Sentencia Civil 41/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 247/2023 de 23 de enero del 2025

PRIMERO.- Histórico del procedimiento

1.Dª. Almudena presentó demanda de juicio ordinario contra D. Constancio en reclamación de 6.230,26 €, cantidades derivadas del contrato de arrendamiento suscrito el 21 de septiembre de 2018 entre las partes, la primera en su condición de propietaria/arrendadora y el segundo en la de arrendatario, respecto de la finca sita en la DIRECCION000", de Cunit.

En dicho contrato se pactó que el importe de la renta mensual eran 700 €. Antes de la finalización del plazo de vigencia contrato, el arrendatario renuncia a él y hace entrega de las llaves el 2 de octubre de 2020 a pesar de que el día 30 de septiembre de 2020 se firma documento de "rescisión" del contrato. En ese momento el Sr. Constancio adeudaba las rentas de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2020 que ascienden a 2.101,77 €.

Tras la entrega de la posesión se examina la finca en la que se aprecia la existencia de una serie de daños "por mal uso y actos vandálicos" cuyo importe asciende a 4.765 €.

El arrendatario también ha dejado de abonar las cantidades correspondientes a los suministros de electricidad y agua que ascienden a 763,49 €.

Reclama dichos importes, a los que resta los 1.400 € entregados en concepto de fianza.

2. El demando Sr. Constancio en su contestación se opone a la reclamación alegando el contrato quedó "rescindido" el día 30 de septiembre de 2020; que el 2 de octubre de 2020 se firma un documento entre las partes de devolución de fianza y entrega de llaves; que se abonaron los recibos de agua quedando pendiente los de la luz; que la renta estaba satisfecha, por lo que se le devuelve la fianza; que no se adeuda el mes de octubre al haber finalizado el contrato en septiembre; que la vivienda se entregó en perfectas condiciones, ignorado lo ocurrido entre el día 2, fecha de entrega de llaves, y el 8 de octubre, fecha de la visita del perito; que existe pluspetición en cuanto que no se ha tenido en cuenta la depreciación por el uso y la antigüedad de los electrodomésticos; niega que deba abonar las facturas de electricidad porque ENDESA no le ha reclamado a él, quien es el titular del contrato, y la actora no acredita su abono.

3. La Sentencia de Instancia, tras el análisis de la prueba, condena al demandado a abonar a la actora 5.529,67 € correspondientes a las rentas de los meses de agosto y septiembre, al valor de los daños causados y a los suministros no pagados, descontando tan sólo la del mes de octubre por no estar en ese momento vigente el contrato.

SEGUNDO.- El recurso de apelación y la decisión de la Sala

1.El recurso se fundamenta en el error en la valoración de la prueba.

En cuanto a los daños, que la pericial se realiza seis días después de entregarse las llaves, por lo que se ignora en ese lapso de tiempo; que la pericial caligráfica acredita la autenticidad del documento presento por la demandada en el que se le devolvía la fianza y se descontaba el importe de las facturas de agua, por lo que no puede dudarse de su contenido; que el día 2 de octubre se firmaron dos contratos, el de 30 de septiembre de rescisión y el del mismo día 2 de octubre de entrega de fianza.

Considera erróneo el análisis valorativo que hace el juez a quo por ser contrario a toda lógica.

En cuanto a las rentas, considera abonadas por el hecho de la devolución de la fianza. También entiende abonados los suministros de agua conforme a dicho documento y los de electricidad por las mismas razones dadas en la contestación a la demanda.

La parte apelada se opone al recurso.

2. La primera cuestión a resolver en el recurso es la valoración que debemos otorgar al contrato de 2 de octubre de 2020, que se acompaña como documento nº 3 de la contestación a la demanda. Este documento, cuya autenticidad fue cuestionada por la parte actora, fue sometido a una prueba pericial caligráfica, en la que la perito que la elabora concluye: "se determina que existen muchas similitudes entre la firma dubitada y las firmas indubitadas, lo que se llega a determinar que estas características de semejanzas que se han encontrado en los estudios realizados, son suficientes para determinar que la firma dubitada, corresponde con la misma personalidad grafica, por lo que los estudios llevados a cabo en el presente informe permiten llegar a una conclusión sólida y certera.

Por lo tanto, concluyo, que la Firma Dubitada al tener riqueza gráfica para compararla con las firmas indubitadas, corresponde con el hábito escritural de Doña Almudena".

El juez de instancia considera que dicho informe en incongruente y contradictorio con la valoración conjunta de la prueba a lo que añade que esta pericial "tampoco es concluyente y claro" por lo que no le otorga valor probatorio.

Esta Sala discrepa de tal consideración que realiza el juez de instancia. En primer lugar, porque su valor probatorio se deriva de la doble condición de la reforzada imparcialidad de la perito, que lo es por el sistema aleatorio de nombramiento, y por la propia razón de ciencia en que expresa su dictamen, siendo además el mismo concluyente e irrebatible, sin que de su contenido puedan vislumbrarse dudas o vacilaciones en la atribución de la firma de la demandante. Por otro lado, aunque no podamos considerar que las declaraciones de la empleada de la inmobiliaria, Sra. Berta, o el yerno de la actora, Sr. Pablo Jesús, sean contradictorias o que de las mismas puedan atisbarse indicios de falta de veracidad, lo cierto es que este documento se contradice con el que se acompaña a la demanda de resolución del contrato (doc. 2) y que el mismo desdice, en parte, lo que contiene el presentado con la contestación, y ante la evidencia documental consideramos que debe prevalecer el contenido del documento, por su fehaciencia, sobre lo manifestado por los testigos dado que sus declaraciones pueden verse afectadas por consideraciones subjetivas o de cierto interés, que en el caso de D. Amadeo es evidente dada su relación familiar con la demandante, y porque además era él quien gestionaba todos los asuntos relacionados con el alquiler de la finca objeto de autos, teniendo en cuenta además que Dª. Amanda no estuvo presente en la firma de los contratos de resolución, tan sólo conoce lo que ella informó al Sr. Pablo Jesús y lo que éste le contó.

3. Procederemos ahora al análisis de estos documentos a la vista de la validez probatoria del documento presentado por la parte demandada.

En el primer contrato de resolución (doc. nº 2 de la demanda), fechado el 30 de septiembre de 2020, apartado 4, el arrendador "se compromete a entregar a la parte arrendataria la fianza legal depositada en el departament de finances del Instituto Catalá del Sol (Incasol) de la Generalitat de Catalunya" el importe de 1.400 €. También se acuerda que dicha cantidad será entregada una vez descontadas las deudas pendientes de rentas, tasas y suministros, en caso de no haber ningún incumplimiento de contrato ni desperfectos en la vivienda.

Por otro lado, la arrendataria se compromete a dejar la vivienda en correcto estado de limpieza y sin enseres viejos, cuyo coste de desalojo o limpieza le sería descontado. También debe el arrendatario abonar las facturas por suministro, cuyo coste daría lugar a retener el aval bancario y/o la fianza.

En el contrato fechado el 2 de octubre de 2020 (doc. nº 3 de la contestación) se acuerda que la arrendadora entrega en el acto al arrendatario 1.400 € como "cantidad recogida en el apartado CUARTO del documento de rescisión del contrato 1.400 Euros", asimismo el Sr. Constancio abona las facturas pendientes de suministro de agua (180 €) y se compromete a abonar las pendientes de suministro de electricidad (534 €), aclarándose, además, que "la cantidad a entregar asciende a 1.220".

La interpretación conjunta de ambos contratos implica que, siendo éste de fecha posterior al primero, efectivamente la devolución de la fianza se produjo, siendo irrelevante el hecho de que quedara pendiente de recuperarla del depósito hecho en la Generalitat pues bien pudo la arrendadora adelantar el precio a cuenta de la posterior reintegración. Pero en la liquidación que se realiza tan sólo se rebaja el importe correspondiente a las facturas de agua, descontándolo, refiriéndose, a pesar de la pendencia de la deuda, a las facturas de electricidad y sin hacer referencia ni pronunciamiento alguno al resto de deudas, como rentas pendientes o responsabilidad por daños en la vivienda, que se refieren en el primer contrato. Ello implica claramente que la fianza se devolvió pero sin liquidar la totalidad de deudas pendientes como claramente resulta de que se haga constar expresamente que las facturas de la luz no se habían abonado.

Como decimos, en el nuevo contrato nada se dice sobre la exclusión del pago de las rentas que el arrendatario tenía pendientes en el contrato de 30 de septiembre, así como tampoco se hace referencia alguna a la exclusión de la obligación de responder por los daños y limpieza de la finca arrendada. De hecho, difícilmente podemos considerar que se eximiera al Sr. Constancio de esta obligación cuando en el momento en que se suscriben ambos documentos el Sr. Pablo Jesús no había visitado la finca ni conocía el estado en que se encontraba, como manifiesta éste en su declaración y ratifica la Sra. Berta, hecho que tampoco ha sido negado por la parte demandada.

Por otro lado, debemos señalar que la devoluciónde la fianzano produce efectosliberatorios de la deuda, aunque sea práctica habitual que no se reintegre al arrendatario hasta una vez verificado el estado de la finca y saldado el pago de las rentas. Es más, en nuestro caso ninguna prueba presenta la parte demandada, carga probatoria que tan sólo a él corresponde ( art. 217.3 LEC) , de que hubiere abonado las rentas de los meses de agosto y septiembre que se le reclaman en la demanda y sin que podamos llegar a la conclusión que con la devolución de la fianza se hubiere producido tal liberación de pago pues ésta tan sólo se da respecto de las facturas de agua, ninguna otra referencia existe ni a las facturas de electricidad, pago de rentas pendientes o obligación de responder por los daños existentes en la vivienda.

Por todo ello podemos llegar a la conclusión de que, por lo expuesto hasta el momento y del contenido de ambos contratos, de las cantidades reclamadas en la demanda tan sólo no resulta exigible el importe correspondiente a las facturas de agua, pues expresamente se descuentan de la liquidación con la entrega de la fianza, pero no el resto de deudas como rentas, facturas de electricidad y daños.

4. Como hemos dicho anteriormente, ninguna duda suscita la existencia de las rentas pendientes de los meses de agosto y septiembre de 2020: 1.401,18 €, a razón de 700,59 € mensuales, y que son exigibles al arrendatario, por lo que en este punto debe desestimarse el recurso.

Cuestión diferente nos lleva a considerar la existencia del importe reclamado por las facturas de electricidad: 534,07 €. Es cierto que el Sr. Constancio reconoce y se compromete a abonar las facturas correspondientes al suministro de electricidad en el documento nº 3 de los acompañados a la contestación a la demanda por un importe de 534 €, cantidad que se corresponde casi en su integridad con la reclamada en la demanda por este concepto (534,07 €) y con las facturas que a ella se acompañan (doc. nº 4 a 9). Sin embargo, no podemos considerar que la obligación la tenga el demandado frente a la actora pues las facturas no constan a nombre de la arrendadora sino al del arrendatario, quien asume su obligación frente a la compañía de electricidad y a quien debe hacer el pago, teniendo en cuenta que Dª. Almudena tampoco prueba que haya realizado el abono de dicho importe a ENDESA en nombre del deudor por lo que nada puede pedir por ello.

Lo expuesto implica que el recurso deba estimarse también en este punto, quedando excluida la cantidad reclamada por este concepto.

5. En cuanto a los importes reclamados en concepto de daños. El primer motivo del recurso es que no se puede atribuir la responsabilidad al arrendatario dado que entre la finalización del contrato y la visita del perito habrían transcurrido seis días, lo que habría permitido la entrada de terceros para causar los daños, y a que no puede basarse su estado en un inventario del año 2018.

Ante tales afirmaciones debemos decir que en torno a la reclamación de desperfectos en la viviendaarrendada ha mantenido esta Sala en Sentencia de 11 de mayo de 2023 ( ROJ:SAP T 650/2023 - ECLI:ES:APT:2023:650 ),recogida posteriormente en la sentencia de 18 de enero de 2024, recurso de apelación nº 256/2022, con cita de las sentencias de 2 de junio de 2022, recurso de apelación número 17/2021; de 28 de octubre de 2021, recurso de apelación número 40/2020; de 20 de enero de 2022, en recurso de apelación número 202/2020, o; de 10 de noviembre de 2022, recurso de apelación número 450/2021; que "no habiendo conformidad en cuanto a los desperfectos en la viviendaarrendada, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de dañosy perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los dañosy perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento. Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los dañosen muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los dañosse deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de dañosincontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ).

Ello implica que en supuestos como el que nos ocupa en el que se reclaman por el arrendador el valor de los daños al finalizar el contrato de arrendamiento, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantumde recepción por el arrendatario en buen estado de la finca arrendada y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro causado ( SSTS 20 de febrero de 1964, 10de marzo de 1971, 25 de junio de 1985, 7 de junio de 1988, 9 de noviembre de 1993, 29 de enero de 1996, 13 de junio de 1998, 20 de noviembre de 1999). De esta manera, considera que el arrendatario debe devolver la vivienda "tal como la recibió", atendidas las variaciones y deterioros que se pudieren producir por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 del Código Civil y STS de 24 de septiembre de 1983). Y que la imputación del uso inadecuado de la finca debe atribuirse al arrendatario, salvo prueba en contrario, pues dice el Tribunal Supremo que "si la actora estima que se han causado daños a su finca, los mismos deben ser imputados a los arrendatarios por incumplimiento de su obligación de usar de la cosa arrendada diligentemente ( art. 1555.2º CC ). El art. 1563 CC le impone al mismo la responsabilidad del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, que presume haberse ocasionado por culpa del arrendatario"( STS de 17 de enero de 2001).

Por ello, y conforme a las presunciones expuestas, se produce una inversión de la carga de la prueba respecto de la autoría de los daños, cuando conste que la vivienda fue entregada en buen estado, recayendo sobre el arrendatario la carga de la prueba de su ausencia de culpa o negligencia en la causación de los daños, lo que implica que, atendiendo a las pruebas obrantes en autos, el recurso debe desestimarse al considerar como lógica y razonable la valoración que en este punto realiza el juez a quo. Para ello es preciso demostrar que el juzgador ha prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica ( S. de 10 marzo 1994), al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SS. de 11-noviembre-1996 y 9-marzo-1998 ), lo que aquí no ocurre.

Además, consta en el contrato que la vivienda se encuentra en buen estado de conservación y a entera conformidad del arrendatario (estipulaciones séptima y décima del contrato). Los daños, cuya descripción tanto en el contenido como en el continente, con ausencia parcial de mobiliario, constan acreditados con el informe pericial (doc. nº 3 de la demanda) así como por las declaraciones vertidas en el acto del juicio por el perito, Sr. Ramón, que lo elabora. Tales manifestaciones y declaraciones resultan avaladas por fotografías de la vivienda anteriores a la celebración del contrato y posteriores a su extinción, no han sido contradichas por ningún otro informe o prueba presentada por la demandada. Es más, el tiempo transcurridoentre la entrega de llaves y la visita del perito, seis días, nos permite considerar que resulta imposible que los dañosse hayan causado por terceros, máxime cuando el propio perito declara que los daños que aparecen en las paredes tienen mucha antigüedad por la suciedad incrustada en las paredes o el moho.

Ninguna prueba presenta la apelante que desdiga dicho informe pericial, ni que acredite la intervención o existencia de terceros en la finca tras haberse marchado el arrendatario que hubieren podido causar los daños, ni tampoco presenta valoraciones o presupuestos que contradigan el informe de la actora.

Por todo ello, debemos desestimar el recurso en este punto y confirmar la condena por los daños reclamados (4.765 €), teniendo en cuenta además que en el recurso no se cuestiona la valoración económica de los mismos ni se argumenta la existencia de pluspetición que se hizo al contestar la demanda.

5. Nos encontramos ante una estimación parcial del recurso pues se ha acogido la tesis de la apelante en cuanto al error de la valoración de la prueba por parte del juez de instancia en cuanto a la valoración del documento nº 3 de la contestación a la demanda, por lo que la suma de las cantidades objeto de condena debieran ser 6.166,18 € que incluye las rentas (1.401,18 €) y daños (4.765 €) reclamados, al haberse excluido la reclamación por facturas de agua y electricidad.

Sin embargo, y dado que la demandante excluyó de su reclamación el importe de los dos meses de fianza, descontándolo de la totalidad de las cantidades reclamadas, esta Sala no puede concederle esta cantidad de acuerdo con el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC) ni tampoco conforme al principio de prohibición de la "reformatio in peius" pues en la primera instancia la condena al demandado fue de 5.529,67 €. Por lo que a este importe debemos reducir la cantidad correspondiente a las facturas de agua ya abonadas (180 €) y las de electricidad (534,07 €) por no adeudadas, de lo que resulta que el importe objeto de condena sean 4.815,6 €, más los intereses legales en los términos fijados en la sentencia de la primera instancia.

TERCERO.- Costas de la apelación

En materia de costas del recurso debe aplicarse el art. 398.2 de la LEC, de manera que, habiéndose estimado en parte la apelación, no se condenará al pago de las casada en esta alzada a ninguno de los litigantes.

Por otro lado, respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ) .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,