Sentencia Civil 461/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 894/2023 de 19 de junio del 2025

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

1.- La demanda instaba que por aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, se modificara el contrato de arrendamiento de 22 de julio de 2016, y reducir la renta anual desde el 1 de enero de 2020 hasta finales de marzo de 2021 dejando la renta en 0, así como se prorrogase el plazo del ejercicio de opción de compra previsto el 30 de octubre de 2020, aplazándose un año desde la sentencia.

La acción se basa en que se formalizó un contrato el 22 de junio de 2016 por plazo de 8 años para el arrendamiento del hotel Four Elements Suites de Salou, estableciéndose una renta anual en 2020 de 450.000 euros pagaderos en trimestres vencidos. Dicho contrato contenía una opción de compra a ejercitar hasta el 31 de octubre de 2021. El Decreto 463/2020 de 14 de marzo que declaró el estado de alarma establecía en el art. 10.6 la suspensión de la apertura al público de alojamientos turísticos, lo que alteró de forma sobrevenida e imprevisible las circunstancias en las que se celebró el contrato y que ha supuesto la no existencia de ingresos en el periodo que se solicitada se aplique la modificación contractual.

2.- La parte demandada no contestó ni se personó en el procedimiento por lo que inicialmente fue declarada en rebeldía, personándose posteriormente.

3.- La sentencia estimó parcialmente la demanda en el sentido de reducir en un 50% la renta durante el periodo desde 14 de marzo de 2020 al 31 de marzo de 2021. Considera, respecto del contrato de arrendamiento, que se ha producido una alteración extraordinaria e imprevisible por razón de la crisis sanitaria provocada por el Covid, con alteración de la base del negocio, frustración del fin del contrato y perjuicio grave excesivamente oneroso a la arrendataria, habiendo precedido a la demanda una negociación previa sin éxito, por lo que considera concurren los presupuestos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

En cuanto a la aplicación de la cláusula rebus al ejercicio de la opción de compra no considera que sea de aplicación dicha cláusula pues sobre la base de los datos económicos de rendimiento de la actividad de la actora en los ejercicios del 2016-2020 resulta que la pandemia no fue causa impeditiva del ejercicio de la opción de compra, ni supuso a estos efectos una alteración extraordinaria de las circunstancias para su ejercicio.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

Se impugna la sentencia por no estimarse la pretensión de aplicar la cláusula rebus sic stantibus al ejercicio de la opción de compra prevista en el contrato suscrito entre las partes. El recurrente alega que es contradictorio que la crisis sanitaria pueda ser considerada como causa suficiente para estimar la primera pretensión y no la segunda. Alega que era lógico pensar que ningún banco concediera un crédito a un hotel que estaba cerrado por orden estatal en plena pandemia . Por ello está justificado un aumento del plazo.

Primero.- Se introduce por el recurrente un alegato novedoso, en cuanto a cuestionar que en plena pandemia hubiera podido obtener financiación para hacer efectivo el ejercicio del derecho de opción. Se dice que "la sentencia reconoció la alteración de circunstancias en la relación jurídica que afecta a este contrato. Igualmente es manifiestamente evidente y no se desvirtúa de adverso ni en sentencia, que un hotel cerrado por orden estatal no podía ni pudo acceder a un préstamo hipotecario".

La primera alusión a que el ahora recurrente pretendía el ejercicio de la opción de compra con ayuda de financiación, es este recurso. Nada de ello se dice en la demanda. No se expone en la demanda que durante el periodo de la opción se hubiera buscado financiación para la compra del inmueble, ni tampoco se propuso prueba al respecto, por lo que dicha alegación no ha de ser tomada en consideración.

Hay que partir de la doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo sobre el principio general de derecho "pende apellatione nihil innovetur",que impide que se puedan tomar en consideración, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia ( SS del TS de 28 de noviembre y de 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984 y 7 de julio de 1986, entre otras), bajo pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que viene recogida actualmente en artículo 456.1 LEC (" En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación").La alteración de las alegaciones realizadas en la instancia al recurrir comporta una clara vulneración de una serie de principios básicos del proceso civil, como son el de contradicción, el de defensa, el de seguridad jurídica y el de preclusión, lo que determina la imposibilidad de entrar a dilucidar y a resolver todas aquellas cuestiones aducidas "ex novo"en la alzada.

Segundo.- Se impugna la sentencia por cuanto considera contradictorio que se haya apreciado la cláusula rebus para la modificación del contrato de arrendamiento, en cuanto a la reducción del 50% de las rentas devengadas en durante el periodo desde 14 de marzo de 2020 al 31 de marzo de 2021, por razón de la crisis sanitaria y sin embargo no se haya apreciado para modificar la opción de compra.

El contrato de fecha 22 de junio de 2016, suscrito entre las partes tenía por objeto el arrendamiento para uso distinto de vivienda del inmueble destinado a apartahotel sito en Salou, calle Torre Alta, 15, así como el establecimiento de un derecho de opción a compra del inmueble.

La cláusula cláusula 21º del contrato establecía un derecho de opción de compra sobre el inmueble, y fijaba como condición esencial para su ejercicio que el arrendatario se encuentre al corriente de sus obligaciones.Dicha cláusula no establecía una prima de opción y fijaba un precio inicial de la compraventa en 9.500.000 euros (más IVA) si se ejercitaba la opción entre la fecha del contrato de arrendamiento y el 31 de octubre de 2018, y el precio de 11 millones de euros (más IVA) si la opción se ejercitaba entre el 1 de noviembre de 2018 y el 31 de Octubre de 2020.

La demanda solicitaba que se prorrogase el plazo del ejercicio de opción de compra previsto el 31 de octubre de 2020, aplazándose un año desde la sentencia, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Dicha demanda se presenta la demana el día 30 de octubre de 2020, un día antes de la expiración del plazo de ejercicio de la opción.

En cuanto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al contrato de opción de compra, como contrato de tracto único y de cumplimiento diferido, hemos de partir de la doctrina consolidada que analiza la cláusula rebus sic stantibus y que se contiene en la sentencia STS, Civil sección 1 del 30 de junio de 2014 ( ROJ:STS 2823/2014 - ECLI:ES:TS:2014:2823 ) que analiza la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el contexto de crisis económica, la cual guarda un cierto paralelismo con la crisis sanitaria derivada de la pandemia, sin bien no son equiparables por cuanto en el caso de la crisis sanitaria tuvo el efecto del cierre de establecimientos, que afectó al sector de hostelería, actividad del arrendatario/optante.

"3. Respecto de la cuestión de fondo que plantea el presente caso, en torno a la valoración del régimen de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, debe señalarse que en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de la figura referenciada en un marco de aplicación sumamente restrictivo o excepcional, como corresponde a una cláusula "peligrosa" y de admisión "cautelosa", con fundamento derivado del criterio subjetivo de la equidad y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: "alteración extraordinaria", "desproporción desorbitante" y circunstancias "radicalmente imprevisibles"; caso de la sentencia de esta Sala, de 10 de febrero de 1997, que es tomada como referente por la Audiencia Provincial.

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento y al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato. Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de esta figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 ( núms. 820 y 822/2012 , respectivamente) en donde se reconoce que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias,también responde a la nueva configuración que de esta figura ofrecen los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto relativo a la modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos de nuestro Código Civil) .

(...).

Concreción funcional y aplicativa de la figura.

5. Criterios básicos de la delimitación : fundamento causal, base del negocio y asignación contractual del riesgo derivado.

Con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato, se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:

- La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.

- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.

Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.

La aplicación de la teoría de la base del negocio como cauce interpretativo a estos efectos ha sido resaltada por la reciente jurisprudencia de esta Sala, entre otras, SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm. 674, 2012), 25 de marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012(núm. 309, 2013 ), y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).

Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado "riesgo normal del contrato". En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del "riesgo normal" inherente o derivado del contrato.

En suma, estos criterios de tipicidad nos responden, en una primera instancia o contraste, a las preguntas básicas que plantea la posible atención jurídica a todo cambio de circunstancias o de condiciones, si dicho cambio tiene entidad suficiente, esto es, altera el estado de las cosas de un modo relevante, y si dichas alteración debe tener consecuencias para las partes implicades".

La STS, Civil sección 1 del 06 de marzo de 2020 ( ROJ:STS 791/2020 - ECLI:ES:TS:2020:791 ) destaca el presupuesto, para la aplicación del rebus sic stantibus, de la imprevisibilidad de la causa originadora de la frustración contractual.

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ).Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ).No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero ,y 477/2017, de 20 de julio ,entre otras)".

Por otro lado el contrato de opción es un contrato de tracto único y con realización diferida, por lo que como entiende la doctrina, su aplicación es excepcional y ha de justificarse que ese cumplimiento diferido se ve frustrado por una circunstancia sobrevenida e imprevisible. Siguiendo la SAP Barcelona, Civil sección 4 del 11 de diciembre de 2024 ( ROJ:SAP B 17227/2024 - ECLI:ES:APB:2024:17227 ) que también referencia la sentencia antes citada STS de 30 de junio de 2014 :

"La cláusula rebus sic stantibuses de aplicación a contratos de tracto sucesivo, así como a aquellos que, aun siendo de tracto único o de ejecución instantánea, la realización de las prestaciones (o al menos una de ellas), se encuentra diferida en el tiempo, ya que ello es lo que determina que su cumplimiento se pueda ver afectado por la alteración sobrevenida de las circunstancias.

Cuanto más próximas en el tiempo se encuentren la perfección del contrato y la ejecución de sus prestaciones menos probabilidades existen de que puedan acontecer circunstancias extraordinarias e imprevistas que alteren gravemente el contrato, por lo que más difícil será que se pueda aplicar la cláusula. Por el contrario, cuanto más se difiera el cumplimiento de las prestaciones respecto de la perfección del contrato o mayor duración tenga el contrato, más probabilidades existen de que sobrevengan circunstancias que afecten de manera importante al mismo.

Por el contrario esta figura no puede operar cuando la prestación hubiera vencido y el obligado, perjudicado por la alteración de las circunstancias, se encontrara en moraen el momento en que se produzca la modificación sobrevenida o hubiera incumplido previamente de otro modo sus obligaciones, porque el previo incumplimiento de la parte afectada impide la posible revisión o terminación del contrato por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Su operativa se ha entendido posible en contratos de compraventa con precio aplazado, siendo ejemplo de ello la STS 313/2004 de 22 de abril de 2004 (ECLI:ES:TS:2004:2638 )en la que se indica:

"... esta Sala entiende que el contrato de compraventa es un contrato de tracto único, no obstante la forma aplazada del precio; los contratos de tracto sucesivo dan lugar a obligaciones cuyo cumplimiento supone realizar prestaciones reiteradas durante cierto tiempo, lo que no ocurre en la compraventa aunque se pacte un aplazamiento del pago..."

No obstante lo anterior, señala la anterior STS que en estos casos de contratos de tracto único pero con prestación aplazada en el tiempo, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibuses aún más excepcional que en los de tracto sucesivo (cita una STS 10.02.1997 ).

En semejante sentido cabe citar la STS 820/2012 de 17 de enero de 2013 (ECLI:ES:TS:2013:1013) a la que hace referencia la dictada en esta causa en primera instancia. La misma destaca que por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria aunque se indica que ello no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibushaya de quedar totalmente descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles si bien se mantiene el criterio de prudencia su aplicación. En concreto esta sentencia analiza la operatividad en casos de crisis económicaindicando:

"6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibuspueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica,por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento".

En cuanto a los requisitos para su operatividad, indica la STS 299/1991 de 23 de abril de 1991(ECLI:ES:TS:1991:2197 )

"La doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro Derecho vigente la cláusula rebus sic stantibuscomo medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las Sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 y 5 de junio de 1945 , la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula rebus sic stantibusno está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles, y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole solamente los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones".

En cuanto a la aplicación excepcional de la clàusula rebus sic stantibus en los contratos de tracto único también se pronuncia la SAP Madrid, Civil sección 13 del 27 de febrero de 2025 ( ROJ:SAP M 2377/2025 - ECLI:ES:APM:2025:2377 )

"31. Sobre los grupos de casos de aplicación, en abstracto, conviene a los casos de excesiva onerosidad (hardship) o quiebra del equilibrio contractual negocio (v. g. devaluación monetaria ["pagar con nada"]) y alteración del fin -el acreedor ya no tiene interés alguno en la prestación debido a las nuevas circunstancias ("pagar por nada")-.

32. Ahora bien, «aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC ,de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa»( STS 1ª 5/2019 ant.Pleno 820/2012, 17.1.2013), «para evitar que a su sombra los organismos jurisdiccionales creen una convención distinta a la libremente pactada por los interesados» ( STS 1ª 306/1986, 17.5 ; et. 291/1963, 26.3). «Se refiere fundamentalmente a las relaciones de tracto sucesivo, aunque alguna sentencia no la descarta en las de tracto único pero de ejecución diferida» ( STS 1ª 197/2007 ; et. 481/2005, 17.6 y 514/2013, 22.7 y juris. cit.; también la prevé para los contratos unilaterales el art. 1468 Codice, con la solución de la modificación equitativa [reductio ad aequitatem]).

33. Particularmente, recordamos que «el contrato es un instrumento jurídico para la distribución de riesgos» ( SAP Madrid 11ª 88/2017, 13.3 )y que en las expectativas razonables de los contratantes deben considerarse todas las circunstancias del caso concreto, pero «en particular la distribución del riesgo contractual o legal» (arg. 313[1] BGB). «Esta sala ha descartado la aplicación de la regla rebus cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato» ( STS 1ª 214/2019, 5.4 y juris. cit.). En un primer análisis, la doctrina de la base del negocio puede indicarnos si el cambio de circunstancias «altera el estado de cosas de un modo relevante»; pero, después, para responder a «si dicha alteración debe tener consecuencias para las partes implicadas» se debe considerar el criterio de la asignación contractual del riesgo: «el aleaso marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado "riesgo normal del contrato"» ( STS 1ª 333/2014 ;et.5/2019 y juris. cit.).

34. La alteración de la base del negocio se debe la mayoría de las veces a la modificación o a la errónea suposición de circunstancias que son relevantes precisamente (y solo) para el respectivo contrato ("pequeña base del negocio").

35. Sin embargo, la alteración de la base del negocio también puede derivar de cambios radicalesde las circunstancias políticas, económicas o sociales (guerra, inflación, revolución, catástrofes naturales, pandemia, etc.) (la llamada "gran base del negocio"). Ahora bien, el acontecimiento en cuestión tiene que repercutir directamente en la relación contractual,p. e., conducir a una alteración de la relación de equivalencia o a eliminar la posibilidad de utilizar el objeto de la prestación. Por lo tanto, no basta con que cambien las condiciones marco generales económicas y sociales a causa del acontecimiento.

36. En concreto, sobre los efectos de la crisis econòmicaen la revisión de los contratos, aunque ocasionalmente se ha postulado una «aplicación normalizada de la figura» ( SSTS 1ª 333/2014 y juris. cit.; también 591/2014 ),la jurisprudencia predominante aclara que la crisis económica"por sí sola" no es motivo suficiente para modificar o extinguir un contrato (v. SSTS 1ª Pleno 820/2012 , 64/2015 ; 237/2015, 30.4 ; 447/2017 y 214/2019 )."

También la SAP de Madrid, Civil sección 25 del 17 de julio de 2023 ( ROJ:SAP M 12613/2023 - ECLI:ES:APM:2023:12613 );

"La STS de 9 de enero 2019 recuerda la jurisprudencia de la Sala sobre la cláusula rebus sic stantibusque establece ".... 1. - Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus[estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa. La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan)".

Es hecho notorio que la crisis sanitaria provocada por el Covid fue imprevisible. El Real Decreto 463/2020 el 14 de marzo de 2020 estableció, entre otras medidas, el confinamiento domiciliario de toda la población, con suspensión del ejercicio de la actividad turística. Sin embargo, como indica la doctrina ut supra, no basta invocar la crisis sanitaria para la aplicación de la clàusula rebus sic stantibus sino que ha de acreditarse que la crisis originada por la pandemia suposo una alteración del contrato y una frustración causal del mismo .

La demanda no describe en que medidala declaración del estado de alarma, afectó al ejercicio del derecho de opción pues no basta invocar dicho hecho notorio. Nada indica la demanda sobre las dificultades surgidas para el ejercicio de la opción en ese periodo concreto; se desconoce si para el pago del precio se precisaba financiación o se obtendría el precio o parte de él de la liquidación de otros bienes. A falta de otros datos y según los rendimientos económicos obtenidos por la parte actora en los cuatro ejercicios anteriores a la pandemia cuando ya era operativa la opción es cuestionable que estos fueran suficientes para obtener el precio establecido en la opción y ello resulta del análisis de datos que da la propia sentencia refleja en el fundamento jurídico Tercero que no son cuestionados por la parte recurrente.

El Fundamento de Derecho Tercero indica que"De las declaraciones del Impuesto de Valor Añadido (documento n.º 2 adjunto a la demanda), se desprende que volumen de operaciones en los ejercicios 2016 a 2019 (2016 de 2.695.246,66 euros, 2017 de 2.919.919,64 euros, 2018 de 2.536489,37 euros, 2019 de 2.295759,58 euros) ha descendido considerablemente respecto a los tres primeros trimestres de 2020 en que no se consigna ninguna operación. En los documentos fiscales aportados por la actora, en la cuenta de pérdidas y ganancias,el resultado del ejercicio 2016es en cuanto al importe neto de la cifra de negocios de 2.577.097,78 euros, siendo el resultado del ejercicio de 303.751,58 euros;el resultado del ejercicio 2017es en cuanto al importe neto de la cifra de negocios de 2.867.533,42 euros, siendo el resultado del ejercicio de 77.589,05 euros;el resultado del ejercicio 2018es en cuanto al importe neto de la cifra de negocios de 2.489.246,83 euros, siendo el resultado del ejercicio de -226.955,95 euros;el resultado del ejercicio 2019es en cuanto al importe neto dela cifra de negocios de 2.218.796,30 euros, siendo el resultado del ejercicio de 209.995,94 euros;el resultado del ejercicio 2020es en cuanto al importe neto dela cifra de negocios de 20.187,58 euros, siendo el resultado del ejercicio de -470.446,26 euros.En la audiencia previa se aporta resolución de prórroga del expediente de regulación temporal de empleo (ERTE) del art. 1 del RDL 18/2021, de 28 de septiembre , hasta el 28 de febrero de 2022".

Con dichos datos, como hemos dicho, es cuestionable que los rendimientos obtenidos en el periodo previo a la pandemia puedan ser considerados como elementos que acrediten la solvencia del actor previa a la crisis sanitara, y que la pandemia y la crisis económica derivada frustrara el ejercicio de la opción de compra, teniendo en cuenta el resultado negativo del ejercicio 2020. La cláusula de opción de compra estableció un precio de 9.500.000 euros (más IVA) si se ejercitaba la opción hasta el 31 de octubre de 2018, y de 11 millones de euros (más IVA) si se ejercitaba desde aquella fecha hasta el 30 de Octubre de 2020). La pandemia se produce en esta segunda fase por lo que con dichos datos económicos se verifica que losrendimientos obtenidos en los cuatro ejercicios anteriores a la crisis sanitaria por el actor apenas representan un 3% del total del precio fijado para la adquisición del inmueble inmediatamente previo a la pandemia. Por tanto, no habiéndose acreditado que la crisis sanitaria con la pandemia frustrara el ejercicio de la opción de compra no procede aplicar la cláusula rebus sic stantibus al presente caso por lo que se desestima el recurso y se confirma la sentencia recurrida.

TERCERO.- Costas

Desestimado el recurso de apelación se imponen las costas de dicho recurso a la parte apelante, art. 398.1 LEC.