Sentencia Civil 364/2024 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 3, Rec. 390/2022 de 21 de junio del 2024

PRIMERO.- Antecedentes de la resolución.

Demanda.

Los actores, Dª Lorenza, Dª Bernarda y la mercantil El Rocio Alcocebre SL, en su condición de propietarios de locales de negocios del Edificio La Noria sito en Camí L'Atall nº 25 de Alcossebre, ejercitan la acción de impugnación de acuerdos de la comunidad de propietarios demandada. En concreto, solicitan la nulidad del acuerdo adoptando en el punto segundo del orden del día de la Junta General Ordinaria de fecha 3 de agosto de 2019, relativo a la sustitución de la valla perimetral preexistente por una balaustrada.

Se impugna el acuerdo por (i) contravenir la doctrina de los actos propios, vulnerando la buena fe. (ii) Nulidad del acuerdo adoptado por alterar la configuración exterior del inmueble sin el régimen de mayorías previsto en el artículo 17.6 Ley de Propiedad Horizontal.

(iii) Nulidad del acuerdo adoptado por tratarse de una innovación o mejora y vulnerar el art.

17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal: régimen de mayorías y falta de consentimiento expreso de los propietarios afectados. (iv) Nulidad del acuerdo adoptado por vulnerar las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Alcalá de Xivert. (v) Nulidad del acuerdo adoptado debido a que la instalación de la balaustrada causa a los propietarios de los locales comerciales un grave perjuicio que no tienen la obligación de soportar y la decisión de la Comunidad de Propietarios constituye un abuso de derecho.

Contestación a la demanda.

La demandada se opuso a la demanda alegando, en esencia, que el acuerdo impugnado no supone perjuicio alguno a los locales, sin que queden afectados los derechos y usos otorgados por los estatutos. La sustitución de la barandilla por la balaustrada se acordó en la Junta de 19 de abril de 2019, acuerdo que no se ha impugnado por lo que es firme. La Junta de 3 de agosto se limitó a modificar el régimen de mayoría para la aprobación de la sustitución por ser una obra necesaria y no una mejora. No se infringen los preceptos citados por la actora, concurriendo la mayoría prevista legalmente, no existe infracción urbanística y no existe perjuicio a los propietarios demandantes. Caducidad de la acción de impugnación.

Sentencia.

La sentencia de instancia desestima la demanda. En primer lugar, entiende que no existe ningún error de transcripción en el acta de la junta de 19 de abril de 2019, de modo que en dicha junta no se aprobó la instalación de balaustrada, sino el pintado de la valla.

A continuación, tras reproducir el resultado de la prueba practicada, entiende que la valla presentaba un problema generalizado de oxidación, por lo que la obra acordada es una obra dirigida a resolver una patología generalizada del inmueble y necesaria para conservar su habitabilidad, por lo que se trataría de una obra de carácter necesario y de obligada asunción para la comunidad sin que puedan ser calificadas como obras de mejoras a los efectos del art.

17.4 LPH. Rechaza que la obra sea contraria al Plan de Ordenación Urbana y aprecia la caducidad de la acción respecto al motivo de nulidad consistente en el grave perjuicio a los propietarios demandantes.

Recurso de apelación.

La parte demandada formula recurso de apelación alegando: (i) Error en la valoración de la prueba en relación con los actos propios de la parte demandada. (ii) Error en la valoración de la prueba con respecto a la supuesta oxidación generalizada de la barandilla.

(iii) Error en la valoración de la prueba con respecto a la naturaleza de la actuación constructiva: obra de mejora (iv) Error en la valoración de la prueba con respecto a que las obras han supuesto una alteración sustancial de la configuración del edificio. (v) Nulidad del

acuerdo adoptado debido a que la instalación de la balaustrada causa a un grave perjuicio a los propietarios de los locales comerciales en contravención de las normas estatutarias y (vi) Nulidad del acuerdo adoptado por vulnerar las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Alcalá de Xivert.

La actora presente escrito de oposición al recurso.

SEGUNDO.- Doctrina de los actos propios.

El primer motivo de apelación hace referencia a la existencia de un error en la valoración de la prueba al no apreciar la doctrina de los actos propios. Reitera el apelante que en la junta de 19 de abril de 2019 la comunidad estableció que la obra de sustitución de la barandilla por una balaustrada era una obra de mejora, rechazándose que pudiera considerarse como una obra necesaria para la conservación, de modo que no puede posteriormente calificarla como una obra necesaria. Entiende el apelante que el acuerdo impugnado se adopta con vulneración de la buena fe y contradicción de actos propios.

La demandada se opone señalando que la doctrina de los actos propios no es aplicable a los actos que tienen carácter ambiguo o inconcreto y que la comunidad en todo momento creyó que en la junta se aprobaba la sustitución de la valla por la balaustrada. En todo caso, la junta puede modificar acuerdos posteriores.

Para resolver este motivo de apelación debe analizarse qué acuerdo se adoptó en la Junta de 19 de abril de 2019, cuestión que fue discutida por las partes. En este punto no se impugna la conclusión contenida en la sentencia y que este tribunal considera acertada. A pesar de la posición de la demandada, lo cierto es que de la acertada valoración de la prueba contenida en la instancia se concluye que lo acordado en aquella junta no fue la sustitución de la valla por la balaustrada, sino que, tras surgir duda sobre la naturaleza de las obras, se acordó el pintado de la valla existente. Del tenor literal del acuerdo no se desprende error alguno, sin perjuicio que la redacción es susceptible de mejora: "La comunidad acuerda que en caso de que no proceda la sustitución por balaustrada, como ya existen dos presupuestos de pintura será el del Sr. Carlos Ramón, que siempre se ha encargado de estos trabajos, aunque faltaría el del herrero que se aprobaría en la próxima Asamblea de agosto de 2019.

Esto será lo que procederá dado que se desestima la balaustrada a tenor del informe del abogado".El último inciso es claro y no admite duda.

En definitiva, en dicha junta se acordó el pintado de la valla. Por tanto, el acuerdo de fecha 3 de agosto que es objeto de impugnación no supone un cambio en el criterio de mayorías, como sostiene la demandada, sino que modifica el inicial acuerdo de pintado de la valla por la sustitución de dicho elemento por una balaustrada, calificándolo como una obra necesaria de mantenimiento. El acuerdo de 3 de agosto deja sin efecto el acuerdo anterior de 19 de abril. La cuestión es si cabe, tres meses y medio después, modificar el acuerdo inicial. Y la respuesta debe ser afirmativa.

Del contenido del acta de la junta de 19 de abril se desprende que la balaustrada se rechaza por considerarse una obra de mejora. Entiende la Sala que nada impide que la comunidad, a través de su órgano rector, modifique la calificación que había atribuido a una determinada obra, ya que ésta no depende de la voluntad de los comuneros, sino de la naturaleza de la obra a ejecutar. Lógicamente, dicho cambio de criterio no puede realizarse en perjuicio de un comunero o terceros, pero es que, en este caso, en el que no se habían iniciado las obras, no existe perjuicio alguno y la comunidad esta facultada para adoptar un acuerdo en sentido contrario al anterior. Los actores, si entienden que el acuerdo no se ajusta a la naturaleza de las obras y la normativa aplicable, lo que pueden hacer es precisamente lo que han realizado, a saber, impugnar judicialmente el acuerdo, pero no porque no sea posible el cambio de criterio, sino porque el criterio adoptado en el acuerdo que se impugna es contrario a la ley o causa perjuicio que no debe soportarse.

Por tanto, el motivo de apelación se desestima.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba. Sustitución del vallado metálico por una balaustrada de hormigón. Naturaleza de las obras.

Cabe analizar de modo conjunto los motivos de apelación referidos al error en la valoración de la prueba relativos a la naturaleza de las obras acordadas en el acuerdo impugnado. La apelante entiende que la prueba practicada acredita que las obras aprobadas, a saber, la instalación de la balaustrada en sustitución del vallado metálico, no eran necesarias. Y a tal efecto insiste en que la sentencia yerra al afirmar que el vallado presentaba una

situación de oxidación generalizada. Los daños que presentaba no afectaban a la estructura, eran meros deterioros en la capa de pintura por falta de un adecuado mantenimiento. Reproduce el contenido del informe pericial aportado con la demanda y emitido por el Sr. Hernan. En definitiva, sostiene que ni existía una oxidación tal que afectara a su estructura, ni estaba justificada la necesidad de su sustitución por un elemento tan distinto como la balaustrada. Denuncia que la sentencia de instancia valora como si fueran periciales la declaración del administrador y las manifestaciones del presidente contenidas en el acta de la junta.

La parte demandada se opone al recurso, sosteniendo la correcta valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia.

A propósito de la valoración de la prueba en segunda instancia, la STS, Sala 1ª, de 4 de diciembre de 2015 establece que "esta Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido «una severa crítica» ( Sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre )".

Por tanto, procede analizar de nuevo la prueba practicada para resolver sobre las conclusiones alcanzadas por la juzgadora ad quo. Cada una de las partes aporta un informe pericial. La parte actora el informe emitido por el perito Sr. Hernan (documento 8) y la demandada informe emitido por el Sr. Pascual (aportado tras la contestación a la demanda) Se aportan igualmente fotografías por ambas partes. En el acto de la vista se practicó el interrogatorio de los peritos y del administrador de la finca. Igualmente es relevante el contenido de las actas de las juntas de 19 de abril y 3 de agosto de 2019.

De la valoración de estos medios de prueba se concluye por la Sala que el vallado tenía problemas de oxidación puntuales con proliferación de desprendimientos de pintura. Con independencia de lo manifestado por los peritos, esto se desprende con claridad de las fotografías, tanto las acompañadas a las periciales como las fotografías acompañadas con el escrito de contestación a la demanda (documentos 3 a 6 y 10 a 13). Es cierto que no queda acreditado que ello afectara a la estabilidad del sistema de cerramiento y a la seguridad, punto en el que los peritos discrepan y en los que la sentencia da mayor credibilidad al perito de la demandada, apoyado en la declaración del administrador y las manifestaciones contenidas en el acta, pero esto no es lo esencial como veremos. La valoración que la sentencia contiene de la declaración del administrador y del contenido del acta no supone infracción legal alguna, ajustándose a las reglas de la sana crítica y sin que se atribuya a dichos medios de prueba carácter de pericial alguna.

Por otro lado, que la actuación no se limitada a un simple pintado, como parece sostener la apelante, lo acredita el tenor del acuerdo de 19 de abril en el que se hace mención a la aprobación de un presupuesto del "herrero", es decir, no se trataba de un simple pintado. Es un hecho de general conocimiento la corrosión que se produce en el hierro en ambientes húmedos y salinos como lo que se encuentra el edificio, tal y como manifestó el perito Sr. Pascual, por lo que nada impide que la comunidad pueda plantearse otras soluciones constructivas en el cerramiento.

Así, se puede concluir que el estado de la valla exigía una intervención -con independencia que no se viera comprometida la estabilidad y seguridad-, ya sea su lijado y pintado -en el que además del pintor debía actuar el herrero-, ya sea alcanzar otra solución constructiva que permitiera un mejor mantenimiento. La obligación de mantener una comunidad no se limita a sustituir un elemento por otro idéntico, sino que puede suponer cambiar materiales para lograr una mejor solución en la edificación, mejorando de este modo el mantenimiento del edificio. Esto no supone una mejora a los efectos del artículo 17.4 Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) , sino el cumplimiento de modo efectivo de la obligación de conservación, se trata de una modificación exigida por la adecuada conservación del inmueble.

No se puede afirmar que el acuerdo que establezca la sustitución de un sistema de vallado por otro implique necesariamente una mejora. Entiende la Sala que no hay mejora

alguna en sustituir una valla metálica que presenta problemas de oxidación y desprendimiento de pintura por una balaustrada. Por ello, aun cuando no se pueda afirmar que el estado del vallado afectara a la seguridad, la obra no debe calificarse como de mejora teniendo cabida en el concepto de obras de adecuado mantenimiento del edificio, que en ocasiones aconseja razonablemente sustituir la solución constructiva, que es lo acontecido en el presente caso.

Sostiene el apelante en su escrito de recurso que la solución adoptada, instalación de una balaustrada, no es la correcta, remitiéndose al contenido del apartado 4.3 del informe pericial del Sr. Hernan. Entiende la Sala, al igual que el juez de instancia, que la idoneidad del sistema elegido fue expuesta de forma razonable por el perito Sr. Pascual

Ahora bien, el hecho que la actuación de la comunidad pueda encuadrarse en la obligación de mantenimiento no implica que cualquier solución constructiva sea válida, ya que la misma debe respetar la configuración externa y características del edificio. Y en este punto ya adelantamos que el recurso debe ser estimado.

Motivo de impugnación del acuerdo, reiterado en sede de apelación, es que las obras aprobadas suponen la alteración de la configuración externa del edificio, lo que implica, dice la actora, que el acuerdo debe ser adoptado por unanimidad.

Examinadas las características de la balaustrada instalada entiende la Sala que la opción elegida sí implica una alteración de la configuración externa de un elemento del edificio, concretamente del cerramiento. En efecto, el edificio dispone originariamente de un cerramiento mediante vallado metálico que es diáfano, de modo que se posibilita la visibilidad prácticamente total desde el exterior de los locales de negocios, no solo por la parte de arriba del vallado, sino en toda su estructura. La solución adoptada, balaustrada en una modalidad de cortavientos con piezas verticales oblicuas, modifica sensiblemente el cerramiento, de modo que se pasa de un cerramiento diáfano y permeable a un sistema que impide la visión desde el exterior en toda la altura de la balaustrada, lo cual supone una alteración de la configuración externa del cerramiento, lo cual no es baladí cuando en los bajos del edificio existen locales comerciales. No es lo mismo un cerramiento que permite la visibilidad prácticamente total desde el exterior, de un cerramiento que la impide. Y ello implica, a criterio de la Sala, una alteración de la configuración. Así se desprende del examen de las distintas fotografías

aportadas a autos, tanto en la periciales de ambas partes, como en los documentos adjuntos a los escritos de demanda y contestación.

En definitiva, entiende la Sala que la sustitución del sistema de cerramiento, instalando una balaustrada, puede ser calificada como obra necesaria para el adecuado mantenimiento, pero siempre y cuando el elemento instalado respete la configuración del cerramiento preexistente, lo que no acontece en el presente caso en el que se ha optado por una balaustrada que impide prácticamente la visibilidad desde el exterior. Es cierto que en unos de los laterales -fotografías 8 y 9 de la contestación- la configuración originaria no se ha respetado, existiendo un seto tupido, pero ello no implica que pueda alterarse en el resto del perímetro, cuando consta la voluntad contraria de otros propietarios afectados. Hubiera sido suficiente con la instalación de una balaustrada cuyos elementos verticales -balaustres- mantuvieran la visibilidad preexistente, sin perjuicio, lógicamente, del cumplimiento de la normativa vigente aplicable al tipo de cerramiento.

En cuanto a la mayoría necesaria para adoptar acuerdos que impliquen la alteración de la configuración externa del edificio, entiende la Sala que, tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, no debe acudirse a la regla de la unanimidad, sino a la fijada en el artículo 10.3 LPH, salvo que la alteración afecte al título o estatutos, en cuyo caso si que será precisa la unanimidad, conforme el artículo 17.6 LPH. De este modo, la alteración de la configuración externa del edificio requerirá una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, constando el consentimiento de los titulares afectados.

Esto no modifica el resultado estimatorio del recurso, ya que no consta, como lo demuestra el presente procedimiento, el consentimiento de los propietarios afectados, teniendo dicha condición los propietarios de los locales por ser precisamente lo que se ven afectados por el cambio de configuración del cerramiento.

Por todo ello, sin necesidad de examinar el resto de los motivos del recurso, procede revocar la sentencia y estimar la demanda al considerar que el acuerdo es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que procede acordar la nulidad del acuerdo adoptado en el punto segundo del orden del día de la Junta General Ordinaria de fecha 3 de agosto de 2019 en punto a sustituir la valla perimetral preexistente por balaustrada, condenando a la

demandada a demoler la obra ejecutada. No procede la condena a reponer a su estado originario la valla perimetral, ya que como hemos indicado nada impide que pueda instalarse otro sistema de cerramiento que no implique la alteración de la configuración del cerramiento, manteniendo una distancia razonable entro los elementos verticales del cerramiento, elección que deberá quedar sometida al criterio de la comunidad.

CUARTO.- Costas de la instancia

La parte apelante no impugna expresamente el pronunciamiento de costas, pero al solicitar la revocación de la sentencia con la estimación de la demanda, solicita la imposición de costas de la instancia a la demandada.

Señala el artículo 394 LEC "1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho"

Entiende la Sala que en el presente caso concurren serias dudas de hecho que justifican la no imposición de costas, atendiendo a la configuración arquitectónica del complejo inmobiliario y la no siempre sencilla calificación de alteración de la configuración externa, lo que justifica la no imposición de costas.

QUINTO.- Costas de la apelación.

Respecto a las costas de la alzada la estimación del recurso de apelación determina que tampoco se efectúe expresa imposición, a tenor de lo establecido en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción aplicable al presente procedimiento (arg. ex disposición transitoria segunda del Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre) .

Por otro lado, deberá procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,