Sentencia Civil 384/2025 ...o del 2025

Última revisión
02/10/2025

Sentencia Civil 384/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 198/2024 de 19 de mayo del 2025

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Orden: Civil

Fecha: 19 de Mayo de 2025

Tribunal: Audiencia Provincial Civil nº 3

Ponente: PEDRO ANTONIO MUNAR BERNAT

Nº de sentencia: 384/2025

Núm. Cendoj: 07040370032025100480

Núm. Ecli: ES:APIB:2025:1588

Núm. Roj: SAP IB 1588:2025

Resumen:
MATERIAS NO ESPECIFICADAS

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00384/2025

Modelo: N10250 SENTENCIA

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20

Correo electrónico:audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es

Equipo/usuario: CHM

N.I.G.07026 42 1 2021 0006448

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000198 /2024

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N.5 de EIVISSA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001168 /2021

Recurrente: DECATHLON ESPAÑA, S.A.U.

Procurador: NURIA GUERRERO LOPEZ

Abogado: JESUS MANUEL CARRASCO DE SAN EUSTAQUIO

Recurrido: LLOBET TUR S.A.

Procurador: MARIA BELLO RODICIO

Abogado: MARGARITA PRATS MARI

Rollo núm.: 198/24

S E N T E N C I A Nº 384/25

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Miguel-Álvaro Artola Fernández

MAGISTRADOS:

Don Jaime Gibert Ferragut

Do Pedro A. Munar Bernat

En Palma de Mallorca, a diecinueve de mayo de dos mil veinticinco.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, ha visto los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Eivissa, bajo el número 1168/2021, Rollo de Sala número 198/24, entre:

- DECATHLON ESPAÑA SA, representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Dª Nuria Guerrero López y asistida por el Letrado D. Jesús Manuel Carrasco de San Eustaquio, como parte actora apelante.

- LLOBET TUR SA, representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Dª María Bello Rodicio, y asistida por la Letrada Dª. Margarita Prats Marí, como parte demandada apelada.

Es ponente el Ilmo. Sr. Don Pedro A. Munar Bernat.

Antecedentes

PRIMERO. Por la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Eivissa se dictó sentencia el ocho de enero de dos mil veinticuatro, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

«Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la procuradora de los Tribunales Dña. Vicenta Jiménez Ruiz, en nombre y representación de DECATHLON ESPAÑA, S.A.U., contra LLOBET TUR, S.A., absuelvo a la demandada de todos los pedimentos ejercitados contra ella, con expresa imposición de costas a la parte actora.».

SEGUNDO. Contra la expresada sentencia se interpuso por la parte actora recurso de apelación, admitiéndose a trámite y siguiéndose por su normal tramitación y recibiéndose los autos turnados a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares, donde se señaló el 13 de mayo de 2025 para deliberación y votación.

Fundamentos

PRIMERO. Impugnación de la sentencia por la demandada

Se alza en apelación la entidad actora, que ha visto desestimada su demanda en primera instancia, esgrimiendo en su escrito de recurso los siguientes motivos:

1) Error en la valoración de la prueba al considerar el Juzgador que falta prueba sobre la falta de conmutatividad del contrato, es decir sobre la falta de equivalencia de las prestaciones durante el periodo de cierre total y parcial de la tienda al público debido a la ausencia de una prueba pericial económica.

2) Error en la valoración de la prueba al considerar el Juzgador que, al ofrecerse un servicio de recogida de los productos comprados online entre los días 13 y 24 de enero de 2021, la tienda no se mantuvo cerrada al 100% durante dicho periodo para el negocio que le era propio.

3) Error en la valoración de la prueba al considerar el Juzgador que, las restricciones a la venta establecidas por la Autoridad en la Isla de Ibiza entre los días 25 de enero y 15 de marzo, no afectaron a la venta física de productos en la tienda arrendada y por lo tanto a la conmutatividad del contrato.

4) Acreditado cumplimiento del resto de requisitos exigidos por la Jurisprudencia para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

5) Actos propios de la demandada.

6) Infracción del artículo 1.089 en relación con el artículo 1.281 y siguientes del Código Civil en cuanto a la no aplicación al supuesto de litis de los pactos contractuales contenidos en las cláusulas 15.1 y 22.6 del Contrato

SEGUNDO. Análisis de la situación que se enjuicia.

Desde diciembre de 2010 existe un contrato de arrendamiento de local de negocio entre las partes, dedicado a la venta de artículos deportivos, materiales y equipamientos relacionados con el mundo del deporte y del ocio.

Una vez comenzados los efectos derivados de la pandemia de COVID-19, y de las medidas que se adoptaron respecto al cierre de establecimientos y prohibiciones de circular, el 20 de octubre de 2020, convinieron reducir un 70% al renta a pagar en los meses de abril y mayo de 2020, y un 25% la renta de los meses de noviembre y diciembre 2020 y enero de 2021, además de la suspensión de las obligaciones relativas a las obras de reparación y mejora en el local, que se prevén en la cláusula 12ª del contrato.

Ahora, la actora solicita una modificación de las rentas de enero a marzo de 2021, invocando dos normas del Govern de les Illes Balears que restringieron su actividad: de una parte, el Acuerdo del Consejo de Gobierno de 11 de enero de 2021, por el que se prohibía la apertura al público de los establecimientos comerciales grandes superficies y centros comerciales que dispongan de más de 400 m2 en la isla de Eivissa, de superficie destinada a exposición y venta al público, que provocó el cierre del local arrendado entre los días 13 y 24 de enero de 2021; de otra parte, el acuerdo de 22 de enero de 2021, mediante el cual se autoriza a los grandes establecimientos para vender ropa de abrigo, por lo que del 25 de enero al 15 de marzo de 2021, lo que supone, en el entender de la actora, que sólo pudo mantener el local abierto únicamente en un 30% de su superficie para comercializar dichos productos.

Sostiene la actora que ello comporta un cambio sobrevenido de las circunstancias tenidas en cuenta a la hora de contratar, por lo que, en aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, solicita una modificación de la renta pactada, en el sentido de disminuirla un 70% en el periodo del 13 al 24 de enero de 2021 en que la tienda permaneció cerrada, y en un 70% sobre la superficie del local que permaneció cerrada al público durante el periodo comprendido del 25/01/21 al 15/03/2021.

De forma subsidiaria, considera que dicha modificación también quedaría amparada por las cláusulas 15.1 (obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, y una exención de la renta en proporción a la superficie de la que el arrendatario se vea privado en caso de incumplimiento) y 22.5 (supuestos de catástrofe natural o mal mantenimiento, donde se prevé una modificación de la renta del contrato).

La demandada se opone. En primer lugar, alega mala fe de la actora, que para renegociar la adenda de 2020 dejó impagadas las rentas de abril y mayo, al igual que las de enero y febrero de 2021. En segundo lugar, niega que las medidas adoptadas para luchar contra la pandemia en los primeros meses de 2021 hayan supuesto un perjuicio para la actora, puesto que afirma que entre los días 13 y 24 de enero la tienda permanecía abierta para la recogida de pedidos online, y entre el 25/01 y el 15/03 además de prendas de abrigo se vendían el resto de los productos tramitando un pedido online en la propia tienda. Considera, por otro lado, que no son aplicables a este supuesto las cláusulas 15.1 y 22.5 del contrato

La sentencia desestima íntegramente la demanda, descartando el juego de la cláusula rebus sic stantibusy la aplicación de las cláusulas contractuales esgrimidas por la actora.

TERCERO. La cláusula rebus sic stantibus

La doctrina de la cláusula rebus sic stantibus et aliquo de novo non emergentibus(mientras las cosas sigan como eran -en el momento de la celebración del contrato- y no surja algo nuevo) se afirma que aparece por vez primera en un pasaje de CICERÓN en De officiis (I, 10 y III, 25), y en otro de SÉNECA (De beneficiis IV, 34 y 35).

El Código civil español de 1889, inspirado en el Código Napoleónico, no acoge previsión alguna al respecto

A partir de la Guerra civil, el Tribunal Supremo comienza a tomar en consideración esta doctrina con carácter rigurosamente excepcional "por razones de equidad, pero de forma muy estricta" ( STS 14 de diciembre de 1940, STS 17 de mayo de 1941; STS 13 de abril de 1944, STS de 5 de junio de 1945).

Posteriormente, a partir de la STS 17 de mayo de 1957, se tiende a considerar como un remedio extralegal, peligroso, de última instancia y sólo admisible en casos de cambios extraordinarios, imprevisibles y generadores de un desequilibrio causal exorbitante, de una desproporción inusitada en la economía contractual. En esta última sentencia se establecen por primera vez los requisitos que considera de necesaria concurrencia: 1º. Una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; 2º. Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, que, verdaderamente derrumban el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones; 3º. Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

Esta situación se mantiene, cuando menos, hasta la STS de 21 de febrero de 2000, momento a partir del cual se puede concluir que para que pueda entrar en juego la modificación del régimen de la relación obligatoria y del sistema de organización de intereses por desaparición sobrevenida de la base del negocio, es menester que concurran una serie de requisitos: 1º. La relación obligatoria contemplada ha de ser una obligación de tracto sucesivo, según la terminología de la doctrina tradicional, es decir, una relación obligatoria duradera. La regla se aplica también en materia de relaciones obligatorias de ejecución instantánea, cuando su cumplimiento ha sido diferido para un momento futuro; 2º. La relación obligatoria de que se trate, ha de encontrarse pendiente de ejecución en todo o en parte. Por regla general debe entenderse que la desaparición de la base del negocio afecta o incide sobre las prestaciones pendientes de ejecución, pero no sobre las prestaciones ya ejecutadas; 3º. Debe producirse una desaparición sobrevenida de la base del negocio, que se entiende producida cuando concurren las circunstancias siguientes: a) La relación de equivalencia o la proporción entre las prestaciones se destruye totalmente o se aniquila, de suerte que no pueda hablarse ya de prestación y contraprestación; b) La finalidad común del negocio, expresada en él, o la finalidad sustancial del negocio para una de las partes, admitida y no rechazada por la otra, resulta inalcanzable. 4º. La desaparición de la base del negocio ha de producirse como consecuencia de una alteración de las circunstancias que deba considerarse como extraordinaria, en relación con las existentes en el momento de la celebración del contrato y que, además, resultara en aquel momento radicalmente imprevista e imprevisible. 5º No han de tenerse en cuenta, por tanto, las transformaciones de las circunstancias que fueron previsibles o que se encontraban en la esfera de influencia de la parte perjudicada. 6º Por la misma razón tampoco ha de ser tenida en cuenta una transformación de las circunstancias cuando el riesgo haya sido el motivo determinante del negocio, como sucedería en un contrato aleatorio, o cuando la alteración sobrevenida forme parte del riesgo asumido por una de las partes de acuerdo con la naturaleza del tipo del negocio. 7º. La alteración sobrevenida de las circunstancias debe determinar un perjuicio que resulte injustificado de acuerdo con el sistema de responsabilidad estatuido para la obligación. Por consiguiente, no son tenidas en cuenta aquellas alteraciones, que repercuten en la posición de una de las partes y la perjudican a causa de un anterior incumplimiento o de la violación por ella de la obligación. De manera especial no pueden ser tenidas en cuenta las transformaciones de las circunstancias que perjudican el interés de una de las partes por encontrarse ésta en situación de mora.

No obstante, el contexto de crisis económica profunda acontecido a partir de 2007 propició que el Tribunal Supremo revisara los criterios de aplicación de la meritada cláusula. Del análisis de este conjunto de sentencias dictadas a partir de ese momento se puede concluir que: 1) una crisis económica -grave e imprevisible-, y las dificultades de financiación que de ella se puedan derivar, no son suficientes para que proceda la revisión o resolución de un contrato celebrado antes de su manifestación externa; 2) Para que aquella suponga una alteración extraordinaria de las circunstancias bajo las cuales el contrato se celebró, capaz de originar una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, será necesario valorar un conjunto de factores necesitados de prueba, tales como aquellos a los que se refiere la STS de 17 de enero 2013 en orden a apreciar, si a consecuencia de aquel evento, existe una verdadera imposibilidad sobrevenida para la parte compradora, y no imputable a ella misma, en orden al cumplimiento de su obligación principal de pago del precio, y siempre que el tenor del propio contrato no excluya aquella posibilidad al haber asumido el comprador el riesgo de no obtener la financiación prevista, pues entonces tal evento no le exoneraría de la obligación de pago del precio; 3) La STS de 30 de junio de 2014, que ha sido la sentencia que seguramente marcará un antes y un después en esta materia, caracteriza como circunstancia sobrevenida justificativa de una legítima modificación o resolución del contrato a la crisis económica, aunque eso sí, siempre que concurran determinados elementos; 4) Se concluye que la regla de la fidelidad a lo pactado (pacta sunt servanda)se puede ver afectada cuando se produce una alteración sobrevenida de las circunstancias económicas que sirvieron como base para la celebración del negocio jurídico; 5) Su moderna configuración no se sustenta en la idea de un derecho excepcional o singular, sino que debe encuadrarse en la propia dinámica de la tipicidad contractual; 6) La base económica del contrato, como parámetro de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida; 7) Parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación); 8) Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestiónž9) Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

Nuevamente otra circunstancia excepcional ha venido a volver a poner sobre el tablero el juego de la cláusula rebis sic stantibus:la pandemia del COVID, cuyas consecuencias ya han sido examinadas por la jurisprudencia.

Así, en la sentencia núm. 41/2022, de 31 de enero (Ponente Ilma. Sra. Doña Ana Calado Orejas), esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Balears se pronunciaba en los siguientes términos:

La cláusula rebus sic stantibus pretende el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones contractuales, esto es, que una parte no se vea más beneficiada que la otra por mantener las condiciones de un contrato que se celebró antes de la concurrencia de un hecho imprevisible e inevitable y que las dejó en situación de desigualdad.

Lo que en definitiva se pretende a través de su aplicación es una alteración en los términos del contrato que se ajusten a la alteración del contexto.

Su admisión, que siempre ha de ser cautelosa, exige como premisas fundamentales (i) una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; (ii) una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes que aniquilen el otrora equilibrio prestacional; y (iii) que las circunstancias sobrevenidas causantes de dicha situación fueran totalmente imprevisibles.

La jurisprudencia reitera que su aplicación no tiene, en principio, efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones. Y también tiene declarado que tiene reservado su ámbito de aplicación a contratos de larga duración o de tracto sucesivo.

Por lo tanto, para aplicar la citada cláusula es preciso que quien pretende la modificación de las condiciones del contrato tome la iniciativa para mantenerlo sobre la base de una distribución equitativa y justa del desequilibrio económico producido por las circunstancias extraordinarias que han alterado la base del negocio jurídico".

Como señalaba el Auto AP Valencia, Secc. 8ª, núm. 43/2021, de 10 de febrero , en sede de medidas cautelares, "nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19, pues la mayor parte de las sentencias que se citan en el recurso y particularmente las más recientes, se refieren a situaciones derivadas de la coyuntura económica o las fluctuaciones de mercado o bien cambios legislativos que pueden considerarse habituales o al menos previsibles o dentro de la órbita de los riesgos "normales" del contrato, y que frecuentemente son alegadas por los afectados en orden a solicitar una revisión o modificación del mismo, supuestos en los que ciertamente el Tribunal Supremo ha sido muy restrictivo a la hora de aplicar la doctrina de la rebus sic stantibus, considerando que, o bien se trataba de situaciones cíclicas y por ello previsibles, o ya estaban previstas en el contrato, o debieron serlo, como sucede en los casos de fluctuaciones de la oferta y a demanda en relación con el producto objeto del contrato (supuesto de la reciente STS 156/2020 de 6 de marzo ), o relativos a vicisitudes propias de las crisis económicas (242/2014 de 11 de diciembre , 6472015 de 30 de abril , 455/2019 de 18 de julio ), o cuando se alegan las dificultades de financiación del contratante ( SSTS 433/1997 de 20 de mayo , 822/2012 de 18 de enero de 2013 , 447/2017 de 13 de julio ), o en supuestos en los que el riesgo o la incertidumbre era implícita al mismo ( STS 5/2019 de 9 de enero ), por citar algunos casos; pero insistimos, nunca en relación con una circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19, por lo que puede decirse que se trata de un supuesto que prima faciae podría justificar la aplicación de la aludida doctrina de la "rebus sic stantibus", lo que en definitiva deberá valorar el Juez de instancia en el proceso declarativo que se promueva, pero mereciendo por el momento la pretensión deducida un juicio provisional e indiciario favorable, pues desde el punto de vista de la afectación de la finalidad perseguida con el contrato y el equilibrio de las prestaciones, es difícil imaginar una situación más grave que la que nos ocupa y que se sitúa fuera del ámbito de los riesgos "normales" o previsibles del contrato".

Debe reseñarse también, por contemplar una situación muy semejante a la que en este litigio se contempla, la doctrina sentada por la sección Cuarta de esta Audiencia Provincial en sendas sentencias; u sentencia 329/2024, de 16 de julio (Pte. Ilma Sra. Doña Juana Gelabert Ferragut):

En cambio, una vez que ya se levantó el cierre y la actora pudo abrir con limitaciones consideramos que el contrato de arrendamiento debo volver a su ser. Las posibles oscilaciones en las ventas, aunque se hayan visto afectadas por la pandemia de un modo u otro, son alteraciones excepcionales... La sola reducción de las ventas en un período concreto, incluso con carácter acusado, no puede justificar la aplicación de la cláusula rebus....

Como recoge la doctrina del Tribunal Supremo, "una cosa es que las crisis económicas de efectos profundos y prolongados supongan una variación importante de las circunstancias y puedan alterar las bases del negocio y cosa distinta es que llegue a operar la cláusula rebus. En efecto, su aplicación no se produce de forma generalizada, ni de un modo automático. Además de la crisis, es necesario que concurra una excesiva onerosidad. Se exige una incidencia relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. De ahí que un circunstancial desplome de ventas no pueda justificar ya la aplicación de la cláusula. A diferencia del cierre que es una circunstancia objetiva e impeditiva de la actividad, las ventas tienen un componente claramente aleatorio, que entra de lleno en los riesgos normales del contrato. No podemos afirmar que se haya frustrado la finalidad económica del contrato más allá del cierre forzoso"

CUARTO. De los resultados de la prueba practicada.

La sentencia valora las pruebas aportadas por las partes y lo hace concluyendo la ausencia de material probatorio suficiente para acreditar las circunstancias necesarias para poder aceptar la rebaja de la renta solicitada. La Sala, analizando dicho material probatorio, alcanza la misma conclusión.

En efecto, la única prueba aportada por la actora es un documento Excel "Ventas tienda de Ibiza sin IVA", desde junio de 2019 hasta mayo de 2021. Razona la sentencia, con una argumentación que comparte este Tribunal, que el cuadro parece estar hecho a mano, no aparece como pantallazo o extracto de un programa de contabilidad, no tiene pericial económica que lo respalde ni desglosa qué parte de dichas ventas se refiere a ventas físicas, o si son de recogida de productos comprados online, o a qué productos se refieren, dado que por la demandada se discute que entre enero y marzo de 2021 solo se vendiera ropa de abrigo.

Otro detalle a destacar es que, resulta concordado por las partes que en octubre de 2020 ya se realizó una modificación de las condiciones del contrato precisamente atendiendo a la circunstancia de la pandemia y en ese acuerdo ya se acuerda la reducción de la renta en un 25%, por lo que si ahora se atendiera a la pretensión de la actora, se estaría rebajando hasta en un 95% la renta a satisfacer, lo cual resulta incompatible con la práctica comercial y los parámetros que la jurisprudencia ha ido manejando en arrendamientos de locales de restauración o alojamiento, donde se reducía al 50% para que fuera un riesgo compartido por las partes. Esta afirmación ya sale al paso del motivo de apelación que alude a que la demandada ha actuado en contra de sus propios actos, puesto que no sólo no es así, sino que en la fase más complicada de la pandemia aceptó una reducción extraordinaria de la renta.

La apelante se intenta refugiar en el hecho de que la pandemia es un hecho incontrovertido y que los perjuicios causados no precisan de prueba porque son hechos incuestionables, detalle este que resulta más o menos indiscutible en algunos sectores, como se acaba de decir, pero que no puede predicarse de modo absoluto, puesto que en negocios como los que desarrolla la actora (material para hacer deporte) precisamente la pandemia supuso un boom por la situación de enclaustramiento que sufrió la población y que le condujo a hacer ejercicio físico en sus domicilios.

Habrá que señalar, además, que no ha podido combatir el argumento que plantea la demandada respecto a que, aunque estuviera cerrado a la venta durante la primera etapa que es objeto de análisis, se podía acudir a la tienda a recoger pedidos on line, con lo cual el volumen de negocio de la entidad matriz no disminuyó y el beneficio que le reportaba poder seguir disponiendo del local de Ibiza para esas entregas no resultaba precisamente antieconómico. Y mucho menos, durante la segunda etapa, donde se autorizaba la apertura para la venta de ropa de abrigo puesto que también es hecho incontrovertido que los propios empleados, además de vender dicho material, podían entregar pedidos que se hacían on line en la misma tienda y que se pagaban en las cajas, cuando existía stock en el almacén.

Todas estas consideraciones, junto a las que realiza la juzgadora a quo en el fundamento jurídico tercero de su sentencia que la Sala expresamente hace suyo, conducen a la desestimación de la pretensión principal de la actora y que aparecen reflejados en los cinco motivos de apelación.

QUINTO. Sobre la pretensión subsidiaria de que apliquen al supuesto de litis de los pactos contractuales contenidos en las cláusulas 15.1 y 22.6 del Contrato

Habrá que proceder, por separado, a analizar cada una de ellas y su posible aplicabilidad.

La cláusula 15.1:

"El ARRENDADOR asume con relación al local arrendado y la FINCA, además de las obligaciones previstas en otros pactos de este Contrato, las siguientes:

a) Mantener al ARRENDATARIO en la pacífica posesión del objeto arrendado, de conformidad con los términos y condiciones acordados en el presente Contrato.

b) Mantener la idoneidad jurídica del objeto arrendado, durante todo el tiempo de vigente del presente arriendo, manteniendo indemne al ARRENDATARIO, en todo momento.

En caso de que, por cualquiera de estas causas, el ARRENDATARIO no pudiere explotar parte o la totalidad del LOCAL, o se viera privado de parte o la totalidad de la FINCA, previa notificación fehaciente, no dará en devengarse la renta en proporción a la superficie no susceptible de explotación por el ARRENDATARIO, pudiendo instar el ARRENDATARIO la resolución del presente contrato."

Como atinadamente señala la sentencia, está cláusula no puede ser en ningún caso aplicable porque se halla referida a supuestos en que la imposibilidad de uso por parte del arrendatario proviene de una causa imputable al arrendador o porque este haya incumplido sus deberes. Hay que subrayar que resulta un hecho indiscutido que la pandemia y sus consecuencias no pueden imputarse a ninguna de las partes, sino que son una causa ajena a ambas y que quedaría en el marco de los casos de fuerza mayor.

La cláusula 22.5 establece:

"En caso de producirse un siniestro como consecuencia de una catástrofe natural o bien cuando el mismo se produzca como consecuencia del mal mantenimiento en elementos a mantener por la ARRENDADORA, o bien por vicios ocultos en los elementos por el ejecutados, por el que el ARRENDATARIO se vea totalmente privado del goce del LOCAL, el ARRENDATARIO podrá optar por cualquiera de las siguientes opciones:

- Previa notificación fehaciente al ARRENDADOR, no dará en devengarse renta alguna hasta el inicio de actividad una vez finalizados los trabajos de reconstrucción, obligándose el ARRENDADOR a la reconstrucción del continente con la mayor brevedad posible.

- Resolución del contrato."

La cláusula está pensada para aquellas circunstancias en que un siniestro derivado de una catástrofe (incendio, inundación, terremoto) o el mal mantenimiento o vicios ocultos en las instalaciones impidieran el uso del local. Es cierto que la pandemia bien puede calificarse como una catástrofe, pero no es menos cierto que en la adenda al contrato de octubre de 2020 la arrendataria no optó por la aplicación de esta (no pagar o resolver el contrato), sino por la reducción significativa de la renta a satisfacer. En los supuestos que ahora se enjuician no ha quedado demostrado que se haya visto privado del goce del local, puesto que, cuando menos, lo siguió pudiendo emplear para la recogida de productos adquiridos on line. Por tanto, quien está actuando en contra de lo que hizo con anterioridad es la entidad actora que, en circunstancias extremas, se avino a mantenerse en el goce pagando menos y no optó ni oír dejar de pagar la totalidad de esta o por resolver el contrato. No se alcanza a entender que ahora sí lo pretenda, sobre todo si no se ha acreditado que se diera la condición necesaria para su aplicación: la privación absoluta del local.

En virtud de cuanto antecede, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

SEXTO. Costas de la alzada

La desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada determina, por aplicación de lo previsto en el art. 398 LEC, la imposición de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, procede acordar la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DECATHLON ESPAÑA SA.

Se confirma íntegramente la sentencia de 8 de enero de 2024, dictada por el Jugado de Primera Instancia nº 5 de Eivissa, en los Autos de Juicio Ordinario 1168/2021.

Se condena al pago de las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Recursos.- Conforme al art. 466 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentenciasdictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas interponer el recurso de casación,por los motivos establecidos en los arts. 477 y ss de aquella. Órgano competente.- Es órgano competente para conocer del recurso la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo. Plazo y forma para interponerlo.- Deberá interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal. Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Depósito. -En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.

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