Sentencia Civil 256/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 718/2023 de 19 de febrero del 2025

PRIMERO.-La entidad Inmodalia Promociones y Construcciones de Navarra SL interpuso demanda contra Nimpa 2001 SL y contra Proyectos Urbanos de Tudela SL, en reclamación de daños y perjuicios. Explicaba que el 28 de noviembre de 2017 firmó con las demandadas un contrato de opción de compra de inmuebles, en concreto de la finca conformante del "bloque 1" del proyecto de reparcelación voluntaria de la Unidad Básica 6 de la UE 10-11 del PGOU de Tudela. Aclaraba la demandante que el 14 de marzo de 2018 las partes prorrogaron el plazo de la opción de compra hasta septiembre de 2018. Y señalaba que, finalmente, otorgaron escritura pública de compra el 7 de junio de 2019, adquiriendo la finca libre de cargas y gravámenes y con el compromiso de las vendedoras de ejecutar la urbanización interior en un plazo de 12 meses desde la licencia de obras para edificar. La demandante indicaba que tal licencia se otorgó el 11 de enero de 2019, por lo que ese plazo para urbanizar vencía el 11 de enero de 2020. Sin embargo denunciaba el incumplimiento de tal plazo por las demandadas, explicando que la falta de urbanización imposibilitaba el otorgamiento de licencia de utilización del edificio, siendo que la demandante concluyó su edificio (el bloque 1) el 12 de mayo de 2020. Reclamaba daños y perjuicios hasta el 15 de diciembre de 2020, fecha en que se concluyó la urbanización, por seis meses de demora, perjuicios consistentes en gastos del préstamo promotor, gastos financieros de avales, renovación de la tasación caducada, renegociación de pagos, facturas y pagarés (al no tener liquidez para atenderlos, por no poder vender todavía) y gastos de electricidad, todo ello por un total de 29.461,35 euros.

Las demandadas se opusieron a la reclamación explicando que en marzo y abril de 2020 tanto la demandante, como otra promotora (Inversiones Señorío de Montecierzo, subrogada para los bloques 2 y 3 de la promoción) y las demandadas firmaron un contrato con Somera Infraestructuras por la que esta última se hacía cargo del proyecto de urbanización (además, también, de la instalación del centro de transformación) renovando el plazo de ejecución de la urbanización. Oponía con ello que se produjo una novación de lo acordado en el contrato escriturado en junio de 2019. Además, también opuso que la conducta de la propia demandante incidió en el retraso de la obra de urbanización, por cuanto inicialmente asumió la misma en noviembre de 2019 para renunciar un mes después.

SEGUNDO.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Tudela, objeto de la presente apelación, desestimó la demanda. La juzgadora a quoindica que no se ha demostrado ni la imputación a la demandada del retraso de la urbanización ni los concretos perjuicios reclamados. Valora para ello la contratación de Somera Infraestructuras para encargarse de la urbanización, destacando el pleno conocimiento de esta circunstancia por la demandante, en tanto que contratante de tal encargo. Y aun reconociendo que no se firma expresamente una subrogación de Somera en las obligaciones de las demandadas, sí advierte un encargo del mismo objeto conocido en todo caso por la demandante. La sentencia apelada también apunta que no se firmó entonces una novación en sentido estricto, pero sí una asunción por la demandante de cambios relevantes respecto de lo inicialmente contratado en junio de 2019 con las demandadas. Finalmente, la sentencia de primera instancia también considera que la conducta de la demandante sí incidió en la demora, al no proceder con los pagos contratados con Somera.

La demandante se alza en apelación contra la referida sentencia repitiendo que está probada la fijación de un plazo de 12 meses a contar desde enero de 2019 para que las demandadas urbanizasen, que venció sin cumplimiento en enero de 2020. Niega la demostración de imputación de la demora a la propia demandante, porque ni se obligó a urbanizar ni a costear pagos, sino solamente un 30,27% pero a liquidar una vez terminado el trabajo, subrayando a tal efecto que el contrato con Somera no determinaba la forma de pago. Reitera que obtuvo el fin de obra de su edificio (bloque 1) el 12 de mayo de 2020 y que en noviembre solicitó licencia de primera ocupación, sólo accesible una vez existente la urbanización. La recurrente afirma que el contrato con Somera se firmó en marzo de 2020, cuando ya había vencido el plazo para las demandadas para urbanizar (en enero de 2020), argumentando que no se contrató entonces ninguna novación de la obligación, sino un acuerdo entre los promotores inmobiliarios para encargar a un tercero la urbanización en un nuevo plazo, lo que a su juicio no libera a las demandas de su incumplimiento ya producido sin que el nuevo plazo concedido a Somera se pueda trasladar a la obligación asumida por las demandadas, subrayando para todo ello que la voluntad de las partes fue la de mantener vigentes las obligaciones del contrato de junio de 2019, toda vez que en el de marzo de 2020 mantuvieron el mismo reparto de la obligación de pago (con una imputación del 30,27% de la urbanización a la demandante).

Las demandadas se opusieron al recurso de apelación afirmando ahora que, como hasta marzo de 2019 no tomaron conocimiento del otorgamiento de la licencia de obras a favor de la demandante, el plazo de un año para cumplir su obligación de urbanizar venció en marzo de 2020, fecha en la que justamente se contrató el encargo de tal urbanización a Somera. Destacan asimismo que en esta contratación del encargo a Somera la demandante ostentaba la misma posición contractual que las demandadas, asumiendo así las mismas obligaciones y entre ellas la de pago, subrayando que, de hecho, la demandante incluso comenzó inicialmente a cumplir tal obligación de pago abandonándola después, provocando con ello la demora en la terminación de la urbanización. La parte apelada afirma con todo ello que por mutuo disenso la demandante acordó dejar sin efecto el encargo inicial de la urbanización a las demandadas.

TERCERO.-La prueba practicada en la primera instancia acredita, en este litigio, los siguientes hechos de interés.

En fecha 28 de noviembre de 2017 las entidades Nimpa 2001 SL y Proyectos Urbanos de Tudela SL firmaron con la entidad Inmodalia Promociones y Construcciones de Navarra SL un contrato privado de opción de compra, fijando un vencimiento improrrogable en el día 15 de marzo de 2018. En virtud del acuerdo, las primeras se comprometían a transmitir a la segunda la finca que ostentaban en condominio (parcela catastral nº 607 del polígono 4 de Tudela), la cual era resultado del Proyecto de Reparcelación Voluntaria de la Unidad Básica 6 de la UE 10-11 del PGOU de Tudela, tratándose en concreto de la parcela correspondiente al bloque 1 de un total de 3. El documento aclaraba la obligación de las tres parcelas de sufragar la urbanización del espacio público de la Unidad Básica 6, detallando que la parcela bloque 1 quedaba gravada con una carga urbanizadora del 30,27% del saldo de la cuenta definitiva del Proyecto de Reparcelación. E igualmente se establecía el compromiso de las transmitentes de ejecutar esa íntegra urbanización del espacio público de la UB 6.

En fecha 14 de marzo de 2018 las partes firmaron un documento privado prorrogando de mutuo acuerdo el derecho de opción de compra, hasta el 15 de septiembre de 2018.

El día 7 de junio de 2019 las partes escrituraron finalmente la compraventa de la parcela correspondiente al bloque 1. Además de identificarse la finca y señalarse el precio de venta y la forma de pago, en la escritura quedaron determinadas también "otras condiciones y obligaciones de las partes" (estipulación tercera). Así, por lo que ahora interesa, quedó establecido que las vendedoras Nimpa 2001 y Proyectos Urbanos de Tudela "se comprometen a ejecutar la íntegra urbanización del espacio público de la Unidad Básica 6 de la Unidad de Ejecución 10-11 del PGOU de Tudela, plaza interior y espacio libre público", señalándose que tal urbanización deberá estar completamente ejecutada y en condiciones de recepción por el Ayuntamiento "en el plazo de 12 meses desde la obtención de licencia de obras para el edificio a construir en la parcela bloque 1". De igual modo, quedó determinado que la compradora, Inmodalia, "se compromete a sufragar el 30,27% de los gastos de urbanización que finalmente se produzcan en el desarrollo de la obra de urbanización".

Es indiscutido entre las partes que Inmodialia obtuvo licencia de obras para edificar el bloque 1 en fecha 11 de enero de 2019.

El 14 de marzo de 2019 (antes de la escrituración de la compraventa) las partes firmaron un documento privado en el que, reconociendo que Inmodalia ya contaba con licencia de obras, Nimpa 2001 y Proyectos Urbanos de Tudela (en ese momento todavía responsables de los bloques 2 y 3) autorizaban el inicio de la edificación del bloque 1 de Inmodalia.

Tampoco es controvertido que, vencidos doce meses desde la obtención por Inmodalia de licencia de obras, la urbanización a la que se habían comprometido las vendedoras no estaba ejecutada.

En tal contexto, en fecha 4 de marzo de 2020 se firmó un contrato en virtud del cual la entidad Somera Infraestructuras fue contratada por Inmodialia, Nimpa 2001, Proyectos Urbanos de Tudela y por Inversiones Señorío Montecierzo (que se subrogó en la ejecución de los bloques 2 y 3 en virtud de contrato de promesa de compra de abril de 2019) para ejecutar el proyecto de urbanización de la UB-6 de la UE 10-11 del PGOU de Tudela. Se estableció un precio y una forma de pago, así como un plazo de ejecución consistente en un plazo de un mes para el inicio de los trabajos, "desde la fecha de comienzo de la contrata adjudicataria del bloque de 23 viviendas a construir" y una terminación desde entonces en dos meses. En fecha 21 de abril de 2020 las mismas partes firmaron idéntico contrato con el objeto de encargar a Somera los trabajos de proyecto e instalación de nuevo centro de transformación.

La relación de facturas emitidas por Somera relaciona certificaciones de obra emitidas en abril, mayo, junio, octubre, noviembre y diciembre de 2020.

Asimismo, consta burofax de 17 de septiembre de 2020 en el que Somera se dirige a sus comitentes (Inmodalia, Nimpa, Proyectos Urbanos de Tudela y Montecierzo) en el que expresa que ha ido emitiendo facturas correspondientes a las unidades ejecutadas, y que mientras Nimpa, Proyectos Urbanos de Tudela y Montecierzo han ido efectuando sus correspondientes pagos, por el contrario Inmodalia adeudaba la factura de mayo nº FC20-000074 (que es la correspondiente a la urbanización) así como las dos de junio (la de urbanización y la del centro de transformación).

Por último, el edificio del bloque 1 construido por Inmodalia obtuvo certificado de fin de obra en fecha 12 de mayo de 2020, y la finalización de las obras de urbanización de la Unidad Básica 6 se produjo el 15 de diciembre de 2020, otorgándose por el Ayuntamiento de Tudela licencia de utilización el 18 de diciembre de 2020.

CUARTO.-Con los elementos expuestos, procede la desestimación del recurso de apelación habida cuenta de que, como apunta la sentencia apelada, ha quedado demostrada una expresa aceptación, por parte de la demandante, de una modificación del encargo de urbanización que inicialmente había contratado con las demandadas.

No es cuestión de negar o discutir si el contrato de marzo de 2020 con Somera Infraestructuras constituye o no una subrogación de ésta en la obligación contraída por Nimpa y por Proyectos Urbanos de Tudela con Inmodalia en la escritura de junio de 2019; como tampoco es cuestión de confrontar si ese contrato de marzo de 2020 supuso o no una novación de dichas obligaciones contraídas en la escritura de compraventa de 2019. Por el contrario, se trata de confirmar y aseverar que tal contrato de marzo de 2020 constituye un manifiesto acto propio imputable a Inmodalia, que le imposibilita por completo plantear una reclamación contra las demandadas por incumplimiento de la obligación a la que inicialmente se habían comprometido, de urbanizar la Unidad antes de enero de 2020.

En base al art. 7 del Código Civil el Tribunal Supremo ha desarrollado la doctrina de los actos propios como exigencia inherente a la buena fe en el ejercicio de los derechos, de tal modo que "se impone un deber de coherencia en el tráfico, sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción"(entre muchas, SSTS de 28 de enero y 9 de mayo de 2000; 7 de mayo de 2001; 25 de enero de 2002; ó 767/07 de 5 de julio). Por tanto, han de tratarse de actos "claros", "concluyentes e indubitados" o "de significación inequívoca" ( SSTSJ de Navarra de 12 de febrero de 1998; 28 de octubre de 1999; 17 de octubre de 2003; ó SSTS de 17 de julio de 1987; 31 de enero de 1995 y 22 de octubre de 2002).

En el caso que nos ocupa es manifiesto que Inmodalia desarrolló, dentro ya de un escenario de incumplimiento por parte de Nimpa y de Proyectos Urbanos de Tudela de la obligación contractual asumida de ejecutar la urbanización, una conducta propia enteramente reveladora de una asunción y aceptación de una solución alternativa a tal incumplimiento, generadora de manifiestos actos propios que ahora resultan incompatibles con la imputación de responsabilidad por demora en el cumplimiento de la obligación.

Se da la circunstancia de que los numerosos burofax remitidos por Inmodalia a las demandadas reclamando el cumplimiento de la obligación de urbanizar comienzan a partir de abril de 2020 (y se reprodujeron en agosto y septiembre del mismo año). Por tanto, una vez vencida en enero de 2020 la obligación contraída por las vendedoras sin materializar su cumplimiento, la acreedora de tal obligación -Inmodalia- no articuló ninguna reclamación ni imputación de responsabilidad, según consta documentado. Por el contrario, previamente asumió una modificación material y determinante de aquella obligación incumplida, al aceptar su ejecución por un tercero en renovados plazos. Pero no es sólo que aceptase tal solución, sino que además fue parte activa en la determinación de la misma. No tuvo lugar una situación en la que las obligadas a urbanizar comunicasen que encargaban, ya extemporáneamente, la materialización de tal obligación a un tercero, sino que por el contrario la propia entidad ahora recurrente coparticipó en ese encargo en la misma exacta posición de comitente que Nimpa y Proyectos Urbanos de Tudela (además, también, de Montecierzo, nueva interesada como promotora de los bloques 2 y 3).

Con ello se evidencia no sólo un conocimiento y aceptación de la solución planteada ante el incumplimiento, sino una participación activa en ello que dota a la conducta de la propia interesada de un indudable carácter inequívoco y concluyente a la hora de redefinir una determinada situación jurídica: sus deudoras de la obligación de urbanizar ya habían incurrido en incumplimiento temporal, y en tal escenario en lugar de reclamar y conminar el cumplimiento de la obligación, la acreedora participó activamente en la reconfiguración de aquella obligación, pasando a encargarla a una tercera empresa en nuevos plazos y precios.

El recurso de apelación que nos ocupa se limita a reproducir el vencimiento del plazo de un año sin cumplir las demandadas con su obligación de urbanizar, y únicamente enfatiza que la contratación de Somera para tal objeto, en marzo de 2020, no constituye una novación que liberase a Nimpa y Proyectos Urbanos de Tudela de aquella obligación. Sin embargo, la sentencia de primera instancia ya explica y tiene en consideración que este negocio jurídico de marzo de 2020 no constituye una novación de la obligación suscrita entre los aquí litigantes en junio de 2019.

Por el contrario, lo que representa este nuevo contrato, en tanto en cuanto suscrito por la propia Inmodalia como comitente (junto con otras, entre ellas las demandadas), es un manifiesto acto propio de aceptación de una determinada solución (como lo pudieron ser otras soluciones como dirigir reclamación formal a las deudas incumplidoras) en un escenario de incumplimiento. El cometido encargado en marzo de 2020 a Somera Infraestructuras resulta ser exactamente el mismo encomendado en junio de 2019 a las demandadas (urbanizar la Unidad Básica 6 de la UE 10-11 del PGOU de Tudela), por lo que resulta incompatible reclamar a estas últimas por una demora en el cumplimiento una vez que se ha encargado ese cumplimiento a un tercero, y ello, además, de común acuerdo y consenso con dichas deudoras de la obligación.

QUINTO.-A todo lo anterior, finalmente, es de añadir, como bien considera la juzgadora de primera instancia, que, además, la demandante ha coadyuvado a la demora en la terminación de la urbanización, habida cuenta de que está demostrada su desatención e impago de la facturación comprometida con Somera Infraestructuras.

No se trata de la ratio decidendiprincipal de la desestimación de la demanda (que responde a todo lo ya analizado en el anterior fundamento de derecho de esta sentencia), sino de un razonamiento adicional, a mayor abundamiento.

El burofax de reclamación emitido por la compañía Somera Infraestructuras revela implícitamente que Inmodalia sí atendió el pago correlativo a la factura de abril de 2020, y revela explícitamente que dejó de pagar las facturas de urbanización de mayo y junio de 2020. Dice ahora la entidad recurrente que en el contrato con Somera (cuya existencia quedaba omitida en la demanda y fue traído al proceso por la parte demandada con la contestación) no quedó establecida una obligación de pago propia o particular contra Inmodalia, pero lo cierto es que la posición contractual de Inmodalia es común al resto de comitentes en el contrato (Nimpa, Proyectos Urbanos de Tudela y Montecierzo), por lo que tenía la misma obligación de pago que éstas. Además, el contrato de compraventa entre Inmodalia y Nimpa y Proyectos Urbanos de Tudela ya estableció la obligación de Inmodalia de sufragar el 30,27% de la obra de urbanización. No puede oponer la entidad recurrente que sólo contrajo la obligación de pago una vez liquidada la obra a su terminación, por mucho que la cláusula disponga "se compromete a sufragar el 30,27% de los gastos de urbanización que finalmente se produzcan en el desarrollo de la obra de urbanización", dado que una cosa es la liquidación y rendición final de cuentas y otra la obligación de pago durante el desarrollo y ejecución del contrato con Somera (contrato cuya cláusula segunda determinó el pago de 20% del precio a la firma del contrato y el resto con carácter mensual contra certificación de unidades ejecutadas emitida en conformidad). Es más, el hecho de que Inmodalia sí hubiese abonado la facturación que le correspondía por el mes de abril de 2020 (según se desprende, como ha quedado dicho, del burofax de reclamación emitido por Somera Infraestructuras, la cual comenzó a emitir facturación por la urbanización a partir de abril de 2020 pero imputa en dicha reclamación impagos a Inmodalia a partir de mayo de 2020) es netamente revelador de un nuevo acto demostrativo de la inicial aceptación y ejecución del pago por parte de la recurrente.

Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación.

SEXTO.-En cuanto al pago de las costas de la apelación, el art. 398 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso) que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto las costas del recurso de apelación que nos ocupa se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación