Sentencia Civil 701/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 257/2024 de 16 de octubre del 2025

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

1.- La demanda instada por Don Gregorio y Doña Raimunda interesó la resolución del contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales y condena al pago de 50.000 euros e intereses; subsidiariamente reintegro de 25.000 euros e intereses. Con costas.

La acción se basaba, en síntesis, que en fecha 21 de enero de 2022 se celebró un contrato de compraventa con arras respecto de la finca sita en DIRECCION000, inscrita al tomo NUM000, libro NUM001 de Riudecanyes, folio NUM002, finca NUM003. Dicho contrato es de adhesión contrato de adhesión, el mismo para todas las entidades del complejo. El vendedor sabía de su necesidad de financiación y no lo reflejó en el contrato, por lo que considera que es de aplicación lo dispuesto en el art. 621.8.2 CCC. La fecha prevista de la escritura era el 15 de abril de 2022, con las particularidades contenidas en el contrato y su incumplimiento conlleva los efectos del art. 1454 CC. Se le envió un burofax el 7 de abril de 2022 fijando la fecha de la firma el 14 de marzo a las 13 horas en la notaria del Sr. Roca Barrufet en Tarragona, sin indicar el lugar. Al margen del error de la fecha, no se podía otorgar escritura porque las obras no estaban acabadas y no se podía hacer entrega de la vivienda. El burofax fue respondido por el comprador y pese al error en la convocatoria no se volvió a convocar a la firma y además las obras aún están inacabadas. La demandada pretende quedarse con las arras de forma torticera, incumpliendo su obligación de entrega en el tiempo y forma determinado en el contrato, art. 621.9.1 CCC. Subsidiariamente se insta el desistimiento de las arras por falta de financiación.

2.- La parte demandada contestó a la demanda oponiéndose a la misma alegando, sucintamente, que el contrato de arras es un contrato distinto de la compraventa, y el tipo de arras, en este caso penitenciales, no existiendo desequilibrio entre las partes. La vivienda objeto de compraventa estaba en disposición de ser transmitida mediante la oportuna escritura pública de compraventa antes del día 15 de abril de 2022 como lo prueban las cédulas de habitabilidad y etiqueta de certificación energética del edificio. En fecha 8 de abril de 2022 la vivienda fue objeto de un asalto sustrayendo objetos, instalaciones y electrodomésticos y los trabajos de reparación fueron realizados antes de la fecha señalada, sin perjuicio de cualquier retoque final que no impedían la posesión. Asimismo, en el pacto quinto se establecía que motivos de fuerza mayor o retrasos de proveedores en la entrega de materiales podrían demorar la entrega de la posesión por lo que el plazo no se estableció como elemento sustancial del contrato. Por tanto, en ningún caso habría incumplimiento. La convocatoria se hizo, si bien con fecha errónea que resultaba patente, por ser jueves. Además. se podía agendar una fecha próxima por el comprador. En cuanto al desistimiento por falta de financiación no se solicita la declaración de desistimiento en el suplico, solo a la entrega de la cantidad entregada y alega, asimismo que no concurren los presupuestos del art. 621. 49 CCC.

3.- La sentencia desestimó la demanda. Considera que frente a lo alegado por el demandado el contrato de arras no es independiente al contrato de compraventa, sino que se inserta generalmente como pacto accesorio a la compraventa. No es contrato de adhesión por cuanto los compradores pudieron negarse a su firma y tampoco tiene virtualidad por cuanto no interesa la nulidad de cláusulas por abusivas, ni nulidad por vicio en el consentimiento. Las arras pactadas son penitenciales y no prevén la financiación de la compraventa. Se establece en el contrato un plazo máximo para la formalización de la escritura -el 15 de abril de 2022- y prevé un retraso en la entrega de la posesión por razón de fuerza mayor o retraso de los proveedores en la entrega de materiales y considera que la fecha señalada en al burofax enviado por la vendedora -14 de marzo de 2022- es un error patente y manifiesto y no deja duda que la firma fuera para el 14 de abril de 2022; también indica que si bien los vendedores no rectificaron su error, en su burofax los compradores indicaron que no les habían concedido financiación por no tener finalizadas las obras. Considera que el plazo era esencial y que los compradores no tenían intención de acudir a la firma del contrato, ni que prosiguiera la compraventa y por tanto aunque no emplearan el término estaban desistiendo del contrato. También considera que no se habían finalizado las obras de reforma pactadas, y que entre otras estaba pendiente de elección de materiales por los compradores, lo que no habían realizado en fechas próximas a la escritura, por lo que difícilmente podían los vendedores acabar las obras. En cuanto a la acción subsidiaria se desestima por cuanto no estaba previsto expresamente en el contrato la restitución de las arras por falta de financiación conforme el art. 621.8 y 621. 49 CCC.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

El recurso impugna la sentencia por error en la valoración de la prueba. El contrato suscrito es un contrato de adhesión en el que se impuso el redactado por la vendedora, a sabiendas que precisaba financiación, lo que supone un desequilibrio en contra del comprador al que se penaliza con la posibilidad de perder las arras y no al vendedor que puede demorar la entrega de la posesión, siendo la entrega del bien elemento esencial del contrato. Se reitera que hubo un incumplimiento por parte del vendedor puesto que el burofax no recogía una fecha válida de otorgamiento de la escritura, burofax que fue contestado y sin embargo no se les volvió a convocar. A fecha en la que se pretendía la entrega la vivienda estaba inacabada lo que impedía otorgar la escritura lo que implica un incumplimiento del vendedor. Subsidiariamente considera que se considere el desistimiento y el derecho a ser reintegrado en las arras por aplicación de los art. 621.8.2 y 621 . 49 CCC al no haber obtenido financiación, siendo el vendedor conocedor de la necesidad de financiación y que no la obtuvieron porque la vivienda estaba inacabada. Se impugnan igualmente las costas de primera instancia por existencia de dudas de hecho y derecho.

Primero.- En cuanto a la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa con pacto de arras.

En cuanto a la naturaleza jurídica del pacto de arras, como dijimos en nuestra SAP, Civil sección 3 del 29 de mayo de 2025 ( ROJ:SAP T 742/2025 - ECLI:ES:APT:2025:742 ) este se integra en un contrato de compraventa:

"Con carácter general, el pacto de arrasse inserta como pacto accesorio en una compraventaperfecta y válida y no se configura como contrato independiente. Como señala la SAP de Barcelona, sección 13, del 16 de abril de 2020 ( ROJ: SAP B 2676/2020 Sentencia: 126/2020 Recurso: 980/2018 ), las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC o artículo 621-8.2 del CCCAT ,confirmatorias del art. 621-8.1 CCCAT o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación de los contratos. Las arras se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación y no puede entenderse la existencia de un contrato de arrasprevio al de compraventao desligado de éste. El pacto arral no es un contrato autónomo, sino un pacto accesorio y natural del contrato. Dice la Jurisprudencia aplicable a la regulación catalana, análoga en este materia al Derecho Común: "[L]as arrasson una garantía que se añade al contrato de compraventa,no es un contrato de arrascomo se dice en la instancia, sino un contrato de compraventaen documento privado, que incluye esta garantía, como verdadera cláusula penal"( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo )y "Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato"( STS 1ª 175/2012,de 21.de marzo ).

En este caso y en atención al contrato privado aportado por ambas partes y que consta firmado el 9 de agosto de 2022, concurren todos los elementos para considerar concurrente un contrato perfeccionado, consentimiento, objeto y causa, de acuerdo con el art. 1261 del Código Civil , con pacto de arraspenitenciales. El artículo 621-1 CCCAT reseña quela compraventaes el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien. En este caso tales obligaciones están asumidas en el contrato celebrado, determinado el objeto vendido, el precio y el plazo máximo que se fija para el otorgamiento de escritura pública, concretamente hasta el 28 de octubre de 2022, aunque estaba prevista la posibilidad de prórroga máxima de 21 días naturales por acuerdo de las partes o cuando se retrasase el otorgamiento por motivos ajenos a la voluntad de la compradora por problemas de finalización de la financiación. Tal y como señala el art. 1450 del Código Civil español y en conclusión que también es aplicable al ámbito territorial de esta Comunidad Autónoma: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

Efectivamente llegó a celebrarse un contrato privado de compraventay de la cláusula tercera del contrato se incluyó un pacto de arraspenitenciales, no solo expresamente denominadas así en mayúscula y en negrita, sino con cita expresa del artículo 1454 del Código Civil español que las regula, aunque la norma aplicable era el análogo art. 621-8.2 CCCAT al sujetarse este contrato al Derecho Catalán. Se indica expresamente el efecto propio de las arras penitenciales, esto es, la posibilidad de que las partes puedan desistir de consumar el contrato con el otorgamiento de escritura pública, allanándose el comprador a perder las arras o el vendedor a reintegrarlas duplicadas".

Con carácter principal la demanda solicita que se declare la resolución del contrato suscrito entre las partes y que sean devueltas las arras dobladas por el vendedor. Respecto de la acción ejercitada de resolución del contrato, que tiene su amparo en el art. 621 . 37.1 c) CCC , se alega un incumplimiento de obligaciones por parte de la vendedora por cuanto no se les ha requirió correctamente a la firma de la escritura, ya que la fecha en la que fueron llamados fue errónea y no se les ha vuelto a convocar, y asimismo por cuanto fueron convocados las obras estaban inacabadas y no se podía hacer entrega de la vivienda. A dicha acción se acumula una acción de reclamación de daños y perjuicios, que tiene su amparo en el art. 621 . 37.1 e) CCC , puesto que considera que el vendedor pretende quedarse de mala fe las arras, sosteniendo que este motivo es de suficiente entidad para que deba devolver las arras duplicadas, conforme lo pactado.

En fecha 21 de enero de 2022 Don Gregorio y Doña Raimunda suscribieron con Rehabilitech Vertical S.L. un contrato de compraventa respecto de la vivienda apareada sita en DIRECCION000, registral NUM003 fijándose el precio de la misma en 215.000 euros. En dicho contrato la vendedora recibe la cantidad de 25.000 euros en concepto de arras penitenciales por la compra de dicha finca, con los efectos del art. 1454 CC . El pacto quinto dice "La formalización de la escritura pública de compraventa tendrá lugar como máximo el día 15 de abril de 2022 en la notaría que designe la parte vendedora, quien deberá comunicarlo fehacientemente al comprador. La incomparecencia en la notaria, a los efectos de otorgar la escritura pública se considerará incumplimiento y conlleva los efectos previstos en el art. 1454 CC ".

En cuanto si ha habido un incumplimiento por parte de la vendedora en cuanto a la convocatoria para la firma de la escritura, se acompaña a la demanda un burofax de fecha 7 de abril de 2022 remitido por la vendedora a los compradores. En dicho burofax la vendedora refiere que el tasador le ha informado de la renuncia a la tasación por parte de ellos (compradores) y que conforme al punto quinto del contrato "Os comunico que la fecha de firma de la escritura pública de compraventa serán en la Notaría de D. Miquel Roca Barrufet de Tarragona el próximo jueves día 14 de marzo a las 13 horas. Así mismo nos ponemos a vuestra entera disposición si por algún motivo de fuerza mayor no podéis acudir a la firma, y así diligenciarlo por adelantado en el contrato de arras agendando una nueva fecha lo más cercana posible a la descrita en el punto Quinto del contrato para la formalización de la escritura pública de compraventa".

Al día siguiente, el 8 de Abril de 2022, se remite un burofax por los compradores a la vendedora solicitando la devolución de las arras, 25.000 euros. Dicen que no han obtenido financiación y textualmente "faltan a la verdad cuando nos indican que hemos renunciado a la tasación, dado que como son conocedores ya se efectuó una tasación que fue abonada por nosotros, tasación muy inferior al precio pactado, dado que la casa no está finalizada, lo que ocurre también a la presente fecha, por lo que es del todo inviable proceder a una nueva tasación con su correspondiente coste y sin las obras finalizadas". También indican que "Y por último la fecha indicada por ustedes es incorrecta dado que estamos a 8 de abril y nos citan para el 14 de marzo de 2022".

En primer lugar la convocatoria a la firma de la escritura es incorrecta puesto que la vendedora convoca a los compradores a una fecha imposible, pues es una fecha pasada. No puede sobreentenderse otra fecha ni considerarse que era evidente que la fecha correcta era el día 14 de abril de 2022, puesto que dicha rectificación la debería haber realizado la parte vendedora, a resultas del burofax enviado por los compradores, y dicha rectificación no se hizo. Esta circunstancia sería suficiente para obligar a los vendedores a la devolución de las arras puesto que no fueron convocados correctamente a la firma de la escritura pública de compraventa conforme al pacto quinto del contrato.

Asimismo consta acreditado que a fecha de envío del burofax por parte de los vendedores convocando a la firma del contrato de compraventa, el 7 de Abril de 2022, estos no habían acabado las obras en la vivienda y por tanto no estaban en disposición de hacer entrega de la posesión de la vivienda a los compradores, lo cual supone un grave incumplimiento del contrato de compraventa, no solo por aplicación de las cláusulas establecidas en el contrato, como ya veremos, sino por aplicación del art. 621.9.1 CCC que establece que"El vendedor tiene las siguientes obligaciones: a) Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen. b) Garantizar que el bien es conforme al contrato. c) Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios".

La finca objeto del contrato de compraventa era una finca que debía rehabilitarse según la memoria de calidades anexa al contrato de compraventa, memoria suscrita donde se establece que "se trata de una rehabilitación de elementos constructivos ya existentes en la vivienda"-

El pacto sexto del contrato establecía que "la entrega de la posesión de la finca descrita en este contrato se realizará el día de la formalización de la escritura pública de compraventa, salvo motivos de fuerza mayor y/o retrasos sufridos por los proveedoresen la entrega de materiales hasta su completa entrega. La finca se entregará según la memoria anexa suscrita y en el punto 2 que el plazo de ejecución son "90 días hábiles contados del día de inicio de los trabajos, el cual podrá ser ampliado por una duración idéntica a la paralización propuesta a petición de la vendedora antes de su finalización y mediante argumentación documentada, siempre que el retraso en la ejecución esté motivado por motivos de fuerza mayor o instrucciones de la propiedad" . Y se añade como "causas objetivas de modificación del plazo de ejecución": (1) la conflictividad laboral, (2) las modificaciones o reformas introducidas por la propiedad, (3) las condiciones climáticas adversas, (4) la intervención administrativa, (5) el encuentro de canalizaciones, conducciones, vicios ocultos etc. Se indica igualmente en ese punto 2 que "llegado al caso la compradora concederá ampliar el plazo de ejecución por el tiempo solicitado por la subcontratista siempre y cuando hayan sido verificados y declarados "justificables" por la contratista los motivos argumentados por el subcontratista en su petición", superado el plazo de ejecución la vendedora vendría obligada a pagar a la compradora una penalización diaria.

Como precedentes de estos burofaxes indicados de fecha 7 y 8 de abril de 2022, hemos de tener en cuenta que se realizó una tasación de la vivienda en fecha 21 de Febrero de 2022, realizada por Tasaciones Hipotecarias SAU, de la que resulta un valor de tasación hipotecaria de 143.583 euros, muy inferior al precio de la vivienda (215.000 euros). En las fotografías anexas a dicha tasación aparece una vivienda en proceso de rehabilitación y reforma.

Y los mensajes de whatsapp entre vendedora y compradores, aportados con la demanda , desde el día 26 de enero de 2022 hasta el mismo día que se remite por la vendedora su burofax, el 7 de abril de 2022 (por parte de la compradora el Sr. Fidel y la parte compradora se relaciona como M) se desprende que la vendedora propone una nueva tasación de la vivienda y una ampliación del plazo de firma de la escritura y la compradora advierte, antes de una nueva tasación, que las obras no han avanzado y que es posible que la tasación nueva no varíe, lo que desembocó, vistos los burofax a un desencuentro entre las partes y una negativa a una nueva tasación por parte de la compradora, con convocatoria errónea a escriturar por parte de la vendedora y la reclamación de las arras por los compradores.

En estos mensajes, el 31 de marzo de 2022 Fidel dice que "han llamado de tu banco que necesitan una tasación mayor"y le ofrece la posibilidad de una nueva tasación, a lo que la parte compradora manifiesta estar de acuerdo. A continuación, hay una serie de mensajes en relación con la tasación y al día siguiente el Sr. Fidel dice "porque no le llegan las cifras para la hipoteca". El 31.03.22 a las 20,39 dice la compradora: "Te llamaba xk mirando por fuera hems vistao k sta igual. Lo único k cambiará será la nota simple. No creo k cambie mucho la tasación solo cn eso".Y contesta Fidel: "Confía en mi. La tasación saldrá bien".El día 04.04.22 el Sr. Fidel dice "Yo modificaré el contrato de arras para firmarlo de nuevo con los cambios de fechas",y responde la Sra. Catalina: "Vale". Y el día 05.04.22 Fidel dice: "Yo te paso hoy el contrato de arras modificado a ver si podemos firmar para final de mes". Hay una comunicación que dice que le ha enviado el mail con el tema arras y el mismo día otro mensaje que dice "por cierto, tema obras extras, sería bueno saber si quieres algo porque en breve entrarán a degüello en tu casa", respondido por la Sra. Catalina con un "ok".

En estos mensajes el vendedor propone la necesidad de una nueva tasación pues el banco necesita una tasación mayor y no niega que hubiera un retraso en las obras, como le expuso la compradora en el mensaje de 31 de Marzo de 2022, sino que le dice que debe confiar en la nueva tasación que se realice.

Según la contestación lavivienda estaba en disposición de ser transmitida mediante la oportuna escritura pública de compraventa antes del día 15 de abril de 2022 como lo prueban las cédulas de habitabilidad y etiqueta de certificación energética del edificio, sin embargo estos documentos son la cédula de habitabilidad y de primera ocupación que es de la construcción de original de la vivienda, fechada el 02.10.12 y la calificación energética es anterior a la firma del contrato controvertido y por tanto antes del inicio de las obras de rehabilitación. Asimismo en la memoria anexa al contrato de compraventa de fecha 21 de enero de 2022, memoria firmado por ambas partes, se indica en su parte final que "Se entregará la cédula una vez se reúnan las condiciones de habitabilidad, certificado energético y los boletines de agua y luz correspondientes" y no se aportan dichos documentos emitidos, ni tampoco por tanto, a fecha en la que se convoca por la vendedora a la firma de la escritura.

La vendedora según los términos pactados en el contrato de compraventa tendría que entregar la posesión de la finca a fecha de escritura, salvo por los motivos pactados que requerirían una ampliación del plazo de ejecución debidamente justificada previa petición del vendedor y concesión de la compradora, conforme el anexo. Y a fecha de convocatoria para escriturar la vendedora no estaba en disposición de entregar la posesión de la finca, no había justificado a la compradora causa de retraso en la entrega de posesión, por lo que sería plausible que la convocatoria a escriturar era meramente formal y como medio para justificar la pérdida de las arras por el comprador pues el vendedor no podía cumplir con la obligación de entrega.

A ello se añade que no se acredita la alegada fuerza mayor por parte de los vendedores. Se aporta con la contestación una denuncia de actos vandálicos en fecha 12 de abril de 2022. Dichos hechos no resultan acreditados pues la mera denuncia no acredita por si el hecho denunciado y nose acredita que objetos fueron sustraídos y que elementos fueron afectados, ni tampoco la realización de reparación alguna. Hemos de recordar que el pacto sexto del contrato de compraventa excepcionaba la entrega de la posesión a la firma de la escritura, entre otros, por fuerza mayor, y que según la memoria también suscritaen el punto 2 la ampliación del plazo de ejecución debía de ser comunicada por la vendedora a los compradores y quedar justificada debidamente y que "llegado al caso la compradora concederá ampliar el plazo de ejecución por el tiempo solicitado por la subcontratista siempre y cuando hayan sido verificados y declarados "justificables" por la contratista los motivos argumentados por el subcontratista en su petición". En este caso tampoco consta que fuera comunicada la denuncia a la compradora.

Por tanto, se considera acreditado el incumplimiento del vendedor del pacto quinto del contrato, al realizar una convocatoria para formalizar la escritura pública de compraventa en una fecha imposible, así como por incumplimiento del pacto sexto y la obligación sustancial del contrato de compraventa de entrega de la cosa, puesto que a fecha de dicha convocatoria el vendedor no estaba en disposición de cumplir con su obligación de entrega de la finca objeto de compraventa por lo que en aplicación del 621.37.1 c) CCC procede declarar la resolución del contrato y la restitución de prestaciones, en este caso, a la compradora en la cantidad entregada de 25.000 euros en concepto de arras.

Segundo.- En cuanto a la acción principal acumulada de indemnización de daños y perjuicios, que tiene su amparo en el art. 637 . 37.1 e) CCC . Se alega por la compradora recurrente en su demanda (pg.6) que el incumplimiento de la vendedora es de tal entidad que puesto que de forma torticera se pretendió apoderar indebidamente de la cantidad entregada en concepto de arras debe reintegrarlas por duplicado, conforme lo pactado.

El pacto quinto del contrato establece que "la incomparecencia en la notaria, a los efectos de otorgar la escritura pública se considerará incumplimiento y conlleva los efectos previstos en el art. 1454 CC ". Y la remisión a este artículo 1454 nos lleva al desistimiento/rescisión allí prevista que establece la pérdida de las arras por el comprador y la obligación de devolverlas dobladas por parte del vendedor. En este caso ya hemos visto la procedencia de estimar la acción de resolución del contrato, con la recíproca restitución de prestaciones y por tanto la devolución de las arras entregadas, pero a los efectos de si procede la condena de los demandados al pago de otros 25.000 euros como indemnización de daños y perjuicios hemos de examinar si constan acreditados los presupuestos del art. 1101 CC que exigen al margen de la acción y omisión dolosa o culposa, la acreditación de los concretos daños causados y su cuantificación justificada y la relación entre la acción y dicho, y no se ha practicado prueba alguna que acredite que daños se han producido, su cuantificación ni su relación causal, por tanto no procede establecer daños y perjuicios.

Por todo ello procede estimar parcialmente el recurso, en cuanto a la acción principal de resolución por incumplimiento del contrato de compraventa con pacto de arras, con condena a la vendedora a la restitución de las arras en el importe entregado de 25.000 euros, e intereses legales desde demanda, y vista la estimación parcial de la demanda no procede hacer expresa condena en costas, art. 394.2 LEC .

TERCERO.- Costas

Vista la estimación parcial del recurso no procede costas a ninguna de las partes, art. 398.2 LEC.