Sentencia Civil 275/2024 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 3, Rec. 739/2022 de 25 de septiembre del 2024

PRIMERO. Resolucion en la instancia y objeto de la apelación

Primera instancia.La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda formulada por Dª Encarnacion contra su hermano D. Ignacio para el cumplimiento de los compromisos adquiridos en el contrato de 15 de diciembre de 2010 respecto de una vivienda sita en Santurzi, procedente de la herencia de sus padres.

En el contrato se contempló una cesión de uso a favor de D. Ignacio y al cabo de diez años éste quedaba obligado a transmitir a su hermana la participación indivisa de una tercera parte, valorada en 30.000 euros, según la estipulación quinta. La sentencia declara la titularidad de la actora por ese porcentaje y tiene por percibido ese precio por el demandado por el uso exclusivo durante ese periodo de la vivienda. Además, en aplicación de la estipulación octava, condena a D. Ignacio a comprar a su hermana toda su participación en el inmueble por el precio de 90.000 euros.

La sentencia no estima la pretensión de la actora de ser indemnizada en la cantidad de 375 euros mensuales desde enero de 2021 hasta el momento en que continúe el uso exclusivo de la vivienda y por ello no impone costas.

Se desestima de forma íntegra la reconvención que formuló el demandado para la condena de la actora al pago de 18.135,26 euros. Este importe se integra en parte por los gastos de IBI, seguro y comunidad de propietarios abonados por el demandado durante esos diez años, respecto de los cuales la sentencia aplica al demandado la teoría del acto propio para entender que asumió que formaban parte de su obligación al tener el uso exclusivo. El grueso de la cantidad se corresponde con un préstamo que el demandado realizó a su hermana y respecto del cual la sentencia entiende que no puede ser reclamado por vía de reconvención al no guardar conexión con la demanda y no se pronuncia sobre ello, derivando al demandado a otro proceso para su reclamación. Impone las costas de la reconvención al demandado.

Apelación.La sentencia es recurrida en apelación por ambas partes.

La actora recurre la desestimación de su pretensión de ser resarcida por un importe mensual durante el tiempo que el demandado permanezca en el uso y pide que se estime su demanda de forma íntegra con la consiguiente condena en costas. Alega que existe un pacto contractual expreso para el pago de una cantidad a cambio del uso, que se pactó en 3.000 euros al año, esto es, una renta de 250 euros mensuales, y debe ser incrementada al aumentarse también el porcentaje de titularidad de la actora en 1/6 parte más, en los 375 euros pedidos desde enero de 2021 lo que es una consecuencia lógica natural de lo previsto en la cláusula cuarta, en aplicación del art. 1258 CC, al persistir en el uso y además por la aplicación de las normas de la comunidad de bienes.

La parte demandada recurre la estimación de la demanda solo en cuanto a la condena a adquirir la participación de la actora en el inmueble y pagarle por ello el precio de 90.000 euros. Considera que la clausula contractual en que se basa, que califica de clausula penal, es abusiva y desproporcionada en comparación con el daño que se le puede causar por la ocupación de la vivienda, que las partes ya establecieron en 30.000 euros. Entiende que la clausula octava es nula de pleno derecho y pretende que se revoquen los pronunciamientos de condena al respecto.

En cuanto a la reconvención, recurre la desestimación de la misma, alegando que existe conexión suficiente entre las pretensiones de las actora, que incluyen reclamaciones dinerarias, y las de la reconvención para ser resarcido por deudas que su vez tiene la actora, que en el momento en que se recurre asciende a 13.617,21 euros por el préstamo que en su día le dio y está pendiente de devolver. Discrepa de la aplicación de la doctrina del acto propio pues en varias ocasiones reclamó a su hermana el pago de su parte en esas cantidades, que no están prescritas.

Ambas partes presentan escritos de oposición a los respectivos recursos, indicando la demandante que el demandado en su apelación no cumple la obligación del art. 458.2 LEC y debe ser inadmitida de plano.

SEGUNDO. Sobre las pretensiones de la demanda

Con carácter previo se debe resolver la petición de inadmisión a trámite del recurso presentado por D. Ignacio, interesada por la parte contraria. No se aprecia infracción del art. 458.2 LEC pues en el recurso se expresa la resolución recurrida, los pronunciamientos impugnados y las alegaciones en las que se basa, con independencia de que el suplico se redacte de modo genérico y con remisión al cuerpo del escrito. Respecto de los pronunciamientos sobre la estimación de la demanda, queda claro que solo recurre el punto 3 (lo indica en la alegación primera) y en cuanto a la reconvención, es claro que se pretende que se revoque la desestimación íntegra y que en su lugar, como se dice en la alegación segunda, se condene a Dª Encarnacion a pagar 13.617,21 euros por el préstamo, importe que tiene en cuenta otros pagos y el resto de importes por gastos comunes.

Sentado lo anterior, procede examinar de manera conjunta los motivos de recurso que han formulado ambas partes en relación con las pretensiones deducidas en la demanda, pues ambas exigen una interpretación conjunta de todas las clausulas contractuales.

El pacto suscrito entre las partes (contrato de 15 de diciembre de 2010, documento 2 de la demanda) según resulta de la revisión de la prueba testifical y documental, suponía un acuerdo global sobre la forma en que los tres hermanos Encarnacion liquidaban el inmueble que sus padres dejaron en herencia.

Uno de ellos, D. Ildefonso, vendió a su hermano D. Ignacio su parte por 60.000 euros, pidiendo este último para asumir ese precio un préstamo hipotecario sobre la propia vivienda. D. Ignacio quedaba con 2/3 partes indivisas y su hermana Dª Encarnacion con el tercio restante. Como quiera que era D. Ignacio el interesado en residir en ella, pactó con su hermana la cesión de uso por 3.000 euros anuales como precio. Pero ese importe no se abonaba cada año, sino que al cabo de diez años, se entendía como precio recibido de Dª Encarnacion a cambio de transmitirle a ella 1/6 parte, que se valoraba ya en 30.000 euros. De esta forma, al cabo de diez años ambos hermanos tendrían dos mitades indivisas de la propiedad.

También se contemplaban otros escenarios, tales como que Dª Encarnacion pudiera necesitar para si la vivienda en ese tiempo, anulándose la cesión, o bien que fuera D. Ignacio quien decidiera adquirir a su hermana su participación indivisa en cualquier momento, reembolsándole su valor así como la parte proporcional de la cesión de uso que se hubiera devengado hasta ese momento.

Por lo tanto, a cambio de permitir que fuera Ignacio quien usara el bien , éste debía transmitir a su hermana una porción de su titularidad al cabo de diez años, momento en que ambos serían cotitulares de la mitad, sin pactar que ocurría más allá de ese periodo, cuando Dª Encarnacion adquiriese esa sexta parte. No se contempló que entonces, al consolidarse un condominio por mitades indivisas, se prorrogase la figura de la cesión de uso, ni que D. Ignacio estuviera obligado a dejar la posesión a favor de Dª Encarnacion. Ni, como dice la sentencia, se pactó una consecuencia específica para el caso de que D. Ignacio no accediera a inscribir a favor de su hermana el dominio de esa sexta parte.

Desde la anterior interpretacion de la voluntad contractual, esta Sala comparte el razonamiento de la sentencia de instancia, en cuanto que la pretensión de que D. Ignacio tenga que seguir pagando un precio por permanecer en uso de la vivienda más allá de esos diez años no se deduce del contrato, no es una pretensión lógica o que se desprenda de forma natural de la cláusula quinta, como sostiene la recurrente Dª Encarnacion. La contraprestación por la cesión de uso se concretó en la transmisión de una porción de dominio al cabo de diez años, por ello se valora la cesión en 3.000 euros anuales, importe coincidente con los 30.000 euros en que ambos valoran ese 1/6 del dominio.

El silencio contractual respecto a las consecuencias del uso del inmueble pasados esos diez años no puede interpretarse como pretende la apelante, es decir, entendiendo que de acuerdo con la clausula cuarta la cesión de uso tiene un precio de 3.000 euros anuales con independencia del pacto de la clausula quinta (obligacion de traspaso de 1/6 parte) de tal manera que se debe seguir abonando mientras mantenga la posesión exclusiva.

Por el contrario, de la lectura conjunta de ambas clausulas y resto del contrato resulta que la contraprestación por el uso era realmente recibir ese 1/6 de cuota al cabo de diez años y no es consecuencia natural del contrato que D. Ignacio tuviera que pagar cantidad mensual o anual alguna por seguir residiendo en la vivienda, abonando a su hermana importes que hasta entonces no se habían pagado siendo entonces cotitulares ambos al 50%. La fórmula que se pactó para compensar por ese uso exclusivo no contemplaba pagos reales sino una suerte de pacto compensatorio (uso a cambio de mayor porción en el condominio) Solo para el caso de que en esos diez años alguno de ellos modificara el statu quo( pidiendo Dª Encarnacion el uso o adquiriendo D. Ignacio el 100% del dominio) el precio de la cesión de uso podía materializarse en cantidades a favor de uno u otro (cláusula sexta y octava párrafo primero) pues de lo contrario ese precio por cesión no se abonaba nunca sino que se transformaba en transferencia de parte de dominio y nada se dijo que desde entonces se tuviera que seguir pagando si D. Ignacio seguia viviendo allí. De hecho el demandado en la prueba de interrogatorio rechaza cualquier pacto o acuerdo en tal sentido con su hermana y argumenta que de haberse contemplado así se hubiera planteado ampliar la hipoteca que ya tenía y comprar a su hermana su parte pero no pagarle mas cantidades.

Esta interpretación global de los derechos y obligaciones dimanantes del contrato es la que permite que cobre sentido el pacto octavo en su segundo párrafo, pues tras contemplar la posibilidad de Ignacio de adquirir en cualquier momento la parte de su hermana abonando su valor, las partes pactan que esa adquisición se convierte en obligatoria si en ella se empadronan terceros o D. Ignacio les cede el uso ( actuación que prohíbe la clausula cuarta) Y esta prohibición se explica, como dice la recurrida en su demanda y en el escrito de oposición, porque al mantener Dª Encarnacion un porcentaje de dominio, que incluso llegaba a la mitad por el mero paso de esos diez años, sus derechos futuros en cuanto al uso y disfrute o incluso posible venta queda claramente perjudicada si existen otras personas en la vivienda que pudieran reivindicar derechos posesorios sobre ella y dificultar de alguna manera su ejercicio.

Por ello, la clausula octava no es una clausula penal sino una previsión contractual complementaria de los anteriores pactos, de tal manera que impone al condómino que reside en la vivienda, si permite que otros sean sus poseedores, que asuma el 100 % del pleno dominio y cambio pague el precio en el mismo valor en que están tasados todos los porcentajes. Si el bien se valoró en 180.000 euros, si Dª Encarnacion es titular del 50 % (por su tercera parte inicial mas 1/6 parte adquirida de pleno derecho y de forma automática a cambio de la cesión de uso por diez años) es precisamente la mitad lo que tiene que serle abonado según el valor consensuado por ambos.

En resumen, del mismo modo que fue pactado y consensuado que por el uso durante diez años Dª Encarnacion recibía a cambio una sexta parte, también se pactó que cualquier condominio entre ellos quedaba disuelto si D. Ignacio empadronaba en la vivienda a otras personas. Este pacto fue suscrito entre ambos con pleno consentimiento, siendo firme el pronunciamiento de la sentencia al respecto (se discutió inicialmente un posible vicio de consentimiento) por lo que les vincula, y no se discute en el recurso que no se cumplió lo pactado en la clausula cuarta y el demandado en su interrogatorio termina por reconocer que al menos desde el año 2016 su pareja se empadronó en la vivienda. La consecuencia es que el demandado está obligado a cumplir lo pactado y asumir su pleno dominio, pagando a cambio los 90.000 euros que es el precio exacto correspondiente al 50 % de lo que se valoró desde un inicio. Por ello no es abusiva sino que obedece a la lógica del contrato y la interpretación conjunta del mismo.

Por todo lo expuesto, confirmamos los pronunciamientos de la sentencia relativos a las pretensiones deducidas por la parte actora, desestimando los recursos de apelación deducidos por ambas partes al respecto.

TERCERO. Sobre la reconvención: firmeza de la admisión a trámite y conexión de las pretensiones

La sentencia de primera instancia no estima la petición de ser condenada la demandante a devolver al demandado una cantidad en concepto de préstamo argumentando que no debió ser admitida a trámite.

No podemos compartir tal conclusión pues la admisión a trámite ya tuvo lugar por decreto que no fue recurrido, no se discutió al contestar a la reconvención que hubiera sido admitida de forma incorrecta, por lo que quedó firme. De haberse entendido indebidamente acumulada la pretensión, debió haberse examinado en todo caso en el acto de audiencia previa, y resuelto por auto. No cabe en sentencia desestimar una pretensión por una cuestión procesal, estando proscritas las sentencias absolutorias en la instancia.

En este sentido, y como pone de manifiesto la SAP de Madrid sección 14 del 10 de julio de 2018 ( ROJ: SAP M 11765/2018 - ECLI:ES:APM:2018:11765) Sentencia: 248/2018 Recurso: 669/2017, tal resolución no puede ser conformidad por el principio de invariabilidad de las resoluciones, consagrado en el art. 207.4 LEC en el decreto de admisión a trámite y ello sim perjuicio de la irregularidad que también supone no haberse dictado el auto que exigía el art. 206.1 .2º LEC.

Solo por esta razón debió ser examinada la pretensión dineraria deducida en la reconvención, ello al margen de que apreciamos la conexión suficiente de pretensiones. Como recuerda la AP de Ciudad Real sección 1 en el au del 02 de mayo de 2022 ( ROJ: AAP CR 626/2022 - ECLI:ES:APCR:2022:626A) nº: 71/2022 Recurso: 439/2020, la conexidad no ha de ser entendida como total identidad con la pretensión concreta que se ejercite por el demandante, si no con la necesidad de un enlace o conexión, es decir que tenga causa en la misma relación jurídica que la principal.

En este caso la demanda contiene pretensiones relativas al cumplimiento de una serie de pactos entre las partes derivados de un condominio sobre un inmueble, del que resulta incluso una cantidad reclamada a favor de la actora. Si el demandado tiene a su vez pendiente de pago una cantidad que también tiene su origen en pactos tomados en atención al condominio, existirá la necesaria conexión. Y esto es lo que ocurre en este caso, pues como se reconoce por la demandada, ese préstamo se dio precisamente porque de lo contrario la participación indivisa de Dª Encarnacion iba a ser objeto de embargo por deudas de su hijo, luego existe un relación entre la cotitularidad de la vivienda objeto de la demanda y la concesión del préstamo. Esto es, se da en sentido amplio la conexión necesaria.

En la contestación a la reconvención, hecho tercero, la actora reconvenida realizó las alegaciones que tuvo por conveniente al respecto, no planteó ninguna cuestión de falta de conexión con lo que a su vez pedía en la demanda ( a pesar de lo que ahora alega en su oposición al recurso) ni han existido dificultades de alegación y prueba que obligaran a diferir para un proceso posterior esa reclamación como remite la sentencia. Fue una petición deducida oportunamente por la demandada, contestada por la contraria sin objeción procesal, luego debió haberse resuelto en el fondo de la sentencia. Al no haberse realizado se impone a esta Sala el examen de los motivos alegados por la demandante reconvenida para oponerse al pago.

CUARTO. Cuestiones de fondo: prescripción de la acción para reclamar la devolución del préstamo. Gastos inherentes a la propiedad

El motivo de la oposición a la obligación de pago del préstamo concedido por D. Ignacio a su hermana, según se expresa en la oposición al recurso, es la prescripción. El préstamo se concedió sin interés y era exigible en cualquier momento como reconoce la defensa de Dª Encarnacion. Ello no implica que la prescripción comience a computar desde que se concede, en el año 2014, pues precisamente al no tener plazos de pago o fechas no hay una fecha final de cómputo salvo que el acreedor inicie una reclamación, lo que no ha ocurrido hasta la reconvención. Esto es, el dies a quodel cómputo de la prescripción no viene determinado por la fecha en que la deudora realiza el primer o último pago a cuenta, sino desde el momento en que el acreedor exige el pago.

En este sentido cabe citar la SAP Madrid sección 9 del 23 de mayo de 2024 ( ROJ: SAP M 7719/2024 - ECLI:ES:APM:2024:7719) Sentencia: 294/2024 Recurso: 667/2023 que a su vez cita la doctrina de la STS de 20 de julio de 2021 en la que establece que la devolución de un préstamo concedido "a devolver cuando D. Valentín y su hija [prestamistas] lo requieran, y D. Leonardo y su esposa [prestatarios] así también lo deseen", era exigible desde su reclamación: "No puede sostenerse que la obligación de devolución del capital prestado resulta exigible desde el mismo momento de la perfección del contrato, como han mantenido los tribunales de instancia. Esa obligación sólo era exigible desde su vencimiento, vencimiento que se hacía coincidir la reclamación del acreedor."En el caso examinado por la AP de Madrid no se concertó el plazo de devolución del préstamo en función de requerimiento alguno, pero en todo caso el plazo de devolución, si bien no indefinido, quedaba a criterio del prestatario "En su consecuencia, la falta de reclamación de la devolución del préstamo durante 13 años en modo alguno puede entenderse que implique prescripción de la acción o retraso desleal alguno.

La conclusión de todo ello es que, no siendo exigible la devolución del préstamo hasta el mismo momento de su reclamación (que en el caso tuvo lugar inicialmente mediante burofax de 22 de abril de 2022), el inicio del cómputo del plazo de prescripción de la acción para exigir su pago no puede anticiparse a una fecha previa al mismo momento de aquella intimación extrajudicial y, por tanto, cuando la demanda se interpuso no había transcurrido el plazo de prescripción para su ejercicio, conforme al art. 1964 CC "

No hay tampoco acto propio por este motivo, y la supuesta condonación de esta deuda en el año 2016 a su hermana es una alegación carente de soporte probatorio y expresamente negada por el demandado en su interrogatorio.

Se rechaza por ello la alegación de prescripción, considerándose exigible la cantidad indicada en el recurso de apelación.

En cuanto a los gastos inherentes a la vivienda, D. Ignacio dice que pactó con su hermana que él se quedaba con la casa y luego pasaba a sus hijos, y que nunca reclamó gastos porque hasta la demanda no hubo problemas. Por lo tanto, la alegación de la apelación indicando que si realizó reclamaciones previas se contradice con lo que reconoció en el interrogatorio. Y no solo se produjo esa pasividad frente a cada pago de comunidad o de IBI o seguros, sino que sus propias manifestaciones ponen de relieve que se daba por hecho que él abonaría todos los gastos porque "se quedaba con la casa" y no solo los propios de uso. Y esto se corrobora por el contenido del contrato, en el que se explica que solo si Dª Encarnacion necesita la vivienda para sí se decidiría como asumir los gastos derivados del uso, lo que determina que era D. Ignacio quien los asumía por completo. Y así lo ha manifestado el testigo que depone en el juicio y que intervino en la negociación, explicando que todos estaban de acuerdo en que D. Ignacio que era quien necesitaba la casa para vivir en ella y quien a la postre tenia la intención de quedarse con ella, aunque en ese momento no podía pagar a Encarnacion su parte, por lo que era quien abonaría todos los gastos de la misma, sin exclusión. Y todo se hizo para facilitar a su hermano el acceso a la plena propiedad a la postre, lo que unido a la falta de reclamación durante 11 años de esos gastos a Dª Encarnacion si permite aplica la doctrina del acto propio para entender que D. Ignacio entendió que esos gastos, incluso los inherentes a la propiedad, los tenia que asumir él por razón de tener el uso exclusivo

Por todo lo expuesto, la sentencia debe ser revocada en el sentido de estimar de manera parcial la reconvención y condenar a la actora reconvenida a pagar al demandado la cantidad de 13.617,21 euros y revocándose también el pronunciamiento sobre las costas de la reconvención

QUINTO. Costas

Dado que del recurso ha resultado la estimación parcial de las pretensiones de ambas partes y vistas las circunstancias particulares de este caso no apreciamos méritos para imponer las costas de la apelacion a ninguna de las partes.