Sentencia Civil 392/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 13/2024 de 21 de mayo del 2025

PRIMERO.- En LA DEMANDA ORIGEN DE LOS PRESENTES AUTOS,se ejercita acción de cumplimiento contractual ex art. 1124 del C.C. para obtener la condena de la demandada, Sra. Adelaida, al pago de la cantidad de 6.250'00 euros (como antes se había reclamado en el previo proceso monitorio nº 50/21, seguido en el juzgado de primera instancia nº 19 de Palma, que se archivó tras la oposición de la demandada y declararse la falta de competencia territorial al tener la demandada su domicilio en Selva --partido judicial de Inca-), que alega que es la suma que le está en deber por la demandada en concepto de comisión o corretaje por la venta del inmueble de su propiedad, sito en el DIRECCION000, de Esporlas, para la que ambas partes suscribieron un documento de orden de venta, el día 12 de marzo de 2019 por un "precio inicial"de 1.650.000 euros (doc. 2 de la demanda), alegando respecto de esta orden de venta que:

.- "En el apartado 2 del documento, se estableció que la propiedad sería ofrecida por un precio inicial de 1.650.000,00 €,así como que en ese precio estaban incluidos los honorarios de la agencia inmobiliaria que serían de un 6 % más IVA,porcentaje que se aplicaría sobre el precio global de la venta finalmente acordadoy que por tanto, si la propiedad se vendiese por otro precio, el porcentaje de los honorarios sería el mismo".

.- "En el apartado tercero del documento, se especificó que para el supuesto de que el futuro comprador finalmente no realizase la venta, pero se hubiese suscrito un contrato de opción de compra por el cual la parte vendedora se pudiese quedar con el pago depositado a cuenta de la operación, la parte vendedora debía indemnizar a la agencia por los trabajos realizados con la mitad de la comisión acordada, esto es, con un 3 % más IVA".

El día 16 de julio de 2020 se firmó contrato de opción de compra con D. Gabriel y Dª. Celsa, como consecuencia de la comercialización y trabajos realizados por la inmobiliaria demandante, (como se acredita por los correos electrónicos aportados como docs. 4 a 17). El precio de venta que se fijó en la cláusula "b" del contrato de opción era de 850.000 euros, por lo que, tal y como consta en la cláusula segunda el precio de la opción fue de 85.000 euros, es decir, el 10% del precio acordado de venta, recogiéndose expresamente la intervención de la parte demandante en la cláusula décimo primera del contrato.

La Sra. Adelaida suscribió el contrato de opción de compra y percibió el importe de la prima de la opción y, por tanto, la parte demandante tiene derecho al cobro de la factura reclamada (doc. 18, acontec. 20), por importe de 6.250'00 euros IVA incluido, cantidad que fue fruto de las conversaciones mantenidas entre las partes, que verbalmente pactaron reducir la comisión de la parte demandante a la cantidad mencionada en la factura.

POR SU PARTE, LA DEMANDADA, SRA. Adelaida, SE OPUSO A LA DEMANDA ALEGANDO QUE:

.- La parte demandante no está legitimada para cobrar la comisión que reclama porque no se ha producido ninguna de las dos circunstancias previstas en la orden de venta,ya que ni se ha vendido el inmueble ni se ha cobrado por la Sra. Adelaida el 10% de la cantidad depositada.

.- El precio de la compraventa se redujo sensiblemente a 850.000 eurosy fueron 42.500 euros los que finalmente se consignaron en la notaría de Alaró como depósito y no 85.000 euros, que sería el 10% (doc. 5 de la contestación) y figuraban en el contrato de opción de compra (doc. 3).

.- Que, con posterioridad, "(...) los potenciales compradores decidieron dar marcha atrás en la operación de compraventa por discrepancias respecto a determinados permisos y licencias de la vivienda",pactándose la resolución de mutuo acuerdo del contrato de opción de compra del inmueblecon pacto de arras penitenciales, mediante acuerdo (doc. 6 d la contestación), por el que la Sra. Adelaida retuvo únicamente el importe de 21.000 euros, que es "una cantidad que está muy lejos, sin duda, de los 85.000 euros que la parte contraria afirma que habrían sido percibidos por mi mandante". "En todo caso, estos importes tampoco admiten discusión por cuanto constan en la Diligencia notarial de devolución de depósito en consignación, de 26 de agosto de 2020, que forma parte del ya citado Documento núm. 5 de la contestación".

.- Que las únicas gestiones que realizó la agencia demandante,conforme los correos aportados, fueron las de acompañar a los posibles compradores a visitar la vivienda, pero ello no equivale a que dichos compradores hubieran sido captados por LIVING BLUE y de hecho, el precio se rebajó casi a la mitad, siendo la Sra. Adelaida la que se involucró en el proceso de venta de su inmueble (correo de 11 de julio de 2020), habiendo sido otra agencia quien finalmente vendió la vivienda.

.- Falta de acreditación de la cantidad reclamada,alegando que: "En cuanto a la cantidad reclamada, se refiere a que, fruto de las conversaciones mantenidas entre las partes, verbalmente pactaron reducir la comisión de mi mandante a la cantidad que se corresponde con la factura" . Dicha manifestación es rotundamente falsa, por cuanto nada se pactó, además de que no hacen referencia a cuál sería la cantidad aplicable sin reducción, ni el motivo por el que se habría acordado la misma".

Resumiendo, la comisión "sólo se devengaría si la demandada hubiera recibido el 10% del importe de la venta y tendría que ser calculada, a su vez, sobre el importe efectivamente percibido".

Y. además, añadía que "incluso en el caso de que LIVING BLUE tuviera derecho --quod non- a percibir alguna cantidad derivada de su infructuosa prestación de servicios, ésta no alcanzaría en ningún caso los 6.250 euros que se reclaman. De seguir el propio criterio expuesto por la parte actora, sería necesario aplicar el porcentaje del 3% -la mitad del 6% pactado en la orden de venta de 12 de marzo de 2019- a la cantidad que efectivamente retuvo la SRA. Adelaida tras la retirada de los compradores interesados en su vivienda. Dicha cantidad, como se ha acreditado en virtud de los Documentos núm. 4 y 5 de la contestación, era de 21.000 euros. De esta forma, LIVING BLUE únicamente tendría derecho -si hubiera prestado adecuadamente sus servicios- al pago de 630 euros. En caso contrario, estaría percibiendo ni más ni menos que una comisión del 29,76% sobre el importe percibido por mi mandante".

LA SENTENCIA RECURRIDA DESESTIMÓ TOTALMENTE LA DEMANDApor considerar, en síntesis:

.- Que sí que podía considerarse acreditada la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria por la parte demandante a los que se comprometió por la hoja de encargo de 12 de marzo de 2019, toda vez que el contrato de opción de compra se produjo por su intervención, porque así consta expresamente en la escritura de opción de compra, que se realizó con las mismas personas que declaró en el acto del juicio don Gustavo, trabajador de la empresa demandante que acompañó y fueron los que finalmente firmaron dicho contrato de opción de compra (declaró también que acompañó a otros posibles compradores pues realizó alrededor de 5 visitas).

.- Que en los documentos analizados, relacionados en la pág. 5 de la sentencia, constan los hechos siguientes:

1). Hoja de encargo,en la que se recoge expresamente que: "(...) si el comprador al final no realiza la venta, pero el vendedor se puede quedar con el pago del depósito del 10% del precio de la compraventa, se indemnizará a la agencia por los trabajos realizados con la mitad de la comisiona cordada"·La comisión acordada según el punto 2 era del 6% más IVA.

2). El contrato de opción de compra de 16 de julio de 2020,en el que se pactan unas arras por importe de 85.000 euros "y que en el momento de la firma del contrato de compraventa la inmobiliaria recibiría el pago de 50.000 euros en pago de sus servicios".

3). El contrato de opción de compra de 20 de julio de 2020, en el que "se recoge que las arras quedan fijadas en 42.500 euros, y se vuelve a recoger la cláusula décimo primera sobre los honorarios de la inmobiliaria"y, por último,

4). El Acta de Depósito de las arraspor el importe mencionado de 42.500 euros, de fecha 31 de julio de 2020 en la que también se documenta la resolución del contrato de opción de compra y que la señora Adelaida se queda únicamente la cantidad de 21.000 euros.

.- Que, tras la valoración de estos documentos de conformidad con las normas de interpretación de los contratos contenidas en el art. 1281 y ss. de la LEC:

"(...) llegamos a la conclusión que para que se genere la comisión a favor de la agencia inmobiliaria, la actora, la Sra. Adelaida, demandada, debe de quedarse con un 10% del precio fijado para la venta en caso de que la misma no se produzca; pues bien el precio de venta se fija en 850.000 euros, y en un principio la arras penitenciales se fijan en 85.000 euros (10%) del precio, pero posteriormente se rebajan hasta 42.5000, y finalmente se queda la Sra. Adelaida al resolverse el contrato de opción de compra la cantidad únicamente de 21.000 euros. En el contrato de opción de compra,del que tiene pleno conocimiento la actora, se recogen sus honorarios al momento de la formalización de la compraventa, pero nada se dice en cuanto a qué ocurre si no se ejercita la opción,por lo que la actora acude a la nota de venta de 12 de marzo de 2019 firmado por las partes, y encargo que ha sido reconocido por la demandada. Pues bien si acudimos a lo allí acordado para el caso de que finalmente no se ejerza la opción por el comprador, vemos que para que la agencia tenga derecho a una comisión, el vendedor tienes que haberse podido quedar con el 10% el precio fijado para venta que no se hace; y aplicando esta condición al caso concreto si el precio fijado era el de 850.000 euros y la Sra. Adelaida se quedó 21.000 euros, no alcanza el 10% del precio y en consecuencia no procede el cobro de comisión alguna por parte de la agencia, y ello por cuanto no se recogió ninguna modificación tras la firma del contrato de opción de compra de fecha 20 de julio de 2020 por el que se reducen las arras penitenciales y se fijan en una cantidad inferior al 10% del precio fijado, y no puede dejarse al arbitrio de una de las partes el ir reduciendo el importe de la comisión en función de lo que vaya ocurriendo, máxime cuando ha participado en todos los actos y podría haber acordado con la Sra. Adelaida el criterio que ahora quiere aplicar.

SEGUNDO.-Interpone la parte demandante-APELANTE su RECURSO DE APELACIÓNalegando la INCONGRUENTE Y ERRÓNEA ABSOLUCIÓN DE LA DEMANDADA. ERRÓNEA E INDEBIDA INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE LAS PRUEBAS PRACTICADAS Y LAS REGLAS QUE RIGEN LAS MISMAS:

Y ello porque, partiendo de una interpretación literal respecto del hecho de que no se ha producido finalmente la venta del inmueble y que de la cantidad depositada en concepto de arras se ha quedado la demandada la cantidad de 21.000 euros, que es inferior al 10% del precio final de venta de 850.000 euros, la juez "a quo" desestima la demanda, cuando, con base en los documentos analizados a la luz no tanto del criterio de interpretación literal sino de intención de los contratantes, la resolución procedente hubiera sido estimar la demanda;porque el resultado de la aplicación de este criterio de forma rígida y sin considerar que también es elemento de interpretación de los contratos el mencionado de la intención de los contratantes, así como que el contrato no puede quedar al arbitrio de uno solo ( art. 1256 del C.C.) y que, en caso de existencia de dudas, se produzca como resultado que finalmente la agencia no perciba comisión alguna, teniendo en cuenta que la sentencia reconoce las labores de intermediación de la agencia para la compraventa y que la rebaja de la comisión hasta llegar a los 21.000 euros es algo que se hizo al margen y sin intervención alguna de la agencia, que no puede verse perjudicada, no percibiendo cobro alguno por sus servicios.

Alega textualmente:

"Que se estableciese en el contrato de comercialización que la agencia inmobiliaria percibiría la mitad de la comisión pactada para el supuesto de que se frustrase la compraventa y la vendedora hiciese suya el importe de las arras (que inicialmente debía de ser del 10 %), no cierra la puerta ni por tanto la posibilidad de que la agencia inmobiliaria no perciba cantidad alguna para el supuesto de que la vendedora percibiese menos cantidad del 10 %. Y es que ello supone una omisión en el contrato, pero no una negativa".

"Y es que en este sentido debemos de hacer referencia al art. 1289 del Código Civil , precepto el cual indica que cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas anteriormente, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.Artículo de carácter subsidiario que requiere para que sea aplicable dos condiciones: que existan dudas y que dichas dudas no puedan resolverse por las normas de hermenéutica contractual de los artículos anteriores artículos del Código Civil SSTS (20.01.1990 y 17.02.1990 ). Por tanto, dada tal subsidiariedad, ha de acudirse a los artículos que preceden, y el artículo 1281 dice: "Si los términos de un contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá ésta sobre aquéllas"; la doctrina TS recogida en la sentencia de 10.05.1991 y en las que en ella se citan, es que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del art 1281 de tal manera que si la interpretación literal excluye averiguar la supuestamente encubierta, y que el artículo 1282 solo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el art 1281 párr. 2 para juzgar la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente ( SSTS 24.06.1993 ).

TERCERO.- La parte demandada-APELADA, SE OPONE AL RECURSO DE APELACIÓNalegando para solicitar la total confirmación de la sentencia recurrida, en primer lugar, que: "(...) el contrato que contiene la cláusula objeto de controversia fue unilateralmente redactado por la propia LIVING BLUEy obvia elementos contractuales esenciales para la resolución de la presente litis, ocultando que la cláusula objeto de disputa contiene una obligación condicional,siendo un hecho no controvertido y plenamente acreditado que la condición a la cual se supeditaba, jamás se ha cumplido ni se puede ya cumplir".

Transcribe a continuación el punto "3" de la orden de venta del día 12 de marzo de 2019 en base al cual la sentencia recurrida "acertadamente recoge que, para que se genere la comisión a favor de la agencia inmobiliaria, la señora Adelaida, demandada, debe quedarse con un 10 % del precio fijado para la venta en caso de que la misma no se produzca".

Y en relación a la redacción unilateral de la orden de venta expone que en el acto del juicio, la declaración de Dña. Leocadia, empleada de LIVING BLUE, señaló en su declaración testifical durante el acto del juicio que es ella misma quien se encarga de redactar los contratos y preparar las firmas ante notario y ratificó que en el caso de autos así fue. Y que también los concretos contratos de opción de compra de autos fueron redactados por LIVING BLUE; por lo que, "¿qué sentido tiene no haber incluido cláusulas que le facultaran a cobrar otras comisiones en caso de que se originaran situaciones distintas a las contempladas?".

Igualmente alega que:

"Al respecto, es oportuno preguntarse si la SRA Adelaida hubiera mantenido la comercialización de su finca a través de LIVING BLUE en el caso de que las comisiones hubieran sido superiores o las condiciones contractuales más gravosas. Todo ello, en la medida en que también quedó acreditado en el acto del juicio a través de la testifical de D. Germán, que LIVING BLUE no era la única agencia involucrada".

"Debemos indicar al Tribunal que LIVING BLUE, en su demanda, aportó un contratode opción de compra de fecha 16 de julio de 2020 que imponía un depósito en concepto de arras por importe de 85.000 euros, ocultando que el referido contrato fue modificado una semana después disminuyendo las arras a la mitad.Por ello, en la contestación a la demanda, ésta representación aportó como Documento núm. 3 el contrato de opción de compra de 20 de julio de 2020, que establecía unas arras por importe de 42.500 euros, el acta de depósito de dicho importe (Documento núm. 5) así como la resolución del referido contrato (Documento núm. 6), que acreditaba la restitución a los potenciales compradores de 21.500 euros".

"Dejando de lado dichas cavilaciones, la realidad es que las partes nada establecieron acerca de comisiones distintas a las pactadas y que la SRA. Adelaida, aceptó que LIVING BLUE comercializara con su inmueble bajo esas condiciones y no otras. Nótese que la propia LIVING BLUE reconoce en su recurso que "es claro que en el contrato nada se estableció para el supuesto de que fruto de la labor de comercialización del inmueble, las gestiones realizadas por la agencia inmobiliaria no diesen sus frutos y por lo tanto, no se obtuviese lo pretendido, esto es, la venta del inmueble o en su caso, la suscripción de un contrato de opción de compra (...)" (víd. pág. 5 del recurso de apelación). Sin embargo, lo cierto es que dicho silencio en el contrato, precisamente lo que implicaba es que no se originara comisión".

"Dicho de otro modo: si se pacta que el derecho a percibir una comisión surge cuando se cumplen dos condiciones muy concretas, que se originen otros tantos escenarios distintos en nada incide a lo pactado ni genera nuevas comisiones.Por lo tanto, no es justo que una agencia inmobiliaria, tras imponer un contrato redactado unilateralmente al cliente, pretenda exigir luego comisiones por supuestos no pactados en el propio contrato que ésta misma redactó, alegando, como en este caso, que esa era la "intención de los contratantes."

"La realidad es que no existe indicio de ningún tipo -mucho menos prueba- que sustente que la intención de la SRA. Adelaida fuera la de abonar a la agencia LIVING BLUE comisiones no pactadas. Por lo tanto, no existe acto "coetáneo y posterior al contrato", según contempla el art. 1282 CC , que permita deducir que la intención de las partes fuera ampliar o agravar las obligaciones de la SRA. Adelaida frente a LIVING BLUE. De hecho, si así hubiera sido, teniendo en cuenta que la relación entre las partes se prolongó durante meses, LIVING BLUE podría haber ofrecido un cambio en las condiciones contractuales, lo que no hizo. Al contrario, como se expondrá, el descontento de la SRA. Adelaida con la forma de actuar de LIVING BLUE fue de tal calibre, que no dudó en resolver el contrato, vendiéndose el inmueble finalmente con la intervención de otras agencias".

A continuación se refiere la parte demandada en su oposición a los motivos por los cuales la Sra. Adelaida y los compradores resolvieron de mutuo acuerdo el contrato de opción de compra que eran que "LIVING BLUE" había ocultado información esencial a los potenciales compradores, ya que se informaron, por medio de la persona que contrataron para que los asesorara en la compraventa, la Sra. Mercedes, de que no podrían obtener la cédula de habitabilidad porque había construcciones fuera de ordenación y habían presionado a los compradores para firmar la opción de compra.

También se refiere el escrito de oposición al recurso a la "INJUSTIFICADA Y DESPROPORCIONADA FACTURA QUE LIVING BLUE RECLAMA"y "¿a qué responde el importe de 6.250 euros que se reclama por la ahora recurrente?".

E igualmente a la debida INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO, que es la correcta en la sentencia recurrida, insistiendo en la importancia del art. 1.288 del CC. Que prescribe que: "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad",y fue LIVING BLUE quien redactó el contrato.

Y para finalizar el escrito de oposición alega que:

"Así pues, sobre la base de la misma solución alcanzada por la parte recurrente, debemos concluir que (i) los términos del contrato son claros y debe prevalecer la interpretación literal, (ii) la obligación condicional que facultaría el devengo de una comisión NO se ha cumplido y, en su caso, (iii) la oscuridad de la cláusula no puede favorecer a la parte que la hubiera ocasionado.

Por todo lo expuesto, el recurso interpuesto por LIVING BLUE debe ser desestimado de plano, manteniéndose íntegramente la resolución recurrida, imponiéndose las costas de esta segunda instancia a la recurrente".

CUARTO.-Así planteado el recurso, y siendo la interpretación de las cláusulas contractuales contenidas en la "hoja de encargo" firmada el día 12 de marzo de 2019, el motivo esencial sobre el que en primera instancia se centró la controversia y ahora el recurso de apelación, pues los hechos objetivos como acontecimientos ocurridos no han sido controvertidos, se transcriben literalmente y valoran a continuación dichas clausulas.

Así, en el punto "2." del documento,se pactó que:

"La propiedad será ofrecida a la venta por el precio inicial de 1.650.000€. En este precio están incluidos los honorarios de la agencia de un 6% más IVA que se aplicará sobre el precio global de venta finalmente acordado, también se aplica, en su caso, a muebles y/u otros objetos que se venden junto a la propiedad. Si la propiedad al final se vende por otro precio el porcentaje de los honorarios sigue igual".

En la demanda esta clausula no se expone literalmente siendo su referencia a ella la siguiente:

"La propiedad sería ofrecida por un precio inicialde 1.650.000,00, así como que en ese precio estaban incluidos los honorarios de la agencia inmobiliaria que serían de un 6 % más IVA,porcentaje que se aplicaría sobre el precio global de la venta finalmente acordado y que por tanto, si la propiedad se vendiese por otro precio, el porcentaje de los honorarios sería el mismo".

Su valoración por la Sala es la de que, obviamente, esta cláusula es la que está pensada para el supuesto de que se produzca la venta, ya sea por el precio inicial como por otro inferior, pero aplicándose siempre la comisión del 6% más IVA, ya que se dice que "el porcentaje de honorarios sigue igual",y respecto a la misma no existe discrepancia,como no podía ser de otra manera, al ser un hecho probado que no se ha materializado finalmente compraventa con la intervención de la agencia demandante y con las personas proporcionadas como compradores por la misma, ignorándose las circunstancias concretas de si ha mediado o no otra agencia y tampoco el precio de la venta que sí se realizó, pues no se ha aportado la escritura de compraventa y pudieran ser manifestaciones de parte únicamente. Pero lo que sí es un hecho documentado es que los compradores proporcionados por Living Blau, D. Gabriel y Celsa, designaron como domicilio, concretamente en el encabezamiento de los contratos de opción de compra que firmaron, que era la DIRECCION001 de Esporlas, es decir, muy próxima a la parcela de la Sra. Adelaida, que era la DIRECCION000.

Y en el punto "3" que:

"El vendedor se compromete a pagar los honorarios acordados a la agencia, el día de la firma de la escritura de compraventa ante notario, mediante un cheque bancario emitido de un Banco español. Si el comprador al final no realiza la venta, pero el vendedor se puede quedar con el pago del depósito del 10% del precio de la compraventa, se indemnizará a la agencia por los trabajos realizados con la mitad de la comisión acordada".

En la demanda la referencia a este punto 3 se efectúa diciendo que:

"En el apartado tercero del documento, se especificó que para el supuesto de que el futuro comprador finalmente no realizase la venta, pero se hubiese suscrito un contrato de opción de compra por el cual la parte vendedora se pudiese quedar con el pago depositado a cuenta de la operación, la parte vendedora debía indemnizar a la agencia por los trabajos realizados con la mitad de la comisión acordada, esto es, con un 3 % más IVA".

Es decir, se omite la referencia a la necesidad de que el depósito que se quedaba la vendedora debía alcanzar el 10% del precio.

Por la Sala se considera que la interpretación de esta cláusula, que es clara ("in claris non fit interpretatio"), de conformidad con lo previsto en el art. 1281 del C.C., primero de los preceptos relativos a la interpretación de los contratos es la de que esta clausula pensada para que, aún en el caso de que no llegara a efectuarse la compra venta pactada en la opción de compra, si la vendedora, ahora demandada, pudiese quedarse con el 10% del pago depositado a cuenta de la operación,entonces tendría derecho a cobrar la inmobiliaria "en concepto de indemnización por los trabajos realizados con la mitad de la comisión acordada", es decir el 3% mas el IVA.

Habiendo sido las concretas circunstancias concurrentes en esta intermediación, en la que se han celebrado dos contratos de opción de compra, la que se reseña en la demanda, de fecha 16 de julio de 2020, pero seguida de otra posterior, la firmada el día 20 de julio de 2020, siendo aquí donde realmente se centra la controversia que es la de que si seguía teniendo la demandante derecho a la percepción de la comisión del 3%,pese a haberse retenido por la vendedora demandada una cantidad inferior al 10%, ya que 21.000 euros es inferior al 10% de 850.000 euros, que fue el precio de, que es la cantidad que la demandada "se quedó" del depósito constituido en la opción de compra firmada el día 20 de julio de 2020 en virtud de la cual no entregaron los 85.000 euros inicialmente pactados en el contrato de opción del día 16 de julio de 2020 sino 42.500 euros como consta en el Acta de 31 de julio de 2020, considerando la parte demandante que sí que conservaba su derecho al pago al ser el pacto de resolución y sus condiciones un acuerdo celebrado entre las partes vendedora y compradora y sin su intervención.

Pues bien, de la valoración de la prueba practicada se extraean las ss. consecuencias:

.- La primera, que la labor de intermediación esté expresamente reconocida en la clausula décimo primera de sendos contratos de opción de compra (de 16 y 20 de julio de 2020) y en ella se pacta un importe de comisión en 50.000 euros sobre el precio de venta "final" de 850.000 euros (que es "redondeando" el 6%), por lo que permanece invariable lo pactado para el caso de realización de la venta finalmente, sin embargo y a la vista de que la cantidad depositada en el contrato de opción de compra del día 20 de julio de 2020, en el que se bajaron las "arras penitenciales de 85.000 euros a 42.500 euros, con lo cual, ya nunca y aún en el caso de que se quedara la demandada con toda la cantidad depositada se llegaría al mínimo del 10% requerido para que naciera el derecho de la inmobiliaria de cobrar el 3%, lo que tenía que haberse pactado en ese contrato de opción de compra último de fecha 20 de julio de 2020 era que, en proporción a la rebaja de las arras, se requiriera menor porcentaje de retención del depósito para poder reclamar la inmobiliaria su comisión.

.- Y, sin embargo, no se hizo; y no modificando la previsión contractual inicial ha sucedido lo que ha sucedido y en mayor medida si cabe porque dado el "acuerdo" alcanzado entre las partes excompradora y vendedora tampoco llegó a quedarse la demandada la cantidad de 42.500 euros sino que se quedó 21.000 euros.

.- Sobre esta cantidad de 21.000 euros sobre la que se reclaman en la demanda 6.250 euros, porque es muy cercana al 3% (que sería exactamente 630'00 euros), y posiblemente lo que se ha hecho por la agencia es "ajustar" a una cantidad "X" la cantidad a satisfacer por su trabajo, y que, con IVA resulte de 6.250 euros.

.- Llama la atención que, existiendo una inicial previsión contractual en la hoja de encargo de percepción de indemnización por los trabajos realizados a favor de la agente inmobiliaria para el caso de que no se produjera la venta fijando ese mínimo de retención del 10% del depósito por la vendedora para que ésta se viera obligada a tener que pagar la comisión a la agencia, no se realizara previsión alguna diferente en la segunda opción de compra de 20 de julio de 2020, en la que, se reitera, ya "ab initio" el depósito constituido como arras penitenciales no llegaba al 10% aunque se hubiera retenido todo porque 42.500 euros no es el 10% de 850.000 del precio de venta.

.- La compraventa de autos se resolvió por un motivo que posiblemente no es el que se alega de discordancias urbanísticas porque en los dos contratos de opción de compra en el "Exponendo II", en el apartado de "CARGAS Y GRAVÁMENES" "se declara por la parte vendedora cedente de la opción" que:

"(...) la finca dispone de una licencia de alquiler vacacional en vigor - la finca no dispone de cédula de habitabilidad- el precio acordado para la formalización de la compraventa se ha fijado en atención a la superficie registral del Inmueble, sin considerar la superficie real.- Se han realizado obras en el Inmueble por anteriores propietarios respecto de las cuales no se dispone de la correspondiente licencia".

En definitiva y concluyendo, la falta de claridad en el contrato de opción de compra segundo de 20 de julio de 2020, sin que por la parte demandante se produjera referencia de modificación alguna del apartado 3 de la "hoja de encargo" que es el contrato entre las partes ahora litigantes respecto de ese mínimo del 10% del depósito retenido por la vendedora cuando ella es ella la autora del documento, al igual que de los contratos de opción de compra le traslada a ella esta omisión por aplicación de lo dispuesto en el art. 1288 del C.C., ya que es precisamente su silencio el que genera la oscuridad, debiéndose desestimar totalmente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante-APELANTE, CONFIRMÁNDOSE LA SENTENCIA APELADA EN TODOS SUS PRONUNCIAMIENTOS.

SÉPTIMO.-Al desestimarse totalmente el recurso de apelación interpuesto, procede la IMPOSICIÓN DE LAS COSTAS DE ESTA ALZADA a la parte demandante-APELANTE, conforme lo establecido en el artículo 398.de la LEC.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se declara la pérdida del depósitoconstituido para recurrir.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.