Sentencia Civil 637/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 1139/2022 de 24 de octubre del 2024

PRIMERO.- Histórico del procedimiento

1.La Sra. María Angeles presentó demanda de juicio verbal contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L. (en adelante, SOLVIA) en el ejercicio de la acción rescisión del contrato de compraventa con devolución del duplo de la cantidad entregada en su día al vendedor como arras penitenciales y solicita que condene al demandado al pago de la cantidad de 6.000 €; subsidiariamente ejercita la acción de resolución contractual con devolución de la cantidad entregada en su día al vendedor más daños y perjuicios y que se condene al demandado al pago de 6.000 €; y más subsidiariamente ejercita la acción de resolución contractual con devolución únicamente de la cantidad entregada, sin daños y perjuicios, y, en su virtud condene al demandado al pago de 3.000 €.

Según se narra en la demanda 8 de abril de 2019 actora y demandada suscribieron un contrato en el que se comprometían a la compraventa de la finca registral número 433, inscrita en el Registro de la Propiedad de Tarragona 3, local comercial situado en AV. Sant Salvador Nº 82 Bajo, de Els Pallaresos. La Sra. María Angeles entregó a SOLVIA 2.500€, a los cuales debe añadirse otros 500€ que dio 3 de abril de 2019 como parte del precio convenido en la compraventa, en concepto de arras penitenciales, resultando un total 3.000€. En el contrato se establecía que la finca estaba libre de cargas y gravámenes y que, de incumplirse, el vendedor debería devolverlas duplicadas.

Dª. María Angeles obtuvo un préstamo personal para la adquisición de la finca en la que estaba interesada porque el local tenía un derecho de sobreelevación. Pero, llegado el día acordado para el otorgamiento de la escritura pública (25 de abril de 2019), y comparecidas todas las partes ante el Notario, resultó que la finca tenía una carga consistente en que el derecho de mayor elevación no estaba inscrito a favor del vendedor sino a favor de terceras personas, por lo que no se firmó el contrato.

La demandada ha incumplido el compromiso de liberar de toda carga y gravamen que pudiere tener la finca, por lo que procede su resolución por causa imputable al vendedor.

2. SOLVIA contesta a la demanda alegando que es un servicerinmobiliario que ofrece un servicio integral con las labores de recuperación física o adjudicación judicial de activos, gestión administrativa de inscripción de la titularidad de los bienes, regularización de impuestos, deudas de comunidad, adecuación de los inmuebles, valoración para venta o alquiler y comercialización de cada inmueble. Entre sus clientes se encuentra la mercantil SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L. (en adelante, "SABADELL"), que es la titular dominical de la finca objeto de autos y no la demandada, y quien tiene la titularidad del derecho de elevación.

Por este motivo, y al no ser el vendedor de la finca ni parte en el contrato sino un mero intermediario, carece de legitimación pasiva. La cantidad que se entregó en concepto de arras se dio a SABADELL y no a SOLVIA, siendo además el pacto de arras accesorio del de compraventa. Añade que al contrato de arras se anexó nota simple de la finca por lo que la actora conocía quien era la propietaria y vendedora.

Vuelve a insistir en que la titularidad corresponde a SABADELL, quien encarga a SOLVIA la comercialización y que el derecho de mayor elevación se transmite con la propiedad.

Por otro lado, alega que en ningunacláusula del contrato se establece que el inmueble se transmita libre de cargas y gravámenes, que además la carga del derecho de mayor elevación está inscrito a nombre de SABADELL, parte vendedora, habiéndose adjuntado al contrato de arras la nota simple de la finca, lo que supone que, al menos, desde el día 8 de abril de 2019 la Sra. María Angeles era conocedora de ello y si el contrato no se concluyó fue por decisión propia. Según lo pactado, la negativa al otorgamiento de la escritura por parte del interesado en la fecha señalada supuso la renuncia a la compra y a la perdida de las arras.

Por último, no existe ninguna prueba que acredite el perjuicio que se dice sufrido por la actora, ignorando la finalidad del préstamo suscrito por ella con BBVA.

3. La sentencia de instancia desestima la excepción procesal de falta de legitimación pasiva considerando que de la literalidad del contrato se desprende la vinculación de la demandada con la pretensión actora.

Entrando en el fondo del asunto, considera acreditado el cumplimiento contractual por parte de la demandada en su condición de intermediaria en el contrato al estar correctamente identificado el objeto, la titularidad de la finca y las cargas que constaban, habiéndose acreditado que la demandada cumplió con sus obligaciones y fue la actora, como compradora, quien rechaza el otorgamiento y firma de la escritura de compraventa en el plazo de circunstancias pactadas, lo que se provoca la pérdida de las cantidades abonadas en concepto de arras.

SEGUNDO.- El recurso de apelación, la impugnación y la decisión de la Sala

1.Antes de entrar al análisis y estudio del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Sra. María Angeles es preciso analizar la procedencia de la impugnación de la apelación que se plantea por SOLVIA y que la parte demandante considera que debiera inadmitirse, pues lo que en ella se alega es la apreciación de la falta de legitimación pasiva invocada en la contestación a la demanda y que la juzgadora a quodesestimó, entendiendo que esta sociedad lo estaba.

El artículo 461.1, 2 y 4 de la LEC establecen los requisitos para que se admisible la impugnación de la sentencia. En primer lugar, que el impugnante no haya apelado inicialmente la sentencia, lo que supone que en la impugnación no puede utilizarse para ampliar los pronunciamientos sobre los que el apelante ha formulado su recurso aprovechando el trámite de oposición al recurso. Y, en segundo lugar, que la impugnación vaya dirigida contra el apelante, lo que implica que no puede dirigirse contra quienes no han apelado.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18/1/10, ( ROJ:STS 288/2010 - ECLI:ES:TS:2010:288 ), Sentencia: 869/2009, Recurso: 576/2005, explica claramente el contenido de la impugnación diciendo: "La impugnación a que se refiere el artículo 461es por tanto un instrumento procesal que la Ley pone al alcance de la parte que se aquieta con el fallo de primera instancia que no le resulta totalmente favorable y que es apelado por la contraria, para insertar pretensiones autónomas y eventualmente divergentes de la apelación principal, evitando el riesgo de que a través del recurso se agrave en su contra ese pronunciamiento...".

Por lo tanto, y conforme a lo expuesto, resulta admisible la impugnación planteada por la representación procesal de SOLVIA en tanto que en la sentencia recurrida existió un pronunciamiento desfavorable a sus intereses por inadmitirse la excepción de falta de legitimación pasiva que alegó en la contestación a la demanda y que, al haberse desestimado la demanda, no existía razón para recurrir la sentencia. Sin embargo, al haberse planteado recurso contra este pronunciamiento, es admisible la impugnación en tanto que se realiza contra quien ha interpuesto el recurso e invocando argumentos que le podrían ser favorables de ser éste estimado, por lo que debe admitirse la impugnación formulada por la parte demandada/apelada.

2. Resulta procedente, por tanto, analizar en primer lugar la falta de legitimación pasiva invocada por SOLVIA en tanto que se trata de un presupuesto de la acción ejercitada por la representación procesal de la Sra. María Angeles.

El contrato de arras que se acompaña a la demanda (doc. nº 4) aparece suscrito por SOLVIA y por la Sra. María Angeles. En el expositivo primero del contrato se dice:

"l,- Que Solvia está debidamente autorizada a la comercialización y venta de la finca descrita a continuación ( en adelante, el "lnmueble" o la "finca" indistintamente:

Finca registral número 433, inscrita en el Registro de la Propiedad de TARRAGONA 3, Locales sita en AV Sant Salvador Ne 82 Bajo, Localidad Tarragona, Provincia Tarragona, Macro número 94560-0001

Propiedad de SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L. (en adelante, la Propiedad)".

Por otro lado, en el clausulado segundo, párrafo segundo, denominado "arras", se dice:

"De igual forma si la Propiedad, sin causa justificada, no comparece en la fecha indicada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa se considerará que renuncia a la venta de la finca, en cuyo caso, vendrá obligado a la devolución al interesado de las cantidades recibidas en concepto de Arras por duplicado".

Como vemos, SOLVIA no interviene como una parte del contrato sino como autorizada de la propiedad para la comercialización y venta de la finca, resaltándose además quien ostenta el dominio y que es éste quien debe devolver duplicadas las arras en caso de no comparecer por su culpa a la firma de la escritura de venta.

Sobre un supuesto muy similar al que nos ocupa se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Barcelona SAP, Civil sección 19 del 02 de julio de 2020 ( ROJ:SAP B 6387/2020 - ECLI:ES:APB:2020:6387 ) Sentencia: 208/2020, Recurso: 952/2018, desestimando la excepción de falta de legitimación invocada, y que con cita de la SAP de Barcelona, de la misma Sección, del 19 de diciembre de 2012, ( ROJ: SAP B 15342/2012 - ECLI:ES:APB:2012:15342 ), criterio que comparte esta Sala, dice: "Como señala la SAP de Madrid, Civil sección 13 del 01 de Octubre del 2009 ( ROJ: SAP M 12143/2009 ): "Como expone la Sentencia de la Sección 13ª de la A.P. de Barcelona de 29 de septiembre de 2.005 es doctrina reiterada ( SS.T.S. de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ) que el contrato de agencia inmobiliaria se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , y si bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios, y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, al interesar del agente, en su condición de intermediario, para que, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo, de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente al mismo y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 ,y 6 de octubre de 1990 ),lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19 de junio de 1981, que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General.....En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de abril de 2001 , y de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de junio de 2004 ), entre las más recientes, que, de acuerdo con los artículos 1717 , 1725 , y 1727 del Código Civil , cuando el agente actúa como mediador o mandatario la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a la que representaba, estando sólo legitimado el propietario para soportar la reclamación que se formula con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil ."

Siguiendo idéntico criterio se encuentra la SAP de Palencia, Civil sección 1, del 20 de julio de 2022 ( ROJ:SAP P 387/2022 - ECLI:ES:APP:2022:387 ), Sentencia: 310/2022, Recurso: 260/2022, que siguiendo dicha doctrina, considera que en el caso que analiza sí procede estimar la excepción de falta de legitimación pasiva ya que existe un pronunciamiento expreso en el contrato sobre que actúa el mandatario en nombre y representación de su mandante, lo que en el supuesto de autos no sucede.

Conforme a dicha doctrina, ninguna duda puede suscitar que SOLVIA intervino tan sólo como mandataria autorizada por SABADELL, vendedora de la finca, pero sin que exista constancia de que lo hiciera como representante de la propiedad, por lo que no existe constancia de este apoderamiento expreso que exige la ley y la jurisprudencia para la conclusión final del contrato, por lo que debemos considerar que se encuentra legitimada pasivamente para soportar la acción, y ello sin olvidar que se trata de un contrato concertado por una sociedad con un consumidor por lo que de un modo expreso debía hacerse constar la representación que ostentaba de la sociedad y no como mera autorizada por ésta.

3. Entrando en los motivos del fondo del recurso de apelación sobre el error en la valoración de la prueba llevada a cabo por la juzgadora de instancia debemos decir que no es así y que esta Sala comparte su decisión en cuanto a la titularidad del bien, aunque no haya hecho mención en su resolución sobre algunos de los documentos que constan en autos.

En el documento nº 7 de los acompañados a la demanda, el notario hace constar lo siguiente: "Que no se ha llevado a cabo la firma de la citada compraventa puesto que en la nota informativa deI Registro de la Propiedad relativo a la finca objeto de compraventa, la cual ha sido obtenida por esta Notaría, consta como carga afectante a la misma un derecho de mayor elevación a favor de un titular que no es la vendedora".

Esta manifestación recogida por el notario no es acertada a juicio de esta Sala pues no sólo constaba en el contrato de arras que el derecho de mayor elevación era de la vendedora sino también porque de esta manera se dice en la nota simple que se acompaña a la demanda y sobre todo resulta de la certificación literal del Registro de la Propiedad. Así, observamos y analizamos detenidamente el contenido de la inscripción 5ª se dice los cónyuges Donato y Zaida adquieren la propiedad de la finca 433 así como su derecho de mayor elevación. En la inscripción 8ªse dice que en virtud de la sentencia de divorcio de los cónyuges citados se adjudica a la Sra. Zaida la mitad indivisa de quien fuese su esposo, adquiriendo así el pleno dominio tanto de la finca como de su inherente derecho de mayor elevación. En la inscripción 14ª se dice que la Sra. Zaida, dueña con carácter privativo de la finca según resulta de las inscripciones 5ª y 8ª, vende a SABADELL, lo que implica claramente que no sólo transmite el dominio sobre la finca sino también su derecho de mayor elevación conjuntamente, de hecho no tendría sentido que se hiciera de otro modo pues en ese caso lo reflejaría en el Registro de la Propiedad, de hecho, es el propio Registro quien emite la nota simple en la que se hace constar no sólo el dominio sobre la finca sino también sobre el derecho a mayor elevación, si así no fuera la certificación no se habría emitido.

Esto nos lleva a desestimar tanto la acción principal de rescisión del contrato como la de resolución contractual con restitución de las arras duplicadas, o de ésta más una indemnización por los daños y perjuicios causados pues, como hemos expuesto, el Registro de la Propiedad se adecuaba a los términos pactados en el contrato en cuanto al derecho de mayor elevación que se incluía en la finca vendida y cuya propiedad correspondía íntegramente a la vendedora.

4. No obstante, sí debemos estimar la acción subsidiaria de resolución contractual con restitución de los 3.000 € entregados en concepto de arras dado que de la prueba practicada se acredita la voluntad expresa y manifiesta de la Sra. María Angeles de adquirir la finca pues compareció en la notaría el día fijado en la compraventa, además también se ha probado que había solicitado un préstamo personal con tal fin y que, como dicen los testigos en el juicio, el contrato no se celebró porque el notario advirtió a la compradora de que el derecho de mayor elevación no pertenecía a la vendedora, circunstancia que el propio notario hace constar en el acta, como se ha expuesto anteriormente. De ello resulta que no existe una voluntad de desistir del contrato por la compradora, pero sí la pérdida de su interés por circunstancias sobrevenidas como fue la manifestación del notario.

Resulta evidente que en este caso lo que se produjo fue una frustración del contrato provocada por un tercero, un notario, persona con una alta cualificación jurídica y además fedatario público, que ante el apercibimiento que realiza a la compradora hace que ésta desista de su voluntad de celebrar el contrato ya que su interés en la adquisición del local era para construir sobre su vuelo y sin tales condiciones lo perdía. Podemos considerar que con la información que se le dio a la Sra. María Angeles por parte del notario en el acto de suscripción de la escritura pública se produjo la inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se quería comprar y, por lo tanto, provocó la insatisfacción de la compradora, lo que nos permite la aplicación de los artículos 1101 y 1124 del Código civil, y por lo tanto estimar la resolución del contrato con la restitución de las prestaciones, en este caso las arras entregadas por la compradora (3.000 €), aunque no duplicadas porque el contrato se frustró y por dicha frustración ha sido resuelto. Y, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 16 noviembre 2000: "la evidencia de la frustracióndel fin del contrato,eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución...en definitiva, la inhabilidad del objeto".

La cantidad que es objeto de restitución se incrementará con los intereses legales a contar desde la reclamación extrajudicial ( art. 1108 y 1101 CC ), y los procesales ( art. 576 LEC ) desde la fecha de la primera instancia.

Por todo ello, debemos estimar el recurso y también la demanda en su pretensión subsidiaria segunda.

TERCERO.- Costas

En materia de costas de la segunda instancia debe aplicarse el art. 398 de la LEC, de manera que, habiéndose estimado la apelación y desestimada la impugnación, procede condenar a SOLVIA al pago de las costas causadas por la impugnación y sin expresa condena en costas a la Sra. María Angeles por su recurso.

En cuanto a las costas de la primera instancia, conforme a lo establecido en el artículo 394.1 LEC y al principio del vencimiento objetivo, debe condenarse a la parte demandada al pago de las causadas.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,