Sentencia Civil 649/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 312/2023 de 20 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandante frente a la sentencia dictada en la primera instancia que desestima la demanda inicial. Ataca la representación del recurrente pronunciamientos que la sentencia da como probados y así:

1.- El relativo a la acreditación por su representado de la verdadera voluntad de los contratantes que supuso la prórroga tácita del contrato de arrendamiento con opción a compra, acreditado con las comunicaciones vía WhatsApp entre las partes, según acta notarial del 18 de febrero de 2020, en la que constan transcritas, por orden cronológico, las conversaciones mantenidas entre mi representado y el demandado (documentos 9 y 8 de la demanda). Y ello, por error en la valoración de la prueba por parte del órgano a quo y la inaplicación de los artículos 1.282 y concordantes del Código Civil.

2.- El relativo a la renuncia voluntaria y de mutuo acuerdo del contrato por ambas partes, al considerar el órgano a quo que dicha renuncia se acredita con el documento número 7, siendo un documento no vinculante, por cuanto no está firmado por su representado. Fue redactado por el demandado, pero su representado nunca lo firmó, por cuanto no hubo renuncia voluntaria por su parte. Alega el error del órgano a quo en la valoración de la prueba documental e inaplicación del artículo 217 de la LEC, sobre la carga de la prueba.

3.- El pronunciamiento relativo a que la voluntad de las partes era vender-adquirir la vivienda a través de un tercero, por cuanto dicha voluntad no consta acreditada en ningún documento de los aportados por su representado en el escrito de demanda ni de los aportados por el demandante en el escrito de contestación a la demanda; y tampoco se sustenta con ninguna otra prueba que obre en autos. Es más, la Sentencia recurrida reconoce expresamente que de las comunicaciones entre las partes no se puede desprender la existencia de un tercero. Denuncia la inaplicación de los artículos 1.282 y concordantes del Código Civil, y el error del órgano a quo en la valoración de la prueba documental, así como la inaplicación del artículo 217 de la LEC, sobre la carga de la prueba, sin que quede acreditado que la verdadera voluntad de las partes era encontrar a un tercero para comprar la vivienda.

4.- El relativo al conocimiento por parte de su representado de la imposibilidad de adquirir la vivienda llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra, por saber que él no reunía las condiciones económicas para ser comprador de una VPO. Considera la jueza a quo que su representado es un especulador inmobiliario, sin que tal extremo haya quedado acreditado. Si atendemos a los actos coetáneos y posteriores al contrato, vemos que su representado, lejos de comportarse como un profesional del sector inmobiliario, actúa como lo contrario, con absoluta buena fe. La jueza a quo ni menciona ni valora el resultado del oficio librado al Ayuntamiento de Granadilla de Abona, a petición del demandado, en el que consta que su representado no acreditó la condición de VPO para dar de alta el suministro de agua de la vivienda. Denuncia el error en la valoración de la prueba documental e inaplicación del artículo 217 de la LEC sobre la carga de la prueba, no quedando acreditado que su representado sabía que no podía ser comprador de la vivienda objeto de compraventa, por cuanto no cumplía los requisitos para adquirir una VPO.

Analiza la parte apelante, seguidamente, con mayor detenimiento cada una de estas impugnaciones, abordando en primer lugar el error en la valoración de la prueba documental (documentos número 7, 8 y 9 de la demanda), al considerar el órgano a quo que no hubo prórroga tácita del contrato de arrendamiento con opción a compra y que sí hubo una renuncia voluntaria del contrato. Pone de relieve que en ningún momento el demandado negó que esas conversaciones de Whatsapp fuesen reales; únicamente apuntó en la audiencia previa que no se había aportado la totalidad de las mismas, pero, si fuese así, se pregunta esta parte por qué no las aportó el demandado. Considera que de ellas resulta como la única y verdadera voluntad de las partes prorrogar el contrato y culminar con la firma de la compraventa de la vivienda, y al efecto destaca manifestaciones del demandado los días 8, 13 y 19 de noviembre, y como es el demandado quien no se presenta a la reunión el 22 de noviembre y como le da largas, de forma que puede desprenderse que el demandado tenía como única pretensión que pasara el tiempo para alegar que su representado no ejercitó el derecho de opción a compra en plazo, cuando lo cierto es que no pudo llevar a cabo la compraventa porque la vivienda no se podía vender, al tratarse de una VPO, sin que el demandado solicitase la autorización del Instituto Canario de la Vivienda. Expone que, sin tener en cuenta tales conversaciones, la sentencia determina la inexistencia de prórroga tácita del contrato diciendo que "no hubo prórroga tácita por cuanto la posesión la recupera el demandado a fecha de renuncia voluntaria del contrato". Frente a esto, la parte indica que el documento de renuncia nunca fue firmado por su representado y la toma de posesión de la vivienda por parte del demandado no se efectuó con el consentimiento de este; el demandado ocupó la vivienda sin que el actor estuviera conforme. No obstante, como su representado tenía la firme intención de demandar, quiso esperar a la resolución del presente procedimiento y evitar un procedimiento de desahucio.

Seguidamente, expone la parte más detenidamente los razonamientos que sustentan la alegación de error en la valoración de la prueba documental y el interrogatorio de su representado, en relación a que la voluntad de las partes era vender-adquirir la vivienda a través de un tercero. Pone de relieve que no hay ni rastro de ese tercero en ninguna prueba de las que obran en autos (conversaciones de WhatsApp y declaración de su defendido) porque simplemente ese tercero nunca existió ni las partes hablaron nunca de esa posibilidad. Asimismo, analiza la representación del apelante el error en que incurre la Juez a quo en relación al conocimiento por parte de su representado de la imposibilidad de adquirir la vivienda llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra. En la sentencia se dice que su representado "se dedica al mundo inmobiliario", extremo incierto, por cuanto regenta una cafetería, siendo ésta su principal fuente de ingresos y, además, tiene una sociedad con su esposa mediante la cual tienen varios inmuebles, aunque no como persona física. Insiste en que, como relató su representado en el acto del juicio, él no sabía las limitaciones jurídicas que conllevaba que la vivienda objeto de compraventa fuese una VPO. Se enteró de dichas limitaciones y de su imposibilidad de ser comprador cuando ya tenía la financiación y estaba preparando en la Notaría toda la documentación para la firma. Su representado no residía en la vivienda objeto de litis ni iba allí con regularidad, por lo que la placa o el cartel existente fuera del edificio no le advirtió de su imposibilidad de ser propietario. Tampoco le pidieron que acreditara la situación de VPO cuando modificó los contratos de suministros de la vivienda, tal y como se acredita con el oficio librado al Ayuntamiento de Granadilla de Abona. Razona que, de lo contrario, su representado habría incluido en el contrato de arrendamiento la posibilidad de que sea un tercero el que compre la vivienda y no él. Y sobre las conversaciones entre las partes por whatssap del 11 de noviembre de 2019, en las que saben que se trata de una VPO y que hay que desafectarla para que su representado pueda comprar, aduce esta parte que, obviamente, en esa fecha su representado era pleno conocedor de las limitaciones jurídicas existentes para adquirir una VPO, puesto que era el ínterin temporal en el que las partes habían prorrogado el contrato y estaban intentando (al menos su representado) buscar soluciones. Concluye que lo que queda claro es que su representado actuó de forma torpe, inexperta e ingenua, por cuanto confío en las argucias del demandado para que finalizase el plazo establecido en el contrato sin enviarle una comunicación fehaciente antes de que venciera el Contrato; y lejos de comportarse como un experto en el sector, actuó con un comprador sin experiencia, que actuaba de conformidad a las pautas que iba marcando el demandado quien, sabiendo perfectamente lo que hacía, finalmente consiguió su objetivo, que era quedarse con la vivienda y con los 50.000 euros que su representado pagó, efectuando pagos puntuales durante todo el contrato.

Termina suplicando a la Sala que dicte sentencia que, tras la recepción de los autos, dicte sentencia en la que, estimando íntegramente el presente recurso de apelación, revoque la sentencia dictada en primera instancia, y, estime íntegramente la demanda interpuesta por su representado, don Marco Antonio, con expresa condena al demandado a las costas causadas.

SEGUNDO.- La parte demandada apelada se opone al recurso de apelación interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida por sus propios y acertados fundamentos, considerando adecuadamente valorada la prueba, con imposición a la parte apelante de las costas de la alzada. En particular, reitera que el demandante es un empresario que se dedica a las inversiones, adquirente de inmuebles en subastas judiciales o en dificultades económicas para su posterior explotación (GRUPO PE&BE SERVICIOS E INVERSIONES S.L.) que cuenta con propiedades en todos los Registros de la Propiedad del Sur de Tenerife (Certificado de titularidades aportado como documento nº Uno de la contestación a la demanda). Por su parte, el demandado es propietario de una vivienda de VPO en el barrio costero de DIRECCION000, y en 2017 se encontraba en paro (documento 2 de la contestación) y pesaba sobre la vivienda el procedimiento de ejecución hipotecario número 204/2015 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Granadilla de Abona.

Refiere que fue el apelante el que, conociendo la existencia de dicho procedimiento de ejecución judicial, se puso en contacto con su mandante para ofrecerle adquirir la vivienda al borde de la subasta, con el evidente objetivo de aprovecharse de la situación y obtener un mayor beneficio. Además, el contrato de arrendamiento con opción a compra se firma el 24 de octubre de 2017, apenas unos días después de la fecha del Decreto de Subasta de 19 de octubre de 2017 (documento 4 de la contestación), en el que también consta que la vivienda es de VPO, y que el importe entregado por el apelante a la firma del mismo fuese de veintiún mil euros (21.000 €), coincidente con la cantidad necesaria para enervar la ejecución hipotecaria. Tal es así que, de esos 21.000 € su mandante consignó en el Juzgado el día 14 de noviembre de 2017 la suma de 20.000 € (documento 7 de la contestación), con lo que se paralizó la subasta y se liberó definitivamente la vivienda (documento 8 de la contestación). Igualmente, destaca el precio de compraventa fijado en el contrato coincidente con el precio de venta establecido por el Instituto Canario de la Vivienda solicitado el 2 de agosto de 2017 (documento 3 de la contestación). A su entender, la razón de la firma del arrendamiento con opción de compra a ejercer en dos años es que la compraventa no podía materializarse en ese momento en la persona del apelante, porque no reunía los requisitos exigidos para adquirir una vivienda de VPO (por sus elevados ingresos y propiedades, entre otras cosas), y difirió la compraventa por un dilatado plazo para poder encontrar un tercero al que revender la vivienda y, mientras tanto, obtener beneficios con el alquiler vacacional. Considera plenamente acreditado el conocimiento del demandante de que la vivienda era de VPO, pues además mantiene que amuebló la vivienda, equipó la cocina y reconoce que la ha estado alquilando desde octubre de 2017, por lo que desde ese momento tuvo que acceder físicamente por el portal y observar la placa de VPO. Añade que, en las conversaciones por WhasApp que aporta el demandante, éste envía un borrador de escritura en la que consta que la vivienda es de VPO; incluso, en fecha 11 de noviembre de 2019 el actor le dice al demandado, con toda normalidad, que tiene un "cliente" y que debería ir a Santa Cruz a solicitar la descalificación de la vivienda. Significa que después de toda una serie de conversaciones, en las que no existe el menor reproche o queja del demandante sobre las limitaciones de la vivienda por ser de VPO -ni dice ni se infiere en ningún momento que lo desconociera o que se sintiera engañado- el propio demandante insiste en la firma de una prórroga del arrendamiento, ofreciendo otros 5.000 euros para que el propietario, su mandante, aceptase prorrogar el ya vencido. el arrendatario debía requerir arrendador con al menos un mes de antelación, manifestándole su voluntad de comprar e indicándole día, hora y lugar para el otorgamiento, lo que debía producirse, por tanto, como muy tarde antes del 30 de septiembre de 2019. Llegado ese día, su mandante no solo no había recibido tal requerimiento durante esos dos años, sino que no tenía noticia ni comunicación alguna del Sr. Marco Antonio. Por tal motivo, y actuando con evidente buena fe, envió el día 14 de octubre de 2019 un buro-fax al demandante (documento nº 10 de la contestación) dirigido al domicilio consignado en el contrato de arrendamiento con opción a compra, en el que le otorgaba un plazo adicional de 10 días para que manifestara si era su intención comprar la vivienda, advirtiéndole que, en caso de no recibir respuesta, llegado el 30 de octubre de 2019 perdería las cantidades abonadas hasta ese momento. Dicho burofax se intentó entregar hasta en dos ocasiones, el 15 de octubre de 2019 y el 18 de octubre de 2019, no pudiendo notificarse por encontrarse ausente el destinatario, y tampoco acudió a recogerlo en oficina. El día 31 de octubre de 2019, existe comunicación por WhasApp entre las partes en la que se intercambian un contrato de renuncia al arrendamiento y a la opción, que se titula "renuncia amistosa alquiler con opción a compra Marco Antonio", y quedan en una cafetería, entregando las llaves de la vivienda D. Marco Antonio a su mandante. Como advierte el juzgador a quo, ya el 6 de noviembre de 2019, D. Marco Antonio indica a su mandante que ha enviado un pintor a la casa -por los desperfectos que presentaba la misma- y su mandante le contesta que no puede abrirle ese día al pintor, lo que evidencia que ya su mandante había recobrado la posesión de la vivienda con total conocimiento y consentimiento del señor Marco Antonio. En esa misma conversación, el señor Marco Antonio ofrece a su mandante 5.000 euros por una ampliación del contrato por 30 días, es decir, reconociendo el 6 de noviembre de 2019 que ha dejado transcurrir el plazo pactado sin ejercer la opción y que ha devuelto la posesión de la vivienda de su mandante y, además le ofrece dinero para firmar una ampliación -que no se acepta ni se firma-. Finalmente, expone las razones por las cuales no pueden acogerse las pretensiones de la demanda, ni las declarativas, por no ser cierto que el contrato se incumpliera por causas "únicamente imputables al demandado", ni tampoco puede declararse que el demandante "ejerció en plazo el derecho de opción a compra de la vivienda", hecho que no sucedió. En cuanto a las pretensiones de condena tampoco puede condenarse a su mandante a otorgar escritura de compraventa a favor del señor Marco Antonio cuando consta acreditado y él mismo lo reconoce que no es posible por no cumplir él los requisitos legalmente exigidos para la compra. Añade que ello era conocido y aceptado por ambas partes, siendo el objetivo de la operación otro (el alquiler vacacional y la reventa a un tercero que sí reuniera dichos requisitos), y si transcurrió el plazo y el demandante no pudo encontrar comprador fue por su propia desidia.

TERCERO.- El recurso debe estimarse parcialmente en la forma que se dirá.

El demandante ejercita con carácter principal una acción contractual dirigida a obtener el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes, en la que como pretensión interesa que se declare que el demandado incumplió el Contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito el 24 de octubre de 2017, así como que se declare que ejercitó en plazo el derecho de opción a compra de la vivienda; y, en consecuencia que se condena al referido demandado al cumplimiento del contrato y a otorgar escritura pública de venta de la vivienda (finca nº NUM000 de Granadilla de Abona) libre de cargas y gravámenes y sin ocupantes, conforme al precio estipulado en el contrato (112.800 €, cantidad a la que habrá que restar los pagos ya efectuados en total 50.000 €). De la misma forma interesa la condena al demandado a desocupar la vivienda dejándola en el mismo buen estado en el que estaba cuando la ocupó y haciéndole entrega al actor de las llaves.

Además, se pretende que la sentencia contenga la previsión de que el actor revisará el estado del inmueble y de los bienes y enseres que adquirió por importe total de 4.624,78 euros, y que se proceda a condenar al demandado al pago de los daños efectuados en la vivienda y/o en los bienes y enseres por él adquiridos.

El argumento fáctico que fundamenta esta pretensión es la alegación por la parte demandante de que la compraventa no se pudo formalizar por causas únicamente imputables al demandado. Los hechos que relata la demanda y determinan el incumplimiento que se imputa al citado demandado son:

- La finca sigue gravada con hipoteca a favor de Caixabank por importe de 66.319 €;

- Existe una deuda con la Comunidad de Propietarios que asciende a 9.000 €.

- La vivienda es de protección oficial (VPO) por lo que tiene restricciones a la hora de venderse y no puede ser vendido a no ser que se obtenga la autorización expresa del Instituto Canario de la Vivienda del Gobierno de Canarias. El demandado no ha realizado gestión alguna ante el Instituto Canario de Vivienda a fin de obtener la autorización para vender a un tercero.

En este punto, la demanda expone que el actor tuvo conocimiento de que la vivienda era de protección oficial cuando estaba preparando en la Notaría la escritura, puesto que no se hizo constar en el contrato ni se le comunicó en ningún momento, de manera que a la fecha de 20 de octubre de 2019, fecha límite, la compraventa era imposible de materializar.

Se ha constatado efectivamente que la compraventa no habría podido tener lugar a la fecha de finalización del plazo de la opción, precisamente por tratarse de una vivienda de protección oficial, no encontrarse liberada a la referida fecha y, además, por cuanto el actor comprador en ningún caso reunía entonces, ni reúne ahora, las condiciones personales para poder adquirirla y que por parte del Instituto Canario de Vivienda se autorizara dicha venta. En consecuencia, la pretensión principal de la demanda no puede acogerse puesto que, con independencia de la imputación de responsabilidad, el cumplimiento del contrato era y es jurídicamente imposible, de manera que procede, sin necesidad de ulteriores consideraciones, la desestimación del recurso de apelación en este punto, confirmándose en dicho extremo la sentencia dictada en la instancia.

CUARTO.- La demanda inicial del procedimiento interesa con carácter subsidiario que, para el supuesto de que la vivienda objeto de la litis hubiese sido objeto de venta a un tercero de buena fe, o para el supuesto de que la vivienda no pudiese quedar desafectada como VPO o por cualquier otro motivo no fuese posible su venta, que se condene al demandado a abonar a su representado, en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, la cantidad de 50.000 €, así como al pago de 4.624,78 €, que se corresponde con el importe de los muebles y enseres comprados por su representado para la vivienda, más el interés legal del dinero desde el momento en el que su representado se lo abonó al demandado hasta que éste proceda al pago; y al pago de las costas.

En este punto la Sala discrepa parcialmente de la valoración probatoria que efectúa la Juez a quo, así como de las consecuencias jurídicas de los hechos acreditados, de forma que procede la estimación parcial de la demanda y del recurso.

En el presente caso existen dos elementos que, a juicio de la Sala, no se toman en cuenta por la Juez a quo en la resolución dictada. El primero es que ambas partes coinciden en que tuvo intervención en el contrato suscrito una tercera persona, D. Diego, que actuaba como agente inmobiliario y que fue quien puso en contacto a las partes y quien redactó, al parecer el contrato de opción de compra. Dicha persona no ha sido traída al procedimiento por ninguna de las partes. Así, en el interrogatorio recibido en el acto del juicio en la primera instancia, el actor en su declaración expone que tuvo conocimiento de que la vivienda estaba a la venta por la inmobiliaria, el contacto era Diego. Por su parte, el demandado en su contestación aduce que recibió una llamada en el mes de julio de 2017 de un tal Diego, de la inmobiliaria Property Tenerife de San Isidro, quien le dijo tener un inversor interesado en la compra de inmuebles al borde de subasta judicial, y refiere que conocía a la perfección las circunstancias del inmueble ya que fue quien le indicó a su mandante que debía obtener en el Instituto Canario de la Vivienda el precio máximo de venta aplicable, que al haber transcurrido ya más de diez años desde su calificación definitiva la vivienda podría venderse o alquilarse sin impedimento si no se sobrepasa el precio máximo y el comprador reuniera los requisitos.

La parte demandada aporta con su contestación un contrato de "Comisión Inmobiliaria" de fecha 10 de enero de 2018, suscrito precisamente entre el demandado D. Eduardo y D. Diego, en el cual consta precisamente que el dueño de la finca, con la intermediación del comisionista, encomendó al mismo el 30 de octubre de 2017 la gestión del arrendamiento de la vivienda con opción a compra, constando los detalles del precio de la compraventa y los detalles de la prima y cantidades por renta del arrendamiento que se corresponden con el contrato de arrendamiento y opción de compra objeto de esta litis, que es de fecha anterior (24 de octubre de 2017), constando el pacto de la retribución del comisionista (5% del precio de venta) y todos los detalles contenidos en el referido contrato de opción a compra, que fue redactado por el agente inmobiliario.

Por lo tanto, en los hechos que el Tribunal considera probados deben realizarse determinadas matizaciones a lo declarado en la sentencia de primera instancia. La persona profesional dedicada a las transacciones inmobiliarias es el agente inmobiliario, de quien sí cabe predicar que le es exigible el pleno conocimiento de las características de esta vivienda como de protección oficial así como los requisitos para su transmisión, tanto respecto de la "liberación" o autorización del Instituto de la Vivienda, como la limitación del precio de la venta e, igualmente, las condiciones que debe reunir el adquirente de la misma, sin que la Sala tenga duda de que efectivamente dicho agente conociera todos los datos y fuera quien se puso en contacto con el demandado, al conocer que la vivienda estaba siendo objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Y en razón a tal contacto, efectivamente, el demandado solicita el 2 de agosto de 2017 del Instituto de Vivienda información sobre el precio máximo de venta. No obstante, respecto del actor, lo único que queda acreditado es que, como persona física tenía interés en invertir en inmuebles para incrementar su patrimonio, pero su actividad económica principal como empresario, a través de una sociedad mercantil que mantiene con su esposa, de la que es administrador: "GRUPO PE&BE SERVICIOS E INVERSIONES S.L.", es la de restauración. Y así, en la póliza de afianzamiento que se aporta con la demanda el Notario hace constar que dicha sociedad mercantil tiene como objeto social principal "5610.Restaurante y Puestos de Comida". En consecuencia, en el actor no cabe presumir que, al tiempo de firmar el arrendamiento con opción de compra, conociera las circunstancias de la vivienda y las limitaciones que se derivaban de su condición de vivienda de protección oficial en relación a la persona adquirente que le impedían jurídicamente comprarla. Tampoco consta en forma alguna que, al momento de la firma de dicho arrendamiento con opción de compra, tuviera intención de buscar a un tercer comprador de la vivienda. Es también significativo que el demandante declare que él siempre trató con la inmobiliaria.

En el fundamento jurídico quinto aborda la Juez a quo los hechos que estima acreditados y, entre otros, señala: "ha quedado acreditado que bien desde antes de la firma del contrato de arrendamiento con opción, o durante su vigencia, ambos han conocido que la vivienda estaba sujeta a VPO y no han querido rescindir el mismo".

Considera el Tribunal que el momento del conocimiento de las implicaciones jurídicas que para el comprador tenía la calificación de la vivienda objeto del contrato es relevante a los efectos de resolver sobre la pretensión de la demanda. Y ello es así por cuanto en este punto la Sala estima que no consta que el actor, y no se prueba en forma alguna, conociera en el momento de la firma del arrendamiento con opción de compra, que él no podía en ningún caso, pese a que se liberara la misma por el transcurso del plazo desde que fue calificada como de protección oficial y ajustando el precio a lo fijado por el Instituto de Vivienda, comprar esa vivienda al ser titular de otros inmuebles; nada consta en el contrato, ni existe prueba alguna sobre la información previa recibida de la inmobiliaria, de manera que debe presumirse que, tanto el actor como el demandado, aunque supieran que había que efectuar trámites previos (de ahí que se optara por un arrendamiento con opción a compra de dos años) firmaran de buena fe el contrato pensando que sí se podría llevar a efecto la compraventa llegado el momento.

Y, de hecho, toda la prueba de los tratos subsiguientes entre las partes, demuestra la intención firme de cumplir, por uno y otro lado, la compra proyectada. Entre tanto se entregan por el demandado a la firma del contrato de arrendamiento al actor las llaves de la vivienda, que estaba sin luz, sin amueblar y con desperfectos, y este gestiona el alta de los suministros y la acondiciona para, a su vez, alquilarla a terceros (como estaba autorizado en el contrato de autos), realizando un primer pago de 21.000 € de los cuales 20.000 son aplicados por el demandado, dueño de la finca, a liberar el bien de la ejecución hipotecaria en curso (procedimiento 204/2015 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Granadilla de Abona), abonando las cantidades debidas hasta esa fecha, lo que fue acogido por Decreto de 30 de abril de 2018 dictado en la Ejecución Hipotecaria. Se abonan posteriormente por el actor al demandado, asimismo, 13.500 € en marzo de 2018 (se aporta documento bancario de transferencia como pago aplazado vivienda), segunda cantidad pactada también como prima de la opción (en la cláusula segunda del contrato se acuerda en ese concepto el pago de 14.000 € antes del 24 de febrero de 2018).

Cuando, con posterioridad a la firma inicial del arrendamiento con opción de compra, el actor conoce que no puede adquirir por sí la finca, al no reunir los requisitos, es cuando se observa en todas las comunicaciones, e incluso en el borrador aportado de la escritura, que se intenta por todos los medios salvar la relación con soluciones distintas, bien a través de la adquisición por un tercero, bien incluso a través de un reconocimiento de deuda con hipoteca a favor del demandante, así como otras propuestas que no llegaron a aceptarse. Es el demandado el que propone, a través de su abogada, el documento de renuncia a la opción de compra aportado a los autos, lo que el actor no llega en ningún momento a firmar. El demandado recupera la posesión de la vivienda, sin que quede claro en qué forma, si bien fue un hecho conocido por el demandante y aceptado, al menos tácitamente, por aquél.

En definitiva, el demandado fue quien firmó con la agencia inmobiliaria y le realizó el encargo, obtuvo las sumas de la prima de la opción con las que liberó la vivienda de la ejecución hipotecaria en curso, recuperó, después de transcurrido el plazo de la opción y constatada la imposibilidad de la venta, la posesión de la finca en mejores condiciones que cuando le entregó la misma al actor arrendatario, y en ningún momento podía haberse celebrado esa compra-venta, al no reunirse jurídicamente las condiciones objetivas ni subjetivas para que tuviera lugar. Por su parte, el actor, sí tuvo conocimiento posterior de la condición de la vivienda, arregló la finca cuando tomó posesión y la explotó en arrendamiento durante dos años, y mantuvo su interés en su adquisición pese a conocer las dificultades jurídicas para ello. En consecuencia de lo expuesto, y teniendo en cuenta lo que establecen los artículos 1.124, 1.258 y siguientes del Código Civil, así como el artículo 1.103 del mismo texto legal, el recurso y la demanda deben estimarse en parte, de manera que, resultando la imposibilidad del contrato de compraventa objeto de la opción entre los litigantes en razón a la condición subjetiva del actor, sin que conste que fuera este hecho conocido por ninguna de las partes en el momento de la firma pues, según ambos alegan la inmobiliaria les informó de que los obstáculos jurídicos eran salvables, y habiendo actuado ambos contratantes de forma negligente, procede la estimación en parte de la demanda, condenando al demandado a devolver al actor únicamente las cantidades entregadas en concepto de prima de la opción, de acuerdo con el contrato, que ascienden a 34.500 €, más los intereses legales de la expresada cantidad solo desde la fecha de presentación de la demanda inicial del procedimiento. Las demás sumas derivadas del pago de la renta del arrendamiento y de la inversión que realizó el actor en la vivienda para poder subarrendar y explotar la misma, o por otros conceptos, no pueden acogerse, ya que el demandante conocía cuando firmó el contrato el estado de la vivienda, sin suministros ni mobiliario, de manera que el arrendamiento de la misma, contrato que se desarrolló con normalidad, implicaba necesariamente la inversión para poderla subarrendar, que fue siempre la finalidad inversora del demandante en el negocio, y no para ocuparla como vivienda, de modo que estas sumas debían ser asumidas por el ahora apelante.

QUINTO.- Al estimarse parcialmente la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia, por aplicación del artículo 394 de la LEC.

Y al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la restitución del depósito si se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.