Sentencia Civil 381/2025 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 408/2024 de 02 de junio del 2025

PRIMERO. -Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Noia se dicta sentencia de 16 de febrero de 2024 por la que se desestima íntegramente las demandas formuladas por las representaciones procesales de las partes demandantes absolviendo a la demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra.

A la vista de que dicha resolución judicial es recurrida en apelación por la representación procesal de ambas partes demandantes, se procederá a examinar en primer lugar las alegaciones invocadas por el recurrente D. Moises, sin perjuicio de ir interrelacionando con los motivos de impugnación formulados por la otra parte recurrente (D. Pedro Francisco, D. Higinio y D. Iván), y teniendo en cuenta también los motivos de oposición formulados por la parte apelada.

SEGUNDO. -Precisamente, en relación con el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Moises, se invoca como cuestión previa en el escrito de oposición emitido por el apelado que no se especifican los pronunciamientos de la sentencia impugnados ni los concretos motivos de impugnación alegados.

El art. 458 de la LEC alude a que "el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna". De la lectura de todo el recurso de apelación, aunque no haga una determinación concreta de los pronunciamientos que impugna de la sentencia, está claro que muestra su disconformidad con el contenido de la misma siendo claramente identificables las razones por las que impugna la sentencia, así como los preceptos que considera infringidos.

TERCERO. -Por la parte recurrente D. Moises se muestra disconformidad con las conclusiones alcanzadas por la juzgadora de primera instancia en cuanto a la interpretación que efectúa sobre cuál era la intención de las partes, cuando en la sentencia se expone que: "Consecuentemente, non cabe senón concluír, que as partes pactaron que o dereito da demandada a percepción dos honorarios xurdiría no momento en que se formalizase un contrato de compravenda "perfecto", isto é, un contrato que despregase plena eficacia xurídica".

El fundamento de derecho segundo de la sentencia también es recurrido en apelación por la otra parte recurrente - la representación procesal de D. Pedro Francisco, D. Higinio y D. Iván- invocando error en la interpretación de la prueba y correlativamente indebida aplicación del derecho.

Por tanto, se ha de proceder a analizar de forma conjunta los motivos de impugnación formulados por todas las partes recurrentes ante la disconformidad con el fundamento de derecho segundo de la sentencia. Ha de puntualizarse que en el recurso de apelación formulado por D. Moises se alude a que "se debe analizar los que se persigue con la firma de contratos de intermediación inmobiliaria". No obstante, a pesar de las alegaciones expuestas a este propósito por dicha parte recurrente, para poder resolver la controversia existente entre las partes, ha de atenderse, sobre todo, al caso en concreto, al constar un acuerdo sobre los honorarios ( sólo en caso de no hubiera se podría acudir a las costumbres del lugar para definir los honorarios que debe abonar un cliente) y, además, teniendo en cuenta las reglas de la interpretación de los contratos contenidas entre los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil; en relación con el primero de los preceptos aludidos, el art. 1.281 del CC, alude a que si no hay duda sobre la intención de los contratantes, debe estarse al sentido literal de las cláusulas, pero si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. Ambas partes recurrentes exponen a lo largo de ambos recursos de apelación de que los términos del contrato no son claros, y que según el recurrente (D. Pedro Francisco, Higinio y Iván) la intención de los contratantes "...era que sólo para el caso de que la conclusión plena y eficaz de la compraventa, ante Notario y con íntegra percepción del precio, habría lugar a que la inmobiliaria percibiera sus honorarios",señalando el recurrente D. Moises que "Esta era que los honorarios se devengan a favor de DIRECCION004 en el momento de que la compraventa se perfeccionase en el sentido de se consumase (se entregase el dominio y se percibiese el precio), ....". La juzgadora de primera instancia analiza en la sentencia el vocablo "perfeccionar", desde el punto de vista de la definición dada por el mismo por la Real Academia de la Lengua Española. Partiendo de tales consideraciones, debemos profundizar, en todo caso, en la intención de los contratantes y para ello, ha de examinarse en su conjunto el contrato, así como los actos de las partes ( Art. 1.282 del Código Civil) . La cláusula quinta del contrato relativa a los honorarios del intermediario alude a que "... Dichos honorarios se incrementarán con el IVA correspondiente. DIRECCION004 tendrá derecho al cobro de los honorarios cuando la compraventa se perfeccione y aunque la operación se acabase realizando con ese comprador aun después de finalizada la duración del presente contrato". Ahora bien, es importante poner en relación dicha cláusula con la calificación del contrato, de intermediación inmobiliaria y gestión de venta por cuanto figuraba que "Ambas partes se reconocen mutua y recíproca capacidad legal y suficiente para el otorgamiento del presente Contrato de Intermediación Inmobiliaria, por el que la parte vendedora, faculta expresamente a DIRECCION004 (intermediario), que se compromete a cambio de una contraprestación, a realizar gestiones dirigidas a poner en contacto a la vendedora con un tercero que puede estar interesado en la compra del inmueble". Hay que tener en cuenta que no era una relación contractual de resultado, sino una obligación de medios, visto que la cláusula 7ª aludía a que "El intermediario se obliga a desplegar la actividad necesaria para promover la conclusión de la operación objeto de contrato, sin que quede obligado en ningún caso a la obtención del resultado, así como a mantener informado al vendedor de sus gestiones y a aconsejar en defensa de sus intereses, guardando secreto respecto a las instrucciones recibidas y los datos personales de que dispone. DIRECCION004, prestará su asesoramiento y colaboración hasta el otorgamiento del Contrato Privado o Escritura Pública de Compraventa, asesorando en la redacción de cuantos documentos sean necesarios para tal fin. Igualmente y en su caso, coordinará las gestiones necesarias para el buen fin de la operación"

Por consiguiente, es difícil sostener la interpretación defendida por ambas partes recurrentes de que la intención de los contratantes era que los honorarios dependían de la consumación del contrato de compraventa, a la vista de que la cláusula 5º debe ponerse en relación no sólo con la cláusula 7ª y que ambas están enmarcadas en un contrato de intermediación inmobiliaria y de gestión de venta. A este respecto, ha tenido ocasión de pronunciarse el Alto Tribunal, y en concreto, sobre el nacimiento concreto del derecho del mediador al cobro de sus honorarios. Así, son de destacar las SSTS de 22 de diciembre de 1992 y de 4 de julio de 1994 ( Rec. 2550/1991 ), tras indicar que el contrato de mediación o corretaje -que es un contrato innominado facio ut des-,se caracteriza porque una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución y que se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títs. I y II Libro IV CC, explica que "el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( art. 1450 CC ),a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada."

La STS nº 650/2007, de 12 de junio ,afirma que «efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato».

La STS nº 738/2011, de 13 de octubre, recuerda que "(..) la retribución de la mediación se produce por la perfección del contrato objeto de la misma, como efecto (nexo causal) de la actividad mediadora; entender otra cosa es desnaturalizar el concepto.".

Además, aunque no fuera estrictamente thema decidendi,la STS nº 448/2014, de 30 de julio, volvió a recordar que : "Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000(Rec. 3023/1995 ) afirma que: «en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ) ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 ) ». Además afirma que «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente».

En la Audiencia Provincial de Cantabria en las sentencias de 14 de noviembre de 2007 y de 21 de enero de 2014, se expone que: "el problema que se plantea con frecuencia es el derecho del mediador a la retribución; si nace cuando se ha producido la intermediación, o bien solamente cuando, por causa de la misma, se ha perfeccionado el contrato al que se refiere. Doctrina y jurisprudencia han aceptado esta segunda postura, que aquí se reitera; aunque no alcanza a la consumación.".

Ello aplicado al caso de autos, conlleva que una perfección referida a un contrato de compraventa se entiende que se produce cuando los vendedores y los compradores mediante el correspondiente contrato consistieron y se pusieron de acuerdo en la cosa y el precio, aunque no hubiera se hubiera entregado la una ni la otra. El hecho de que figure en dicha cláusula quinta "...y aunque la operación se acabase realizando con ese comprador aun después de finalizada la duración del presente contrato",ello no puede interpretarse en el sentido de que se supeditaban los honorarios a la consumación, pues es una adicción que no puede ser desvinculada de lo que le antecedía, donde de forma clara se exponía que " DIRECCION004 tendrá derecho al cobro de los honorarios cuando la compraventa se perfeccione". De tal forma, que más bien, la interpretación que propone la parte apelada en su escrito de oposición al recurso es más coherente con el sentido de toda la cláusula al exponer que "lo que trata es de salvaguardar y reforzar la comprensión de que el derecho a la percepción de honorarios nace con la perfección de la compraventa-concurso de voluntades entre objeto y precio- con independencia de lo que pase después". Por tanto, no se estipula expresamente y de forma categórica que el cobro de los honorarios sea cuando la compraventa se consuma.

A pesar de que los recurrentes aluden en el análisis de la intención de las partes, a que se infiere que la voluntad de la demandada se refería a la consumación haciendo hincapié en que la factura no se emite a los demandantes cuando se celebró el contrato de arras, sino que sería una vez se frustra la venta y el contrato de arras se da por expirado, ello no puede tener favorable acogida. El hecho de que la parte demandada emita la factura tiempo después no permite denotar que la intención sea asimilable a que los honorarios se devengan con la consumación del contrato, porque el derecho a emitir la factura y el cobro de la misma estaría supeditado únicamente a un plazo de prescripción por lo que nada impedía su facturación en el tiempo en que la parte demandada lo emitió, y además téngase en cuenta que aunque la duración del contrato de intermediación inmobiliaria era de un año, subsiguieron prórrogas tácitas al no constar comunicación en contrario, prorrogándose el contrato de 6 de septiembre de 2019. Por tanto, no hay actos concluyentes que permitan denotar que la intención de las partes sobre el devengo de los honorarios no fuera el término contractualmente establecido, es decir, cuando la compraventa se perfeccionó sin que conste supeditada a la consumación.

Por otra parte, los recurrentes alegan de que el contrato habría sido redactado por una de las partes contratantes ( DIRECCION004), un profesional, con unos clientes, que tienen la categoría de consumidores, invocando el art. 1.288 del Código Civil, exponiendo que la interpretación de una cláusula oscura no deberá favorecer a la parte que hubiera ocasionado la oscuridad. Además, en el recurso de apelación de D. Pedro Francisco, D. Higinio y D. Iván alude a que en la cláusula 6ª consta "la vendedora Sí autoriza (...) a DIRECCION004 para que suscriba en su nombre contrato de arras o señal preparatorio del contrato de dicha compraventa...", sin embargo no media la pretendida oscuridad en esa frase, porque comúnmente el contrato de arras es conocido así como "preparatorio", aunque hay que estar al contenido del contrato finalmente redactado de compraventa para determinar si las arras son pacto accesorio, y se aplaza la elevación a público de la escritura ante notario la entrega del inmueble o los pagos. En cualquier caso, y a los efectos que ahora son relevantes para la prosperabilidad o no de la acción de reclamación de cantidad, no concurre la pretendida oscuridad alegada por ambas partes recurrentes, toda vez que del conjunto de las cláusulas puede inferirse que con la perfección de la compraventa mediaba el devengo de honorarios, y ello por las gestiones efectuadas en la intermediación inmobiliaria en la venta del inmueble, resultando ser una obligación de medios y no de resultado (cláusula 7ª).

CUARTO. -Enlazando con lo anterior, las partes recurrentes se oponen a los pronunciamientos expuestos en el fundamento jurídico tercero de la sentencia dictada en primera instancia. A este respecto, la juzgadora sostiene que: "Para determinar tal extremo procede o exame do documento no que, segundo asumen as partes neste procedemento, se concretou a actuación de intermediación da demandada, isto é o contrato de data 6 de setembro de 2019 e as súas prórrogas. As previsións contidas no citado deben levarnos a soster que o mesmo documenta unha compravenda chamada a despregar plenos efectos xurídicos, isto é, documenta a perfección dun contrato de compravenda con mediación dunhas arras confirmatorias".

Sin embargo, en el recurso de apelación formulado por D. Moises se alega que se tratarían de unas arras penitenciales y no ante una compraventa perfeccionada. Una misma postura procesal defiende el recurso de apelación formulado por D. Pedro Francisco, D. Higinio y D. Iván. Frente a ello, se alega por la parte apelada la contradicción de las alegaciones de este último recurrente cuando en el recurso de apelación se señalaba "estamos ante un documento privado de venta con entrega de arras y anunciada intención de las partes de elevación a público", y ello sería contradictorio con no entender perfeccionada la compraventa, invocando la aplicación del art. 1.450 del CC.

Expuestas las posturas de las partes, se ha de analizar la cuestión expuesta en ambos recursos de apelación en que median arras penitenciales y no arras confirmatorias como sostiene la juzgadora de primera instancia, la cual basó su decisión desestimatoria de las demandas en que median "....unas arras de alcance confirmatorio do contrato de compravenda, proba da celebración do contrato de compravenda con forza vinculante, e non facultan para resolver a obrigación contraída; non existindo pois dereito para ningunha das partes para votarse a atrás e non asinar a escritura pública de compravenda, sen prexuízo de que en caso de incumprimento do contrato de compravenda, tanto do vendedor como do comprador, se apliquen as regras xerais sobre o cumprimento das obrigacións previstas no artigo 1.124 do Código Civil (esixir o cumprimento forzoso, ou ben resolver o contrato, con independencia do dereito para solicitar a correspondente indemnización por danos e prexuízos)".

Ahora bien, la juzgadora de primera instancia a pesar de reproducir la teoría doctrinal y jurisprudencial sobre tipo de arras, se limita a afirmar la concurrencia de arras confirmatorias, pero no analiza qué términos del contrato de 6 de septiembre de 2019 avala tal conclusión. En la función revisora de las actuaciones desde la segunda instancia y a la vista de qué es un motivo de impugnación invocado en los recursos de apelación, es procedente examinar ante qué tipo de arras concurrieron. A efectos recordatorios, y en relación a las distintas modalidades de arras cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo nº 719/2010, de 11 de noviembre, al declararse en la misma que "La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras : a) confirmatorias , que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002, 20 de mayo de 2004, 24 de marzo de 2009).

Aplicado al caso de autos, y examinando el contenido del documento titulado "Contrato de arras o señal" de 6 de septiembre de 2019 resulta que se estipula como arras o señal la cantidad de 30.000 euros y se prevé en la cláusula séptima que "Por el contrario, inscrito el edificio y notificado a los compradores lo que está y la notaría en la que se va a otorgar la escritura, si éstos no comparecen ante dicha notaría en el plazo de NOVENTA DÍAS para fijar día y hora de firma dentro de este lapso de noventa días, perderán la cantidad entregada a favor de los vendedores, quienes en cuyo caso darán por resulto el contrato de compraventa fijando en dicho importe los daños y perjuicios irrogados".No pueden ser consideradas arras confirmatorias, las cuales según la teoría doctrinal y jurisprudencial son anticipos o pagos a cuenta del precio final de la compraventa y no permiten resolver el contrato celebrado, sin que exista el derecho de las partes a echarse a atrás y no firmar la escritura pública de compraventa, es decir, no se otorga el derecho de desistir de la obligación de comprar y/o vender a ninguna de las partes. Sin embargo, del examen del contenido de la cláusula séptima del contrato de 6 de septiembre de 2019 claramente se faculta a las partes a desistir legítimamente de la relación contractual, previendo que si los compradores no comparecen ante la notaría en el plazo de noventa días, pierden la cantidad entregada como arras, y los vendedores están obligados a dar por resuelto el contrato de compraventa, sin que se pueda reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso, lo cual es propio de las arras penitenciales. Recuérdese que una de las características de las arras penitenciales es que el arrepentimiento por las partes es perfectamente lícito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios añadidos. En la cláusula séptima se señala que "fijando en dicho importe los daños y perjuicios irrogados", es decir, los compradores pierden las arras entregadas, sin que se les pueda exigir adicionalmente indemnización de daños y perjuicios. Así, el pacto sobre las arras penitenciales es excepcional y de interpretación restrictiva de forma que sólo puede apreciarse existente cuando tal voluntad resulte clara y rotundamente expresada en el contrato haciéndose constar con precisión la función penitencial del anticipo entregado. Como se ha argumentado concurren todos los requisitos para la consideración en el caso de autos como arras penitenciales y no confirmatorias como afirmaba la sentencia de primera instancia, sin que el razonamiento que expuso en el fundamento jurídico tercero sobre el carácter de arras confirmatorias, como prueba de la celebración del contrato de compraventa con fuerza vinculante, y que la cláusula séptima era la expresión de las posibilidades contempladas en el art. 1.124 del CC, pueda tener acogimiento, al partir erróneamente la consideración de arras confirmatorias, cuando de los términos del contrato de 6 de septiembre de 2019 se trataría de unas arras penitenciales.

La cuestión que subsigue es determinar si la existencia de un contrato de arras penitenciales supone la perfección de la compraventa y, por consiguiente, si daría el derecho de cobro de los honorarios por el mediador inmobiliario.

Ello es una cuestión compleja de resolver. Aplicado al caso de autos, se ha expuesto que median unas arras penitenciales y que el contrato suscrito a 6 de septiembre de 2019, cuya denominación dada por las partes intervinientes fue de "arras o señal". Aunque los intervinientes le dieron esa calificación, hay que tener en cuenta lo dispuesto en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 22 de febrero de 2024 ( ROJ:SAP T 220/2024 - ECLI:ES:APT:2024:220 ):"la inclusión del pacto de arras penitenciales no es incompatible con el pleno reconocimiento de la perfección del contrato. Con carácter general, el pacto de arras se inserta como pacto accesorio en una compraventa perfecta y válida y no se configura como contrato independiente. Como señala la SAP de Barcelona, sección 13, del 16 de abril de 2020 ( ROJ: SAP B 2676/2020 Sentencia: 126/2020 Recurso: 980/2018 ), las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC o artículo 621-8.2 del CCCAT , confirmatorias del art. 621-8.1 CCCAT o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación de los arts. 1281 y siguientes del Código Civil . Las arras se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación y no puede entenderse la existencia de un contrato de arras previo al de compraventa o desligado de éste. El pacto arral no es un contrato autónomo, sino un pacto accesorio y natural del contrato. Dice la Jurisprudencia: "[L]as arras son una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arras como se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en documento privado, que incluye esta garantía, como verdadera cláusula penal" ( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo ) y "Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato" ( STS 1ª 175/2012 , de 21.de marzo)".

En el caso de autos, el documento de 6 de septiembre de 2019 aunque contiene la entrega de una cantidad en concepto de arras penitenciales, también es un documento privado en el que se procede a la venta del inmueble porque expresamente consta en la estipulación primera que "Don Moises, ... venden a Doña Florencia, DON Dionisio..., quienes podrán escriturar a nombre propio o para cualquier persona o Sociedad que ellos designen, que compran, la finca descrita en el antecedente I de este documento..., por el precio de TRESCIENTOS TREINTA Y MIL EUROS ...". Además, no sólo se pacta la entrega a cuenta de 30.000 euros como arras y señal de la compraventa, sino también que consta que "Doña Florencia, don Dionisio Y doña Estrella se obligan a entregar el resto del precio pactado en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa". Además hay otro dato importante, que no debe pasar por desapercibido, cuando se señala en la cláusula séptima "darán por resulto el contrato de compraventa", es decir, se alude a "contrato de compraventa", por lo que sería una compraventa ya perfeccionada, en el que se aplaza a elevación a público de la escritura ante notario el resto del pago.

Por tanto, lo relevante a los efectos de la cláusula 5º del contrato de intermediación inmobiliaria es que DIRECCION004 tendrá derecho de cobro de los honorarios cuando la compraventa se perfeccione. Aunque hayan mediado unas arras penitenciales, lo que resulta indudable es que se ha producido la perfección del contrato de compraventa porque para entender por producida dicha perfección el art. 1.450 del Código Civil dispone que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado",lo cual habría acontecido en el caso de autos, desde el momento en que ha habido un acuerdo de voluntades entre los vendedores y los compradores sobre el objeto, el precio y el resto de condiciones de la compraventa visto el contenido del contrato de 6 de septiembre de 2019.

Por tanto, la demandada tiene derecho a la retribución de los honorarios al mediar un contrato privado de compraventa con arras o señal, ya que concurría el concurso de la oferta y aceptación de la compraventa buscada, esto es, la perfección del negocio ( art. 1450 CC) . Así, como ya se ha expuesto, en este caso, tales obligaciones están asumidas en el contrato celebrado, determinado el objeto vendido, el precio y el plazo que en principio se fija para el otorgamiento de escritura pública. Por ello, el nacimiento del derecho a los honorarios del mediador se vincula a la firma del contrato privado (en el caso de autos, medió la compraventa con arras penitenciales) momento en que se entiende que ha culminado su actuación, por haber puesto de acuerdo a las partes compradores y vendedoras, todo ello sin perjuicio de que puedan seguir contribuyendo hasta el otorgamiento de la escritura (cláusula 7º del contrato de intermediación).

En la STS 965/2011 de 28 diciembre (FD8), se añade que:

"... la jurisprudencia ha afirmado que el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado (...); e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del 'ex corredor'".

Y en la STS 1032/2004 de 5 noviembre (FD7), cita la STS 411/1998, se añade, como la STS 965/2011, que:

" la jurisprudencia ha afirmado que el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado (...); e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del "ex corredor" (...); en otro espacio, un sector de la doctrina científica sostiene que cuando el principal y el tercero en un principio no contraten, para no pagar al corredor, y posteriormente llegan a un acuerdo, si así pudiera probarlo el corredor, le correspondería su retribución".

Así, en el documento que contiene las arras penitenciales al firmarse dicho documento ya ha habido un convenio en la cosa y el precio por parte del comprador ( art. 1450 CC) y del vendedor, de modo que procede el derecho de cobro de los honorarios, con independencia de que se frustró su consumación con posterioridad y de sus vicisitudes posteriores (pérdida del comprador de la cantidad entregada en concepto de arras, y resolución del contrato de compraventa).

Por tanto, lo procedente es confirmar la desestimación de las dos demandadas, pero no por la argumentación dada por la juzgadora de primera instancia sino más bien por las razones expuestas en la presente resolución.

En virtud de todo lo expuesto, se desestiman ambos recursos de apelación.

QUINTO. -Respecto de las costas de la segunda instancia, la desestimación del recurso de apelación determina su imposición a la parte apelante D. Moises ( art. 398.1 de la LEC) .

Se dispondrá la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Respecto de las costas de la segunda instancia, la desestimación del recurso de apelación determina su imposición a la parte apelante D. Pedro Francisco, D. Higinio y D. Iván ( art. 398.1 de la LEC) .

Se dispondrá la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,