Sentencia Civil 489/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 622/2024 de 26 de junio del 2025

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora explicaba que la presente controversia trae causa de la relación comercial suscrita entre "GAS", en calidad de consultor/mediador, y "Aparthotel Orquídea" y sus socios (léase "Scala Capital"), en calidad de cliente; así como del incumplimiento por esta última de dicha relación comercial. De forma esquemática, los hechos que fundamentaban la demanda eran los siguientes:

"Scala Capital, a través de una serie de sociedades interpuestas, era propietaria del conjunto operativo del Hotel W Ibiza, sito en la calle Ricardo Curtoys Gotarredona, nº 37, de Santa Eulalia del Río, Ibiza, (el "Hotel" o el "Activo").

En un momento determinado, con el objetivo de desinvertir y vender el Hotel, Scala Capital encarga a GAS -con quien ya trabajaba en aspectos relacionados con la gestión del Hotel-, que encuentre un potencial comprador y que medie en la venta del Activo. Esta relación se configura mediante la suscripción de un contrato y una adenda entre GAS y Aparthotel Orquídea, una de las sociedades vehículo a través de las que Scala Capital era propietaria del Hotel (el "Contrato" y la "Adenda", respectivamente).

En virtud de dicha relación contractual, GAS prestaría servicios de consultoría y mediación con el fin de encontrar un comprador para el Activo. A cambio de sus servicios, GAS recibiría una comisión en concepto de pago por sus honorarios, consistente en un porcentaje sobre el precio de venta del Activo.

En el marco de dicha relación contractual, gracias a la intermediación de GAS, finalmente Aparthotel Orquídea y sus accionistas pudieron vender el Activo a través de la venta de las participaciones de la sociedad vehículo que tenía el Hotel en su patrimonio. La venta del Hotel, naturalmente, producía el devengo de los honorarios a favor de GAS.

No obstante lo anterior, Aparthotel Orquídea no ha cumplido con su obligación de pago de los honorarios de GAS. Es más, ni siquiera comunicó la venta a GAS, que tuvo que enterarse por los medios de comunicación.

GAS ha intentado contactar en numerosas ocasiones con Aparthotel Orquídea, con el fin de que esta cumpliera con su obligación de pago de los honorarios acordados. Sin embargo, Aparthotel Orquídea ha mostrado una conducta obstaculizadora a los amistosos intentos de GAS de cobrar sus honorarios, lo que he la obligado finalmente a presentar esta demanda. "

Así las cosas, la actora exponía, en relación con dicho contrato de mediación de fecha 24 de junio de 2022, que tenía una vigencia de cuatro meses, si bien, en la consideración actora, se prorrogó tácitamente continuando con su labor de intermediación; y que, pese a haber cumplido con sus obligaciones, no ha cobrado la comisión pactada del 1% del precio de venta bruto, por lo que concluye que la actitud de "Aparthotel Orquídea" y del grupo al que pertenece, ha sido sumamente reprobable porque ha incumplido su obligación de pago de los honorarios de "GAS", pese a que esta realizó sus servicios de forma profesional y diligente, los cuales permitieron que el actual propietario acabara adquiriendo el Hotel.

Por todo ello, el escrito de demanda terminó solicitando los pronunciamientos siguientes:

"(i) Declare que Aparthotel Orquídea, S.L. ha incumplido el Contrato y la Adenda, al no facilitar la información relativa al precio de venta del Activo y al negarse a satisfacer los honorarios de Global Asset Solutions Europe, S.L. por los servicios prestados.

(ii) Declare el derecho de Global Asset Solutions Europe, S.L. a cobrar el importe de sus honorarios conforme con lo pactado en el Contrato y la Adenda, al haberse devengado la comisión por la venta del Activo.

(iii) En virtud de lo anterior, condene a Aparthotel Orquidea, S.L. a pagar la comisión devengada a favor de Global Asset Solutions Europe, S.L., calculada como resultado de aplicar el 1% al precio de venta bruto del Activo que se averigüe durante el presente procedimiento. En concreto, conforme con lo previsto en la cláusula I(b) del Contrato, este precio de venta bruto se calculará teniendo en cuenta:

a. el precio de venta del Activo (i.e., la contraprestación pactada por el mismo);

b. el precio de compra de todos los accesorios fijos y bienes muebles titularidad de Aparthotel Orquidea, S.L., si estos se hubieran vendido por separado;

c. el importe de principal de toda la financiación del precio de compra concedida por Aparthotel Orquidea, S.L.; y

d. el importe de principal de cualquier hipoteca al que se halle sujeto el Activo.

(iv) Subsidiariamente al apartado (iii) anterior, y para el caso de que no se pueda determinar el precio de venta bruto del Activo, condene a Aparthotel Orquidea, S.L. a pagar la comisión devengada a favor de Global Asset Solutions Europe, S.L. por un importe de 1.200.000 euros, calculado como resultado de aplicar el 1% al único precio de venta conocido, de 120.000.000 euros, ofertado por SLH Hotels S.r.l. en su carta de intenciones de 14 de noviembre de 2022.

(v) Condene a Aparthotel Orquidea, S.L. a pagar los intereses devengados a partir de la interposición de la presente demanda.

(vi) Condene a Aparthotel Orquidea, S.L. a pagar las costas del presente procedimiento."

Por su parte, la entidad demandada se opuso alegando que no concurren los presupuestos necesarios para el devengo de la comisión reclamada por la actora, porque la demandada no vendió el hotel, sino que fue objeto de ejecución de la prenda que recaía sobre las participaciones de la sociedad matriz, sin que, por otro lado, la entidad "SLH" fuera presentada por la actora, sino por "UNIQ CAPITAL" y "AGGI", y sin que, en todo caso, fuera presentada dentro del periodo de vigencia del contrato; limitándose la actora a llevar a cabo actuaciones de asesoramiento financiero, tal y como ya hiciera con carácter previo a la celebración del contrato.

SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia comenzó recordando cómo el Tribunal Supremo define el contrato de mediación o corretaje, concluyendo que la función del mediador radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, o entre el arrendador y el futuro inquilino, con lo que su relación negocial solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SS.T.S. 26 marzo 91, 7 marzo 94 y 30 abril 98).

Seguidamente, las circunstancias propias del contrato de mediación o corretaje fueron puestas en relación con el contrato de autos, suscrito por las partes en fecha 24 de junio de 2022, con la finalidad de conseguir un comprador para el activo de la demandada, con una vigencia de cuatro meses y una comisión del 1% del precio bruto de venta como se deriva de la adenda de fecha 13 de septiembre de 2022.

Sin embargo, en la consideración judicial, de la prueba practicada no se derivaba la concurrencia de los requisitos exigidos contractualmente para que la actora tuviera derecho a percibir la comisión pactada. Una comisión que, conforme se deriva de la estipulación I del contrato, dependía de que: a) la propiedad celebre un contrato durante el periodo de vigencia o durante los meses posteriores a la fecha de vencimiento o extinción anticipada del contrato; b) que la venta se realice a un comprador al que la actora haya enseñado la propiedad y/o la actora haya recibido por escrito una oferta de compra antes de la fecha de vencimiento o fecha de extinción anticipada del contrato, cuyo nombre figure en la lista certificada entregada por la actora a la demandada.

Todo lo cual, fue descrito en la sentencia en una serie de argumentos que seguidamente se referirán: La entidad "SLH" no fue presentada por la actora a la demandada; Ni en los listados de potenciales clientes de la actora elaborados al inicio y al final de la relación contractual con la demandada, se encuentra dicha entidad "SLH", que tan solo se recoge en el listado que envió la actora a "DRC", acreedor de la demandada, una vez finalizada la vigencia del contrato; La elaboración del acuerdo de confidencialidad y el memorando informativo, así como del informe del proceso de venta, no pueden suponer una prórroga tácita de la vigencia del contrato de comisión o corretaje; No se procedió propiamente a la venta del activo a "SLH", sino que fueron las participaciones sociales de "Santa Eulalia Corp", matriz de la demandada, las que fueron objeto de ejecución de una prenda.

Decía la sentencia de instancia, en concreto y respecto de tales cuestiones, lo que se transcribirá en los puntos siguientes:

? "Así, la principal, el adquirente final, la entidad SLH, no fue presentada por la actora a la demandada, sino que la carta de intenciones para la compra, de fecha 14 de noviembre de 2022, fue remitida por UNIQ CAPITAL, con la intervención de otra entidad, AGGI, quienes ya habrían percibido la cantidad correspondiente en concepto de comisión por su actuación.

? Ni en los listados de potenciales clientes de la actora elaborados al inicio y al final de la relación contractual con la demandada, se encuentra dicha entidad SLH, que tan solo se recoge en el listado que envió la actora a DRC, acreedor de la demandada, una vez finalizada la vigencia del contrato.

? Y es que, en segundo lugar, cuando SLH aparece en escena, es decir, muestra su intención de adquirir los activos de la demandada, lo es en fecha 14 de noviembre de 2022, es decir, una vez expirado el periodo de vigencia de cuatro meses del contrato celebrado entre la actora y la demandada,

? sin que la elaboración del acuerdo de confidencialidad y el memorándum informativo, ambos de fecha 15 de noviembre de 2022, como tampoco la elaboración de un informe del proceso de venga de fecha 18 de noviembre de 2022, puedan suponer una prórroga tácita de la vigencia del contrato, actuando la actora en todo momento no como intermediaria con derecho a obtener la comisión pactada en el contrato, sino como asesora financiera de la demandada, cualidad ésta que ya venía desempeñando con anterioridad a la celebración del contrato de intermediación.

? Por último y más importante, la demandada no procedió a la venta del activo a SLH, sino que fueron las participaciones sociales de Santa Eulalia Corp, matriz de la demandada, las que fueron objeto de ejecución de la prenda que recaía sobre la misma a favor de ERED III, cuyo asesor era DRC, siendo que finalmente SLH adquirió tales participaciones del acreedor que ejecutó la prenda, no procediéndose por tanto ni a una venta de los activos de forma directa por la demandada, ni tampoco de forma indirecta a través de la venta de sus participaciones sociales."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Sostiene la representación procesal de la parte apelante, en esencia, los puntos siguientes:

? Errónea interpretación del Contrato: GAS tiene derecho a cobrar sus honorarios por los servicios prestados, con independencia de quién presentase al comprador del Activo.

? Pues bien, no es correcta la premisa de la que parte la Sentencia consistente en que fuera GAS quien tenía que haber presentado al comprador final para poder devengar sus honorarios.

? Los servicios de GAS no se limitaban a la presentación de potenciales compradores

? En primera instancia quedó acreditado que las funciones de GAS bajo el Contrato abarcaban una multitud de tareas, no limitadas a la presentación de potenciales compradores del Activo.

? Efectivamente, el Contrato habilitaba a GAS para buscar potenciales compradores, pues el objetivo del Contrato era la venta del Activo; pero el hito que producía el devengo de los honorarios de GAS no estaba condicionado a que fuera GAS quien presentara al comprador, tal y como se refleja en la cláusula I(a)(b) del Contrato:

- "(b) la Propietaria celebra un contrato aprobado por la Propietaria según su exclusivo criterio en un plazo de doce (12) meses a contar desde la Fecha de Vencimiento o la fecha de entrada en vigor de cualquier extinción anticipada de este Contrato (salvo cuando sea por una causa atribuible a la PROPIETARIA) y la Propiedad se vende posteriormente mediante un instrumento traslativo de dominio por la PROPIETARIA, de conformidad con dicho contrato, a un comprador o sociedad vinculada del comprador al que la CONSULTORA haya enseñado la Propiedad y/o del que la CONSULTORA haya recibido por escrito una oferta de compra de la Propiedad antes de la Fecha de Vencimiento o la fecha de entrada en vigor de cualquier extinción anticipada de este Contrato y cuyo nombre figure en una lista certificada puntualmente entregada por la CONSULTORA a la PROPIETARIA de conformidad con la cláusula 11.(b) del presente, la PROPIETARIA pagará a la CONSULTORA una comisión si, y solo si, se cierra la operación, se formaliza una escritura y se abona el importe íntegro."

? Como puede apreciarse, la literalidad del Contrato no recoge en ningún momento que los honorarios únicamente se devengarían si se vendía el Activo a "un comprador presentado por GAS",que es lo que argumenta la Demandada y la premisa errónea de la que parte la Sentencia.

? Es más, la cláusula transcrita emplea literalmente la siguiente redacción: "a un comprador o sociedad vinculada del comprador al que la CONSULTORA haya enseñado la Propiedad y/o del que la CONSULTORA haya recibido por escrito una oferta de compra de la Propiedad".

? La anterior redacción no es casual, y acredita expresamente que los honorarios de GAS se devengarían tanto si el Hotel (i) se transmitía a un comprador al que le hubiera "enseñado la Propiedad"-que es lo que ocurrió realmente-, como si (ii) se vendía a un comprador del que GAS hubiera recibido "una oferta de compra de la Propiedad"-que es lo que la Apelada y la Sentencia argumentan como único presupuesto del Contrato-

? Así, el Contrato se refería expresamente a que GAS cobraría sus honorarios en el caso de que el Hotel se transmitiese tras "enseñar la Propiedad"y, a tal fin, el resto de su clausulado recogía cuáles eran los servicios que GAS prestaría y que consistían en "enseñar"el Activo, en los términos previstos en la cláusula I(a)(b) del Contrato, transcrita ut supra."

Añade la apelante que dichos servicios se prestaron con la elaboración del Memorándum informativo, de más de 40 páginas; del Acuerdo de confidencialidad suscrito con "Grupo Statuto" para que este pudiera acceder a toda la documentación relevante del activo; así como la elaboración de Informes sobre el estado del proceso de venta del activo. De todo lo cual, sostiene que, tanto "Aparthotel Orquídea" como "Grupo Statuto" -adquirente final-, se aprovecharon. Y, asimismo, considera que el propio contrato prevé la colaboración de "GAS" con terceros agentes, teniendo derecho al cobro de sus honorarios con independencia de quién presentase al comprador.

Argumenta la apelante, asimismo, que la sentencia infringe los criterios para la interpretación de los contratos previstos en el Código Civil (CC): a. El artículo 1.281 párrafo primero: criterio de la literalidad; b. El artículo 1.282, sobre la intención de las partes; c. El artículo 1.285 en relación con la interpretación sistemática (el resto del clausulado preveía la cooperación de "GAS" con otros agentes, así como que "Aparthotel Orquídea" remitiría todas las cuestiones planteadas por terceros agentes en relación con el Activo); d. El artículo 1.286 en relación con la interpretación finalista o teleológica (la venta del Activo -con independencia de quién presentase al comprador y con independencia del modo en el que se articulase la operación, "GAS" debía prestar una serie de servicios, entre los que también se incluía la presentación de potenciales compradores, pero este no era el único de los servicios y, desde luego, no era el más relevante).

Como conclusión, la apelante expuso que "..., sin perjuicio de que la literalidad del Contrato es clara al respecto, el resto de los criterios interpretativos del CC conducen a la misma conclusión: GAS tenía derecho al cobro de los honorarios por sus servicios, con independencia de quien presentase al comprador final del Activo. Sin embargo, la Sentencia incurre en un error de valoración de la prueba al analizar el contenido del Contrato; y en una infracción de ley al apartarse de los criterios interpretativos expresamente previstos en el CC y desarrollados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo."

Seguidamente, la apelante considera que concurre también una errónea interpretación del contrato, pues que "GAS" tiene derecho al cobro de honorarios por la prestación de sus servicios a "Aparthotel Orquídea", con independencia de que la transmisión del activo se haya producido mediante la cesión de las participaciones de una sociedad matriz tras la ejecución de una prenda.

Asimismo, sostiene que continuó trabajando bajo el contrato con posterioridad al plazo previsto para su expiración, por lo que el mismo debe entenderse prorrogado de forma tácita, pues "GAS" continuó trabajando bajo el contrato en el mes de noviembre de 2022, siguiendo las expresas instrucciones de la apelada, tal y como, en la consideración actora, acredita la indubitada prueba documental aportada, así como la declaración del testigo D. Jesús Manuel en el acto del juicio. Además, el activo se transmitió dentro del marco temporal de 12 meses previsto en el propio contrato. Haciendo referencia, en dicho sentido, a la doctrina de los actos propios, entendida como la prohibición de venire contra factum propium.En el presente caso, considera que no hay duda de que fue voluntad de "Aparthotel Orquídea" seguir operando bajo el contrato, aunque fuera mediante un consentimiento tácito.

Por todo ello, terminó suplicando que la Sala revoque la sentencia del Juzgado de primera instancia y estime la demanda.

Por su parte, la representación procesal de la apelada denuncia en el escrito de oposición a la apelación que existe un cambio radical por parte de "GAS" en la interpretación del contrato, lo que constituye un caso claro de mutatio libelli,prohibida en nuestro ordenamiento (ex art. 412 y 456 LEC) . Recordando que esta prohibición de modificar la causa de pedir se prevé específicamente para la segunda instancia bajo el aforismo «pendente apellatione nihil innovetur»,tal y como señalan, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2007 (ECLI:ES:TS:2007:372) o de 6 de octubre de 2010 (ECLI:ES:TS:2010:5776).

Por otro lado, la representación procesal de la parte apelada afirma que, además:

? "1.4. Los nuevos argumentos de GAS son incorrectos y pretenden inducir a confusión a la Sala. GAS no tiene derecho a percibir la Comisión por haber "enseñado" el Hotel y tampoco cobraría la Comisión con independencia de quien hubiera presentado al comprador, como GAS sostiene ahora.

? 33. Para defender lo indefendible, GAS hace una lectura incompleta y tergiversada del Contrato y pretende hacer creer a la Sala que tenía derecho a cobrar una comisión de más de un millón de euros por haber "enseñado" el Hotel a SLH (esto es, haber elaborado un acuerdo de confidencialidad y un memorándum informativo para SLH y haber remitido un informe a DRC en noviembre de 202215) después de que este último fuera presentado por otro intermediario (UNIQ CAPITAL)16. La teoría de GAS es, además de novedosa, completamente inverosímil.

? 34. Evidentemente, cuando el Contrato hace referencia a que GAS hubiera "enseñado" el Hotel (a efectos del devengo de la Comisión) lo hace en el contexto de búsqueda de compradores para el Hotel (objetivo principal del Contrato y obligación esencial de GAS). En el Contrato no se remunera (con más de un millón de euros) la elaboración de memorándums o su reenvío a un comprador encontrado por un tercer agente. No es un contrato de obra cuyo objeto sea la redacción de esos documentos. La comisión se devenga, lisa y llanamente, como consecuencia de que el intermediario encuentre al comprador. Y GAS no encontró a SLH (como hemos visto), no medió en el proceso de negociación con SLH (ni siquiera tuvo contacto directo con SLH) y, por supuesto, no logró que ORQUÍDEA le vendiese el Hotel.

? 35. Por otro lado, GAS argumenta que, como la cláusula II(a) y (e) del Contrato preveía la colaboración de GAS con terceros agentes, "GAS cobraría sus honorarios con independencia de quien presentara al comprador final"17. Se trata de una nueva estratagema de GAS para intentar percibir la Comisión a toda costa:

? (i) En efecto, el Contrato preveía la posibilidad de que, durante el periodo de exclusividad de cuatro meses otorgado a GAS para encontrar un comprador, GAS cooperara con agentes de potenciales compradores. A estos efectos, ORQUÍDEA debía remitir a GAS todas las consultas que recibiera de terceros agentes durante la vigencia del Contrato (esto es, hasta el 24 de octubre de 2022).

? (ii) Teniendo en cuenta que la oferta de SLH (comprador) fue remitida por Uniq Capital el 14 de noviembre de 2022, una vez finalizado el Contrato, esta cláusula del Contrato ni siquiera es aplicable al presente supuesto. Desde luego, esta cláusula no prevé que GAS tuviera derecho a cobrar una comisión millonaria si, tras la Fecha de Vencimiento, un tercer agente presentaba a un potencial comprador (tal como sucedió en este caso, como veremos en la Alegación Tercera de este escrito)."

En definitiva, consideró la apelada que el primer motivo del recurso de apelación debe ser desestimado porque la sentencia ha interpretado correctamente el contrato y la adenda, y ninguno de los argumentos esgrimidos ex novopor "GAS" sirven para rebatir la literalidad del contrato y los propios reconocimientos de "GAS" en su escrito de demanda (donde, según recuerda la apelada: la actora reconocía que el devengo de la comisión dependía, como no puede ser de otra manera en un contrato de intermediación, de que "GAS" presentara al comprador del Hotel).

Por lo demás, la apelada hizo propios los motivos de la sentencia y terminó suplicando la desestimación del recurso, con imposición de costas a la apelante.

CUARTO.-En dicho escenario apelatorio, aprecia la Sala que, tal y como denuncia la parte apelada, la representación procesal de la apelante ha alterado en la alzada la causa de pedir, en la medida en que, en sede de interposición de la demanda, la actora fundó esta en que el que "Aparthotel Orquidea" otorgó contractualmente a la actora, "GAS", el derecho en exclusiva a buscar y encontrar un comprador para el activo y a gestionar el proceso de venta. Objeto contractual que se expuso y reiteró en varios pasajes de dicho escrito de demanda (los subrayados son añadidos):

"36. El Activo era propiedad de Scala Capital -a través, como hemos visto, de Aparthotel Orquídea, que, en un momento determinado, opta por venderlo. Es entonces cuando se suscribe el Contrato, por el que Aparthotel Orquidea otorgaba a GAS el derecho en exclusiva a buscar y encontrar un comprador para el Activo, y a gestionar el proceso de venta."

"47. En definitiva, cuando las Partes suscribieron el Contrato, especificaron que el cometido de GAS era encontrar comprador no únicamente para el inmueble, sino para el conjunto operativo incluido en el Anexo A.Lógicamente, como las Partes previeron, si en lugar de venderse el negocio en sentido objetivo se vende la propia sociedad -como así ocurrió-, se devengaría igualmente la comisión, que pasamos a explicar."

"48. Ya hemos visto en el apartado a supra que, una vez decidida la venta del Activo por parte de Aparthotel Orquidea, GAS tendría el derecho a comercializarlo en exclusiva. A cambio de presentar al comprador del Activo y gestionar el proceso, GAS tendría derecho al cobro de una comisión o contraprestación por sus servicios(la "Comisión"), una vez que la transmisión de hubiere llevado a cabo."

Esta función, de buscar y encontrar un comprador -sin perjuicio de coadyuvar el comisionista, a su vez, para el buen fin del proceso de venta, pero siempre sobre la base del hallazgo del comprador-, es, ciertamente, el eje sobre el cual bascula, en el marco de nuestro derecho y de los usos comerciales de la intermediación inmobiliaria, el contrato de comisión de venta o corretaje. Por lo que la demanda se construyó dentro del marco que podríamos considerar esperable o concordante con la presentación, como soporte de la demanda, de un contrato de dicha naturaleza.

En tal sentido, la propia sentencia de instancia nos presentaba acertadamente el contrato de mediación o corretaje, en la realidad social: "como una figura de colaboración mercantil, por el que el comitente o mediador, se obliga a abonar al corredor o mediador, una remuneración por indicarle la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o por servirle de intermediario en esa conclusión. Lo característico de la actuación del mediador es que su función se limita a poner en relación a las partes contratantes, sin participar él personalmente en el contrato objeto del corretaje, ni como representante de una de las partes, ni como simple mandatario suyo. La mediación es así un contrato principal y autónomo, pero preliminar o preparatorio de otro al que sirve de causa la prestación de los servicios encomendados. Es una figura contractual integrada en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, a la obtención del resultado consistente en la puesta en contacto o en relación de personas interesadas en celebrar entre ellas un contrato."

Así las cosas, una vez que la sentencia de instancia desestimó la demanda por entender, en esencia, que la adquirente final, entidad "SLH", no fue presentada por la actora a la demandada, sino que la carta de intenciones para la compra, de fecha 14 de noviembre de 2022, fue remitida por "UNIQ CAPITAL" con la intervención de otra entidad, "AGGI", quienes ya habrían percibido la cantidad correspondiente en concepto de comisión por su actuación; sucede que la representación procesal de la parte demandante altera dicha causa de pedir y pasa a afirmar ahora, en sede de apelación, que su cliente tenía derecho de cobrar de modo independiente de quién hubiera presentado el comprador, dado que había intervenido en la prestación de una serie de servios que coadyuvaron al buen fin de la venta (pretendiendo, no solo que la presentación de potenciales compradores no era el único de los servicios, sino que ni siquiera era el más relevante).

Así, en el frontispicio del recurso de apelación, hecho "PRIMERO", nos afirma que concurre una "Errónea interpretación del Contrato: GAS tiene derecho a cobrar sus honorarios por los servicios prestados, con independencia de quién presentase al comprador del Activo".Añadiendo, en los pasajes del recurso, en dicho sentido y entre otras cosas (subrayados siempre añadidos):

"22. Por tanto, lo realmente relevante es que el potencial comprador -lo presentara quien lo presentara- se beneficiaría de estos servicios prestados por GAS(en este caso, totalmente a éxito). En este sentido se ha manifestado la jurisprudencia, como bien recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 17 de diciembre de 2001 [JUR 2002, 94516], que indica: .../..."

"53. Estos son los actos que confirman cuál era la intención de las Partes en ese momento, y los que confirman que la conclusión bajo el criterio interpretativo del artículo 1.282 CC es la misma: GAS cobraría sus honorarios con independencia de que la Carta de Intenciones de Grupo Statuto fuera remitida por el Sr. Carlos Miguel (Uniq Capital)."

Tal proceder procesal, como recuerda la parte apelada, es contrario a varios principios que informan el proceso civil, resumidos en la prohibición de la mutatio libelli, causando indefensión a la contraparte, a la que se ha hurtado la posibilidad de contestar en forma debida a estos argumentos (de proyección fáctica y jurídica), es decir, en los tiempos procesales de contestación a la demanda y proposición de prueba. En dicho sentido, también principio de la perpetuatio actionis se vería violentado de admitirse tal mutación, al pretenderse configurar una situación de hecho y de derecho distinta a la existente en el momento de la incoación del pleito. Recuérdese que el debate litigioso ha de quedar acotado dentro de las cuestiones planteadas en los escritos recortes del procedimiento: escritos de demanda y de contestación a la demanda. Así lo exigen también los principios de rogación y de contradicción, por lo que el Fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium, sin que quepa modificar los términos de la demanda.

En dicho sentido se pronuncia, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo 30 de octubre de 2008, refiriendo que el planteamiento en segunda instancia de cuestiones nuevas, antes que alegaciones extemporáneas, contradice los principios de preclusión y contradicción, generando indefensión para la contraparte, pues rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas: pendente apellatione nihil innovetur.Y la sentencia de 2 de diciembre de 2003, que viene a referir que la estimación de tales motivos supondría una incongruencia cualitativa, con vulneración de principios básicos del proceso, como dicho lite pendente nihil innovetur,o iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium.

Todo ello no es más que derivación del ámbito limitado del recurso, tal como viene establecido en el art. 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que concuerda sistemáticamente con los principios de rogación y congruencia establecidos en los artículos 216 y 218 de dicha Ley, así como con los principios Ut litependente nihil innovetur( art. 412 LEC) y Pendente apellatione nihil innovetur( art. 456.1 LEC) . En similar sentido cabe citar la sentencia de 18 de diciembre de 2014, o la de fecha 3 de febrero de 2016, reiterando, por todas, la de 18 de diciembre de 2014, siempre del TS.

Lo expuesto inhabilita el argumento apelatorio principal, cual es que el derecho de cobro de la comisión de 1.200.000 euros (calculada como resultado de aplicar el 1% al único precio de venta conocido, de 120.000.000 euros, ofertado por "SLH Hotels S.r.l." en su carta de intenciones de 14 de noviembre de 2022) se deriva del mero hecho de haber coadyuvado al buen fin de la operación a través de gestiones e informes, pese a no haber aportado finalmente el comprador definitivo.

Por otro lado, en la consideración del Tribunal, sucede también que los propios términos en que se planteó la demanda, que, como hemos visto, eran concordantes con la naturaleza propia del contrato de comisión o corretaje y, a su vez, con los usos comerciales del sector, en el que lo principal del negocio es hallar el comprador, siendo lo accesorio coadyuvar al buen fin del contrato; restan ya, de suyo, credibilidad a la tesis ahora invocada, que, por lo tanto, no solo es extemporánea, sino que también resulta claudicante. Siendo así, en la medida en que la propia parte comisionista interpretó ab initioel contrato en los términos en que, obviamente, planteó su demanda; por lo que la interpretación sobrevenida en la alzada, ni siquiera era originalmente contemplada por la propia parte demandante.

Pero es que, además de adolecer, la interpretación ahora pretendida en apelación, de la citada mutatio libelli,y de tener poca credibilidad pues es sobrevenida a acontecimientos procesales y no original; sucede que, en la consideración de la Sala, tal argumento no hubiera sido tampoco derivable de los términos del contrato, pese a la vocación explicativa incorporada novedosamente a la apelación, puesto que en el encabezamiento del contrato se otorgaba a la actora un derecho, en exclusiva y en el plazo de cuatro meses, a encontrar un comprador. Y, de hecho, no solo se interpretó así en la propia redacción de la demanda, sino que tal interpretación, como se ha expuesto, es plenamente concordante con los usos y costumbres del sector de la intermediación inmobiliaria.

Y, si bien existe después un complejo clausulado contractual que ha llevado a la actora, en sede de apelación, a rebuscar matices que pretenden reconducir su derecho de cobro sobre la base de las gestiones vinculadas al proceso de venta y no al propio hallazgo del comprador, invocando, por ejemplo, que el contrato preveía expresamente la participación de terceros agentes, sin que eso afectara al servicio que "GAS" estaba prestando como consultor y pretendiendo que eso ocurrió así en la realidad fáctica que precedió al litigio. Frente a ello sucede que, nuevamente, tal interpretación del clausulado contractual no fue sometida a la consideración judicial en el escrito de demanda, y, por otro lado, llama la atención al Tribunal la conclusión apelatoria en la que se afirma "30. En otras palabras, ¿por qué habría estado GAS dispuesta a realizar una labor tan intensa bajo el Contrato y a la vez cooperar con terceros agentes, si no tuviera derecho a cobrar ni un euro en el caso de que estos últimos presentasen al comprador?",cuando, para empezar, no se reclama un euro ni una cantidad propia de un gestor o asesor financiero, sino 1.200.000 euros como comisión al 1% del precio de venta. Y, por otro lado, tal comisión es la propia de un contrato de corretaje para hallar un efectivo comprador, no por realizar funciones técnico-administrativas de apoyo al buen fin de la venta, las cuales constituyen un arrendamiento de servicios que, en el tráfico mercantil habitual, no suele facturarse en porcentaje sino en honorarios profesionales de mayor o menor consideración.

Finalmente, saliendo al paso de la invocación que hace la apelante al articulado del Código Civil en materia de interpretación contractual, aprecia la Sala que la propia interpretación que, ab initio,hizo la actora del contrato de autos, reflejada en el escrito de demanda, hace capitular sus actuales tesis (artículo 1282 ). Sucediendo, asimismo, que la interpretación en conjunto del clausulado, sitúa el debate en un contrato de comisión de intermediación de venta o corretaje, centrado en la idea de hallar un comprador, de modo que esta es la naturaleza y objeto del contrato (arts. 1285 y 1286), y que, en cualquier caso, es el uso o la costumbre del país el que también lleva a interpretar eventuales ambigüedades a favor de dicha conclusión en el contrato de corretaje (artículo 1287). Y, como conclusión final y tratándose de un contrato oneroso, en ningún caso "la mayor reciprocidad de intereses" podría consistir en abonar unas gestiones de venta distintas a la propia de proporcionar un comprador, tales como elaboración de informes, al precio de 1.200.000 €, como viene a pretender la actora-apelante, tratando de cobrar por lo accesorio del contrato el precio que le hubiera correspondido si hubiera proporcionado lo esencial.

Llegados a este punto, la Sala debe desestimar el recurso de apelación al no poder atender el principal argumento apelatorio, no invocado en la demanda y, por lo tanto, extemporáneamente traído a colación, el cual, en cualquier caso y como se ha expuesto, no presentaba el recorrido pretendido en la alzada. Haciendo decaer así los argumentos complementarios relativos a que es intrascendente si se vendieron participaciones en lugar del inmueble, o si se ejecutó una prenda en lugar de realizar una compraventa, o si se produjo una ampliación tácita del plazo contractual evidenciada, en la consideración de la apelante, por actos propios de la demandada. Puesto que, en todos los casos, la parte actora no cumplió con el principal objetivo del contrato de comisión o corretaje, cual era proporcionar al comprador. Sin perjuicio de lo cual, cabe recordar seguidamente los exigentes requisitos que, para consolidar un acto como expresión de una voluntad vinculante, exige la jurisprudencia.

Así, se puede citar la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2010, en el sentido de que la doctrina que impide ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica, y, como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2002, la regla nemine licet adversus sua facta venire(a nadie le es lícito ir contra sus propios actos) tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce; por tanto, tales actos han de ser vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor, encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, y no han de ser ambiguos sino revestidos de solemnidad. Todo lo cual no es sino expresión de una consolidada doctrina que entiende que, para interpretar un acto propio como expresión de consentimiento vinculante, debe haber sido realizado con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo, y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivos ( Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencias de fechas 16 Feb. 1988, 6 Nov. 1990 y 27 Nov. 1991), siendo del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto ( sentencias de dicha Sala 1ª de 22 Sep., 10 Oct. 1988 y 4 Jun. 1992, y 10 Nov. 1992).

Sin que tales requisitos concurrieran en el caso de autos, por lo que la Sala viene a concordar lo ya dicho en la sentencia de instancia, en orden a entender que, cuando "SLH" aparece en escena, es decir, muestra su intención de adquirir los activos de la demandada, es en fecha 14 de noviembre de 2022, una vez expirado el periodo de vigencia del contrato de autos, y sin discutir ya en la alzada que el comprador lo aportó un tercero. De modo que: "la elaboración del acuerdo de confidencialidad y el memorándum informativo, ambos de fecha 15 de noviembre de 2022, como tampoco la elaboración de un informe del proceso de venga de fecha 18 de noviembre de 2022, puedan suponer una prórroga tácita de la vigencia del contrato, actuando la actora en todo momento no como intermediaria con derecho a obtener la comisión pactada en el contrato, sino como asesora financiera de la demandada, cualidad ésta que ya venía desempeñando con anterioridad a la celebración del contrato de intermediación."

ÚLTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.