Sentencia Civil 50/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 279/2023 de 23 de enero del 2025

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

1.- La demanda solicita la nulidad del contrato de arrendamiento de local de negocio de 28 de octubre de 2019 con el Sr. Adolfo, con condena al pago de 5.517,60 euros y la nulidad del contrato de traspaso de 25 de Octubre de 2019 con la Sra. Elvira, con condena al pago de 15.000 euros.

La acción se basa, en síntesis: El Sr. Adolfo es propietario del local con referencia catastral NUM000. El 25 de Octubre de 2019 se formalizó un contrato de traspaso de Restaurante-Bar-Cafetería con la Sra. Elvira y el 28 de Octubre de 2019 se formalizó un contrato de arrendamiento de local. Iniciado el negocio en noviembre de 2019 comienza a ver irregularidades (entre otras, no expedición del recibo de suministro eléctrico o insistencia en no cambiar la titularidad de la licencia por la Sra. Elvira). En enero de 2020 se arrienda el local colindante por el Sr. Adolfo a Don Carlos Jesús y se percata que el local no cuenta con un contador propio. El contrato de arrendamiento con el Sr. Carlos Jesús se resolvió en marzo de 2020. A causa de la pandemia cierra el local. Se le reclamó un recibo eléctrico que afectaba a los dos locales, a lo que se negó, quedándose sin suministro eléctrico en abril de 2020, lo que le llevó a la pérdida de género. Se siguió procedimiento de desahucio 464/2020 ante el Juzgado de instancia 4 de Tarragona formulándose reconvención solicitando la declaración de nulidad de los contratos de arrendamiento y de traspaso y abono de 5.517,60 euros por el Sr. Adolfo y 15.000 euros por la Sra. Elvira. La demanda reconvencional fue inadmitida a trámite. A raíz del trámite realizado para obtener una copia de la licencia de actividad en mayo de 2020 y solicitud de cambio de titularidad, conoce que Doña Elvira no obtuvo el control periódico de la actividad y se le requiere al arrendatario para que la presente. Tiene acceso al expediente administrativo el 24 de agosto de 2020. La solicitud de la licencia fue con una referencia que no corresponde con el local arrendado. Ha estado ejerciendo una actividad sin licencia y sin contar con las condiciones para el fin que se le arrendaba y sin los requisitos mínimos para expedirse la licencia de actividad, no tener contador de suministro (y pretensión del cobro de suministros que no son del local), una de las cocinas sin legalizar y sin extracción de humos. Se solicita la nulidad por vicio en el consentimiento, porque el negocio jurídico se hizo con engaño. En cuanto a la reclamación extrajudicial sirve la contestación a la demanda y demanda reconvencional presentada en su día. Se solicita igualmente nulidad de pleno derecho por inexistencia de causa e inhabilidad del objeto del contrato al no cumplir el local la legalidad vigente y carecer de licencia, perdiendo su finalidad propia.

2.- La parte demandada contestó a la demanda oponiéndose a la misma alegando, en síntesis: Cierta la suscripción de los contratos. El arrendatario únicamente abonó cuatro mensualidades, dejó abonar la renta en enero y las restricciones de la pandemia fueron a partir de marzo de 2020. Previa a la demanda de desahucio por falta de pagó se le comunicó la resolución contractual mediante SMS certificado que fue contestado por el mismo medio el 17 de mayo de 2020 en el que alegaba precaria situación económica y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Antes de dicha fecha no hubo mensajes por el ahora actor. Instada demanda de desahucio por falta de pago se contestó y se formalizó demanda reconvencional que fue inadmitida. Es incompatible que se niegue al desalojo e inste la nulidad del contrato. Aceptó la parte actora la transacción de la entrega del local el 15 de enero de 2021 a cambio de que el arrendatario hiciera reserva de acciones. Lo que se pretende con la demanda es doblegar la pretensión de reclamación de rentas pendientes. El negocio traspasado por la Sra. Elvira llevaba tiempo de actividad con éxito y el actor pretendía aprovecharse el fondo de comercio de La Tecleta, por lo que tenía interés empezar la actividad lo antes posible pese a que no había servicios de agua y gas individualizados, (el Sr. Adolfo es propietario del local colindante), acordándose que asumiría el actor los suministros a nombre del Sr. Adolfo y cargados a la cuenta del Sr. Adolfo. De ahí las fotos de WhatsApp de 11 de noviembre de 2019 de ambos contadores y la cláusula novena del contrato, párrafo segundo. La cocina que existía en el local 1 estaba legalizada. El arrendamiento no se limitó al local 2, sino a una parte del colindante también de la propiedad; se añadió al arrendamiento del local un espacio de almacén del local 2, por lo que tuvo que hacer una pared divisoria nueva, con proyecto ejecución de obras y tramitación de una petición de parcelación al Ayuntamiento de Tarragona y completar la instalación eléctrica. La individualización de los servicios de agua y luz tomaron unos 3 meses. En el espacio cedido del local 2 se instaló por el actor una pequeña cocina que se destinó a su uso personal. Con el incumplimiento contractual del ahora actor se le han causado importantes perjuicios económicos por gastos asumidos. Se le entregó el boletín de instalación de agua por duplicado, donde se identifican los locales. Se negó a realizar el cambio de nombre pese a los requerimientos. En cuanto al contador de electricidad una vez se obtuvo el certificado de instalación y los boletines de instalación se le comunicó que cuando quisiera podría hacer el cambio de nombre, lo que no obtuvo respuesta. Se le advirtió en WhatsApp de 27 de abril de 2020 que si no abonaba los gastos de electricidad no los abonaría la parte arrendadora. Por tanto, no le es imputable a la parte demandada los daños por pérdida de materia prima. En cuanto al contrato con el Sr. Carlos Jesús se resolvió a las pocas semanas sin que hubiera iniciado ninguna actividad ni generara gasto. En cuanto a la licencia de actividad le fue otorgado en fecha 27 de junio de 2016. Nunca llegó a cesarse la actividad respecto de una incidencia relativa a ruidos porque se completó la documentación requerida. Por tanto, cuando se alquila el local y se realiza el traspaso se disponía de licencia. El documento aportado con la demanda acredita que la actividad del local estuvo a su nombre desde que lo comunicó al Ayuntamiento el 8 de mayo de 2020 debiendo realizar el control periódico a través de la ECA. La Sra. Elvira era la principal interesada en el cambio de titularidad puesto que el mismo día del traspaso se dio de baja en el censo de trabajadores autónomos.

3.- La sentencia desestima la demanda con costas. Considera que no hay falta de causa porque es claro que ambos contratos fueron para el ejercicio de la actividad de cafetería/bar. En cuanto a la inhabilidad del objeto el local gozaba de licencia de actividad desde el 27 de junio de 2016 y se comunica el 8 de mayo de 2020 por el actor el cambio de actividad. A fecha de firma del traspaso no habían transcurrido los cuatro años de inspección periódica. No se establece en el contrato que tenga contador propio, cláusula novena. Se reconoce que se inició actividad en 2019 y no consta queja alguna. No se acredita quién solicitó la división de los locales. Con el boletín de instalación de agua se instó por el demandado al cambio de nombre. Consta igualmente el boletín de instalación eléctrica. La licencia se concedió en 2016 y la cocina estaba legalizada. El arrendador conocía el estado del local. Que no lo hubiera visitado antes de la firma es un error inexcusable y por tanto el consentimiento no está viciado. El Sr. Carlos Jesús -arrendatario del local colindante- no realizó actividad alguna y no poder contar con contador le impidió darse de alta en la actividad. No se pueden reclamar los costes de gestión de la inmobiliaria. En caso de pérdida de licencia estaríamos ante un incumplimiento por entrega de cosa diversa, alliud pro alio, que es acción no ejercitada.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

Unico.- Se impugna la resolución por error en la valoración de la prueba. El contrato carece de objeto y causa porque la causa es la explotación del negocio y carecía de licencia y capacidad de obtenerla. El contrato carece de objeto. Se alega que la licencia de actividad fue peticionada para un local distinto que no es propiedad del Sr. Adolfo y en fraude de ley. El actor estuvo ejerciendo actividad sin tener licencia. No pudo dar cumplimiento al requerimiento del Ayuntamiento puesto que el local arrendado no se correspondía con el local al que se otorgó la licencia y además el local no cumplía con los requerimientos para solicitar y renovar la licencia, puesto que no tenían contadores individualizados, las cocinas estaban sin legalizar y sin extracción de humos. En cuanto a la nulidad por error, es indiferente que el actor hubiera visitado el local porque lo trascendente es no haberse otorgado licencia. La reclamación de los gastos de la inmobiliaria son devengables porque son consecuencia de la mala fe del demandado.

1.- La parte apelada en su oposición alega que en el recurso de introducen alegaciones nuevas que deben ser rechazadas al amparo del art. 456 LEC .

Se indica por los apelados en su escrito de oposición que por primera vez se introduce en el recurso que la alegación de que la licencia del local estaba otorgada para un local con referencia catastral distinta del local objeto de arrendamiento y traspaso. Esta alegación en la oposición al recurso debe rechazarse puesto que en la página 12 de la demanda se contiene el hecho expuesto.

También los apelados alegan que se ha introducido como alegación nueva el reconocimiento, en el recurso, de que no se ha dado cumplimiento al requerimiento del Ayuntamiento de Tarragona para cumplimentar los controles periódicos. Esto no puede ser considerado como alegación nueva sino extensión de las alegaciones contenidas en la demanda relativas a que no hay condiciones técnicas para la renovación de la licencia y que por ello no ha cumplimentado el requerimiento.

2.- En cuanto a los motivos de apelación primeramente hemos de concretar qué acciones se ejercitan. En su suplico insta la nulidad de los contratos. En el hecho séptimo de la demanda, pg. 21 se refiere a nulidad plena de los contratos y en la exposición de su demanda tanto se refiere a nulidad por falta de causa, como a nulidad por falta de objeto. Asimismo, también invoca en el cuerpo de la demanda la existencia de un vicio del consentimiento. La parte actora refiere en la pg. 17 de la demanda la existencia de un "error en el consentimiento" y un "error invalidante" (pg18). Por tanto, se ejercita una acción de nulidad de pleno derecho, que tiene su amparo en el art. 1261 CC y 1300 CC , por falta de causa y por falta de objeto y una acción de anulabilidad por vicio en el consentimiento, por error invalidante, art. 1301 y ss.

3.- En cuanto a la inexistencia de elementos esenciales del contrato, falta de causa y objeto como causa de nulidad, art. 1261 y 1300 CC .

El contrato de local y el contrato de negocio son contratos vinculados puesto que uno es causa del otro. En el presente caso concurre la circunstancia de que tanto arrendador como cedente del traspaso son matrimonio (hecho segundo de la contestación).

3.1 En cuanto a la nulidad por falta de causa se alega que hay una nulidad de pleno derecho porque el negocio jurídico "perdió su finalidad y su razón de contratación en el momento en que la licencia no era correcta y el local carecía de los requisitos para la concesión de la misma" (pg.21). El reconocimiento de que la finalidad de ambos contratos fue la explotación del negocio, es la causa del contrato y esta causa subsiste y es lícita, por lo que no puede alegarse su falta. El Código Civil presume la existencia en todos los contratos de la causa, y que es lícita, art. 1277 CC .

3.2 Se alega igualmente que los contratos son nulos por falta de objeto, lo cual apoya en dos hechos: el primero que no existía licencia de actividad, pues la licencia de actividad fue peticionada para un local distinto que no es propiedad del Sr. Adolfo y en fraude de ley. Y el segundo, que el local no tenía condiciones para solicitar la licencia o renovarla por carecer de contadores individualizados, existencia de cocina sin legalizar y carencia de extracción de humos.

Respecto de la existencia o inexistencia de licencia, el contrato de arrendamiento de 28 de octubre de 2019 entre el recurrente y el Sr. Adolfo identifica como objeto de arrendamiento el local bajo el nombre comercial "Cafetería Fleca La Tecleta" sito en Joan Baptista Plana, 17 bajos, de Tarragona (cláusula primera), para destinarlo a la actividad de Restaurante-Bar-Cafetería-Fleca (cláusula 2). El contrato de traspaso de negocio de fecha 25 de octubre de 2019 entre el actor y la Sra. Elvira identifica el negocio sito en C/Joan Baptista Plana, 17 bajos, de Tarragona con nombre comercial "Cafetería-Fleca La Tecleta" (cláusula primera).

Como acreditación de que la actividad desarrollada en el local situado en Joan Baptista Plana, 17 bajos, (La Tecleta) está autorizada por el Ayuntamiento de Tarragona se aporta en la contestación una resolución del Ayuntamiento de fecha 27 de junio de 2016. En dicha resolución se identifica el local -Joan Baptista Plana, 17 bajos, (La Tecleta)- y su titular Doña Elvira. Se indica en dicha resolución que se comunicó en fecha 30 de diciembre de 2014 la apertura del establecimiento destinado a restaurante, bar y venta de pan; que se incoó trámite de cese de actividad el 13 de junio de 2016; que consta un informe favorable del ingeniero técnico; y se resuelve con el archivo de la orden de cese a la vista del informe favorable del ingeniero, debiendo dar cumplimiento a la condición señalada por el ingeniero. Esa condición indicada por el ingeniero técnico es que para evitar que se produzcan molestias de ruidos provenientes de la actividad, la comprobación de los niveles de inmisión acústica de la actividad, de manera que el titular estará obligado a realizar a su cargo una comprobación de cumplimiento de los niveles de emisión acústica de la actividad, a través de una EAC.

Asimismo se aporta con la demanda escrito del actor de fecha 8 de mayo de 2020 de solicitud del cambio de la titularidad de la actividad de La Tecleta. Dicha solicitud tuvo respuesta por resolución del Ayuntamiento de Tarragona de 18 de mayo de 2020. En dicha resolución se identifica donde se desarrolla la actividad (Joan Baptista Plana 17), cual es la actividad desarrollada ( bar, restaurante y venta de pan) y quien es la anterior titular (Doña Elvira), por lo que queda claro que la resolución se refiere a la misma finca que no es otra que la que es objeto de contrato de traspaso, e igualmente objeto de arrendamiento. No indica que la referida actividad desarrollada en el local no tenga licencia o se le haya suspendido la licencia. La resolución hace referencia a la anterior titular, por lo que da trámite a dicha solicitud inicial del Sr. Mario que tendrá que cumplimentar el control periódico que ha de efectuarse cada cuatro años y presentarlo en el plazo de un mes.

La prueba palmaria que el local tiene licencia de actividad es el oficio del Ayuntamiento de Tarragona, registrada en el juzgado en fecha 13.09.21, que reitera lo antedicho: que la Sra. Elvira obtuvo la licencia de actividad en el año 2016 y que esta licencia va a pasar a la titularidad del Sr. Mario y que por aplicación de la normativa vigente se le va a exigir al titular que acredite los controles periódicos cada cuatro años.

Por tanto, a fecha de los contratos impugnados la licencia estaba vigente para el local arrendado.

3.3.- Quedando acreditada la existencia de una licencia de actividad en el local únicamente nos restaría analizar si esa licencia podría ser renovada. Se alega por el recurrente que no concurren las condiciones en el local para renovar la licencia por razón de falta de individualización de los contadores entre la finca arrendada y la finca colindante que también es propiedad del Sr. Adolfo, existencia de cocina sin legalizar y sin extracción de humos.

La alegada carencia de los requisitos para la renovación de la licencia únicamente hubiera podido ser acreditada por una resolución administrativa que así lo hubiera dispuesto o bien por el resultado del informe negativo de la Entidad Colaboradora de Control (ECA) que así lo hubiera recogido. En el recurso se reconoce que no se ha cumplimentado el requerimiento del Ayuntamiento por el que se le exigía presentara el control periódico de la actividad y alega que no se ha hecho por carecer de los requisitos para la renovación.

Del interrogatorio de la parte actora, Sr. Mario y de la testifical del Sr. Carlos Jesús se desprende que los locales de Joan Baptista Plana 17 y 19 compartían contadores. El Sr. Carlos Jesús declaró que arrendó durante dos meses el local del número 19 pero que por dificultades provocadas por compartir el contador eléctrico resolvió el contrato. Ignoramos como se pudo salvar la concesión de la licencia en esta situación, en una actividad en alta desde 2014. También se acredita que ambos locales estaban siendo objeto de obras de segregación a fecha 16 de marzo de 2020 (documento 12 de la contestación) y esta circunstancia debía ser conocida por el arrendatario que declaró que podía acceder al local colindante desde su local. Sin embargo, lo determinante es que no puede suplirse la falta de una resolución administrativa que determine la no renovación de la licencia, pues el órgano administrativo competente el único que puede así declararlo y es soberano en su decisión.

No puede pretenderse por el recurrente, en base a documental presentada y la pericial del Sr. Luis María, que el Tribunal realice un análisis probabilístico de lo hubiera sido resuelto por el órgano administrativo, porque es dicho órgano administrativo -el Ayuntamiento de Tarragona- quien habrá de valorar, tras el procedimiento administrativo correspondiente, si hay razones para la revocación de la licencia y ha de valorar en su caso si un cambio de circunstancias puede determinar esa revocación -bien sea por una segregación de fincas, un cambio de distribución del local o la modificación de las instalaciones del local-, sin olvidar que la irregularidades administrativas pueden también ser subsanadas.

A mayor abundamiento, incluso en el caso que se hubiera acreditado la no renovación de la licencia, debería quedar claro que la causa de revocación fue por causa no imputable al arrendatario; pues podría darse el caso hipotético que fuera por el uso de elementos no legalizados (en su declaración el Sr. Mario refiere que había una cocina legalizada y otra no legalizada, y que respecto esta última era la que tenía intención de hacerla servir). En su recurso reconoce que no ha atendido el requerimiento del Ayuntamiento, posible causa también de no renovación. Hemos también que de tener en cuenta que a fecha 27 de junio de 2016 (resolución que archivó la orden de cese de actividad) se revisó la actividad desarrollada en el local en resolución del Ayuntamiento, por lo que se entiende que también revisó las instalaciones. La actividad de bar, restaurante y venta de pan está sometida a la Ley 16/2015 de 21 de julio, según indica la resolución del Ayuntamiento dirigida al Sr. Mario de fecha 18 de mayo de 2020, que era la misma vigente a fecha de los contratos.

4.- En cuanto a la acción de nulidad por error en el consentimiento decae por cuanto se sostiene sobre los mismos hechos y por tanto carece de fundamento, al quedar probado que a fecha de formalización de los contratos había una licencia vigente y no queda probada una revocación posterior de la licencia.

A mayor abundamiento llama la atención la conducta contradictoria del recurrente, art. 7 CC , puesto que en las comunicaciones de WhatsApp que aporta con su demanda (comunicaciones entre el 27 de octubre de 2019 hasta el 18 de mayo de 2020) vemos que ninguna referencia se hace a la existencia de las causas de nulidad que ahora se invocan. A partir del mensaje de 23 de marzo de 2020 el arrendador le requiere de pago de la mensualidad y suministros, que no son contestadas por el arrendatario hasta el 17 de mayo de 2020 y no invoca la invalidez de los contratos, sino que indica dificultades económicas, insta una resolución por rebus sic stantibus, y con referencia al contador único, concluyendo que "No vamos a entregar la posesión principalmente porque confiamos en la prosecución del negocio,así como que podamos alcanzar una solución amistosa al asunto". Así pues, si allí reconoció la validez del negocio, resulta contraria la pretensión que pretende la declaración de nulidad.

5.- Por todo ello, siendo el principio general de conservación y presunción de validez de los contratos, y no habiéndose acreditado las causas invocadas para declarar la nulidad de los contratos procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia que desestima la demanda.

6.- Finalmente, y en cuanto a la incidencia que el procedimiento de desahucio por falta de pago seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 4 de Tarragona 462/2020 tiene en este procedimiento, en cuanto a la acción de nulidad del contrato de arrendamiento de local, se desconoce en qué términos se finalizó. Se alega en la contestación del Sr. Adolfo que el día señalado para el juicio, el 15 de enero de 2021, se llegó a una transacción de entrega de la posesión del local a cambio de la reserva de acciones derivadas del contrato, lo cual fue aceptado por el Sr. Adolfo, dejándose señalados los archivos de dicho juzgado. En el acto de la audiencia previa se propuso prueba más documental en este sentido que no fue admitida. La demanda del presente procedimiento que insta la nulidad fue presentada el 8 de enero de 2021, por tanto, con anterioridad al alegado acuerdo. Al desconocer los términos de dicho acuerdo y la resolución final del procedimiento, no podemos pronunciarnos respecto a una carencia sobrevenida de objeto. Esta carencia de objeto sobrevenida parece quedar apuntada, pero no consta debidamente acreditada, pues como ya hemos dicho la resolución final del procedimiento y los términos del acuerdo no se aportan por lo que no cabe un expreso pronunciamiento; aunque ciertamente no se puede acordar la nulidad de un contrato que ya no existe por haber sido resuelto previamente.

TERCERO.- Costas

Desestimado el recurso de apelación se imponen las costas de dicho recurso a la parte apelante, art. 398.1 LEC.