Sentencia Civil 412/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 714/2023 de 19 de marzo del 2025

PRIMERO.- Ventanas velux o lucernarios. Naturaleza comunitaria o privativa. Elemento común de uso privativo. Cesión onerosa. Actos propios.

En el primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada -Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Aoiz- se impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia - Sentencia nº 28/2023, de 15 de febrero de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Aoiz- en virtud del cual se declaró la naturaleza comunitaria (que no privativa) de las ventanas velux o lucernarios existentes en la cubierta del edificio -correspondiendo a la Comunidad de Propietarios ahora recurrente su reparación y mantenimiento-, con correlativa declaración de nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de fecha 28 de diciembre de 2021.

En el recurso de apelación, la representación procesal de la parte demandada -Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Aoiz- alude, fundamentalmente, a la instalación de dichos elementos (ventanas velux o lucernarios) con posterioridad a la constitución de la Comunidad de Propietarios, no existiendo en origen como parte integrante del edificio, en interés exclusivo de la parte demandante, con la finalidad de poder adaptar el espacio cedido ( DIRECCION002 o DIRECCION001) para su uso como vivienda (previa desafectación).

La sentencia de instancia - Sentencia nº 28/2023, de 15 de febrero de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Aoiz- declara la naturaleza común o comunitaria de las ventanas velux o lucernarios existentes en la cubierta del edificio -atribuyendo a la Comunidad de Propietarios ahora recurrente la obligación de proceder a su mantenimiento y reparación- con base en tres motivos fundamentales.

En primer lugar, se alude al carácter oneroso de la cesión acordada entre la comunidad de propietarios demandada y el difunto marido de la demandante ( Leonardo), en virtud de la cual, previo acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios demandada de fecha 5 de mayo de 1993, mediante escritura pública formalizada el 6 de agosto de 1993, se acordó la desafección de la DIRECCION002 o DIRECCION001/ DIRECCION001 del edificio (que, en origen, era elemento común) y su cesión en favor del difunto marido de la demandante -para su adaptación para uso como vivienda-, a cambio (contraprestación) de la obligación de "cambiar la cubierta del edificio con arreglo al proyecto técnico redactado por el ingeniero superior Jose Augusto", siendo de cuenta de dicho propietario "todos los gastos ocasionados por dicha obra, así como los honorarios profesionales causados por la redacción de dicho proyecto y las tasas de la preceptiva licencia municipal".

Señala, a este respecto, la sentencia de instancia que "es ciertamente llamativo que al tiempo de pactarse la cesión la comunidad ya había exteriorizado una intención previa de asumir, por si sola, la reparación de la cubierta e instalación de la velux. Intención que acabó derivando en una imputación en exlcusiva al Sr. Leonardo aprovechando que se le cedía la titularidad del DIRECCION001. Es decir, lo que a priori constituía un gasto común a asumir por la comunidad (previsiblemente a través de la oportuna derrama), se acabó configurando por los comuneros como la prestación a cuyo cumplimento vinculaban la cesión de la titularidad del DIRECCION001 a un DIRECCION002. Es decir, una pretensión propia de una obligación sinalagmática".

Dicha argumentación se refrenda por esta Sala, resultando plenamente lógico o conforme a las reglas más elementales de la experiencia y del funcionamiento de este tipo de comunidades, que, de haber sido voluntad de la comunidad demandada la atribución de naturaleza privativa (titularidad exclusiva del propietario de la futura vivienda) a un elemento constructivo (ventanas velux), no se habría exigido como contraprestación única a la cesión y consiguiente desafección de un espacio comunitario como el DIRECCION001 o DIRECCION001 ( DIRECCION002) del edificio.

Por otra parte, el hecho de que la propia comunidad delegase o atribuyese (de manera onerosa, a cambio de la desafección de un espacio comunitario nada desdeñable, como es el DIRECCION001) la ejecución de unas obras -que incluían la instalación de una nueva cubierta, una terraza oculta, mansardas y ventanas velux- conforme a un proyecto técnico previamente redactado por un profesional (ingeniero) de su elección, revela el interés de la comunidad en tales instalaciones o elementos, los cuales en grado alguno pasarían a formar parte integrante (privativa) del espacio propiedad del cesionario (desafectado) de reciente constitución.

En segundo lugar, establece que, de la documentación comunitaria (Reglamento y actas de la Comunidad de Propietarios) no se desprende la atribución de naturaleza privativa (desafectación) a las ventanas velux o lucernarios existentes en la cubierta del edificio, ni se impone en documento alguno al titular privativo de la vivienda en cuestión (parte demandante) la obligación de proceder a su mantenimiento y reparación.

Por el contrario, en la documentación comunitaria, para la definición y delimitación de los elementos comunes, se remite expresamente al artículo 396 del Código Civil (CC), el cual establece que ostentan naturaleza común (no privativa) "las cubiertas(...) los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores",correspondiendo las obras de reparación y mantenimiento de tales elementos comunes a todos los propietarios ( artículo 10.1 a) de la LPH) .

A sensu contrario,la documentación comunitaria sí prevé, expresamente, excepciones al régimen de contribución o sostenimiento de ciertos elementos comunes (como el portal o las escaleras), por parte de varios de los propietarios de la comunidad (locales).

Se establece, finalmente, en la sentencia de instancia, que tales elementos constructivos (velux) tienen, tanto una repercusión o finalidad comunitaria (al ser parte integrante de la cubierta, cumpliendo funciones básicas de impermeabilización y estanqueidad, en beneficio de todos los propietarios), como privativa, en favor de los titulares de la vivienda (a quienes confieren funciones de iluminación, ventilación, aislamiento acústico y, en ciertos casos, vistas).

Aquí radica, entiende esta Sala, el quidde la cuestión jurídica planteada de fondo en este procedimiento.

Se ha de partir, necesariamente, de la enumeración, ejemplificativa, abierta o flexible (en numerus apertus)de elementos comunes, contenida en el artículo 396 del Código Civil (en adelante, CC) , el cual hace referencia a "el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".

De esta forma, se atribuye de manera expresa la naturaleza de elemento común a la cubierta, así como a los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

La enumeración contenida en el artículo 396 del CC es igualmente acogida, por simple remisión y referencia, en el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) .

Se ha de tener en cuenta, además, la distinción doctrinal y jurisprudencial existente entre elementos comunes por naturaleza -esenciales o imprescindibles para garantizar el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos y locales que componen el edificio- y por destino o accesorios -en atención a la finalidad que, sin ser esencial para el edificio y el resto de pisos y locales que lo compongan, libremente se decida asignar a tal elemento-.

Solo los elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafectación, bien inicialmente, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal o de la escritura pública de adquisición, promoción o división del edificio, o bien posteriormente, mediante acuerdo unánime adoptado por la Junta de la comunidad de propietarios correspondiente.

Se ha de hacer especial alusión, igualmente, a aquellos elementos del edificio que, atendiendo a su carácter no esencial para el adecuado uso y disfrute de los pisos y locales que conforman el edificio, pueden ostentar -por disponerlo así el título constitutivo o por voluntad unánime de la comunidad- la condición de privativos (reserva de titularidad o desafectación expresa de un espacio que, por omisión, en caso contrario, revistiría la naturaleza de elemento común por destino o accesorio), siempre que formen parte o se hallen inseparablemente unidos a un elemento esencial para el idóneo funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.

El caso más habitual es el de la terraza a la que, convencional o comunitariamente, se atribuye el carácter de privativa, que constituye, a su vez, la cubierta del edificio comunitario (normalmente por situarse en la parte más alta, azotea o DIRECCION001 del edificio, en lo que se conoce como terraza a nivel).

A este respecto, el Tribunal Supremo, en varias ocasiones, ya ha establecido una clara separación o delimitación de naturaleza jurídica, entre la terraza como elemento privativo y la función que cumple como cubierta del edificio (finalidad estructural y esencial para el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal).

A este respecto, la STS de 30 de diciembre de 2015 afirma que "la Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa".

No obstante, dicho criterio, repetimos de índole puramente jurídica, se construye con la finalidad de delimitar o deslindar la responsabilidad que ha de asumir la comunidad o el propietario de la terraza ante eventuales daños originados a consecuencia de su uso o mantenimiento (en función de si el defecto proviene de la cubierta o de la terraza en sí) y de encomendar (a falta de pacto) a uno o a otro la obligación de sufragar los costes derivados de su adecuada conservación y mantenimiento.

En ningún caso se afirma que el hecho de que la terraza cumpla también la función de cubierta superior del edificio transmute o altere su conceptuación jurídica como elemento privativo del propietario del piso o local en cuestión, sin perjuicio del innegable carácter común (por naturaleza) de la cubierta o forjado del edificio.

Llegamos, a este respecto, al tertium genuso figura jurídica intermedia doctrinal y jurisprudencialmente construida del elemento común de uso privativo de uno o varios de los propietarios del edificio.

A este respecto, parece obvio que las ventanas velux o lucernarios existentes en la cubierta del edificio, constituyen o forman parte integrante de la cubierta propia del edificio (elemento común por naturaleza), cumpliendo una función o finalidad esencialmente comunitaria (impermeabilización y estanqueidad), por lo que, independientemente de que formaran parte de la comunidad en origen o de que se hayan instalado con posterioridad, ostentan la condición de elemento común -no habiéndose acreditado, por otra parte, una voluntad unívoca o clara de la Comunidad de proceder por unanimidad, respecto a la parte interna o mecanismo de las ventanas, a su desafectación o, en su caso, en atribuir los gastos de mantenimiento y reparación, exclusivamente, al propietario de la vivienda en cuestión-.

No obstante, tal y como se avanzaba anteriormente, tales elementos (ventanas velux o lucernarios) ostentan, igualmente, una función o finalidad que revierte exclusivamente en beneficio del propietario del espacio privativo (vivienda) en la que se han instalado, a la que confieren importantes valores de iluminación, ventilación, aislamiento acústico e incluso vistas.

Nos hallamos, por tanto, ante elementos comunes de uso privativo.

Por último, como tercer motivo o argumento de la sentencia de instancia, se alude a los actos propios de la Comunidad de Propietarios, la cual, desde un primer momento, habría dado parte a su entidad aseguradora (Zurich), percibiendo un importe económico -habiendo reconocido en el acto del juicio la administradora de la Comunidad demandada que, efectivamente, se había ingresado en la cuenta comunitaria, sin aviso o comunicación alguna a la demandante, estando disponible para la realización de las obras de reparación pertinentes- y encomendando a una empresa -Servicios Hogar Navarra- la ejecución de la solución propuesta por la entidad aseguradora (repaso o sellado exterior de las ventanas velux, técnica conocida como wakaflex),que no habría sino agravado el problema (humedades o filtraciones de agua) de origen.

Último de los argumentos que confiere, incluso, de mayor fuerza o peso a la solución avalada en esta resolución.

Procede, con base en todo lo expuesto, la desestimación del primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada -Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Aoiz- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 28/2023, de 15 de febrero de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Aoiz-, confirmándose el pronunciamiento en virtud del cual se declaró la naturaleza comunitaria (que no privativa) de las ventanas velux o lucernarios existentes en la cubierta del edificio -correspondiendo a la Comunidad de Propietarios ahora recurrente su reparación y mantenimiento-, con correlativa declaración de nulidad del acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria en fecha 28 de diciembre de 2021.

SEGUNDO.- Causa de las filtraciones. Concurrencia causal. Valoración de la prueba pericial.

En el segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada -Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Aoiz- se impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia - Sentencia nº 28/2023, de 15 de febrero de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Aoiz- en virtud del cual se impuso a la comunidad demandada la obligación de reparar las filtraciones de agua en la vivienda de la demandante y de solucionar la causa u origen de las mismas.

El juzgador a quo,en la sentencia de instancia, acoge una suerte de combinación o concurrencia de las causas esgrimidas por los peritos de cada una de las partes (que no se consideran plenamente incompatibles), a lo que añade el agravamiento producido a consecuencia de la obra (wakaflex)acometida por encargo de la Comunidad de Propietarios demandada-recurrente.

Alude, a este respecto, a la aparente antigüedad y desgaste del mecanismo de aislamiento y sellado de las ventanas velux (defectuoso funcionamiento de la zona del "junquillo" atornillado o junta estanca y deterioro de la masilla de peróxido de butilo, cuya antigüedad, cercana a los 30 años, habría agotado su vida útil, estando igualmente fuera del periodo de garantía del fabricante, sin perjuicio de que las funciones básicas de apertura, cierre y ventilación se ejecuten sin problema), como primera causa de las filtraciones, que es objeto de extensa y detallada exposición en el informe pericial de la comunidad demandada y que sustenta, fundamentalmente, el recurso de apelación que ahora es objeto de resolución.

Pero la sentencia de instancia también acoge, como causa coadyuvante (concurrencia causal) a la producción de las filtraciones de agua, el deterioro e insuficiente falta de mantenimiento o conservación de la cubierta del edificio, imputable única y exclusivamente a la comunidad de propietarios ahora recurrente.

Para ello se basa, fundamentalmente, en el informe/presupuesto emitido por F. Suescun Construcciones -a instancia, precisamente, de la comunidad demandada-, en el que se reseña expresamente que "las tejas colocadas en la cubierta no tienen el solape necesario, apreciando que existen varias que tienen huecos entre ellas".

Por otra parte, en el informe pericial de la demandante, se constata la existencia de goteras en el interior de la vivienda, en "zonas distintas a las inmediatamente cercanas a las velux",tal y como se aprecia en el reporte fotográfico aportado a las actuaciones.

Finalmente, se expone en la sentencia de instancia que "no puede pasarse por alto el agravamiento que, con motivo de la instalación del sistema wakaflex, se produjo en las goteras. Intervención acometida por la comunidad tras la reclamación de la demandante y que ha derivado, tal y como acuerdan ambos peritos, en que la humedad se filtre todavía con mayor facilidad ante su incorrecta disposición y que se suma a las dos causas anteriores".

Aspectos o circunstancias que no son efectivamente rebatidos en el recurso de apelación formulado por la comunidad demandada, la cual pretende la acogida de su apreciación o valoración puramente subjetiva y acorde a su postura procesal, basada en su dictamen pericial privado, obviando el resto de elementos probatorios obrantes en las actuaciones.

La conocida STS 702/2013, de 15 de diciembre de 2015 establece, a modo de doctrina jurisprudencial, que "la jurisprudencia entiende que en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos se vulneran las reglas de la sana crítica:

-Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial.

-Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente.

-Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes.

-Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios o lleven al absurdo".

No se aprecia, a este respecto, la concurrencia de ninguna de dichas causas o que la valoración realizada por el juzgador a quo resulte arbitraria, irracional o contraria a las más elementales reglas de la lógica, la experiencia humana y el conocimiento científico actual.

En definitiva, no habiéndose acreditado, en el ámbito del presente procedimiento (cuestión realmente determinante a estos efectos), que los defectos existentes en las ventanas velux y los daños ocasionados en la vivienda de la demandante, tuvieran como origen o causa un uso o utilización inadecuada, negligente o indebida por parte de la propietaria a quien se ha atribuido su uso exclusivo (conservando, recordemos, la naturaleza de elemento común de uso privativo) o una indebida conservación o mantenimiento única o principalmente imputable a la misma, procede la confirmación de la solución adoptada en la sentencia de instancia, desestimándose el segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada -Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Aoiz-.

TERCERO.- Costas procesales

La íntegra desestimación del recurso de apelación motiva, en aplicación del principio general de vencimiento objetivo de los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC, la condena de la comunidad de propietarios recurrente al abono de las costas procesales de esta alzada (segunda instancia), no apreciándose serias dudas de hecho o de derecho en su resolución.

Tampoco procede, como interesa la comunidad en su recurso de apelación, la revocación del pronunciamiento condenatorio en materia de costas procesales emitido en primera instancia.

La sentencia de instancia impone su abono (costas procesales de primera instancia) a la comunidad de propietarios demandada, ante la prácticamente íntegra (sustancial) estimación de la demanda (principio general de vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la LEC) , atendiendo a que, si bien se declara la nulidad del acuerdo comunitario impugnado, se declara la naturaleza común del elemento en cuestión (ventanas velux) y se condena a la comunidad de propietarios demandada a la reparación de su causa u origen y de los daños ocasionados, señala que "dichos trabajos no habrán de acometerse estrictamente como apunta el perito de la demandante, sino en la forma más adecuada, eficiente y oportuna (en términos de eficacia y coste económico) para los intereses de la Comunidad y de la parte demandante a fin de solventar el problema teniendo en cuenta las diversas causas de las filtraciones".

Estimación que ha de reputarse, efectivamente, como sustancial de la demanda (aspecto que no es rebatido en el recurso) y que, por tanto, ha de conllevar la imposición de las costas procesales a la parte vencida del juicio (comunidad de propietarios demandada).

En este sentido, entre otras muchas, las SSTS 51/2018, 31 de enero de 2018 y 715/2015, de 14 de diciembre de 2015, cuando establecen que "para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quien se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho".

Alude, en este sentido, la comunidad recurrente, a las dudas de derecho concurrentes en la resolución del presente asunto, ante la disparidad de criterios jurisprudenciales existentes entre las distintas Audiencias Provinciales respecto a la naturaleza común o privativa de los elementos (ventanas velux) objeto de controversia.

La Sentencia del Tribunal Supremo ( STS) nº 15/2018, de 12 de enero de 2018, entre otras muchas, señala que "se ha establecido con carácter general el criterio del vencimiento en materia de costas ( art. 394.1 LEC para la primera instancia y art. 398.1 LEC para los recursos), con la única excepción de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho, en lo que se denomina «discrecionalidad razonada». Con ello se trata de evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática; pero el criterio general es el de la imposición de costas, de modo que sólo la aplicación discrecional de la excepción debe justificarse, pues exige que concurran circunstancias relevantes, que han de razonarse en su aplicación; mientras que la imposición de las costas ha de entenderse como la consecuencia ordinaria del proceso".

En este mismo sentido, la STS nº 40/2015, de 4 de febrero de 2015, cuando establece que "los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen, como criterio general en materia de costas, el principio del vencimiento total, inspirado, como recuerdan las sentencias núm. 597/2006 de 9 junio y 715/2014, de 16 de diciembre , en la regla de que «la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien la tiene». Solo excepcionalmente, en caso de que el tribunal aprecie la concurrencia de "serias dudas de hecho o de derecho", puede no hacer expresa imposición de las costas".

También el Tribunal Constitucional (en sus autos nº 171/1986 y 146/1991) ha llegado a afirmar que "la justificación de la imposición de las costas procesales se encuentra, entre otras razones, en la necesidad de prevenir los resultados distorsionadores para el sistema judicial que se derivaría de una excesiva litigiosidad y en restituir a la parte contraria los gastos que, en menoscabo de la satisfacción de sus pretensiones, le ocasione la defensa de sus derechos e intereses legítimos frente a quienes les promuevan acciones o recursos legalmente merecedores de la imposición de costas".

En el presente caso, no se aprecia la concurrencia -recordemos, de apreciación excepcional y especialmente motivada o justificada- de serias dudas de derecho en la resolución de la cuestión de fondo sometida a litigio en primera instancia o de circunstancias excepcionales o particulares que justifiquen su no imposición a la parte vencida (sustancialmente) en el pleito, más allá de cierta disparidad de criterios jurisprudenciales entre las distintas Audiencias Provinciales, lo que, por otra parte, resulta perfectamente ordinario o común (e incluso saludable) en la práctica judicial o forense.

Esta misma Sala - Sentencia de esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra nº 1380/2024, de 13 de noviembre de 2024- ha declarado, ante una alegación similar, que "nos hallamos ante una confrontación judicializada con ordinaria contraposición de intereses, alegaciones y pruebas entre las partes, por lo que no concurre motivo para excepcionar la aplicación del criterio general del vencimiento".

Procede, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada -Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Aoiz- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 28/2023, de 15 de febrero de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Aoiz-, la cual se confirma en todos sus pronunciamientos.

Con base en los preceptos legales citados y demás que resulten de general y pertinente aplicación