Sentencia Civil 571/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 56/2025 de 22 de julio del 2025

PRIMERO.-La parte actora ejercita acción de reclamación de cantidad derivada de contrato de arrendamiento ya extinguido por importe de 52.070,59 euros.

Alega, en esencia:

-que suscribió 4 contratos de arrendamiento con el Sr. Jose María el 1/1/2020 sobre 4 inmuebles de su propiedad sitos en DIRECCION000) NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003.

-que según consta en la cláusula primera de los mismos, se fijó como renta mensual 1.710 euros, 1.240 euros, 1.125 euros y 1.260 euros respectivamente, pactándose que el arrendatario se hiciera cargo de los gastos asimilados (cláusula 6 del contrato).

-Continúa indicando que el 21 de junio de 2020, por motivo de la pandemia, se hacen modificaciones en los contratos y se disminuye la renta en un 50% los meses de abril, mayo y junio y un 25% los meses de julio, agosto y septiembre, firmándose un reconocimiento de deuda.

-Que el 1 de octubre de 2020, como consecuencia de la imposibilidad de pago, se firma de nuevo un descuento de la renta del 50% de las mensualidades de octubre de 2020 a marzo de 2021.

-Refiere que el 29 de septiembre de 2021, a través de una tercera persona representando al Sr. Jose María, se hizo entrega de las llaves de las cuatro viviendas, poniendo en conocimiento de la actora el fallecimiento del mismo.

-El arrendatario dejó de satisfacer las rentas y cantidades asimiladas (recibos de agua, ascensor, facturas de limpieza, facturas de Endesa e IBI), en las cuantías que detalla y que suman un total de 52.070,59 euros.

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, no se opuso a la existencia de la deuda, pero considerando que debía descontarse de la suma reclamada el importe de las 4 últimas facturas de ascensor en la parte que no ha sido prorrateada al resto de viviendas y locales de la finca, y el valor de los bienes muebles que eran propiedad del arrendatario, pues la entrega de las llaves la hizo la tercera persona (Esta tercera persona no puede ser otra que la Sra Yolanda, que era quien ayudaba al Sr. Jose María con los alquileres) sin más, sin avisarla para que pudiese retirar el mobiliario que era del Sr. Jose María. A dichos efectos, al tratarse de un mobiliario cuyo valor debe descontarse (vía compensación) de lo que reclama la parte actora, se propone mediante otrosí digo prueba pericial judicial. (a practicar por un PERITO experto en tasación de BIENES MUEBLES ESPECIALIDAD VALORACIÓN DEL CONTENIDO DE INMUEBLES, con titulación de agente de la propiedad inmobiliaria, o decorador, interiorista, delineante, arquitecto, aparejador, ingeniero arquitectónico, o ingeniero industrial, para que sobre la base de los escritos de la demanda y contestación, y sus documentos anexos, y tomando en consideración cualesquiera otras fuentes que considere oportuno recabar para elaborar su dictamen, así como cuanta información precise obtener, previa vista a los inmuebles objeto de los arrendamientos, dictamine sobre el valor del mobiliario de las cuatro viviendas objeto del pleito que fue adquirido por el arrendatario fallecido Sr. Jose María. Al amparo del art. 345 de la LEC se interesa que el citado perito sea acompañado por las partes en la visita a realizar a las viviendas, para identificar los muebles objeto de la pericia que eran propiedad del Sr Jose María.)

Por providencia se acordó la práctica de dicha pericial, si bien, a raíz del recurso de reposición interpuesto por la parte actora, que fue impugnado por la demandada, se dictó Auto revocando la resolución anterior con base en los siguientes argumentos:

Examinada la documental obrante y las alegaciones efectuadas por el recurrente no consta un inventario de bienes que permita en su caso al perito judicial efectuar la tasación de los mismos, como tampoco hay fotografías, facturas o cualesquiera otros medios probatorios que acrediten la existencia de dichos bienes muebles, características o cualesquiera otras circunstancias que permitan al perito efectuar su labor.

Respecto de las documentales 2, 3 y 4 del escrito de impugnación al recurso, se trata de anuncios publicados para el arrendamiento de dichos inmuebles, donde no se puede establecer con certeza que inmuebles son, pero especialmente no se puede acreditar la titularidad de dichos inmuebles.

Pero es que, además, no puede entenderse que dicha tasación de los bienes muebles, en el caso de que se pudiera hacer, llevaría un crédito compensable, por cuanto el cauce procesal oportuno no sería la presente litis.

Y por último, la presente prueba deviene en imposible ya que los inmuebles están alquilados desde hace años, sin que pueda saberse si dichos muebles estén ahí y acordar una entrada en dichos inmuebles, cuya posesión la tienen personas ajenas al presente procedimiento, implicaría una medida demasiado gravosa que no tiene además cabida en el presente procedimiento.

Todo ello sin perjuicio de que en el trámite de proposición y admisión de prueba se presenten o practiquen las que la recurrente solicite y sean admitidas, y sin olvidar el recurso de apelación que cabrá contra la sentencia definitiva.

Se ha dictado la sentencia que es objeto de apelación por la parte demandada, en el que se suplica:

se dicte sentencia por la que, revocando la sentencia dictada:

-Estime la nulidad de actuaciones alegada por esta parte, retrotrayendo las actuaciones al momento de la contestación a la demanda con reconvención, para dar el oportuno traslado al actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención al haber alegado esta parte la existencia de un crédito compensable y, de no admitirse la nulidad de actuaciones alegada,

-subsidiariamente, estime que existe prejudicialidad civil y acuerde la acumulación de los autos o, de considerar imposible dicha acumulación, la suspensión el presente proceso hasta que finalice el proceso que tiene por objeto la cuestión prejudicial, y, de no estimar la existencia de la prejudicialidad civil alegada,

-estime los otros dos motivos de la apelación, revocando los pronunciamientos de la sentencia respecto a la existencia de bienes muebles y la procedencia de aplicación de la fianza, de conformidad con los motivos expuestos en el presente recurso, estimando que consta acreditada la existencia de los muebles (previa admisión de la prueba pericial judicial solicitada mediante otrosí) declarando que procede i) compensar con la reclamación de la actora en el valor de los muebles existentes en las viviendas alquiladas en el momento del fallecimiento y, asimismo, que procede ii) descontar de la deuda reclamada el importe de las fianzas depositadas por un total de 4.700 euros.

Todo ello con imposición de las costas de la presente alzada.

Solicitó por medio de otrosí digo la práctica en esta instancia de prueba pericial e interrogatorio de parte, que fue resuelta por Auto de la sala de 3 de marzo de 2025, denegando la primera de ellas y admitiendo la segunda.

El día anterior al señalado para la práctica de la prueba, se presentó escrito por la recurrente interesando la aportación de documentos al amparo de lo previsto en los arts. 460.1 y 270.1.1º de la L.E.C., dictándose providencia por la que se acordaba dar traslado a la parte contraria por plazo de cinco días. No obstante, en el acto de la vista para práctica de la prueba, interesó la letrada, en aras a la economía procesal, alegar in voce,oponiéndose a lo peticionado por la recurrente.

La sala resolvió acordó tener por unida la documental aportada por la recurrente, y consistente en el escrito de contestación y documentación presentados por la aquí actora y apelada en el Procedimiento Ordinario 1114/2024 seguido a instancia de la aquí demandada, y que se tramita en el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Manacor.

Se procedió seguidamente a la práctica del interrogatorio de la parte actora, en la persona de su representante Sr. Serafin, con el resultado que obra en autos.

SEGUNDO.-E ntrando a resolver el recurso, se hace preciso resolver en primer lugar sobre la alegada nulidad de actuaciones que ya fue rechazada en la primera instancia.

Sostiene la apelante que se ha infringido el art. 408.1 de la L.E.C. ya que alegó en su escrito de contestación la existencia de crédito compensable, cuyo tratamiento procesal debía ser como el de una reconvención, y al no darse el oportuno traslado al actor se le causó indefensión al propio actor y a esta parte al no habérsele permitido practicar prueba sobre dicha compensación.

Conforme el artículo 238.3º de la Ley Orgánica del Poder JudicialLegislación citadaLOPJ art. 238.3, los actos judiciales serán nulos de pleno derecho, cuando se prescinda total y absolutamente de las normas esenciales de procedimiento establecidas por la Ley, o con infracción de los principios de audiencia, asistencia y defensa, siempre que efectivamente se haya producido indefensión, añadiendo el artículo 240 de la misma leyLegislación citadaLOPJ art. 240, que la nulidad de pleno derecho, en todo caso, y que los defectos de forma en los actos procesales que impliquen ausencia de los requisitos indispensables para alcanzar su fin o determinen efectiva indefensión, se harán valer por medio de los recursos establecidos en la ley contra la resolución de que se trate o por los demás medios que establezcan las leyes procesales.

De lo que resulta que para que sea procedente la declaración de nulidad de las actuaciones judiciales es precisa la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º) La existencia de una infracción procesal sustancial, esto es, como señala el propio precepto legal, de una omisión total y absoluta de las normas esenciales del procedimiento, por lo que sensu contrariono cualquier infracción de las normas procedimentales podrá determinar la nulidad de las actuaciones judiciales.

2º) En segundo término, que como consecuencia directa de tal infracción se haya producido indefensión, a cuyo efecto ha señalado el Tribunal Constitucional que la indefensión relevante a efectos de la nulidad de actuaciones no tiene lugar siempre que se vulneren cualesquiera normas procesales, sino sólo cuando con esa vulneración se aparejan consecuencias prácticas consistentes en la privación del derecho de defensa y en un perjuicio real y efectivo de los intereses del afectado por ella ( Sentencia del Tribunal Constitucional 48/1986 de 23 de Abril ), por lo tanto dicha indefensión es algo diverso de la indefensión meramente procesal, y debe alcanzar una significación material, produciendo una lesión efectiva en el derecho fundamental reconocido en el artículo 24 de la Constitución ( S.T.C., 118/1983 de 13 de Diciembre y 102/1987 de 17 de Junio Juris prudencia citada STC, Sala Primera, 17-06-1987 (STC 102/1987)) requiriéndose además que tal indefensión no ha de hallar su motivo en la propia postura procesal de quien alega haberla sufrido, es decir, no puede mantener una alegación constitucional de indefensión quien, con su propio comportamiento omisivo o falta de la necesaria diligencia, es el causante de la limitación de los medios de defensa que se haya podido producir ( S.T.C. 68/1986 de 27 de Mayo Juris prudencia citada STC, Sala Primera, 27-05-1986 (STC 68/1986), 54/1987 de 13 de Mayo Juris prudencia citada STC, Sala Primera, 13-05-1987 (STC 54/1987) y 34/1988 de 1 de Marzo Juris prudencia citada STC, Sala Segunda, 01-03-1988 (STC 34/1988)). En consecuencia, la indefensión relevante comporta la introducción de factores diferentes del mero respeto de las normas procesales, consistiendo sustancialmente en la prohibición del derecho de defensa y en un perjuicio real y efectivo de los intereses del afectado por la decisión judicial ( S.T.C. 48/1986 de 23 de Abril Juris prudencia citada STC, Sala Segunda, 23-04-1986 (STC 48/1986)) si bien esa limitación de los medios de defensa ha de ser producida por una indebida actuación del órgano judicial ( S.T.C. 86/1986 de 21 de Mayo ) habiéndose señalado también que no puede invocarse indefensión cuando la razón de la misma se debe de manera relevante a la inactividad por falta de diligencia procesal exigible, del lesionado o se genera por la voluntaria actuación desacertada, equívoca o errónea de dicha parte, diligencias que se refieren no sólo a la personal del recurrente, sino también a la de su representación procesal, por lo que las eventuales lesiones resultantes de las relaciones entre el justiciable y su representación no son amparables constitucionalmente y ello por la razón de que no son atribuibles a un poder público ( Sentencias del Tribunal Constitucional 112/1989 de 19 de Junio Juris prudencia citada STC, Sala Segunda, 19-06-1989 (STC 112/1989)) y

3º) finalmente que la nulidad de actuaciones se haga valer, en todo caso a través de los recursos establecidos en la ley contra la resolución de que se trate o por los demás medios que se establezcan en las leyes procesales.

Pues bien. Creemos debe ser rechazado el alegato. El art. 408.1 de la L.E.C. dispone:

1. Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar.

Como se advierte, la ley establece una facultad que se otorga a la parte actora, no previendo la exigencia de traslado alguno por parte del órgano judicial.

No se infringe por tanto el citado precepto.

Tampoco se le ha causado indefensión alguna a la recurrente que estima es por la imposibilidad de practicar prueba al respecto, ya que según se ha relatado, se ha solicitado en esta segunda instancia y se ha resuelto sobre ello.

TERCERO.-Por lo que respecta a la prejudicialidad civil que también fue denegada en la primera instancia.

Alega la apelante que con base en el art. 43 de la L.E.C. que en otro juzgado se sigue otro proceso cuyo objeto es la existencia de crédito compensable (la existencia de mobiliario y su valor) con la cantidad que se reclama en éste, por lo que entiende que son conexos y que de seguirse de forma independiente podría dar lugar a pronunciamientos contradictorios, por lo que interesa la acumulación de autos y de no ser posible, la suspensión del presente hasta la resolución de aquél.

Tampoco puede ser acogido. El art. 43 de la L.E.C. señala:

Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.

Contra el auto que deniegue la petición cabrá recurso de reposición, y contra el auto que acuerde la suspensión cabrá presentar recurso de apelación.

Pues bien. Como se observa de lo actuado, a fecha de interposición de recurso no se tenía constancia de la existencia de ese otro proceso, sino sólo la presentación de una demanda el día hábil anterior a la fecha de la vista de la primera instancia.

Ha sido posteriormente y, siguiendo la misma pauta de actuación que en la primera instancia, que como se ha dicho, la parte recurrente ha presentado escrito, el día antes del señalado por la sala para la práctica de la prueba en esta segunda instancia, interesando nueva prueba documental y refiriendo la existencia de ese otro proceso como el 1114/2024 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Manacor.

En todo caso, no cabe acceder a la petición de acumulación de autos puesto que no se encuentran en la misma instancia.

La petición de suspensión por prejudicialidad también debe rechazarse; se encuentra defectuosamente realizada, pues se solicita que se dicte sentencia acordando la suspensión del presente proceso hasta que finalice el que tiene por objeto la cuestión prejudicial, lo que abocaría, en el caso de ser acogida, al dictado de dos sentencias en el mismo procedimiento, lo que resulta inviable desde el punto de vista procesal.

CUARTO.-Descartados los alegatos anteriores, cumple ahora resolver sobre la pretendida compensación por razón de los muebles que se dicen existentes en las viviendas arrendadas.

Dice el juez:

Respecto de la existencia de los bienes muebles, y sin perjuicio de las acciones civiles que puedan corresponder al demandado, tal como se dijo en el acto del juicio y se ratifica en la presente sentencia, no existe en la documental obrante en las actuaciones ningún tipo de prueba al respecto de la existencia de dichos bienes muebles, ya que el demandado no aporta facturas de compra, fotografías, ni ningún medio probatorio que acredite su existencia, correspondiente conforme al 217 de la LEC dicha actuación.

Alega la recurrente el error en la valoración de la prueba, por lo que se hace preciso verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por el juzgador de instancia, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba".(Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )"( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..."( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doctrina que se complementa declarando que "...el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..."( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."

Considera la apelante que se acredita su existencia por cuanto los inmuebles se alquilaban vacíos y se dedicaron al arrendamiento y en uno de ellos vivía el Sr. Jose María; porque se devolvieron las llaves y no se ha presentado por la actora documento justificativo de ello por lo que debe considerarse que se hizo en el estado en que se encontraban en ese momento, es decir, amueblados; y porque que no se ha negado su existencia por el arrendador.

Pues bien. El hecho de que los inmuebles se alquilaran sin muebles, no presupone necesariamente que estuvieran amueblados al momento de la entrega de llaves. Tampoco el hecho de que no conste aportado un recibo de la entrega de llaves efectuada por la Sra. Yolanda; si la entrega de llaves la hizo esta persona que identifica la demandada, bien pudo solicitar su intervención en calidad de testigo al objeto de poder ser interrogada en este extremo. El Sr. Serafin en el acto de la vista practicada en esta alzada, manifestó que había algunos muebles en mal estado, y tan sólo identificó un espejo a la vista de las fotografías contenidas en los contratos de arrendamiento que se le exhibieron.

Los alegatos de la recurrente, a la vista del examen de la prueba practicada, no resultan de enjundia suficiente para estimar su pretensión.

En todo caso, está en trámite ese otro procedimiento en el que se está ventilando esta cuestión y que dice la recurrente fue propiciado porque el propio juez a quoen el auto de 9 de julio de 2024 por el que dejaba sin efecto la providencia en que había accedido a la práctica de la pericial interesada por la ahora recurrente aludía a que Pero es que, además, no puede entenderse que dicha tasación de los bienes muebles, en el caso de que se pudiera hacer, llevaría un crédito compensable, por cuanto el cauce procesal oportuno no sería la presente litis.Y de hecho en la propia sentencia alude al resolver sobre este extremo "sin perjuicio de las acciones civiles que puedan corresponder al demandado".;y entiende la sala que esas acciones se han materializado en ese procedimiento antes aludido, por lo que la cuestión puede ser allí plenamente debatida.

QUINTO.-Y por último con relación la petición de descuento de la cantidad reclamada de la suma de 4.700 euros que constituye el importe de la fianza de los arrendamientos.

Dice la sentencia de primera instancia:

Respecto de la aplicación de la fianza, no procede en esta sentencia hacer pronunciamiento alguno; el letrado de la demandada indicó dicha compensación en sus conclusiones, sin que en el escrito de contestación a la demanda haya manifestado nada. El artículo 438.3 de la LEC indica: "3. El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan".

La compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas debe hacerla el arrendatario en la contestación de la demanda, sin que en este procedimiento lo haya hecho, y tampoco en el tramite de alegación complementarias se refirió a ello, por lo que conforme al 412 de la LEC, no debe hacerse pronunciamiento al respecto.

Creemos debe ser mantenido el pronunciamiento pues supone en otro caso, la alteración del objeto del proceso, y sería causante de evidente indefensión a la contraparte al verse privada de la posibilidad de alegar y practicar, en su caso prueba al respecto.

En este sentido se puede citar la STS, Civil sección 1 del 18 de julio de 2022 ( ROJ: STS 3033/2022- ECLI:ES:TS:2022:3033 )

El art. 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su apartado primero, que "[...] establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente"; y, en su apartado segundo, que todo ello opera "[...] sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la presente Ley ".

En efecto, la prohibición de la mutatio libelli (cambio de demanda) significa que, una vez que las partes han delimitado en sus escritos alegatorios lo que conforma el objeto del proceso (res de aqua agitur), este ha de permanecer inalterable durante la sustanciación del litigio, todo ello sin perjuicio de formular alegaciones complementarias. En definitiva, si atendemos a los elementos identificativos de la pretensión, como constitutiva del objeto del proceso, existe cambio de demanda cuando se altera de manera significativa la acción ejercitada, la causa petendi o el petitum, una vez admitida a trámite la demanda.

Esta prohibición de cambio de demanda o de contestación es uno de los efectos de la litispendencia, concebida en sentido amplio, como estado procesal, y tiene como finalidad última la proscripción de la indefensión ( sentencias 389/2016, de 8 de junio y las que en ella se citan, más recientemente 327/2022, de 26 de abril y 339/2022, de 3 de mayo ).

A mayor abundamiento, no podría operarse por falta de liquidez. Como ya se resolvió por esta sección en sentencia de 21 de junio de 2018 (Ponente Sr. Gibert), La compensación, a falta de acuerdo, no puede operarse por cuanto, en aplicación del art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el importe del derecho de crédito en favor de la arrendataria no es forzosamente el de la fian za sino que, por el momento, es ilíquido: a lo que tiene derecho el arrendatario, cuando se ha restituido la posesión de la vivienda y comprobado el estado en que se halla, es a recuperar "el saldo de la fianza". Así pues, falta el requisito de liquidez previsto por el art. 1196.4º del Código Civil para que proceda la compensación ya que está por ver a cuánto asciende ese saldo, lo cual no es objeto de este pleito.

En este caso, no se ha procedido tampoco a liquidar ese importe. Ya se ha dicho que la parte actora trató de introducir esa pretensión de forma extemporánea y le fue rechazada, pero ello no implica que no pueda hacerlo posteriormente, bien de forma extrajudicial o judicialmente; es entonces cuando, en su caso, se podrá reclamar el saldo de la fianza.

SEXTO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.