PRIMERO.-La parte demandante es propietaria de la finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Palma de Mallorca. Dicha finca registral se corresponde con la vivienda sita en DIRECCION000 de Palma de Mallorca.
El anterior titular del Inmueble era Banco Santander, S.A. ("Banco Santander"), que aportó el Inmueble a mi representada en virtud de escritura pública otorgada ante el Notario de Madrid D. Antonio Morenés Giles el 22 de marzo de 2019.
Y es que Banco Santander se había adjudicado previamente el Inmueble en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria 178/2015 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Palma de Mallorca (la "EH", contra los Sres. Custodia Anselmo.
La EH fue finalmente sobreseída mediante Auto de fecha 8 de noviembre de 2019, en aplicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019.
La única demandada personada Dña. Custodia, se opone aduciendo:
La actora no tiene legitimación para interponer el presente procedimiento de desahucio por precario, porque NO es un tercero de buena fe, a la vista de que recibió el inmueble, objeto de una ejecución hipotecaria previa a través de una aportación social, es decir siendo Banco Santander socio de dicha empresa.
La ejecución hipotecaria, en la que mi mandante era la parte ejecutada fue sobreseída por declararse nula la cláusula de vencimiento anticipado, y es por ello que mi mandante se encuentra legalmente residiendo en la que siempre ha sido su vivienda habitual; porque al declararse el sobreseimiento de la EH, la entidad bancaria ejecutante debía acudir procedimiento judicial ordinario, no pudiendo interesar el lanzamiento de mi mandante por la vía de la EH, ni poder, evidentemente, interponer un procedimiento de desahucio por precario; es por ello que eso acuden a este tipo de maniobras, intentando disfrazar a sus propias empresas de "terceros de buena fe" para interponer procedimiento de precario, en total fraude de ley.
La resolución de instancia desestimó la demanda, y contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.
SEGUNDO.-Debe analizarse en primer término el alegato de la apelada relativo a la inadmisibilidad del recurso por extemporáneo.
Aduce que la parte adversa presentó recurso de apelación el 25 de abril, esto es el día de gracia, ante el Juzgado de primera instancia que NO ERA EL TRIBUNAL COMPETENTE, por lo tanto, infringiendo el art. 458 de la LEC aplicable al caso.
No es cierto que se trate de un mero error material en la presentación, como dice la parte adversa, el escrito del recurso inicial va dirigido expresamente al Juzgado de Primera Instancia N.º 23 de Palma, el depósito para el recurso se realizó a la cuenta de este Juzgado, y ante éste Juzgado se presentó vía Lexnet, esto acredita la falta de diligencia de la actora y que no fue un mero error material, sino que la parte adversa no tenido en cuenta la actual redacción del art. 458 de la LEC , en virtud del cual el recurso de apelación ya no se presenta ante el órgano que dictó la resolución que se pretende recurrir sino ante el competente para resolverlo, es decir, ante la Audiencia.
La reconducción del recurso ante la Audiencia, realizada el 15 de mayo de 2025, se ha hecho absolutamente fuera de plazo, a la vista de que el escrito inicial se presentó el día de gracia, por lo tanto, no cabe tal reconducción, y por ende el recurso no debe ser admitido, por extemporáneo.
El art. 458.1 de la L.E.C. en la redacción actual y que resulta de aplicación al presente supuesto, dice:
1. El recurso de apelación se interpondrá, cumpliendo en su caso con lo dispuesto en el artículo 276, ante el tribunal que sea competente para conocer del mismo, en el plazo de veinte días desde la notificación de la resolución impugnada, debiendo acompañarse copia de dicha resolución.
Es cierto que debió presentarse ante la Audiencia, y sin embargo se presentó ante el juzgado de primera instancia, pero de ello no puede inferirse sin más su carácter extemporáneo, pues lo cierto es que dicha presentación se produjo dentro del plazo legalmente establecido y en el procedimiento entablado, lo que evidencia la voluntad del recurrente debiendo tildarse su actuación de errónea, y por ello subsanable. En la sentencia de primera instancia aunque se indica que el recurso de apelación, en su caso, será resuelto por la Audiencia Provincial, no indica ante qué órgano debe presentarse, lo que abunda en la idea del error de la recurrente.
TERCERO.-Alega el apelante error en la valoración de la prueba. Adecuación del procedimiento de precario. Vulneración de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo STS 771/2022 de 10 de noviembre de 2022.
Entiende que La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo establece que, como regla general, el propietario o quien tenga derecho a poseer una finca puede instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario. Sin embargo, establece una excepción fundamental: cuando la acción de desahucio por precario es ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica que se haya adjudicado la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán solicitar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria. .....Por tanto, al ser la parte actora una tercera persona jurídica que no participa en la Ejecución Hipotecaria, sí que puede interponer el procedimiento por precario.
Alude igualmente que conforme a la doctrina del TJUE y al ser un tercero de buena fe conforme al art. 34 de la L.H., se encuentra a salvo del posible sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.
CUARTO.-Cabe recordar que el precario es la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda. Atendiendo a ello, el desahucio por precario, conforme reiterada doctrina jurisprudencial, para prosperar ha de apoyarse en dos fundamentos: de parte del actor, la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla. Y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir, la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor.
En el supuesto que nos ocupa debe partirse del hecho constatado y no controvertido de que la acción de desahucio por precario es precedida de procedimiento de ejecución sobre bien hipotecado seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de esta misma ciudad. El procedimiento se inició a instancia de la acreedora hipotecaria BANCO SANTANDER S.A. frente a los deudores Sres. Custodia Anselmo. Seguido el procedimiento de ejecución por sus trámites, el inmueble litigioso se adjudicó a la entidad acreedora en fecha que no consta.
Es igualmente hecho admitido que el inmueble de autos se transmitió por BANCO SANTANDER S.A. a la ahora actora GLOBAL LICATA S.A. en virtud de escritura de aportación no dineraria otorgada el 22 de marzo de 2019.
No se ha negado por la actora que a esa fecha su socio único fuera BANCO SANTANDER S.A.
El 8 de noviembre de 2019 se sobreseyó la EJH conforme a la STS de 11 de septiembre de 2019 (Nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado)
El 16/10/2024 se presenta la demanda de precario.
QUINTO.-La cuestión que suscita el recurso en torno a la adecuación del procedimiento de desahucio en supuestos como el presente se aborda en Sentencia nº 1217/2023 del Tribunal Supremo (Pleno), de 7 de septiembre, en la que hace un análisis de las distintas resoluciones que ha dictado sobre el particular señalando
"Decisión de la sala. El juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupante del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante. Estimación
1.- La cuestión controvertida. El objeto de la controversia en el presente recurso gira en torno a dos cuestiones. La primera se refiere a la idoneidad del procedimiento de desahucio por precario para obtener el lanzamiento de los deudores hipotecarios ocupantes de la vivienda, objeto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando (i) esos deudores son potenciales beneficiarios de la suspensión de los lanzamientos prevista en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , a favor de los deudores en situación de vulnerabilidad (siempre que cumplan los requisitos del art. 2 de esta ley ), y (ii) quien promueve el pronunciamiento judicial de condena a cesar en el acto posesorio no es el acreedor ejecutante, u otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, sino un tercero que no tuvo intervención alguna en dicho procedimiento especial y adquirió su título dominical fuera de tal cauce procedimental.
La segunda cuestión controvertida se concreta en dilucidar si la sociedad demandante en este procedimiento ( DIRECCION001) puede ser considerada o no como un tercero de buena fe que adquirió su título dominical sobre la vivienda ejecutada fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.
2.- Obligación de entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria
2.1. La primera de las citadas cuestiones fue abordada por la sentencia del Pleno de esta Sala Primera 771/2022, de 9 de noviembre , en la que fijamos una doctrina que, en lo sustancial, ha sido reiterada por las sentencias 515/2023, de 19 de abril , y 999/2023, de 20 de junio , y que ahora procede mantener. Al analizar la cuestión, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, distinguíamos entre los supuestos en que el demandante en el juicio de desahucio fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no) o un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.
2.2. Para el primer caso, concluíamos que el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC ,y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado. Conclusión que razonamos así:
"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .
"Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:
"En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.
"Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.
"En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .
"Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.
"Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.
"Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos".
Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.
3.- La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario
3.1. Por el contrario, cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, en ese caso, como declaramos en la citada sentencia 771/2022, de 10 de noviembre , el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble:
"En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC ".
3.2. Ahora bien, lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamientoobtenidos al amparo de la Ley 1/2013. Como explicamos en la misma resolución, con cita de las sentencias núm. 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre :
""Esta suspensión [del lanzamiento] constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )".
"Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio :
""8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".
"Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ), por el juez que conozca del procedimiento de precario".
3.3. En estos casos no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre , y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.
3.4. En la sentencia del pleno de la sala 771/2022, de 10 de noviembre , al aplicar esta doctrina en un supuesto en el que la cesionario del remate había transmitido después, por título oneroso, la finca adjudicada a la Sareb, que no había intervenido en el procedimiento de ejecución hipotecaria y cuya buena fe se presumía, apreciamos la idoneidad del juicio del desahucio por precario para la obtención de la entrega de la posesión de la finca a su propietaria.
4.- Las sentencias 515/2023, de 18 de abril , y 999/2023, de 20 de junio , aplican esta misma doctrina jurisprudencial en supuestos sustancialmente semejantes al caso que ahora enjuiciamos: adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria a favor del ejecutante, Caixabank, que cedió el remate a su participada Buildingcenter, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001 en una operación de ampliación de capital.
En la sentencia 515/2023 , al aplicar la reseñada doctrina, el resultado fue también estimatorio de la demanda a la vista de las circunstancias del caso: (i) habían transcurrido casi siete años desde que se dictó el auto de adjudicación, y más de tres años desde que se presentó la demanda de desahucio por precario, en julio de 2019; (ii) la vivienda fue transmitida a la actora fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que tuviera la demandante intervención en su sustanciación; (iii) no constaba como probada, por el tribunal provincial, una connivencia entre la cesionaria del remate y la sociedad actora para evitar la aplicación de la Ley 1/2013, pese a la alegación de fraude legal que se sostenía por la recurrente; (iv) tampoco constaba petición alguna de la demandada de beneficiarse del régimen tuitivo de la Ley 1/2013, formulando la oportuna reclamación al respecto con fundamento en el art. 2 de la referida Ley y documentación correspondiente; (v) la demandada no aportó elemento de prueba alguno acreditativo de hallarse en una situación de especial vulnerabilidad, que diera consistencia a la supuesta infracción de sus derechos que entiendía defraudados; su situación económica y social era desconocida, y se encontraba en situación idónea para acreditarla, al referirse a circunstancias necesariamente conocidas por la recurrente ( art. 217 LEC ), que permitiesen dilucidar si era acreedora a la aplicación de la Ley 1/2013.
5.- Por el contrario, en la sentencia 999/2023, de 20 de junio (recaída también en un supuesto de adjudicación en procedimiento de ejecución a Caixabank, cesión del remate a DIRECCION002, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001) la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en este caso fue que, a la vista de lo acreditado en el caso, no podía atribuirse a la demandante ( DIRECCION001) la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con Caixabank.
En concreto, del contenido de las actuaciones, se desprendía la existencia de una "identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate DIRECCION002., y la demandante DIRECCION001., mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera". Y en el mismo sentido nos hemos pronunciado en la reciente sentencia 1128/2023, de 10 de julio ".
(el subrayado es propio)
La aplicación de la doctrina anterior al supuesto de autos determina que deba apreciarse la vinculación que existe entre la acreedora hipotecaria (BANCO SANTANDER S.A.) y la actual actora, a quien la primera transmitió el bien adjudicado siendo su socia única. Ello determina la consideración de que, no siendo de aplicación al deudor hipotecario el plazo de un año previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la entrega del inmueble debiera tener lugar en aquel procedimiento, disponiendo el deudor de la facultad de alegar las circunstancias que pudieran llevar a la aplicación de la Ley 1/2013.
No obstante, en este caso se da la especial circunstancia de que la ejecución hipotecaria se encuentra sobreseída por aplicación de la doctrina contenida en la STS de 11 de septiembre de 2019, habiéndose acordado en Auto del Juzgado en el que se ha seguido dicha ejecución: Declaro nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado contenida en la escritura de préstamo hipotecario y acuerdo el sobreseimiento de las presentes actuaciones ,lo que impide a la entidad actora, y como dice la juez a quo,acudir a dicho procedimiento.
Ello implicaría que podría considerarse admisible el ejercicio de la acción de desahucio, lo que supondría examinar si se dan los requisitos para el éxito de la acción.
Y en el caso, aun siendo la entidad actora la titular registral del inmueble, no puede obviarse que lo es por la aportación que le hizo BANCO SANTANDER S.A. tras habérselo adjudicado en la EJH cuyo sobreseimiento fue acordado por aplicación de la doctrina del T.S. contenida en su sentencia de 11 de septiembre de 2019, previa declaración de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado que dio pie al procedimiento de ejecución, por lo que, sus efectos, como se señala en la sentencia de instancia, eran ex tunc,lo que implicaba que la ejecución hipotecaria era como si no hubiera existido, por lo que los ahora demandados recuperaban la situación anterior a la ejecución hipotecaria; por ello no puede sostenerse que carezcan de título que justifique la posesión, toda vez que en la situación anterior al despacho de la ejecución ostentaban una posesión con título protegida legalmente. De modo que no puede afirmarse que la demandada posea sin título pues era la propietaria del inmueble antes de la ejecución hipotecaria que se ha sobreseído.
Como razona la sentencia de la AP de Barcelona Sección 17ª, 175/2022 de 24 Marzo de 2022: "La controversia que surge con motivo del sobreseimiento de la ejecución hipotecaria no afecta a la posesión, sino a la propiedad de la finca, que podrá corresponder al ejecutado al ser reintegrado en la situación anterior al despacho de la ejecución o al demandante en virtud de la adjudicación y posterior adquisición inscrita en el Registro de la Propiedad, pero tal cuestión excede del ámbito del juicio de desahucio por precario y habrá de ser dilucidada en el juicio declarativo pertinente."
De lo expuesto, se infiere que la acción de precario ha de ser desestimada.
SEXTO.-El recurso se desestima por lo que las costas de la alzada deben ser impuestas a la parte apelante conforme a lo expuesto en el art. 398 de la L.E.C.
