Sentencia Civil 653/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 522/2023 de 15 de octubre del 2024

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora accionaba solicitando una revisión de un contrato de arrendamiento de local destinado a uso distinto de vivienda, por cambio imprevisto en las circunstancias derivado del Covid-19, exponiendo, en la síntesis del escrito de demanda, lo que se dirá en los puntos siguientes:

? En fecha 20 de diciembre de 2018 la mercantil Ca'n de Paris y la parte demandada suscribieron contrato de arrendamiento de local de negocio, el cual sita en calle Padre Atanasio nº 1 de Palma (actualmente carrer dels Caputxins). Siendo destinado el referido local comercial al negocio de la restauración, pastelería y panadería.

? En virtud del arriba referido contrato la renta mensual a pagar por parte del arrendatario se fijó en la cantidad de 3.200 euros, más el IVA correspondiente. Igualmente, a dicho importe de renta se le debe agregar la tasa de recogida y tratamiento de residuos sólidos urbanos y los consumos relativos a los suministros básicos de los que está dotado el local (agua, gas y electricidad).

? Llegado el mes de marzo de 2020, con el inicio de la pandemia provocada por la COVID-19, mi representada se ve en la obligación de cerrar el negocio y paralizar cualquier tipo de actividad comercial y económica relacionada con su negocio.

? Durante tres meses el negocio tuvo que permanecer cerrado por completo y las partes alcanzaron un acuerdo según el cual se abonaría la mitad de la renta acordada.

? Llegado el mes de julio de 2020, y a fin de poder seguir cumpliendo con el contrato de arrendamiento y ante la obvia dificultad de mantener el negocio operativo, la actora siguió abonando a la propiedad el 50 por ciento de la renta. Dicha reducción fue aceptada por la parte demandada, (julio 2020) pero exigiéndose por esta que la mitad de todo lo que no se pagase en ese periodo debía ser satisfecho durante los dos años posteriores, dicha exigencia nunca fue acordada por las partes ni asumida por mi principal, siendo que la misma venía motivada por que la propiedad consideraba que la pandemia y sus efectos económicos ya habían finalizado y mi representada podía volver a asumir las obligaciones primigenias fijadas en el contrato de arrendamiento.

? Aunque dichas medidas acordadas por el Gobierno de España y de un tiempo a esta parte por el Govern de les Illes Baleares, hayan ido dirigidas a paliar la grave situación sanitaria, a nadie se le escapa que estas han ido en perjuicio de negocios como el de la actora y que la capacidad de trabajo y generar negocio de dichas empresas se han visto drásticamente reducida, siendo ejemplo de ello que, la actora se ha visto en la necesidad de solicitar un crédito ICO, por importe de 180.000 euros a fin de poder financiar su actividad diaria y cumplir con las obligaciones con proveedores y trabajadores de la empresa.

? La entidad actora finalizó el ejercicio 2020 con unas pérdidas después de impuestos de 107.815,30 euros.

? Se han dictado varias normas restrictivas de la actividad que han incidido negativamente en la economía.

Por todo ello, terminó suplicando que, previos los trámites pertinentes, se dicte en su día sentencia por la que se declare:

"1º) Que, por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula "rebus sic stantibus", procede la modificación del contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 2018 en el sentido de reducir la renta anual un 50% respecto de la renta vigente en el momento de interposición de la demanda.

2º) Que dicha reducción de la renta será aplicable desde la presentación de la demanda por un periodo de nueve meses con la consiguiente devolución del exceso de renta cobrada durante la tramitación del presente procedimiento o en su caso compensación con deudas en las que pudiera haber incurrido la parte arrendataria.

Todo ello, con imposición, de las costas del presente procedimiento a la parte demandada."

La parte demandada, que litigó unida, se opuso a las pretensiones actoras alegando, en esencia, lo que se pasa a transcribir en los puntos siguientes:

? Se han concedido numerosas facilidades a la actora para el pago de la renta estipulada en el contrato.

? La situación creada por la pandemia, no ha provocado en el caso que nos ocupa, el desequilibrio de prestaciones en que ampara la actora su demanda, al hallarse restablecida, habida cuenta la reducción de renta operada durante los meses de confinamiento y el aplazamiento de dicha renta arrendaticia reseñada.

? En suma, considera que no concurren los requisitos que el Tribunal Supremo exige para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibusde carácter sumamente restrictiva y excepcional.

Por todo ello, terminó suplicando la desestimación de la demanda con imposición de las costas a la actora. Y, asimismo, interpuso demanda reconvencional, ejercitando la acción de reclamación de rentas arrendaticias derivadas de las obligaciones incumplidas y contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes, contra la entidad actora, "CAŽN DE PARIS SRL". En dicha demanda reconvencional, de fecha enero de 2022, se exponía lo que resumidamente se dirá:

"En efecto la demandada, ha abonado la renta del mes de diciembre 2021 y la renta del mes de enero 2022,de importe mensual 3.264 euros cuando debía abonar una renta mensual de 3.316,40 euros, motivo por el que adeuda la cantidad de 104,80 euros (52,40 euros x 2) y posteriores rentas del mes de febrero y siguientes que vayan venciendo a razón de 3.316,40 euros mensuales. .../...

La demandada, ha sido requerido de pago respecto a la actualización de renta mediante buro fax que acompaño, el cual fue debidamente recibido de conformidad y abonadas las rentas actualizadas desde agosto hasta noviembre 2021, desatendiendo la actualización las posteriores mensualidades. .../...

SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito, junto con los documentos acompañados los admita, tengo por deducida demanda de reclamación de cantidad, contra la Entidad CAŽN DE PARIS SRL y previos los tramites de rigor, dicte sentencia, por la que declare que la demandada, adeuda a los actores, la cantidad de CIENTO CUATRO EUROS CON OCHENTA CÉNTIMOS DE EURO (104,80 EUROS ) mas las posteriores rentas que vayan venciendo, condenando a dicha entidad CAŽN DE PARIS SRL. a estar y pasar por la anterior declaración y expresamente al pago de dicha suma, mas intereses legales, desde la interposición de la presente demanda, con expresa imposición de costas."

No obstante, mediante escrito de fecha 04/02/2022 renunció a la demanda reconvencional.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia, pese a citar precedentes judiciales en los que se recoge que la situación de emergencia sanitaria derivada de la pandemia Covid-19 fue de una gravedad notoria, extraordinaria e imprevisible, y que, incluso después del primera fase que consistió en el total cierre de establecimientos, hubo una desescalada progresiva con plurales vaivenes; finalmente, entendió que no existía prueba bastante que justificase la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, exponiendo: "Considerando el art 217 Ley de Enjuiciamiento Civil no ha quedado suficientemente acreditado que la mala situación económica de la entidad demandante que le llevó a solicitar incluso un préstamo de ICO por 180.000 euros, como se acredita en la documental, no fuera debido al poco tiempo del negocio, a las obras realizadas (y todavía no amortizadas) o directamente del cierre del negocio durante los primeros tres meses desde la declaración de alerta sanitaria. Se estima que el aplazamiento de la mitad de la renta durante seis meses (desde el mes de julio a diciembre de 2020) a dos años no rompe el equilibrio de las prestaciones sino que se estima una medida que tiende a restaurarlo de forma suficiente. En base a todo ello, se estima procedente desestimar la demanda interpuesta."

No obstante, en sede de costas procesales, no aplicó el principio del vencimiento por entender que, con arreglo al art. 394 de la LEC: "..., y habida cuenta de las dudas de hecho y de derecho respecto de la cuestión examinada, no se estima pertinente imponer las costas a la demandante y cada una de las partes deberá abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación por la actora, e impugnación por las costas instada por la demandada; todo ello, en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Sostiene la parte apelante la existencia de un error en la valoración judicial de la prueba, pues considera dicha parte que, el caso de autos, es enmarcable en la cláusula rebus sic stantibus,destacando la testifical-pericial de D. Eulogio y de D. Eutimio, así como la prueba documental, de donde entiende que: se derivan los malos resultados del periodo 2020/22, paralelamente a la pandemia mundial, con pérdidas en 2020 de 107.815 €; destacando que las pérdidas del 2019, a las que hace referencia la contraparte, traen causa de la importante inversión en reformas del local comercial, a amortizar en el tiempo, y, dadas las circunstancias coyunturales denunciadas en autos, no se pudo comenzar a amortizar hasta el 2022; existiendo un porcentaje de facturación, según el perito de la actora, del 25% respecto de la previsión hecha para el periodo 2020/2021, otorgando a la cafetería del orden del 80% de la facturación. Concluyendo que, si bien las perdidas de 2019 estaban previstas y eran asumibles, no así las derivadas de los acontecimientos del 2020 y sus posteriores consecuencias.

Por todo ello, la parte actora-apelante terminó suplicando a la Sala que, tras los tramites procesales oportunos, estime el recurso dictando sentencia en virtud de la cual se revoque la de instancia y "se estime la reducción del 50% de la renta durante nueve meses respecto del contrato de arrendamiento suscrito entre la mercantil Can de Paris y Villoslada CD en fecha 20 de diciembre de 2018, todo ello con imposición de costas a la parte demandada ahora recurrida."

Por su parte, la apelada afirma que la contraparte no impugna "el hecho probado contenido en el fundamento de derecho primero, de la sentencia que se recurre, en el cual considera la juez de instancia, la existencia de un pacto, acordado por las partes, en torno a la incidencia de la pandemia/covid en la relación arrendaticia litigiosa, que la apelante, pretende ignorar y ocultar, tal y como se constata en la sentencia: ...".Por ello, entiende que el acuerdo adoptado por las partes, que consistió en condonar por la propiedad demandada el 50% de la renta arrendaticia correspondiente a los meses abril mayo y junio 2020, así como el aplazamiento del 50% de las rentas de julio a diciembre 2020, que debían devolverse en plazos mensuales durante 2 años, fue un acuerdo voluntariamente aceptado por la actora apelante, con anterioridad a la interposición de la presente litis y fue plasmado en el correo electrónico de 30 abril 2020. Destacando la apelada que, tal acuerdo, fue "aceptado expresamente por la representante de la actora, en email de 1 junio 2020".

Por lo demás, la represtación procesal de la parte apelada consideró adecuadamente realizada la valoración judicial de la prueba, en orden a la falta de acreditación de justificación para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus;recordando que su cliente se vio obligado a interponer un juicio de desahucio que se halla suspendido hasta tanto se resuelva esta litis.

Afirma, asimismo, que la prueba evidencia que la entidad actora, ya en el año 2018, tenía unas pérdidas (impuesto de sociedades) de 70.772,30, cuando en dicho momento no había aparecido el Covid, y cuando la relación arrendaticia litigiosa se inició en diciembre de 2018, con lo que concluye que el endeudamiento no tiene que ver con el Covid, sino con una falta de amortización consecuencia de la mala gestión y previsión económica. Destacando que la actora "..., además del arrendamiento litigioso concertado en dic 2018, desempeñaba su actividad con anterioridad mediante la fabricación del pan, bollería y pastelería en el almacén/fabrica ubicada en el Polígono y otro negocio en el barrio de Santa Catalina, con lo que afirmar que el arrendamiento litigioso representaba entre el 80 al 95% del rendimiento económico de la mercantil, se presenta como una quimera, carente de toda lógica racional, además de ausente prueba que lo acredite."

En dicho sentido, recuerda que el objeto arrendaticio del inmueble litigioso no era solo de bar, sino que, según consta en el contrato de arrendamiento, el inmueble arrendado se destinaba básicamente a panadería y pastelería, que son precisamente los productos que fabrican en el negocio existente en el Polígono de son Castelló.

Por las razones expresadas, solicitó que dictase sentencia desestimando íntegramente el recurso de apelación, con expresa imposición de costas a la apelante.

Asimismo, la apelada impugnó la sentencia de instancia afirmando que, a su juicio: "..., no concurren las dudas de hecho y de derecho, que expresa la juzgador ad quo, en su sentencia, vistos los escritos rectores y prueba practicada, cuya valoración acredita que no aparecen justificada esta excepción al principio de vencimiento en materia de costas, que sancionan nuestras normas procesales.".Refiriendo seguidamente la existencia del antedicho pleito "de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas aplazadas y no pagadas a su vencimiento, que interpone la propiedad, contra la arrendataria apelante, y que se sustancia ante el juzgado de Primera instancia numero 11, se tramita paralelamente, la presente litis, que provoca con manifiesta intención, la suspensión del procedimiento de desahucio."

Por lo anterior, terminó suplicando a la Sala que dictase sentencia revocando el pronunciamiento contenido en la de instancia sobre las costas, e imponga las costas judiciales devengadas en la primera instancia a la parte actora.

Impugnación a la que se opuso la apelante impugnada, y ello en los términos que obran en autos.

CUARTO.-En dicho escenario apelatorio, aprecia la Sala, en primer lugar y saliendo al paso del alegato de la parte apelada relativo a que la actora-apelante iría del algún modo contra sus propios actos, derivado ello del pretendido acuerdo que afirma fue consolidado por correo electrónico en el que la actora habría aceptado la posposición del 50% de las rentas a pagar en dos años. Que la sentencia de instancia no consideró probado tal hecho, porque -en contra de lo que afirma la parte apelada- lo contenido en el fundamento de derecho primero de la sentencia es la relación de alegatos de las partes, no los hechos probados. Y, en cualquier caso, la actora ya salvó, en su relación de hechos de la demanda, tal circunstancia al afirmar que, la mera posposición de pagos ofrecida de adverso no fue aceptada por la parte arrendataria, y, de hecho, así lo narra la sentencia en la descripción de la posición actora, al fundamento de derecho primero.

Por otro lado, el correo electrónico de 30 abril 2020, en el que la demandada pretende que se habría plasmado tal acuerdo; correo al que trata de dar una categoría de aceptación contractual, como una suerte de acto propio. La Sala, igualmente, no comparte tal conclusión -que tampoco aparece como tal en la sentencia- puesto que, de la propia narrativa que la parte apelada otorga al correo, a saber (subrayados añadidos por la Sala):

"Buenas tardes Piedad, Después de su correo electrónico del 30/4, le informamos nuestro contrato de alquiler del 50% para abril, mayo y junio. Hasta la fecha, ya hemos liquidado los alquileres de abril y mayo.

En relación con el alquiler de julio a diciembre, tomamos nota de su propuesta de pagar el 50% con una recuperación de los alquileres repartidos en 24 meses.

También especifico que esperamos fuertemente revisar nuestra actividad, que hasta ahora ha sido un desastre, un 60% de rotación.........";

se deriva la improcedencia de entender que existiera un acuerdo vinculante, dado que "tomar nota" de una propuesta del arrendador que busca posponer el 50% de los pagos, no constituye un acto propioque le impida reivindicar después, no una posposición, sino una rebaja sobre lo pospuesto.

Recuérdese, en dicho sentido, los exigentes requisitos que la Jurisprudencia determina para consolidar un acto como expresión de una voluntad vinculante: así, cabe referir la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2010, en el sentido de que la doctrina que impide ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica, y, como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2002, la regla nemine licet adversus sua facta venire(a nadie le es lícito ir contra sus propios actos) tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce; por tanto, tales actos han de ser vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor, encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, y no han de ser ambiguos sino revestidos de solemnidad.

Sin que tales requisitos concurran en el caso de autos, por lo que no cabe derivar del correo electrónico un acuerdo vinculante para la actora y dirigido a renunciar a la posibilidad de pretender una rebaja, no solo una posposición de las rentas afectadas por la situación derivada de la pandemia Covid-19.

QUINTO.-Entrando ya al fondo del asunto, vemos que la sentencia de instancia presenta cierta contradicción, puesto que inicialmente cita precedentes de Audiencias Provinciales que concluyen que la existencia de una pandemia no puede considerarse un riesgo inherente al contrato, dada su imprevisibilidad y sus graves consecuencias en todos los ámbitos: de salud pública, sociales, económicas, etc., las cuales no pudieron se previstas cuando el contrato se firmó el 20 de diciembre de 2018 (recogiendo dichos precedentes judiciales que se trata de un hecho notorio la grave, extraordinaria e imprevisible situación de emergencia sanitaria originada por el brote del coronavirus COVID-19 y que fue declarada como pandemia mundial por la Organización Mundial de la Salud en el mes de marzo de 2020, siendo, la declaración de la situación excepcional de estado de alarma -algo insólito en nuestro país, desde la promulgación de la Constitución de 1978- en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, un acto normativo que ha sido sucesivamente prorrogado, correspondiendo la última prórroga al Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, que finaliza el día 9 de mayo de 2021), y admitiendo que esa situación provocó, en un primer momento, el confinamiento de todos los ciudadanos, así como la suspensión total de la actividad de todos los establecimientos de hostelería y centros comerciales en cumplimiento de las medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial (artículos 7 y 10), durante un plazo de tres meses, de marzo a junio de 2020; asumiendo también que, una vez se alzó el primer estado de alarma, se establecieron unas fases de desescalada, permitiéndose en la Fase 2 la reapertura con limitaciones de los centros y establecimientos comerciales.

Todo lo cual es narrado en la sentencia de instancia del modo siguiente, en orden a ilustrar de la evolución oficial de los acontecimientos (los subrayados son añadidos por la Sala):

"7.- En primer lugar, el artículo 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo , por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 estableció la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, entre otros. En base a ello, desde el principio de la pandemia, en tanto que pluriactividad la entidad demandante podría haber seguido desarrollando en parte su actividad.

8.- En segundo lugar, la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la fase 2 del Plan para la transición hacia una nueva normalidad, ya acordó ciertas medidas para la apertura con restricciones de establecimientos de hostelería y restauración (entre otras restricciones no superar el 45% de aforo).

9.- En tercer lugar, en el ámbito más específico de la Comunidad Autónoma de Illes Balears, en relación a la prestación del servicio en los establecimiento de hostelería y restauración, el Decreto 3/2020, de 7 de junio, de la presidenta de las Illes Balears, por el cual se establecen medidas de flexibilización, regulación y graduación de determinadas restricciones en el ámbito de Baleares establecidas durante la declaración del estado de alarma, en aplicación de la fase III del Plan para la transición hacia una nueva normalidad estableció condiciones menos restrictivas para la apertura de establecimientos de este tipo con efectos desde el día 8 de junio de 2020. Por lo que a partir de esa fecha, con restricciones (aforo del 75% y con las condiciones indicadas en la normativa citada) se pudo abrir al público para el consumo en el local y en terraza, incrementando incluso la superficie destinada a terraza (art 18). En base a esa segunda fase de desescalada, el establecimiento de cafetería pudo también desarrollar este tipo de actividad, si bien con reducciones, a partir de julio. Con posterioridad se produjeron ciertamente vaivenes normativos pero en gran medida se tendió a la adopción de medidas para recuperación económica."

No obstante, y pese a reconocer, como se ha visto, la notoriedad de los acontecimientos y la evolución, tras la reapertura, progresiva y con vaivenes del sector de establecimientos abiertos al público (en particular hostelería, cafeterías, bares, etc.), sin embargo, la sentencia concluyó en una drástica diferenciación en la comparativa siguiente: por un lado el cierre forzoso del establecimiento al público desde 15 marzo al 10 mayo de 2020, y, por otro, el momento posterior, en el que se pudo abrir el establecimiento. Porque, aunque admite que hubo restricciones en dicha fase de apertura, no concedió compensación alguna a favor del arrendatario durante dicho posterior periodo de restricciones, de suerte que las mismas, en la consideración judicial, no merecieron la aplicación, tras la reapertura parcial, de la cláusula rebus sic stantibus.

Por ello, la Juzgadora a quoconcluye que la aplicación de tal cláusula no podía ir más allá de esa fecha de reapertura parcial. Exponiendo la sentencia, en dicho sentido, que:

"5.- Esta es la solución que se estima pertinente aplicar al asunto objeto del presente procedimiento. Como indicó el testigo Sr. Eulogio, la entidad demandante es un bar cafetería y fabricaba pastelería en el Polígono Son Oms, es una empresa pluriactividad que incluye por tanto fabricación de panes y pastelería. Añadió que tenían un punto de venta en Santa Catalina, hacían entrega a bares, hoteles desde la nave.

6.- De la demanda se deduce que lo que se impetra de este Tribunal por parte del demandante es que durante nueve meses a partir de julio se condone el 50% de la renta de la arrendataria. Como se extrae de la documentación aportada, durante los meses de abril a junio la mitad de la renta fue condonada por parte de la arrendadora y, con posterioridad, se aplazó (a devolver dentro de los dos años siguientes) el 50% de las rentas.

10- Considerando el art 217 Ley de Enjuiciamiento Civil no ha quedado suficientemente acreditado que la mala situación económica de la entidad demandante que le llevó a solicitar incluso un préstamo de ICO por 180.000 euros, como se acredita en la documental, no fuera debido al poco tiempo del negocio, a las obras realizadas (y todavía no amortizadas) o directamente del cierre del negocio durante los primeros tres meses desde la declaración de alerta sanitaria. Se estima que el aplazamiento de la mitad de la renta durante seis meses (desde el mes de julio a diciembre de 2020) a dos años no rompe el equilibrio de las prestaciones sino que se estima una medida que tiende a restaurarlo de forma suficiente En base a todo ello, se estima procedente desestimar la demanda interpuesta."

Conclusión judicial que no puede ser compartida por la Sala, en la medida en que se cuenta en autos con prueba favorable a las tesis actoras (pericial y testifical relacionada en la sentencia) en orden a considerar que, pese a lo pretendido por la demandada, las pérdidas de la empresa en 2018 no pueden ser determinantes, porque el contrato fue concertado en diciembre de dicho año sin que, hasta la pandemia, existiera una falta de regularización de los pagos; y las del 2019 tienen su evidente causa en una elevada inversión en el propio local litigioso que, a su vez, justifica la solvencia previa a la pandemia. Ganando así credibilidad la tesis relativa a que tales pérdidas de 2019 estaban dentro del plan empresarial que, sin embargo, se vio truncado por el cierre en 2020 derivado de la pandemia, y por el rendimiento meramente parcial tras la progresiva reapertura. Sucediendo que, además de tal prueba, la propia jurisprudencia que cita la sentencia apelada evidencia que la incidencia de la pandemia en el marco del sector de hostelería, y, en concreto, en el de bares y cafeterías abiertas al público, es un acontecimiento tan notorio que libera de una prueba más singularizada de la que ya obra en autos.

No en vano, la propia representación procesal de la parte demandada-apelada se empeña en autos en negar tal realidad a la vez que, con sus propias afirmaciones, revela lo contrario. Pues solo así se explica que, pese a denegar a su arrendataria toda rebaja posterior a la reapertura parcial, sin embargo, le ofreció una posposición de pagos del 50% sobre las rentas a dos años vista. Lo que evidencia un reconocimiento de las dificultades económicas que la arrendataria sufría por razón de tan crítico momento, y, sin embargo, pretende que tales dificultades, al final, las asuma plenamente la parte arrendataria, pues solo admite una posposición de pagos, no una rebaja real concordante con la evidente reducción de ingresos que subyace en la propia propuesta de la arrendadora.

Es aquí, en esa asunción de la arrendadora de la necesidad de posponer la mitad de los pagos a dos años vista, donde se evidencia un acto propiode esta que refleja la realidad incontestable de la crisis del sector y de las dificultades para abonar la elevada renta mensual del local, inasumible en el periodo litigioso. Efectivamente, esa asunción de la posposición de la mitad de los pagos a dos años vista, abiertamente ofrecida al tiempo de la crisis, reiterada en la contestación a la demanda, en la oposición al recurso y en la impugnación de la sentencia por la representación procesal de la arrendadora, es un acto propioinequívoco del reconocimiento de unas dificultades coyunturales provocadas por la pandemia, en las que, sin embargo, no quiere participar la propiedad más allá de posponer sus cobros, pero pretendiendo que la parte arrendataria las asuma finalmente por completo.

Se reitera aquí que, como se indicó antes, hay una consolidada doctrina que entiende que, para interpretar un acto propio como expresión de consentimiento vinculante, debe haber sido realizado con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo, y para que tenga naturaleza de sujeción, han de ser concluyentes ( Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencias de fechas 16 Feb. 1988, 6 Nov. 1990 y 27 Nov. 1991), lo que concurre en el caso de autos, donde el reconocimiento de una asunción de la posposición de pagos es reiterada, precisa, clara, determinante y perfectamente delimitada, no ambigua ni inconcreta ( sentencias de dicha Sala 1ª de 22 Sep., 10 Oct. 1988 y 4 Jun. 1992, y 10 Nov. 1992). Pero, sin embargo, en la consideración de la Sala y habida cuenta de las circunstancias concretas, es insuficiente para contrarrestar las consecuencias de la situación de la pandemia, es decir, es insuficiente para compensar, por el principio rebus sic stantibus,una situación de fuerza mayor que debió ser afrontada con mayor equidad por parte de la propiedad.

SEXTO.-Destáquese que, como hemos anticipado, se debe sumar, a la prueba de la actora y al referido acto propiode la demandada, el hecho de que cabe considerar notorio el impacto negativo de la Pandemia sobre el sector de la hostelería, incluidos bares y cafeterías. Es decir, que no requiere de mayor prueba, especialmente habida cuenta de la ya obrante en autos, el considerar justificado que la Pandemia Covid-19 generó en España un importante perjuicio económico a bares y cafeterías, puesto que durante los sucesivos confinamientos estos tuvieron que cerrar temporalmente o limitar su capacidad, de lo que resultó una drástica disminución de ingresos.

Recuérdese que, en derecho, lo que se considera "notorio" viene referido a hechos o circunstancias que son ampliamente constatados como evidentes o de conocimiento público, y que, por lo tanto, no necesitan ser probados para su aceptación en un proceso judicial. La noción de notoriedad implica, por lo tanto, que la información es tan clara o aceptada que su verificación resulta ociosa, porque, como en el caso de autos, se trata de hechos públicos, es decir: es una información que es accesible y conocida por la generalidad de las personas, por tratarse de un evento histórico con connotaciones económicas y sociales evidentes e inequívocas. Permitiendo a los tribunales considerar ciertos tales hechos notorios, y, en este caso, las restricciones en la movilidad y el distanciamiento social, que afectaron gravemente a bares y cafeterías, llevando a muchos a cerrar permanentemente, lo cual fue susceptible de apreciación por la ciudadanía en general, ya a través de su propia constatación, ya a través de los medios informativos, además de recogerse en plurales estudios y reportes económicos sobre la incidencia negativa en los ingresos en el sector servicios durante la Pandemia, ya fueran realizados por entidades publicas, ya por confederaciones empresariales (Ministerio de Industria, Comercio y Turismo; Instituto Nacional de Estadística; Confederación Empresarial de Hostelería de España, etc.).

Precisa la parte apelada, no obstante, que el arriendo de autos abarcaba, no solo el negocio de bar, sino también el correspondiente a panadería y pastelería, sector que considera que estuvo menos perjudicado por ser productos de primera necesidad. Y, ciertamente, asume la Sala que el sector de panadería, al ser considerado un producto básico y de primera necesidad, es también notorio que experimentó un impacto diferente durante la Pandemia, en comparación con el sector de servicios de hostelería, incluyendo en este los bares y cafeterías.

No obstante, aunque las panaderías se mantuvieron abiertas durante los confinamientos, lo que mitigó sus perjuicios de modo que no pudo sufrir el mismo nivel de pérdidas que los bares o cafeterías, sin embargo, en cuanto a la pastelería, tuvo que sufrir también un impacto importante dada su dependencia de eventos y celebraciones sociales, las cuales estaban restringidas o, incluso, en algunos momentos prohibidas.

Llegados a este punto, y habida cuenta de que ambos sectores implicados en el contrato de arrendamiento de autos compartieron desafíos desiguales debido a la Pandemia, de modo que el de la panadería hubo de coadyuvar positivamente en los peores momentos de la crisis, entiende el Tribual acorde a las circunstancias una rebaja del 50% sobre la pretendida en autos.

Lo que, en definitiva, pondera la compensación de modo concordante con las circunstancias, puesto que, si durante el cierre total se rebajó la renta un 50% de mutuo acuerdo entre las partes, durante la apertura parcial se rebaja por el Tribunal en un 25%: solución acomodable a tales circunstancias y que, sin embargo, no fue voluntariamente asumida por las partes.

En dicho sentido, hemos visto que se solicita por la parte actora-apelante "que se estime la reducción del 50% de la renta durante nueve meses respecto del contrato de arrendamiento suscrito entre la mercantil Can de Paris y Villoslada CD en fecha 20 de diciembre de 2018, todo ello con imposición de costas a la parte demandada ahora recurrida";por lo que este Tribunal determina la estimación parcial de tal pretensión, con una reducción del 25% de la renta durante nueve meses respecto del contrato de arrendamiento suscrito entre la mercantil "Can de Paris, SRL" y "Villoslada, CD", en fecha 20 de diciembre de 2018.

SÉPTIMO.-La estimación parcial del recurso de apelación principal conlleva la desestimación de la impugnación de la sentencia de instancia, en la cual se pretendía únicamente que le fueran impuestas, a la parte actora, las costas de primera instancia. Petición que, en todo caso, hubiera resultado inatendible habida cuenta de las evidentes dudas de hecho y de derecho que se derivaban del debate litigioso, las cuales fueron acertadamente apreciadas en la sentencia de instancia (ex art. 394 de la LEC) . Todo lo cual tendrá incidencia en el pronunciamiento en costas de esta alzada, que seguidamente procede realizar.

ÚLTIMO.-Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada por la apelación principal; mientras que las derivadas de la primera instancia tampoco merecen pronunciamiento concreto al ser, finalmente, estimada solo en parte la demanda. Y, al desestimarse la impugnación de la sentencia, procede imponer a la parte demandada-impugnante el abono de las costas devengadas en la alzada por la contraparte por razón de tal impugnación de la sentencia. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.