Sentencia Civil 97/2025 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 3, Rec. 224/2023 de 12 de marzo del 2025

PRIMERO.-La parte demandante interponerecurso de apelación mostrando disconformidad con la sentencia deprimera instanciaque desestima la demanda que plantea frente a la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 de MUSKIZ.

El recurso de apelación estásustentado enla alegación de incongruencia extra petitay omisiva que estima el recurrente incurre la sentencia y ello, bien porque resuelve cuestiones que no fueron sustentadas en el pleito o que no fueron objeto del debate como establecer la causa origen de los daños; en línea con la incongruencia alegada también dice el apelante que resulta contrario afirmar que en la junta de 17 de febrero del 2020 al adolecer de falta de firma es inexistente para luego afirmar la sentencia que en todo caso la comunidad si cumplió con lo acordado por ejecutar en parte las obras urgentes que se acordó en dicha junta; vulneración de los actos propios de la comunidad en cuanto en la junta de 20 mayo del 2021 se acuerda lo contrario de lo acordado en la junta anterior de febrero del 2020 con un perjuicio evidente a esta parte recurrente; vulneración de la ley y los estatutos comunitarios del acuerdo segundo adoptado en la junta de mayo del 2021 en cuanto que admitido que la cubierta es elemento común sin embargo dice la sentencia que es de uso privativo y que por tanto resulta válido que las obras las tenga que acometer esta parte y devolver las cantidades que adelantó la comunidad por las reparaciones efectuadas, fundando la sentencia la validez del acuerdo sobre cuestiones ajenas al debate planteado; y porque en todo caso siendo que la comunidad se obligó en la junta de febrero del 2020 a reparar los daños no puede posteriormente modificar lo que acordó; por último el acuerdo tercero de la junta de mayo del 2021 si bien es válido que se nombre abogado y procurador, no lo es la segunda parte de dicho punto, en que obliga a esta parte a asumir el coste de la reparación y ello nuevamente porque está ligado al acuerdo de la junta de febrero del 2020 en el que la comunidad se comprometió a realizar las reparaciones y asumir el coste de las obras.

Por lo expuesto de forma resumida se interesa la revocación de la sentencia y se estime su demanda.

SEGUNDO.-Para resolver el presente recurso de apelación se debe comenzar reseñando una serie deconsideraciones concarácter general en relación a las alegadas infracciones de diferentes doctrinas jurisprudenciales.

Comenzando con la alegación deincongruencia. Conforme establece la STS del 08 de marzo de 2023 ( ROJ: STS 1097/2023 - CLI: ES:TS:2023:1097) Sentencia: 356/2023 Recurso: 3513/2019, "(...) la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC) , sino también del art. 24 CE, cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses.

A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita),o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito"

La STS del 15 de febrero de 2023 ( ROJ: STS 462/2023 - ECLI:ES:TS:2023:462 ) Sentencia: 257/2023 Recurso: 1022/2019 insiste "en el hecho de que la relación que exige la regla de la congruencia debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación pero no a incongruencia( sentencias de 2 de marzo de 2000 , 10 de abril de 2002 , 11 de marzo de 2003 , y 19 de junio de 2007 ), y que, como recuerda la sentencia de 30 de enero de 2007 , esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial ( sentencia 176/2010, de 25 de marzo ).Sin que ello prejuzgue ni condicione el acierto o desacierto de la motivación y de la resolución decisoria a la que haya conducido"

En el caso; es lo cierto que las incongruencias invocadas no pueden prosperar; en punto a que la juzgadora resuelve sobre cuestiones que no se plantearon en el procedimiento, decir que la demandante ha sido quien impugna los acuerdos que la junta de propietarios tomó en mayo del 2021, alegando que no pueden ser válidos por ser contrarios a la ley los estatutos y que le causa un manifiesto perjuicio; siendo ello así la comunidad demandada articula en la contestación su defensa de validez en relación a lo que se establece en los estatutos comunitarios en punto a la reparación del elemento que hay que realizar y los que en los mismos se declara; siendo que invoca conocimiento posterior de que los daños que la demandante invoca en su cubierta tienen que ser asumidos por ella al ser una obra que se le permitió realizar y a su costa, porque la cubierta de la terraza (aunque la comunidad nosea muy precisa enla redacción al respecto) es elemento instalado por la demandante, al tener conforme los estatutos el uso privativo de esa terraza cuestión distinta que ello suponga la modificación por el acuerdo comunitario de cambio de la naturaleza del elemento común que lo es la cubierta.

También incide la parte apelante que la sentencia es incongruente cuando por un lado dice que la junta de febrero del 2020 no fue en realidad aprobada porque no fue posteriormente ratificada (en cuanto adolecía de una serie de infracciones que pueden ser subsanadas en junta posterior) y por otro lado,que en parte se ejecutó y que por ello la pretensión de la parte demandante de que la comunidad de propietarios cumpla con lo acordado ya se realizó; este extremo se contestará posteriormente conforme a los fundamentosque se desarrollará para ratificar la sentencia en tales extremos.

En consecuencia el debate al respecto de si es el acuerdo comunitario inicial en punto a que la reparación solicitada por la demandante debe ser a su cargo y las consecuencias que de ello se deriva, si fue introducido en el debate sin que la juzgadora infrinja el principio de congruencia al resolver sobre las cuestiones que plantean las partes; de ello que aportando la parte demandada informe técnico en el que fija la obra a realizar y las causas posibles que originaron el daño situándolo en la cubierta, no es excesivo que, desde esa conclusión se analice la validez o nulidad del acuerdo que la parte demandante interesa y que la sentencia concluye que es válido lo acordado por la comunidad tal y como ésta interesaba en su contestación.

TERCERO.-En cuanto a la doctrina de los actos propios ya decimos en nuestra sentencia 540/2020, de 19 de octubre , con cita de las anteriores sentencias 43/2003, de 19 de junio , y 81/2005, de 16 de febrero , declaramos que la regla jurídica según la cual no puede venirse contra los actos propios, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria, no es una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe.

La STS sección 1 del 30 de enero de 2024 ( ROJ:STS 396/2024- ECLI:ES:TS:2024:396) Sentencia:107/2024 Recurso: 4581/2019 cuando dice "Declaramos en la sentencia 471/2021, de 29 de junio , cuya doctrina se reprodujo en la 1686/2023, de 4 de diciembre , resumiendo la jurisprudencia sobre el valor del silencio y los consentimientos tácitos, que se:"[...]admite el posible efecto jurídico del silencio como declaración de voluntad en los casos en que sea aplicable la regla de que el que calla "podía" y "debía" hablar, y entiende que existe ese deber cuando viene exigido, no sólo por una norma positiva o contractual, sino también "por las exigencias de la buena fe o los usos generales del tráfico, o, habiendo relaciones de negocios, el curso normal y natural de los mismos exigían responder de modo que al no hacerlo se provoca en el "destinatario" la lógica creencia de que se aceptaba".

"Pero para que el destinatario pueda invocar su confianza en la existencia de tal declaración de voluntad con eficacia jurídica es presupuesto necesario, asimismo, que el silencio resulte "elocuente". La jurisprudencia ha precisado también esta idea, de forma que "el consentimiento tácito ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente ( sentencias de 11 de noviembre de 1958 y 3 de enero de 1964 ), sin que se pueda atribuir esa aceptación al mero conocimiento, por requerirse actos de positivo valor demostrativo de una voluntad determinada en tal sentido ( sentencias de 30 de noviembre de 1957 y 30 de mayo de 1963 )".

Alega la parte apelante que la comunidad de propietarios con lo acordado en la junta de mayo del 2021 ha ido en contra de sus propios actos puesto que primero asume la reparación de los daños en su cubierta para luego acordar que lo asuma esta representación; se le modifica una situación ya consolidada que le provoca un grave perjuicio; siendo que por ello adolece de nulidad el punto 1º de dicha junta y; en cuanto al punto 2º de la misma, éste también debe ser declarado nulo porque dice que la terraza es elemento privativo cuando la propia sentencia lo declara como elemento común y sin embargo no estima la nulidad.

Estas alegaciones vienen sustentadas en que la comunidad no puede revocar algo que previamente ha acordado por lo que se trae para razonar la desestimación lo expresado en la sentencia de la AP de Asturias sección 7ª de 22 de abril 2009 "La LPH no contiene un precepto semejante al artículo 115.3 de la Ley de Sociedades Anónimas , que contempla expresamente la posibilidad de dejar sin efecto un acuerdo o sustituirlo por medio de otro acuerdo posterior adoptado válidamente, pero es evidente que dentro de las facultades soberanas que la Ley concede a la Junta de Propietarios, se comprende la de dejar sin efecto acuerdos por medio de otros posteriores, siempre que el acuerdo posterior se adopte con todos los requisitos necesarios para su validez.

Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9 a bis, de 14 de febrero de 2.006 sostiene lo siguiente: «La cuestión de si es posible la revocación de un acuerdo y su sustitución por otro en el seno de una Junta de Propietarios válidamente constituida, ha de ser contestada en forma afirmativa, por hallarse dentro de las facultades que la Ley otorga a las Juntas de Propietarios. Desde una perspectiva más amplia que la de la Ley de propiedad Horizontal, se puede observar que en nuestro ordenamiento no deja de contemplarse la posibilidad de variación de realidades tan importantes como una ley ( art. 2.2 del C.C . ) o tan habituales en la vida social como un acuerdo de una sociedad anónima ( art. 115.3 de la L.S.A . ) . De manera que a pesar que en la Constitución Española (art. 9.3 ) se establece como un principio garantizado constitucionalmente el de la seguridad jurídica, no se otorga a la voluntad del legislador ni a la de los ciudadanos que realizan negocios jurídicos un valor absoluto e inmutable, sino un valor relativo, al menos temporalmente, dentro del respeto a los mecanismos que para esa variación se han fijado en el propio ordenamiento. Pero, incluso, desde la perspectiva más reducida y específica de la Ley de Propiedad Horizontal vemos que en los artículos 6 y 13 de la L.P.H . (ahora 14) se prevé la modificación de las normas de régimen interior y la reforma de estatutos. Y en ese mismo artículo 13 (ahora 14) se le otorga a la Junta una facultad genérica de conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Es decir, no es necesario buscar un precepto específico que contemple la facultad concreta de revocar y sustituir una acuerdo en el seno de la Junta de propietarios, porque tanto en la L.P.H. como en el contexto jurídico se prevé la posibilidad de que la voluntad negocial, alcanzada por mutuo consenso, pueda ser modificada, reformada o sustituida también por mutuo disenso. Se anularía ese principio universal de nuestro Derecho: el de la autonomía de la voluntad, si los actos válidamente generados quedasen automáticamente y de forma monolítica imposibilitados de cualquier modificación. Lo cual no quiere decir que en el caso de que dichos actos hubiesen ya generado efectos jurídicos no haya que respetar posibles derechos adquiridos".

TERCERO.-Fijados lostérminos del debate enla segunda instancia lo primero decir que el recurso de apelación va a ser desestimado y confirmada la sentencia en su integridad por cuanto no apreciamos que concurra incongruencia ni tampoco que la comunidad haya realizado conducta que conlleve contradecir actos propios ni que lo acordado infringe la ley o los estatutos comunitarios.

Estimamos que la parte apelante parte de una premisa errónea para entender que la sentencia debe ser revocada en cuanto a que a su entender al haber realizado la junta de propietarios obras urgentes para reparar los daños que sufre en su elemento ha asumido su obligación de reparar; y hay que recordar por un lado, como ya se ha dicho que no es incongruente la sentencia cuando afirma que la junta de febrero del 2020 y que adolece de irregularidades formales no solo no fue ratificada en una posterior, en cuyo caso las irregularidades quedan subsanadas por la posterior ratificación sino que como hemos razonado no hay ningún impedimento para que la junta de propietarios adopte acuerdo contrario a lo acordado en otro anterior, cuando esta voluntad así expresada no sea ni caprichosa ni injustificada; supuesto que acontece en el caso en que el nuevo acuerdo está justificado que ha devenido por la información antes desconocida de que los daños en la cubierta de la terraza (que se reitera es el elemento común) tiene atribuido su uso privativo a la demandante siendo que ello lleva a que asuma el coste de los daños que según el informe de técnico cualificado se debe a que la cubrición se realizó defectuosamente o a falta de mantenimiento porque aún cuando es elemento común, la demandante tiene el uso de ese elemento común y se le permitió cubrir pero asumiendo los gastos que de esa obra se generen. Por ello no es contrario el acuerdo de la comunidad adoptado en mayo del 2021 de que tenga que asumir la demandante la reparación y que devuelva las cantidades que la comunidad ha adelantado por trabajos urgentes realizados; siendo que la redacción del acuerdo no es óptimo en cuanto a que confunde la naturaleza del elemento que dice que es privativo pero ello no obsta a que en realidad lo que la comunidad quiere expresar es que de la cubierta han tenido noticias de que es de uso privativo y que por tanto es la demandante la que debe repara los daños que sufre. Y que devuelva a la comunidad las cantidades que adelantó para realizar las obras más urgentes evitando más daños.

Tampoco el punto 2º del acuerdo de mayo del 2021 es nulo porque no va ni contra la ley ni contra los estatutos; como razona la sentencia los estatutos comunitarios prevén que los propietarios de los locales comerciales(una de ellas la demandante) utilicen de forma exclusiva el patio zaguero(que es el elemento común) concediendo a estos el derecho a cubrirlos por su cuenta y a sus expensas con techo a la altura del suelo de la planta alta; lo acordado por la comunidad no es nada más que la consecuencia de lo así reflejado. Lo que fijan los estatutos es que el patio zaguero y la terraza resultante son elementos comunes pero atribuye el uso a los locales debiendo a sus expensas asumir todo los daños derivados de la cubierta resultante de la instalación permitida; la naturaleza de los elementos no cambia y por ello aun cuando la comunidad de propietarios al redactar el acuerdo no ha sido lo suficientemente precisa en las expresiones utilizadas, es lo cierto que no modifica el acuerdo los estatutos que es el núcleo central para, en su caso, estimar la nulidad del acuerdo que el recurrente invoca. Ante lo expuesto y ante la prueba técnica (del arquitecto que realizó el estudio y detalles sobre la situación que presenta de deterioro de la cubierta) se establece que los daños de la cubierta se deben bien en origen por inadecuada impermeabilización o falta de sección o en su caso de la falta de mantenimiento de la propia cubierta que corresponde a la demandante al tener atribuido el uso privativo siendo que como se ha razonado este debate está dentro del procedimiento y no hay otro informe que lo desvirtúe cuando la propia demandante, ante esta defensa de la comunidad podía haber introducido elementos probatorios que lo desvirtúen; todo ello hace que el acuerdo tomado en junta trasladando a la demandante que ella debe asumir los costes de la reparación y devolución de lo adelantado por la comunidad por ser un gasto que le corresponde, son conforme a derecho.

En cuanto a la eficacia probatoria de la sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia aportada por la apelante, decir que ninguna eficacia valorativa produce en sentido contrario a las conclusiones de esta resolución; la sentencia de la Sección 4ª, lo único que constata es la impugnación por la ahora recurrida de los posteriores acuerdos comunitarios a los ahora aquí impugnados y que tienen por objeto una determinada manifestación de voluntad comunitaria que en este supuesto no ha sido analizada; tiene razón la parte apelada cuando alega que, en su caso, el allanamiento que hace de la pretensión del recurso del que dimana la sentencia ahora adjuntada de la Sección 4ª, en nada incide en la legalidad ahora declarada de la Junta, de dónde proviene toda la cuestión suscitada entre las partes litigantes.

En definitiva, se desestima totalmente la demanda.

CUARTO.-Desestimado el recurso, las costas se imponen a la parte apelante.

QUINTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,