Sentencia Civil 488/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 651/2024 de 26 de junio del 2025

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora, Dª. Petra, accionaba en juicio ordinario frente a D. Daniel alegando, en síntesis, que su mandante, que era propietaria de una mitad indivisa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Palma (Mallorca), tuvo conocimiento el 8 de julio de 2022 de la modificación de la titularidad de la otra mitad indivisa del inmueble, a través de decreto de adjudicación a favor del demandado, quien fue el mejor postor en la subasta judicial practicada en el procedimiento de origen, razón por la cual la demandante ejercita el derecho de retracto, de acuerdo con el artículo 1.522 del Código Civil.

Así las cosas, y tras alegar los hechos y los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, solicitó el dictado de una sentencia por la que se declarase haber lugar al ejercicio del derecho de retracto por parte de la actora sobre la mitad indivisa del inmueble sito en la DIRECCION000, de Palma (Mallorca), adjudicada D. Daniel, condenando a este estar y pasar por dicha declaración, procediendo al otorgamiento de la correspondiente escritura de retroventa, dejando la totalidad del inmueble a disposición de la actora; con expresa imposición de costas.

Admitida a trámite la demanda, se emplazó a la parte demandada, con traslado de la misma y de la documentación acompañada, para que la contestase en el plazo y forma, lo que verificó, sosteniendo, en esencia, que la parte actora ha interpuesto la demanda (en fecha 15 de julio de 2022) fuera del plazo de caducidad de 9 días previsto en el artículo 1524 del Código Civil.

En la Audiencia previa se recibió el pleito a prueba, admitiéndose el interrogatorio de las dos partes, además de la documental obrante en autos y la más documental requerida por la demandada.

SEGUNDO.-La sentencia, a partir de las alegaciones de las partes y del resultado de la Audiencia previa, concluyó que la cuestión controvertida en esta litis es una cuestión jurídica, pues gira en torno al inicio del cómputo del plazo (de caducidad) para ejercitar el derecho de retracto (esto es, si debe partirse del decreto de adjudicación, como sostiene la demandante, o del decreto de aprobación del remate, tesis que defiende el demandado), sobre el inmueble de la DIRECCION000, de Palma (Mallorca), teniendo tal acción su apoyo en los artículos 1521 y siguientes del Código Civil. Conclusión judicial que fue extraída de asertos contenidos en la sentencia, los cuales la Sala pasa a reproducir en los dos puntos siguientes:

? "La actora señala que el 8 de julio de 2022, fecha en se que dictó el correspondiente Decreto de adjudicación a favor de D. Daniel, tuvo conocimiento fehaciente de la modificación de la titularidad de la mitad indivisa del inmueble reseñado, del que es propietaria, que resultó adjudicada al demandado, en el procedimiento de ejecución número 51/2015, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Palma , razón por la cual ejercita el derecho de retracto, apuntando, asimismo, su condición de copropietaria del inmueble, que constituye su residencia habitual, en el que convive junto con su hijo (de 21 años, «estudiante y sin ningún tipo de ingresos económicos»).

? Frente a ello, el demandado, que manifiesta que la contraparte participó en la plataforma del portal de subastas del BOE del inmueble litigioso, defiende que ésta ha interpuesto la demanda fuera del plazo de caducidad de 9 días. Concreta que, si bien es cierto que el decreto de adjudicación es de 8 de julio de 2022, la actora tuvo conocimiento de todos los datos de la transmisión anteriormente, como mínimo el 27 de mayo de 2022, mediante el derecho de aprobación de remate del día previo, destacando la condición de ejecutante que ostentaba ésta dentro de tal procedimiento de ejecución (número 51/2015, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Palma )."

Seguidamente, y tras citar la jurisprudencia aplicable, la sentencia se centró en el particular caso de autos y concluyó afirmando que la acción había sido ejercitada fuera de plazo, y ello por los motivos que la Sala pasa a transcribir en los puntos siguientes, centrados en la consideración de la actora como parte ejecutante en el procedimiento de origen y, como consecuencia de ello, en el conocimiento de las circunstancias de la venta desde el decreto de aprobación del remate. A saber:

? "...el cómputo para el ejercicio de retracto comienza desde el momento de la inscripción registral (de forma subsidiaria), siempre y cuando el retrayente no tenga conocimiento de los elementos de la operación (adquisición por el tercero), es decir, el artículo objeto de análisis, 1524 del Código, establece una presunción "iures et de iure" desde tal inscripción, habiéndose, no obstante, adverado en el presente caso que el conocimiento de la demandante es previo este momento (al momento del Decreto de 8 de julio de 2022), habida cuenta de que, como ya se ha reiterado, DÑA. Petra, era parte del procedimiento de ejecución,

? habiéndose aportado, a mayor abundamiento, captura del portal de subastas en que consta su participación (documento número 1 de la contestación), lo que supone que no estaba obligada a seguir la evolución de los autos judiciales para comprobar a quién y en qué fecha tenía lugar la adjudicación.

? Refuerza la tesis invocada por la parte demandada, esto es, que la demandante tuvo conocimiento de manera indubitada, como tarde, el 27 de mayo de 2022, los documentos números 3, 4 y 5 de la contestación, que tienen que ver con posibles comunicaciones, realizadas o intentadas, de DÑA. Petra con D. Daniel o la letrada de ésta en el momento en que era parte ejecutante en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Palma.

? Finalmente, como conclusión, pese que pudiera ser cierto que el inmueble objeto de este pleito constituyese la residencia habitual de la demandante y de su hijo, con todas las consecuencias inherentes que implica la desestimación de la demanda, ésta no puede prosperar, al no haber quedado probado que el conocimiento de todos los elementos de la operación por parte de DÑA. Petra comience el 8 de julio de 2022, día en que se aprueba el Decreto de adjudicación del inmueble a favor de D. Daniel (documento número 4 de la demanda, hecha no discutido), sin perjuicio de los pactos a que pudieran llegar ambos litigantes en caso de que lo considerasen adecuado.

? En definitiva, habiéndose producido la aprobación del remate en fecha 27 de mayo de 2022, a favor del demandado, el plazo para el ejercicio para la acción del derecho de retracto empezaba a contar desde las 00:00 horas del día siguiente, esto es, desde el 28 de mayo, abarcando hasta el día 5 de junio de 2022 (sin que haya que descontar días inhábiles, al ser un plazo civil), lo que supone que la acción ejercitada, en el momento de interponerse la demanda, había caducado."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Sostiene la representación procesal de la parte apelante que, interpretando el artículo 1524 del Código Civil, el momento para ejercer el retracto es aquél en el que se conocen los elementos esenciales de la venta, realmente consumada, de manera clara, precisa y completa e incluyendo todos los pactos y condiciones de la transmisión.

En dicho sentido, afirma que no es suficiente la simple noticia de la misma, sino que lo razonable es ejercitar la acción de retracto una vez se efectúa el total pago del precio de la subasta, en el plazo de nueve días a contar de la consumación de la venta y la consiguiente traslación del dominio. Refiere que, en dicho sentido, así lo entiende la propia Juez de instancia en la sentencia objeto de este recurso, pese a que, finalmente, en el presente caso dicha Juzgadora concluye que, con la participación en la subasta por parte de la hoy actora, con el remate de la misma ya conocía todos los elementos esenciales de la venta en orden a ejercer la acción de retracto. Frente a lo cual sostiene la apelante que:

? "Sin embargo, el Tribunal Supremo en su jurisprudencia señala que el retracto exige que la venta no solo esté perfeccionada, sino, además consumada. Es en el momento de la consumación en que se traslada el dominio y se tiene conocimiento completo de la venta.

? Si trasladamos esta teoría a la venta judicial en pública subasta, podemos diferenciar estos dos momentos de perfección y consumación de la venta de manera muy evidente:

- El primero de estos sería la perfección de la venta, momento en que se produce la subasta y se aprueba el remate. En este momento conoceremos a la persona que ha pujado más alto por el bien y el precio por el que ha pujado, pero sin haberse consumado tal venta, ya que el precio se pagará en un momento posterior.

- El segundo momento será la consumación de la venta, esto es el momento en que el ganador de la subasta paga el total precio de la puja. Es, pues, en el momento del total pago en que se produce la consumación de la venta. Entonces, se dicta lo que se denomina el Decreto de adjudicación que produce los efectos traslativos de dominio.

? Y esta parte sostiene que en ese momento cuando se da inicio al cómputo del plazo de caducidad de la acción de retracto, fijado en 9 días.

? Así lo señala el Tribunal Supremo en su Sentencia 198/2009 de fecha 18 de marzo de 2009 que señala: .../...

? En apoyo a nuestra fundamentación, la diligencia de ordenación de fecha 6 de julio de 2022, obrante en autos, hace constar que el pago total de la puja que realizó el demandado fue posterior al decreto de aprobación de remate de la subasta.

? Y es que esta parte sostiene que mientras que el ganador de la subasta no efectúa el total pago del precio ofertado en la subasta, no puede entenderse iniciado el cómputo para el ejercicio del derecho del retracto, tal como concluye la juez a quo y ello porque hasta el total pago la venta no fue consumada.

? Debe tenerse en cuenta que si la actora al conocer el resultado de la subasta en fecha 26 de mayo de 2022, hubiese ejercido la acción de retracto dentro de los 9 días que señala el Código Civil podría haberse dado la paradoja de que si, finalmente el vencedor de la subasta no efectuase el pago total del precio pujado en el plazo de 40 días que establece la ley, no tendría sentido, ni efecto alguno la acción de retracto ejercitada anticipadamente al momento de la consumación.

? Por ello, lo razonable es ejercitar la acción de retracto, una vez se efectúa el total pago del precio de la subasta, en el plazo de nueve días a contar de la consumación de la venta y la consiguiente traslación del dominio."

Por su parte, la representación procesal de la apelada se opuso a los motivos del recurso refiriendo que la contraparte, en apoyo a su tesis de que el dies a quodebe empezar a contar desde la fecha de notificación del decreto de adjudicación, cita la sentencia 198/2009 del Tribunal Supremo de 18 de marzo, pero, en la consideración de la apelada, esta sentencia no sería aplicable al presente caso, al igual que el resto de las sentencias citadas, y esto "por la simple y clara razón de que en el caso que nos ocupa, parte actora y ahora recurrente fue la parte ejecutante en la ETJ 51/2015 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Palma de donde derivó la subasta del bien litigioso, lo que implica, necesariamente, que tenía pleno conocimiento del procedimiento de apremio y subasta de la vivienda desde el primer momento, ya que es ella misma quien solicita que dicho bien salga a pública subasta para venta a terceros."

Precisa la apelada, en dicho sentido, los aspectos siguientes, que considera diferenciales:

? "Es que aquí no se trata de la participación en la subasta, es que, por participar, lo puede hacer cualquier persona. En este caso, es la propia retrayente quien inicia el procedimiento de subasta, que lo solicita en virtud del principio de justicia rogada.

? Tal y como consta en autos, la propia ejecutante fue ampliando las cantidades objeto de embargo y apremio, dictándose edicto de subasta (AC. 236 de los autos de la ETJ 51/2015 del JPI 3 de Palma) de la mitad indivisa de la vivienda por valor 31.595,01 euros de principal más 9.532,49 presupuestados para intereses y costas.

? De hecho, la propia ejecutante, puede participar en la subasta, en condiciones privilegiadas al resto de participantes, no tiene el deber de constituir depósito y, además, en el presente caso, podría incluso haberse adjudicado el bien."

Por ello, considera que la Juez a quolleva a cabo una correcta interpretación de la doctrina del Tribunal Supremo, entendiendo que el retracto no merece una interpretación extensiva, y destaca, asimismo, que "..., las sentencias alegadas por la actora/recurrente y otras que ha ido dictado el alto Tribunal, pese a que se analizan casos en los que la transmisión se lleva a cabo en procesos de subasta, ninguna de ellas resuelve casos en los que en el comunero/retrayente, confluya además la cualidad de EJECUTANTE. Llama la atención de que la actora, de forma deliberada, omite dicha información en la demanda, aunque luego la reconoce la condición de ejecutante, puesto que no puede escaparse de dicha condición con la documental que obra en autos. Es en dicho punto donde debemos insistir, puesto que resulta ESENCIAL analizar el caso desde la perspectiva de la confluencia, nada habitual, de EJECUTANTE/COMUNERO/RETRAYENTE, caso que, como decimos, no ha sido analizado por el Tribunal Supremo ya que las sentencias a las que se hace mención en la demanda y ahora recurso, se estudian desde el prisma de un comunero retrayente no ejecutante."

En consecuencia, tras relativizar la pretensión apelatoria de que solo con el pago del precio se consuma la adquisición, así como planteando hipótesis al respecto ajenas al caso debatido, concluyó solicitando la desestimación del recurso pues la Jurisprudencia del TS determina que "el inicio del cómputo del plazo debe iniciarse en el momento del conocimiento pleno de las condiciones de la transmisión o venta, que son: objeto, precio, identidad del comprador o licitador, en este caso, e incluso las condiciones del pago. En el presente caso resulta indubitado que todas y cada una de las condiciones constaban en el decreto de aprobación del remate, conocido y notificado por la actora/recurrente ya contenía toda esta información, y fue notificado con fecha 27 de mayo de 2022, no siendo controvertido el hecho de que la recurrente tuvo pleno conocimiento con la notificación de dicho documento."

CUARTO.-En dicho escenario apelatorio, considera la Sala oportuno reproducir el texto del artículo regulador del derecho de retracto, 1524 del Código Civil: "No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.".Y, tal y como sostiene la parte apelante, dicha venta conocida, para poder ser calificada como tal, ha de estar referida a una venta consumada.

Así lo interpreta la sentencia ( Roj: STS 1141/2009 - ECLI:ES:TS:2009:1141) del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 198/2009, de fecha 18/03/2009 (Pte. Sr. Sierra Gil de la Cuesta), la cual iba referida al retracto de comuneros en un caso de venta en subasta judicial, y en la misma se concluyó que el inicio del cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción no entraba en juego sino después de que la cosa hubiera sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero; resultando, los conceptos de enajenación (o transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa, determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad. En definitiva, el TS entendió que la venta había de estar consumada y no meramente perfeccionada, requiriendo, asimismo, de un conocimiento completo por el retrayente, que abarque no sólo el hecho de la venta sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión; bien entendido que, en los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante es la consumación de la venta, pues sólo entonces se producen los efectos traslativos del dominio que dicha consumación lleva aparejada.

Así las cosas, en la consideración de la Sala y ya en el caso de autos, más allá de la información con la que podía contar la actora, que en nuestro caso era, no solo interviniente en la subasta sino parte ejecutante (aspecto este que ha sido diferencial para la sentencia de instancia, dado que se ha considerado, siguiendo las tesis de la demandada, que la ejecutante tenía un conocimiento completo, cumplido y cabal que abarcaba la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc.), la conclusión que se deriva de la lectura de la citada sentencia del Tribunal Supremo es que la consumación de la venta resultaba también precisa, y esta solo acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta el auto de adjudicación (hoy decreto de adjudicación), siendo la fecha de dicha resolución la que se ha de tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en nueve días.

Decía, en concreto, el Tribunal Supremo en la citada resolución (los subrayados son añadidos por la Sala):

"En línea con lo mencionado es necesario aclarar que el hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada.Así, dice la Sentencia de 17 de junio de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002 , que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio,no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. De este modo, en las transmisiones de bienes a través de contrato de compraventa, aunque el contrato se perfeccione al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa objeto del mismo y el precio según el artículo 1450 del Código Civil , lo relevante a efectos de determinar cuándo nace el derecho de retracto y cuándo puede ejercitarse la acción por el retrayente es que la adquisición de lo comprado no tiene lugar sino cuando a ese título se le une el modo o tradición consistente en la entrega de la cosa del vendedor al comprador (en nuestro sistema, hasta el momento en que se produce la entrega de la cosa, el contrato sólo produce efectos de índole obligacional entre las partes), incluso de forma simbólica -traditio ficta- con otorgamiento de escritura pública según el artículo 1462.2º del Código Civil . Y de igual forma, en los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante será la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en 9 días, salvo que se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al retrayente. En tal sentido se ha pronunciado esta Sala de forma concluyente en sus dos últimas sentencias sobre la cuestión, de 14 de diciembre de 2007 y 14 de julio de 2008 , confirmando ésta última la doctrina, que ahora se reitera, de que en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el auto de adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca su existencia, en cuyo caso el plazo comenzará a partir del día siguiente a su notificación."

Sentado lo anterior, la Sala debe estimar el recurso de apelación. No sin antes referir que, ciertamente, la posición de la actora era, ab inicio,cuando menos dudosa, y ello en la medida en que se construyó la demanda obviando aspectos relevantes y, en concreto, que la demandante ostentó la condición de ejecutante dentro del proceso que desembocó en la subasta judicial, en el que intervino también en la subasta de la que resultó adjudicatario, por ser el mejor postor, el hoy demandado. Lo que determinaba que Dª. Petra tuvo conocimiento de todos los elementos de la operación; así lo subrayó la sentencia cuando afirmaba que: "de la documental obrante en autos, y de las propias manifestaciones vertidas en los escritos de demanda y de contestación, no cabe sino concluir, irremediablemente, que la demanda se interpone fuera del plazo de caducidad de 9 días establecido en el artículo 1524 del Código, no pudiéndose obviar de ninguna manera que la demandante ostenta la condición de ejecutante dentro del proceso de ejecución que desembocó en la subasta judicial, en que resultó adjudicatario, por ser el mejor postor, el demandado, lo que implica que quepa presumir que DÑA. Petra tuvo conocimiento de todos los elementos de la operación (mejor postura, precio, etc.) el 27 de mayo de 2022, ...". Por lo que la Juzgadora a quoconsideró que era éste el día del que debe partir el ejercicio del derecho de retracto; derivándose de los autos que, como afirma la apelada, en las sentencias alegadas por la actora-recurrente: "ninguna de ellas resuelve casos en los que en el comunero/retrayente, confluya además la cualidad de ejecutante".

Por ello, si bien la Sala, analizando la cuestión jurídica como tal, debe discrepar y concordar la sentencia con la interpretación del Tribunal Supremo, al entender que el hecho de que confluya en la actora la cualidad de ejecutante, tal cuestión diferencial, siendo relevante, no es determinante para abandonar la tesis de la consumación del negocio con el decreto (antes auto) de adjudicación. No obstante, en la consideración del Tribunal, tales circunstancias deben tener su reflejo en el pronunciamiento en costas.

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia tampoco merecen pronunciamiento concreto habida cuenta de las circunstancias del caso, expresadas por la Sala al pie del fundamento jurídico anterior. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.