Sentencia Civil 73/2025 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 431/2023 de 17 de febrero del 2025

PRIMERO.- Frente a la sentencia reseñada en los precedentes antecedentes, y desestimatoria de la demanda, formula recurso de apelación la parte actora, quien solicita su revocación y la estimación íntegra de los pedimentos de la demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes.

Como alegaciones del recurso, expone la parte actora, ahora apelante, los antecedentes que considera relevantes.

Y, respecto de la falta de legitimación pasiva apreciada en la sentencia recurrida, muestra su discrepancia con lo decidido en esta última resolución y entiende, por el contrario, que sí que consta acreditada la representación de la entidad demandada, aquí apelada, Zava Integral, no solo porque así se expresó en el contrato sino porque, además, dicha entidad fue la encargada de recibir y gestionar el abono de las propias arras, lejos de ser únicamente una comercializadora y vendedora; por ello, sostiene que sí ostenta legitimación pasiva para formar parte del pleito.

Pone de relieve el error en que, según dicha apelante, se incurre en la sentencia recurrida al afirmarse que no existen requerimientos efectuados a la contraparte, sin tenerse en cuenta el documento número 10 aportado junto al escrito de demanda y que obra en autos, en el que se adjunta un requerimiento vía burofax de enero de 2020 que acredita los intentos de negociación con la parte demandada.

Y sobre el fondo del asunto, discrepa del criterio de la juzgadora "a quo" de entender que no se pactó el contrato de arras condicionado a la obtención del préstamo hipotecario, e indica la misma apelante que lo cierto es que de contrario se conocía la necesidad de la financiación antes de la primera prórroga; también aclara que el motivo de no concesión de financiación es un error en la inscripción registral y no ineptitud alguna de dicha parte apelante para obtenerla, no pudiendo aceptarse la postura de que no constan justificadas las gestiones realizadas a efectos de obtener la financiación; y pone de manifiesto con mayor detenimiento las pruebas que, según la misma parte, son demostrativas de tales hechos.

Recuerda que como motivación de la primera prórroga se indicó expresamente que se otorgaba "debido a que el plazo para formalizar los datos de registro para su venta en dichas arras se caducaron el día 1/10/2018.", es decir, debido a una negligencia por parte de la vendedora, al no modificar los datos del Registro de la Propiedad que impedía, por si sola, la posibilidad de adquisición por parte del hoy actor apelante, con independencia de la obtención o no de financiación bancaria.

Y también la segunda de las prórrogas se otorgó expresamente "Debido a que el plazo para formalizar los trámites de registro para su venta y trámites de financiación por la parte adquirente, en dichas arras se caducaron el día 1/1/2018.", reconociendo de nuevo su negligencia en cuanto a la corrección de los datos registrales, que impedía tanto la venta como la obtención de financiación por parte del comprador (el aludido actor apelante).

Añade que, notificada a esa parte aquí apelante el 20 de noviembre de 2018 la corrección de los errores registrales, le restaban únicamente 6 días hábiles para la obtención de la financiación, siendo este un plazo a todas luces insuficiente para la gestión y tramitación del préstamo resultado de un error no achacable a él, sino a la propia vendedora.

En resumen, rechaza el hecho de que el contrato se haya dejado a su arbitrio y sostiene que, precisamente, se dejó al arbitrio de la parte contraria que, al no corregir a tiempo los errores registrales existentes, impedía cualquier posibilidad de formalización legal de la compraventa, añadiendo además que, tal y como reconoce durante todo el proceso y expresamente en la segunda prórroga, la demandada apelada era conocedora de la necesidad de financiación de la operación, cuya obtención fue impedida por su falta de diligencia a la hora de subsanar los errores registrales.

SEGUNDO.- 1. Ambas partes demandadas se oponen, respectivamente, al recurso y solicitan su desestimación íntegra y la total confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte apelante y con lo demás que en derecho proceda. Consideran ajustada a derecho la aludida resolución y rebaten los motivos del recurso en los términos que figuran en sus respectivos escritos de oposición.

2. Más en concreto, la representación procesal de Don Carlos Jesús niega que las dos prórrogas del contrato objeto de autos se acordaran para subsanar lo contenido en el Registro de la Propiedad, ya que, tal y como se expresa en la propia nota simple aportada por la parte actora como documento número 7 de la demanda, la cuestión registral quedó subsanada con fecha de 10 de octubre de 2018, siendo lo cierto que la segunda prórroga se acordó con fecha de 30 de octubre del mismo año, es decir, veinte días después de la referida subsanación. Destaca, a diferencia de lo alegado de contrario sobre que los defectos registrales "no fueron subsanados por la vendedora hasta el día 20 de noviembre de 2018", que lo cierto que esta última fecha es la de la emisión de la nota simple que aportó con la demanda y no la de la subsanación de lo contenido en el Registro que, insiste esta misma apelada, ya se había efectuado desde el 10 de octubre de 2018.

Indica que de la prueba practicada quedó evidenciado que la venta acordada en el contrato de arras no se llevó a efecto debido única y exclusivamente a que la parte actora-compradora no realizó las gestiones oportunas para obtener la financiación que precisaba, siendo notorio que no pudo cumplir con las exigencias que le requería su entidad bancaria para ello, por lo que no se le concedió el préstamo hipotecario que necesitaba para hacer frente a la compraventa del inmueble de litis, calificando de totalmente falso lo alegado por el hoy apelante de que dicha demandada apelada intentase formalizar un nuevo contrato de arras subiendo el precio de la vivienda, hecho que no se ha probado en la litis.

Destaca las dificultades del actor apelante para obtener financiación bancaria, siendo este último quien no llevó a cabo las gestiones necesarias para lograr, dentro de los términos otorgados, el préstamo necesario para que la operación de compraventa objeto de litis se cumplimentara de forma satisfactoria, siendo otra prueba de ello el hecho de que tampoco procediera a efectuar la tasación del inmueble en el plazo al que se había comprometido para ello, no formalizando la correspondiente escritura, y sin que, en ningún momento, procediera a notificar a dicha demandada apelada de forma fehaciente, con una antelación de, al menos siete días, el lugar y día para su otorgamiento, demostrando con esta forma de actuar que su único objetivo era ganar tiempo para que se le pudiera otorgar el préstamo que precisaba y que, como ha quedado acreditado, no pudo obtener.

Recuerda que lo alegado de contrario sobre el requerimiento vía burofax de enero de 2020, que, según el apelante, acreditaba los intentos de negociación con esta apelada, está totalmente fuera de lugar, ya que la fecha del contrato de arras objeto de litis es de 18 de julio de 2018, es decir, celebrado un año y medio antes de que se mandase el referido burofax, por lo que es del todo extemporáneo y vuelve a demostrar de forma evidente que fue el comprador, aquí apelante, quien incumplió en exceso con el plazo contractual, dando claras muestras de su dejadez y falta de compromiso para efectuar la referida operación de compraventa, todo ello motivado únicamente por la imposibilidad de ese mismo apelante de obtener el préstamo que necesitaba para tal fin, siendo esta última parte, por consiguiente, quien rescinde de forma unilateral el contrato suscrito por las partes, al desistir claramente del mismo, por no poder conseguir la financiación que necesitaba para satisfacer lo que faltaba del precio de la compraventa.

Finalmente, alega la aplicabilidad de los artículos 1.256, en relación con el 1.454, ambos del Código Civil.

3. Y la representación procesal de la entidad codemandada se adhiere a lo manifestado por el otro codemandado y, en cuanto a su falta de legitimación pasiva, reitera que su actuación lo fue como simple mediadora en la operación entre el vendedor -el aludido codemandado- y el comprador, aquí actor apelante, por lo que tal entidad no ostenta legitimación alguna para ser parte en este procedimiento. Y considera correcta la consideración de la juzgadora "a quo" de que el incumplimiento se produce exclusivamente por parte del referido comprador, al incumplir su compromiso de compra de manera unilateral, perdiendo la cantidad aportada en arras.

TERCERO.- La revisión en esta alzada de todo lo actuado, determina el fracaso del recurso, por compartir este Tribunal plenamente la valoración probatoria y el criterio interpretativo de la juzgadora de la instancia, así como la conclusión desestimatoria de la demanda, recogido todo ello en el fallo y en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada (en especial, sus ordinales segundo y tercero), los cuales no han quedado desvirtuados en ningún caso por los motivos del recurso ni por las alegaciones que los sustentan, siendo innecesaria, por superflua, la reproducción en la presente resolución de tales fundamentos, al conocerlos las partes litigantes.

La sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera -Civil-, de 8 de noviembre de 2023, nº 1551/2023, recurso 3638/2020, entre otras, recuerda: «2.3. La jurisprudencia de esta sala y la del Tribunal Constitucional han admitido la suficiencia de la motivación "cualquier que sea su brevedad y concisión" y la "motivación por remisión", siempre que se garantice la posibilidad del control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan. En concreto, en la reciente sentencia de esta sala 674/2023, de 5 de mayo, compendiamos así esa doctrina:

"Como hemos declarado en la sentencia 278/2022, de 31 de marzo (con cita de otras anteriores), al resumir la doctrina constitucional sobre el deber de motivación:

""El Tribunal Constitucional ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE) , cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. [...] sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo).

""De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo, y 736/2013, de 3 de diciembre)".

"2.- Por otra parte, como declaró la sentencia de esta sala 661/2011, de 4 de octubre, nuestro sistema admite la llamada " motivación por remisión" que tiene lugar, como precisa la sentencia 380/2002, de 30 de abril, "cuando el Juez ad quem se limita a asumir la argumentación utilizada en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las incorporadas por aquella, lo que constituye motivación y no deja de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva" ( sentencias 357/2009, de 1 de junio, 485/2009, de 25 de junio, 804/2010, de 16 de diciembre, y 551/2010, de 20 de diciembre); admitiéndose en la 670/2010, de 4 de noviembre, que en determinados supuestos incluso la remisión tácita puede satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva".».

Frente a la expresada valoración probatoria, efectuada de modo conjunto, imparcial, objetivo y con pleno ajuste a las reglas de la razón y de la sana crítica, con la que -se reitera- se coincide totalmente en esta alzada, no puede otorgarse prevalencia al análisis que de forma sesgada, parcial y subjetiva realiza la parte apelante.

CUARTO.- No obstante, a tenor de lo establecido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es de significar en la presente resolución que, a diferencia de lo alegado por la hoy actora apelante, debe mantenerse la falta de legitimación pasiva de la entidad codemandada, quien, en realidad, intervino en el contrato de autos en virtud del contrato de gestión inmobiliaria y mandato que le unía con el vendedor, siendo este su cliente. En este sentido, tiene establecido esta misma Sección 3ª, en sentencia de 26 de abril de 2018, nº 175/2018, recurso 556/2017 lo siguiente: «conforme a reiterada jurisprudencia- "Efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato ( sentencias de 8 octubre y 1 diciembre 1986, 2 octubre 1999, 13 junio 2006 y 30 marzo 2007, entre muchas otras). La sentencia de 30 marzo 2007 recoge la doctrina de esta Sala acerca de la naturaleza de este contrato y afirma que "constituye un contrato atípico (consensual y bilateral, facio ut des [hago para que tú des]) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines [...]". El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato." (St Sala 1ª TS núm. 650/2007 de 12 junio )- la obligación del mediador, intermediario o agente lo es para con su cliente. Tal como, por otra parte, recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 1999 alegada por el recurrente.».

Por otro lado, la acción ejercitada en la demanda pretende la entrega del doble de las arras penitenciales (19.800€), se sustenta fundamentalmente en el artículo 1.454 del Código Civil (en relación con los artículos 1.445 y siguientes y 1.088 y siguientes, todos del mismo cuerpo legal). Y tal acción sólo puede ejercitarse entre la parte compradora y vendedora del inmueble de autos, pues son éstas las únicas que pueden desistir o incumplir el contrato de compraventa del inmueble, y quienes se benefician o no del cumplimiento de tal contrato. No cabe en ningún caso ejercer la acción frente al mandatario, que, en aplicación del artículo 1.725 del Código Civil, no responde personalmente. Es constante la jurisprudencia que establece la improcedencia de reclamar las arras a quien es mero intermediario o mandatario de la compraventa. Así, la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 27 de Junio de 1998, nº 620/1998, recurso 1077/1994, señala: «SEPTIMO.- En el motivo segundo se denuncia "violación por inaplicación del artículo 1725 y del artículo 1717 párrafos primero y segundo" (suponemos habrá querido decir "del Código Civil") y su tesis impugnatoria la hace consistir el recurrente, en esencia, en que su intervención en el contrato de compraventa objeto de litis fué simplemente en concepto de mandatario de los propietarios-vendedores del chalet, por lo que la actora, dice, carece de acción frente a él.

El expresado motivo también ha de ser estimado, ya que apareciendo probado, efectivamente, según se ha dicho al estimar el motivo anterior, que el demandado D. Octavio , aquí recurrente, se limitó a intervenir en el litigioso contrato de compraventa en calidad de simple mandatario de los propietarios-vendedores del chalet, según se deduce claramente del documento privado de fecha 22 de Noviembre de 1989 (que ha sido transcrito literalmente en el apartado 3º del Fundamento jurídico primero de esta resolución) y según tiene expresamente reconocido la actora en la prueba de confesión (en la posición segunda se le pregunta: "Confiese ser cierto que le consta que en todo momento el Sr. Octavio actuó como intermediario, por cuenta de los propietarios del chalet"; y contesta: "Que es cierto") y no apareciendo acreditado que el referido Sr. Octavio actuara en ningún momento en su propio nombre, ni que hubiera traspasado los límites del mandato, es evidente que la actora, que intervino en dicho contrato como compradora, carece de acción directa alguna frente a tal mandatario, según establecen los artículos 1717 "a sensu contrario" y 1725, ambos del Código Civil, por lo que dicho mandatario carece de legitimación pasiva "ad causam" para ser llamado a este proceso como demandado (cuya excepción la adujo acertadamente en su escrito de contestación a la demanda y la desafortunada sentencia aquí recurrida no ha sabido captarlo), correspondiendo únicamente dicha legitimación pasiva "ad causam" a los propietarios y únicos vendedores del chalet, en su calidad de mandantes, y en cuyo nombre actuaba el Sr. Octavio en su única condición de mandatario de los mismos, por lo que el expresado motivo, como ya antes se dijo, ha de ser estimado, con lo que deviene innecesario el examen de los restantes motivos del recurso.».

QUINTO.- Sobre el requerimiento extrajudicial ha de indicarse que durante el transcurso del plazo -inicial y prórrogas- contractualmente fijado no se efectuó ninguno de tal clase y que, pese a haberse aportado ciertamente un documento demostrativo del envío de un burofax en tal sentido con fecha 29 de enero de 2020, dirigido a la entidad Zava Gestión Integral, sin constancia de su efectiva recepción por la misma, tal hecho carece de relevancia en cualquier caso, habida cuenta de la total ausencia de acreditación de que fuera imputable a la parte vendedora la no aprobación por la entidad bancaria de la solicitud de préstamo efectuada por el hoy actor apelante. Es, en definitiva, este último quien, habiéndosele otorgado hasta dos prórrogas consecutivas, y una vez solventados por la parte vendedora los iniciales problemas registrales, que lo estaban ya en fecha 10 de octubre de 2018, con anterioridad a la suscripción de la segunda de las prórrogas -fechada el 30 de octubre de 2018-, en la que, de modo expreso, se indicó como causa de la misma la formalización de los trámites de registro y de financiación por la parte adquirente, no llegó a obtener la financiación que precisaba para la compra del inmueble de autos, no constando en modo alguno la razón de ello -menos aún la que él invoca para sustentar su pretensión de devolución del importe abonado en concepto de arras penitenciales, todo lo cual se desprende, en consonancia con lo establecido en la sentencia recurrida, de la conjunta ponderación de los mensajes de Whatsapp aportados con la demanda, notas registrales y demás documentación obrante en autos.

SEXTO.- En resumen, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación íntegra de la sentencia apelada, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

Asimismo, y de conformidad con la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede acordar la pérdida del depósito que, en su caso, se hubiere constituido.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación.