Sentencia Civil 225/2025 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 595/2023 de 24 de abril del 2025

PRIMERO.- Se alza la representación de la demandante frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda en la que ejercitó acción de resolución contractual y en reclamación de cantidad, a fin de que se declarara la resolución del contrato de arras de fecha de 5 de octubre de 2021, así como del contrato privado de compraventa de fecha de 29 de octubre de 2021, respecto del inmueble propiedad de los demandados. Expone que la demanda se basaba en el hecho de que la formalización de la Escritura Pública de compraventa estaba sometida a una condición resolutoria, concretamente a la concesión del préstamo hipotecario a favor de su mandante y su pareja para la compra del inmueble.

Relata la recurrente que la resolución judicial que se impugna viene a desestimar la demanda por entender que hubo dejación por parte de los compradores a la hora de promover la obtención del préstamo hipotecario, que no se ha acreditado si se entregó la documentación necesaria para la obtención del préstamo hipotecario y que, además, la cláusula sexta del contrato de arras de 5 de octubre de 2021 es imprecisa, afirmaciones ante las cuales muestra esta parte su total desacuerdo.

Refiere esta representación que no ha sido objeto de discusión entre las partes la suscripción de los contratos de arras y de compraventa de fechas de 5 y 29 de abril de 2021 antes referidos, en virtud de los cuales su representada y don Jon, en calidad de compradores, hicieron entrega de la cantidad de 18.000,00 € a cuenta del precio total de la venta. Tampoco se discute, añade, que quien actuó como intermediaria de la referida compraventa fue la empresa de intermediación inmobiliaria, Estudio Costa Canarias, S.L. Considera que de la redacción de ambos contratos se infiere claramente que la consumación de la compraventa se hallaba condicionada a la concesión del préstamo hipotecario. Transcribe la parte estas cláusulas en su escrito. Argumenta esta parte que ambos contratos se hallan vinculados y sometidos a una condición resolutoria, cual era la concesión del préstamo, prueba de ello es no solo la propia redacción de los contratos, sino el hecho de que de la cantidad de 18.000,00 €, entregados, ya se habían hecho entrega de 10.000,00 €, en la firma del contrato de arras, y se tuvo en cuenta en el contrato de 29 de octubre de 2021.

A juicio de la apelante la cuestión radica en la concesión del préstamo hipotecario, que la empresa Kiron fue la encargada de gestionar. Esta empresa, señala, está vinculada a la propia inmobiliaria, incluso en la misma ubicación, tal y como afirmaron en el acto de la vista los testigos Don Jose Ignacio y Don Roque, trabajadores de Kiron, siendo Don Roque quien gestionó las solicitudes del préstamo hipotecario con distintas entidades bancarias, como afirmó en su interrogatorio. Entiende acreditado que su representada hizo entrega de toda la documentación económica y financiera requerida por Kiron, como resulta del correo electrónico enviado por su representada a Don Roque, de fecha 4 de octubre de 2021, es decir, antes incluso de la suscripción del contrato de arras, aportado con la contestación a la reconvención. Significa que en el mes de noviembre de 2021, resultó que de la documentación financiera entregada se descartó a Don Jon, y se intentó llevar a cabo las gestiones para la concesión del préstamo hipotecario solo con su mandante, si bien ya cuando se intentaron tales gestiones su mandante se hallaba en situación de desempleo por expiración de su contrato laboral, concretamente el 17 de noviembre de 2021, al igual que Don Jon, cuyo contrato de trabajo expiró 1 de diciembre de 2021. Al haber surgido una situación sobrevenida con posterioridad a la suscripción de los contratos de arras y del contrato privado de compraventa, ajena a la voluntad de su representada, esta parte insiste en que la condición resolutoria se cumplió. De todas estas circunstancias fueron perfectamente conocedores tanto la inmobiliaria que actuó como intermediaria, obviamente la empresa Kiron que actuó también como intermediaria en la búsqueda de la financiación, así como los propios vendedores, según sus propias manifestaciones en el acto de la vista. Refiere que cuanto expone se comprueba además con las conversaciones de Watsapp aportadas, que se mantuvieron hasta febrero de 2022. Razona que, incomprensiblemente, se envía burofax por parte de los vendedores a su representada y a Don Jon, el 24 de febrero de 2022, que se acompañó con la contestación a la demanda y reconvención como documento nº 6, a fin de emplazarles para la formalización de la escritura Pública de compraventa en la Notaría, y ello, pese a ser perfectamente conocedores de la negativa por parte de las entidades bancarias de la concesión del préstamo hipotecario a favor de su mandante y de Don Jon, y con el único ánimo de justificar el incumplimiento del contrato por la parte de la parte compradora, y así no devolverles las cantidades entregadas. Tal forma de proceder transgrede, a juicio de esta parte, las exigencias de la buena fe. También ha quedado acreditado, a su entender, que, una vez recibido por los vendedores el burofax enviado por su representada y por Don Jon el pasado 13 de mayo de 2022, y que se acompañó a la demanda como documento nº 8, la propia inmobiliaria se puso en contacto con su representada para la devolución de los 18.000,00 € que se reclaman.

En cuanto al hecho que se hace constar en la Sentencia que se recurre al respecto de la oscuridad de la cláusula sexta del contrato de arras, o la imprecisión en su redacción, pone de relieve que todos los testigos manifestaron el día señalado para la vista que tales contratos fueron redactados por la propia inmobiliaria; siendo que, en todo caso clientes de la inmobiliaria fueron los propios vendedores, no su representada.

Concluye la representación de la apelante que, del conjunto de toda la prueba practicada, se desprende que su representada agotó la diligencia debida intentando obtener financiación bancaria, por lo que no puede considerarse que hubiera desistido de la compraventa ni incumplido el contrato, pues hizo lo necesario para obtener la financiación bancaria, que le fue denegada por circunstancias ajenas a su propia voluntad, concurriendo así la aplicación de la condición resolutoria establecida.

Termina suplicando a la Sala que que, en su día, dicte Sentencia por la que se proceda a la revocación de la Sentencia dictada en la primera instancia, y se dicte Sentencia por la que se estime íntegramente la demanda interpuesta por esta representación, y se desestime íntegramente la reconvención planteada por los demandados, haciendo expresa imposición de las costas causadas a los mismos, con lo demás que proceda conforme a derecho.

SEGUNDO.- La representación de la parte demandada apelada se opuso al recurso de apelación interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada por sus propios y acertados fundamentos, con expresa imposición de las costas a la parte apelante. En particular, considera esta parte que, tanto de la prueba documental como de la testifical practicada, se llega a la conclusión que determina el Fallo: Los compradores no obraron con la diligencia debida o con la diligencia de un buen padre de familia, dado que no facilitaron toda la documentación preceptiva para que las entidades bancarias les concedieran crédito; no probaron que hubieran entregado toda la documentación preceptiva. Añade que ocultaron que, con posterioridad a la firma del Contrato de arras y contrato privado de Compra venta, perdieron sus puestos laborales. Dña. Celsa en noviembre de 2021 y D. Jon en Diciembre de 2021. A mayor abundamiento, la actora ya conocía en fecha 10 de noviembre de 2021, cuando firma contrato con Kiron, que es la entidad intermediadora con los bancos, que estaría en situación de desempleo en fecha 17 de noviembre de 2021, ya que desde el día 4 de noviembre de 2021 estaba disfrutando de vacaciones retribuidas. De toda esta situación nunca tuvieron constancia ni conocimiento sus representados, quienes además nunca recibieron la cantidad que se les reclama, dado que las transferencias se hicieron a las cuentas bancarias de la inmobiliaria. De hecho, el esposo de Dña. Celsa declaro en el Plenario que, comenzó a trabajar otra vez en el mes de enero de 2022 y no lo comunico a la entidad Kiron y continúan mostrándose interesados en la compra hasta finales del mes de febrero de 2022, y por ello sus mandantes en cumplimiento de lo establecido y siguiendo instrucciones de la inmobiliaria le envían Burofax en fecha 24 de febrero de 2022 citándolos para firmar la escritura de compra- venta en Notaria. Insiste en que la parte apelante, además de ocultar su situación laboral y no actualizar la documentación que se le solicitó, no cumplió con el requisito fundamental para que operar la condición recogida en el contrato, que era obrar con la diligencia debida, entregando la documentación que se le solicitara para la obtención del crédito. Considera que de todo ello se concluye que la actora sabe y conoce que no obtendrá el crédito hipotecario. Por ello le propone a sus mandantes en el mes de febrero de 2022, un contrato de arrendamiento con opción de compra a lo que sus representados se niegan, dado que necesitan vender la casa porque se han quedado en el paro, su situación económica es precaria y deben regresar a La Gomera. Respecto a la solicitud de crédito realizada por Dña. Celsa al Banco de Santander, esta se realiza en el 14 de febrero de 2022, cuando sabe que debería de haberse firmado la escritura de compra desde el 01 de febrero, y lo hace con el fin de acreditar en el Juicio correspondiente su interés en la compra. Aclara que el documento habla de préstamo, no de préstamo hipotecario, por lo que este escrito no acredita, a su entender, lo que pretende. Aduce que los compradores han obrado de mala fe en todo el procedimiento, no solo para la obtención del crédito, sino también en el momento de presentar la demanda que nos ocupa. Pone de relieve que en la testifical de D. Roque supimos que D. Jon, a pesar de haber firmado el contrato de arras y el contrato privado de compraventa, estaba fuera de la operación de Crédito desde el primer momento dado que estaba en la lista de clientes morosos de las entidades bancarias. D. Jon nunca dijo que sus deudas bancarias le impedían acceder al crédito. Razona esta representación que corresponde a los compradores presentar la documentación requerida y reunir las condiciones para la obtención del crédito hipotecario que se solicita obrando con la diligencia debida, y ello no ha sucedido así, y se pretende que los vendedores devuelvan la cantidad entregada y que perdieron por su dejación y mala fe en la tramitación del crédito hipotecario. Los compradores, que eran perfectos conocedores de la negativa de las entidades de crédito a concederles el préstamo hipotecario, continuaron durante 6 meses tratando la vivienda con la inmobiliaria, e impidiendo que sus mandantes, personas de edad avanzada y con escasos recursos económicos, pudieran vender la vivienda.

Concluye que el obligado se ha limitado a alegar el despido laboral como causa de no obtención del préstamo solicitado, pero lo cierto es que no acredita si obró con la diligencia debida y necesaria para la obtención del referido crédito, lo que necesariamente implica una responsabilidad por su parte, dado que en caso contrario se estaría dejando la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio del comprador, lo que resulta contradictorio al artículo 1256 del C.C. Cita en su apoyo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6ª, de 8 de febrero de 2005 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas de Gran Canaria -Sección 5ª- de 14 de abril de 2008.

TERCERO.- Examinada nuevamente la prueba por este Tribunal, la Sala no comparte la valoración fáctica ni jurídica que efectúa la Juez a quo lo que lleva, como se verá, a la estimación del recurso. Particularmente, esta Sala no se muestra conforme con la interpretación que del contrato efectúa la sentencia recurrida, puesto que los términos del contrato no son imprecisos, por el contrario, no dejan lugar a duda de la intención de las partes, no solo por la literalidad, sino también por los actos preparatorios, coetáneos y posteriores al mismo, ya desde la propuesta de contrato de compraventa o contrato de reserva y la firma del documento privado que lleva por título "ARRAS PENITENCIALES", el 5 de octubre de 2021 ( artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil) .

En la "propuesta de contrato" o contrato de reserva que suscribe la actora y su pareja, Jon, en un formulario preredactado por la inmobiliaria intermediaria, de fecha 1 de octubre de 2021, existe una estipulación 9) que permite rellenar a mano el impreso al tener una línea de puntos, en la que consta manuscrito lo siguiente: "ESTA PROPUESTA QUEDA SUJETA A LA HIPOTECA CON KIRON".

No se plantea problema alguno en esta instancia relativo a la legitimación al ostentar la demandante poder de D. Jon aportado a las actuaciones. En el primer documento contractual que firman las partes, actora (y su pareja) y demandados, contrato de arras de 5 de octubre, se estipula que los compradores entregan 10.000 €, mediante transferencia, en concepto de arras penitenciales. La cláusula Sexta del referido contrato tiene la dicción literal siguiente: "La PARTE ADQUIRENTE necesita un crédito con garantía hipotecaria para hacer frente al pago de las cantidades aquí contempladas en concepto de Precio de la Compraventa.

La PARTE ADQUIRENTE cuenta con el plazo establecido para otorgar la escritura de compraventa como tiempo máximo para la tramitación y gestión del mencionado crédito hipotecario. Si puestos todos los documentos necesarios para su gestión, nóminas, declaraciones de la renta, incluso avalistas si fueren necesarios, etc. y dicho crédito con garantía hipotecaria no fuere concedido por las entidades a las que se solicita, LA PARTE VENDEDORA devolverá las Arras Penitenciales depositadas mediante el presente documento sin penalización alguna para la PARTE ADQUIRENTE y sin que la PARTE VENDEDORA tenga nada más que reclamar por ningún concepto".

Previamente, en la cláusula tercera del referido contrato de arras, se establece que la escritura pública de compraventa se formalizará por las partes dentro de los 180 (ciento veinte) días naturales siguientes, contados desde la firma de estas Arras Penitenciales, y en el Notario que designe la PARTE ADQUIRENTE, salvo pacto en contrario. Esta cláusula sí contiene una imprecisión al no corresponderse el plazo escrito en dígitos con el escrito en letra, con una diferencia relevante entre ambas cifras (dos meses).

Solo 24 días más tarde, el 29 de octubre de 2021, se firma entre las partes el "CONTRATO DE COMPRAVENTA". En dicho contrato, cláusula SEGUNDA, relativa al precio de la venta y la forma de pago, se recoge el precio total ya fijado en el previo documento de arras (120.000 €), pactándose como forma de pago: "En este mismo acto, el Comprador hace entrega a los Vendedores de la cantidad de dieciocho mil euros (18.000 €), de lo cual este documento constituye la más formal y solemne careta de pago que en derecho corresponda. La cantidad restante se satisfará en los plazos y según las condiciones siguientes:

En un plazo máximo de 90 días naturales deberán satisfacerse el resto del importe pactado para la compraventa en le momento que se formalice la escritura pública, siempre y cuando la entidad bancaria que concede el préstamo hipotecario no se retrase en cualquiera de sus labores".

Y, finalmente, en la estipulación Décima del contrato de 29 de octubre de 2021 consta: "Las Partes reconocen que, en caso de existir, documentos Anexos y/o adjuntos al presente Contrato estos forman parte o integran el mismo, a todos los efectos legales y son, por tanto, vinculantes para ambas Partes".

Por lo tanto, resulta inequívoco que toda la operación de compraventa se encontraba supeditada, desde el inicio, a la obtención por parte de los compradores de la financiación necesaria a través de la gestión de un préstamo hipotecario, y en la que, además, la inmobiliaria ofrecía y comprometía con los compradores la realización de los trámites necesarios, de forma que ya consta en la reserva la referencia a KIRON a tales efectos. Esta circunstancia es plenamente conocida y aceptada por los vendedores de manera que el primer documento privado de "arras penitenciales" contiene una condición resolutoria expresa en relación a la obtención del préstamo hipotecario por parte de los compradores, lo que no obsta para que, efectivamente, dichos compradores se obligaran a desplegar la diligencia necesaria, con entrega de cuanta documentación les fuera requerida, en aras a la gestión y concesión de esa financiación.

Y a diferencia de cuanto razona la resolución de instancia, considera la Sala plenamente acreditado que la causa de la no obtención de la financiación fue el hecho sobrevenido de la pérdida de empleo por parte de la actora. Y así, lo cierto es que esa pérdida de empleo se produce después de la firma de la reserva, después de la firma del contrato de arras y después de la firma del contrato privado de compraventa, documentos todos ellos firmados en el mes de octubre de 2021, puesto que la extinción del contrato de trabajo se produce el 18 de noviembre de 2021, con un período previo de vacaciones retribuidas y no disfrutadas que se inicia el 5 de noviembre de 2021 y finaliza el 17 de noviembre. Por lo tanto, no existe constancia alguna de que la actora conociera que iba a perder su empleo cuando firma la reserva, el día 1 de octubre, ni cuando firma las arras, o la compraventa, sin olvidar que con el primer contrato se hace una entrega de 10.000 €, y con el segundo, una nueva entrega de 8.000 euros, es decir, 18.000 € que evidencian la voluntad que los compradores tenían de consumar la compraventa y que se ve exclusivamente truncada por hechos sobrevenidos.

Ha quedado acreditado que son los vendedores quienes contratan con la inmobiliaria, Estudio Costa Canarias S.L., TECNOCASA, la venta de su inmueble, y que todos los documentos, tanto el contrato de reserva como el contrato de encargo (en ambos casos formularios pre-redactados), como los contratos de arras y de compraventa privada, fueron redactados por dicha intermediaria.

La demandante litiga con asistencia jurídica gratuita, y por ello, después de serle designado Abogado del turno de oficio, en marzo de 2022, es cuando, antes de formular la demanda, remite burofax a los vendedores demandados, el 13 de mayo de 2022, reclamando la devolución de las sumas entregadas, 18.000 euros, en razón a que la compraventa estaba condicionada a la concesión del préstamo hipotecario, que finalmente no se obtuvo. A ello contestó la letrada de los demandados en carta de 23 de mayo de 2022 considerando que no tenían obligación de devolver las cantidades. La demanda se presenta el 16 de junio de 2022.

Y a diferencia de cuanto se sostiene en la contestación a la demanda y reconvención formulada por la parte demandada, y recoge la sentencia de instancia, esta Sala considera que no existe prueba que sustente la falta de diligencia aducida respecto a la entrega de documentación requerida por la intermediaria, Kiron, para la gestión y obtención de la financiación bancaria a través de un préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, puesto que figura el correo electrónico adjuntando las nóminas y otros documentos para ello. El vendedor demandado en el acto de la vista declara tanto que conocía que se supeditaba la venta a la concesión a los compradores del préstamo como que conoce que no les fue concedido el préstamo hipotecario, aunque realiza unas declaraciones especulativas sobre la razón por la cuál este no les fue concedido. Además, vendieron la casa en abril de 2022, cuando en el primer contrato de arras de 5 de octubre, se concedía 6 meses (180 días) para el otorgamiento de escritura, de forma que ese plazo habría vencido en abril de 2022.

El testigo D. Roque, empleado de Kiron, reconoce que la actora y su pareja le facilitaron toda su documentación financiera y laboral para la concesión del préstamo hipotecario, y que les concedieron el préstamo hipotecario en un principio, que existió un retraso en la tramitación por la tasación de la vivienda y que, si mal no recuerda, una vez tuvieron la tasación realizada, les pidió actualizar la documentación y en ese momento es cuando le comunican que se han quedado desempleados, con lo cual evidentemente él pasó a comunicar todo ello al banco.

Es cierta la afirmación de la sentencia de instancia de que la compraventa se frustró por una causa relacionada con la actividad de los compradores, y no de los vendedores, que resultaban por completo ajenos a la financiación de la compra, pero precisamente esa circunstancia estaba expresamente contemplada en el contrato, desde el inicio de la relación, como condición resolutoria expresa, de forma que los demandados deben estar y pasar por lo pactado, de acuerdo con lo que establecen los artículos 1091, 1.254 y siguientes y 1.114 y concordantes del Código Civil. No aparece acreditada mala fe alguna ni falta de diligencia de los compradores, puesto que, como refiere el empleado de la intermediaria, la gestión con el banco estaba inicialmente aceptada y únicamente se frustra en razón al hecho sobrevenido de la pérdida de empleo, dato que él mismo puso en conocimiento de la entidad al conocerlo. Esta pérdida de empleo fue un hecho sobrevenido no querido ni, desde luego, buscado por la demandante, quien había realizado la entrega de 18.000 €, con la evidente intención de comprar la vivienda.

Por todo lo expuesto procede la estimación del recurso con revocación de la sentencia de instancia acordando en su lugar la estimación íntegra de la demanda inicial, declarando resuelto el contrato y condenando a los demandados a reintegrar a la actora la suma de 18.000 €, con los intereses legales de la expresada cantidad desde la fecha del requerimiento extrajudicial, conforme a los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil. En forma correlativa, procede la desestimación de la reconvención formulada por los demandados, puesto que, concurriendo la condición resolutoria expresa pactada entre las partes, la resolución contractual tiene como base la falta de obtención del préstamo hipotecario por los compradores debido a un hecho sobrevenido no buscado por los mismos, condición a la que estaba supeditada la subsistencia del contrato, y no el incumplimiento de los mismo, de forma que la suma recibida con los contratos de arras y de compraventa ha de ser íntegramente reintegrada a los compradores, no estando facultados lo vendedores para retenerla.

CUARTO.- Al estimarse íntegramente la demanda inicial y desestimarse la reconvención, deben imponerse a los demandados las costas de la primera instancia, de acuerdo con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, significando además que a la demanda precedió requerimiento mediante burofax que no fue atendido.

Al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la restitución del depósito que se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.