Sentencia Civil 131/2025 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 511/2023 de 24 de marzo del 2025

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la precedente instancia, desestimatoria de la demanda en los términos que han quedado expuestos en el primero de los precedentes antecedentes de hecho, se alza en apelación la parte actora, quien pretende su revocación, con expresa imposición de las costas.

Como alegaciones en los que sustenta dicha pretensión revocatoria, con exposición detallada de los argumentos que estima procedentes, en los términos que obran en el correspondiente escrito de interposición, el actor apelante, en primer lugar, como motivos de infracción procesal, con amparo del artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 24 de la Constitución Española y los artículos 7, 9.1.a) y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, a su vez en relación con los artículos 397 y 396 de Código Civil, así como con el principio de abuso de derecho y la jurisprudencia que los desarrolla, que esta misma apelante cita y/o reseña, y en lo que concierne a la práctica de la prueba y consiguiente valoración de la misma, sostiene su legitimación activa, considerando que en la sentencia recurrida se lleva a cabo una valoración manifiestamente arbitraria o ilógica. Discrepa del criterio seguido en dicha resolución de estimar "la excepción de falta de legitimación activa del demandante para ejercitar la acción de reposición de elementos comunes a su estado inicial, al entender que corresponde únicamente al presidente de la Comunidad y que el demandante no actúa en interés de la comunidad, sino en su propio interés". Afirma dicho apelante que, como propietario, está legitimado para ejercitar la presente acción, tendente a restablecer la legalidad, al afectar a los elementos comunes de la Comunidad de propietarios, y en consecuencia, en interés del resto de los comuneros. Destaca que requirió al presidente de la aludida Comunidad, mediante burofax de fecha 8 de octubre de 2020, para que, a su vez, requiriese a los demandados la restitución de la zona común del pasillo distribuidor de la DIRECCION000, sin que, a día del recurso, casi 3 años después, haya hecho nada al respecto.

Insiste en haber actuado en interés de la Comunidad de propietarios y, en particular, en interés de los codemandados (uno de estos declarado en rebeldía, Don Alexander, y Don Everardo personado en las actuaciones y opuesto a la demanda), ya que ambos tendrán una salida independiente de sus apartamentos y el último citado estaba de acuerdo, según lo manifestado por los testigos Don Plácido y Don Feliciano. Y, en cuanto al resto de propietarios, manifiesta que no han mostrado interés en el presente procedimiento, a pesar de que fueron citados judicialmente no han asistido al juicio, no les perjudica la solicitud del hoy apelante, pero, caso de estimarse la demanda, hubieran sido beneficiaros de tal estimación.

Considera también el actor apelante que, contrariamente a lo indicado en la sentencia recurrida, no es necesario derribar la totalidad del pasillo distribuidor, y reitera que está legitimado para reclamar el derribo del espacio comprensivo de su piso, como es el caso, y también para actuar en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes anexionados ilegalmente por los locales 13 y 15.

Señala que la juzgadora "a quo" confunde el consentimiento tácito con la inactividad de la Comunidad de propietarios, que es lo que ha ocurrido en el presente caso, como queda plenamente acreditado con la conducta de la misma ante las reclamaciones que dicho apelante le ha efectuado. Y, tras indicar las sentencias que estima relevantes en apoyo de su postura, pone de manifiesto que fue perjudicado por la anexión del pasillo distribuidor por parte de los propietarios de los locales 13 y 15; y el derribo de dicho cerramiento beneficia no solo a este apelante, sino también a los restantes demandados.

Un segundo motivo de apelación se basa en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 24 de la Constitución Española y los artículos 319, 326 y el 376 de ley procesal que se acaba de mencionar y jurisprudencia que los desarrolla, que cita y/o reseña el apelante, en concreto respecto a la práctica de la prueba y su consiguiente valoración, por considerar que esta es también manifiestamente arbitraria o ilógica. Considera el apelante que no se valora la existencia de documentos públicos, como son la escritura pública de constitución de la propiedad horizontal, las escrituras de compraventa y la inscripción de los inmuebles en el Registro de Propiedad, como únicos documentos válidos para acreditar la existencia del pasillo distribuidor de la DIRECCION000 como elemento común, y como tal debe ser respetado según la legislación vigente, indicando con mayor detenimiento las razones de la errónea valoración probatoria que invoca, en concreta referencia al interrogatorio de los testigos Don Plácido, como arrendatario y socio del demandado Don Everardo, y Don Feliciano, así como a las conversaciones vía Whatsapp habidas entre ellos.

En tercer lugar, alega la infracción del repetido artículo 459, en relación con el artículo 7.1 del Código Civil, el principio general del derecho de los actos propios y la jurisprudencia que los desarrolla, que igualmente cita y/o reseña, respecto a la buena fe. Afirma haber actuado siempre de buena fe, siendo demostrativo de ello el previo requerimiento por burofax al presidente de la Comunidad de propietarios, así como las reuniones y conversaciones telefónicas y vía Whatsapp entre el demandado Don Everardo, a través de su arrendatario y socio, el testigo Don Plácido, y dicho apelante, mediante su representante, el testigo Don Feliciano; conversaciones en las que el demandado Don Everardo reconoce la ilegalidad del cerramiento del pasillo distribuidor comunitario y acepta su derribo a cambio de que el ahora actor apelante se hiciera cargo de las obras, como -afirma este último- ha quedado plenamente acreditado en el acto de juicio.

SEGUNDO.- La parte demandada personada, Don Everardo, se opone al recurso e interesa su desestimación total y la confirmación íntegra de la resolución recurrida en todos sus extremos, con condena en costas a la parte contraria.

Considera que la resolución apelada es acertada y ajustada a derecho en todos sus pronunciamientos y, en cuanto a los motivos de impugnación alegados por la parte apelante, rebate los argumentos que los sustentan.

Respecto a la falta de legitimación activa, manifiesta su acuerdo con el contenido de la sentencia recurrida en ese sentido y la interpretación hecha por la juzgadora. Refiere que la demanda se interpuso al amparo de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y en relación a la presunta ocupación de zonas comunes por los demandados; y siendo este el objeto de la demanda, es decir, la recuperación de una zona común, es el presidente de la Comunidad de propietarios el único que estaba legitimado para demandar, conforme establece el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Añade que cierto es que cualquier comunero puede interponer medidas judiciales para el interés comunitario ante la pasividad de la mencionada Comunidad y esto es lo que el hoy apelante quiso aparentar que había ocurrido para poder seguir adelante con la demanda; sin embargo, el día de la vista del juicio quedó claro, con la declaración del administrador Sr. Desiderio, que no existió la alegada pasividad por parte de la Comunidad de propietarios, sino una imposibilidad de actuar contra lo que estaba ya consolidado como un derecho de los propietarios de los locales, motivo por el que hasta la fecha no se había realizado ningún requerimiento a los mismos, pues, como ya se explicó en la demanda este edificio pasó de un uso turístico a un uso residencial y, en la época en que había un propietario único, se aprobaron modificaciones sobre las que ahora mismo no se puede actuar.

Por lo tanto, los motivos que movían al actor apelante eran de carácter privativo, no en interés de la Comunidad, de ahí su falta de legitimación activa. Destaca que dicho apelante compra el local y se encuentra con las modificaciones que hoy quiere denunciar, de las que el anterior propietario que le vende la finca tomó parte, tal y como se confirmó con la testifical de Don Plácido, que era incluso familiar de la administradora única del edificio. Si el demandante hubiera actuado en interés de la Comunidad, habría demandado al resto de los propietarios que presuntamente perturban el pasillo distribuidor, cosa que no hizo, ya que sólo le interesaba su parte, que, además, tenía intención de ocupar también, interés particular que quiso enmascarar amparándose en un procedimiento de la Ley de Propiedad Horizontal que no le correspondía. Y lo que realmente debió haber hecho este apelante, si se sintió estafado por el estado de su local, es dirigirse al vendedor, a través de otro tipo de procedimiento, como el de saneamiento por vicios ocultos, si entendía que la cosa vendida se encontraba afectada por una modificación que disminuía o impedía el uso propio de la misma, cosa que no hizo.

En cuanto al segundo de los motivos del recurso, niega la misma parte ahora apelada la existencia de error en la valoración probatoria, destacando el acierto de la practicada por la juzgadora "a quo" y poniendo de relieve la ausencia del propio apelante, tan interesado en el "bien común", el día de la vista, sin acreditar motivo justificado, cuando dicha demandada lo había solicitado para su interrogatorio; y tampoco acudió su propio perito, lo que también había sido solicitado por esta parte para su declaración.

En lo que concierne al tercer motivo de apelación, referido a la doctrina de los actos propios y a la buena fe, rechaza la existencia de la infracción invocada de contrario y refiere que las presuntas expectativas del actor apelante, no acreditadas, no pueden ser el motivo de una sentencia estimatoria.

Y concluye su oposición al recurso señalando que el único hecho cierto, que fundamenta la sentencia apelada, es que el actor apelante adquirió presuntamente el local en el año 2020, entiende que como cuerpo cierto, y se encontró con este cerramiento hecho, es decir, compra su local en las condiciones ya indicadas. Tal cerramiento ya estaba hecho muchísimos años antes de su compra y, por motivos que desconoce la misma apelada, y sin haberse informado previamente con su vendedor, ni con la Comunidad de propietarios, el apelante interpone esta temeraria demanda en nombre de esta Comunidad que, en todos estos años, no había requerido la recuperación de algo que fue consentido por la administradora única del edificio en su momento, cuando era propietaria única, y además ratificado mediante el ulterior consentimiento tácito de los propietarios posteriores que, hasta la fecha, han entendido que esos cerramientos eran legales, llegando a incluirlos incluso en la pintura de la fachada, al igual que el resto de modificaciones realizadas en el citado edificio, durante más de cuarenta años.

Insiste en que el actor apelante quiso ampararse en un procedimiento recogido en la Ley de Propiedad Horizontal para conseguir un objetivo particular, cuando no tenía legitimación para ello, al tratarse de un interés particular, que debió tratar de resolver a través de otro tipo de procedimiento judicial ajeno a los previstos para la Ley de Propiedad Horizontal, generando con ello unos graves perjuicios a dicha parte demandada apelada, que, según la misma, se ha visto con la losa de un procedimiento judicial infundado durante casi tres años y que se alarga con la interposición del recurso de apelación.

TERCERO.- La revisión de lo actuado pone de manifiesto la improsperabilidad del recurso, por llegar este Tribunal a idéntica conclusión desestimatoria de la demanda a la que ha llegado la juzgadora de la instancia, compartiendo plenamente la valoración probatoria y la aplicación del Derecho efectuados en los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, los cuales sustentan esa estimación y que no han sido desvirtuados por las alegaciones o motivos del recurso, haciéndose innecesaria la reproducción de tales fundamentos en la presente resolución, al conocerlos las partes litigantes.

La sentencia del Tribunal Supremo, Civil, de 4 de noviembre de 2020, nº 573/2020, recurso 3353/2019, entre otras, recuerda: «Ahora bien, deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que han determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2009, 9 de julio de 2010 y 22 de mayo de 2014).

A ello se puede añadir que, como cabe la motivación por remisión ( SSTS 643/2016 de 26 de octubre; 20/2015 de 22 de enero; 467/2015 de 21 de julio y 388/2016 de 8 de junio), si así lo hiciere el Tribunal colegiado desde ese instante pasa a ser el suyo y es el que debe combatirse.».

No obstante lo anterior, atendiendo a lo establecido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, merece resaltarse, en cuanto a la invocada legitimación activa del ahora apelante, que, pese a lo interpretado por este, la juzgadora "a quo" -fundamento de derecho tercero de la aludida sentencia- aplica la doctrina jurisprudencial que reseña, indica que «cabe reconocer al actor, en principio, legitimación procesal para interponer la acción ejercitada. No obstante, lo anterior, en el caso de autos no concurren los presupuestos para que dicha acción prospere, sin que pueda entenderse que el comunero está actuando en interés de la comunidad y contra una obra ilícita.», procediendo seguidamente en ese mismo fundamento a poner de relieve los hechos que considera acreditados y las pruebas que los avalan, de los que concluye la mencionada improsperabilidad de la acción ejercitada en la demanda, hechos probados que, como se ha adelantado, son plenamente compartidos en esta alzada, especialmente cuando la desestimación de la demanda se sustenta en que el cerramiento al que se refiere este escrito iniciador de la litis, que afectó a la totalidad del pasillo distribuidor, «se hizo con pleno conocimiento y con el consentimiento de los comuneros, aún cuando dicho acuerdo no conste plasmado por escrito ni se haya modificado el título constitutivo (como, por otro lado, tampoco se ha hecho en lo referente al destino de los inmuebles de la DIRECCION000 que, como ya se ha dicho, constan aún como apartamentos cuando en realidad se destinan a locales comerciales desde hace más de 20 años).». Y es patente también para este Tribunal la efectiva existencia de un consentimiento tácito, resultante de actos inequívocos de quien, en los años 90, al tiempo de ejecutarse tal obra de cerramiento en el pasillo distribuidor -elemento común- que se indica en la demanda, ostentaba la propiedad de los diferentes inmuebles integrantes del edificio denominado DIRECCION001, habiendo permanecido invariable esta situación hasta la adquisición por parte del hoy actor apelante, mediante escritura pública, otorgada con fecha 6 de agosto de 2020, del inmueble que en ella se describe, referido a la finca urbana número NUM000, apartamento señalado con el número NUM001, en la DIRECCION000 del referido edificio; igualmente la sentencia recurrida se ajusta a la doctrina jurisprudencial sobre el consentimiento tácito y sobre la protección de la confianza y el principio de buena fe. Los testigos Sres. Plácido y Feliciano fueron claros en cuanto a la antigüedad de la obra controvertida, más de treinta años, e incluso al cambio de destino, de hecho, de los inmuebles de la DIRECCION000 (descritos como apartamentos en el título constitutivo, siendo destinados a locales, como llega a admitir el propio actor apelante y refieren los aludidos testigos), así como al exacto conocimiento por este mismo apelante de la situación de hecho de tales inmuebles, previo a la adquisición de su inmueble. Tampoco cabe apreciar error alguno en la valoración de las pruebas en relación a las eventuales conversaciones y/o negociaciones entre las partes litigantes, tendentes a solucionar sus desavenencias y que no llegaron a buen fin (ni siquiera se concreta a qué tipo de modificaciones estructurales se refiere el mensaje fechado 15 de diciembre de 2020). Y el Sr. Desiderio, administrador de la Comunidad de Propietarios desde el año 2005 -unos 18 años al tiempo de la vista oral del juicio-, manifestó sin género de dudas que cuando él comenzó su gestión ya existía la situación descrita en la demanda -cerramiento del pasillo distribuidor- y que nunca la Comunidad actuó para hacer desaparecer tal situación, señalando también que los inmuebles de la DIRECCION000 estaban destinados a locales y que cuando recibió el requerimiento por burofax del actor apelante, fechado el 28 de septiembre de 2020, era la época del Covid-19 y después tampoco se hizo nada al iniciarse la vía judicial (en la contestación al burofax, fechada el 8 de octubre de 2020, el Presidente de la Comunidad de propietarios, entre otras cosas, ponía en conocimiento de dicho actor apelante que «el pasillo distribuidor de la DIRECCION000 hace más de quince años que se encuentra inutilizado por los inmuebles a los que usted hace mención»).

Como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera (Civil) de 30 de enero de 2024 ( ROJ: STS 396/2024- ECLI:ES:TS:2024:396), nº 107/2024, recurso 4581/2019: «Declaramos en la sentencia 471/2021, de 29 de junio, cuya doctrina se reprodujo en la 1686/2023, de 4 de diciembre, resumiendo la jurisprudencia sobre el valor del silencio y los consentimientos tácitos, que se: "[...] admite el posible efecto jurídico del silencio como declaración de voluntad en los casos en que sea aplicable la regla de que el que calla "podía" y "debía" hablar, y entiende que existe ese deber cuando viene exigido, no sólo por una norma positiva o contractual, sino también "por las exigencias de la buena fe o los usos generales del tráfico, o, habiendo relaciones de negocios, el curso normal y natural de los mismos exigían responder de modo que al no hacerlo se provoca en el "destinatario" la lógica creencia de que se aceptaba".

"Pero para que el destinatario pueda invocar su confianza en la existencia de tal declaración de voluntad con eficacia jurídica es presupuesto necesario, asimismo, que el silencio resulte "elocuente". La jurisprudencia ha precisado también esta idea, de forma que "el consentimiento tácito ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente ( sentencias de 11 de noviembre de 1958 y 3 de enero de 1964), sin que se pueda atribuir esa aceptación al mero conocimiento, por requerirse actos de positivo valor demostrativo de una voluntad determinada en tal sentido ( sentencias de 30 de noviembre de 1957 y 30 de mayo de 1963)"".».

En definitiva, la sentencia recurrida aprecia con acierto -compartiéndose en esta alzada- una inequívoca conducta o actuación de la inicial propietaria única del edificio, así como de la Comunidad de propietarios, una vez constituida legalmente, que es reveladora del consentimiento que determina el fracaso de la acción ejercitada en la demanda.

CUARTO.- Por todo lo hasta aquí expuesto, procede la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la sentencia apelada, con expresa imposición a la parte actora apelante de las costas de la alzada ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

Debe igualmente acordarse dar al depósito para recurrir que se hubiere constituido el destino -pérdida- previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y procedente aplicación.