Sentencia Civil 664/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 745/2023 de 12 de mayo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

1.El presente rollo de apelación, seguido con el núm. 745/2023 de los de esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra, trae causa de los autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona bajo el número 505/2022 a instancia de la representación procesal de VALORACIÓN EJECUCIÓN Y GESTIÓN DE PROYECTOS, S.L. ("VEGP`") contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 ("la Comunidad").

La parte demandante ejercita una acción de reclamación de cantidad de 14. 479,34 euros.

En sustento de su acción la actora manifiesta que es una sociedad que se dedica entre otras actividades a obras de reforma e impermeabilización. Afirma que en tal calidad prestó sus servicios a la demandada. Sostiene que por los servicios prestados a la demandada emitió cuatro facturas y que la demandada ha abonado las tres primeras y ha dejado pendiente de pago la factura NUM000 por importe de 14. 479,34 euros.

2.La demandada, la Comunidad, se opuso a la demanda dirigida en su contra y, a su vez, formuló reconvención. Así, en oposición a los pedimentos de la demandante, alegó que no adeuda la factura que se le reclama, dado que la actora no ha cumplido con las obligaciones que como constructora le competen, presentando la obra los siguientes defectos:

1. Inexistencia de sumidero junto al acceso al DIRECCION000.

2. Existencia de contrapendientes junto al acceso al DIRECCION000.

3. Unión entre telas original y nueva "problemática".

4. Capa de protección impermeabilización y recibido de baldosas incorrecta.

5. Juntas entre piezas del pavimento.

En atención a estas circunstancias, sobre la base de la prueba pericial que adjunta, emitida por el perito, D. Oscar, la Comunidad niega que deba cantidad alguna a la actora y añade que es la actora la que ha de ejecutar las obras necesarias para corregir los defectos descritos y abonar la indemnización de 5.971,33 euros.

3.La Sentencia dictada en la instancia acordó: i) estimar la demanda formulada por VEGP contra la Comunidad y, en consecuencia, condeno a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 14.479,34 euros; y ii) estimar la demanda reconvencional formulada por la Comunidad frente a VEGP y, en consecuencia, condeno a la parte reconvenida a ejecutar las obras necesarias para corregir los defectos advertidos y a indemnizar a la Comunidad en la cantidad de 5.971,33 euros.

4.La citada sentencia fue recurrida en apelación por VEGP única y exclusivamente en lo relativo al pronunciamiento de la sentencia por el que se estima la demanda reconvencional. Así, en esencia, alega i) ausencia de valoración del informe pericial de D. Lucas, así como de la prueba testifical del arquitecto y aparejadora; ii) error en la valoración de la prueba, al confundir el FD 2º de la sentencia la zona de actuación en lucernarios; iii) que los defectos no derivan de la ejecución de la obra concreta para la que fue contratada VEGP; iv) que las facturas aportadas como documentos dos a cuatro de la reconvención, cuyo importe se reclama a VEGP como indemnización corresponden a conceptos y trabajos que claramente no se han realizado en la zona de ejecución de la obra llevada a cabo por VEGO; y v) que la ejecución de las obras necesarias para corregir defectos debe realizarse en orden a un proyecto y bajo la órdenes de una Dirección de obra, por lo que la estimación de la demanda reconvencional implica una condena a la constructora que no es ni viable ni posible sin la declaración de responsabilidad de la Dirección facultativa.

5.La Comunidad se opuso al recurso de apelación e interesó la confirmación de la sentencia de instancia. Además, impugnó la sentencia de instancia en cuanto a la estimación de la demanda interpuesta por VEGP contra la Comunidad, defendiendo que por aplicación de la "exceptio non rite adimpleti contractus"la demanda debe ser desestimada.

SEGUNDO.- Incumplimientos de la Comunidad.

La controversia que se suscita en este litigio deriva de los incumplimientos contractuales que recíprocamente se imputan las partes. Así, VEGP imputa a la Comunidad el impago de la factura NUM000 por importe de 14. 479,34 euros, y la Comunidad se opone y reconviene al considerar que fue la constructora recurrente quien incurrió en un incumplimiento de sus obligaciones contractuales, dado que existen de múltiples deficiencias en la obra que llevo a cabo.

Analizaremos en primer lugar el incumplimiento que la constructora imputa a la Comunidad: el impago de la factura.

Pues bien, la Comunidad ha reconocido adeudar dicha cantidad y defiende que no debe abonarla por aplicación de la "exceptio non rite adimpleti contractus".

La sentencia de instancia, en su FD 1º, argumenta que "(...) no cabe apreciar la excepción de contrato no cumplido como medio para justificar la ausencia de pago, pues para poder apreciar dicha excepción, como hemos señalado anteriormente, el defecto debe ser de tal importancia o trascendencia en relación a la finalidad perseguida, pues en el presente caso se trata de unos defectos de filtraciones, más o menos graves, pero que no hacen imposible satisfacer el interés de la parte demandada, sin perjuicio de lo que se dirá después sobre la obligación de reparación e indemnización. Por lo tanto, no cabe apreciar la excepción de contrato no cumplido, por no ser el defecto de una entidad tan grave como para que afecte al elemento esencial del contrato.

(...)

Como hemos dicho, no se discute en este punto si las obras están o no correctamente ejecutadas. Lo que se discute es si las obras se han ejecutado, lo que a la vista de la prueba practicada en juicio y de la documentación aportada, queda acreditado que sí. Incluso la parte demandada afirma que las obras se han ejecutado, pero de manera defectuosa".

En su recurso la Comunidad insiste en que no debe abonar la factura por aplicación de la "exceptio non rite adimpleti contractus".

Pues bien, las consideraciones precedentes, nos sitúan en la necesidad de analizar si el impago de la Comunidad venía justificado por un incumplimiento previo imputable a VEGP que le autorizara a suspender el pago, o, por el contrario, se trataba de un incumplimiento de las obligaciones de pago no justificado y, en este último caso, cuáles serían las consecuencias.

A estos efectos, abundando en los razonamientos de la magistrada de primera instancia, conviene exponer la doctrina acerca de la dinámica operativa de la exceptio non adimpleti contractus, recogida en la STS de 20 de diciembre de 2006, seguida por otras posteriores, en la que se afirma que:

"La jurisprudencia ha distinguido, aunque no siempre con la precisión deseable, entre la exceptio non adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( Sentencia de 14 de julio de 2003 [RJ 2003, 4635]). La llamada exceptio non adimpleti contractus enerva la reclamación hasta en tanto no se realice la prestación de la contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2001 ( RJ 2001, 4748), 12 de julio de 1991 ( RJ 1991, 1547), 17 de febrero de 2003 (RJ 2003, 1165), aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad de resolver del artículo 1124 CC ( Sentencia de 14 de julio de 2003 [RJ 2003, 4635]). La excepción, pues, enerva la reclamación temporalmente, y tiene sentido en tanto la prestación no realizada siga siendo útil. Si en ese estado de cosas se genera una situación irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos esenciales, de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato, estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1124 CC a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización. (...) Por otra parte, la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica ( Sentencias de 28 de abril de 1999 [ RJ 1999, 3422], 26 de junio de 2002 [ RJ 2002, 5501], 25 de noviembre [ RJ 1992, 9588 ] y 3 de diciembre de 1992 [RJ 1992, 9997] ) y no basta el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( Sentencias de 22 de octubre de 1997 [ RJ 1997, 7410], 17 de marzo de 1987 [ RJ 1987, 1512], 20 de junio de 2002 [RJ 2002, 5256], entre otras), pues el contratante que pretenda ampararse en la excepción ha de probar que el daño originado por el incumplimiento del demandante, frente a quien se ejercita la excepción, tiene suficiente entidad ( Sentencias de 12 de julio de 1991 [ RJ 1991, 1547], 10 de mayo de 1989 [ RJ 1989, 3679], 17 de febrero de 2003 [RJ 2003, 1165], etc.).

De otra suerte, estaríamos ante supuestos de defectos que, no haciendo la prestación impropia para su destino, habrían de dar lugar a subsanación por la vía de reparación in natura o por reducción al precio, que alguna sentencia califica como "cumplimiento por equivalencia" ( Sentencia de 15 de marzo de 1979 [RJ 1979, 871]) . Se trata de incumplimientos o de cumplimientos defectuosos que carecen de entidad para justificar que el contratante que los sufre pueda acudir a la resolución ( Sentencias de 8 de junio de 1996 [ RJ 1996, 4833], 22 de octubre de 1997 [ RJ 1997, 7410], 30 de enero de 1992 [ RJ 1992, 1518], 24 de octubre de 1986 , 13 de abril de 1989 [ RJ 1989, 3049], 27 de marzo de 1991 [ RJ 1991, 2451], 21 de marzo de 2003 [ RJ 2003, 2763], 12 de junio de 1998 [ RJ 1998, 4130], entre otras)".

Por otra parte, por lo que respecta a la diferenciación entre obligaciones básicas o esenciales y las accesorias resultan de capital importancia las consideraciones contenidas en la STS 638/2013, de 18 de noviembre ,que en lo que ahora interesa, precisa que: "(....) el incumplimiento esencial se centra primordialmente, tal y como se ha expuesto, en la coordenada satisfactiva del cumplimiento y, en consecuencia, no tanto en la exactitud o ajuste de la prestación realizada, sino en la perspectiva satisfactiva del interés del acreedor que informó o justificó la celebración del contrato. (...) Esta perspectiva metodológica determina que la valoración del alcance o de la transcendencia resolutoria del incumplimiento en cuestión también opere en planos diferenciables, de suerte que los tradicionales conceptos de "gravedad" y de "esencialidad" no resultan asimilables, a estos efectos, en el marco de la interpretación de la relación contractual. Así, mientras que el primero queda referenciado o enmarcado en el juego de las obligaciones principales del contrato, de forma que solo el desajuste o la falta de ejecución de estas obligaciones principales comportan un alcance propiamente resolutorio, a diferencia de los denominados incumplimientos leves o infracciones mínimas ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 y 14 de noviembre de 2012 núm. 658/2012 , entre otras); el segundo, por su parte, escapa a dicho enfoque pudiendo alcanzar su ponderación al conjunto o totalidad de prestaciones contractuales, sin distinción, ya sean estas de carácter accesorio o meramente complementarias, si de la instrumentación técnica señalada se infiere que fueron determinantes para la celebración o fin del contrato celebrado (...)".

Por último, y como proyección del presupuesto causal que informa su régimen, y conforme a su moderna formulación en los textos de referencia, el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 29 de octubre de 2012, núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, núm. 644/2012 , en relación con la conformidad en la entrega de la cosa; y STJUE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato)".

Pues bien, proyectando esta doctrina, consideramos que, VEGP no había incurrido en ningún incumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales.

En efecto, los defectos que la sentencia apelada viene a reconocer, en ningún caso revestirían la gravedad suficiente como para impedir la utilidad de las obras ya realizadas.

Así las cosas, estimamos que las deficiencias señaladas, si bien engendran la obligación de VEGP de repararlas en la medida en que le fueran imputables, en ningún caso constituían un incumplimiento con la gravedad suficiente, o que impidiera la utilidad de lo hecho en orden a la satisfacción de los fines del contrato que facultara a la Comunidad para, al amparo de una (no concurrente) excepción non adimpleti contractus,no pagar la factura pendiente hasta la subsanación.

Por lo tanto, no podemos estimar acreditado un incumplimiento previo atribuible a VEGP con aptitud resolutoria o que le permitiera suspender el pago. Así, únicamente consideramos acreditada la concurrencia de defectos, que podían integrar la excepción non rite adimpleti contractus,es decir tributarios de una subsanación por la vía de reparación in naturao por reducción al precio acordado.

La Comunidad no ha pagado la factura NUM000 y, en consecuencia, procede estimar la demanda.

Como se ha expuesto, a los efectos que ahora nos ocupan, es decir, comprobar si la Comunidad adeuda la cantidad de 14.479,34 euros a la constructora, no serían relevantes las posibles cumplimientos contractuales defectuosos que se pudieran imputar a la constructora, cumplimientos defectuosos que, de concurrir, pueden permitir el éxito de una excepción de contrato no cumplido adecuadamente (non rite adimpleti contractus)que, de hecho, en este caso constituye el argumento que sustenta la demanda reconvencional.

TERCERO.- Pretensiones ejercitadas por vía reconvencional.

A continuación, examinaremos las pretensiones ejercitadas por vía reconvencional por la Comunidad.

La Comunidad, en efecto, formuló reconvención contra VEGP y solicito que la misma fuese condenada a ejecutar las obras necesarias para corregir los defectos descritos y a abonar la indemnización de 5.971,33 euros.

La sentencia de instancia concluye que "de la prueba practicada en las presentes actuaciones y de la documentación aportada ha quedado probado que las obras no fueron ejecutadas correctamente por la parte demandante (actora reconvenida).

(...)

Además, ha quedado probado que tuvieron que realizar unas obras por su cuenta para reparar los daños causados a consecuencia de la mala ejecución de las obras, como así queda reflejado en los documentos 2, 3 y4 de la contestación a la demanda, donde se aportan las facturas por importe de 5.971,33 euros, referente a las obras necesarias para reparar los daños causados a causa de la defectuosa ejecución de las obras.

Además, en el informe del perito don Oscar se indica que las filtraciones siguen activas en la zona de la rampa contigua al portal nº 26 y en los lucernarios. La parte demandante (actora reconvenida) afirma que la zona de los lucernarios no es una zona donde actuó, por lo que no se deben los defectos a la mala ejecución de la obra. Sin embargo, lo cierto es que la parte demandante, en la propia demanda, señala que la dirección facultativa, en fecha de 30 de enero de 2020 le encomienda la realización de unos trabajos pendientes de terminar, entre ellos, la actuación de lucernarios, porque seguía habiendo goteras. La propia parte demandante, en la demanda, señala que estos trabajos fueron ejecutados. Sin embargo, nada se acredita sobre su ejecución, pero está claro que esos trabajaos fueron encomendados, como así se desprende también del documento n º5 de la demanda, que incluye el contrato de ejecución de obra de 28 de marzo de 2019, donde se hace referencia a que el contrato incluye el cerramiento de lucernarios.

Además, de los documentos nº 7,8,9,10 y 11 de la demanda se desprende que la Comunidad de Propietarios encomienda como trabajos pendientes de realizar, entre otros, el arreglo de la rampa donde se efectuaban charcos y el arreglo de las goteras que originaban los lucernarios. La propia parte demandante afirma que los va a ejecutar, aunque se trata de una partida fuera de presupuesto.

También cabe hacer notar que la parte demandante incurre en contradicciones, pues en la propia demanda reconoce que han actuado en la zona del lucernario y, posteriormente, en la contestación a la reconvención dicen que esa zona no ha sido objeto de actuación por ellos.

Como se indica en los planos aportados tanto por la parte demandante como por la parte demandada, la zona objeto de actuación es muy próxima a los lucernarios, como se observa con el cambio de baldosas existentes entre una y otra zona. De lo que no hay duda es que la rampa fue objeto de actuación por la parte demandante, donde sigue habiendo filtraciones, como indica el perito señalado anteriormente, y donde se han tenido que colocar las bandejas de recogida de aguas, dado que siguen existiendo filtraciones".

En su recurso VEGP alega i) ausencia de valoración del informe pericial de D. Lucas, así como de la prueba testifical del arquitecto y aparejadora. Insiste en que los defectos nada tienen que ver con la obra ejecutada y que ni siquiera se refieren a la zona de actuación; ii) error en la valoración de la prueba, al confundir el FD 2º de la sentencia la zona de actuación en lucernarios. Defiende que los lucernarios a que se hace referencia que tienen goteras están fuera del límite de la actuación de la obra; iii) que los defectos no derivan de la ejecución de la obra concreta para la que fue contratada VEGP; iv) que las facturas aportadas como documentos dos a cuatro de la reconvención, cuyo importe se reclama a VEGP como indemnización corresponden a conceptos y trabajos que claramente no se han realizado en la zona de ejecución de la obra llevada a cabo por VEGO; y v) que la ejecución de las obras necesarias para corregir defectos debe realizarse en orden a un proyecto y bajo la órdenes de una Dirección de obra, por lo que la estimación de la demanda reconvencional implica una condena a la constructora que no es ni viable ni posible sin la declaración de responsabilidad de la Dirección facultativa.

En relación con estos motivos de apelación, podemos avanzar que el recurso de VEGP no puede prosperar en tanto compartimos las conclusiones a las que llega la juzgadora de instancia en la resolución recurrida, cuya decisión, razonada con todo detalle, hemos de ratificar debiendo ser confirmada por sus propios fundamentos que se atienen escrupulosamente a los resultados arrojados en el proceso por los diferentes medios de prueba, sin que proceda sustituir ese razonable criterio por las valoraciones probatorias subjetivas que propone la parte apelante.

Así, este tribunal acepta y suscribe la valoración de la prueba expuesta en la sentencia apelada, que no ha se ve desvirtuada por las alegaciones de la recurrente, a cuyas alegaciones la juez a quoya ha dado correcta y cumplida respuesta, que hacemos nuestra, por lo que nos limitaremos a efectuar ciertas consideraciones abundando en los motivos concretos de recurso.

1.- En relación con la ausencia de valoración del informe pericial de D. Lucas, así como de la prueba testifical del arquitecto y aparejadora.

No podemos asumir acríticamente las conclusiones y valoraciones del informe pericial del Sr. Lucas en cuanto descansan en una premisa que no suscribimos, cual es, que los defectos surgen en la zona no actuada, dado que, aunque ello sea así, lo cierto es que las filtraciones tienen en su origen en la actuación llevada a cabo por VEGP, como expondremos a continuación.

En segundo lugar, debemos valorar con reservas las declaraciones del arquitecto (Sr. Pedro Francisco) y de la aparejadora (Sra. Vanesa), pues su imparcialidad resulta cuestionable dado que se están discutiendo defectos en la ejecución de la obra en la que ambos integraron la dirección facultativa de la misma.

2.- Por lo que se refiere al argumento de que los lucernarios a que se hace referencia que tienen goteras están fuera del límite de la actuación de la obra y, en general, al argumento de que los defectos no derivan de la ejecución de la obra concreta para la que fue contratada VEGP, no podemos sino rechazar el mismo.

En efecto, VEGP pretende exonerarse de responsabilidad argumentando que los lucernarios a que se hace referencia que tienen goteras están fuera del límite de la actuación de la obra y que, en general, los defectos no derivan de ejecución de la obra concreta para la que fue contratada VEGP.

Pues bien, tal y como explicó el perito Sr. Oscar en el acto del juicio y consta detalladamente explicado en su informe pericial (doc. núm. 1 de la contestación), debido a la inexistencia de sumidero y a la existencia de contrapendiente junto al acceso al DIRECCION000 -lo que no se discute- se producen filtraciones que, de haberse colocado el sumidero, tal y como estaba proyectado, o de haberse adecuado las pendientes, no existirían. En la pág. 35 del citado informe se observa como hay un encuentro entre la baldosa gris y la marrón y como ese encuentro coincide con la cabeza de un lucernario donde hay filtraciones.

Por otra parte, el Sr. Oscar relato que las filtraciones también derivan de una mala ejecución al unir la tela antigua y la nueva y que se impermeabilizó sin tener en cuenta las cotas y luego resulto que no entraba la baldosa que era muy grande.

Por último, afirmó que las juntas entre las piezas del pavimento están sin sellar lo que origina vegetación.

También resulta esclarecedora a estos efectos la declaración testifical de D. Abilio, Administrador de Fincas de la Comunidad, que depuso en el plenario y explicó que se contrató a VEGP para eliminar las filtraciones que existían principalmente en los trasteros. Afirmó que el problema no se ha arreglado y que en alguna zona se ha trasladado. Así, detalló como en el DIRECCION000 no había filtración y ahora cae el agua del porche y se traslada hacia el portal.

Por tanto, no existe prueba alguna más allá de la alegación de VEGP que acredite que los defectos nada tienen que ver con la ejecución de la obra, más bien al contrario, la prueba obrante en autos acredita que la obra fue la causante de los defectos.

3.- También procede rechazar la alegación relativa a que las facturas aportadas como documentos dos a cuatro de la reconvención, cuyo importe se reclama a VEGP como indemnización, corresponden a conceptos y trabajos que claramente no se han realizado en la zona de ejecución de la obra llevada a cabo por VEGO.

En efecto, teniendo en cuenta lo razonado supra,es evidente que los trabajos a que responden las facturas aportadas como documentos dos a cuatro de la reconvención son consecuencia del cumplimiento defectuoso de VEGP.

4.- Finalmente, en cuanto a la inviabilidad de la condena a la constructora sin la declaración de responsabilidad de la Dirección facultativa.

Procede rechazar tal inviabilidad, por cuanto la Comunidad no tiene obligación de dirigir su demanda frente a la dirección facultativa y puede, como ha hecho, dirigirla únicamente contra la constructora sin que ello implique la inviabilidad de la condena.

Por todo lo expuesto procede, como avanzábamos, la desestimación del recurso interpuesto por VEGP y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.- Costas.

Desestimándose el recurso y la impugnación deben imponerse a los recurrentes las costas de su apelación (ex art. 398 de la LEC ).

Vistos los precedentes fundamentos y preceptos legales en ellos contenidos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo