Sentencia Civil 437/2024 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 3, Rec. 340/2024 de 23 de diciembre del 2024

Primero.-La "Subcomunidad de Propietarios de DIRECCION000 de Miranda de Ebro" formuló demanda de juicio ordinario contra la "Comunidad de Propietarios del Complejo Inmobiliario núm. DIRECCION001" - que se allanó a tal demanda - y el "Centro Asistencial San Nicolás, SL" solicitando que se declare la nulidad de determinadas cláusulas de los estatutos de la comunidad de propietarios, por considerarlas contrarias a la ley y abusivas al favorecer a unos propietarios en perjuicio de otros. A tal demanda se opuso la mercantil demandada que esgrimió la excepción de falta de legitimación ad causam de la demandante y alegó como motivo de oposición de fondo que las cláusulas estatutarias impugnadas son válidas pues no infringen la ley ni son abusivas. La sentencia de instancia desestimó la excepción de falta de legitimación activa de la demandante, y estimó parcialmente la demanda, anulando determinadas cláusulas y declarando la validez del resto, imponiendo a la demandada el pago de la mitad de los gastos notariales, de registro y liquidación de impuestos por la modificación de los estatutos acordada. Y contra tal sentencia se alza la parte actora que interpone recurso de apelación solicitando su revocación parcial para que se dicte otra que estime la demanda en su integridad, reiterando lo dicho en la demanda sobre la nulidad de las cláusulas que la sentencia estima válidas. La sociedad demandada se opuso al recurso a la vez que impugnó la sentencia, reiterando la excepción de falta de legitimación activa de la actora y solicitando la revocación del pronunciamiento que la impone el pago de la mitad de los gastos notariales, registrales y de impuestos por la modificación de los estatutos.

Segundo.-En primer lugar, procede examinar la excepción de falta de legitimación activa de la demandante, excepción esgrimida en la contestación a la demanda del "Centro Asistencial San Agustín, SL", desestimada en la sentencia de instancia y reiterada en el escrito de impugnación de la sentencia formulada por dicha mercantil demandada.

La jurisprudencia tiene establecido que la acción de nulidad puede ser ejercitada por todo aquel que tenga un interés legitimo en que se declare tal nulidad, y solicitándose la nulidad de determinadas cláusulas de los estatutos de una comunidad de propietarios, resulta obvio que cualquier propietario de pisos, garajes o locales tiene interés legitimo para solicitar tal nulidad, del mismo modo que lo tiene la propia comunidad de propietarios, o la subcomunidad de determinados propietarios, en este caso la subcomunidad de propietarios de garajes, que representa los intereses sus integrantes, siendo de destacar que las subcomunidades de propietarios son una realidad habitual en el ámbito de la propiedad horizontal, la jurisprudencia las ha reconocido legitimación procesal para defender sus interese propios, y en este caso estamos ante una subcomunidad debidamente constituida, con sus propios órganos de gobierno, y un funcionamiento autónomo no cuestionado, que se concreta en la celebración de juntas de propietarios, adopción de acuerdos comunitarios, aprobación de presupuestos e imposición de costas para sufragar gastos, no hay razón por ello para que tal subcomunidad no pueda defender los intereses de sus integrantes y solicitar la nulidad de determinadas cláusulas estatutarias que considera nulas a la vez que lesivas para los propietarios de los garajes.

A su vez la Junta de Propietarios de Garajes celebrada el 18 de octubre de 2021 acordó llevar a cabo acciones para la modificación de los estatutos de la comunidad, facultando a su presidente para ello, y entre tales acciones deben estimarse comprendidas la de la nulidad de las cláusulas estatutarias, dado que al no haber sido posible la modificación de los estatutos en Junta de Propietarios del Complejo Inmobiliario, dado que para ello es preciso la unanimidad de todos los propietarios, y el "Centro Asistencial San Nicolás, SA" se opuso a ello, la única opción es acudir a la vía judicial e efectos que se declare la nulidad de las cláusulas que se estiman lesivas y por ende nulas, no siendo admisible la pretensión de la demandada de que se convoque nueva Junta de Propietarios del Complejo Inmobiliario, pues de antemano se conoce que dada la oposición de tal demandada al cambio de los estatutos y siendo preciso la unanimidad para tal modificación, la nueva convocatoria resultará de todo punto inútil.

Debe por ello desestimarse la excepción de falta de legitimación activa de la demandante, tal como lo fue en la sentencia de primera instancia.

Tercero.-La Ley de Propiedad Horizontal contempla la impugnación de los acuerdos de las juntas de propietarios por los motivos del art. 18, pero nada dice respecto a la impugnación de los estatutos de la comunidad de propietarios, respecto de los que tan sólo dice que su modificación requerirá el acuerdo unánime de todos los propietarios, por lo que basta que uno se oponga para que los estatutos no se puedan modificar.

Ahora bien, resulta obvio que las cláusulas estatutarias pueden ser impugnadas por ser nulas cuando sean contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal o a cualquier norma legal imperativa, dado que según el art. 6-3 del Código Civil "los actos contrarios a las normas imperativas o a las prohibitivas son nulos de pleno Derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención"

Del mismo modo las cláusulas estatutarias pueden ser impugnadas cuando tengan la consideración de cláusulas abusivas en los términos del art. 82-1 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), lo cual tendrá lugar cuando tales cláusulas no hayan sido establecidas unilateralmente por el promotor del edificio sometido a propiedad horizontal y sin negociación individual impuestas a los compradores de viviendas que tengan la condición de consumidores, y que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor o usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, lo cual ocurre cuando el promotor se reserva la propiedad de determinados elementos privativos y establece cláusulas que le benefician en perjuicio de los propietarios consumidores. Ahora bien, la nulidad de una cláusula por ser abusiva sólo puede hacerse valer en el ámbito de una relación entre un profesional y un consumidor, y en el presente caso el promotor del edificio ha desaparecido del tráfico jurídico (la empresa está disuelta y liquidada según nos dice la propia parte actora) y no es propietario de ningún elemento privativo del completo.

La actora también solicita la nulidad de las cláusulas estatutarias por considerarlas abusivas, por equivalencia a la impugnación por abusivos de los acuerdos de las juntas de propietarios, pero lo más correcto es solicitar la nulidad de las cláusulas estatutarias por ser estas desorbitadas, en el sentido que si bien no vulneran la literalidad de una norma legal imperativa, si atengan contra el espíritu de la Ley de Propiedad Horizontal y el principio general de Derecho que informa su regulación, que no es otro que el reparto equitativo y equilibrado de las cargas y beneficios de la comunidad entre todos los comuneros o propietarios de elementos privativos, principio que se quiebra cuando se establecen cláusulas estatutarias que sin justificación alguna alteran tal reparto, beneficiando a unos propietarios en perjuicio de otros, lo cual por ejemplo ocurre cuando se establecen de forma arbitraria cuotas de participación, cuando se atribuye a determinados propietarios la obligación de costear los gastos de conservación y mantenimiento de elementos que no usan y cuyo uso en exclusiva está atribuido a otros propietarios, cuando se excluye a determinados propietarios de la obligación e contribuir a las cargas de mantenimiento de elementos que usan en exclusiva, o que usan con mayor intensidad que otros propietarios, etc.

Cuarto.-Pasamos a continuación a examinar si las cláusulas estatutarias impugnadas son válidas o nulas por vulnerar la ley o por ser cláusulas desorbitadas, si bien previamente, para comprender mejor la argumentación es preciso señalar que el complejo inmobiliario del DIRECCION000 de Miranda de Ebro está compuesto por un elemento privativo núm. Uno, integrado por el edificio número DIRECCION000, formado por el edificio de viviendas y las plantas del DIRECCION002 destinadas a garajes y trasteros, tiene una cuota de participación del 58,71%; y el elemento privativo Dos, integrado por los edificios DIRECCION001, unidos por un pasillo en la plata baja, con un anejo en el DIRECCION003 debajo del edifico DIRECCION001, y tienen una cuota de participación del 41,29%. A su vez en el completo existen tres subcomunidades, la subcomunidad de los propietarios de plazas de garaje y trasteros de las dos plantas del DIRECCION002 y del anejo del DIRECCION002 del edifico DIRECCION001, la subcomunidad de viviendas del edifico DIRECCION000, y la subcomunidad de los edificios DIRECCION001. Asimismo, el completo dispone de tres elementos comunes de destino especial, un patio interior de uso exclusivo del elemento privativo Dos, y cuyos gastos corresponden a la propiedad de tal elemento; una zona de patio a la que se accede desde el elemento Dos, sin norma específica sobre gastos de mantenimiento; y una zona de acceso para personas y vehículos del completo, cuyos gastos corresponden a todos los propietarios. En los edificios DIRECCION001 existe una residencia para personas de la tercera edad y centro de día, del que es titular la demandada "Centro Asistencial San Nicolás, SL".

1º) Norma especial B.

En tal norma se reserva la facultad de establecer una unidad de explotación, comunicar los edificios DIRECCION001, abriendo toda clase de huecos, con cualquiera de las plantas de locales comerciales de cualquiera de los edificios colindantes, pudiendo constituir, al efecto, las servidumbres que estimen pertinentes, y que en el ejercicio de estas facultades no se necesitará autorización de los restantes propietarios del complejo inmobiliario, aunque deberá obtener las autorizaciones legales pertinentes.

La parte actora considera que la norma o cláusula estatutaria es contraria a la ley por cuanto que la servidumbre es elemento común ( art. 396-1 in fine del CC) y su constitución y alteración requiere el consentimiento de la comunidad, que puede verse perjudicada con un gravamen.

Estimamos que la norma tiene como finalidad permitir la explotación de los locales de los edificios DIRECCION001 y destinarlos a residencia de la tercera edad y centro de día - que al parecer era lo previsto cuando se construyó el edifico - por lo cual la sociedad demandada adquirió la propiedad de los locales con la previsión de explotarlos destinándolos a tal fin sobre la base que las normas estatutarias permitían tal uso. En tal sentido si se suprimiera la norma estatutaria se la produciría un quebranto a la demandada.

No cabe duda que los propietarios de le los locales puedan realizar actos de segregación, agrupación y comunicación para la mejor explotación de tales locales, como lo pueden hacer los propietarios de las viviendas, máxime cuando la jurisprudencia ha dado gran amplitud a las facultades de los propietarios de los locales para su mejor explotación, con posibilidad de hacer ciertas alteraciones en los elementos comunes, facultades que pueden estar reconocidas de forma amplia en los estatutos comunitarios, y entre tales facultades pueden incluirse las facultad de establecer servidumbres entre locales privativos, que si no afectan a elementos comunes no plantean problemas.

Mayor dificultad plante la constitución de servidumbres con locales de edificios colindantes - en la demanda se nos dice que se ha construido una edificación que une los locales DIRECCION001 con otro edificio colindante. Pues bien considerando que la norma está destinada a facilitar la explotación de los locales y es conforme a la jurisprudencia que confiere a los propietarios de los locales amplias facultades para su explotación, consideramos valida la norma, con una condición que las servidumbres que se creen no afecten a elementos comunes ajenos al elemento privativo Dos (edificios DIRECCION001) y no perjudiquen a los propietarios de las viviendas y garajes del elemento privativo Uno ( edificio DIRECCION000 de viviendas y planta destinada a garajes y trasteros.

2º) Norma especial C.

En todo caso los adquirientes por el solo hecho de su adquisición, se entenderá se entenderá que confieren a la promotora o quien de ella traiga causa, poder especial y bastante y de carácter irrevocable para que pueda formalizar los documentos

La actora alega que es una norma ilegal, que infringe los arts. 1.259 del CC, el art. 85-3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios y el 12-3 de la LPH.

Dado que la norma está vinculada a la Norma especial B, y el poder es para ejercitar las facultades en ella previstas, si estás son válidas y pueden ejercitase sin el consentimiento del resto de propietarios, resulta lógico que los propietarios de los locales de los edificios DIRECCION001 tengan poder para desarrollar dichas facultades que permiten la explotación de su negocio, con la salvedad establecida.

3º) Norma general 14ª

A) Patio interior.

Se atribuyen los gastos de conservación y mantenimiento del patio interior a todos los comuneros, y la actora pretende que se atribuya en exclusiva a la sociedad demandada, al igual que ocurre con la plaza interior, por cuanto que a tal patio sólo se accede desde los edificios DIRECCION001, y los propietarios del edifico DIRECCION000 y los de la plaza de garaje no tienen ningún acceso al mismo, ni tampoco tienen ventanas con vistas a tal patio.

No estamos ante una norma que se repute contraria a la ley, sino abusiva, y debemos señalar que para ser anulada por tal motivo debe considerase una cláusula desorbitada que de forma manifiesta y grave vulnere el principio de distribución equilibrada de las cargas y beneficios de la comunidad entre los comuneros, y tal norma no los vulnera, pues tal patio no tiene atribuido un uso exclusivo a los locales de los edificios DIRECCION001, que pese a tener acceso al mismo no hacen uso del mismo, siendo un patio de luces - al mismo tienen luces y vista los edificios DIRECCION001 y los edifico de otras calles - y existen otros accesos por calles colindantes, y además el patio da ventilación a los garajes Los estatutos podían haber establecido que fuera un patio d e uso privativo, pero no lo han hecho, y de facto tampoco lo es, por lo cual atribuir los gastos de conservación y mantenimiento de tal patio interior a toda la comunidad no es una cláusula desorbitad, dado que el patio es un elemento común y no tiene atribuido un uso exclusivo.

B) Zona de acceso común.

Se atribuyen los gastos de conservación y mantenimiento de la zona de acceso común a todos los comuneros, y la actora pretende que tales gastos se atribuyan en todo o en su mayor parte (un 80%) a los propietarios de los edificios DIRECCION001, por ser los que en mayor medida utilizan tal acceso.

La sentencia reconoce, en consideración a la prueba practicada, que tal zona de acceso es utilizada principalmente por los usuarios de la residencia, sus familiares y amigos que visitan la misma, y los vehículos que realizan servicios a la misma, mientras que los propietarios de los garajes sólo acceden por tal zona andando para acudir a un casetón de entrada peatonal a los garajes.

Siendo evidente que son los propietarios de los locales de los edificios DIRECCION001 donde está ubicada la residencia de ancianos y centro de día, quienes hacen mayor uso de la zona de acceso común, y un uso exclusivo con vehículos rodados, que son obviamente los que causan los deterioros que precisan las tareas de mantenimiento y conservación, resulta lógico y conforme el principio de distribución equitativa de las cargas y beneficios de la comunidad que rige la propiedad horizontal, atribuir a los propietarios de tales edificios la contribución a tales gastos en una proporción mayor que se establece en un 80%.

4º) Norma general 27ª.-

La norma establece que los propietarios de las plazas de aparcamiento y trasteros de las plantas DIRECCION003 y DIRECCION004 contribuirán a los gastos de conservación, mantenimiento, limpieza, reparación y cualquiera otros similares que se originen en las instalaciones y los elementos arquitectónicos comunes de su propia subcomunidad,..... así como los de la estructura de lo construido bajo el suelo de los elementos comunes de destino especial (la plaza interior, el patio interior y la zona de acceso común) , especialmente los devengados por la impermeabilización y aquellos otros tendentes a evitar o reparar toda clase de filtraciones en cualquiera de las plantas del subsuelo y sus muros de cierre, señalando que estos gastos se satisfarán en un 4% por el propietario del anejo de la parte privativa número Dos, y en un 96% del resto de los propietarios que los abonarán a su vez según la cuota designada en su descripción.

La parte actora considera que tal norma no es equilibrada en el reparto de cargas, por dos razones. La primera por la que el DIRECCION002 se garajes se encuentra en su mayor parte bajo la superficie de los elementos comunes de destino especial (plaza interior, patio interior y zona de acceso común) que son utilizados de forma exclusiva o en su mayor parte por los propietarios del centro asistencial, siendo estos los que contribuyen al deterioro y causación de filtraciones en el subsuelo, por lo que es equitativo que sean estos quienes contribuyan en todo o en su mayor parte a los gastos de mantenimiento y conservación de la estructura que está bajo el suelo (techo de los garajes) y de los elementos de impermeabilización. La segunda por cuanto que el DIRECCION002 que es anejo del elemento privativo Dos (edificios DIRECCION001) tiene una superficie que representa el 14,69% respecto del total de los DIRECCION002, no siendo por ello equitativo que sólo contribuya a los gastos de los DIRECCION002 con un porcentaje del 4%.

En primer lugar es lógico y equitativo que sean los propietarios de los garajes y trateros los que asuman los gastos de las instalaciones y elementos arquitectónicos de los DIRECCION002 donde se encuentran tales garajes, y entre ellos las estructuras que están bajo el suelo (es decir los techos) aun cuando dicho suelo sea el de los elemento comunes de destino especial (plaza interior, patio interior y zona de acceso común) que son utilizados por los propietarios de los edificios DIRECCION001 donde se encuentra el centro asistencial, si bien ya hemos señalado que el patio interior no es objeto de uso. Obviamente el uso del suelo que está por encima de los garajes puede ocasionar deterioros y filtraciones, pero si así ocurre lo que debe hacerse es reclamar al responsable de tal daño por haberlo causado, pues tal norma no debe excluir la responsabilidad de quien causa un daño, del mismo modo que el hecho que el propietario de una vivienda sea el responsable de conservar el espacio privativo de la misma, incluido el techo, no impide que reclama al propietario de la vivienda superior si éste origina una filtración. No creemos que sea normal que en los estatutos comunitarios a los propietarios del suelo que está encima de los DIRECCION002 destinados a garajes se les haga participes de los gastos del DIRECCION002 por el hecho que el uso del suelo puede deteriorar el techo del DIRECCION002. Además, es discutible que el simple uso del suelo situado sobre los DIRECCION002 del garaje ocasiona un deterioro al techo del garaje, pues tal deterioro se producirá si se produce un más uso, y en tal caso el daño será responsabilidad de quienes han hecho mal uso del suelo superior al DIRECCION002. La norma debe en este extremo mantenerse, con la reserva que los propietarios de los garajes y trasteros y en su caso la subcomunidad de garajes podrán reclamar a los propietarios del elemento privativo Dos ( edificios DIRECCION001) por los daños y filtraciones que ocasionen a los elementos privativos y comunes de los DIRECCION002 de garaje, sea por el uso indebido que hagan del suelo de su propiedad o de elementos comunes de su uso exclusivo (plaza interior) o mayoritario (zona de acceso común) o por la indebida conservación de tal suelo.

Y respecto de la contribución de los propietarios del DIRECCION002 que es anejo del elemento privativo Dos (edificios DIRECCION001) a los gastos de conservación y mantenimiento de los DIRECCION002 del edifico, decir que tal contribución no viene establecida por la superficie útil de tal anejo, pues está se considera para la fijación de la cuota de participación, pero no para la contribución de los gastos de conservación y mantenimiento de determinados elementos comunes, en los cuales el principal criterio para fijar tal contribución es la intensidad del uso que se hace del elemento, y en este caso es obvio que los propietarios de los garajes y trasteros hacen mayor uso de los DIRECCION002 que los propietarios del anejo, que no constan que tengan plazas de aparcamiento y si las tienen lo es en una proporción inferior a los propietarios de la subcomunidad de garajes demandante, y en todo caso nada se ha probado sobre cual es la intensidad del uso que los propietarios del anejo hacen de los DIRECCION002, salvo en lo referente al uso que se hace de la servidumbre de paso por la rampa y pasillos del garaje para acceder al anejo, lo cual por si sólo no es suficiente para establecer que la fijación de un porcentaje del 4% como contribución a los gastos de conservación y mantenimiento de los DIRECCION002, sea un porcentaje no equitativo o desequilibrado, y que sea preciso establecer un porcentaje superior.

Por lo dicho debe desestimarse la impugnación de la citada norma especial, pues no cabe considerarla una cláusula desorbitada, que vulnere de forma grave y manifiesta el principio de reparto equilibrado de las cargas y beneficios de la comunidad entre los propietarios que la integran.

5º) Normas especiales 28ª y 29ª.

La norma especial 28ª permite el paso de los propietarios del elemento privativo Dos (edificios DIRECCION001) por la rampa y pasillos del garaje de la demandante para acceder al soto anejo del edifico DIRECCION001, y la 29ª el almacenamiento en tal anejo de toda clase de sustancias, y materiales, incluso los nocivos y peligrosos, que sean necesarios para su actividad residencial y asistencial, cumpliendo al efecto las medias que sobre el particular exijan las disposiciones administrativas y de policía vigentes.

La actora considera que tales normas son abusivas en cuanto el transito por el garaje y el posterior almacenaje en el anejo de sustancias que pueden ser nocivas y peligrosas puede entrañar un riesgo para la comunidad, y en prevención de tal riesgo se hace necesario establecer medidas de control, como la obligación de informar a la subcomunidad de garajes con la debida anticipación del paso de tales sustancias y las condiciones que en va a realizarse.

Entendemos que la petición carece de verdadero fundamento, pues en primer lugar siendo el destino de los locales del elemento privativo Dos (edificios DIRECCION001) la explotación de una residencia de personas para la tercera edad y centro de día, la presencia de sustancias que puedan ser nocivas y peligrosas no es relevante, y se pueden almacenar del mismo modo que se pueden almacenar en los trasteros. En segundo lugar, el tránsito y almacenaje se tiene que realizar, como no puede ser de otro modo, cumpliendo las medidas administrativas y de policía vigente, que son la mayor garantía de la seguridad del inmueble y sus vecinos, y obviamente se tales medidas se incumplen o por negligencia se genera cualquier daño la empresa demandada será responsable del mismo. Y en tercer lugar la subcomunidad demandada no puede tener competencias en el control de tales sustancias, ni puede imponer otras medidas de seguridad que las previstas en las normas administrativas y de policía, y además no vemos en que medida la comunicación del tránsito y almacenaje de tales sustancias puede servir para prevenir riesgos, por el contrario, y que podemos considerar que entorpecería la explotación del centro asistencial.

Quinto.-La sentencia de instancia condena a la sociedad demandada al pago de la mitad los gastos notariales, registrales e impuestos que implique el otorgamiento de la escritura notarial y la inscripción registral de las modificaciones estatutarias acordadas por sentencia, considerando que no hacerlo así se estaría penalizando a la actora por el ejercicio de la acción.

La sociedad demandada en su escrito de impugnación solicita la revocación de tal pronunciamiento y que en su lugar se acuerde que tales gastos se sufraguen por todos los comuneros en proporción a su cuota de participación, conforme dispone el art. 9-1-e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

La impugnación debe ser desestimada, pues no estamos ante gastos ordinarios o extraordinarios acordados por la junta de propietarios, sino ante gastos que se derivan de lo acordado en una sentencia judicial dictada en un procedimiento judicial al cual se opuso la demandada, por lo cual, tal como señala la sentencia de instancia, es de justicia que la demandada tenga que sufragar la mitad de tales gastos, pues las pretensiones fueron estimadas parcialmente.

Sexto.-La estimación parcial del recurso principal de la actora conlleva la no imposición de las costas procesales generadas en esta alzada por el mismo ( art. 398-2 de la LEC) .

La desestimación de la impugnación formulada por la demandada conlleva la imposición de las costas procesales generadas por el mismo en esta alzada a la parte impugnante ( art. 398-1 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S. M. el Rey de España, administrando la justicia que emana del pueblo español y ejercitando la potestad jurisdiccional que la Constitución y las leyes confiere a este tribunal,