Sentencia Civil 1482/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1731/2023 de 13 de noviembre del 2025

PRIMERO. -Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución.

SEGUNDO.-Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por el Sr. Efrain, frente a Jon y Angustia, con la finalidad de obtener una Sentencia por la que se declare;

1º).- Que D. Efrain ha ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra del contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2014, posteriormente prorrogado.

2º).- Consecuentemente con lo anterior se condene a los demandados a otorgar al actor escrituras públicas de venta de la vivienda sita en Huarte, DIRECCION000, con el derecho de percibir el precio pactado de 158.000€ deduciéndose del mismo las siguientes cantidades:

-La cantidad de 15.000€ entregadas en concepto de señal

-La cantidad de 24.720€ en concepto de rentas abonadas.

-La cantidad de 4.740 euros correspondiente al 3% del precio de venta al ser los demandados residentes en el extranjero, conforme a la exigencia del artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, obligándose al comprador a su ingreso en la Hacienda Foral de Navarra

-La cantidad de 4.638,16€ correspondiente al impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), al ser el comprador sujeto pasivo sustituto del contribuyente, al residir los vendedores en el extranjero, obligándose al comprador a su ingreso en el Ayuntamiento de Huarte.

-Y así mismo todas las cantidades pagadas por el demandante a los demandados desde el mes de agosto de 2022 hasta la firma de la escritura como parte del precio de la compraventa.

3º).- Y condene a los demandados al pago de las costas de este procedimiento.

El Juez "a quo" dictó Sentencia el 4 de octubre de 2.023, en la que se estimó la Demanda, declarando que el Sr. Efrain había ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra del contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2014, posteriormente prorrogado y condenando a los demandados a otorgar al actor las escrituras públicas de venta de la vivienda sita en Huarte, DIRECCION000, con el derecho de percibir el precio pactado de 158.000€ deduciéndose del mismo las cantidades relacionadas en el Suplico de la Demanda.

Frente a dicha Sentencia interpuso Recurso de Apelación la parte demandada alegando indebida apreciación de la prueba obrante en autos y practicada en el juicio oral. Infracción de los artículos 316, 319 apartado 1 º y 326.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por vulneración de las normas relativas a la valoración de la prueba. Vulneración del art. 24.1 de la C.E. el derecho a la tutela judicial efectiva y a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa, y violación de los derechos recogidos en los artículos 1255 y siguientes del Código Civil, y al art. 1454 del Código Civil, y también la Ley 467 del Fuero Nuevo de Navarra, al no valorar de forma oportuna la prueba documental y cometer errores en la valoración e interpretación de las pruebas al recoger en sentencia manifestaciones contrarias a la voluntad de las partes, a lo establecido en la cláusula de opción de compra del contrato de arrendamiento, y contrarias a preceptos legales. También alegó que las arras que se pactaron en el contrato, no eran confirmatorias, sino penitenciales y por ello, en caso de entenderse que la parte vendedora incumplió, no procede condenarles a cumplir el contrato, sino a devolver dobladas las arras. También cuestionó la cuantía del procedimiento, al entender que nos encontramos ante un litigio de cuantía indeterminada y no determinada y que el actor debería haber solicitado en la Demanda que antes del otorgamiento de escritura se cancelara la hipoteca, y que, al no pedir la cancelación, no se puede cumplir la Sentencia. Por último, impugnó la condena en costas por la complejidad del procedimiento, dada la distinta interpretación que hacen las partes de las cláusulas del contrato, de que el pago de las costas sería un perjuicio económico muy gravoso para sus clientes, y por razones de equidad y justicia dada la buena fe que han mantenido sus clientes en relación a este asunto, al no incrementarle la renta durante los años de vigencia del contrato y de las prórrogas.

La parte apelada se opuso al recurso alegando los motivos que estimó pertinentes y entre ellos, la extemporánea alegación de la falta de legitimación pasiva de la Sra. Angustia.

Entrando de lleno en los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, es preciso decir que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debe resultar también desestimado por los motivos que a continuación se expondrán.

En un primer lugar y de manera esencial, la parte recurrente alega la errónea valoración de la prueba por parte de la Juez a quo.

Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC), por cuanto se trata de un recurso ordinario de manera que el órgano de apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, y revisar el proceso, dado que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el tribunal de primera instancia en el momento de decidir. Esto es, no está el tribunal de apelación vinculado por la valoración de la prueba del juzgado de primera instancia (como sí lo está, en cambio, en el recurso de casación el TS a la valoración realizada en apelación), sino que directamente asume la instancia y es quien valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado ( SSTS de 3 de julio de 1997, 17 de mayo de 2001, 16 de junio de 2003, 21 de diciembre de 2009, o 22 de noviembre de 2012). No obstante, el sistema de apelación limitada tiene una restricción muy importante en el plano fáctico, como es la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum),de lo que deriva que la mencionada revisión no es nunca una repetición libre de la valoración probatoria ya verificada, sino que, como debe guiarse estrictamente por lo que postula el recurrente, esta revisión no puede sustituir el resultado de la instancia fuera de lo que no concrete quien apela y de lo que tenga relevancia para modificar los hechos probados con trascendencia a lo que se ha de resolver. Como expresa el TS (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Para la adecuada resolución del recurso de apelación formulado, resulta necesario exponer los hechos o circunstancias más relevantes que concurrente en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimientos.

No se plantea controversia y resulta acreditado que el día 26 de diciembre de 2014, el Sr. Efrain y el Sr. Jon suscribieron el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, obrante como Documento nº 1 de la Demanda, válido como medio probatorio al no haber sido impugnado por la parte demandada, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de la localidad de Huarte (Navarra).

Según reconoció la Sra. Angustia, en la vista pública, ella intervino en la redacción del contrato e intermedió en las relaciones entre una parte y otra. A su vez, según se deriva de los numerosos correos que obran en autos, ella fue la única interlocutora del demandante, por lo que, de común acuerdo con el demandado, asumió un papel activo en las negociaciones sobre la opción de compra que constituye el objeto de este litigio.

De las estipulaciones tercera y cuarta del contrato objeto de litigio resulta acreditado que se arrendaba la vivienda al actor a cambio de una renta de 515 euros mensuales durante el plazo de un año, prorrogándose obligatoriamente para el arrendador el arrendamiento hasta un periodo de 5 años y pudiéndose prorrogar posteriormente año a año a voluntad de las partes.

En la estipulación vigésima de dicho contrato las partes pactaron lo siguiente;

"VIGÉSIMO.- OPCION DE COMPRA:

La ARRENDADORA concede al ARRENDATARIO una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento en los siguientes términos:

.- Precio:

- El derecho de opción que se concede en virtud del presente contrato es gratuito.

- El precio de la compraventa se estipula en la cantidad de 158.000,00 euros, más los tributos e impuestos que por ley sean de aplicación, de los cuales se deducirán QUINIESTOS QUINCE EUROS MENSUALES de las cantidades abonadas en concepto de alquiler por el arrendatario hasta el momento en que éste haga uso de la opción de compra de la siguiente manera:

Si se ejerce durante el primer año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 100% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

*Si se ejerce durante el segundo año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 95% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el tercer año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 90% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el cuarto de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 85% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el quinto año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 80% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

(** Es importante tener en cuenta la tributación de dichas cantidades según sea entrega de primera o segunda vivienda, y también si se pacta un precio por la concesión de dicha opción).

- El comprador entrega, en el momento de la firma del presente contrato, la cantidad de QUINCE MIL (15.000,00 €), como paga y señal, sirviendo este documento como suficiente carta de pago.

- El importe de las cantidades antes descritas como paga y señal quedará a favor del vendedor, de acuerdo con lo que dispone el artículo número 1454 del Código Civil , con promesa mutua de nada mas pedirse y reclamarse. Para el caso de que el comprador no pueda cumplir esta promesa de compra, el contrato quedará rescindido y le será devuelta la la cantidad entregada QUINCE MIL (15.000,00 €). Si este contrato no pudiera perfeccionarse por motivos imputables a la parte vendedora, esta vendra obligada a devolver toda la cantidad entregada a la parte compradora QUINCE MIL (15.000,00 €).

- Los restantes CIENTO CUARENTA Y TRES MIL euros (143.000,00 €) menos las cuotas de alquiler se abonarán en el momento de formalizar ante el notario correspondiente la escritura de compra-venta.

- Plazo: Las partes acuerdan que durante los cinco años de vigencia del presente contrato, el arrendatario podrá ejercer la opción a compra para adquirir la propiedad del inmueble objeto de este arrendamiento, debiendo comunicarlo al titular del mismo, de modo fehaciente y como fecha límite, dentro de los dos meses anteriores a la fecha de expiración del presente contrato.

- Cargas y gravámenes: La vivienda deberá*entregarse libre de cargas y gravámenes, obligándose el arrendador en el momento del ejercicio de la opción, al levantamiento de aquellas que en dicha fecha estuvieren vigentes, cancelando las mismas en el Registro de la Propiedad, y al corriente de todo tipo de gastos e impuestos.

- Todos los gastos que se deriven de esta compra-venta serán según ley.

El ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de TRES MESES para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes para efectuar todo lo relativo a la formalización de los diversos pagos que se generen por la compraventa del inmueble (notario, inscripción registral, pago del montante final), sin perjuicio de lo que puedan disponer las partes relativo a la formalización del pago atendiendo a las circunstancias del momento."

En resumen, la opción de compra debía ejercitarse durante la vigencia del contrato comunicándola fehacientemente la parte arrendataria a la arrendadora; la vivienda se transmitía libre de cargas; y los arrendadores se daban un plazo de tres meses para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, momento en que debía abonarse por parte del optante, el resto del precio pactado.

El día 26 de noviembre de 2019, tal y como acredita el Documento nº 3 de la Demanda, antes de la terminación del plazo del arrendamiento y, consecuentemente, del plazo para ejercitar la opción de compra, el actor se puso en contacto con los demandados para comentarles las dificultades que estaba encontrando para obtener un préstamo hipotecario y para plantearles la posibilidad de prorrogar la duración del contrato durante dos años más, modificando los porcentajes a descontar del precio final de las cantidades que se abonarían en concepto de renta, a efectos de poder celebrar el contrato de compraventa.

Con fecha 5 de diciembre de 2019, los demandados, de buena fe, decidieron prorrogar el contrato de arrendamiento con opción de compra dos años más, es decir hasta 26 de diciembre de 2021, reduciendo la cuota un 75% el primer año y un 70%, el segundo, y que, en caso no realizar la compraventa en la prórroga de la opción de compra, no se devolvería la fianza de 15.000€, y se darían por perdidas por el arrendatario como si se tratara de unas arras penitenciales, todo lo cual fue aceptado por el demandante quien además de manifestarles que si conseguía la financiación antes, antes se podría celebrar el contrato de compraventa, también les manifestó que estaba interesado en comprar la vivienda.

Según resulta probado de los correos obrantes como Documento nº 4 de la Demanda, entre el 16 y 17 de septiembre de 2.021, es decir, poco más de dos meses antes de que venciera la prórroga pactada del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 26 de diciembre de 2.014, el actor y la Sra. Angustia estuvieron intercambiando correos electrónicos encaminados a saber aquélla, si el actor seguía interesado en comprar la vivienda y si era así, saber cómo estaba el tema de la hipoteca necesaria y si se podría celebrar el contrato de compraventa en octubre de 2.021, aprovechando ellos un viaje que tenían que hacer a España, como consecuencia de los problemas de salud de un familiar, llegando el demandado a manifestarle que seguía interesado en la compra de la vivienda, concretando luego entre ambos, las cantidades concretas que habría que pagar en el momento de celebrarse la compraventa.

Los Documentos nº 5 y 6 de la Demanda acreditan que el 4 de octubre de 2.021, el actor remitió un correo a la Sra. Angustia para informarle de que desde el banco le comunicaban que la tramitación de la hipoteca iba a llevar un tiempo y que, por ello, en ese mes no iba a ser posible celebrar el contrato de compraventa. A ello contestó la Sra. Angustia el 14 de octubre de 2.021, indicándole que les gustaría poder zanjar ese tema cuanto antes, pues habían pasado dos años más de los establecidos en el contrato de compra venta y el tiempo no corría a favor, por lo que estaban literalmente perdiendo dinero con el alquiler y con la venta. Añadieron que entendían la situación del actor y que habían actuado en consecuencia, Por ello, le pedían que en cuanto tuviera la aprobación de la hipoteca y el visto bueno les enviara un correo con esta información. Concluían diciéndole que, si por cualquier motivo el banco no le daba la hipoteca, o no tuviera el visto bueno, no había ningún problema, pues podía seguir alquilado. Realizarían un nuevo contrato de alquiler, pero cancelarían el contrato de compra venta.

El Documento nº 7 de la Demanda, consistente en los correos remitidos entre las partes los días 11, 12 y 16 de noviembre de 2021, prueban la voluntad del actor en comprar la vivienda arrendada en cuanto los vendedores regresaran a España desde Canadá donde residen, y manifestándoles que el preferiría pasado el mes de enero de 2.022, pero que si venían en las Navidades de 2.021, se preparaba para celebrar en ese momento el contrato, y que la parte demandada no se oponía a reconocerle esta prórroga para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Sin embargo, el 5 de diciembre de 2.021, la Sra. Angustia le remitió un correo (Documento nº 8 de la Demanda) del siguiente tenor literal;

" Jon y yo hemos estado hablando y si bien queremos ayudarte hemos llegado a la decisión de acogernos a la cláusula en la cual debido a que no has ejercido el derecho de compra en los plazos establecidos (*) pierdes las cantidades aportadas en concepto de alquiler y la señal, y queda finalizado el contrato de compraventa. Te dimos dos años más y entendemos que por circunstancias ajenas no has podido ejercitar el derecho de compra en los plazos establecidos, sinceramente ha sido duro tomar la decisión y lo sentimos mucho, esperamos que entiendas nuestra postura también..."

A ello el actor le respondió ese mismo día con el correo obrante como Documento nº 9 de la Demanda, en el que le decía que si había paralizado las gestiones con el banco es porque la demandada le había dicho que en ese momento no podía celebrar el contrato y que le daban un poco más de tiempo, y pidiéndole un poco de tiempo para volver a hablar con el Banco para conseguir el préstamo necesario para pagar el precio.

El 6 de diciembre, la Sra. Angustia volvió a enviar el correo, obrante como Documento nº 10 de la Demanda, en el que le decía al actor que, aunque le habían comentado que podían retrasar la operación hasta verano o Semana Santa de 2.022, habían visto que estaban perdiendo, porque el precio de venta y los alquileres eran de hace siete años, y que, aunque no desistían de venderle la vivienda, le indicaban que lo del contrato de compraventa ya no era válido, pero que estaban abiertos a cualquier propuesta que les hiciera.

Con fecha 17 de diciembre de 2021 el letrado del actor envió un email a los demandados comunicándoles la voluntad del Sr. Efrain para adquirir la vivienda, tal y como ya se la habían transmitido en el mes de septiembre. Así mismo, y dado que estaban residiendo en Canadá, se les requería que señalaran el día que iban a regresar a Pamplona, para poder concretar día y hora para la firma de la compraventa en la Notaria (Documento nº 11 de la Demanda).

Ese mismo día, la demandada le envió un correo al actor (Documento nº de la Contestación), en el que, en resumen, le indicaba su sorpresa por recibir el correo de un abogado, y que ellos persistían en su voluntad de venderle la vivienda al actor, pero que dado el tiempo transcurrido, el precio tenía que actualizarse, por lo que esperaban una oferta del demandante, como base para negociar, y ofreciéndole firmar a lo largo del año siguiente, cuando mejor le viniera para obtener una mejor oferta del Banco, señalando que mientras tanto, podía seguir alquilado con un contrato regular de alquiler.

El día 21 de diciembre, el letrado del actor le envió un correo a la demandada informándole de que ya conocía la posición de su cliente, a lo que le respondió la demandada diciéndole que para cualquier comunicación se dirigieran a su abogado en Pamplona, del que les daba sus datos (Documento nº 12 de la Demanda.

Tal y como acreditan los correos incorporados al Documento nº 13 de la Demanda, durante los meses desde diciembre de 2021 hasta septiembre de 2022, los letrados de las partes se intercambiaron diversos correos electrónicos para concretar la fecha de la venta de la vivienda y mantener el arriendo de la misma hasta el mes de junio de 2022. Sin embargo, la operación no terminaba de concretarse. Por ello, el actor envió por vía notarial un requerimiento a los dos demandados, citándoles a la firma de la escritura de la venta de la vivienda el día 22 de julio de 2022 en la Notaria de D. Jesús María Sanza Amurrio de Burlada. No obstante, llegado el día y la hora, los mismos no comparecieron en dicha Notaria por lo que se procedió a levantar acta de dicha incomparecencia (Documentos nº 15 y 16 de la Demanda).

Según se deriva de los hechos considerados acreditados, es evidente que, desde el 5 de diciembre de 2.019, una vez aceptado por las partes la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, el Sr. Efrain manifestó de manera expresa su deseo de comprar la vivienda objeto de litigio. Es decir, de ejercitar el derecho de opción de compra. Aunque verdaderamente expresó esta voluntad, cuando remitió a los demandados el correo de fecha 26 de noviembre de 2.019, en que les planteó el otorgamiento de una prórroga al contrato, con tal de conseguir financiación para comprar la vivienda objeto de litigio.

Es cierto que esta comunicación fue dirigida por correo electrónico a la Sra. Angustia, pero habiendo asumido ésta la condición de única interlocutora del demandante, en las negociaciones, por delegación de su marido, dicha comunicación debe entenderse hecha también al Sr. Jon.

Pactada la prórroga del contrato de arrendamiento con opción de compra, es evidente por los correos intercambiados entre ambas partes, que había voluntad de vender y comprar la vivienda objeto de litigio y antes de dos meses de que venciera la prórroga del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 26 de diciembre de 2.014, el actor, el 17 de septiembre de 2.021, volvió a manifestar su voluntad de comprar la vivienda. Es decir, volvió a ejercer su derecho de opción de compra, en los términos pactados en el contrato; dos meses antes de la extinción del contrato y mediante comunicación fehaciente.

El 14 de octubre de 2.021 la parte demandada todavía estaba interesada en celebrar el contrato de compraventa, a pesar de que ya le urgía hacerlo, y solo en caso de que el actor no obtuviera la financiación externa necesaria, no se oponía a que continuara arrendado, pero con un nuevo contrato de arrendamiento, y en noviembre del mismo año, la parte demandada todavía estaba dispuesta a prorrogar el tiempo, a más allá de fin del año 2.021, para que el actor pudiera obtener esa financiación y poder celebrar el contrato de compraventa.

Es decir, en todos estos correos es evidente que la parte demandada consideraba que el actor ya había ejercitado el derecho de opción de compra y de lo único que se trataba es de ver si obtenía la financiación externa necesaria para estar en condiciones de pagar el precio, cuando se fijara la fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

A raíz de todos estos hechos acreditados, solo cabe concluir que la parte demandada, estuvo de acuerdo en prorrogar el plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa, hasta Semana Santa o verano de 2022, y que su decisión el 5 de diciembre de 2.021, de acogerse a que el actor no había ejercitado el derecho de opción de compra durante el plazo pactado en el contrato, para rescindir dicho contrato, mantenida en su correo del día siguiente, fue contraria a sus propios actos y por ello, contraria a derecho.

Fue la parte demandada la que, no indicando a la parte actora dentro de los tres meses siguientes a la comunicación de que quería ejercer el derecho de opción de compra, la Notaría en la que debía comparecer para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tal y como le imponía la estipulación vigésima del contrato, impidió que dicha compra se materializara.

No cabe alegar que en el momento de comunicar la parte actora su deseo de comprar no tenía el dinero o la financiación necesaria para pagar el precio de la compraventa y que por ello, no fue la parte demandada, sino el actor, el que incumplió el contrato, porque nunca estuvo en condiciones de pagar el precio de la vivienda, porque, con arreglo a lo pactado, no era necesario que cuando el Sr. Efrain ejerció el derecho de opción de compra manifestando de manera reiterada a la parte demandada, que tenía intención de comprar la vivienda, dispusiera del dinero para abonar el resto del precio, o de la financiación necesaria para ello, pues a partir de dicha comunicación, la parte arrendadora disponía de tres meses, a partir de dicha comunicación para formalizar la escritura pública de compraventa, momento en el cual, ésta vez sí, el optante debía abonar el resto del precio acordado.

Como señaló la Sentencia recurrida;

"Nótese que en la estipulación vigésima del contrato no se exige para el ejercicio de la opción el pago de alguna cantidad del precio de la vivienda, ni tampoco que la venta se lleve a cabo en determinado plazo, sino que simplemente se exige una comunicación fehaciente. Fehaciencia, por cierto, que queda más que acreditada al ser tema recurrente en los correos entre las partes la opción y los intentos del señor Efrain de obtener financiación."

De haber indicado la parte demandada a la parte actora, el día y la hora en que debía concurrir en la Notaría para el otorgamiento de escritura de compraventa, se habría sabido si en ese momento, el actor estaba en condiciones de pagar el precio de la compra y por ello de cumplir el consumar el contrato de compraventa, pero al no actuar de esa manera la demandada, no se puede apreciar en la parte actora, incumplimiento contractual alguno.

Como señala el Juez a quo en la Sentencia recurrida;

"Desde la comunicación del señor Efrain, el arrendador, en este caso formalmente el señor Jon según el contrato, pero materialmente también la señora Angustia por cuanto reconoce su intervención en la redacción del contrato refiriéndose como parte de este, y siendo la interlocutora principal del señor Efrain en las negociaciones, ha incumplido con el plazo de tres meses que el contrato establecía para formalizar la venta. De haber desarrollado dicha actividad a la que estaban obligados por el contrato firmado, habrían tenido la posibilidad de situar al señor Efrain en la tesitura de tener que hacer frente al pago del precio final en el momento del otorgamiento de las escrituras en dicho plazo de 3 meses (salvo que hubieran pactado lo contrario), pero lo cierto es que no llegó a realizarse ninguna actividad en ese sentido por los demandados, por lo que, que la opción de compra no se haya materializado hasta el día de hoy, no es atribuible al señor Efrain si se está a lo pactado entre las partes."

Ni siquiera cuando el actor les requirió notarialmente para que concurrieran en la Notaría para el otorgamiento de la escritura de compraventa, comparecieron a la misma, ni apoderaron a nadie para hacerlo en su nombre, dado que residen en Canadá. Con ello, impidieron que pudiera materializarse la opción de compra ejercitada por la parte actora.

El motivo de ello, es que los demandados vieron que el precio pactado en el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra era inferior al que ellos esperaban obtener en el mercado, de venderse en ese momento la vivienda. Por ello, faltando a lo pactado, decidieron rescindir el contrato, basándose injustificadamente en que la opción de compra no se había ejercitado en el plazo indicado.

De ahí que en absoluto se aprecie una errónea valoración de la prueba y de las intenciones queridas por las partes en sus relaciones contractuales, ni mucho menos infracción normativa alguna. Por ello, el motivo de apelación debe ser desestimado.

Respecto a la cuantía del procedimiento, también cuestionada por la parte recurrente, al considerar que el mismo debió ser considerado de cuantia indeterminada, lo cierto es que el artículo 251.3ª.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que;

"A las demandas basadas en el derecho a adquirir la propiedad de un bien o conjunto de bienes, ya sea por poseer un derecho de crédito que así lo reconoce, ya sea por cualquiera de los modos de adquisición de la propiedad, por el derecho de retracto, de tanteo o de opción de compra; cuando el bien se reclame como objeto de una compraventa, tiene preferencia como criterio de valoración el precio pactado en el contrato, siempre que no sea inferior en el caso de los inmuebles a su valor catastral."

De donde resulta que de dicho precepto se deriva cual debe ser la cuantía del procedimiento, que en absoluto es la indeterminada como pretende la recurrente, sino el establecido en el contrato como precio pactado por las partes si se ejercitaba el derecho de opción de compra. De donde resulta que este motivo de apelación también debe decaer.

Alega la recurrente también, la falta de legitimación pasiva ad causam de la Sra. Angustia, en base a que la misma no fue parte del contrato de arrendamiento con opción de compra. No obstante, este argumento no fue expuesto ni en la Contestación a la Demanda, ni en la Audiencia Previa, a efectos de poder ser discutido por la otra parte. Antes bien, al principio de su relato de hechos en la Contestación a la Demanda, la parte hoy recurrente afirma que;

"Con fecha 26 de diciembre de 2014 mis representados y el demandante D. Efrain, firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda sita en la DIRECCION000."

Igualmente alegó la parte recurrente en el recurso de apelación que el trastero no era un elemento accesorio de la vivienda antes mencionada, ni tampoco fue objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra, y que no procede incluir el trastero en el contrato, además, por no ser correcta la valoración que aporta la parte actora para el cálculo de la plusvalía como Documento nº14 de la Demanda, correspondiendo el pago de este impuesto municipal a la parte vendedora, por lo que no procede deducir su pago, del importe de la venta. No obstante, nada de ello cuestionó en su Contestación a la Demanda ni en la Audiencia Previa.

También alega por primera vez la recurrente en su recurso de apelación, al no haberlo hecho ni en la Contestación a la Demanda, ni en la Audiencia Previa, que las arras pactadas no son confirmatorias, sino penitenciales, por lo que sus clientes tienen derecho a desistir del contrato devolviendo el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.

Nos encontramos por ello, ante unas objeciones que no se plantearon en primera instancia en la contestación a la demanda, y que por tanto no puede introducirse ahora extemporáneamente en apelación. Como es sabido, el artículo 456 LEC circunscribe el alcance y efectos de un recurso de apelación determinando que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación". Es decir, que en la segunda instancia cabe discutir, exclusivamente, los mismos fundamentos de hecho y de derecho que se han planteado en la primera instancia.

Como ha indicado esta Sala en diversas ocasiones, "con arreglo a lo dispuesto en el art. 456 de la LEC , el ámbito del recurso de apelación queda circunscrito a la revocación de lo resuelto en primera instancia merced a un nuevo examen de las actuaciones, pero con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. Lo expuesto supone, como es tradicional, la prohibición de plantear en el recurso cuestiones que no fueron objeto de alegación y debate en el momento oportuno, lo que se conoce como "cuestiones nuevas", por cuanto su introducción en momento procesal inadecuado es susceptible de generar indefensión a la parte contraria.

Existe una doctrina jurisprudencial uniforme, reiterada y tan conocida que hace ociosa su cita, que hemos asumido en nuestras sentencias de 4 de julio de 2011 y de 18 de noviembre de 2013 RC 323/2012 , entre otras muchas, según la cual no pueden plantearse, ni resolverse, en la alzada aquellas cuestiones que no fueron oportunamente alegadas. Pues bien, el fundamento de la doctrina mencionada y del precepto al que se ha aludido se encuentra en que el objeto del recurso se conforma con arreglo a las alegaciones efectuadas por las partes en el momento procesal oportuno, en razón del principio de preclusión, así como en la necesidad de evitar la indefensión que se generaría a la parte contraria si se admitiesen cuestiones nuevas respecto de las cuales dicha parte no hubiera podido realizar alegación alguna ni proponer la prueba pertinente para la defensa de su derecho"(entre otras muchas, SAP Navarra 183/2023, de 1 de marzo).

De ahí que estos novedosos motivos de apelación expuestos, deben ser igualmente desestimados.

En cuanto a la condena en costas en la primera instancia, que también era cuestionada en el recurso, al haber sido desestimado el recurso, decae también este motivo de oposición. Al ser la Demanda estimada en su integridad en la primera instancia, rige el criterio del vencimiento previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por otro lado, ni se aprecian dudas de hecho ni de derecho, ni los motivos alegados por la parte demandada como es la diferente interpretación que hacen las partes de las estipulaciones del contrato, el perjuicio que la imposición de costas supondría para sus clientes, y las razones de justicia y de equidad dado que los demandados siempre se portaron de buena fe con el arrendatario, no constituyen motivos contemplados en el artículo 394 de la Ley Rituaria, para no implementar el principio de vencimiento consagrado en dicho precepto.

De ahí que este último motivo de apelación, también tiene que ser desestimado.

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto frente a la Sentencia de fecha 4 de octubre de 2.023, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Aoiz (Navarra), en autos de procedimiento de Juicio Ordinario nº 688/2022, que se conforma en todos sus extremos.

TERCERO.-En cuanto al pago de las costas procesales de la alzada, el art. 398 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso) que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto, las costas del recurso de apelación que nos ocupa se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.

Vistos los citados artículos y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO. -Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución.

SEGUNDO.-Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por el Sr. Efrain, frente a Jon y Angustia, con la finalidad de obtener una Sentencia por la que se declare;

1º).- Que D. Efrain ha ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra del contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2014, posteriormente prorrogado.

2º).- Consecuentemente con lo anterior se condene a los demandados a otorgar al actor escrituras públicas de venta de la vivienda sita en Huarte, DIRECCION000, con el derecho de percibir el precio pactado de 158.000€ deduciéndose del mismo las siguientes cantidades:

-La cantidad de 15.000€ entregadas en concepto de señal

-La cantidad de 24.720€ en concepto de rentas abonadas.

-La cantidad de 4.740 euros correspondiente al 3% del precio de venta al ser los demandados residentes en el extranjero, conforme a la exigencia del artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, obligándose al comprador a su ingreso en la Hacienda Foral de Navarra

-La cantidad de 4.638,16€ correspondiente al impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), al ser el comprador sujeto pasivo sustituto del contribuyente, al residir los vendedores en el extranjero, obligándose al comprador a su ingreso en el Ayuntamiento de Huarte.

-Y así mismo todas las cantidades pagadas por el demandante a los demandados desde el mes de agosto de 2022 hasta la firma de la escritura como parte del precio de la compraventa.

3º).- Y condene a los demandados al pago de las costas de este procedimiento.

El Juez "a quo" dictó Sentencia el 4 de octubre de 2.023, en la que se estimó la Demanda, declarando que el Sr. Efrain había ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra del contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2014, posteriormente prorrogado y condenando a los demandados a otorgar al actor las escrituras públicas de venta de la vivienda sita en Huarte, DIRECCION000, con el derecho de percibir el precio pactado de 158.000€ deduciéndose del mismo las cantidades relacionadas en el Suplico de la Demanda.

Frente a dicha Sentencia interpuso Recurso de Apelación la parte demandada alegando indebida apreciación de la prueba obrante en autos y practicada en el juicio oral. Infracción de los artículos 316, 319 apartado 1 º y 326.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por vulneración de las normas relativas a la valoración de la prueba. Vulneración del art. 24.1 de la C.E. el derecho a la tutela judicial efectiva y a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa, y violación de los derechos recogidos en los artículos 1255 y siguientes del Código Civil, y al art. 1454 del Código Civil, y también la Ley 467 del Fuero Nuevo de Navarra, al no valorar de forma oportuna la prueba documental y cometer errores en la valoración e interpretación de las pruebas al recoger en sentencia manifestaciones contrarias a la voluntad de las partes, a lo establecido en la cláusula de opción de compra del contrato de arrendamiento, y contrarias a preceptos legales. También alegó que las arras que se pactaron en el contrato, no eran confirmatorias, sino penitenciales y por ello, en caso de entenderse que la parte vendedora incumplió, no procede condenarles a cumplir el contrato, sino a devolver dobladas las arras. También cuestionó la cuantía del procedimiento, al entender que nos encontramos ante un litigio de cuantía indeterminada y no determinada y que el actor debería haber solicitado en la Demanda que antes del otorgamiento de escritura se cancelara la hipoteca, y que, al no pedir la cancelación, no se puede cumplir la Sentencia. Por último, impugnó la condena en costas por la complejidad del procedimiento, dada la distinta interpretación que hacen las partes de las cláusulas del contrato, de que el pago de las costas sería un perjuicio económico muy gravoso para sus clientes, y por razones de equidad y justicia dada la buena fe que han mantenido sus clientes en relación a este asunto, al no incrementarle la renta durante los años de vigencia del contrato y de las prórrogas.

La parte apelada se opuso al recurso alegando los motivos que estimó pertinentes y entre ellos, la extemporánea alegación de la falta de legitimación pasiva de la Sra. Angustia.

Entrando de lleno en los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, es preciso decir que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debe resultar también desestimado por los motivos que a continuación se expondrán.

En un primer lugar y de manera esencial, la parte recurrente alega la errónea valoración de la prueba por parte de la Juez a quo.

Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC), por cuanto se trata de un recurso ordinario de manera que el órgano de apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, y revisar el proceso, dado que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el tribunal de primera instancia en el momento de decidir. Esto es, no está el tribunal de apelación vinculado por la valoración de la prueba del juzgado de primera instancia (como sí lo está, en cambio, en el recurso de casación el TS a la valoración realizada en apelación), sino que directamente asume la instancia y es quien valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado ( SSTS de 3 de julio de 1997, 17 de mayo de 2001, 16 de junio de 2003, 21 de diciembre de 2009, o 22 de noviembre de 2012). No obstante, el sistema de apelación limitada tiene una restricción muy importante en el plano fáctico, como es la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum),de lo que deriva que la mencionada revisión no es nunca una repetición libre de la valoración probatoria ya verificada, sino que, como debe guiarse estrictamente por lo que postula el recurrente, esta revisión no puede sustituir el resultado de la instancia fuera de lo que no concrete quien apela y de lo que tenga relevancia para modificar los hechos probados con trascendencia a lo que se ha de resolver. Como expresa el TS (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Para la adecuada resolución del recurso de apelación formulado, resulta necesario exponer los hechos o circunstancias más relevantes que concurrente en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimientos.

No se plantea controversia y resulta acreditado que el día 26 de diciembre de 2014, el Sr. Efrain y el Sr. Jon suscribieron el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, obrante como Documento nº 1 de la Demanda, válido como medio probatorio al no haber sido impugnado por la parte demandada, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de la localidad de Huarte (Navarra).

Según reconoció la Sra. Angustia, en la vista pública, ella intervino en la redacción del contrato e intermedió en las relaciones entre una parte y otra. A su vez, según se deriva de los numerosos correos que obran en autos, ella fue la única interlocutora del demandante, por lo que, de común acuerdo con el demandado, asumió un papel activo en las negociaciones sobre la opción de compra que constituye el objeto de este litigio.

De las estipulaciones tercera y cuarta del contrato objeto de litigio resulta acreditado que se arrendaba la vivienda al actor a cambio de una renta de 515 euros mensuales durante el plazo de un año, prorrogándose obligatoriamente para el arrendador el arrendamiento hasta un periodo de 5 años y pudiéndose prorrogar posteriormente año a año a voluntad de las partes.

En la estipulación vigésima de dicho contrato las partes pactaron lo siguiente;

"VIGÉSIMO.- OPCION DE COMPRA:

La ARRENDADORA concede al ARRENDATARIO una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento en los siguientes términos:

.- Precio:

- El derecho de opción que se concede en virtud del presente contrato es gratuito.

- El precio de la compraventa se estipula en la cantidad de 158.000,00 euros, más los tributos e impuestos que por ley sean de aplicación, de los cuales se deducirán QUINIESTOS QUINCE EUROS MENSUALES de las cantidades abonadas en concepto de alquiler por el arrendatario hasta el momento en que éste haga uso de la opción de compra de la siguiente manera:

Si se ejerce durante el primer año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 100% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

*Si se ejerce durante el segundo año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 95% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el tercer año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 90% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el cuarto de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 85% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el quinto año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 80% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

(** Es importante tener en cuenta la tributación de dichas cantidades según sea entrega de primera o segunda vivienda, y también si se pacta un precio por la concesión de dicha opción).

- El comprador entrega, en el momento de la firma del presente contrato, la cantidad de QUINCE MIL (15.000,00 €), como paga y señal, sirviendo este documento como suficiente carta de pago.

- El importe de las cantidades antes descritas como paga y señal quedará a favor del vendedor, de acuerdo con lo que dispone el artículo número 1454 del Código Civil , con promesa mutua de nada mas pedirse y reclamarse. Para el caso de que el comprador no pueda cumplir esta promesa de compra, el contrato quedará rescindido y le será devuelta la la cantidad entregada QUINCE MIL (15.000,00 €). Si este contrato no pudiera perfeccionarse por motivos imputables a la parte vendedora, esta vendra obligada a devolver toda la cantidad entregada a la parte compradora QUINCE MIL (15.000,00 €).

- Los restantes CIENTO CUARENTA Y TRES MIL euros (143.000,00 €) menos las cuotas de alquiler se abonarán en el momento de formalizar ante el notario correspondiente la escritura de compra-venta.

- Plazo: Las partes acuerdan que durante los cinco años de vigencia del presente contrato, el arrendatario podrá ejercer la opción a compra para adquirir la propiedad del inmueble objeto de este arrendamiento, debiendo comunicarlo al titular del mismo, de modo fehaciente y como fecha límite, dentro de los dos meses anteriores a la fecha de expiración del presente contrato.

- Cargas y gravámenes: La vivienda deberá*entregarse libre de cargas y gravámenes, obligándose el arrendador en el momento del ejercicio de la opción, al levantamiento de aquellas que en dicha fecha estuvieren vigentes, cancelando las mismas en el Registro de la Propiedad, y al corriente de todo tipo de gastos e impuestos.

- Todos los gastos que se deriven de esta compra-venta serán según ley.

El ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de TRES MESES para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes para efectuar todo lo relativo a la formalización de los diversos pagos que se generen por la compraventa del inmueble (notario, inscripción registral, pago del montante final), sin perjuicio de lo que puedan disponer las partes relativo a la formalización del pago atendiendo a las circunstancias del momento."

En resumen, la opción de compra debía ejercitarse durante la vigencia del contrato comunicándola fehacientemente la parte arrendataria a la arrendadora; la vivienda se transmitía libre de cargas; y los arrendadores se daban un plazo de tres meses para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, momento en que debía abonarse por parte del optante, el resto del precio pactado.

El día 26 de noviembre de 2019, tal y como acredita el Documento nº 3 de la Demanda, antes de la terminación del plazo del arrendamiento y, consecuentemente, del plazo para ejercitar la opción de compra, el actor se puso en contacto con los demandados para comentarles las dificultades que estaba encontrando para obtener un préstamo hipotecario y para plantearles la posibilidad de prorrogar la duración del contrato durante dos años más, modificando los porcentajes a descontar del precio final de las cantidades que se abonarían en concepto de renta, a efectos de poder celebrar el contrato de compraventa.

Con fecha 5 de diciembre de 2019, los demandados, de buena fe, decidieron prorrogar el contrato de arrendamiento con opción de compra dos años más, es decir hasta 26 de diciembre de 2021, reduciendo la cuota un 75% el primer año y un 70%, el segundo, y que, en caso no realizar la compraventa en la prórroga de la opción de compra, no se devolvería la fianza de 15.000€, y se darían por perdidas por el arrendatario como si se tratara de unas arras penitenciales, todo lo cual fue aceptado por el demandante quien además de manifestarles que si conseguía la financiación antes, antes se podría celebrar el contrato de compraventa, también les manifestó que estaba interesado en comprar la vivienda.

Según resulta probado de los correos obrantes como Documento nº 4 de la Demanda, entre el 16 y 17 de septiembre de 2.021, es decir, poco más de dos meses antes de que venciera la prórroga pactada del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 26 de diciembre de 2.014, el actor y la Sra. Angustia estuvieron intercambiando correos electrónicos encaminados a saber aquélla, si el actor seguía interesado en comprar la vivienda y si era así, saber cómo estaba el tema de la hipoteca necesaria y si se podría celebrar el contrato de compraventa en octubre de 2.021, aprovechando ellos un viaje que tenían que hacer a España, como consecuencia de los problemas de salud de un familiar, llegando el demandado a manifestarle que seguía interesado en la compra de la vivienda, concretando luego entre ambos, las cantidades concretas que habría que pagar en el momento de celebrarse la compraventa.

Los Documentos nº 5 y 6 de la Demanda acreditan que el 4 de octubre de 2.021, el actor remitió un correo a la Sra. Angustia para informarle de que desde el banco le comunicaban que la tramitación de la hipoteca iba a llevar un tiempo y que, por ello, en ese mes no iba a ser posible celebrar el contrato de compraventa. A ello contestó la Sra. Angustia el 14 de octubre de 2.021, indicándole que les gustaría poder zanjar ese tema cuanto antes, pues habían pasado dos años más de los establecidos en el contrato de compra venta y el tiempo no corría a favor, por lo que estaban literalmente perdiendo dinero con el alquiler y con la venta. Añadieron que entendían la situación del actor y que habían actuado en consecuencia, Por ello, le pedían que en cuanto tuviera la aprobación de la hipoteca y el visto bueno les enviara un correo con esta información. Concluían diciéndole que, si por cualquier motivo el banco no le daba la hipoteca, o no tuviera el visto bueno, no había ningún problema, pues podía seguir alquilado. Realizarían un nuevo contrato de alquiler, pero cancelarían el contrato de compra venta.

El Documento nº 7 de la Demanda, consistente en los correos remitidos entre las partes los días 11, 12 y 16 de noviembre de 2021, prueban la voluntad del actor en comprar la vivienda arrendada en cuanto los vendedores regresaran a España desde Canadá donde residen, y manifestándoles que el preferiría pasado el mes de enero de 2.022, pero que si venían en las Navidades de 2.021, se preparaba para celebrar en ese momento el contrato, y que la parte demandada no se oponía a reconocerle esta prórroga para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Sin embargo, el 5 de diciembre de 2.021, la Sra. Angustia le remitió un correo (Documento nº 8 de la Demanda) del siguiente tenor literal;

" Jon y yo hemos estado hablando y si bien queremos ayudarte hemos llegado a la decisión de acogernos a la cláusula en la cual debido a que no has ejercido el derecho de compra en los plazos establecidos (*) pierdes las cantidades aportadas en concepto de alquiler y la señal, y queda finalizado el contrato de compraventa. Te dimos dos años más y entendemos que por circunstancias ajenas no has podido ejercitar el derecho de compra en los plazos establecidos, sinceramente ha sido duro tomar la decisión y lo sentimos mucho, esperamos que entiendas nuestra postura también..."

A ello el actor le respondió ese mismo día con el correo obrante como Documento nº 9 de la Demanda, en el que le decía que si había paralizado las gestiones con el banco es porque la demandada le había dicho que en ese momento no podía celebrar el contrato y que le daban un poco más de tiempo, y pidiéndole un poco de tiempo para volver a hablar con el Banco para conseguir el préstamo necesario para pagar el precio.

El 6 de diciembre, la Sra. Angustia volvió a enviar el correo, obrante como Documento nº 10 de la Demanda, en el que le decía al actor que, aunque le habían comentado que podían retrasar la operación hasta verano o Semana Santa de 2.022, habían visto que estaban perdiendo, porque el precio de venta y los alquileres eran de hace siete años, y que, aunque no desistían de venderle la vivienda, le indicaban que lo del contrato de compraventa ya no era válido, pero que estaban abiertos a cualquier propuesta que les hiciera.

Con fecha 17 de diciembre de 2021 el letrado del actor envió un email a los demandados comunicándoles la voluntad del Sr. Efrain para adquirir la vivienda, tal y como ya se la habían transmitido en el mes de septiembre. Así mismo, y dado que estaban residiendo en Canadá, se les requería que señalaran el día que iban a regresar a Pamplona, para poder concretar día y hora para la firma de la compraventa en la Notaria (Documento nº 11 de la Demanda).

Ese mismo día, la demandada le envió un correo al actor (Documento nº de la Contestación), en el que, en resumen, le indicaba su sorpresa por recibir el correo de un abogado, y que ellos persistían en su voluntad de venderle la vivienda al actor, pero que dado el tiempo transcurrido, el precio tenía que actualizarse, por lo que esperaban una oferta del demandante, como base para negociar, y ofreciéndole firmar a lo largo del año siguiente, cuando mejor le viniera para obtener una mejor oferta del Banco, señalando que mientras tanto, podía seguir alquilado con un contrato regular de alquiler.

El día 21 de diciembre, el letrado del actor le envió un correo a la demandada informándole de que ya conocía la posición de su cliente, a lo que le respondió la demandada diciéndole que para cualquier comunicación se dirigieran a su abogado en Pamplona, del que les daba sus datos (Documento nº 12 de la Demanda.

Tal y como acreditan los correos incorporados al Documento nº 13 de la Demanda, durante los meses desde diciembre de 2021 hasta septiembre de 2022, los letrados de las partes se intercambiaron diversos correos electrónicos para concretar la fecha de la venta de la vivienda y mantener el arriendo de la misma hasta el mes de junio de 2022. Sin embargo, la operación no terminaba de concretarse. Por ello, el actor envió por vía notarial un requerimiento a los dos demandados, citándoles a la firma de la escritura de la venta de la vivienda el día 22 de julio de 2022 en la Notaria de D. Jesús María Sanza Amurrio de Burlada. No obstante, llegado el día y la hora, los mismos no comparecieron en dicha Notaria por lo que se procedió a levantar acta de dicha incomparecencia (Documentos nº 15 y 16 de la Demanda).

Según se deriva de los hechos considerados acreditados, es evidente que, desde el 5 de diciembre de 2.019, una vez aceptado por las partes la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, el Sr. Efrain manifestó de manera expresa su deseo de comprar la vivienda objeto de litigio. Es decir, de ejercitar el derecho de opción de compra. Aunque verdaderamente expresó esta voluntad, cuando remitió a los demandados el correo de fecha 26 de noviembre de 2.019, en que les planteó el otorgamiento de una prórroga al contrato, con tal de conseguir financiación para comprar la vivienda objeto de litigio.

Es cierto que esta comunicación fue dirigida por correo electrónico a la Sra. Angustia, pero habiendo asumido ésta la condición de única interlocutora del demandante, en las negociaciones, por delegación de su marido, dicha comunicación debe entenderse hecha también al Sr. Jon.

Pactada la prórroga del contrato de arrendamiento con opción de compra, es evidente por los correos intercambiados entre ambas partes, que había voluntad de vender y comprar la vivienda objeto de litigio y antes de dos meses de que venciera la prórroga del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 26 de diciembre de 2.014, el actor, el 17 de septiembre de 2.021, volvió a manifestar su voluntad de comprar la vivienda. Es decir, volvió a ejercer su derecho de opción de compra, en los términos pactados en el contrato; dos meses antes de la extinción del contrato y mediante comunicación fehaciente.

El 14 de octubre de 2.021 la parte demandada todavía estaba interesada en celebrar el contrato de compraventa, a pesar de que ya le urgía hacerlo, y solo en caso de que el actor no obtuviera la financiación externa necesaria, no se oponía a que continuara arrendado, pero con un nuevo contrato de arrendamiento, y en noviembre del mismo año, la parte demandada todavía estaba dispuesta a prorrogar el tiempo, a más allá de fin del año 2.021, para que el actor pudiera obtener esa financiación y poder celebrar el contrato de compraventa.

Es decir, en todos estos correos es evidente que la parte demandada consideraba que el actor ya había ejercitado el derecho de opción de compra y de lo único que se trataba es de ver si obtenía la financiación externa necesaria para estar en condiciones de pagar el precio, cuando se fijara la fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

A raíz de todos estos hechos acreditados, solo cabe concluir que la parte demandada, estuvo de acuerdo en prorrogar el plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa, hasta Semana Santa o verano de 2022, y que su decisión el 5 de diciembre de 2.021, de acogerse a que el actor no había ejercitado el derecho de opción de compra durante el plazo pactado en el contrato, para rescindir dicho contrato, mantenida en su correo del día siguiente, fue contraria a sus propios actos y por ello, contraria a derecho.

Fue la parte demandada la que, no indicando a la parte actora dentro de los tres meses siguientes a la comunicación de que quería ejercer el derecho de opción de compra, la Notaría en la que debía comparecer para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tal y como le imponía la estipulación vigésima del contrato, impidió que dicha compra se materializara.

No cabe alegar que en el momento de comunicar la parte actora su deseo de comprar no tenía el dinero o la financiación necesaria para pagar el precio de la compraventa y que por ello, no fue la parte demandada, sino el actor, el que incumplió el contrato, porque nunca estuvo en condiciones de pagar el precio de la vivienda, porque, con arreglo a lo pactado, no era necesario que cuando el Sr. Efrain ejerció el derecho de opción de compra manifestando de manera reiterada a la parte demandada, que tenía intención de comprar la vivienda, dispusiera del dinero para abonar el resto del precio, o de la financiación necesaria para ello, pues a partir de dicha comunicación, la parte arrendadora disponía de tres meses, a partir de dicha comunicación para formalizar la escritura pública de compraventa, momento en el cual, ésta vez sí, el optante debía abonar el resto del precio acordado.

Como señaló la Sentencia recurrida;

"Nótese que en la estipulación vigésima del contrato no se exige para el ejercicio de la opción el pago de alguna cantidad del precio de la vivienda, ni tampoco que la venta se lleve a cabo en determinado plazo, sino que simplemente se exige una comunicación fehaciente. Fehaciencia, por cierto, que queda más que acreditada al ser tema recurrente en los correos entre las partes la opción y los intentos del señor Efrain de obtener financiación."

De haber indicado la parte demandada a la parte actora, el día y la hora en que debía concurrir en la Notaría para el otorgamiento de escritura de compraventa, se habría sabido si en ese momento, el actor estaba en condiciones de pagar el precio de la compra y por ello de cumplir el consumar el contrato de compraventa, pero al no actuar de esa manera la demandada, no se puede apreciar en la parte actora, incumplimiento contractual alguno.

Como señala el Juez a quo en la Sentencia recurrida;

"Desde la comunicación del señor Efrain, el arrendador, en este caso formalmente el señor Jon según el contrato, pero materialmente también la señora Angustia por cuanto reconoce su intervención en la redacción del contrato refiriéndose como parte de este, y siendo la interlocutora principal del señor Efrain en las negociaciones, ha incumplido con el plazo de tres meses que el contrato establecía para formalizar la venta. De haber desarrollado dicha actividad a la que estaban obligados por el contrato firmado, habrían tenido la posibilidad de situar al señor Efrain en la tesitura de tener que hacer frente al pago del precio final en el momento del otorgamiento de las escrituras en dicho plazo de 3 meses (salvo que hubieran pactado lo contrario), pero lo cierto es que no llegó a realizarse ninguna actividad en ese sentido por los demandados, por lo que, que la opción de compra no se haya materializado hasta el día de hoy, no es atribuible al señor Efrain si se está a lo pactado entre las partes."

Ni siquiera cuando el actor les requirió notarialmente para que concurrieran en la Notaría para el otorgamiento de la escritura de compraventa, comparecieron a la misma, ni apoderaron a nadie para hacerlo en su nombre, dado que residen en Canadá. Con ello, impidieron que pudiera materializarse la opción de compra ejercitada por la parte actora.

El motivo de ello, es que los demandados vieron que el precio pactado en el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra era inferior al que ellos esperaban obtener en el mercado, de venderse en ese momento la vivienda. Por ello, faltando a lo pactado, decidieron rescindir el contrato, basándose injustificadamente en que la opción de compra no se había ejercitado en el plazo indicado.

De ahí que en absoluto se aprecie una errónea valoración de la prueba y de las intenciones queridas por las partes en sus relaciones contractuales, ni mucho menos infracción normativa alguna. Por ello, el motivo de apelación debe ser desestimado.

Respecto a la cuantía del procedimiento, también cuestionada por la parte recurrente, al considerar que el mismo debió ser considerado de cuantia indeterminada, lo cierto es que el artículo 251.3ª.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que;

"A las demandas basadas en el derecho a adquirir la propiedad de un bien o conjunto de bienes, ya sea por poseer un derecho de crédito que así lo reconoce, ya sea por cualquiera de los modos de adquisición de la propiedad, por el derecho de retracto, de tanteo o de opción de compra; cuando el bien se reclame como objeto de una compraventa, tiene preferencia como criterio de valoración el precio pactado en el contrato, siempre que no sea inferior en el caso de los inmuebles a su valor catastral."

De donde resulta que de dicho precepto se deriva cual debe ser la cuantía del procedimiento, que en absoluto es la indeterminada como pretende la recurrente, sino el establecido en el contrato como precio pactado por las partes si se ejercitaba el derecho de opción de compra. De donde resulta que este motivo de apelación también debe decaer.

Alega la recurrente también, la falta de legitimación pasiva ad causam de la Sra. Angustia, en base a que la misma no fue parte del contrato de arrendamiento con opción de compra. No obstante, este argumento no fue expuesto ni en la Contestación a la Demanda, ni en la Audiencia Previa, a efectos de poder ser discutido por la otra parte. Antes bien, al principio de su relato de hechos en la Contestación a la Demanda, la parte hoy recurrente afirma que;

"Con fecha 26 de diciembre de 2014 mis representados y el demandante D. Efrain, firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda sita en la DIRECCION000."

Igualmente alegó la parte recurrente en el recurso de apelación que el trastero no era un elemento accesorio de la vivienda antes mencionada, ni tampoco fue objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra, y que no procede incluir el trastero en el contrato, además, por no ser correcta la valoración que aporta la parte actora para el cálculo de la plusvalía como Documento nº14 de la Demanda, correspondiendo el pago de este impuesto municipal a la parte vendedora, por lo que no procede deducir su pago, del importe de la venta. No obstante, nada de ello cuestionó en su Contestación a la Demanda ni en la Audiencia Previa.

También alega por primera vez la recurrente en su recurso de apelación, al no haberlo hecho ni en la Contestación a la Demanda, ni en la Audiencia Previa, que las arras pactadas no son confirmatorias, sino penitenciales, por lo que sus clientes tienen derecho a desistir del contrato devolviendo el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.

Nos encontramos por ello, ante unas objeciones que no se plantearon en primera instancia en la contestación a la demanda, y que por tanto no puede introducirse ahora extemporáneamente en apelación. Como es sabido, el artículo 456 LEC circunscribe el alcance y efectos de un recurso de apelación determinando que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación". Es decir, que en la segunda instancia cabe discutir, exclusivamente, los mismos fundamentos de hecho y de derecho que se han planteado en la primera instancia.

Como ha indicado esta Sala en diversas ocasiones, "con arreglo a lo dispuesto en el art. 456 de la LEC , el ámbito del recurso de apelación queda circunscrito a la revocación de lo resuelto en primera instancia merced a un nuevo examen de las actuaciones, pero con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. Lo expuesto supone, como es tradicional, la prohibición de plantear en el recurso cuestiones que no fueron objeto de alegación y debate en el momento oportuno, lo que se conoce como "cuestiones nuevas", por cuanto su introducción en momento procesal inadecuado es susceptible de generar indefensión a la parte contraria.

Existe una doctrina jurisprudencial uniforme, reiterada y tan conocida que hace ociosa su cita, que hemos asumido en nuestras sentencias de 4 de julio de 2011 y de 18 de noviembre de 2013 RC 323/2012 , entre otras muchas, según la cual no pueden plantearse, ni resolverse, en la alzada aquellas cuestiones que no fueron oportunamente alegadas. Pues bien, el fundamento de la doctrina mencionada y del precepto al que se ha aludido se encuentra en que el objeto del recurso se conforma con arreglo a las alegaciones efectuadas por las partes en el momento procesal oportuno, en razón del principio de preclusión, así como en la necesidad de evitar la indefensión que se generaría a la parte contraria si se admitiesen cuestiones nuevas respecto de las cuales dicha parte no hubiera podido realizar alegación alguna ni proponer la prueba pertinente para la defensa de su derecho"(entre otras muchas, SAP Navarra 183/2023, de 1 de marzo).

De ahí que estos novedosos motivos de apelación expuestos, deben ser igualmente desestimados.

En cuanto a la condena en costas en la primera instancia, que también era cuestionada en el recurso, al haber sido desestimado el recurso, decae también este motivo de oposición. Al ser la Demanda estimada en su integridad en la primera instancia, rige el criterio del vencimiento previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por otro lado, ni se aprecian dudas de hecho ni de derecho, ni los motivos alegados por la parte demandada como es la diferente interpretación que hacen las partes de las estipulaciones del contrato, el perjuicio que la imposición de costas supondría para sus clientes, y las razones de justicia y de equidad dado que los demandados siempre se portaron de buena fe con el arrendatario, no constituyen motivos contemplados en el artículo 394 de la Ley Rituaria, para no implementar el principio de vencimiento consagrado en dicho precepto.

De ahí que este último motivo de apelación, también tiene que ser desestimado.

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto frente a la Sentencia de fecha 4 de octubre de 2.023, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Aoiz (Navarra), en autos de procedimiento de Juicio Ordinario nº 688/2022, que se conforma en todos sus extremos.

TERCERO.-En cuanto al pago de las costas procesales de la alzada, el art. 398 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso) que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto, las costas del recurso de apelación que nos ocupa se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.

Vistos los citados artículos y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO. -Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución.

SEGUNDO.-Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por el Sr. Efrain, frente a Jon y Angustia, con la finalidad de obtener una Sentencia por la que se declare;

1º).- Que D. Efrain ha ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra del contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2014, posteriormente prorrogado.

2º).- Consecuentemente con lo anterior se condene a los demandados a otorgar al actor escrituras públicas de venta de la vivienda sita en Huarte, DIRECCION000, con el derecho de percibir el precio pactado de 158.000€ deduciéndose del mismo las siguientes cantidades:

-La cantidad de 15.000€ entregadas en concepto de señal

-La cantidad de 24.720€ en concepto de rentas abonadas.

-La cantidad de 4.740 euros correspondiente al 3% del precio de venta al ser los demandados residentes en el extranjero, conforme a la exigencia del artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, obligándose al comprador a su ingreso en la Hacienda Foral de Navarra

-La cantidad de 4.638,16€ correspondiente al impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), al ser el comprador sujeto pasivo sustituto del contribuyente, al residir los vendedores en el extranjero, obligándose al comprador a su ingreso en el Ayuntamiento de Huarte.

-Y así mismo todas las cantidades pagadas por el demandante a los demandados desde el mes de agosto de 2022 hasta la firma de la escritura como parte del precio de la compraventa.

3º).- Y condene a los demandados al pago de las costas de este procedimiento.

El Juez "a quo" dictó Sentencia el 4 de octubre de 2.023, en la que se estimó la Demanda, declarando que el Sr. Efrain había ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra del contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2014, posteriormente prorrogado y condenando a los demandados a otorgar al actor las escrituras públicas de venta de la vivienda sita en Huarte, DIRECCION000, con el derecho de percibir el precio pactado de 158.000€ deduciéndose del mismo las cantidades relacionadas en el Suplico de la Demanda.

Frente a dicha Sentencia interpuso Recurso de Apelación la parte demandada alegando indebida apreciación de la prueba obrante en autos y practicada en el juicio oral. Infracción de los artículos 316, 319 apartado 1 º y 326.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por vulneración de las normas relativas a la valoración de la prueba. Vulneración del art. 24.1 de la C.E. el derecho a la tutela judicial efectiva y a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa, y violación de los derechos recogidos en los artículos 1255 y siguientes del Código Civil, y al art. 1454 del Código Civil, y también la Ley 467 del Fuero Nuevo de Navarra, al no valorar de forma oportuna la prueba documental y cometer errores en la valoración e interpretación de las pruebas al recoger en sentencia manifestaciones contrarias a la voluntad de las partes, a lo establecido en la cláusula de opción de compra del contrato de arrendamiento, y contrarias a preceptos legales. También alegó que las arras que se pactaron en el contrato, no eran confirmatorias, sino penitenciales y por ello, en caso de entenderse que la parte vendedora incumplió, no procede condenarles a cumplir el contrato, sino a devolver dobladas las arras. También cuestionó la cuantía del procedimiento, al entender que nos encontramos ante un litigio de cuantía indeterminada y no determinada y que el actor debería haber solicitado en la Demanda que antes del otorgamiento de escritura se cancelara la hipoteca, y que, al no pedir la cancelación, no se puede cumplir la Sentencia. Por último, impugnó la condena en costas por la complejidad del procedimiento, dada la distinta interpretación que hacen las partes de las cláusulas del contrato, de que el pago de las costas sería un perjuicio económico muy gravoso para sus clientes, y por razones de equidad y justicia dada la buena fe que han mantenido sus clientes en relación a este asunto, al no incrementarle la renta durante los años de vigencia del contrato y de las prórrogas.

La parte apelada se opuso al recurso alegando los motivos que estimó pertinentes y entre ellos, la extemporánea alegación de la falta de legitimación pasiva de la Sra. Angustia.

Entrando de lleno en los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, es preciso decir que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debe resultar también desestimado por los motivos que a continuación se expondrán.

En un primer lugar y de manera esencial, la parte recurrente alega la errónea valoración de la prueba por parte de la Juez a quo.

Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC), por cuanto se trata de un recurso ordinario de manera que el órgano de apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, y revisar el proceso, dado que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el tribunal de primera instancia en el momento de decidir. Esto es, no está el tribunal de apelación vinculado por la valoración de la prueba del juzgado de primera instancia (como sí lo está, en cambio, en el recurso de casación el TS a la valoración realizada en apelación), sino que directamente asume la instancia y es quien valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado ( SSTS de 3 de julio de 1997, 17 de mayo de 2001, 16 de junio de 2003, 21 de diciembre de 2009, o 22 de noviembre de 2012). No obstante, el sistema de apelación limitada tiene una restricción muy importante en el plano fáctico, como es la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum),de lo que deriva que la mencionada revisión no es nunca una repetición libre de la valoración probatoria ya verificada, sino que, como debe guiarse estrictamente por lo que postula el recurrente, esta revisión no puede sustituir el resultado de la instancia fuera de lo que no concrete quien apela y de lo que tenga relevancia para modificar los hechos probados con trascendencia a lo que se ha de resolver. Como expresa el TS (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Para la adecuada resolución del recurso de apelación formulado, resulta necesario exponer los hechos o circunstancias más relevantes que concurrente en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimientos.

No se plantea controversia y resulta acreditado que el día 26 de diciembre de 2014, el Sr. Efrain y el Sr. Jon suscribieron el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, obrante como Documento nº 1 de la Demanda, válido como medio probatorio al no haber sido impugnado por la parte demandada, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de la localidad de Huarte (Navarra).

Según reconoció la Sra. Angustia, en la vista pública, ella intervino en la redacción del contrato e intermedió en las relaciones entre una parte y otra. A su vez, según se deriva de los numerosos correos que obran en autos, ella fue la única interlocutora del demandante, por lo que, de común acuerdo con el demandado, asumió un papel activo en las negociaciones sobre la opción de compra que constituye el objeto de este litigio.

De las estipulaciones tercera y cuarta del contrato objeto de litigio resulta acreditado que se arrendaba la vivienda al actor a cambio de una renta de 515 euros mensuales durante el plazo de un año, prorrogándose obligatoriamente para el arrendador el arrendamiento hasta un periodo de 5 años y pudiéndose prorrogar posteriormente año a año a voluntad de las partes.

En la estipulación vigésima de dicho contrato las partes pactaron lo siguiente;

"VIGÉSIMO.- OPCION DE COMPRA:

La ARRENDADORA concede al ARRENDATARIO una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento en los siguientes términos:

.- Precio:

- El derecho de opción que se concede en virtud del presente contrato es gratuito.

- El precio de la compraventa se estipula en la cantidad de 158.000,00 euros, más los tributos e impuestos que por ley sean de aplicación, de los cuales se deducirán QUINIESTOS QUINCE EUROS MENSUALES de las cantidades abonadas en concepto de alquiler por el arrendatario hasta el momento en que éste haga uso de la opción de compra de la siguiente manera:

Si se ejerce durante el primer año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 100% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

*Si se ejerce durante el segundo año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 95% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el tercer año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 90% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el cuarto de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 85% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Si se ejerce durante el quinto año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 80% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

(** Es importante tener en cuenta la tributación de dichas cantidades según sea entrega de primera o segunda vivienda, y también si se pacta un precio por la concesión de dicha opción).

- El comprador entrega, en el momento de la firma del presente contrato, la cantidad de QUINCE MIL (15.000,00 €), como paga y señal, sirviendo este documento como suficiente carta de pago.

- El importe de las cantidades antes descritas como paga y señal quedará a favor del vendedor, de acuerdo con lo que dispone el artículo número 1454 del Código Civil , con promesa mutua de nada mas pedirse y reclamarse. Para el caso de que el comprador no pueda cumplir esta promesa de compra, el contrato quedará rescindido y le será devuelta la la cantidad entregada QUINCE MIL (15.000,00 €). Si este contrato no pudiera perfeccionarse por motivos imputables a la parte vendedora, esta vendra obligada a devolver toda la cantidad entregada a la parte compradora QUINCE MIL (15.000,00 €).

- Los restantes CIENTO CUARENTA Y TRES MIL euros (143.000,00 €) menos las cuotas de alquiler se abonarán en el momento de formalizar ante el notario correspondiente la escritura de compra-venta.

- Plazo: Las partes acuerdan que durante los cinco años de vigencia del presente contrato, el arrendatario podrá ejercer la opción a compra para adquirir la propiedad del inmueble objeto de este arrendamiento, debiendo comunicarlo al titular del mismo, de modo fehaciente y como fecha límite, dentro de los dos meses anteriores a la fecha de expiración del presente contrato.

- Cargas y gravámenes: La vivienda deberá*entregarse libre de cargas y gravámenes, obligándose el arrendador en el momento del ejercicio de la opción, al levantamiento de aquellas que en dicha fecha estuvieren vigentes, cancelando las mismas en el Registro de la Propiedad, y al corriente de todo tipo de gastos e impuestos.

- Todos los gastos que se deriven de esta compra-venta serán según ley.

El ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de TRES MESES para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes para efectuar todo lo relativo a la formalización de los diversos pagos que se generen por la compraventa del inmueble (notario, inscripción registral, pago del montante final), sin perjuicio de lo que puedan disponer las partes relativo a la formalización del pago atendiendo a las circunstancias del momento."

En resumen, la opción de compra debía ejercitarse durante la vigencia del contrato comunicándola fehacientemente la parte arrendataria a la arrendadora; la vivienda se transmitía libre de cargas; y los arrendadores se daban un plazo de tres meses para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, momento en que debía abonarse por parte del optante, el resto del precio pactado.

El día 26 de noviembre de 2019, tal y como acredita el Documento nº 3 de la Demanda, antes de la terminación del plazo del arrendamiento y, consecuentemente, del plazo para ejercitar la opción de compra, el actor se puso en contacto con los demandados para comentarles las dificultades que estaba encontrando para obtener un préstamo hipotecario y para plantearles la posibilidad de prorrogar la duración del contrato durante dos años más, modificando los porcentajes a descontar del precio final de las cantidades que se abonarían en concepto de renta, a efectos de poder celebrar el contrato de compraventa.

Con fecha 5 de diciembre de 2019, los demandados, de buena fe, decidieron prorrogar el contrato de arrendamiento con opción de compra dos años más, es decir hasta 26 de diciembre de 2021, reduciendo la cuota un 75% el primer año y un 70%, el segundo, y que, en caso no realizar la compraventa en la prórroga de la opción de compra, no se devolvería la fianza de 15.000€, y se darían por perdidas por el arrendatario como si se tratara de unas arras penitenciales, todo lo cual fue aceptado por el demandante quien además de manifestarles que si conseguía la financiación antes, antes se podría celebrar el contrato de compraventa, también les manifestó que estaba interesado en comprar la vivienda.

Según resulta probado de los correos obrantes como Documento nº 4 de la Demanda, entre el 16 y 17 de septiembre de 2.021, es decir, poco más de dos meses antes de que venciera la prórroga pactada del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 26 de diciembre de 2.014, el actor y la Sra. Angustia estuvieron intercambiando correos electrónicos encaminados a saber aquélla, si el actor seguía interesado en comprar la vivienda y si era así, saber cómo estaba el tema de la hipoteca necesaria y si se podría celebrar el contrato de compraventa en octubre de 2.021, aprovechando ellos un viaje que tenían que hacer a España, como consecuencia de los problemas de salud de un familiar, llegando el demandado a manifestarle que seguía interesado en la compra de la vivienda, concretando luego entre ambos, las cantidades concretas que habría que pagar en el momento de celebrarse la compraventa.

Los Documentos nº 5 y 6 de la Demanda acreditan que el 4 de octubre de 2.021, el actor remitió un correo a la Sra. Angustia para informarle de que desde el banco le comunicaban que la tramitación de la hipoteca iba a llevar un tiempo y que, por ello, en ese mes no iba a ser posible celebrar el contrato de compraventa. A ello contestó la Sra. Angustia el 14 de octubre de 2.021, indicándole que les gustaría poder zanjar ese tema cuanto antes, pues habían pasado dos años más de los establecidos en el contrato de compra venta y el tiempo no corría a favor, por lo que estaban literalmente perdiendo dinero con el alquiler y con la venta. Añadieron que entendían la situación del actor y que habían actuado en consecuencia, Por ello, le pedían que en cuanto tuviera la aprobación de la hipoteca y el visto bueno les enviara un correo con esta información. Concluían diciéndole que, si por cualquier motivo el banco no le daba la hipoteca, o no tuviera el visto bueno, no había ningún problema, pues podía seguir alquilado. Realizarían un nuevo contrato de alquiler, pero cancelarían el contrato de compra venta.

El Documento nº 7 de la Demanda, consistente en los correos remitidos entre las partes los días 11, 12 y 16 de noviembre de 2021, prueban la voluntad del actor en comprar la vivienda arrendada en cuanto los vendedores regresaran a España desde Canadá donde residen, y manifestándoles que el preferiría pasado el mes de enero de 2.022, pero que si venían en las Navidades de 2.021, se preparaba para celebrar en ese momento el contrato, y que la parte demandada no se oponía a reconocerle esta prórroga para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Sin embargo, el 5 de diciembre de 2.021, la Sra. Angustia le remitió un correo (Documento nº 8 de la Demanda) del siguiente tenor literal;

" Jon y yo hemos estado hablando y si bien queremos ayudarte hemos llegado a la decisión de acogernos a la cláusula en la cual debido a que no has ejercido el derecho de compra en los plazos establecidos (*) pierdes las cantidades aportadas en concepto de alquiler y la señal, y queda finalizado el contrato de compraventa. Te dimos dos años más y entendemos que por circunstancias ajenas no has podido ejercitar el derecho de compra en los plazos establecidos, sinceramente ha sido duro tomar la decisión y lo sentimos mucho, esperamos que entiendas nuestra postura también..."

A ello el actor le respondió ese mismo día con el correo obrante como Documento nº 9 de la Demanda, en el que le decía que si había paralizado las gestiones con el banco es porque la demandada le había dicho que en ese momento no podía celebrar el contrato y que le daban un poco más de tiempo, y pidiéndole un poco de tiempo para volver a hablar con el Banco para conseguir el préstamo necesario para pagar el precio.

El 6 de diciembre, la Sra. Angustia volvió a enviar el correo, obrante como Documento nº 10 de la Demanda, en el que le decía al actor que, aunque le habían comentado que podían retrasar la operación hasta verano o Semana Santa de 2.022, habían visto que estaban perdiendo, porque el precio de venta y los alquileres eran de hace siete años, y que, aunque no desistían de venderle la vivienda, le indicaban que lo del contrato de compraventa ya no era válido, pero que estaban abiertos a cualquier propuesta que les hiciera.

Con fecha 17 de diciembre de 2021 el letrado del actor envió un email a los demandados comunicándoles la voluntad del Sr. Efrain para adquirir la vivienda, tal y como ya se la habían transmitido en el mes de septiembre. Así mismo, y dado que estaban residiendo en Canadá, se les requería que señalaran el día que iban a regresar a Pamplona, para poder concretar día y hora para la firma de la compraventa en la Notaria (Documento nº 11 de la Demanda).

Ese mismo día, la demandada le envió un correo al actor (Documento nº de la Contestación), en el que, en resumen, le indicaba su sorpresa por recibir el correo de un abogado, y que ellos persistían en su voluntad de venderle la vivienda al actor, pero que dado el tiempo transcurrido, el precio tenía que actualizarse, por lo que esperaban una oferta del demandante, como base para negociar, y ofreciéndole firmar a lo largo del año siguiente, cuando mejor le viniera para obtener una mejor oferta del Banco, señalando que mientras tanto, podía seguir alquilado con un contrato regular de alquiler.

El día 21 de diciembre, el letrado del actor le envió un correo a la demandada informándole de que ya conocía la posición de su cliente, a lo que le respondió la demandada diciéndole que para cualquier comunicación se dirigieran a su abogado en Pamplona, del que les daba sus datos (Documento nº 12 de la Demanda.

Tal y como acreditan los correos incorporados al Documento nº 13 de la Demanda, durante los meses desde diciembre de 2021 hasta septiembre de 2022, los letrados de las partes se intercambiaron diversos correos electrónicos para concretar la fecha de la venta de la vivienda y mantener el arriendo de la misma hasta el mes de junio de 2022. Sin embargo, la operación no terminaba de concretarse. Por ello, el actor envió por vía notarial un requerimiento a los dos demandados, citándoles a la firma de la escritura de la venta de la vivienda el día 22 de julio de 2022 en la Notaria de D. Jesús María Sanza Amurrio de Burlada. No obstante, llegado el día y la hora, los mismos no comparecieron en dicha Notaria por lo que se procedió a levantar acta de dicha incomparecencia (Documentos nº 15 y 16 de la Demanda).

Según se deriva de los hechos considerados acreditados, es evidente que, desde el 5 de diciembre de 2.019, una vez aceptado por las partes la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, el Sr. Efrain manifestó de manera expresa su deseo de comprar la vivienda objeto de litigio. Es decir, de ejercitar el derecho de opción de compra. Aunque verdaderamente expresó esta voluntad, cuando remitió a los demandados el correo de fecha 26 de noviembre de 2.019, en que les planteó el otorgamiento de una prórroga al contrato, con tal de conseguir financiación para comprar la vivienda objeto de litigio.

Es cierto que esta comunicación fue dirigida por correo electrónico a la Sra. Angustia, pero habiendo asumido ésta la condición de única interlocutora del demandante, en las negociaciones, por delegación de su marido, dicha comunicación debe entenderse hecha también al Sr. Jon.

Pactada la prórroga del contrato de arrendamiento con opción de compra, es evidente por los correos intercambiados entre ambas partes, que había voluntad de vender y comprar la vivienda objeto de litigio y antes de dos meses de que venciera la prórroga del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 26 de diciembre de 2.014, el actor, el 17 de septiembre de 2.021, volvió a manifestar su voluntad de comprar la vivienda. Es decir, volvió a ejercer su derecho de opción de compra, en los términos pactados en el contrato; dos meses antes de la extinción del contrato y mediante comunicación fehaciente.

El 14 de octubre de 2.021 la parte demandada todavía estaba interesada en celebrar el contrato de compraventa, a pesar de que ya le urgía hacerlo, y solo en caso de que el actor no obtuviera la financiación externa necesaria, no se oponía a que continuara arrendado, pero con un nuevo contrato de arrendamiento, y en noviembre del mismo año, la parte demandada todavía estaba dispuesta a prorrogar el tiempo, a más allá de fin del año 2.021, para que el actor pudiera obtener esa financiación y poder celebrar el contrato de compraventa.

Es decir, en todos estos correos es evidente que la parte demandada consideraba que el actor ya había ejercitado el derecho de opción de compra y de lo único que se trataba es de ver si obtenía la financiación externa necesaria para estar en condiciones de pagar el precio, cuando se fijara la fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

A raíz de todos estos hechos acreditados, solo cabe concluir que la parte demandada, estuvo de acuerdo en prorrogar el plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa, hasta Semana Santa o verano de 2022, y que su decisión el 5 de diciembre de 2.021, de acogerse a que el actor no había ejercitado el derecho de opción de compra durante el plazo pactado en el contrato, para rescindir dicho contrato, mantenida en su correo del día siguiente, fue contraria a sus propios actos y por ello, contraria a derecho.

Fue la parte demandada la que, no indicando a la parte actora dentro de los tres meses siguientes a la comunicación de que quería ejercer el derecho de opción de compra, la Notaría en la que debía comparecer para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tal y como le imponía la estipulación vigésima del contrato, impidió que dicha compra se materializara.

No cabe alegar que en el momento de comunicar la parte actora su deseo de comprar no tenía el dinero o la financiación necesaria para pagar el precio de la compraventa y que por ello, no fue la parte demandada, sino el actor, el que incumplió el contrato, porque nunca estuvo en condiciones de pagar el precio de la vivienda, porque, con arreglo a lo pactado, no era necesario que cuando el Sr. Efrain ejerció el derecho de opción de compra manifestando de manera reiterada a la parte demandada, que tenía intención de comprar la vivienda, dispusiera del dinero para abonar el resto del precio, o de la financiación necesaria para ello, pues a partir de dicha comunicación, la parte arrendadora disponía de tres meses, a partir de dicha comunicación para formalizar la escritura pública de compraventa, momento en el cual, ésta vez sí, el optante debía abonar el resto del precio acordado.

Como señaló la Sentencia recurrida;

"Nótese que en la estipulación vigésima del contrato no se exige para el ejercicio de la opción el pago de alguna cantidad del precio de la vivienda, ni tampoco que la venta se lleve a cabo en determinado plazo, sino que simplemente se exige una comunicación fehaciente. Fehaciencia, por cierto, que queda más que acreditada al ser tema recurrente en los correos entre las partes la opción y los intentos del señor Efrain de obtener financiación."

De haber indicado la parte demandada a la parte actora, el día y la hora en que debía concurrir en la Notaría para el otorgamiento de escritura de compraventa, se habría sabido si en ese momento, el actor estaba en condiciones de pagar el precio de la compra y por ello de cumplir el consumar el contrato de compraventa, pero al no actuar de esa manera la demandada, no se puede apreciar en la parte actora, incumplimiento contractual alguno.

Como señala el Juez a quo en la Sentencia recurrida;

"Desde la comunicación del señor Efrain, el arrendador, en este caso formalmente el señor Jon según el contrato, pero materialmente también la señora Angustia por cuanto reconoce su intervención en la redacción del contrato refiriéndose como parte de este, y siendo la interlocutora principal del señor Efrain en las negociaciones, ha incumplido con el plazo de tres meses que el contrato establecía para formalizar la venta. De haber desarrollado dicha actividad a la que estaban obligados por el contrato firmado, habrían tenido la posibilidad de situar al señor Efrain en la tesitura de tener que hacer frente al pago del precio final en el momento del otorgamiento de las escrituras en dicho plazo de 3 meses (salvo que hubieran pactado lo contrario), pero lo cierto es que no llegó a realizarse ninguna actividad en ese sentido por los demandados, por lo que, que la opción de compra no se haya materializado hasta el día de hoy, no es atribuible al señor Efrain si se está a lo pactado entre las partes."

Ni siquiera cuando el actor les requirió notarialmente para que concurrieran en la Notaría para el otorgamiento de la escritura de compraventa, comparecieron a la misma, ni apoderaron a nadie para hacerlo en su nombre, dado que residen en Canadá. Con ello, impidieron que pudiera materializarse la opción de compra ejercitada por la parte actora.

El motivo de ello, es que los demandados vieron que el precio pactado en el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra era inferior al que ellos esperaban obtener en el mercado, de venderse en ese momento la vivienda. Por ello, faltando a lo pactado, decidieron rescindir el contrato, basándose injustificadamente en que la opción de compra no se había ejercitado en el plazo indicado.

De ahí que en absoluto se aprecie una errónea valoración de la prueba y de las intenciones queridas por las partes en sus relaciones contractuales, ni mucho menos infracción normativa alguna. Por ello, el motivo de apelación debe ser desestimado.

Respecto a la cuantía del procedimiento, también cuestionada por la parte recurrente, al considerar que el mismo debió ser considerado de cuantia indeterminada, lo cierto es que el artículo 251.3ª.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que;

"A las demandas basadas en el derecho a adquirir la propiedad de un bien o conjunto de bienes, ya sea por poseer un derecho de crédito que así lo reconoce, ya sea por cualquiera de los modos de adquisición de la propiedad, por el derecho de retracto, de tanteo o de opción de compra; cuando el bien se reclame como objeto de una compraventa, tiene preferencia como criterio de valoración el precio pactado en el contrato, siempre que no sea inferior en el caso de los inmuebles a su valor catastral."

De donde resulta que de dicho precepto se deriva cual debe ser la cuantía del procedimiento, que en absoluto es la indeterminada como pretende la recurrente, sino el establecido en el contrato como precio pactado por las partes si se ejercitaba el derecho de opción de compra. De donde resulta que este motivo de apelación también debe decaer.

Alega la recurrente también, la falta de legitimación pasiva ad causam de la Sra. Angustia, en base a que la misma no fue parte del contrato de arrendamiento con opción de compra. No obstante, este argumento no fue expuesto ni en la Contestación a la Demanda, ni en la Audiencia Previa, a efectos de poder ser discutido por la otra parte. Antes bien, al principio de su relato de hechos en la Contestación a la Demanda, la parte hoy recurrente afirma que;

"Con fecha 26 de diciembre de 2014 mis representados y el demandante D. Efrain, firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda sita en la DIRECCION000."

Igualmente alegó la parte recurrente en el recurso de apelación que el trastero no era un elemento accesorio de la vivienda antes mencionada, ni tampoco fue objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra, y que no procede incluir el trastero en el contrato, además, por no ser correcta la valoración que aporta la parte actora para el cálculo de la plusvalía como Documento nº14 de la Demanda, correspondiendo el pago de este impuesto municipal a la parte vendedora, por lo que no procede deducir su pago, del importe de la venta. No obstante, nada de ello cuestionó en su Contestación a la Demanda ni en la Audiencia Previa.

También alega por primera vez la recurrente en su recurso de apelación, al no haberlo hecho ni en la Contestación a la Demanda, ni en la Audiencia Previa, que las arras pactadas no son confirmatorias, sino penitenciales, por lo que sus clientes tienen derecho a desistir del contrato devolviendo el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.

Nos encontramos por ello, ante unas objeciones que no se plantearon en primera instancia en la contestación a la demanda, y que por tanto no puede introducirse ahora extemporáneamente en apelación. Como es sabido, el artículo 456 LEC circunscribe el alcance y efectos de un recurso de apelación determinando que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación". Es decir, que en la segunda instancia cabe discutir, exclusivamente, los mismos fundamentos de hecho y de derecho que se han planteado en la primera instancia.

Como ha indicado esta Sala en diversas ocasiones, "con arreglo a lo dispuesto en el art. 456 de la LEC , el ámbito del recurso de apelación queda circunscrito a la revocación de lo resuelto en primera instancia merced a un nuevo examen de las actuaciones, pero con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. Lo expuesto supone, como es tradicional, la prohibición de plantear en el recurso cuestiones que no fueron objeto de alegación y debate en el momento oportuno, lo que se conoce como "cuestiones nuevas", por cuanto su introducción en momento procesal inadecuado es susceptible de generar indefensión a la parte contraria.

Existe una doctrina jurisprudencial uniforme, reiterada y tan conocida que hace ociosa su cita, que hemos asumido en nuestras sentencias de 4 de julio de 2011 y de 18 de noviembre de 2013 RC 323/2012 , entre otras muchas, según la cual no pueden plantearse, ni resolverse, en la alzada aquellas cuestiones que no fueron oportunamente alegadas. Pues bien, el fundamento de la doctrina mencionada y del precepto al que se ha aludido se encuentra en que el objeto del recurso se conforma con arreglo a las alegaciones efectuadas por las partes en el momento procesal oportuno, en razón del principio de preclusión, así como en la necesidad de evitar la indefensión que se generaría a la parte contraria si se admitiesen cuestiones nuevas respecto de las cuales dicha parte no hubiera podido realizar alegación alguna ni proponer la prueba pertinente para la defensa de su derecho"(entre otras muchas, SAP Navarra 183/2023, de 1 de marzo).

De ahí que estos novedosos motivos de apelación expuestos, deben ser igualmente desestimados.

En cuanto a la condena en costas en la primera instancia, que también era cuestionada en el recurso, al haber sido desestimado el recurso, decae también este motivo de oposición. Al ser la Demanda estimada en su integridad en la primera instancia, rige el criterio del vencimiento previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por otro lado, ni se aprecian dudas de hecho ni de derecho, ni los motivos alegados por la parte demandada como es la diferente interpretación que hacen las partes de las estipulaciones del contrato, el perjuicio que la imposición de costas supondría para sus clientes, y las razones de justicia y de equidad dado que los demandados siempre se portaron de buena fe con el arrendatario, no constituyen motivos contemplados en el artículo 394 de la Ley Rituaria, para no implementar el principio de vencimiento consagrado en dicho precepto.

De ahí que este último motivo de apelación, también tiene que ser desestimado.

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto frente a la Sentencia de fecha 4 de octubre de 2.023, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Aoiz (Navarra), en autos de procedimiento de Juicio Ordinario nº 688/2022, que se conforma en todos sus extremos.

TERCERO.-En cuanto al pago de las costas procesales de la alzada, el art. 398 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso) que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto, las costas del recurso de apelación que nos ocupa se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.

Vistos los citados artículos y demás de general y pertinente aplicación.