referencia a viviendas que considera similares (sería solo en extensión) y concluye que tienen un valor similar a la adquirida por don Gines y doña Maribel. El método no es correcto. Al margen de tratarse de precios que pide el vendedor, no constando cuánto obtendrá finalmente, el término de comparación no es acertado. No sirve para establecer cuál es el valor de la vivienda con plaza de garaje en comparación con el valor de esa misma vivienda sin plaza de garaje, no el valor de una vivienda sin plaza de garaje. Obviamente, se pueden encontrar en esa zona viviendas sin plaza de garaje y superficie más o menos similar por precio superior y también por precio inferior. Pero lo que debe determinarse es cuál es el valor de esa vivienda con plaza de garaje, y cuál el de esa misma vivienda sin la plaza de garaje.

El informe de "Euroval" no puede ser tenido en consideración alguna. El propio informante reconoce que no visitó la vivienda ni la plaza de garaje, y que su tasación puede variar si realiza la visita. Pero lo curioso es que valora la vivienda de don Gines y doña Maribel con su plaza de garaje. El valor lo determina para una vivienda que tiene plaza de garaje en el mismo edificio y se accede con ascensor a la planta de garaje desde la vivienda. Aunque es una valoración individualizada, asignando un valor a cada elemento, es el resultado de valorar una vivienda con plaza, con disponibilidad conjunta, no una vivienda en un edificio y una plaza de garaje en otro sitio y sin vinculación. Y los elementos de comparación que toma en consideración para determinar esos valores son siempre viviendas con plaza de garaje. Lo que valora es una vivienda con su plaza de garaje hábil para el fin que se destina, no una vivienda sin esa plaza de garaje.

4.º)Valorar el daño ocasionado por la entrega de una plaza de garaje inhábil para estacionar un turismo medio y tasar la minusvaloración que genera en la vivienda no supone duplicar la indemnización por un mismo hecho, ni genera un enriquecimiento injusto.

Para que pueda hablarse de una situación de enriquecimiento injusto susceptible de ser corregida judicialmente, la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo exige la concurrencia de los siguientes requisitos: (i)Aumento del patrimonio del enriquecido (por vía de incremento del activo o de disminución del pasivo), o evitando su disminución). (ii)Correlativo empobrecimiento del actor, representado por un «lucrum cesans». (iii) Falta de causa que justifique el enriquecimiento. (iv)E inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación del principio; o la existencia de un negocio jurídico válido y eficaz [SSTS 563/2024, de 24 de abril ( Roj: STS 2094/2024, recurso 4791/2019); 1216/2023, de 7 de septiembre ( Roj: STS 3598/2023, recurso 5930/2019); 352/2020, de 24 de junio ( Roj: STS 2072/2020, recurso 2318/2017); 7 de abril de 2016 ( Roj: STS 1501/2016, recurso 2416/2013), 19 de febrero de 2016 ( Roj: STS 644/2016, recurso 2251/2013), 28 de octubre de 2015 ( Roj: STS 4448/2015, recurso 1107/2013), 29 de junio de 2015 ( Roj: STS 3192/2015, recurso 1631/2013), 16 de octubre de 2014 ( Roj: STS 5209/2014, recurso 3170/2012), entre otras]. La causa del desplazamiento patrimonial es resarcir las consecuencias dañosas para el patrimonio de don Gines y doña Maribel derivadas del incumplimiento contractual en que incurrió inicialmente "Sabadell Real Estate Development, S.L." y finalmente "Loge Activos Inmobiliarios, S.L.", al vender una plaza de garaje cuyo acceso con un automóvil medio es tan dificultoso que la hace inhábil para su utilización.

No es una duplicidad de indemnizaciones. El mismo hecho (entrega de una plaza inhábil) genera el doble daño: (a)La plaza de garaje no vale los 35.000 euros que se abonaron en su día por ella. Ergo, debe indemnizarse la pérdida patrimonial que para los compradores supone esa diferencia entre lo pactado y lo realmente entregado por los promotores. Nadie puede plantear que la plaza número NUM002 tiene el mismo valor que la plaza número NUM005, por poner un ejemplo; pero se vendían todas por 35.000 euros, según los testigos. Pese a pagar el mismo importe, mi plaza de garaje vale menos que la de mi vecino si pretendo venderla, a él siempre le pagarán más. (b)Y también se debe indemnizar la depreciación en el valor de la vivienda, pues también mi vivienda vale menos que la de mi vecino, porque yo no tengo una plaza de garaje útil para transmitirla con la vivienda. Un mismo incumplimiento genera un daño en todos los elementos del conjunto vendido.

5.º)No es exacto afirmar que el arquitecto don Eliseo manifestó que no contempló en su informe la acumulación de las depreciaciones:

(a)La respuesta se realizó en referencia a las valoraciones de su informe sobre el importe que debería abonarse para alquilar una plaza de garaje en las inmediaciones, así como una vivienda, no para cuantificar la minoración del valor de la plaza de garaje y de la vivienda. El contexto en que lo hizo es distinto al indicado en el recurso. Es más, la sentencia de primera instancia rechazó todas esas otras indemnizaciones que se solicitaban por los más variados conceptos.

(b)La respuesta se dio a una aclaración formulada por la parte demandada sobre si le parecía razonable que el sumatorio de las indemnizaciones que se solicitaban en la demanda -y él había tasado en su informe- alcanzasen una cifra que el solicitante de la aclaración consideraba desproporcionada. Se le pide a un arquitecto un juicio de valor, una opinión personal, sobre una cuestión jurídica. Y la respuesta que dio es que él no realizaba ningún sumatorio de las indemnizaciones en su informe, que la parte demandante le pidió que realizase esas valoraciones (cuál era el alquiler de una plaza de garaje, de una vivienda, etcétera) y así lo hizo; nada más.

La cuestión sobre qué daño debe valorarse no debe ser respondida por profesionales de la arquitectura. Su opinión se tendrá en consideración para tasar el daño, para lo que sí son necesarios conocimientos técnicos o de mercado inmobiliario que pueden no estar al alcance del tribunal ( artículo 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Pero establecer si una actuación constituye un incumplimiento contractual, qué daño ocasiona y cómo debe indemnizarse es una función netamente jurídica. Su proposición y defensa corresponde a los profesionales de la Abogacía y su resolución al tribunal. El perito no sustituye al abogado ni al juez. «Los dictámenes de los peritos aportan la información oportuna para que los tribunales de justicia adopten la decisión correspondiente, ya que son estos y no aquellos a los que compete, de forma exclusiva, el ejercicio de la jurisdicción. La función del perito es la de auxiliar al Juez, sin privar a este de su facultad, dimanante de la potestad judicial de valorar el dictamen presentado» [STS 544/2022, de 7 de julio ( Roj: STS 2802/2022, recurso 2494/2013)]. Los dictámenes periciales aportan la información oportuna para que los tribunales de justicia adopten la decisión correspondiente, ya que son a estos a los que compete, de forma exclusiva, el ejercicio de la jurisdicción, no a los peritos [SSTS 758/2022, de 7 de noviembre ( Roj: STS 4107/2022, recurso 9276/2021); 544/2022, de 7 de julio ( Roj: STS 2802/2022, recurso 2494/2013) y 706/2021, de 19 de octubre ( Roj: STS 3770/2021, recurso 305/2021)].

6.º)No es correcto afirmar que el arquitecto don Eliseo no explicase su método de valoración. En el informe ya se recoge que «La depreciación del valor de la vivienda al no disponer de plaza de garaje se puede fijar, de acuerdo con los habituales criterios del mercando inmobiliario, en una cantidad igual al valor de la plaza incrementada en un 15 %». Es decir, en propio informe refiere expone que el método de valoración lo hace «los habituales criterios del mercado inmobiliario». En el acto del juicio, a instancia de la parte demandada, aclaró que se valía de dos empresas de mediación en la propiedad inmobiliaria para conocer tales criterios profesionales, facilitando sus nombres, ambas de reconocida trayectoria profesional en esta ciudad. Es decir, la fórmula de su valoración la obtiene de la que aplican habitualmente los agentes de la propiedad inmobiliaria para calcular el valor de una vivienda. Debiendo significarse que el resultado valorativo que obtiene es muy conservador.

Los métodos de valoración de la arquitecta doña Agustina ya han sido ampliamente comentados. No puede tenerse en consideración un informe que sostiene que es totalmente normal tener que ejecutar once maniobras y emplear casi dos minutos para salir de una plaza de garaje situada en la DIRECCION001 y que es la más cercana a la puerta de salida; que no existe depreciación alguna en una plaza de garaje que se compra como útil para estacionar un vehículo tipo turismo medio y finalmente solo sirve para dos motos, y supuestamente podría servir para turismos muy pequeños (realmente, con un radio de giro muy pequeño, pues el problema no son las dimensiones de la plaza, sino la zona de maniobra) o cuadriciclos. O que tampoco sufre depreciación una vivienda porque tenga a su disposición una plaza de garaje o no en la DIRECCION001 de esta ciudad. Al margen de los elementos de depreciación del valor de una vivienda por los elementos que menciona, también merma su valor por la pérdida de la plaza de garaje. Es incuestionable que una vivienda con plaza de garaje en el mismo edificio tiene un valor superior a otra sin ese servicio. Es un informe que se limita a complacer quien encomendó el trabajo.

7.º)En lo que sí tiene razón la recurrente es en la aplicación conceptualmente errónea de la fórmula en la sentencia apelada:

(a)El arquitecto don Eliseo partía del valor de la plaza de garaje (39.725 euros), una vez actualizado su importe de compra (35.000 euros) con el incremento del Índice de Precios al Consumo; para aplicar un aumento del 15 %, y así proponer una minoración del valor de la vivienda en 45.683,75 euros.

(b)La sentencia corrige la base sobre la que debe aplicarse el porcentaje, partiendo de un valor de la plaza de 25.725 euros, a la que aplica el 15 %, obteniendo 29.583,75 euros.

(c)Pero la plaza no se valoró en la propia sentencia en 25.725 euros, sino en 14.000 euros. Se confunde la indemnización por pérdida de valor de la plaza de garaje (25.725 euros) que es el valor actualizado menos los catorce mil euros que atribuye como tasación de dos plazas de motocicleta, cifra que incrementa en un quince por ciento, con el valor fijado para la plaza de garaje: 14.000 euros.

Este mero error de cálculo no justifica el recurso de apelación. Conforme a lo establecido en el artículo 214.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los errores materiales manifiestos y los aritméticos en que incurran las resoluciones de los Tribunales y de los letrados de la Administración de Justicia podrán ser rectificados en cualquier momento. Pretensión de corrección que debe en su caso solicitar la parte litigante ante el mismo tribunal que dictó la resolución que adolezca del error. La simple corrección aritmética en el cálculo realizado en la sentencia apelada, que no es una alegación propia de un recurso de apelación, sino, en su caso, de solicitud de aclaración de la sentencia en la instancia [SSTS 186/2015, de 10 de abril ( Roj: STS 1404/2015, recurso 401/2013) y 63/2012, de 9 de febrero ( Roj: STS 542/2012, recurso 127/2009)]. No es aceptable aducir la existencia de un error material, mecanográfico o aritmético, para justificar un recurso de apelación y así pretender evitar una condena en costas en caso de desestimación del recurso, con la justificación de que, en cualquier caso, siempre se acogería la pretensión de rectificación del error. Todo ello sin perjuicio de que pueda proceder la rectificación del error aritmético.

SÉPTIMO.- La ocultación de las características de la plaza.- En el penúltimo motivo del recurso muestran los apelantes su discrepancia con el pronunciamiento segundo de la sentencia recurrida, relativo a que los tres codemandados silenciaron a don Gines y doña Maribel los problemas de accesibilidad de la plaza de garaje. Y discrepan en cuanto sostienen que los compradores visitaron la plaza de garaje antes de otorgar la escritura pública de compraventa, que los planos de la planta de garaje estaban a disposición de los compradores, y que se veía a simple vista la dificultad para introducir el vehículo, por lo que no hubo ocultación, sino una falta de diligencia de los compradores.

El argumento no puede compartirse, porque no es exacto afirmar que quedó acreditado que los compradores visitasen la plaza de garaje o que conociesen las deficiencias de la plaza de garaje antes de escriturar:

1.º)En primer lugar, sería indiferente que don Gines y doña Maribel hubiesen podido visitar la plaza de garaje con antelación, o que se les hubiese mostrado un plano del garaje. Como se dijo en el fundamento legal cuarto, constituye doctrina jurisprudencial que la constatación de la inadecuación de la plaza para un uso normal por su destino (estacionamiento de un automóvil medio con una lógica comodidad) requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato. Es normal que al utilizar una plaza de garaje surjan dificultades al principio, tanto en las maniobras de acceso como en las de estacionamiento, teniendo que buscar distintas alternativas sobre si es mejor aparcar de una forma u otra, para adelante o para atrás, etcétera. Al cabo del tiempo es cuando el usuario es consciente si el problema deriva de su falta de habilidad, o bien de la insuficiencia de la plaza. «Frente a la constatación de las circunstancias fácticas de las que deriva la inhabilidad de las plazas de aparcamiento para su utilización como tales, no cabe oponer la circunstancia de que el comprador haya podido tener a la vista y constatar la ubicación de las mismas al celebrar la compraventa, ya que la adecuación de las dimensiones y los accesos a ellas -esenciales para su disfrute- no pueden advertirse por un mero examen visual, siendo preciso su efectivo uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato».

2.º)En segundo, la supuesta visita que mencionan los apelantes se habría desarrollado en un momento inmediatamente anterior al otorgamiento de la escritura pública en noviembre de 2020, pero en fecha muy posterior al otorgamiento de contrato de compraventa que las partes denominan "de arras" {Si bien es habitual en la jerga de las agencias de intermediación inmobiliaria referirse al contrato obligacional de compraventa, con cláusula de garantía económica, como «contrato de arras», tal denominación no puede aceptarse en el ámbito jurídico. Hay que advertir que las arras son una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arras como se dice, sino un contrato de compraventa en documento privado, en este caso de contenido meramente obligacional al no ir acompañado de la traditio,que incluye esta garantía como verdadera cláusula penal [SSTS 250/2015, de 5 de mayo ( Roj: STS 1707/2015, recurso 1115/2013) y 515/2011, de 29 de junio ( Roj: STS 4275/2011, recurso 1140/2008)]}. Pero la disponibilidad real de la plaza de garaje no la tuvieron hasta varios meses después de otorgar la escritura pública, pues quedó acreditado que el Ayuntamiento tardó mucho en conceder el vado. Es decir, hasta que se intenta entrar con un automóvil no se advirtió la imposibilidad o inadmisible dificultad en la utilización de la plaza de garaje número NUM002. Máxime cuando el problema no radica en la plaza en sí, sino en la zona de maniobra, en el pasillo.

3.º)La prueba practicada no acreditó que don Gines y doña Maribel visitasen la plaza de garaje antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Don Borja, empleado de "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." como persona encargada de la construcción (se le denomina internamente como "gerente de la promoción") se limitó a afirmar que la promotora tiene la norma de enseñar las viviendas antes de escriturar, en lo que denominó "visita de cortesía". Pero este testigo jamás sostuvo que se hubiese enseñado la plaza de garaje a don Gines y doña Maribel. Ni él se encargaba de esas visitas. Ni consta que hubiese llegado a conocer a los demandantes. Solo informó sobre cuál es el protocolo de actuación que suelen seguir cuando promocionan viviendas, no que don Gines y doña Maribel hubiese visitado el garaje; ni siquiera que se les hubiese ofrecido.

Don Desiderio, persona que trabajaba para la comercializadora de las viviendas, no afirmó lo que se dice en el recurso. Fue un testimonio muy dubitativo, hablando siempre en términos generales, manifestando que se había marchado de la empresa en plena etapa de comercialización, que no se acordaba de detalles dado el tiempo transcurrido, incluso con confusión de fechas. Solo expuso que sí se hacían visitas de cortesía, que él acompañó a algunos propietarios, pero no a todos porque se fue de la empresa cuando se estaban llevando a cabo; y que suponía que él habría realizado la visita de don Gines y doña Maribel, al ser la primera plaza de garaje. Pero en ningún momento declaró que le constase que don Gines y doña Maribel habían visitado la vivienda y el garaje. Su relato son dudas y suposiciones, pero en ningún momento afirma el hecho como cierto.

También algunos compradores reconocieron que sí asistieron a esa "visita de cortesía". Pero no que los demandantes la hubiesen realizado.

4.º)Tampoco está acreditado que los planos de las dos plantas de garaje estuviesen a disposición de los futuros compradores. Don Borja se limitó a decir que había facilitado a la comercializadora un CD con los planos, pero ignoraba si realmente se mostraban o no. Y lo manifestado por el comercial don Desiderio es contradicho por los dos testigos que declararon antes que él, dos compradores de viviendas y plazas en el mismo edificio, quienes incidieron en que sí se les enseñó el plano de la vivienda, pero nunca vieron el plano del garaje, que las plazas estaban asignadas a la vivienda, por lo que tampoco había una oferta de optar por una u otra plaza.

5.º)Resaltan los apelantes que los otros compradores de viviendas, así como la anterior administradora de la comunidad de propietarios, declararon que a simple vista se aprecia la imposibilidad de entrar en la plaza de garaje. Pero es algo que se observa ahora, cuando se está tiempo en el garaje, cuando se celebran en esa planta las juntas de propietarios, cuando se tiene un mayor conocimiento de los problemas que presenta. Pero no lo advierte un profano ni en un plano, ni en una visita de cortesía, ni cuando analiza la plaza por vez primera con más detenimiento para ver cuáles son las maniobras necesarias para estacionar.

La conclusión es que la prueba practicada no acredita que don Gines y doña Maribel fueran conscientes en el momento del otorgamiento de la escritura pública de la práctica inutilidad de la plaza de garaje para el estacionamiento de un automóvil medio. Circunstancia que sí tenían que conocer los promotores y la comercializadora como profesionales del sector inmobiliario; teniendo el deber de informar correctamente al comprador de las deficiencias que presentaba la plaza. Por eso se habla de una ocultación de información. Cuestión distinta es la trascendencia jurídica que pueda tener esta falta de información a la vista de la acción ejercitada.

OCTAVO.- Imposición de las costas de primera instancia a los demandantes.- En el último motivo del recurso se sostiene que no procede imponer a "Sabadell Real Estate Development, S.L." las costas ocasionadas en la primera instancia, sino que deben pechar con ellas los demandantes. Se argumenta que a "Sabadell Real Estate Development, S.L." se le condenó a un mero pronunciamiento declarativo (ocultación de información), pues las peticiones de indemnización que se dirigieron contra ella fueron desestimadas por falta de legitimación pasiva, ya que la única vendedora fue "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." en el contrato de cuyo incumplimiento derivarían las indemnizaciones. Se añade que en la demanda se pretendía la condena de "Sabadell Real Estate Development, S.L." al pago de una indemnización, pretensión que se desestimó, por lo que solo se mantiene una mera declaración de ocultación que carece de trascendencia jurídica.

El motivo debe ser estimado.

Lo solicitado en la demanda, y acogido textualmente en el fallo de la sentencia de primera instancia en su segundo pronunciamiento, es una declaración relativa a que los tres demandados «silenciaron durante todo el proceso de venta los problemas de accesibilidad y maniobrabilidad existentes en el inmueble que hacen imposible o extraordinariamente difícil la introducción de un vehículo de cuatro ruedas en la plaza de aparcamiento, al igual que su retirada», que en la demanda se califica como «dolo omisivo».

Aunque el Código Civil menciona en varias ocasiones el "dolo", lo hace con distintos significados y funciones. En todo caso debe tenerse presente que no puede equipararse el dolo civil al concepto de dolo en el ámbito del Derecho Penal. Se contempla el dolo en el artículo 1269 del Código Civil («Hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho»». En este precepto y en el artículo 1270, se contempla el dolo desde una doble perspectiva: como vicio del consentimiento que permite pedir la anulabilidad del contrato ( artículos 1269 y 1270-1); y como «culpa in contrahendo», que da origen a la responsabilidad ( artículo 1270-2). Sin embargo, el Código Civil no da una definición de dolo en el cumplimiento de una obligación. El artículo 1101 del Código Civil establece que «Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas». Pero así como define qué es la culpa o negligencia en el cumplimiento contractual, al disponer en el artículo 1104 que «La culpa o negligencia del deudor consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.- Cuando la obligación no exprese la diligencia que ha de prestarse en su cumplimiento, se exigirá la que correspondería a un buen padre de familia»; en ningún momento menciona qué es un incumplimiento doloso del contrato. Ello pese a que diferencia las consecuencias en el artículo 1107: «Los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento.- En caso de dolo responderá el deudor de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación».

En la demanda no se está ejercitando una acción de anulabilidad por vicio del consentimiento ( artículo 1300 del Código Civil) . La petición principal de la demanda era una permuta de plaza de garaje, la entrega de una plaza hábil en sustitución de la vendida, pretensión de la que después se desistió por imposibilidad sobrevenida; planteamiento inicial que parece poder ponerse en relación con una solicitud de cumplimiento ex artículo 1124 del Código Civil. Pero la subsidiaria es una pretensión meramente indemnizatoria ex artículo 1101 del Código Civil. La constatación de una actuación dolosa por parte de quienes intervienen por la parte vendedora en el cumplimiento de sus obligaciones solo podría tenerse en consideración, en este caso, en el ámbito del daño moral, como se verá posteriormente. Pero la declaración del dolo, en sentido civil del término, en este caso de ocultación de información, no es una consecuencia jurídica, sino una premisa fáctica que, una vez establecida, permitiría analizar si procede indemnizar por daño moral. El pronunciamiento judicial no es el dolo, sino la consecuencia de actuar así.

El pronunciamiento, tal y como se solicita en la demanda solo tendría sentido si se tratase de una pretensión meramente declarativa. Pero no es el caso. Como se recoge en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 131/2019, de 5 de marzo ( Roj: STS 708/2019, recurso 3731/2015), el artículo 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que se puede pretender de los tribunales: (a) la condena a determinadas prestaciones; (b) la declaración de existencia de derechos y de situaciones jurídicas; (c) la constitución, modificación o extinción de estas últimas; (d) la ejecución; (e) la adopción de medidas cautelares; y (f) cualquier otra clase de tutela expresamente prevista en la ley. Es decir, puede interesarse una declaración de derechos o la condena al pago o realización de prestaciones. En este segundo caso, la condena incluye dentro de su objeto, una previa declaración de derechos, que posibilite el pronunciamiento condenatorio. Debe recalcarse que la declaración es «de derechos y de situaciones jurídicas». Y, además, el ámbito de las acciones meramente declarativas es restringido, pues solo puede valerse de ella quien tiene necesidad especial para ello: debe existir la duda o controversia y una necesidad actual de tutela de manera que el interés del demandante desaparece si no hay inseguridad jurídica. Una declaración fáctica no es propiamente una acción meramente declarativa, sino simplemente un presupuesto lógico de las pretensiones auténticamente ejercitadas en el suplico; por lo que no es correcto que este tipo de pronunciamientos figuren en el fallo.

Los pronunciamientos judiciales en el orden civil se refieren a las consecuencias jurídicas de los hechos que se acreditan. No declaran hechos. Obsérvese que el artículo 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil menciona la declaración es de derechos y de situaciones jurídicas, no de hechos. Las sentencias no declaran que una persona incurrió en error al contratar, sino que anula el contrato, pues la acreditación del hecho que generó el error es un antecedente fáctico de la consecuencia jurídica. La sentencia declarará la resolución del contrato por incumplimiento, o condenará a cumplir el contrato, pero no declara que el comprador no pagó el precio, o que el vendedor no entregó el objeto vendido, pues es un hecho que debe acreditarse para que pueda declararse la consecuencia jurídica. En este caso, resulta irrelevante la declaración fáctica (ocultación de información), pues el fallo debe limitarse a la consecuencia jurídica de ese hecho. La solicitud de indemnización por el menor valor de la plaza de garaje entregada, la pérdida de valor de la vivienda, se derivan directamente de la inhabilidad del objeto entregado en la compraventa. Es una inhabilidad objetiva, independiente de si se ocultó o no información. Se compró una plaza de garaje y no se puede estacionar con un mínimo de comodidad. Cuestión distinta es que pudiera afectar al daño moral. En conclusión, el pronunciamiento sobraba, por cuanto no es una consecuencia jurídica, sino una mera declaración fáctica de la cual no se deduce consecuencia jurídica alguna en la sentencia, pues no se otorga una mayor indemnización por el supuesto dolo del vendedor.

Como se dijo, si se aprecia la existencia de dolo en el cumplimiento del contrato, pudiera dar lugar a una indemnización por daño moral. Indemnización de la que sí responderían todos los que intervinieron dolosamente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, incluyendo a "Sabadell Real Estate Development, S.L." Pero en la impugnación de la sentencia de primera instancia que realizan los demandantes, ahora apelados, no se solicita que se condene a esta demandada al pago de cantidad alguna, sino que se limita la reclamar el abono de daño moral a "Loge Activos Inmobiliarios, S.L."

En consecuencia, es obligado retirar ese pronunciamiento segundo de la sentencia apelada, lo que implica que no hay un pronunciamiento verdaderamente jurídico, de derechos, en los términos del artículo 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que afecte a "Sabadell Real Estate Development, S.L.", a la que procede absolver de todas las peticiones que se formularon contra este demandado. Desestimación de la demanda que conlleva, como indica la apelante, la preceptiva imposición de las costas de primera instancia a la parte demandante en cuanto a este demandado ( artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . No se extiende el efecto al otro codemandado contra el que también se desestiman las pretensiones, "Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L.", en cuanto dicho demandado se aquietó a la sentencia de primera instancia en lo que se refiere a la imposición de costas, lo que impide su revisión de oficio al no cuestionarse por medio del correspondiente recurso [SSTS 761/2015, de 30 de diciembre ( Roj: STS 5626/2015, recurso 2246/2013) y 455/2006, de 8 de mayo [ Roj: STS 2882/2006, recurso 2878/1999] pues se incurriría en incongruencia «extra petita», realizando un pronunciamiento no solicitado por la parte a la que perjudica, sobrepasando las limitaciones que establece el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el recurso de apelación. Por extensión, debe retirarse igualmente el primero, pues es la declaración de un hecho, la inhabilidad de la plaza de garaje, no de la consecuencia jurídica de esa inhabilidad.

NOVENO.- Costas.- Al estimarse en parte el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas ocasionadas por el recurso de apelación ( artículos 394 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

DÉCIMO.- Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.

B) Impugnación formulada por los demandantes don Gines y doña Maribel:

UNDÉCIMO.- La valoración de la depreciación de la plaza de garaje.- En el primer motivo de impugnación de la sentencia se plantea que en la demanda se solicitaba una indemnización de 28.725 euros por la depreciación sufrida en la plaza de garaje, y la sentencia solo condena al pago de 25.725 euros por este concepto, solicitando que se eleve la indemnización a 27.725 euros. Se argumenta que la sentencia no tiene en consideración que se compró una plaza de garaje para automóvil con el fin de destinarla a uso propio, que la plaza asignada no vale nada para ellos pues nunca usarán motocicletas.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)La depreciación del valor de una plaza de garaje para automóvil, en la que finalmente solo se pueden estacionar dos motocicletas, tiene un carácter marcadamente objetivo. Las circunstancias personales del comprador no afectan al valor objetivo de las plazas de motocicleta. El que don Gines y doña Maribel comprasen para uso propio y que la plaza de garaje no les resulte de utilidad no incrementa la depreciación sufrida. Si no les interesaba la plaza de garaje, o la vivienda sin plaza de garaje, podían haber ejercitado bien acciones de anulabilidad contractual por vicio del consentimiento, bien acciones de resolución del contrato por incumplimiento. Pero lo que se ejercita en la demanda es una acción indemnizatoria de daños. Y la valoración del daño que representa la depreciación del valor de la plaza de garaje al no servir para estacionar un automóvil medio y solo poder ser utilizada para motocicletas no se ve alterado por las circunstancias personales de los impugnantes.

2.º)La divergencia, desde el punto de vista económico, se resume en que la sentencia de instancia que acoge la valoración de 7.000 euros para una plaza de motocicleta, siguiendo el informe de la arquitecta doña Agustina; y los impugnantes propugnan como más acertada la realizada en la demanda, siguiendo al arquitecto don Eliseo, que fija el precio de cada plaza en 6.000 euros. Se aduce que la arquitecta doña Agustina no homogeneizó los valores de las plazas de garaje que aporta como muestra, pese a estar en calles distintas, y no valoró correctamente la problemática de este litigio. Esta afirmación no puede compartirse. Uno de los elementos que da valor a una plaza de garaje es la oferta y demanda de estacionamientos en la zona. Las calles que se mencionan en el informe de la arquitecta pueden considerarse igual de saturadas que la litigiosa. Se ignora cuál es esa problemática que influye en la menor valoración de la plaza para motocicleta. Pero, además, no hay ningún elemento objetivo que permita establecer que es más acertado fijar el valor de una plaza de garaje en esa zona en 6.000 euros, y no que el precio sea de 7.000 euros. No se demuestra que el criterio acogido en la sentencia sea erróneo.

En conclusión, debe mantenerse la indemnización por el daño ocasionado por la depreciación de valor de la plaza, la diferencia entre el valor actualizado del dinero abonado por una plaza de garaje para automóviles y el valor actualizado de dos plazas de motocicleta, en los 25.725,00 euros fijados en la sentencia de primera instancia.

DUODÉCIMO.- La valoración de la depreciación de la vivienda.- Solicitan los impugnantes que los 29.583,75 euros fijados por este daño en sentencia se eleven hasta los 45.683,75 euros reclamados en la demanda. En el desarrollo del motivo se recoge que la sentencia no tuvo en consideración el valor de la plaza de garaje sino la depreciación de su valor, los 25.725,00 euros, como ya se comentó antes, al resolver el recurso de apelación; y que para valorar la depreciación debe tenerse en cuenta el valor de una plaza de garaje en el edificio, no lo que vale realmente la plaza asignada.

El motivo debe ser estimado.

Si se afirma que el método de valorar la diferencia de precio de una misma vivienda, despendiendo de si tiene plaza de garaje en el mismo edificio o no la tiene, es incrementar el valor de una plaza de garaje en la zona en un 15 %, lo que debe tomarse como base no es el valor de la plaza de garaje realmente entregada, de una plaza para dos motos, sino de una plaza para un automóvil medio. El valor de una plaza de garaje normal. Y en ese edificio el valor actualizado de la plaza de garaje se fijó en 39.725,00 euros, por lo que la depreciación de la vivienda al no disponer de una plaza de garaje para automóvil debe fijarse en dicho importe incrementado en un 15 % lo que hace un total de 45.683,75 euros.

Pese a las críticas de la parte adversa, debe resaltarse que el resultado obtenido puede calificarse de conservador, pues la práctica diaria pone de manifiesto que la diferencia del valor de una vivienda con garaje o sin él suele ser superior. Es un cálculo muy moderado.

DECIMOTERCIO.- La indemnización por alquiler de plaza de garaje.- Solicitan los impugnantes que se les reconozca una indemnización de 112,50 euros por cada mensualidad transcurrida desde el otorgamiento de la escritura pública y el dictado de la sentencia de primera instancia, que finalmente fija en 4.387,50 euros. Esta indemnización, rechazada en la sentencia recurrida, se corresponde con lo que se considera precio medio del alquiler de una plaza en los estacionamientos públicos cercanos, que valora en 90 euros mensuales, más un incremento por la incomodidad de no estar en el mismo edificio. Se rechaza el argumento de la resolución apelada, que deniega la indemnización porque no se acreditó el pago de cantidad alguna, considerando que se trata de un daño emergente.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)La situación fáctica de la que se parte es que don Gines y doña Maribel no residen en el edificio. Ni consta que hayan alquilado ninguna plaza de garaje cercana. Por lo que no han realizado desembolso alguno.

2.º)El daño es el menoscabo que a consecuencia de un acaecimiento y evento determinado sufre un sujeto de derecho, ya en sus bienes vitales naturales, ya en su propiedad o patrimonio [SSTS 53/2021, de 4 de febrero ( Roj: STS 376/2021, recurso 2495/20189) y 221/2014, de 5 de mayo ( Roj: STS 2612/2014, recurso 581/2012) de Pleno]. Y el resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza a todo el menoscabo económico sufrido por el perjudicado, consistente en la diferencia que existe entre la situación del patrimonio que sufrió el agravio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por disminución efectiva del activo, bien por la ganancia perdida o frustrada [STS 484/2018 de 11 de septiembre ( Roj: STS 3087/2018, recurso 1891/2015)].

3.º)Es doctrina jurisprudencial reiterada la exigencia de la demostración de los daños derivados del incumplimiento de un contrato para que pueda surgir el deber de indemnizar. La razón de esa exigencia no es otra que la consideración de que el daño no es siempre una consecuencia necesaria del incumplimiento, ni la existencia de los daños y perjuicios deriva necesariamente de todo incumplimiento contractual. Corresponde obviamente a la parte que demanda que un determinado daño o perjuicio le sea indemnizado la carga de la prueba de que el mismo se ha producido efectivamente. No hay en nuestro Derecho ninguna norma legal que presuma que toda negligencia en el cumplimiento de las obligaciones genera per seun daño indemnizable. Ha de acreditarse la existencia del daño y su cuantía; la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos [SSTS 266/2023, 16 de febrero ( Roj: STS 1091/2023, recurso 4753/2019); 562/2021, de 26 de julio ( Roj: STS 3164/2021, recurso 4882/2018); 3 de junio de 2016 ( Roj: STS 2576/2016, recurso 2621/2014), 30 de diciembre de 2015 ( Roj: STS 5714/2015, recurso 693/2014), 18 de noviembre de 2014 ( Roj: STS 4614/2014, recurso 1671/2012) y 21 de octubre de 2014 ( Roj: STS 3936/2014, recurso 2152/2012), entre otras].

4.º)El daño emergente es la pérdida económica directa sufrida en el patrimonio del perjudicado. Si don Gines y doña Maribel, residiendo en la vivienda, hubiesen alquilado una plaza de garaje, el daño emergente sería lo que hubiesen abonado por ese arrendamiento, y se podría plantear su resarcimiento al tratarse de un deterioro patrimonial primario. Si no pagaron nada, porque no arrendaron ninguna plaza, si no incurrieron en un gasto, no hay un daño emergente. No puede reclamarse como daño un hipotético gasto en que hubiese podido incurrir si arrendasen una plaza de garaje, cuando tal contratación no se llevó a efecto.

DECIMOCUARTO.- Los daños morales.- Por último, se reproduce la pretensión de una indemnización por el concepto de daño moral, considerando que está acreditado a la vista de las consultas, quejas y reclamaciones infructuosas llevadas a cabo por los impugnantes, lo que conllevaron «significativos padecimientos y preocupaciones , y una permanente situación de desasosiego y angustia por no poder disfrutar del objeto de la compra que habían afrontado, y que tampoco podrá ser utilizado por aquéllos en lo sucesivo debido a que sin una plaza hábil no pueden utilizar la misma para aparcar su vehículo y por ende tampoco trasladarse a la nueva vivienda comprada», pues pretendían convertirla en su vivienda habitual. En el motivo reduce los 50.000 euros inicialmente interesados en la demanda a la cifra de 10.000 euros en la impugnación.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)Se afirma que «el daño moral constituye una "noción dificultosa"» que ha sido objeto de una evolución y ampliación desde la primera sentencia que menciona tal concepto [STS 6 de diciembre de 1912 [ Roj: STS 142/1912] hasta la actualidad. En la concepción actual, superando criterios restrictivos que limitaban su aplicación al pretium doloris, se han ido incluyendo las intromisiones al derecho al honor, al prestigio profesional, e incluso a los supuestos de culpa contractual [SSTS 646/2022, de 5 de octubre ( Roj: STS 3597/2022, recurso 9729/2021) y 245/2019, de 25 de abril ( Roj: STS 1321/2019, recurso 3425/2018), entre otras muchas].

Por lo general, cuando se exigen daños morales por el incumplimiento de un contrato de contenido puramente económico, sin implicaciones respecto de los bienes de la personalidad, aunque pudiera entenderse que existe una relación de causalidad fenomenológica entre la conducta del demandado y los daños morales (en el sentido amplio de daños no patrimoniales) que hubiera podido sufrir el demandante, no podría establecerse una imputación objetiva con base en el criterio del fin de protección de la norma cuando, como ocurre en el caso objeto del recurso, explícita o implícitamente no se ha tomado en consideración la vulneración de bienes de la personalidad (tales como la integridad moral, la dignidad o la libertad personal) en relación con el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas. Pero en el caso de que el incumplimiento contractual sea doloso, el título de imputación se deriva de la previsión del artículo 1107 del Código Civil de que «en caso de dolo responderá el deudor de todos los (daños y perjuicios) que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación» [SSTS 561/2021, de 23 de julio ( Roj: STS 3068/2021, recurso 2749/2018) de Pleno y 583/2016, de 30 de septiembre ( Roj: STS 4282/2016, recurso 654/2014)].

Ejemplos de la estimación de la procedencia de indemnizar por daños morales en supuestos de incumplimiento contractuales, son los graves padecimientos físicos y psíquicos generados por la demora producida por el retraso en un transporte aéreo [ STS 533/2000, de 31 de mayo (Roj: 4430/2000, recurso 2332/1995)]; por un incendio en una casa originado por mala construcción, que ocasiona pérdida de vacaciones y heridas, al margen de daños materiales [ STS 862/2005, de 10 de noviembre (Roj: 6862/2005, recurso 791/1999)]; o por la entrega de dólares falsos por una entidad bancaria, que ocasiona que el cliente sea detenido en Estados Unidos de Norteamérica [ SSTS 222/2005, de 28 de marzo ( Roj: 1860/2005, recurso 4185/1998) y 92/2005, de 17 de febrero ( Roj: 990/2005, recurso 3467/1998)]; por no acabarse durante mucho tiempo las obras de una urbanización que impiden disfrutar de una piscina [STS 217/2012, de 3 de abril ( Roj: STS 3065/2012, recurso 934/2009)]; o para compensar la zozobra e incertidumbre provocadas por la negligencia de su abogado, viéndose abocados a emprender actuaciones de resultado altamente incierto mientras quienes se encontraban en su misma situación de perjudicados por el siniestro del camping "Las Nieves" obtenían sentencia favorable del orden jurisdiccional contencioso-administrativo a finales del año 2005 [STS 283/2014 de 20 de mayo ( Roj: STS 2116/2014, recurso 710/2010)]. En el ámbito de los vicios constructivos (bien al amparo del artículo 1591 del Código Civil, bien invocando ya la Ley de Ordenación de la Edificación), cuando las reparaciones que han de realizarse son tan importantes que conlleva la necesidad del abandono de la vivienda familiar durante 219 días [SSTS 580/2012, de 10 de octubre ( Roj: STS 8859/2012, recurso 463/2010), 217/2012, de 13 de abril ( Roj: STS 3065/2012, recurso 934/2009)]. Y, más reciente, es obligada la cita de la sentencia del Pleno de la Sala Primera 561/2021, de 23 de julio ( Roj: STS 3068/2021, recurso 2749/2018), referida a la compraventa de automóviles, sobre el daño moral generado por un dispositivo en los vehículos de una conocida marca para ocultar las emisiones reales.

No obstante, debe recordarse que para que pueda existir un daño moral indemnizable tiene que presentarse un sufrimiento o padecimiento psíquico, que considera concurre en diversas situaciones como el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, impotencia, zozobra (como sensación anímica de inquietud, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre), ansiedad, angustia, incertidumbre, impacto, quebranto y otras situaciones similares [SSTS 141/2021, de 15 de marzo ( Roj: STS 807/2021, recurso 1235/2018) de Pleno; 130/2020, de 27 de febrero ( Roj: STS 655/2020, recurso 5906/2018); 50/2020, de 22 de enero ( Roj: STS 99/2020, recurso 3073/2017); 692/2019, de 18 de diciembre ( Roj: STS 4136/2019, recurso 3514/2017), 245/2019, de 25 de abril ( Roj: STS 1321/2019, recurso 3425/2018), entre otras]. Pero debe matizarse que se trata de un sufrimiento psíquico real, relevante y persistente, no a cualquier molestia, desazón o la frustración lógica ante cualquier revés. Tiene que existir un efectivo menoscabo de la integridad de la persona en su vertiente psíquica, de bienestar personal y familiar [STS 366/2010, de 15 de junio ( Roj: STS 4384/2010)]. La vida diaria tiene reveses y frustraciones, lo que jurídicamente se denominan "riesgos generales de la vida", que no deben ser objeto de resarcimiento, excepto en el caso de concurrencia de circunstancias excepcionales [STS 872/2011, de 12 de diciembre ( Roj: STS 8594/2011, recurso 1830/2008)]. No puede elevarse a daño moral los pequeños reveses de la vida diaria, el tren que llega tarde, que se agotase el producto que íbamos a comprar, que el restaurante esté completo, que la reparación del vehículo aún no finalizase, o que lo adquirido no cumpla las expectativas que esperábamos. Y, lógicamente, el daño moral tiene que ser probado por quien lo alega [SSTS 872/2011, de 12 de diciembre ( Roj: STS 8594/2011, recurso 1830/2008) y 580/2012, de 10 de octubre ( Roj: STS 8859/2012, recurso 463/2010)].

2.º)Puede aceptarse que la entrega de una plaza de garaje que no sirve para estacionar con un mínimo de comodidad un automóvil medio sí genera una frustración de lo esperado con la adquisición de la vivienda y plaza de garaje. Pero, esa frustración, por sí sola, no es daño moral. Mencionan los recurrentes que ese incumplimiento les ocasionó «significativos padecimientos y preocupaciones... desasosiego y angustia», pero no hay en el expediente judicial prueba alguna de la existencia e intensidad de esos padecimientos psíquicos. No consta que acudiesen al médico, que se les prescribiese ningún tipo de medicación, que atravesasen una afectación psíquica relevante. Ni nadie testificó haberlos visto afectados y en qué grado. Mencionan su frustración de no poder residir en la vivienda y tener que adquirir otra, pero llama la atención de que no se inste la nulidad de la compraventa o su resolución. Lo que se pide es una indemnización, la devolución de parte del precio pagado por considerar que el objeto entregado vale menos de lo abonado. Es decir, si se obtiene una rebaja en lo pagado, entonces la vivienda y plaza sí interesan. No tiene sentido querer quedarse con la vivienda y plaza, percibiendo una indemnización, cuando su entrega generó un relevante padecimiento psíquico al no poder usarla. Es contradictorio sostener que esa vivienda y plaza de garaje producen una desazón psíquica, pero al mismo tiempo deseo que permanezca en mi patrimonio, lo que se supone que recordaría constantemente ese padecimiento. La frustración no es por la inutilidad de la vivienda, sino porque considero que pagué más de lo que realmente vale. Por lo que no está acreditado que se produjese un daño moral relevante e indemnizable.

DECIMOQUINTO.- Intereses.- Conclusión de todo lo expuesto es que "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." deberá indemnizar a don Gines y doña Maribel en la cantidad total de 71.408,75 euros, suma de los 25.725,00 euros de depreciación de la plaza de garaje y 45.683,75 euros de depreciación de la vivienda. En la demanda no se solicita el devengo de ningún tipo de interés, razón por la que tampoco se establece en la sentencia de primera instancia. Si bien el interés legal regulado en el artículo 1108 del Código Civil debe ser solicitado expresamente en la demanda, el procesal previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe imponerse de oficio [SSTS 1066/2024, de 23 de julio (Roj: STS 4152/202, recurso 5419/2019) de Pleno; 626/2023, de 26 de abril ( Roj: STS 1760/2023, recurso 2177/2019); 6 de febrero de 2015 ( Roj: STS 264/2015, recurso 73/2013)]. Establece el artículo 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que «en los casos de revocación parcial, el tribunal resolverá sobre los intereses de demora procesal conforme a su prudente arbitrio, razonándolo al efecto». La indemnización fijada en la primera instancia devengará el interés procesal a contar desde la fecha de la sentencia recurrida, y el incremento desde la data de la presente resolución. Es decir, "Loge Activos Inmobiliarios, S.L." deberá abonar el interés sobre un capital de 55.308,75 euros a contar desde el 15 de febrero de 2024 hasta el completo pago; y sobre 16.100,00 euros que se añaden desde esta sentencia hasta el completo pago.

DECIMOSEXTO.- Costas.- Al estimarse parcialmente la impugnación, no procede hacer expresa imposición de las costas generadas por su tramitación ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .