Sentencia Civil 884/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 966/2024 de 12 de diciembre del 2025

PRIMERO.-Se aceptan los que sustentan la resolución apelada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Del recurso de apelación formulado por DON Pedro Antonio y DOÑA Consuelo, ambos representados por el procurador Don Francisco Barceló Obrador.

Articulan su recurso los apelantes conforme a los motivos que se exponen a continuación y que serán resueltos en el mismo orden propuesto.

1º).- Error en la valoración de la prueba sufrido por la juzgadora acerca del conocimiento por parte de los demandados de la situación urbanística de la vivienda.

Síntesis del motivo.

Alegan los apelantes que los futuros compradores de la vivienda tan solo solicitaron financiación a una entidad bancaria, el BANCO POPULAR, S.A., la cual rechazó la finca como garantía hipotecaria de la operación porque el inmueble no representaba un valor estable ni duradero, al encontrarse fuera de ordenación urbanística y afectado por la Ley de Costas, así como con ampliaciones no amparadas por licencia y por ocupar zona de servidumbre de protección de acuerdo con dicha Ley. Sin embargo, indican los recurrentes que efectuaron una tasación hipotecaria elaborada por TINSA, por importe de 1.353.590 €, habiendo sido transmitido la vivienda a otros compradores.

Alegan igualmente que, con independencia de otras licencias anteriores, se realizaron obras soportadas por licencia nº NUM000, para ampliación de porche y cubrición de la terraza, habiendo residido en la vivienda durante más de treinta años sin acometer otras obras. Manifiestan que el informe municipal de situación urbanística del inmueble señala la existencia de obras no sujetas a licencia, cuando lo cierto es que las que describe se hallan respaldadas por dicha licencia y ponen de relieve que el inmueble dispone de idéntica configuración en el momento de la opción que la que tenía según escritura de 4 de febrero de 1.986, que es cuando los apelantes la adquirieron. Alegan también que las obras posteriores sujetas a licencia que fueron realizadas no influyen en el litigio.

En relación con el expediente por infracción urbanística nº NUM001, anterior al contrato de opción, discrepan con firmeza de las apreciaciones contenidas en el dictamen pericial de Don Eliseo y cuestionan su imparcialidad. Rechazan que en el año 2.017 existieran obras activas, aparte de que es una cuestión no contemplada en la demanda y recalcan que las obras que ha suspendido el Ayuntamiento de Andratx son las realizadas por los nuevos propietarios en el año 2.018.

Consideran equivocada la afirmación de la sentencia según la cual los vendedores ocultaron a los apelantes hechos relevantes que afectaban o podían afectar al inmueble en el momento de la celebración del contrato de opción, ya que las obras amparadas por la licencia nº NUM000 se realizaron sobre un edificio existente y fueron autorizadas por el Ayuntamiento de Andratx.

Concluyen que el Sr. Pedro Antonio solicitó licencia de obras de reforma y ampliación de porches, con nº NUM000, que le fue concedida por el Ayuntamiento de Andratx, no habiendo realizado otra intervención ni ocultado información alguna a los optantes, puesto que desconocían ampliaciones anteriores realizadas en 1.972. Alegan que vendieron el inmueble conforme a dicha licencia.

2º).- Infracción de la doctrina referida a las obligaciones y responsabilidades de los actores como optantes y futuros compradores.

C onsideran los recurrentes conculcado el art. 316 de la Lec. relativo a la valoración de la prueba de interrogatorio de las partes. Aducen que los optantes no recabaron información previamente a la firma del contrato sobre la situación física y jurídica de la vivienda.

3º).- Cláusula penal. Incongruencia extra petita al conceder una indemnización de daños y perjuicios no solicitada en la demanda, con infracción del art. 218.1 de la Lec .

A legan los apelantes que la parte actora sólo solicitó la aplicación de la cláusula penal pactada y, en su caso, la moderación de la misma y a ello se opusieron los recurrentes. No instaron indemnización por otros daños y perjuicios.

TERCERO.-D e la oposición al recurso de apelación e impugnación de la sentencia, formuladas por DON Andrés y DOÑA Carla, a mbos representados por el procurador Don Julián Montada Segura.

Mantienen los apelados-impugnantes el incumplimiento de la parte contraria, por no transmitir la totalidad del inmueble objeto del contrato de opción, habiendo ocultado vicios urbanísticos insubsanables.

CUARTO.-La sentencia de primera instancia se refiere a las reglas de interpretación contractual ( arts. 1.281 y siguientes del Código Civil), en relación con la cláusula previa a los diversos pactos y condiciones: "quienes(los demandantes) han visitado el inmueble y reconocen el estado físico y jurídico del mismo (...)".Atendiendo a ello y a los dos párrafos anteriores, que relaciona con lo manifestado por la Sra. Carla, concluye la juzgadora que no es posible acoger una interpretación literal de dicha cláusula, presumiendo que si los actores hubiesen sido conscientes de lo que implicaba esa estipulación habrían adoptado mayores precauciones antes de firmar el contrato, haciendo hincapié en la confianza que profesaba Doña Carla al Sr. Pedro Antonio y afirma que los actores fueron conscientes de la situación urbanística del inmueble después de haber suscrito el contrato de opción, concretamente cuando acudieron a la entidad bancaria que escogieron a fin de solicitar financiación con garantía hipotecaria para la operación, por lo que no puede quedar vetado su derecho a resolver el contrato.

En definitiva, considera la juez de primera instancia que los demandados incurrieron en incumplimiento contractual, al haber ocultado a los optantes información fundamental sobre la situación urbanística que incide o puede incidir decisivamente en el inmueble. Considera especialmente trascendente la juez de primer grado el testimonio de Doña Soledad (testigo-perito), arquitecta municipal del Ayuntamiento de Andratx, en relación con los acontecimientos 67 y 68 del visor documental. En relación con los peritos, se decanta por el dictamen elaborado por Don Eliseo, perito de los actores, por tener mayor claridad y precisión que el de los demandados, realizado por Don Carlos Manuel y dada su relación profesional con éstos (cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética).

Afirma la juzgadora, tras haber valorado conjuntamente la prueba, que bien se trate de obras ilegales o ilegalizables, bien reúnan esa doble condición, desmerezcan o no el valor de la vivienda, lo cierto es que en el momento de la celebración del contrato de opción de 17 de abril de 2.017, los demandados ocultaron hechos relevantes que afectaban o podían afectar al inmueble y a la operación de compraventa, siendo perfectamente conocedor el Sr. Pedro Antonio de las modificaciones que se llevaron a cabo en él, al ser él mismo quien solicitó la licencia de obras (documento número 4 de la contestación), ocultación que constituye un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones inherentes a todo vendedor, al no tratarse de circunstancias nimias o intrascendentes, en tanto en cuanto que supusieron la denegación por parte de la entidad bancaria de la financiación solicitada por los actores, sin que éstos tuvieran por qué acudir a otras diferentes para conseguir este propósito, no resultando relevante que se hubiese vendido la vivienda a terceros, por lo que deben retornar los demandados a los actores la cantidad que recibieron de éstos (200.000 €).

En relación con la indemnización solicitada por los demandantes y con la interpretación del pacto cuarto del contrato de opción, la juzgadora considera que este acuerdo no es aplicable al presente caso, porque la resolución contractual solicitada no se aviene a lo convenido en dicho pacto. Sin embargo, entiende que la imposibilidad de adquirir el inmueble objeto de la opción produjo a los demandantes daños y perjuicios, al haber visto frustrado su deseo de adquirir la vivienda, de modo que con amparo en el art. 1.101 del Código Civil y dada la dificultad de concretar unos perjuicios que tienen un estricto componente moral, establece la indemnización en la cantidad de 20.000 €.

QUINTO.- Resolución del recurso de apelación planteado por DON Pedro Antonio y DOÑA Consuelo.

Primer motivo.

Consta debidamente acreditado en autos que el inmueble objeto del contrato de opción y según correo electrónico remitido por IBERTASA, se halla en un edificio que se encuentra en disconformidad con el planeamiento vigente, básicamente por no cumplir la tipología unifamiliar de planeamiento, edificabilidad y ocupación de su zonificación actual, resultando también afectado por deslinde marítimo terrestre, de forma que parte del completo edificio se encuentra incluido en la zona de protección de costas.

Resulta igualmente probado que fue la mencionada comunicación de IBERTASA a la entidad bancaria que iba a financiar la compra de la vivienda a los actores mediante préstamo hipotecario, la que frustró la compraventa, ya que éstos no pudieron obtener la financiación deseada.

1º).-Pasando a resolver el primer motivo de recurso, no consideramos que la juzgadora haya errado en la valoración de la prueba respecto del conocimiento que pudieran tener los apelantes, en el momento de la suscripción del contrato de opción, sobre la situación urbanística del inmueble.

En efecto, a la vista del contenido del recurso en el desarrollo de su primer motivo, los apelantes no ofrecen razones suficientes como para poder afirmar que ignoraran la situación urbanística de la vivienda, puesto que se limitan a consignar las licencias de construcción anteriores a la única que el Sr. Pedro Antonio solicitó, nº NUM000, ciertamente desconocida en el informe municipal de situación urbanística de 28 de agosto de 2.017 y no recogida en el primer informe pericial del Sr. Eliseo, aunque sí en el del Sr. Carlos Manuel. Y, asimismo, hacen mención los recurrentes a la escritura de obra nueva, así como a la de compraventa por la que adquirieron la vivienda objeto de opción, pero, como decimos, todo ello no acredita el pretendido desconocimiento de la situación urbanística del inmueble en el momento de suscribir el contrato de opción de compra.

Es más, tal desconocimiento no casa con la propia solicitud del Sr. Pedro Antonio de licencia de obra, fechada el 22 de abril de 1.982, porque en ella aparece como propietario de un edificio de viviendas situado en el DIRECCION000 en el Puerto de Andratx y, en tal condición, es difícilmente asumible que ignorara la situación urbanística del edificio y de la vivienda objeto de opción, expresada por la mencionada entidad IBERTASA a la que anteriormente nos referimos. Además y como expresan los actores del pleito, consta escritura de poder especial irrevocable de fecha 12 de agosto de 2.019, a favor de Don Pedro Antonio y otorgado por Doña Bernarda y Don Rodolfo, para que en su nombre y representación pudiese modificar o rectificar la escritura de obra nueva y determinación de partes otorgada el 30 de diciembre de 1.982, a fin de que con relación a las partes determinadas uno, dos y cuatro de orden, (apartamentos NUM002, NUM003 y NUM004 respectivamente), pudiera rectificar la descripción de dichas partes determinadas, sin alterar su cuota y en los términos que considerara conveninetes, con objeto de adecuarlas a la realidad y a su estado físico, Asimismo, respecto de la partes determinadas tres y seis de orden, (apartamentos nº NUM005 y NUM006 respectivamente), para que pudiese modificar, sin alterar las cuotas, la escritura de obra nueva y determinación de partes en lo que atañe al jardín perteneciente proindiviso a ambos apartamentos, de manera que pase a ser anexo exclusivo del apartamento nº NUM005, modificando la escalera de acceso a los apartamentos nº NUM003, NUM006 y NUM005, así como la descripción y adjudicación de uso de dichos accesos.

Pues bien, es evidente que para el ejercicio de tales facultades conferidas al Sr. Pedro Antonio en dicho poder especial y que conllevan su actuación profesional sobre el edificio como arquitecto técnico que es, tenía que conocer la situación urbanística del edificio, incluso años antes de haber otorgado como comprador escritura pública de compraventa del apartamento nº NUM005 objeto de la opción, en el año 1.986, conocimiento incluye las licencias urbanísticas anteriores a la nº NUM000 que solicitó el Sr. Pedro Antonio y el expediente de infracción urbanística nº NUM001, incoado en el mes de febrero de 2.017, por tanto, con anterioridad a la firma del contrato de opción, cuya fecha es el 7 de abril del mismo año. Y con independencia de las obras que dieron lugar a la incoación del expediente, lo importante es que éste y toda la situación urbanística del apartamento objeto de la opción, no prueban los apelantes que hubieran sido comunicados a los optantes antes de suscribir la opción, correspondiendo a los primeros la carga probatoria conforme al art. 217.3 de la Lec.

La parte apelante ha planteado el litigio y también su recurso de apelación sosteniendo la situación de corrección urbanística del inmueble objeto de opción, pero lo realmente trascendente es, tal como se expone en la sentencia apelada, que los demandados, ahora apelantes, no comunicaron a los optantes antes de suscribir el contrato de opción y ni siquiera en ese momento, una situación urbanística del apartamento que pretendían adquirir y que los primeros en modo alguno desconocían y, como decimos, no hay prueba de tal comunicación previa.

Por otra parte, no está demás indicar que la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial se ha pronunciado en su sentencia nº 605/2.024, de 7 de noviembre en el siguiente sentido: "En la adquisición de una finca con visos a un uso de vivienda, la imposibilidad de legalizar las construcciones por encontrase fuera de ordenación hacen inhábil el objeto del contrato de compraventa. En condiciones normales se frustra la finalidad del contrato. No puede confundirse la finalidad para vivir o hacer morada en una construcción ejecutada sin licencia y que no puede ser legalizada, con la finalidad de un contrato de compraventa de una finca con una construcción incompatible con la legislación urbanística y que no será susceptible de ser legalizada. El objeto del contrato de compraventa de un inmueble con visos a ser destinado como vivienda no es en sí la posibilidad de establecer morada o residir en él, sino su completo aprovechamiento como propietario con pleno respecto a la legislación urbanística o, al menos, posibilidad de ello y, por consiguiente, respetar el ordenamiento jurídico y realizar reformas y ampliaciones con respeto a la normativa urbanística. Salvo que conste que el comprador era sabedor que el inmueble que adquiere está fuera de ordenación, no puede admitirse que la entrega de un inmueble con obras ilegales e ilegalizables no constituya un supuesto de entrega diversa que conforme a la doctrina del aliud pro alio no permita otorgar la posibilidad resolver el contrato conforme al régimen previsto en el artículo 1101 en relación con el 1124 del Código Civil ".

Decimos lo anterior porque si acudimos al informe del Ayuntamiento de Andratx incorporado como acontecimiento nº 67 del visor documental, observamos que a pesar de que tiene en consideración la licencia urbanística nº NUM000, afirma: "(...) la barra que incluye actualmente la cocina y comedor se entiende que parte de ella es anterior a 1982 ya que aparece grafiado la parte del comedor y porche en la licencia NUM000 "Reformar y ampliar porches" y NUM007 "Prórroga de licencia NUM000" que quedaron pendientes de documentación (Nombramiento de Maestro de Obras), por lo tanto, tanto el comedor como el porche y la ampliación de la terraza frente al resto de la planta baja, son obras sujetas a obra mayor que no se amparan a ninguna licencia.

Otras obras que no disponen de licencia:

- Las escaleras interiores y toda la zona del sótano o semisótano.

- Se ha ampliado también el vestíbulo de entrada que anteriormente disponía de

un porche previo al portal de entrada y parte del baño.

- El cerramiento del porche con carpintería de aluminio.

- Cambio de distribución interior junto a las diferentes ampliaciones.

- Abertura de pasos en muros estructurales".

Concluye el informe:

"- Las obras correspondientes a parte de la vivienda inicial se ejecutó al amparo de la licencia NUM008.

- Las obras correspondientes a la ampliación trasera (dormitorio), corresponde a la licencia NUM009, pero no se ejecutó de acuerdo a los planos adjuntos a la licencia (difiere en forma y en uso).

- Las obras correspondientes a la ampliación lateral donde se ubican la cocina y comedor y parte de la terraza/porche, se ejecutaron anteriormente a 1984, sin la correspondiente licencia urbanística.

- Las obras correspondientes a la ampliación en planta sótano y la implantación de unas escaleras en el interior de la vivienda, el cerramiento del porche con persianas, cambio de distribución, ampliación del vestíbulo de entrada y baño y abertura de pasos en muros estructurales se ejecutaron sin la correspondiente licencia urbanística.

- Parte del solar está afectado por la Servidumbre de Tránsito.

- Parte del solar y de la edificación está situada en Servidumbre de Protección".

En su dictamen pericial complementario obrante en el acontecimiento nº 70, Don Eliseo, visto el informe anterior y la restante documentación a que se refiere, concluye con la existencia de importantes obras ilegales ajenas a cualquier licencia municipal, anteriores al año 1.984 y ejecutadas por los apelantes, por ser propietarios en aquella época de la vivienda y solicitantes de licencias de obras, las cuales no se ejecutaban de acuerdo con la licencia, encontrándose fuera de ordenación la vivienda y el conjunto de la edificación, resultando la vivienda objeto de la opción afectada por la zona de servidumbre de protección de costas y existiendo dos resoluciones de la Demarcación de Costas contrarias a la legalización de obras de ampliación realizadas antes de 1.984. Considera igualmente el perito y reitera su criterio sobre la imposibilidad de legalizar las obras y entiende asimismo que fue incorrecta la renovación de la cédula de habitabilidad.

Por tanto, se dan los elementos para aplicar el criterio indicado por la sentencia últimamente citada.

Se desestima el primer motivo de recurso.

2º).-Segundo motivo.

No consideramos que la juzgadora haya infringido la doctrina relativa a las obligaciones y responsabilidades de los demandantes en cuanto optantes y futuros compradores.

La resolución del motivo aconseja traer a colación la doctrina jurisprudencial representada por la S.T.S. nº 527/2.016, de 12 de septiembre, que apoyándose en la del mismo tribunal nº 696/2.013, afirma que la obligación de entrega, en su aspecto jurídico, consiste al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador, lo que nos conduce a lo dispuesto en el art. 1.462 del Código Civil, es decir, el inmueble debe estar en condiciones de ser disfrutado conforme a su destino, en condiciones de ser habitada la vivienda sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de modo definitivo y sin óbices o impedimentos administrativos o urbanísticos ( arts. 1.461 y concordantes del Código Civil) . La misma resolución citada en primer lugar se basa también en la S.T.S. de 3 de junio de 2.003, a tenor de la cual, "la obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad".

En el caso sometido a nuestra consideración no se da infracción de lo dispuesto en el art. 316 de la Lec. , puesto que la juzgadora ha valorado la declaración prestada por la actora, Sra. Carla, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, tal como establece el nº 2 del precepto, sin que sus manifestaciones, tampoco cuestionadas por los apelantes, contradigan otras pruebas. Es decir, que no recabó la optante, previamente a la firma de la opción, información sobre el estado físico y jurídico de la vivienda, probablemente por la relación de confianza que tenía con el Sr. Pedro Antonio, al considerarlo como un técnico muy reconocido que vendía su vivienda y es padre de una buena amiga suya. Pues bien, como decimos, estas circunstancias que relató en su declaración la Sra. Carla no se cuestionan en el recurso, simplemente se dice que no hay prueba de ello, lo cual reiteramos que no es así, porque la juez de primer grado se apoya en tal declaración, conforme al citado art. 316.2 de la Lec. , y al obrar así no incurre en la falta de lógica o en irrazonabilidad ni decide sin respaldo probatorio.

Por otro lado, la renuncia por la parte actora al interrogatorio del Sr. Pedro Antonio es una actitud procesal totalmente legítima, basada en la estrategia jurídica de dicha parte, que no puede provocarle automáticamente efectos adversos.

Diremos también que si los optantes no solicitaron con anterioridad al 30 de junio de 2.017 un certificado de la situación jurídica del inmueble al Ayuntamiento de Andratx, fue porque no habían visto denegada antes su financiación bancaria por no poder utilizar el inmueble adquirido como garantía hipotecaria, así como por la confianza con la que actuaron, y (...) se comprende también a la vista de los datos consignados en el contrato de opción, puesto que la vivienda aparece perfectamente identificada registral y catastralmente.

Afirma la S.T.S.. nº 754/2.015, de 30 de diciembre, en un caso en el que se imputaba ausencia de buena fe a la compradora, que ello no es posible si se tiene en consideración que la misma "adquiere en la confianza que le da la inscripción registral de la vivienda sin tacha alguna de la que pudiera deducir la existencia de falta de adecuación a la normativa urbanística; y si se afirma -como hace la recurrente- que la compradora pudo agotar su diligencia acudiendo al Ayuntamiento para informarse de cualquier posible problema de índole urbanística, mayores motivos para ello tenían los demandados (...) era a ellos, antes que a la compradora, a quienes en mayor medida correspondía agotar la diligencia en la comprobación de la solución del problema antes de efectuar la venta, como obligación genérica dimanante de lo dispuesto pro el artículo 1258 del Código Civil ".

En nuestro caso ya hemos dicho que no es creíble que los demandados desconocieran la problemática situación urbanística que presentaba el inmueble objeto de la opción tal como constaba en el Ayuntamiento de Andratx en el momento de suscribirse el contrato, dada la larga relación temporal y profesional del Sr. Pedro Antonio con el edificio y su apartamento nº NUM005, e la que no prueban de que informaran a los optantes, por lo tanto, rechazamos el motivo.

3º).-Tercer motivo de apelación.

Esta alegación se refiere expresamente a la cláusula penal contenida en el contrato de opción. Consideran los apelantes que la sentencia incurre en incongruencia extra petita por haber concedido una indemnización de daños y perjuicios no solicitada en la demanda.

Para resolver el motivo debemos acudir a la demanda. En ella observamos que en el apartado C) del suplico se solicita la condena de los demandados al pago de la suma de 200.000 € en concepto de cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios y, subsidiariamente, de no ser posible, la condena de los demandados al abono de cualquier otro importe inferior que resulte acreditado.

La pretensión mencionada entronca directamente con los pactos del contrato de opción, en particular con su pacto cuarto, cuyo párrafo segundo dice: "Si por el contrario, el vendedor no acudiese en la fecha indicada por el comprador a la firma de la escritura pública de compraventa o no trasmitiese la propiedad de la totalidad del inmueble objeto del presente contrato, el comprador podrá dar por resuelto el presente contrato, correspondiéndole en este caso la devolución por duplicado de la cantidad depositada por el comprador, es decir un total de CUATROCIENTOS MIL EUROS (400.000 €)".

Unido a lo anterior, debe ser resaltado el requerimiento notarial adjunto a la demanda, de 27 de junio de 2.017, efectuado por los optantes a los vendedores, en el que se refieren a la situación urbanística de la vivienda objeto del contrato de opción de la que no fueron informados y que conocían aquellos y es con esta base que reclaman la aplicación de la cláusula penal por importe de la cantidad indicada de 200.000 €.

La juzgadora otorga la suma de 20.000 € a los optantes como indemnización por los perjuicios morales sufridos. En la sentencia, la juez de primera instancia considera que la cláusula penal pactada sólo comprende conductas directamente imputables a la parte concedente, no siendo éste el caso, al haberse instado por los optantes la resolución contractual por causas ajenas a las que comprende la cláusula penal. Y ello es efectivamente así, porque tal resolución no tiene lugar propiamente por la falta de transmisión de una parte del inmueble, sino que la causa es la ausencia de conformidad del mismo con el ordenamiento urbanístico, tal como constaba en el Ayuntamiento de Andratx al momento de suscribirse la opción, siendo la ausencia de transmisión de la totalidad del inmueble consecuencia de ello.

Así las cosas, procede la estimación del motivo de recurso, puesto que la juzgadora ha concedido una indemnización por perjuicio moral, ajena al contrato de opción y a su cláusula penal, así como a las propias pretensiones de los demandantes, que no solicitaron indemnización por perjuicios morales.

SEXTO.- Impugnación de la sentencia por parte de DON Andrés y D OÑA Carla, representados por el procurador Don Julián A. Montada Segura.

Como acabamos de decir, la falta de entrega de parte del inmueble objeto de opción es consecuencia de la situación urbanística irregular que presentaba el inmueble en el momento de la suscripción del contrato de opción, conocida por los vendedores y de la que no consta probado que informaran a los optantes. Hemos de volver en este punto al requerimiento notarial de 27 de junio de 2.017, en el que los optantes se refieren de forma expresa a la ocultación por los vendedores de los problemas urbanísticos que afectaban a la vivienda, que la hacían desmerecer y disminuían seriamete su valor, al tiempo que impedían que fuera garantía hipotecaria de un préstamo bancario para financiar su adquisición.

Por tanto, no nos hallamos ante un hecho que pueda activar la cláusula penal, por lo que procede el rechazo del motivo.

SÉPTIMO.-No procede imponer las costas de segunda instancia correspondientes al recurso de apelación. Deben ser impuestas a los impugnantes las costas por la impugnación de la sentencia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y procedente aplicación.