Sentencia Civil 118/2025 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 830/2024 de 26 de febrero del 2025

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada.- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones.

SEGUNDO.- Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1.º)El 12 de febrero de 2004 se otorgó escritura pública por la que:

(a)Doña Constanza y otros interesados aceptaron una herencia. Entre los bienes que conformaban el caudal relicto figuraban varias fincas en el término municipal de Culleredo.

(b)Y permutaron esos inmuebles a la promotora "Epaat, S.L."

En lo que afecta a doña Constanza y sus dos hermanas, la contraprestación a la transmisión de la propiedad de los fundos consistió en el pago en ese acto de una cantidad en metálico y, además, «Epaat, S.L. se obliga a entregar, libres de cargas y arrendatarios, en el edificio/s referenciado/s en la letra C) del expositivo tercero, tres viviendas de 90 m2 de superficie construida, con una plaza de garaje y un trastero cada vivienda». Es decir, quedaba pendiente la entrega de las viviendas en un edificio a construir. Los apartados B y C del expositivo tercero a que se hizo mención, recogiendo manifestaciones de "Epaat, S.L.", son del siguiente tenor:

B) Es titular asimismo de diversas fincas en el término municipal de Culleredo, DIRECCION005, con una superficie total de 10.473 m2 aproximadamente, incluidas dentro del ámbito del A.P.R. 6.1-4 delimitada en el documento de revisión (en trámite) del P.G.O.M. de Culleredo, reflejada en el plano que me entregan para su unión a esta matriz

C) Tiene previsto construir uno o varios edificios para viviendas, locales comerciales garajes y trasteros en las parcelas resultantes que se adjudiquen a Epaat, S.L. por subrogación real de las referenciadas en la letra B) que antecede, una vez culminado el proceso de ejecución del planeamiento municipal en trámite.

No es objeto de discusión que la vivienda que correspondería a doña Constanza nunca se llegó a entregar.

2.º)Desde septiembre de 2008 "Epaat, S.L." permitió a doña Constanza residir en la vivienda sita en la DIRECCION000, del ayuntamiento de Culleredo, con su plaza de garaje y trastero, que era propiedad de la mercantil. Se plantea que la razón de tal permisividad radicaba en la imposibilidad de la promotora de entregar la prometida.

3.º)El 3 de octubre de 2013 se dictó auto por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña, declarando en concurso voluntaria a la entidad mercantil "Epaat, S.L.", siendo designado administrador concursal don Gaspar.

4.º)En la fase de liquidación de "Epaat, S.L." se subastaron los bienes que aparecían a nombre de la concursada, entre los que se encontraba la vivienda DIRECCION000 del término municipal de Culleredo. Llevada a cabo la subasta a través de "Gobid Internacional Auction Group, S.R.L.", resultó adjudicatario don Leonardo.

El 7 de octubre de 2022 don Gaspar, como administrador concursal de "Epaat, S.L.", en fase de liquidación, otorgó la escritura pública de compraventa, por la que vendió, por el precio de 50.000 euros, a don Leonardo, que compraba para la sociedad ganancial que formaba con su esposa doña Angelica, la mencionada vivienda, que se describía así:

Finca número DIRECCION006. Vivienda en la planta de su denominación, en la parte central e izquierda del módulo derecha de la misma según se sube por la DIRECCION007; su superficie útil aproximada es de cincuenta metros con quince decímetros cuadrados ( 50,15 m2 ); distribuida en forma adecuada a su destino. Linda, según se entra en ella desde el rellano de la planta: frente, con dicho rellano y la vivienda centro-derecha en esta planta y módulo; derecha calle B-B de la urbanización; izquierda, vivienda izquierda de esta planta y módulo; y espalda, DIRECCION000

del proyecto.

Anejos.- Le corresponden como anejos: la plaza de garaje DIRECCION003; y el trastero DIRECCION004.

(...)

Inscripción.- Registro de la Propiedad nº 3 de A Coruña, en el libro NUM002 de Culleredo, finca número NUM003.

(...)

Estado posesorio.- Libre de arrendatarios.

La vivienda se encuentra ocupada sin ningún título jurídico que legitime la ocupación.

5.º)El 9 de enero de 2023 don Leonardo formuló demanda en procedimiento verbal por razón de la materia contra los «ignorados ocupantes» de la vivienda, plaza de garaje y trastero, ejercitando una acción de desahucio por precario, exponiendo la adquisición realizada y que los ocupantes carecían de título para hallarse en la posesión del inmueble.

6.º)Se emplazó e identificó a doña Constanza como la única ocupante, quien se opuso alegando:

(a)La excepción de inadecuación de procedimiento por ser cuestión compleja y tener que ventilarse por el cauce del juicio declarativo.

(b)Falta de legitimación activa y pasiva para ejercitar la acción de precario porque doña Constanza no se encuentra en situación de precario.

(c)«tenía un derecho previo derivado de la un contrato de permuta de solar por construcción con dicha entidad mercantil, en virtud del cual, como contraprestación se comprometía a entregar a mi representada la vivienda objeto del presente litigio, libre de cargas y arrendatarios».

(d)«En virtud de dicho título y en condición de dueña» doña Constanza viene poseyendo la vivienda desde el 15 de septiembre de 2008.

(e)Invocaba la usucapión del dominio por posesión en concepto de dueño, de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante al menos quince años; e incluso había alquilado la plaza de garaje a un vecino.

(f)El administrador concursal le había entregado el 13 de diciembre de 2017 un documento con el siguiente tenor:

Que Dª Constanza (...), con D.N.I. (...), reside en la vivienda propiedad de la promotora EPAAT, S.L. sita en la DIRECCION000, en Culleredo (A Coruña), mientras no se le entregue la vivienda que le corresponde de permuta según escritura de permuta de 12 de febrero de 2004, del Notario D. Ramón González Gómez y nº de protocolo 314, según acuerdo firmado el 12 de febrero de 2.007.

Alegó fundamentos legales y terminó suplicando la desestimación de la demanda.

7.º)En el acto del juicio se desestimaron las excepciones procesales. Testificó don Gaspar, en su calidad de administrador concursal de "Epaat, S.L.", exponiendo que era conocedor de que doña Constanza ocupaba la vivienda, pero en el Registro de la Propiedad figuraba a nombre de la concursada, por lo que se subastó. No se iniciaron acciones contra doña Constanza porque no le molestaba. Se reconoció la deuda existente para con doña Constanza como crédito ordinario contra la masa; pero los créditos ordinarios no cobraron ninguno, solo los privilegiados. Negó categóricamente que hubiese redactado o firmado el documento de 13 de diciembre de 2017. Ignoraba la razón por la que ocupaba la vivienda, al tratarse de hechos muy anteriores al concurso.

8.º)Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se establece:

(a)El título de dominio del demandante está acreditado.

(b)La vivienda litigiosa no es la prometida en la permuta. Así se deduce de su descripción, no consta ningún tipo de novación en el objeto a entregar en contraprestación en el contrato de permuta; es contradictorio sostener que se recibe en permuta y acto seguido que se usucapió el dominio; y se sostiene que la administración concursal permitió seguir usándola mientras no se le entregase la que le correspondía.

(c)No procede la usucapión al no ocupar la vivienda en concepto de dueño.

Por lo que estima íntegramente la demanda, con costas a la demandada.

Contra estos pronunciamientos se interpone por doña Constanza recurso de apelación ante esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Inadecuación de procedimiento.- En el primer motivo del recurso de apelación se reitera la excepción de inadecuación de procedimiento, por considerar que estamos ante una situación compleja, por lo que debe ventilarse por el cauce procesal previsto para el juicio declarativo que corresponda.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)Es cierto que la doctrina clásica establecía que el juicio de desahucio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 sólo podía utilizarse cuando entre las partes no existiesen más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, pero cuando concurrían otros y eran de tal naturaleza o tan especiales o tan complejas las relaciones que ligaban a las partes que no era racionalmente posible apreciar su finalidad y trascendencia en el juicio de desahucio, dado su carácter sumario, no procedía la utilización del mismo, porque entonces se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa y alegaciones que ofrecen los juicios declarativos [ SSTS 18 de diciembre de 1953, 17 de marzo de 1969 y 14 de abril de 1992 ].

Ahora bien, también debe recordarse que lo anterior no permitía que toda relación que fuese más allá de la mera posesión bien clandestina, bien de hecho, pudiera calificarse de compleja, y por lo tanto excluirla de este tipo de procedimiento. Salvo situaciones como las mencionadas, lo usual es que quien había permitido a un tercero ocupar un bien de su propiedad durante un tiempo más o menos dilatado, tenga algún tipo de relación (jurídica, moral, familiar, amistosa) con el precarista. Pero la búsqueda de esa supuesta relación no puede permitir que se impida acudir a esta clase de procedimiento sumario, bajo la teoría de estar en presencia de una cuestión compleja. En este sentido, no podía calificarse de cuestión compleja susceptible de excluir la idoneidad del procedimiento de desahucio alegaciones relativas a la existencia de contratos de arrendamiento de diversas fechas si se verificaba que habían expirado su término [ STS 3 de diciembre de 2001 (Aranzadi 9923)]; o si el arrendamiento era de industria o de local de negocio, ya que no basta con la mera discusión sobre la naturaleza de la relación contractual para considerar que el "thema decidendi"excede del cauce del juicio de desahucio [ STS 15 de junio de 2000 (Aranzadi 5287)].

Sin embargo, esta doctrina carece en la actualidad de aplicación, porque el juicio de desahucio por precario tal y como se regula en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, ya no es un juicio sumario, y su trámite procesal es el correspondiente a un juicio declarativo más. Lo que caracteriza que un juicio sea sumario es o bien la limitación de causas de oposición a la demanda (supuesto que contempla el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; o bien impedir la reconvención ( artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o bien la restricción probatoria ( artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; y siempre con la particularidad de que la sentencia que se dicte nunca tiene el efecto de cosa juzgada ( artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Estos requisitos no concurren en la regulación del juicio de recuperación posesoria de la finca cedida en precario en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil El juicio por el que se ventila la cuestión es un juicio declarativo ( artículos 248 y 250.1-2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; no existe limitación alguna en cuanto a las causas de oposición (que sí rigen para otro tipo de cuestiones como establece el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; no se cercena tampoco la prueba; y la sentencia que se dicta sí produce el efecto de cosa juzgada material ( artículos 222 y 447 de la misma Ley procesal). Es decir, en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el juicio de desahucio o de recuperación posesoria por precario no tiene el carácter de sumario, por lo que toda la doctrina relativa a la "cuestión compleja" ha devenido inaplicable. Y ya se manifiesta en la Exposición de Motivos de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, al establecer en su apartado XII que «La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad; parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad...». Y así se recoge en la doctrina jurisprudencial [SSTS 605/2022, de 16 de septiembre ( Roj: STS 3399/2022, recurso 3087/2020); 502/2021, de 7 de julio ( Roj: STS 2711/2021, recurso 677/2020) y 691/2020, de 21 de diciembre ( Roj: STS 4385/2020, recurso 962/2020). En el mismo sentido, la sentencia de 30/2005, de 30 de septiembre ( Roj: STSJ GAL 2225/2005, recurso 3/2005) de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia recuerda que no puede aceptarse «que subsista la doctrina de la cuestión compleja remisora de la misma a un proceso ordinario plenario: el de precario es en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil un proceso plenario y no sumario y el proceso así configurado, lo recordamos, se desenvuelve "con apertura a plenas alegaciones y prueba" y finaliza "con plena efectividad"».

2.º)En consecuencia, en este procedimiento pueden enjuiciarse las relaciones jurídicas que se invoquen como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario. Por lo tanto, para dirimir la bondad del título posesorio de la parte demandada, es perfectamente válido el procedimiento de precario promovido. Nada obsta a que se discuta la existencia y validez tanto del título que invoca el demandante don Leonardo como la escritura de permuta, la novación o la usucapión que esgrime doña Constanza.

En conclusión: Ya no existe la "cuestión compleja" en el juicio de precario como excepción de inadecuación de procedimiento en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.- La novación modificativa del contrato de permuta.- En el segundo motivo del recurso se aduce que, en contra de lo afirmado en la sentencia, sí se produjo una novación modificativa del contrato de permuta de 12 de febrero de 2004; novación que se refleja en el documento de 13 de diciembre de 2017 suscrito por el administrador concursal, reflejando que doña Constanza reside en la vivienda litigiosa mientras no se le entregue la recogida en el contrato de permuta. Se añade que el administrador concursal «aceptó la posesión sobre la vivienda en sustitución de la que se le debía de haber entregado»; por lo que -continúa el argumento- supone una novación modificativa del contrato de permuta en la que se le adjudica a mi representada una vivienda distinta de la inicialmente prevista en el contrato de permuta.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código Civil) . La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar o bien la creación de una nueva, que sustituye a la anterior totalmente (novación extintiva, que contempla el artículo 1204 del Código Civil) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación acordada, variando la primitiva en esos precisos términos, pero manteniéndose los restantes (novación modificativa del artículo 1203 del Código Civil) .

El artículo 1203 del Código Civil regula la novación modificativa del contrato al establecer que «Las obligaciones pueden modificarse: (a)Variando su objeto o sus condiciones principales (novación objetiva). (b)Sustituyendo la persona del deudor (novación subjetiva). (c)Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor (novación subjetiva)». La menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio[obligación primitiva] subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias y, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.

El artículo 1204 del Código Civil norma la denominada novación propia o extintiva, preceptuando que «Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles». Admite tanto la novación expresa como la novación tácita. En las novaciones extintivas se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos:

(a)La disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi).

(b)La voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).

Como su nombre indica, la extintiva supone que desaparece la obligación primitiva. Es por ello que se enumera entre las causas de extinción de las obligaciones en el artículo 1156 del Código Civil. Y con la consecuencia es que también extingue las obligaciones o garantías accesorias, salvo que beneficien a tercero que no lo consienta ( artículo 1207 del Código Civil) . La nueva obligación no tiene otra antigüedad que la que determina en esa novación, nace en ese momento, perdiendo toda antigüedad. Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandipor razón de la incompatibilidad «de todo punto» entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

En materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad de novación en caso de surgir dudas sobre cuál debe ser la correcta interpretación de los términos y voluntad de las partes, debe prevalecer el efecto más débil, la mera novación modificativa. En este sentido, se ha afirmado jurisprudencialmente que «la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas; además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación».

Tal es la dotrina jurisprudencial establecida de forma sistemática por la Sala Primera del Tribunal Supremo [SSTS 123/2022, de 16 de febrero ( Roj: STS 620/2022, recurso 3387/2018); 190/2021, de 31 de marzo ( Roj: STS 1151/2021, recurso 6650/2019); 261/2020, de 8 de junio ( Roj: STS 1711/2020, recurso 3482/2017); 11 de febrero de 2016 ( Roj: STS 352/2016, recurso 2013/2013); 11 de febrero de 2015 ( Roj: STS 257/2015, recurso 311/2013), 12 de noviembre de 2013 ( Roj: STS 5486/2013, recurso 1990/2011), 17 de julio de 2013 ( Roj: STS 4415/2013, recurso 902/2011), 20 de junio de 2013 ( Roj: STS 3767/2013, recurso 628/2011), 19 de febrero de 2013 ( Roj: STS 622/2013, recurso 1393/2010), 18 de diciembre de 2012 ( Roj: STS 9038/2012, recurso 1074/2010), 13 de diciembre de 2012 ( Roj: STS 8059/2012, recurso 1050/2010), 22 de octubre de 2012 ( Roj: STS 8033/2012, recurso 429/2009), 19 de octubre de 2012 ( Roj: STS 7038/2012, recurso 1176/2009), 27 de julio de 2012 ( Roj: STS 5694/2012, recurso 1922/2009), 6 de marzo de 2012 ( Roj: STS 4184/2012, recurso 404/2009) y 21 de febrero de 2012 ( Roj: STS 2541/2012, recurso 139/2009), entre otras].

2.º)Todo el planteamiento de la recurrente soslaya que el documento de 13 de diciembre de 2017 fue negado en su autoría y rúbrica por don Gaspar, administrador concursal. En ningún momento «aceptó» esa supuesta sustitución o intercambio de viviendas, ni adjudicó a doña Constanza la vivienda. Ni lo hizo ni podría hacerlo en el marco concursal. Como claramente explicó, doña Constanza ocupaba la vivienda (incluso indicó que "al parecer" era porque sus hermanas sí habían aceptado otras viviendas de menores dimensiones, pero ella no, y "le dejaron estar ahí" mientras no se construía la vivienda, que nunca se llegó a realizar), él sabía que estaba en ella, pero sin título alguno. Y figuraba como acreedora ordinaria de la masa, por lo que no cobró. Nada más. Y el administrador jamás podría entregar una vivienda al margen del convenio y en perjuicio de los derechos de los otros acreedores ordinarios.

3.º)En la contestación a la demanda lo que se sostuvo fue que, en lugar de la vivienda referida en la escritura de permuta, se entregó en septiembre de 2008 la vivienda litigiosa, «pero no se llegó a formalizar en documento público debido a que posteriormente, EPAAT, S.L. entró en concurso de acreedores». Sin embargo, el concurso voluntario de acreedores no se declaró hasta octubre de 2013. No parece que en cinco años hubiese obstáculo para otorgar la escritura de novación y entrega de la vivienda.

4.º)Por otra parte, y como ya resalta la sentencia apelada, los argumentos de la parte demandada, ahora apelante, son contradictorios: Se sostiene que se entregó la vivienda litigiosa en sustitución de la pactada en el contrato de permuta, invocando el documento apócrifo de 13 de diciembre de 2017, cuando en este documento lo que se recoge es que el administrador concursal reconoce que doña Constanza ocupa esa vivienda «mientras no se le entregue la vivienda que le corresponde de permuta según escritura de permuta de 12 de febrero de 2004». No se cede la propiedad de la litigiosa en sustitución de la prevista en la permuta, sino que sea autorizaría el uso de la litigiosa mientras no se entregue la acordada en el contrato.

En conclusión, todo el argumentario relativo a una novación parte de unas premisas fácticas que no solo no se acreditaron, sino que han sido contradichas.

QUINTO.- La usucapión.- Por último se alega la usucapión por la posesión en concepto de dueño, con justo título y buena fe.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)El artículo 1930 del Código Civil dispone que «Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales». Es pues una forma de adquirir la propiedad ( artículo 609 del Código Civil) , para lo que se requiere la posesión (en sentido civil) de un bien, durante un determinado lapso temporal. Posesión que debe llevarse a cabo, de forma pública, pacífica e ininterrumpida ( artículos 1940 y 1941 del Código Civil) . Ese período temporal de posesión debe ser de 10 años entre presentes, si el poseedor tiene justo título y posee de buena fe ( artículo 1957 de dicho Código), o de 30 años, si carece de dichos requisitos ( artículo 1959 del Código Civil) [STS 16 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 4974/2016, recurso 3186/2014)]. El fundamento de la usucapión es de carácter objetivo y consiste en dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en el ejercicio del derecho y concurriendo los demás requisitos exigidos, tal derecho queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos [SSTS 16 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 4974/2016, recurso 3186/2014) y 11 de febrero de 2016 ( Roj: STS 485/2016, recurso 2628/2013)].

2.º)Posesión que ha de ser en todo caso en «concepto de dueño» en el sentido a que se refiere el artículo 436 del Código Civil, pues el siguiente artículo 447 dispone que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir para adquirir el dominio [STS 16 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 4974/2016, recurso 3186/2014)]. Y esta posesión es requisito tanto en la prescripción adquisitiva ordinaria como en la extraordinaria [SSTS 480/2018, de 23 de julio ( Roj: STS 3032/2018, recurso 3588/2015); 25 de junio de 2014 ( Roj: STS 4234/2014, recurso 1786/2012) y 27 de octubre de 2014 ( Roj: STS 4175/2014, recurso 2604/2012)].

La posesión en «concepto de dueño» no es puramente subjetiva o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva, el deseo personal de tener la cosa para sí (animus rem sibi habiendo),sino que además es preciso un elemento objetivo o causal consistente en la existencia de actos inequívocos propios del dueño y con carácter público, con clara manifestación externa en el tráfico, presentarme como propietario ante los demás, realizar sobre la cosa poseída actos que solo el propietario puede por sí realizar, actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios [SSTS 480/2018, de 23 de julio ( Roj: STS 3032/2018, recurso 3588/2015); 16 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 4974/2016, recurso 3186/2014), 11 de febrero de 2016 ( Roj: STS 485/2016, recurso 2628/2013) y 27 de octubre de 2014 ( Roj: STS 4175/2014, recurso 2604/2012)].

En consecuencia, no puede sostenerse que se posee en «concepto de dueño» quien posee por mera tolerancia de quien considera propietario, o por un título personal (por ejemplo, arrendamiento) reconociendo el dominio en otra persona, y por lo tanto no puede adquirir por usucapión. Ni es posible que quien posee en concepto distinto de dueño pase por su mera voluntad a mutarse en poseedor con animus domini[SSTS 480/2018, de 23 de julio ( Roj: STS 3032/2018, recurso 3588/2015); 25 de junio de 2014 ( Roj: STS 4234/2014, recurso 1786/2012), 27 de octubre de 2014 ( Roj: STS 4175/2014, recurso 2604/2012), 21 de noviembre de 2013 ( Roj: STS 5482/2013, recurso 2085/2011)]. Conforme al artículo 436 del Código Civil, la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió. Por eso solo sirve para usucapir la posesión que se adquiere, disfruta y mantiene en concepto de dueño. Si lo que se plantea es que se produce una interversión posesoria, un cambio en el concepto posesorio en el que se adquirió, destruyendo así la presunción iuris tantumque establece el artículo 436, es preciso acreditarla en debida forma, sin que baste la mera voluntad unilateral.( nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest)[SSTS 21 de noviembre de 2013 ( Roj: STS 5482/2013, recurso 2085/2011) y 5 de noviembre de 2012 ( Roj: STS 7376/2012, recurso 1007/2010)].

Difícilmente puede sostenerse que doña Constanza poseía en concepto de dueño la vivienda litigiosa cuando su argumento se fundamenta en que se le permitió utilizar la vivienda mientras no se le entregaba la establecida en el contrato de permuta. Y no es aceptable la tesis de la supuesta novación modificativa de cambio del objeto a entregar cuando se pretende defender con un documento que refiere esa supuesta autorización. Ergo siempre ha poseído en concepto de mera usuaria, con título según ella, sin título según la otra parte.

3.º)Justo título es el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de que se trate ( artículo 1952 del Código Civil) . Es el adecuado para transmitir la propiedad o el derecho real de que se trate. Es aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil. Título que ha de ser verdadero y válido ( artículo 1953 del Código Civil) , pues la usucapión ordinaria no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que adolezca el título, o su inexistencia, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió la posesión de la cosa en virtud del título. Justo título que no se presume, sino que debe probarse ( artículo 1954 del Código Civil) [SSTS 623/2024, de 8 de mayo ( Roj: STS 2180/2024, recurso 4529/2019); 23 de abril de 2012 ( Roj: STS 3112/2012, recurso 1008/2009); 27 de abril de 2011 ( Roj: STS 2453/2011, recurso 2120/2007) y 11 de noviembre de 2002 ( Roj: STS 7454/2002, recurso 888/1997)].

Pese a la hábil argumentación, doña Constanza no tiene título alguno para la adquisición del dominio de la vivienda litigiosa. Su título, escritura de permuta, genera un mero derecho obligacional a obtener de "Epaat, S.L." una vivienda futura, pendiente de construir, en pago de los inmuebles que le transmitieron. Y como tal derecho de crédito se reconoció en el concurso de la promotora, con la cualidad de ordinario. A partir de ahí, lo único que se ha podido acreditar es una cesión graciosa del uso, al parecer en compensación a no poder entregarle en plazo al vivienda prometida. Obligación que decae con el concurso.

4.º)Uno de los requisitos, condicionantes de la operatividad de la usucapión ordinaria, es que el poseedor lo sea de buena fe ( artículo 1957 del Código Civil) . Buena fe que tiene dos vertientes: la positiva consistente en la creencia de que la persona de quien se recibió la cosa «era dueño de ella, y podía transmitir su dominio» ( artículo 1950 del Código Civil) ; y la negativa, el poseedor «ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide» ( artículo 433 del Código Civil) . Si no tiene título de adquisición de la propiedad mal puede hablarse de buena fe, pues esta es un requisito acumulativo.

SEXTO.- Costas.- En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación formulado, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas en la segunda instancia a la parte apelante ( artículos 394 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .