Sentencia Civil 800/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 51/2025 de 13 de noviembre del 2025

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora solicitaba que, previos los trámites legales

pertinentes, el Juzgado de instancia procediera a dictar sentencia por la que, con estimación de la demanda, se realizasen los pronunciamientos siguientes:

"A.- Se declare que el solar sito en DIRECCION000 de San Telmo (Andratx), es copropiedad de las demandantes.

B.- Se declare la inexistencia de ninguna servidumbre ni de ningún derecho de paso ni de conducción de aguas fecales a través del interior del solar sito en DIRECCION000, a favor de los titulares de la finca registral NUM000 -identificada como DIRECCION001- Don Demetrio (usufructuario vitalicio), Dª. Melisa (usufructuaria vitalicia); Dª. Palmira (nuda propietaria del 50%) y D. Cristobal (nudo propietario del 50%).

C.- Se declare la inexistencia de ninguna servidumbre ni de ningún derecho de paso a través del interior del solar sito en DIRECCION000, a favor del titular de la finca registral NUM001 -identificada como DIRECCION002- D. Abel.

D.- Consecuencia del pronunciamiento del apartado B, se condene a los titulares de la finca registral NUM000 -identificada como DIRECCION001- Don Demetrio (usufructuario vitalicio), Dª. Melisa (usufructuaria vitalicia); Dª. Palmira (nuda propietaria del 50%) y D. Cristobal (nudo propietario del 50%), a estar y pasar por dicho pronunciamiento y, en su consecuencia se les condene a ejecutar las obras necesarias para eliminar el acceso ejecutados en la linde Sur de la FR NUM000 (linde norte del solar de DIRECCION000), retirando cuantos signos y/o elementos otorguen apariencia de acceso a la FR NUM000 (escalones, buzón, portero automático y número de placa) así como las obras necesarias para la retirada y/o eliminación del pozo de bombeo y conducción subterránea de aguas fecales existente en el solar de DIRECCION000, y que discurre de forma soterrada por el mismo, que da servicio a la FR NUM000, bajo apercibimiento de ejecución forzosa y con cargo a tercero de no cumplir dicha obligación en el plazo que prudencialmente fije el Juzgador.

E.- Consecuencia del pronunciamiento del apartado C, se condene al titular de la Finca Registral NUM001 -identificada como DIRECCION002- D. Abel, a estar y pasar por dicho pronunciamiento y, en su consecuencia se le condene a ejecutar las obras necesarias para eliminar el acceso ejecutado en la linde Oeste de la FR NUM001 (linde Este del solar de DIRECCION000), retirando cuantos signos y/o elementos otorguen apariencia de acceso a la FR NUM000 bajo apercibimiento de ejecución forzosa y con cargo a tercero de no cumplir dicha obligación en el plazo que prudencialmente fije el Juzgador.

Todo ello con expresa imposición de costas procesales a las partes demandadas."

SEGUNDO.-Opuesta la parte demandada a las pretensiones actoras en los términos que obran en autos, recayó sentencia en la primera instancia en la que se acordó estimar parcialmente la demanda, realizando los pronunciamientos siguientes:

"A) Se declara que el solar sito en DIRECCION000 de San Telmo (Andratx) es copropiedad de las demandantes Dª. Clemencia y Dª Victoria.

B) Se declara la inexistencia de servidumbre de conducción de aguas fecales a través del interior del solar sito en DIRECCION000 a favor de los titulares de la finca registral NUM000, Don Demetrio, Sª. Melisa, Dª. Palmira y D. Cristobal.

C) Se condena a los titulares de la finca registral NUM000, Don Demetrio, Sª. Melisa, Dª. Palmira y D. Cristobal a estar y pasar por dicho pronunciamiento y en consecuencia se les condena a ejecutar las obras necesarias para la retirada y/o eliminación del pozo de bombeo y conducción subterránea de aguas fecales existente en el solar de DIRECCION000 y que discurre de forma soterrada por el mismo, que da servicio a la Finca Registral NUM000, bajo apercibimiento de ejecución forzosa y con cargo a tercero de no cumplir dicha obligación en el plazo de 6 meses.

D) En concepto de costas, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

Frente a dicha resolución fueron interpuestos sendos recursos de apelación. Por un lado, por la parte actora: doña Clemencia y doña Victoria; y, por otro, por la representación de don Demetrio, doña Melisa, doña Palmira y don Cristobal. Todo ello, en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Cuestiona, la representación procesal de la parte actora apelante, la interpretación judicial que viene a aplicar al caso de autos la figura de la servidumbre de buen padre de familia del art. 541 del Código Civil ( CC), cuando, en la consideración de la parte recurrente, no se dan los requisitos para la aplicación de tal instituto al caso de autos. Viniendo a explicar, en dicho sentido, que la previsión de una futura creación en la finca litigiosa de las hoy actoras, de una calle, de suerte que los lindes de las fincas de los demandados concretaban tal lindero con calle (nos referimos a las DIRECCION001", " DIRECCION002" y " DIRECCION003" del plano litigioso), no permite equiparar tal situación al caso de la servidumbre de uso aparente o de buen padre de familia, puesto que nos hallaríamos ante una calle a crear en la finca litigiosa por parte del Ayuntamiento -lo que no se llegó a consolidar-, y no propiamente una servidumbre de paso por la finca litigiosa susceptible de ser considerada como enmarcable en el citado art. 541 del Código Civil.

Por su parte, la representación procesal de los demandados-apelantes, titulares del predio señalado con la letra " DIRECCION001" (véase plano obrante en autos e incorporado al propio escrito de apelación de dicha parte), interpuso recurso de apelación contra el pronunciamiento, estimado en la sentencia, relativo a la declaración de inexistencia de servidumbre de conducción de aguas fecales a través del interior del solar de la parte actora, con condena a los citados titulares de la finca registral NUM000, D. Demetrio, Dª. Melisa, Dª. Palmira y D. Cristobal, a estar y pasar por dicho pronunciamiento y a ejecutar las obras necesarias para la retirada y/o eliminación del pozo de bombeo y conducción subterránea.

Todo ello, por considerar dicha parte demandada-apelante, en esencia: que la parcela litigiosa siempre a tenido vocación de calle; que ni siquiera estaba registrada al tiempo de la demanda no siendo tampoco una finca catastral independiente; que nunca se pretendió un aprovechamiento lucrativo de esa franja de terreno; que ha sido necesario un expediente de mayor cabida para determinarla; que el abuelo de las demandantes quería urbanizar; que la anchura de dicha franja constitutiva de la finca actora es equivalente a la de la DIRECCION004, viniendo a ser un tramo cerrado de finalización de esta sito al otro lado del cruce de aquella con la DIRECCION000; que tal finca no cumple los metrajes mínimos para construir; que presenta un régimen equivalente al de una vía pública; que existieron actos propios inequívocos del abuelo, la abuela y la madre de las actoras favorables a las tesis de la demandada; que la ratificación de la servidumbre de paso incluye la de conducciones por voluntad de los transmitentes, atendiendo al destino de la finca y, además, no es posible simultanear el derecho de paso -reconocido por la sentencia de instancia- con utilización alguna de la franja, por lo que entiende que no se genera perjuicio alguno a la contraparte; añade que no se trataría de una interpretación amplia de la servidumbre, sino natural de un terreno "inicialmente destinado a vial". Sostiene, asimismo, que la licencia de 1993 incluye alcantarillado, y que la obra lleva más de 30 años, con un pozo de bombeo que -en la consideración de la apelante- es de apreciación evidente (tapa de registro), siendo una servidumbre continua y aparente que, ex artículo 561 del Código Civil ( CC), habría sido subsidiariamente ganada por usucapión de 20 años. Destaca, en dicho sentido, que la parte actora tiene domicilio en Andratx y en San Telmo, y que la obra fue hecha a ciencia y paciencia de esta, y que la DIRECCION000 cambió la numeración en la finca de la actora, siendo primero el número NUM002 y actualmente el NUM003.

Finalmente referir que, las representaciones procesales de las respectivas partes apeladas se opusieron a dichos recursos en los términos que obran en autos, a los que procede remitirse en orden a la brevedad.

CUARTO.-Escenario apelatorio en el que, comenzando por el recurso planteado por la parte actora, conviene recordar la previsión del artículo 541 del Código Civil sobre la servidumbre de signo aparente (también llamada de buen padre de familia). Dice, en concreto, lo que se transcribirá:

"La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.".

Así las cosas, si analizamos la ratio legisdel citado precepto, esta nos conduce a interpretar que, estando presentes al tiempo de la compraventa signos o señales establecidos por la parte vendedora titular de las dos fincas implicadas, que evidencian lo que sería una servidumbre favorable a alguna de ellas y que vincula a la otra finca, de los cuales signos o señales, al tiempo de dicha venta, no se exprese reserva o manifestación alguna en contrario; prevalecerá tal régimen como servidumbre, pues así se deriva del signo aparente bilateralmente asumido con carácter implícito por las partes y cuya posterior negación atentaría contra la natural confianza y la buena fe negocial, las cuales deben informar el negocio jurídico de transmisión inmobiliaria.

En definitiva, partiendo de una unidad de propiedad inicial entre dos predios entre los cuales existe una relación material de servicio (camino, acueducto, etc.), el legislador quiere que cuando el propietario los separa y mantiene los signos visibles de esa relación, esa confianza generada en el compradora haya de ser respetada, evitando que la transmisión del dominio sin expresión alguna al respecto (ni a favor ni en contra) destruya esa situación material de servicio y dependencia entre fincas, que implícitamente habían sido asumidas sin reservas por la partes. Pues tal asunción, en definitiva, había creado una apariencia legítima de servidumbre.

Así las cosas, se trata de proteger la confianza en la apariencia creada y mantenida por el dueño originario (e incluso por el comprador, que tampoco habría hecho reserva alguna en el caso de que su finca sea el predio sirviente -el precepto habla de "título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente"-,sin que el precepto limite la posibilidad de manifestación en contrario, al tiempo de la venta, al vendedor, pudiendo realizar tal manifestación el comprador).

Sucediendo que la representación procesal de la parte actora-apelante centra su narrativa en el carácter semántico del conflicto, pues pretende dar protagonismo decisivo al hecho de que, al tiempo de la venta, se hizo constar que las fincas lindaban, por el lindero litigioso, con calle. De modo que, como quiera que esta no llegó a constituirse después por el planeamiento municipal, considera que tal definición conceptual es decisiva e impide aplicar al caso el artículo 541 CC, de suerte que la salida aparentemente admitida por el vendedor por su propio predio, conceptuada en base a la calificación de calle, al no consolidarse administrativamente esta es posible que las causahabientes de aquel nieguen ahora tal salida a los compradores, pese a que el vendedor la reconoció y aceptó de modo inequívoco.

Pretensión que no puede atender la Sala en la medida en que, por un lado, el hecho de que aparezca la palabra "calle" en el linde, y no aparezca el concepto "camino" o "paso", no impide aplicar el precepto porque, de hecho, el artículo 541 del CC habla de signo aparente en la medida en que, precisamente, es el signo aparente de paso, y no el concepto con el que se califica, el que determina el surgimiento del derecho. Y, por otro lado, más allá del hecho de que el abuelo vendedor, y después la abuela y la madre de las actoras, pensaran que, finalmente, habría en la franja hoy litigiosa una calle, no desvirtúa la aplicación al caso de la figura de la servidumbre de uso aparente, porque al tiempo de la venta no había calle -y ahora tampoco- y, no obstante, se asumió siempre el derecho paso por la parte vendedora a favor de los compradores. Así lo demuestra el hecho de que la segregación de la parcela litigiosa señalada con la letra " DIRECCION002" del citado plano, tuvo lugar en los años sesenta, dando salida por dicha franja a una cochera, con certificado de final de obra en 1971; y, respecto de la otra parcela litigiosa, relacionada con la letra " DIRECCION001", fue segregada en 1978 por la viuda e hija del anterior titular, lindando al sur con paso particular (aquí incluso habla de paso), y protocolizándose un plano notarial que identifica la franja hoy litigiosa con paso, apreciándose una línea discontinua y habiendo tenido lugar la apertura del muro en 1980.

Cabe referir, en orden a situar los acontecimientos traslativos del dominio de las citadas fincas, la relación hecha en la sentencia al respecto, no cuestionada en la alzada, a saber:

"Se ha analizado minuciosamente toda la documental aportada por ambas partes, de la que se desprende que, son hechos objetivos no discutidos que la finca NUM004 o finca matriz, era propiedad de D. Cecilio, quien falleció el 27 de junio de 1973 y, mediante escritura de adjudicación de herencia de 13 de septiembre de 1973, la propiedad pasó a Dª. Diana, esposa del Sr. Cecilio, como usufructuaria y a Dª. Dulce, hija del Sr. Cecilio, como nuda propietaria.

Una vez fallecida la Sra. Diana, se extinguió el usufructo, quedando como única propietaria la Sra. Dulce.

Por escritura de fecha 31 de enero de 2020, se adjudicaron los derechos sobre la finca a Dª. Clemencia y Dª. Victoria, las hoy actoras."

Llegados a este punto se aprecia que, tanto el titular original, D. Cecilio, como su viuda y su hija, de quienes traen causa las actoras, admitieron el paso por la finca (actualmente titularizada por estas desde 2020), de modo que resultó inequívoco que el signo aparente de paso se aceptó por todas las vendedoras y se consolidó tal aceptación, sin que conste reserva alguna al respecto hasta que, décadas después, las hoy demandantes pretenden cuestionar el alcance de los actos de sus predecesores, los cuales, sin embargo, les vinculan al darse todos los requisitos de la asignación del derecho de paso por signo aparente; tanto respecto de la DIRECCION002" por el oeste de esta, como respecto de la DIRECCION001" por su linde sur.

Bien entendido que, en consecuencia, ello es así más allá de la terminología semántica empleada al anticipar entonces una expectativa de urbanización de una calle cerrada en dicha franja litigiosa, la cual, de momento, no se ha materializado; puesto que el paso, sin constitución de una calle, existía a la sazón, al tiempo de la venta, y sigue estando así. Sin que, en modo alguno -pues de hecho, ni siquiera se pretende por la apelante-, esa concesión del paso estuviera condicionada a la final urbanización de dicho tramo como continuación de la DIRECCION004. Por otro lado y en cualquier caso, el hecho de que no se haya producido hoy tal urbanización, no impide que eventualmente pudiera realizarse en el futuro, lo que, por lo expuesto, es intrascendente para el pleito.

Como corolario de todo ello, procede confirmar la desestimación de la demanda principal en cuanto a este punto, habida cuenta de que, en la consideración de la Sala, la pretensión actora violenta la voluntad mostrada por los vendedores y los compradores de ambas fincas hoy demandadas, quienes asumieron pacíficamente la salida por la franja hoy titularizada por las actoras. Todo lo cual se mostró en signos aparentes que deben ser respaldados por el Tribunal en orden a asegurar la coherencia entre la realidad física del terreno y la situación jurídica de las fincas segregadas, evitando que se desvirtué la apariencia creada por el propietario-vendedor, pues ello conllevaría defraudar las legítimas expectativas de los compradores derivadas de esa apariencia y de una proyección de futuro para la franja litigiosa que, en ningún caso, conllevaba la negación del reconocimiento implícito de tal derecho de salida y entrada.

QUINTO.-Seguidamente, con relación al recurso de apelación presentado por parte de los codemandados, concretamente los que titularizan derechos sobre el predio señalado con la letra " DIRECCION001" en el citado plano, aprecia la Sala, dentro del listado de los motivos de apelación, que no hay ninguno que permita sostener la existencia de una servidumbre de conducción de aguas fecales a través del solar de la parte actora. Puesto que, estableciendo el artículo 348 del Código Civil que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, sucede que ninguno de los motivos invocados limita la propiedad de la parte actora sobre el predio litigioso, la cual no se discute en autos. Sin que afecte, para tal conclusión, el momento en que es catastrada o inscrita; o el tipo de expediente seguido al efecto; o que se pretendiera o no de dicho terreno un aprovechamiento lucrativo; ni el deseo de urbanizar del abuelo de las propietarias, ni la anchura o metraje de la parcela. Bien entendido que, pese a reconocerse el signo aparente del derecho de paso, ningún signo aparente de servidumbre de aguas fecales o de pozo, se deriva de los autos que existiera al tiempo de la venta -de hecho, ni siquiera se pretende propiamente ello en autos-; por lo que la ratificación judicial de la servidumbre de paso no incluye la de conducciones. No presentando mayor recorrido el alegato de que no se puede simultanear el derecho de paso con otros derechos (de hecho, la apelante pretende reivindicar sobre la franja litigiosa un derecho distinto del derecho de paso), puesto que el derecho de propiedad es objetivable, no pudiéndose hacer depender este de su eventual mayor o menor utilidad.

Por lo tanto, no puede prosperar el recurso de apelación sustanciado por la parte codemandada. Siempre sobre la base de que el alegato de fundar tal derecho en el instituto de la prescripción adquisitiva o usucapión, a favor de esta, del derecho de servidumbre de conducción de aguas fecales a través del interior del solar litigioso, en instalación de pozo, no fue invocado en primera instancia al tiempo de contestar a la demanda, por lo que es una cuestión extemporánea que, como tal, no puede ser objeto de análisis en esta alzada.

Cabe recordar, en este sentido, que el escrito de contestación a la demanda es, respecto de la posición procesal pasiva, el rector del procedimiento, y que, por dicho motivo, no fueron tampoco tratadas en la sentencia de instancia unas eventuales expectativas de usucapión. Por lo que no pueden ser tampoco tenidas en consideración por la Sala por haberse incorporado al procedimiento con infracción de los principios "Ut litependente nihil innovetur" ( art. 412 LEC) y "Pendente apellatione nihil innovetur" ( art. 456.1 LEC) , dando lugar a una "mutatio libelli" en perjuicio de la parte actora-apelada, que no dispuso, en el momento procesal oportuno, de la posibilidad de contestar en forma debida a ese motivo y, en su caso, corregir o proponer prueba en torno al mismo.

Nótese que, como ha reiterado la Jurisprudencia, los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes les hayan sometido, las cuales acotan el debate litigioso y han de ser fijadas en los escritos de demanda y contestación a la demanda, que son los rectores del proceso. En dicho sentido cabe citar, por todas, la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 3 de febrero de 2016 (Roj: STS 91/2016 - ECLI:ES:TS:2016:91), núm. de resolución: 23/2016:

"2.- A su vez, como venimos afirmando reiteradamente (por todas, sentencia de esta Sala 718/2014, de 18 de diciembre ), la prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación, recogido en el art. 456.1 LEC . Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado, sino una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación: la pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera. El apelante no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada. Y, correlativamente, el tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta."

ÚLTIMO.-Al desestimarse los recursos de apelación procede imponer las respectivas costas devengadas por estos a la correspondiente parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.