Sentencia Civil 654/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 552/2023 de 15 de octubre del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, en tanto que titular de un local de negocios en la Comunidad de propietarios demandada, sita en la DIRECCION000 de Palma de Mallorca, y disconforme con los acuerdos adoptados en las Juntas de 28 de mayo y 5 de octubre de 2020 en cuanto a la participación del citado local en los gastos de la Comunidad, accionaba en juicio ordinario contra esta, solicitando que, seguidos los trámites correspondientes, de dictase en su día sentencia con los pronunciamientos siguientes:

"1.- Declare anulados y sin efecto alguno por la causa prevista en el artículo 18.1.a) de la LPH , esto es, por ser contrarios a la Ley y/o a los Estatutos, todos los acuerdos adoptados en las Juntas Generales Extraordinarias de 18/05/20 y 05/10/20 que aparecen reflejados en las Actas de dichas Juntas por falta de constancia en estas de alguno/s de los requisitos mínimos exigidos por el artículo 19.2.d ) y f) de la LPH (falta de constancia de las cuotas de participación de los asistentes y no identificación de quienes votaron, ni el sentido del voto y su coeficiente, ni el quorum de adopción de los acuerdos ni si concurrió el requisito de la doble de mayoría de propietarios y coeficientes), y en la de 05/10/20, además, por inobservancia de las normas esenciales de convocatoria de la Junta del artículo 16.3 de la LPH (citación para la Junta con menos de seis días de antelación), y condene a la Comunidad demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a tener por anulados dichos acuerdos, con los efectos inherentes a la referida declaración y condena;

2.- Subsidiariamente, para el caso de que la pretensión anterior no fuera estimada, declare anulados y sin efecto alguno por la causa prevista en el artículo 18.1.a) de la LPH , esto es, por ser contrarios a la Ley y/o a los Estatutos, los acuerdos que seguidamente se indican, y condene a la Comunidad demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a tener por anulados dichos acuerdos, con los efectos inherentes a la referida declaración y condena:

a) Los acuerdos relacionados en el Acta de la Junta General de 18/05/20, en el punto 9º (modificación de la especialidad estatutaria tercera y facultar a la Presidenta para que proceda a su elevación a público); en el punto 12º (la imputación a los actores de una deuda de 624,79 € que, no habiendo siquiera sido liquidada en la Junta de 23/01/20 ni en la de 18/05/20, se acuerda no fraccionar); y en el punto 13º (imputación a los actores de una deuda de 1.861,87 € relativa a gastos de la Comunidad producidos entre el 28/08/19 y el 18/05/20);

b) Los acuerdos relacionados en el Acta de la Junta General de 05/10/20, en el punto 2º (imputación a los actores de una deuda de 6.169,40 €); en el punto 3º (se faculta al Presidente y/o Administrador a suscribir un préstamo al que el Local debe contribuir mensualmente por coeficiente y los pisos a prorrata, y también a amortizar con cargo a la tesorería capital e intereses con la obligación del Local de pagar el 17% de las cantidades que se amorticen); en el punto 5º (aprobación de cuentas de 2019 y presupuesto de 2020); en el punto 9º (autorización al Presidente y/o Administrador para contratar abogados); en el punto 10º (se dejan sin efecto fraccionamientos de deudas inexistentes y de liquidaciones y certificaciones expedidas hasta la fecha, se imputa a los actores una deuda de 2.597,41 € y se detraen de la deuda inexistente referida en el punto 12º de la Junta de 18/05/20, 400,00 € que los actores había pagado para contribuir al arreglo de la terraza del edificio); y en el punto 11º (no se atiende la subsanación del Acta de la Junta de 18/05/20 solicitada por los actores), que son consecuencia directa de la ilegal y arbitraria modificación estatutaria impugnada que consta en el Acta de la Junta de 18/05/20.

3.- Imponga las costas procesales a la Comunidad demandada, en todo caso, con expresa declaración de temeridad."

SEGUNDO.-Opuesta la parte demandada a las pretensiones actoras en los términos que obran en autos, recayó en primera instancia sentencia desestimatoria de la demanda, en los términos que seguidamente se resumirán en los puntos siguientes, los cuales vienen transcritos de dicha resolución, si bien los subrayados son añadidos por la Sala:

? "Pues bien, partiendo de la previsión de los Estatutos que literalmente lo que establecen con relación al coeficiente de participación del local al tiempo de la Constitución de la comunidad es que "los titulares de los locales de planta baja solamente contribuirán a los gastos de mantenimiento de los servicios que utilizaren", lo que se desprende de la interpretación del Acta de la Junta de fecha 18 de mayo de 2020 (utilizando el primer elemento interpretativo contenido en el artículo 1281 del Código Civil para la interpretación de los contratos que es el de atenerse a la literalidad de las palabras empleadas si no son contradictorias con la intención) es que concretamente en el acuerdo contenido en el punto 9, como se dice en la propia acta, ratificando el hecho de que "no resulta de Justicia que el local contribuya con arreglo a su cuota de participación (17%) a los gastos de mantenimiento de los "servicios" que no "utiliza", lo que se pretende es ejemplificar con supuestos concretos aquellos gastos de mantenimiento (algunos inexistentes al tiempo de la formulación de los Estatutos, como son todos los relativos a los avances tecnológicos) respecto de los que también procede liquidar a los demandantes con su coeficiente de siempre del 17% que en ningún momento ha sido objeto de controversia alguna.

? Dicho de otro modo se está en presencia de una aclaración respecto de los gastos que hoy día existen, pero no de una modificación estatutaria que pueda dar lugar a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 18.1 a) de la Ley de Propiedad horizontal ,tanto a los efectos de que pueda operar el plazo de caducidad de un año previsto en el mismo art. 18.3 de LPH , y no el general de 3 meses, previsto también en dicho precepto, e igualmente respecto del requisito de procedibilidad de previa consignación establecido, asimismo, en el art. 18.2 de la LPH cuando dice textualmente que:

"(...) para impugnar los Acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los Acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

? Se han realizado, además, "actos propios" de reconocimiento de la deuda respecto de los concretos gastos que la parte demandada alega y acredita por los mensajes vía whatsapp y correo electrónico de la demandante, que revelan el conocimiento y contactos que han mantenido los demandantes con la C.P. desde que adquirieron el local, que no deben contradecirse después por proscribirlo la "doctrina de los actos propios", alegando después cualquier error que, además, no afecta a la pulcritud de los gastos aprobados y en la cuantía que se reparten entre los comuneros y aritméticamente se liquida, siendo buena prueba de ello que pese a la extensión de la demanda no se rebaten los gastos que adeudan.

? Por lo expuesto, procede estimar las excepciones propuestas por la parte demandada de caducidad de la acción, al superar el plazo de 3 meses concedido con carácter general por la LPH para la impugnación de Acuerdos, ya que no se ha producido ninguna modificación estatutaria ni contravenido los Acuerdos adoptados las disposición legales, considerándose acreditado el asesoramiento legal de los demandantes y continuos contactos con la C.P. y, concretamente con el Letrado que firma la contestación a la demanda, D. Ezequiel, que prueban el conocimiento por su parte de las Juntas y decisiones que en ellas iba adoptando la C.P. demandada y de falta de la debida consignación previa de las cantidades debidas, sin en puridad entrar a conocer del fondo del asunto, aunque para decidir estas cuestiones sí ha sido necesario entrar en la naturaleza de los Acuerdos y Estatutos en la forma que se ha hecho por depender la decisión adoptada de su interpretación, dados los términos del art. 18.1 a) que produce de forma obligada esta imbricación."

Seguidamente la sentencia abundó en que, pese a haberse estimado la excepciones propuestas por la parte demandada, tampoco asistía a la actora la razón en cuanto al fondo, al ser, los gastos que se le atribuyen en el acuerdo cuestionado, inherentes al local litigioso y ajenos a los servicios cuyo pago le excluyen los Estatutos; trayendo, asimismo, los acuerdos de pago de la segunda Junta, causa en la primera.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Sostiene la representación procesa de la parte actora-apelante, que no es de aplicación el requisito de procedibilidad invocado de adverso y judicialmente empleado en primera instancia para desestimar la demanda, relativo al artículo art. 18.2 de la LPH; puesto que dicha regla viene exceptuada en el propio precepto, según recuerda la apelante, para los casos en los que se trate de impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. Excepción que la recurrente considera aplicable al caso de autos.

Artículo 9 de la LPH, en cuyo apartado "e" se establece, como obligación de cada propietario, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Apreciando la Sala que, en el caso de autos, según se deriva del propio escrito de demanda, la reivindicación actora se sustenta en que, la norma estatutaria tercera del Régimen de Comunidad contenido en la División Horizontal, dispone que: "Los titulares de los locales de planta baja solamente contribuirán a los gastos de mantenimiento de los servicios que utilizaren".Lo que, obviamente, va referido a los gastos devengados por servicios susceptibles de utilización por los propietarios, excluyendo a los titulares de los locales del pago de aquellos que no utilizan. Pero, obviamente, las obligaciones pecuniarias propias de los propietarios en orden a contribuir a los gastos de la Comunidad no se limitan únicamente a la retribución por los servicios recibidos, sino que también, como reza el citado artículo 9 apartado "e" de la LPH, deben contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido: "a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.".

Así las cosas, y habida cuenta de que tal cuestión resultaba polémica o inconcreta, se aprecia que en el orden del día de la Junta de 18 de mayo de 2020, según se concretó en el punto "9", se venía a someter a la consideración de la Junta el esclarecimiento de los gastos a los que debía contribuir el local litigioso, 53858 RP nº 7, siempre en concordancia con su cuota de participación. De modo que, en el acuerdo adoptado, donde se recoge que, en concordancia con los Estatutos, no resultaría de justicia que el local contribuya con arreglo a su cuota de participación (17%) a los gastos de mantenimiento de los "servicios" que "no utiliza" (limpieza de rellano, mantenimiento mensual de ascensores, gasto de luz comunitaria o contador de agua, al tener un contador individual, o análogos), que es lo que constaba en los Estatutos de la Comunidad («Los titulares de los locales de planta baja solamente contribuirán a los gastos de mantenimiento de los servicios que utilizaren»), se contempló la necesidad, en orden a aportar seguridad a todos los comuneros, incluidos los titulares del propio local, y evitar reclamaciones y controversias innecesarias, de describir, para que "quede claro", en qué debe contribuir y en qué no debe contribuir al local. Así, excluyendo lo contemplado en la previsión estatutaria, se dispuso lo siguiente (ordenado por la Sala en puntos sucesivos y destacando en negrita determinados aspectos):

"Los titulares de los locales de planta baja no contribuirán a los gastos de mantenimiento de los servicios que no utilicen(limpieza de rellano, mantenimiento mensual de ascensores, teléfono de los ascensores, gasto de luz comunitaria o contador de agua, al tener un contador individual, u otros de similar o análoga naturaleza),

pero sí contribuirán a los gastos de mantenimiento de los servicios que sí utilicen o de los que se beneficien(comisiones y gastos de mantenimiento de la cuenta bancaria que se utiliza para afrontar todas las obligaciones de la comunidad, prima e impuestos y recargos asociados al seguro comunitario, limpieza de las cubiertas, desagües e imbornales comunitarios, sistemas de extinción de incendios, remisión de burofaxes en beneficio de la comunidad, impuestos, sanciones y tasas comunitarias, liquidación del modelo 347 de la AEAT o los que se pudieran establecer, iluminación de las cubiertas o fachadas, aljibe comunitario de 39.000 litros, cuarto y puertas de contadores, asesores, abogados, gestores o administrador de fincas, de haberlos, u otros de similar o análoga naturaleza);

sí contribuirán a los gastos de mantenimiento de los servicios que no utilicen pero sí puedan utilizar(redes de comunicación, telecomunicaciones, conducciones de fibra, de agua, desagües, pluviales, arquetas, u otros de similar o análoga naturaleza);

sí contribuirán a la dotación del fondo de reservadestin ado, fundamentalmente, y sin ánimo de exhaustividad, a cubrir los gastos de las obras necesarias (trabajos de conservación, de reparación, de rehabilitación de la finca y obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal, u otros de similar o análoga naturaleza);

sí contribuirán a los gastos de conservación,destinados a garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal del edificio (Inspección Técnica del Edificio, informes de ingenieros, arquitectos, reparaciones necesarias para adecuar el edificio a las exigencias administrativas o impuestas por la autoridad judicial, pinturas, revocos, pararrayos, u otros de similar o análoga naturaleza);

sí contribuirán a los gastos de reparación(repar aciones de fachada, roturas en el aljibe comunitario de 39.000 litros, rotura de puertas, espejos comunitarios, actos vandálicos, robo de mobiliario comunitario, grietas en fachadas o en muros comunitarios, incluidos rellanos, al garantizar la seguridad y estabilidad del edificio en su conjunto, bombas y motores, u otros de similar o análoga naturaleza);

y sí contribuirán a los gastos extraordinarios(acome tidas generales de agua, luz, teléfono, televisión o telecomunicaciones en general, gastos de abogado y procurador, tasas judiciales, depósitos necesarios, cauciones, periciales, provisiones de fondos, costas procesales, o intereses derivados de acciones judiciales acometidas por la Comunidad de Propietarios en beneficio de la misma, acciones reivindicatorias, de cesación, etc., obtención y reconstrucción de documentos de interés comunitarios, a saber, escrituras, notas simples, certificaciones, etc., obras de accesibilidad universal, impermeabilización de fachadas y cubiertas, saneamiento y pintura de las fachadas, sustitución de los ascensores, de las cabinas, de los motores, o de cualquier elemento que exceda el puro mantenimiento periódico y puntual, bajantes, gastos derivados de cambios normativos, responsabilidad civil en la que pueda incurrir la comunidad, fenómenos atmosféricos, impactos contra el edificio, rayos, intereses remuneratorios y/o de demora en los que incurra la comunidad como consecuencia de gastos imputables al local y en general, cualquier gasto no previsto como ordinario y periódico en las cuentas anuales, u otros de similar o análoga naturaleza)."

Y es en dicho contexto en el que la Sala tiene que analizar si, como sostiene la parte apelante, no es aquí de aplicación el requisito de procedibilidad del artículo art. 18.2 de la LPH, que establece que para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Ya que la apelante considera que se halla protegido por la excepción a dicha regla, que no será de aplicación "para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.".

Sucediendo que, en la consideración del Tribunal y como se aprecia en la redacción del acuerdo del acta, no se ha establecido una cuota nueva con cargo al local, ni tampoco se ha alterado la cuota existente para el citado local (17%), sino que, únicamente, se ha pasado a aclarar cuales son las obligaciones que los titulares del local, al igual que el resto de los miembros de la Comunidad demandada, tienen que afrontar, con la sola exclusión del pago de aquellos servicios que no son utilizados por los titulares de los locales y que, como tales, le estaban estatutariamente excluidos de pago.

Llegados a este punto, la Sala considera acorde a derecho la conclusión contenida en la sentencia de instancia, pese a ser apelada por la actora, relativa a que no cumplimenta la actora el requisito de procedibilidad previo y necesario para poder solicitar la nulidad de los acuerdos impugnados, al estar en mora en el pago de las cuotas comunitarias, tal y como se relacionó en la sentencia apelada.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación en este punto, lo que constituye causa bastante para desestimar la demanda al adolecer, la posición actora, del cumplimiento del requisito de procedibilidad del artículo art. 18.2 de la LPH en orden a poder impugnar los acuerdos de la Junta.

CUARTO.-Sin perjuicio de lo expuesto, afirmaba asimismo la representación procesal de la parte actora-apelante, que, a pesar de lo dicho en la sentencia, no le había caducado la acción, porque estaba dentro del año para la impugnación, ex art. 18.3 de la LPH, de los acuerdos de las juntas de 18 de mayo y de 5 de octubre de 2020, dado que la demanda se interpuesto en fecha 12 de enero de 2021. Destacando, en dicho sentido, que en la consideración de la apelante no estamos en el caso de los tres meses del primer inciso del número "3" del artículo 18: "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios",sino en el más amplio de un año, previsto seguidamente para el caso de que se trate "de actos contrarios a la ley o a los estatutos".

En tal sentido, ya hemos visto en el fundamento jurídico primero de la demanda que en su suplico que solicita la anulación, ex artículo 18.1.a) de la LPH, es decir, por ser contrarios a la Ley y/o a los Estatutos, de todos los acuerdos adoptados en las Juntas generales extraordinarias de 18/05/20 y 05/10/20, que aparecen reflejados en las actas de dichas Juntas, por falta de constancia en estas de alguno/s de los requisitos mínimos exigidos por el artículo 19.2.d) y f) de la LPH (falta de constancia de las cuotas de participación de los asistentes y no identificación de quienes votaron, ni el sentido del voto y su coeficiente, ni el quorum de adopción de los acuerdos ni si concurrió el requisito de la doble de mayoría de propietarios y coeficientes).

Seguidamente, respecto de la Junta de 05/10/20, invoca además la inobservancia, ex artículo 16.3 de la LPH, del requisito de que la citación para la Junta lo sea con, al menos, de seis días de antelación.

En dicho sentido, debe la Sala comenzar recordando la dicción de dichos preceptos invocados por la actora. El artículo 19 establece que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

"d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen."

Por su parte, el artículo 16.3 de la LPH establece:

"La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados."

Apreciando, por lo tanto y comenzando por este último precepto, que, al tratarse de una junta extraordinaria, no regía el plazo mínimo en el que se pretende sostener una causa de nulidad por infracción de ley, y, con ello, no es extensiva tal pretensión al plazo de un año de caducidad de la acción.

Tampoco lo es, ya en cuanto al primer alegato, el que los acuerdos adoptados no indiquen sino la referencia a los pisos que los comparecientes titularizan en la Comunidad, en orden a identificar a tales comparecientes, porque, como hemos visto en la redacción del precepto, respecto de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los acuerdos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen, serán exigibles "en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo".Lo que no justifica tampoco la extensión al plazo de un año de caducidad por infracción de ley, dado que la propia LPH no desplaza la validez del acuerdo por la no indicación de identidades o cuotas (las cuales, en cualquiera caso, podrían ser siempre valoradas al aparecer la relación por pisos o locales). En definitiva, no es un vicio de nulidad que justifique la posposición a un año del plazo de caducidad de la acción.

Obsérvese, en dicho sentido, que en el análisis de la causa que nos ocupa, que hace bascular el eje del litigio en un pretendido acuerdo restrictivo de los derechos de los propietarios de los locales, el alegato en cuestión (de la falta de identificación de propietarios o cuotas), así como el otro alegato relativo a la ausencia de formalidades en el acta (por no constar la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación, pues solo se reflejó a los comparecientes por la indicación del piso o local), se presentan como alegaciones de oportunidad formal, dado que no se anudan propiamente al eje sobre el que el litigio verdaderamente bascula, cual es que habría un acuerdo de fondo que sería nulo por ser contrario a derecho y perjudicial para los intereses de la parte actora.

Por lo tanto, la Sala concuerda con la sentencia en que, no solo no ha concurrido el requisito de procedibilidad relativo a estar al día en el pago de las obligaciones del propietario para con la Comunidad, sino que, como quiera que estamos en presencia un acuerdo aclaratorio, no se trata de una alteración estatutaria que pueda dar lugar a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 18.1 a) de la Ley de Propiedad horizontal por infracción de ley (de hecho, al tratarse de una mera aclaración, ni siquiera se justificaría la necesidad de unanimidad - Art. 17.6 de la LPH) , por lo que no concuerda la Sala el alegato apelatorio relativo a que pueda operar el plazo de caducidad de un año previsto en el mismo art. 18.3 de LPH, y no el de 3 meses establecido, con carácter general, en dicho precepto.

En tal sentido, cabe citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, nº 411/2016, de 29/09/2016, que nos recuerda que se ha venido consolidando una línea jurisprudencial en virtud de la cual se hace una distinción, de un lado, entre aquellos acuerdos cuya ilegalidad supone la contravención de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad, cuya sanción se concreta en la posible impugnación de los mismos en un plazo de caducidad breve, y, de otro, entre los que infringen cualquier otra ley imperativa o prohibitiva; remitiéndose, en tal sentido, a las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 25 de marzo y 2 de noviembre de 2004, las cuales ya establecían que todos los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal se convalidan por el paso del tiempo previsto para su impugnación, de tal manera que los acuerdos contra las normas contenidas en dicha ley son anulables y han de ceñirse al plazo impugnatorio señalado.

Adviértase, en dicho sentido, que si bien la actual redacción de la Ley de Propiedad Horizontal ha modificado los plazos en el artículo 18, sin embargo, la interpretación en orden a aplicar el plazo breve o el amplio de caducidad, siguen similares pautas. Y así lo recordaba, por ejemplo, esta Sala en la sentencia recaída en el rollo núm. 541/20, en fecha treinta de marzo de dos mil veintiuno:

"Debiendo concordar la Sala en que, ciertamente, tal y como expone el Tribunal Supremo en su sentencia ( STS 7241/2008 - ECLI:ES:TS:2008:7241 ), núm. 932/2008, de fecha 08/10/2008 (Pte. Exmo. Sr. SEIJAS QUINTANA), dictada en materia de impugnación acuerdos de Comunidad de propietarios: la ley de propiedad horizontal establece dos plazos de prescripción distintos, siendo el general de tres meses, salvo que se trate de acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso se amplía el plazo para ejercitar la impugnación a un año; pero lo que no se dice es a qué acuerdos de los tomados en la Junta se refiere al objeto de valorar si estamos en uno o en otro de los plazos de caducidad a que se refiere la norma; concluyendo que la anomalía o irregularidad en la convocatoria a junta y en la adopción del acuerdo es determinante de anulabilidad y, por tanto, sujeta al plazo de caducidad de tres meses. Concretando el Alto Tribunal, en dicho sentido, que: "En segundo lugar, la sentencia no considera válida la convocatoria pese a la no inclusión en la misma de la relación de propietarios deudores, como tampoco resulta de los hechos que el recurrente fuera privado del derecho al voto al considerarlo que no estaba al corriente en el pago de las deudas. Lo que la sentencia dice, por remisión a la del Juzgado, es que a esta anomalía o irregularidad que se dice cometida en la convocatoria y en la adopción del acuerdo "no cabe aplicarles el régimen sancionador propio de la nulidad radical y absoluta, sino el concerniente a la relativa o anulabilidad y, por tanto, se encuentran incardinadas en la impugnación prevenida en el tercer párrafo del artículo 18 L.P.H 8/1999, que establece el plazo de caducidad de 3 meses", plazo que dejó transcurrir no obstante haber sido convocado a la Junta y haberle sido notificado el acuerdo."

Aplicada la doctrina al caso de autos, la Sala debe declarar que las normas de convocatoria y celebración de la Junta denunciadas en autos serían constitutivas de vicios de anulabilidad impugnables en el plazo de tres meses, pero no susceptibles de extensión al plazo de un año ni a la consideración de nulidad radical que pretende la actora-apelante. Y, habiendo trascurrido el plazo de caducidad de tres meses ( art. 18.3 LPH ) para proceder a la impugnación de los acuerdos, por cuanto que la Junta, a la que asistió la parte actora, se celebró en fecha 12/04/2017, y la demanda se interpuso en 2018, está fuera de plazo. Nótese que, por otro lado, la parte apelante no justifica que los pretendidos vicios hayan sido determinantes en la adopción de concretos acuerdos en perjuicio de los intereses del demandante o de la Comunidad; y, de hecho, la propia actora sostiene en su escrito de demanda que "el acta no refleja la adopción de acuerdo alguno".

Cabe referir también, en lo que toca a la disección de los vicios de anulabilidad y nulidad en su tratamiento en la LPH y su interpretación por los Tribunales, la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19ª, núm. 162/2014 de 14/05/2014, en cuyo fundamento jurídico segundo manifiesta:

"Habida cuenta que la acción que se ejercita en la demanda es la impugnación de los acuerdos adoptados en Junta General extraordinaria de propietarios y que tal acción está sujeta a los plazos de caducidad previstos en el art. 18 de la LPH , el recurso de apelación está destinado al fracaso, en toda su extensión, sin que la sentencia haya infringido ninguno de los preceptos que se dicen vulnerados.

"El artículo 18 de la LPH , efectivamente, diferencia dos tipos de acuerdos impugnables: de una parte los "contrarios a la Ley o a los Estatutos", para los cuales la acción caducará al año (artículo 18.1, a) y, de otra, los demás acuerdos, es decir, los que "resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios" (artículo 18.1, b), y los que "supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho" ( artículo 18.1, c), para los que la acción caduca a los tres meses. En ambos casos el cómputo para la acción de impugnación se realiza, para los comuneros presentes en la Junta, como es el caso, desde su adopción, y para los ausentes, desde la comunicación del mismo. La LPH no distingue formalmente entre acuerdos radicalmente nulos y meramente anulables, sino que establece dos categorías de anulabilidad. Ello no implica que no puedan existir acuerdos radicalmente nulos, como sería el caso de los que contravengan una norma imperativa distinta de la LPH o el orden público, sino que solo estos últimos no están sujetos al precitado plazo de caducidad. A tal efecto es reiterada la doctrina jurisprudencial conforme a la cual los acuerdos contrarios a la LPH y a los Estatutos son meramente anulables y no nulos de pleno. La regla general es que la acción caduca a los tres meses, y, excepcionalmente, ese plazo se amplía hasta el año cuando los acuerdos vulneren la ley o los estatutos.

Como dice la sentencia de esta AP, de 8 de abril de 2013 (Sección 8ª), "Para una correcta aplicación de dicho artículo es preciso distinguir bien entre "normas imperativas o prohibitivas" y normas dispositivas. Como decía la STS de 17 de octubre de 1987 al interpretar el artículo 6.3 del Código Civil ("los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención"), "el precepto se limita a formular un principio jurídico de gran generalidad que hace deba ser interpretado no con criterio rígido, sino con criterio flexible, por lo que no es posible admitir que toda disconformidad con una Ley cualquiera haya de llevar siempre consigo la sanción extrema de la nulidad, ni tampoco que sea preciso para la validez de los actos contrarios a la Ley que tal validez sea dispuesta de modo textual en la ley misma. Entonces, no es suficiente que el juez de instancia haya apreciado alguna anomalía o defecto en alguno de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demanda para que ya haya que considerar éstos nulos de pleno derecho". Si cualquier anomalía, defecto o desviación que se cometiese en el seno de la Junta de Propietarios tuviera que suponer una vulneración esencial de la Ley de Propiedad Horizontal o de cualquier otra ley, quedaría sin sentido el mismo artículo 18.3 LPH que distingue claramente entre actos nulos (contrarios a la ley o a los estatutos) y otro tipo de actos impugnables (meramente anulables).

La aplicación de lo que antecede al supuesto que se enjuicia, supone que la razón de impugnar la Junta, -privación del derecho al voto; reparación de elementos comunes- no afecta, en ningún caso, a un acto contrario a la Ley o a los estatutos, y que si la Junta se celebró el 9 de julio de 2012 y en ella estuvo presente la demandante, a fecha de presentación de la demanda, 18 de octubre de 2012, habrían transcurrido en exceso los tres meses para poder ejercitar la acción que se pretende.

Lo que antecede, sin necesidad de entrar a examinar el resto de la apelación, conlleva la confirmación de la sentencia recurrida."

Como corolario de todo lo expuesto y más allá de la cuestiones formales que se invocan por la apelante, el eje del debate evidencia que no se adoptó ningún acuerdo de forma contraria a la LPH ni a los Estatutos, por lo que el plazo de caducidad era el de 3 meses.

QUINTO.-En atención a lo razonado por la Sala, no puede prosperar el recurso de apelación, sin perjuicio de añadir, como ya lo hizo la sentencia apelada en argumentos de carácter ex abundantiano desvirtuados en la apelación, lo que se resumirá en los puntos siguientes. Donde se viene a corroborar que, además de la ausencia del requisito de procedibilidad y del transcurso del plazo de caducidad, sucede que las aclaraciones formuladas en el Junta de 18 de mayo de 2020 objeto de impugnación, no serían además contrarias a la Ley o a los Estatutos, por lo que, asimismo, los acuerdos de pago relacionados en dicha junta y en la Junta de 05/10/20, que la propia actora consideraba "consecuencia directa de la ilegal y arbitraria modificación estatutaria impugnada que consta en el Acta de la Junta de 18/05/20",tampoco pueden ser tenidos por tales. Debiendo destacar la Sala que, de hecho, la apelante no discrimina entre tales aclaraciones de la Junta de 18 de mayo de 2020 en orden a invocar, propiamente, cuál o cuáles de ellas adolecerían de eventuales vicios de anulabilidad. Se transcriben seguidamente, como se ha expuesto, los argumentos invocados al respecto de la sentencia de instancia:

? "Pese a haberse estimado la excepciones propuestas por la parte demandada, se considera que no se debe omitir mencionar que en el caso de autos las alegaciones que se efectúan por la parte demandante no tienen en realidad el fundamento necesario para la prosperabilidad de su pretensión porque son propietarios desde el día 15 de junio de 2018, tras la adquisición a Bankia de su local, siendo la cuestión realmente subyacente en este proceso la falta de acuerdo de los demandantes con la liquidación que se les efectúa de gastos a los que deben contribuir porque no se trata de gastos ordinarios de mantenimiento de "servicios que utiliza" sino de obras de calado para la conservación de elementos comunitarios de la finca (calificados como tales tanto por el artículo 396 del Código Civil como la Ley de Propiedad Horizontal de continua referencia) a cuyo pago es evidente que deben contribuir con el 17% de coeficiente de propiedad porque respecto de estos elementos la legitimación nace del hecho de ser propietario, a diferencia de los gastos derivados por el uso de los servicios que sólo deben pagar los que usan, tal y como disponen los Estatutos y ratifica el Acuerdo 9 de la Junta de 18 de mayo de 2020.

? La LPH, en su art. 10.1.a ), tras la modificación efectuada por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo establece que: "1.Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

? En el presente caso, es cierto que, como alega la parte demandada no se discuten las partidas en base a las cuales se le solicita la contribución a ese gasto, ni la cuantía en la que se le liquida la cantidad, como no podía ser de otra manera porque en el Acuerdo recurrido de 18 de mayo de 2020 ni se modificó su coeficiente de distribución y, con base en ese 17% fijado como coeficiente de participación de los locales y para contribuir para las obras de impermeabilización de la cubierta y saneamiento y pintado de la fachada, con un coste aproximado de 50.000 euros, que son obras relativas, como se ha dicho, al mantenimiento de elementos comunitarios indubitados a los que tiene que forzosamente contribuir el local de los demandantes por lo que ninguna cosa diferente realmente a la establecida en los Estatutos originales y aclarados en el punto 9 del Acta de 18 de mayo de 2020 se les está exigiendo.

? El art. Art. 17.6 de la LPH prescribe que: "6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación", lo que supone que mientras no se produzca modificación del título constitutivo, como antes se dijo que sucedía en el presente caso en el que nada se modificó, la unanimidad que la parte demandante defiende no era necesaria."

ÚLTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.