Sentencia Civil 529/2025 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 354/2025 de 17 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada.- No aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en lo referente al extremo que es objeto del recurso de apelación.

SEGUNDO.- Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada, en lo que atañe a lo que es objeto de recurso de apelación, puede resumirse en los siguientes términos:

1.º)Doña Elisenda (persona ajena a este litigio) fue propietaria del edificio señalado con el DIRECCION002 de esta ciudad, compuesto por bajo y dos pisos altos, con patio a su espalda. El 15 de mayo de 1987 otorgó escritura pública de división horizontal, formando tres fincas: finca número uno, DIRECCION003 destinada a vivienda, que incluye la superficie descubierta del patio; finca número dos, DIRECCION004 destinada a vivienda; y la que se denomina como DIRECCION005 y de aprovechamiento bajo cubierta porque incluye las dos plantas como una sola finca horizontal, también con destino a vivienda. En la escritura se incluyó la siguiente cláusula:

TERCERA.- Reserva de derechos.- La señora compareciente se reserva para sí o sus Causahabientes el derecho de elevación, vuelo y altura sobre la casa dividida en la cláusula primera de esta escritura, pudiendo, para el caso de hacer uso de tal derecho, redistribuir las cuotas de participación asignadas en la cláusula anterior, sin precisar para ello del consentimiento de los distintos copropietarios de la casa.

2.º)No se cuestiona que actualmente don Eduardo es propietario de la vivienda de la DIRECCION003 y de la sita en la DIRECCION005 y bajo cubierta; y que la vivienda de la DIRECCION004 pertenece a los cónyuges don Luis Angel y doña Cristina.

3.º)En el año 2016 don Eduardo llevó a cabo diversas obras en las viviendas de su propiedad, siendo paralizadas por el Ayuntamiento de A Coruña. Reformas que afectaron a diversos elementos comunes del edificio.

4.º)Datado a 13 de junio de 2017, los cónyuges don Luis Angel y doña Cristina suscribieron con don Eduardo, debidamente asesorados por sus respectivos abogados, un documento en los siguientes términos:

PRIMERA.- Luis Angel y Cristina, propietarios del DIRECCION004 de La Coruña, otorgan su consentimiento para que Eduardo pueda conceder altura al edificio, y ejercitar el derecho de aprovechamiento del bajo cubierta, de conformidad con las disposiciones legales vigentes -lo que podrá realizar una vez disponga de las correspondientes licencias de obras- así como conservar las obras realizadas en el mes de agosto de 2016 sin el previo consentimiento de los propietarios del DIRECCION004°, consistentes en apertura de una puerta en la parte trasera de la fachada del bajo y modificación de la pared del portal.

SEGUNDA.-OFRECIMIENTO.- En contraprestación por el consentimiento indicado en la Clausula Primera de este documento, Eduardo se ofrece a realizar a su costa, una vez obtenidas las correspondientes licencias de obras, diversas reformas en los elementos comunes del edificio y en el DIRECCION004 de La Coruña.

Las reformas que se realicen se adecuarán al proyecto del arquitecto contratado al efecto, cuyos costes serán asumidos por Eduardo, que aportará, a Luis Angel y Cristina, copia del mismo en el plazo máximo de 15 días desde la firma del presente documento, debiendo incluirse las obras que se indican en la Clausula Tercera de este documento.

En el supuesto de que no se remita el proyecto en el plazo indicado, o las mencionadas obras no estén incluidas en el mismo, el presente acuerdo no tendrá efecto alguno, produciéndose la revocación automática del consentimiento otorgado en la cláusula primera de este escrito por Luis Angel y Cristina.

TERCERA.-Que, una vez obtenidas las preceptivas licencias para poder ejercitar el derecho de aprovechamiento del bajo cubierta, y en compensación por el ejercicio de dicho derecho, DON Eduardo realizara, a su costa las obras consistentes en:

1.- Obras de rehabilitación de los elementos comunes consistentes en:

Cubierta o tejado: cambio de cubierta vieja...

Bajante de aguas fecales: cambio de este elemento...

Escaleras: forrado de las mismas...

Canales y bajantes pluviales.

Tuberías de suministro de agua...

Electricidad, telefonillo y timbre...

Portal de aluminio...

Hall de entrada al edificio...

Fachada...

2.-Reformas a realizar en el DIRECCION004°...

Reforma en la COCINA del DIRECCION004°...

Construcción de una pared divisoria...

Construcción de hueco en el baño...

Además de las obras indicadas en este apartado, Eduardo asumirá, a su costa, la reparación de cualquier desperfecto que se origine en el DIRECCION004° durante la ejecución de las mismas, debiendo ser reparadas en el plazo máximo de 20 días desde su finalización.

3.- Otras compensaciones:

Eduardo abonara todos los gastos necesarios para la realización de las obras indicadas, incluidas en este epígrafe, entre otros, licencias, profesionales, etc.

Además de la realización de las obras descritas en la presente cláusula, Eduardo abonara, en este acto, a los propietarios del DIRECCION004, la cantidad de 2000 euros

CUARTA.-La ejecución del conjunto de obras reflejadas en la cláusula tercera, está supeditada a la obtención de la preceptiva licencia. En caso contrario, el presente acuerdo carecerá de total validez.

Asimismo, en caso de denegación de la licencia, Luis Angel y Cristina devolverán a Eduardo la cantidad de 2.000 euros percibida en el momento de la firma del presente documento.

QUINTA.-El conjunto de obras descritas en la cláusula tercera del presente documento se realizará en un plazo máximo de...

SEXTA.-ACEPTACIÓN DEL OFRECIMIENTO...

SÉPTIMA.-LICENCIAS Y OTROS GASTOS.- Eduardo se compromete a solicitar y pagar...

OCTAVA.-OBLIGACIONES DURANTE LA REALIZACIÓN DE LAS OBRAS...

NOVENA.-PLAZO PARA SOLICITAR LAS LICENCIAS CORRESPONDIENTES Y EJECUCIÓN- DE LAS OBRAS.- Eduardo se compromete a presentar la solicitud de las licencias correspondientes en el plazo de 15 días hábiles desde la firma del presente documento.

DECIMA.-SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL...

DECIMOPRIMERA.-REVOCACIÓN DEL CONSENTIMIENTO OTORGADO.- Cualquier incumplimiento realizado por Eduardo de las cláusulas incluidas en el presente documento supondrá la revocación automática del consentimiento otorgado por Luis Angel y Cristina que se especifica en la Clausula PRIMERA este escrito, con todos los efectos legales inherentes al mismo.

DECIMOSEGUNDA.-CLAUSULA DE INCUMPLIMIENTO.- En caso de incumplimiento de los términos del presente acuerdo -excepto en caso de fuerza mayor, de conformidad con el artículo 1.105 del Código Civil- por parte de Eduardo, éste abonará, a Luis Angel y Cristina la cantidad de CUARENTA MIL EUROS (40.000 euros) en concepto de indemnización, en el plazo máximo de 15 días desde la recepción por parte de los propietarios de requerimiento en el que se especifique el incumplimiento realizado.

DECIMOTERCERA.-RECONOCIMIENTO-DE DEUDA.- Existiendo el incumplimiento de este acuerdo, este documento tendrá el mismo valor que un reconocimiento de deuda y gozará de carácter ejecutivo, otorgándose a favor de Luis Angel y Cristina un crédito contra Eduardo por la cantidad de 40.000 euros.

Asimismo, en caso de denegación de la licencia por el ayuntamiento, este documento tendrá el mismo valor que un reconocimiento de deuda y gozará carácter ejecutivo, otorgándose a favor de Eduardo un crédito contra Luis Angel y Cristina por la cantidad de 2.000 euros.

5.º)El 17 de diciembre de 2021 el Ayuntamiento de A Coruña concedió a don Eduardo licencia para la ampliación del edificio, dándole mayor altura, con una DIRECCION006 en la que se ubicaba una vivienda dúplex, según proyecto básico y de ejecución redactado por la arquitecta doña Encarnacion, visado el 29 de abril de 2020 (documento 4 de la contestación a la demanda).

6.º)El 9 de marzo de 2022 don Luis Angel y doña Cristina formularon demanda en procedimiento ordinario por razón de la cuantía contra don Eduardo en la que, en lo que afecta al recurso, exponían que se había pactado una pena de 40.000 euros si el demandado -profesional de la construcción dedicado a comprar edificios y rehabilitarlos- incumplía las obligaciones asumidas en las cláusulas segunda y tercera, de su deber de ejecutar las obras en elementos comunes y piso primero, previa aportación de proyecto de arquitecto en los quince días siguientes al contrato. Se aduce que no cumplió ninguna de sus obligaciones en los cuatro años y medio transcurridos desde entonces. Si bien se le requirió para el pago de la pena, el demandado se opuso con diversas alegaciones. Por lo que solicitaba se declarase la resolución del contrato de 13 de junio de 2017 y condenase a don Eduardo a satisfacer los cuarenta mil euros (se interesaban otros pagos por causas que no son objeto del recurso).

7.º)Don Eduardo se opuso alegando:

(a)La nulidad del contrato, porque el derecho de elevación y vuelo ya lo tenía, según consta en la escritura de división horizontal, por lo que los demandantes no tenían que prestar consentimiento a la elevación, careciendo el contrato de objeto.

(b)Dadas las numerosas denuncias de los demandantes, para evitar demoras, el demandado aceptó un acuerdo leonino, teniendo que abonar 2.000 euros para poder continuar con las obras.

(c)En la cláusula segunda se estableció «para la validez del contrato» la condición de entrega del proyecto en 15 días por don Eduardo, y si no lo hiciese quedaría el acuerdo sin efecto con «revocación automática del consentimiento». Al no presentarse el proyecto, el contrato es «ineficaz», por lo que concurre una falta de legitimación activa, al aceptarse un «desistimiento, en términos de mutuo disenso».

(d)Si bien obtuvo la licencia municipal para la realización de las obras, comunicada en enero de 2021, su situación personal le impidió llevar a cabo las obras, pues en febrero de 2021 se le impuso en causa penal las medidas de prisión preventiva y el embargo de todas sus cuentas y bienes.

Alegó fundamentos legales y terminó suplicando la desestimación de la demanda.

8.º)Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que, en lo atinente a lo que es objeto de recurso, se establece:

(a)El consentimiento de los demandantes en el contrato se prestó en su condición de comuneros del edificio, por cuanto las obras alteraban elementos comunes, debiendo desestimarse la excepción de nulidad del contrato.

(b)La anulabilidad del contrato, por un posible error que viciase el consentimiento de don Eduardo tenía que haberse ejercitado reconvencionalmente, no como mera excepción, por lo que también se rechaza.

(c)La obtención de licencia de obras para configurar el bajocubierta en forma que permitiera su aprovechamiento como vivienda era condición para que surgiera la obligación de ejecutar las obras en elementos comunes y en el DIRECCION004. Si bien don Eduardo estaba obligado a procurar la obtención de la licencia, si por causas ajenas a su diligencia no la obtuviese, no surgen las obligaciones de ejecutar obras en elementos comunes y el DIRECCION004. No habiéndose acreditado que la no obtención de la licencia fuese debida a una actuación voluntaria o negligente del demandado, debe presumirse que no se pudo obtener, por lo que no surgió la obligación de sufragar las obras comunes y del DIRECCION004, por lo que tampoco existe el incumplimiento al respecto, no resultando de aplicación la cláusula penal, procediendo desestimar la petición de condena al pago de los 40.000 euros.

Por lo que desestima esta petición de la demanda.

Contra dicho pronunciamiento se interpone por don Luis Angel y doña Cristina recurso de apelación ante esta Audiencia Provincial. El demandado no mostró oposición.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba.- En lo que vendría a ser el primer motivo del recurso de apelación, se alude a que la sentencia de primera instancia incurre en un error en el análisis de la prueba practicada, al afirmar que no se probó que la no obtención de la licencia de obras fuese por causa imputable a don Eduardo; y que como la denegación por el Ayuntamiento era condición del contrato, no surgió la obligación de ejecutar las obras. Se fundamenta el motivo en que se incurre en un error, pues la licencia municipal sí fue concedida, aportándose una copia de la resolución del Ayuntamiento con la contestación a la demanda.

El motivo debe ser estimado.

1.º)Como documento número cuatro de la contestación a la demanda se adjuntó copia de la licencia municipal para la ejecución de una alteración del espacio bajo cubierta, pasando el edificio de bajo y dos plantas a bajo y tres plantas, configurándose una nueva vivienda tipo dúplex. Es decir, el proyecto se redactó por la arquitecta doña Encarnacion, la licencia se solicitó, y el Ayuntamiento la concedió. Así se reconoce expresamente en la contestación a la demanda.

2.º)Por otra parte, se infringe el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La sentencia parte de la inexistencia de prueba sobre la causa por la que no se obtuvo la licencia (partiendo del error de considerarla denegada), haciendo pechar a los demandantes con las consecuencias de la falta de acreditación. Conforme a las reglas del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las consecuencias de la falta de prueba sobre un elemento esencial que exonera de responsabilidad a don Eduardo deben recaer sobre él. Y también por la regla de la facilidad probatoria. La denegación por causa no imputable al demandado le exonera de sus obligaciones, por lo que a él le corresponde acreditarlo. Además, nadie mejor que él puede saber si se redactó el proyecto de arquitecto, si solicitó la licencia, si se le concedió o no, y cuál sería en su caso la causa de la denegación. La falta de prueba sobre este particular nunca podría perjudicar a los demandantes que exigen el cumplimiento de la pena prevista en el contrato para el caso de que el otro contratante incumpliese sus obligaciones.

CUARTO.- La cláusula penal.- En segundo lugar, se argumenta que el contrato fue incumplido, por lo que debe aplicarse la cláusula penal, sin posibilidad de moderación.

El motivo debe ser estimado.

1.º)El incumplimiento del contrato es un hecho admitido. En la contestación a la demanda, tras reconocerse que sí se obtuvo la licencia municipal para la elevación del edificio y conformar una nueva vivienda dúplex, al margen de otras obras en el edificio, también se admite que no se llevaron a cabo por hallarse don Eduardo en prisión y porque se había decretado la intervención de sus cuentas bancarias por un Juzgado de Instrucción. El incumplimiento no es discutido.

2.º)Junto al tradicional reconocimiento de las arras confirmatorias, penales y penitenciales, se admite en nuestro Derecho, al amparo de la libertad de contratación que consagra el artículo 1255 del Código Civil, la posibilidad de establecer arras punitivas. Cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva, no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Se permiten incluso en el artículo 1152.I CC («si otra cosa no se hubiere pactado») las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios.

No obstante, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha matizado que, cuando se trata de cláusulas penales punitivas puras, sí es posible su moderación, en contra de lo sostenido por los recurrentes. Así, pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales «cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales "opresivas", intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado, o las "usurarias", aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor». Estas penas desproporcionadas sí pueden moderarse judicialmente [ STS 530/2016, de 13 de septiembre de 2016 (Roj: STS 4044/2016, recurso 647/2014) de Pleno].

3.º)En este caso, acreditado el incumplimiento, que no puede atribuirse a una causa de fuerza mayor (ni fue alegada por el demandado), la cláusula punitiva debe aplicarse, sin que proceda su moderación, pues su cuantía no parece desproporcionada en cuanto al valor de las obras que don Eduardo se comprometía a llevar a cabo.

En consecuencia, la cantidad a abonar por don Eduardo fijada en la primera instancia debe incrementarse en los 40.000 euros mencionados.

QUINTO.- Intereses.- No solicitándose el devengo de interés de la cantidad reclamada, no procede aplicar el interés legal previsto en el artículo 1108 del Código Civil. En consecuencia, la cantidad reconocida en primera instancia (5.846'72 euros) devengará el interés del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a contar desde dicha resolución, y los 40.000 euros que ahora se declaran como adeudados devengará interés desde la presente.

SEXTO.- Costas.- No habiéndose impugnado el pronunciamiento sobre costas contenido en la sentencia apelada, debe mantenerse la no imposición de las costas acordada en primera instancia conforme al principio de congruencia de la segunda instancia ( artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

Al estimarse el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas ocasionadas en la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la redacción aplicable al presente recurso).

Aunque se estimase totalmente el recurso, nunca podría imponerse las costas al apelado, como se solicita por los apelantes. El artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción aplicable, preveía que, en caso de estimación total o parcial del recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes. Norma que plasma una doctrina jurisprudencial tradicional. Siendo la apelante la única parte que ha dado lugar a actuaciones procesales ante esta Audiencia Provincial, adoptando el apelado una postura de mera defensa de la resolución apelada, no puede ser este, sino aquel, quien haya de correr con el riesgo de la imposición de las costas de la apelación si es desestimada; mientras que el triunfo de su recurso sólo podrá dar lugar a que no se haga expresa condena; nunca que se impongan aquéllas a la parte que solo se opuso [ SSTS 287/2023, de 22 de febrero (Roj: STS 664/2023, recurso 5142/2020); 40/2021, de 2 de febrero ( Roj: STS 266/2021, recurso 650/2018); 18/2021, de 19 de enero ( Roj: STS 83/2021, recurso 4324/2017), 653/2020, de 3 de diciembre ( Roj: STS 4026/2020, recurso 4740/2017): 631/2020, de 24 de noviembre ( Roj: STS 3898/2020, recurso 3543/2017), entre otras muchas].

SÉPTIMO.- Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.