Sentencia Civil 1170/2024 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1450/2022 de 14 de octubre del 2024

PRIMERO. -Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución.

SEGUNDO.-Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por los Sres. Fabio, Custodia, Luis Angel, Mateo, Salvador, Pedro Enrique, Joaquina, Ezequias, Rafaela, Urbano, Melchor, Y Eutimio, con la finalidad de obtener una Sentencia por la que se condenara a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001 Y DIRECCION000 DE PAMPLONA a abonar a aquellos una serie de cantidades, y de manera subsidiaria, que se declarara que los demandantes únicamente están obligados a contribuir en proporción a su cuota de participación al gasto derivado de la ejecución de las obras necesarias descritas en los informes periciales de 28 de mayo de 2018 y de 28 de septiembre de 2020, elaborados por Dª Elena, y como consecuencia de ello, que se condenara a la comunidad a devolver a los demandantes otra serie de cantidades hasta un total de 38.130,60 euros.

La Juez "a quo" dictó Sentencia el 3 de agosto de 2.022 en la que desestimó integramente la Demanda, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos contra ella formulados,

Frente a esta Sentencia, la parte actora interpuso Recurso de Apelación en el que expuso que la Sentencia recurrida se equivoca cuando considera que en la Junta de Propietarios de fecha 21 de enero de 2.016 se acordó la ejecución de unas obras concretas y su coste, y cuando estima que no se puede devolver nada a los demandantes porque las obras de supresión de barreras arquitectónicas no han sido todavía liquidadas. También consideró que entre las obras ejecutadas, existen algunas que no son necesarias y que por tanto, no pueden ser imputadas a los demandantes.

TERCERO.-La parte actora reitera en su recurso de apelación su solicitud principal de que la Comunidad de Propietarios demandada proceda a devolverles una serie de cantidades, por las obras de eliminación de barreras arquitectónicas realizadas en el edificio del que es titular la citada Comunidad en la DIRECCION001, alegando que la Junta de Propietarios de 5 de junio de 2017 en la que se acordó la realización de las obras, fue declarada nula por Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pamplona, y porque habiéndose ejecutado las obras, por la Comunidad se convocó Junta para tratar ello el 16 de octubre de 2019, sin haber llegado a acuerdos, por lo que al no existir acuerdo comunitario que las apruebe, la Comunidad debe devolver a cada uno de los propietarios las cantidades por ellos abonados.

Para resolver el litigio resulta ilustrativo recordar la historia del proceso.

El 23 de abril de 2.015, la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, en el turno relativo a ruegos y preguntas recogió que se consideraba positivo que la nueva Junta Rectora estudiara la situación de los ascensores comunitarias de los portales de la DIRECCION001, y la oportunidad de reforma o cambio de los mismos (Documento nº 3 de la demanda). En la Junta General Extraordinaria de 12 de junio de 2015, se indicó que se estaba recabando información técnica y costes previsibles en orden a la reforma o cambio de ascensores (Documento nº 4 de la demanda).

El 21 de enero de 2016 se celebró Junta General Extraordinaria de la Comunidad, en la cual en la cual se adoptaron los siguientes acuerdos:

1º realización de obras para la supresión de barreras arquitectónicas en la comunidad.

2º nombramiento de una comisión técnica para la gestión y coordinación de las obras.

3º obligación de los propietarios de contribuir a los gastos de eliminación de las barreras arquitectónicas.

4º fijación de la derrama para abonar las obras con arreglo a las siguientes premisas:

4.1) Para la determinación de la derrama se partiría de un coste estimado de las obras a realizar de 489.000 euros, con un resultado de aportación por la comunidad por importe de 367.000 euros.

4.2) El importe de la derrama se abonaría a lo largo de 24 meses por todos los propietarios de acuerdo con el coeficiente general establecido en el título constitutivo de la comunidad.

4.3) La derrama se exigiría a partir del mes de enero del 2016.

4.4) Al finalizar las obras se realizaría la regulación correspondiente de acuerdo con los gastos reales efectuados (Documento nº 5 de la demanda).

Ninguno de los acuerdos de esta Junta fue objeto de impugnación, y no se discute que los actores abonaron la derrama aprobada, conforme el anexo de dicha acta (Documentos nº 18 a 28 de la demanda).

El 23 de junio de 2016 se celebró Junta General Extraordinaria, cuyo orden del día era la aprobación del proyecto elaborado DIRECCION002, recogiéndose que la Comisión Técnica había elegido éste entre cuatro informes técnicos de arquitectos. Sin embargo, dicho proyecto no fue aprobado por la Junta (Documento nº 6 de la Demanda).

El 30 de junio de 2016, se celebró nueva Junta General Extraordinaria, al objeto de ratificar la elección del estudio profesional de DIRECCION002, así como de seleccionar la constructora adjudicataria para la ejecución de la obra, y de elegir a la empresa de ascensores para su instalación. Sin embargo, a la vista de las controversias planteadas en el acto, la Junta se suspendió sin realizar votación alguna (Documento nº 7 de la Demanda).

A pesar de ello, la Comunidad contrató a DIRECCION002 el 9 de marzo de 2016, para la redacción del proyecto y estudio de seguridad de la supresión completa de barreras arquitectónicas con sustitución de ascensores. También debía redactar el informe de evaluación del edificio, de la dirección de obra y coordinación de seguridad y salud, así como de preparar la documentación necesaria y presentarla para solicitar la licencia municipal y las subvenciones. Se pactaron unos honorarios del 3,5% de la ejecución material en la fase de proyecto, y un 4% de la ejecución material durante la fase de obra (Documento nº 8 A de la Demanda). La Comunidad abonó 14.105,74 euros a DIRECCION002 el 9 de agosto de 2017 (Documentos nº 8 B y 8 C de la Demanda).

El 6 de febrero de 2017 se celebró Junta General Extraordinaria, en la que se expusieron tres propuestas para la ejecución de la obra, la principal con mármol y video-portero, con un coste para la Comunidad de 367.232,32 euros; la variante nº 1 con mármol y video-portero, pero sin relieves ni vigas decorativas, por importe para la Comunidad de 363.521,77 euros; y la variante nº2 con porcelánico y video-portero, sin relieves ni vigas decorativas, con un coste para la Comunidad de 318.006,48 euros. No se votó ni adoptó ningún acuerdo relativo a las obras (Documento n º 9 de la Demanda).

El 16 de marzo de 2017 se celebró Junta General Extraordinaria, en la cual no se adoptó acuerdo alguno y por ello, no se aprobó el proyecto de DIRECCION002 (Documento nº 10 de la Demanda).

En la Junta rectora celebrada el 2 de mayo de 2017 se trató la propuesta consistente en la supresión de las barreras arquitectónicas, y dejar para más adelante otras mejoras, proponiendo adecuar los ascensores y acondicionar el portal con mármol en suelo y paredes, pero prescindiendo de elementos decorativos, así como la no sustitución de ventanas. Sin embargo, no votó ni adoptó acuerdo alguno (Documento nº 2 de la Contestación a la Demanda).

En la junta rectora de 4 de mayo de 2017, se retomó la propuesta del 2 de mayo de 2017, pero tampoco se adoptó ningún acuerdo, posponiendo para la convocatoria de Junta General Extraordinaria la decisión sobre la propuesta (Documento nº 3 de la Contestación a la Demanda).

El 5 de junio del 2017 se celebró Junta General Extraordinaria de la Comunidad, convocada por propietarios que sumaban más de un 25% de las cuotas, en la misma se aprobó la ejecución de las obras de eliminación de barreras arquitectónicas en base a la documentación de DIRECCION002 con instalación de ascensores ThyssenKrupp y ejecución material de la obra por la empresa Construcciones Sacovi S.L. (Documento nº 12 de la demanda).

Dichos acuerdos fueron impugnados por copropietarios de la Comunidad, dictándose por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona Sentencia 38/2019, de 21 de enero, en el Procedimiento Ordinario 463/2018, por la cual se declararon nulos los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de 5 de junio de 2017 por convocatoria ilegal de la misma (Documento nº 13 de la Demanda). Igualmente, se dictó Sentencia 77/2019, de 7 de marzo, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pamplona, en la que, a solicitud de copropietarios de la comunidad se declaró la nulidad de la Junta de fecha 5 de junio de 2017 por defecto de convocatoria, y por ende, la nulidad de los acuerdos adoptados (Documento nº 14 de la Demanda).

No es objeto de debate, que en ninguno de dichos procedimientos se instó medida cautelar alguna por los entonces demandantes, en solicitud de suspensión de las obras, ni que, en el momento del dictado de ambas Sentencias, las obras habían sido ejecutadas conforme a lo acordado en la Junta cuya nulidad se decretó.

Así conforme el Documento nº 4 de la Contestación consistente en certificado del Sr. Isidoro, las obras finalizaron el 21 de mayo de 2019, con un coste por ejecución material de 344.388,85 euros.

Con posterioridad a dicha Sentencias se celebraron las Juntas Generales Extraordinarias el 5 de junio de 2019 y el 10 de junio de 2019 (Documentos nº 15 y 16 de la Demanda). En la primera de ellas se informó por los miembros de la Comisión técnica que el importe final de la obra fue 17.496 euros superior al determinado en la Junta de fecha 5 de junio de 2017, siendo el saldo total a pagar por la comunidad de 6724 euros. Se recogía que restaban pagos pendientes de liquidar relativos a la certificación final de obra de Sacovi, así como el 50% de la factura de dirección de obra del arquitecto, las costas debidas a un pleito por la Comunidad, y los pagos pendientes a Thyssen, concluyendo que dichos datos serían completados en el informe definitivo de la obra. No se votó ni adoptó acuerdo alguno respecto a dicho Informe. En esta junta de 5 de junio de 2019 en el apartado de ruegos y preguntas se preguntó si había intención de convocar una junta para tratar los puntos del orden del día tratados en la junta de 5 de junio de 2017, y tras manifestar el presidente de la Junta de Propietarios que se trasladaría dicha cuestión al asesor de la comunidad para la decisión oportuna, no se adoptó acuerdo alguno ni se votó nada al respecto. En el orden del día de la junta de 10 de junio de 2019, no se trató nada en relación a la cuestión suscitada en la junta previa.

El 16 de octubre de 2019 se celebró junta General extraordinaria de la comunidad en cuyo orden del día se encontraba determinar la postura de la Comunidad de Propietarios ante las Sentencias dictadas por los Juzgados de Primera Instancia nº 1 y 5 de Pamplona, sin que en la misma se adoptara ningún acuerdo sobre dicha cuestión (Documento nº 17 de la Demanda).

Según la parte recurrente, la Sentencia recurrida se equivoca por cuanto en la Junta celebrada el 21 de enero de 2016 no se aprobó ningún proyecto de obra, ningún presupuesto ni ninguna obra concreta, sino simplemente, se aprobó el acometer la eliminación de las barreras arquitectónicas, pero sin mayor concreción, dada la ausencia de un proyecto concreto a ejecutar. Además, se aprobó dotar a la Comunidad de unos fondos para que, cuando en su día se acordara, qué obras concretas había que ejecutar, se dispusiera de dinero para ello, y el caso es que nunca se aprobó qué obras concretas ejecutar porque los acuerdos adoptados al efecto en la Junta celebrada el 5 de junio de 2.007, fueron declarados nulos.

La parte recurrente indica que, en consecuencia, nos encontramos con una Comunidad que ha procedido a ejecutar unas obras, sin que exista un acuerdo al respecto en tal sentido, pues el 21 de enero de 2.016, no se aprobó en qué debían consistir esas obras, ni su coste, ni quien iba a redactar el proyecto, ni que empresa lo iba a ejecutar o que ascensores se iban a comprar. Sencillamente se aprobó dotar a la Comunidad de un dinero para acometer una obra genérica y futura, pero indeterminada en cuanto a su contenido, alcance, etc. Otra cosa es acordar una obra concreta y el destino determinado del dinero recaudado que es lo que se pretendía acordar en la Junta del 5 de junio de 2.017, pero que no tiene efecto alguno, porque al ser declarados nulos los acuerdos adoptados al efecto, no existen y tampoco han sido sustituidos por otros acuerdos a lo largo de estos años, ni tiene la intención de acordarlos. De ahí, concluye la recurrente, que se debe devolver a los recurrentes las cantidades abonadas, con que dotaron la obra, según lo acordado el 21 de enero de 2.016.

También considera la recurrente, que yerra la Sentencia recurrida cuando estima que habrá que estar a la práctica de la liquidación acordada en la Junta de 21 de enero de 2.016, para determinar si la Comunidad debe algo a los propietarios, por cuanto el arquitecto Sr. Isidoro certificó que las obras terminaron de ser ejecutadas el 21 de mayo de 2.019, y de acuerdo con el resumen de facturas recogidas en el expediente de Calificación definitiva (Documento nº 31 de la Demanda), todas ellas habían sido emitidas para abril de 2.019, y el 3 de junio de 2.019, se había presentado ante Gobierno de Navarra, la solicitud de trasferencia de la subvención correspondiente, aportando con aquella, todas las actuaciones y gastos justificados necesarios para su concesión.

Además, a la hora de tratar el primer punto del orden del día, de la Junta de propietarios de 5 de junio de 2.019 (Documento nº 15 de la Demanda), añade la parte recurrente, la Comisión de obras rindió cuentas del coste de la obra, de las partidas en que había existido algún desvío, de las obras extras, del importe de los ingresos, y del importe total a abonar, concluyendo que restaba un saldo negativo de 6.724 euros, y que esta Junta también aprobó solicitar un préstamo para liquidar los gastos finales generados por la obra de supresión de barreras arquitectónicas, lo que constituiría una clara liquidación de la obra.

Es cierto que en esa Junta de fecha 5 de junio de 2.019, la Administración de la Comunidad puso en conocimiento de la misma, que los ingresos obtenidos por la derrama acordada ascendían a la suma total de 367.032 euros, y los gastos ocasionados con motivos de la supresión de barreras a fecha 31 de mayo de 2.019, ascendía a los 310.582,22 euros, resultando un saldo en la cuenta específica de la obra, por importe de 56.449,78 euros, señalando a continuación que para la comprensión final de la obra, había que considerar el importe de la subvención a recibir de Gobierno de Navarra y los pagos pendientes de liquidar relativos a la certificación de la obra final de SECOVI, el 50% de la factura final de dirección de obra de DIRECCION002, las costas debidas de un pleito a abonar por la Comunidad, y los pagos pendientes a realizar a Thyssen, para completar lo acordado por la instalación de los nuevos ascensores, datos que serían completados en el Informe definitivo de la obra. Es decir, el mismo Administrador reconoció en dicha Junta que no se había producido todavía la liquidación final de la obra, necesaria para saber en este supuesto, si se adeuda algo a los demandantes, y si fuera así, qué cantidades. Lo cierto es que, con posterioridad, no se ha presentado esta liquidación final ni se ha adoptado, en consecuencia, acuerdo alguno destinado a aprobarla.

A ello habría que añadir los costes que supondría la concesión del préstamo, para liquidar los gastos finales de la obra, por cuanto en la misma Junta, el Administrador advirtió que era necesario solicitar el mismo, al no haberse recibido todavía la subvención de Gobierno de Navarra, no existir liquidez en la cuenta de la Comunidad, y exigir el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra, la acreditación documental de tener efectuados los citados pagos inherentes a la obra, para poder proceder a la concesión de la subvención.

Por ello, tiene razón la Juzgadora a quo, cuando expresa en la Sentencia recurrida que la obra se encuentra pendiente de su liquidación por la Comunidad, toda vez que en el acuerdo de fecha 21 de enero de 2.016 no se fijó un precio definitivo de las obras, sino un abono a cuenta pendiente de la liquidación final conforme el coste real de las obras, desprendiéndose de la Junta de 5 de junio de 2019 que el precio fue superior al estimado. En ese momento, el importe total de los gastos derivados de la obra, todavía no era conocido en su integridad ni se ha presentado y aprobado con posterioridad un Informe final y definitivo donde se rinda cuenta de todos esos gastos.

En cuanto a si en la obra se ejecutaron obras que excedían de las necesarias, es evidente a la luz de la prueba obrante en autos, que así es. En concreto, resultó innecesario para la supresión de las barreras arquitectónicas, la ejecución de trabajos como la sustitución del mármol del suelo por otro de idéntico material, pero superior calidad, el cambio de los porteros automáticos por otros más modernos o la colocación de una nueva instalación eléctrica.

En cuanto a cuánto ascenderían estas obras, consta en autos el Informe de la arquitecta Sra. Elena, obrante como Documento nº 30 de la Demanda, complemento de otro anterior, obrante como Documento nº 29 de la Demanda, en donde se analizan y valoran las obras ejecutadas, en el que se distinguen aquellas estrictamente necesarias para dicha finalidad, y las otras, que constituyen mejoras o mera decoración, sin que ninguno de estos Informes haya sido contradicho por otro, de similar naturaleza objetiva e imparcial.

La Perito Sra. Elena valora el coste de todas esas obras innecesarias para el objetivo principal pretendido, en la cantidad de 168.495,86 euros.

Sin embargo, tal y como señaló la Sentencia recurrida, hasta en tanto no se practique la liquidación final de la obra, no se podrá determinar que gastos concretos son considerados por la Comisión de obras como necesarios y cuáles no, y una vez concretados estos extremos, determinar si se debe alguna cantidad a los demandantes, y si es así, en qué cuantía.

Hasta que no exista una liquidación de la obra definitiva en el seno de la Comunidad de Propietarios, no se puede saber cuál ha sido el importe total de la obra por todos los conceptos, ni la cantidad que cada comunero debería haber abonado, y la que ha abonado realmente, y cuál es el saldo respecto de cada uno. Sin que la Comunidad de Propietarios se haya pronunciado sobre estos extremos, -y no lo ha hecho hasta ahora-, la Justicia no se puede pronunciar, pues es necesario un acuerdo de los órganos comunitarios, para que los propietarios que no estén de acuerdo puedan impugnarlos ante los Tribunales, lo cual no es el caso.

Si a ello se une que, a pesar de haber sido anulados los acuerdos de la Junta de 5 de junio de 2017, en la que se acordó la determinación de los profesionales que iban a ejecutarla, - DIRECCION002 se ocuparía de la redacción del proyecto y de la dirección técnica de la obra, ThyssenKrupp de la instalación de ascensores y Construcciones Sacovi S.L. de la ejecución material de la obra-, durante la sustanciación de los procedimientos en que se solicitó la nulidad de esos acuerdos, nadie solicitó la suspensión cautelar de la referida obra, y por tanto ésta fue ejecutada y materializada a la vista y paciencia de todos los copropietarios, por los mismos profesionales a que se hizo referencia en la Junta de 5 de junio de 2.027, nos encontramos con que se produce ahora un aprovechamiento del resultado de dicha obra, por toda la Comunidad de Propietarios, tanto los que recurrieron aquellos acuerdos, como los que no lo hicieron. Los demandantes, a pesar de ver que las empresas contratadas para proyectar y ejecutar la obra y las instalaciones trabajaban a diario en su cometido, en ningún momento pidieron que se paralizaran dichos trabajos por estar impugnados los acuerdos en base a los cuales fueron contratados dichos profesionales. Es evidente que, de haber solicitado esa medida cautelar, y de haberse acordado así por la autoridad judicial, los costes de la obra habrían sido muy inferiores. Al no haber hecho nada para paralizar esa ejecución, los gastos totales son los que son y por ello, los demandantes también son responsables de asumir su carga.

A mayor abundamiento, los demandantes alegan haber abonado en concepto de derramas, la suma total de 42.792,92 euros, y que, si el coste total de las obras innecesarias asciende a la suma total de 168.495,86 euros, habría que devolverles su parte proporcional en concepto de obras no necesarias; la suma de 38.130,60 euros, de donde se deriva que su contribución a las obras necesarias para la eliminación de barreras arquitectónicas, se reduciría a 4.662,32 euros.

No obstante, parece que la cantidad con que deberían contribuir a las obras necesarias es superior. Según se indica en el folio 11 de la Demanda, las obras de SACOVI supusieron un coste total de 255.062,90 euros, y las del ascensor, un total de 156.924,90 euros, de donde resulta que el coste total de las obras habría ascendido a 411.987,80 euros. Si a esa cifra se le resta la cantidad de 168.495,98 euros, en que la arquitecta Sra. Elena valora el coste de las obras no necesarias, el importe total de la obra necesaria sería de 243.491,98 euros. Si la cuota de participación de todos los demandantes es del 23,14%, según se deriva de la suma de porcentajes reflejados en las Actas de las Juntas Generales de Propietarios, es evidente que los demandantes deberían contribuir con la suma de 56.344,04 euros a esas obras necesarias, y no con la pretendida de 4.662,32 euros. De ahí que, si solo han contribuido con la suma de 42.792,92 euros y deberían contribuir con la cantidad total de 56.344,04 euros, el saldo sería negativo y por tanto no se puede estimar tampoco la pretensión subsidiaria deducida en su Demanda.

En base a todo ello, no cabe sino confirmar la Sentencia recurrida, desestimando el Recurso de Apelación interpuesto.

CUARTO.-A la vista de la desestimación del recurso, de conformidad con los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte impugnante al abono de las costas causadas en esta segunda instancia.

Vistos los citados artículos y demás de general y pertinente aplicación.