Sentencia Civil 536/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 1278/2022 de 26 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Histórico del procedimiento

1.La demanda.

El Sr. Jose Miguel presentó demanda en reclamación de 37.000 €. Fundamenta su petición en que, en noviembre de 2.019, las partes suscribieron un contrato de arras penitenciales respecto de la vivienda sita en DIRECCION000, que tiene vinculado un cuarto trastero identificado como DIRECCION001 y garaje nº NUM000, con frente a las DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004, en chaflan a la DIRECCION005.

En la cláusula primera del contrato se estableció que el plazo para escriturar la compraventa era un mes, el 4 de diciembre de 2.019, si bien el plazo podía ser prorrogado de común acuerdo. El precio de la compraventa eran 177.000 €, entregándose 18.500 € en concepto de arras penitenciales.

El 27 de noviembre de 2.019 los demandados requirieron al actor para la firma de la escritura, convocándolo el día 4 de diciembre de 2.019, a las 10:00 horas, en la Notaria de Miguel Roca Barrufety. El actor les solicita una prórroga hasta el próximo día 13 de diciembre de 2.019, o bien, en menor plazo en el caso de recibir la transferencia internacional que tenía pendiente.

El 13 de diciembre de 2.019 D. Jose Miguel manifiesta en acta notarial su voluntad de formalizar la escritura pública de compraventa, y que previamente había requerido mediante burofax del 3 de diciembre al Sr. Modesto y a la Sra. Ángeles. En esa misma acta como manifestación de la voluntad de la compradora de formalizar la compraventa se exhibió el cheque bancario de 158.500 €.

A juicio del demandante, ni el plazo pactado era esencial para la compraventa, ni la demora de nueve días es motivo justificado para entender que ha habido un incumplimiento contractual cuando se pone de manifiesto que disponía en la fecha ofrecida de compraventa del dinero para efectuar el pago.

Y dado que los demandados no han restituido al actor la cantidad entregada, ni tampoco han notificado ni justificado su retención y perdida, se pone de manifiesto que son éstos quienes incumplen y desisten de la obligación de suscribir la escritura de compraventa, en los términos pactados, a excepción del plazo, lo que, a su juicio, comporta la obligación de devolver el doble de la cantidad entregada, que son los 37.000 € reclamados en concepto de arras duplicadas.

2. La contestación a la demanda.

Los demandados se oponen a la reclamación alegando que ese el Sr. Jose Miguel quien incumple el contrato pues el plazo fue él quien fija el corto plazo de un mes para la firma del contrato, siendo el propio actor quien no comparece en la notaría el día 4 de diciembre de 2019 fijado para la firma del contrato pese a habérsele comunicado previamente.

Reconoce que es cierto que el comprador envió un burofax al letrado de la parte demandada diciéndole que no tendría el dinero para esa fecha y que solicitaba una prórroga hasta el día 13 de diciembre, pero ese burofax no se recibe hasta después de la comparecencia de los vendedores en la notaría. Además, en él no había un requerimiento explícito y de nuevo día y hora para la firma de la escritura, sino que se solicitaba una prórroga hasta el día 13 de diciembre de 2019, sin concretar ni día exacto ni hora, dejando en el aire la posibilidad de firmar antes si se disponía del dinero.

3. La demanda reconvencional.

Solicitan los Sres. Ángeles y Modesto reclaman 22.045,08 euros, que comprende 18.500 € por la pérdida de las arras y además se condene al Sr. Jose Miguel al pago de los siguientes conceptos (3. 545,08 euros):

1.- Honorarios notariales del acta del día 4 de diciembre de 2019, 143,44 euros.

2.- Noche hotel del día 3 al 4 de diciembre para poder acudir a la firma ante notario, 61,98 euros.

3.- Instalación de alarma, 240,79 euros de alta, más unos 53,03 euros mensuales durante 24 meses obligados de permanencia, por un total de 1.513,51 euros (1.272,72 € + 240,79 €), para evitar que la vivienda se ocupada.

4.- Impuestos municipales (Al no firmarse la operación):

- el IBI de la vivienda, por importe de 513,91 euros.

-IBI de la plaza de aparcamiento, por importe de 26,16 euros.

-Tasa de Basuras por importe de 109 euros.

5.- Cuota de la Comunidad de propietarios, tanto de la vivienda como de la plaza de aparcamiento, 1.040 euros y 137,08 euros (total de 1.177,08 euros).

6.- Renovación del seguro del hogar, por importe de 197,74 euros.

4.La contestación a la reconvención.

Vuelve a insistir el Sr. Jose Miguel en que no desistió de las arras pues su voluntad ha sido siempre la del cumplimiento; que omite la demandante en reconvención que es ella la tenedora los 18.500 € de las arras y que actúan a modo de penalidad indemnizatoria por lo que resulta improcedente la indemnización que reclama, y; añade, punto por punto los motivos por los cuales no procede la indemnización de cada una de las partidas que se le piden.

5. La Sentencia de instancia.

Califica el contrato que vincula a las partes como un contrato de compraventa con arras penitenciales que ponen de manifiesto la existencia de un contrato, el cual no es firme pues cabe la posibilidad de desistir, perdiendo el comprador las arras prestadas o teniendo que devolverlas duplicadas el vendedor.

Analiza el suplico de la demanda, considerando que, aun cuando en ella no se pide la resolución del contrato, es coherente con su posición en cuanto que nunca ha entendido que el contrato formalizado fuera de compraventa sino que era un contrato de arras penitenciales, debiendo entenderse implícita la resolución del contrato en la petición efectuada por el actor de la devolución de las arras duplicadas, pues ello no tendría cabida si previamente no se resuelve el contrato de compraventa suscrito.

Conforme a la prueba obrante en autos, considera que ha sido el comprador el que ha incumplido el contrato, dado que el mismo no ha acudido a formalizar la escritura de compraventa en el plazo señalado en el contrato objeto de autos, que se establecía para llevar a cabo la firma de la escritura pública en el plazo de un mes a contar desde la firma del contrato, lo cual es un elemento esencial del contrato. Añade que no hay constancia, pese a las conversaciones que mantienen las partes, que se produjera una modificación de la fecha del contrato de mutuo acuerdo. Tampoco consta que el comprador comunicara con la antelación señalada en el contrato a los vendedores la imposibilidad de formalizar la escritura de compraventa en el plazo señalado. Además, sí consta que son los vendedores quienes llevaron a cabo todas las actuaciones necesarias para formalizar la escritura pública de compraventa. El hecho de que no fueran a la Notaria el día 13 de diciembre de 2019 no implica incumplimiento porque no era esa la fecha fijada en el contrato, ni consta que los vendedores dieran su conformidad a la modificación y a la fijación de una nueva fecha.

Por todo ello estima la demanda y acuerda la resolución del contrato privado de compraventa con arras penitenciales, tal y como se pide en la demanda reconvencional, procediendo en aplicación del artículo 1454 del CC y de las disposiciones del contrato, que los compradores hagan suyas las arras pagadas por el comprador, que ascienden a 18.500 euros.

De igual modo condena al demandado reconvencional a abonar a los actores reconvencionales los daños y perjuicios que les han sido ocasionados como consecuencia de la frustración de la venta, y que los mismo no hubieran tenido de haberse formalizado la escritura pública de compraventa el 4 de diciembre de 2019, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1101 y 1124 del CC.

SEGUNDO.- El recurso de apelación y la decisión de la Sala

1.El recurso de apelación. La representación del Sr. Jose Miguel se opone la motivación jurídica de la sentencia porque confunde el concepto de Arras con el de compraventa. El comprador no abona el importe en el momento de la firma del contrato de arras, sino que lo hace quince días después. Además, estas arras penitenciales operan a modo de trato preliminar, puesto que no se abona el precio de las arras en el acto de la firma, siendo necesaria una actividad posterior de la parte para su validez. Considera que nos encontramos ante un precontrato, contrato preliminar o preparatorio.

Niega que estemos ante un contrato de compraventa, para cuya resolución sería preciso el requerimiento previo del artículo 1504 Código Civil, y en nuestro caso no fue así, pues ni hubo requerimiento de pago, ni requerimiento resolutorio, sin que el vendedor haya mostrado su voluntad de resolver el contrato. Añade que la vendedora camufla los hechos para evitar poner de manifiesto su mala fe y apropiarse de los 18.500 euros entregados. En cambio, el Sr. Jose Miguel prueba su voluntad con la simple expedición del cheque por el importe de la compraventa.

Por otro lado, considera que el plazo no era esencialidad como se desprende de las conversaciones aportadas al procedimiento en las que la misma Sra. Ángeles dice que no puede formalizar la compraventa o el plazo que le dejan para firmar que no da tiempo de reacción máxime cuando estaba pendiente de recibir una transferencia internacional que se retrasó.

Por último, rechaza la condena al pago de la indemnización de daños y perjuicios porque fue la vendedora quien ha incumplido, y, porque, en cualquier caso resultan improcedentes los cargos que reclama, la mayor parte de ellos que gravan la propiedad, de la que son titulares los actores en reconvención, y otros por innecesarios e improcedentes.

La parte apelada se opone al recurso.

2. Para analizar el recurso debemos de partir del contenido del contrato de 4 de noviembre de 2019 suscrito por las partes. El mismo se denomina contrato de arras penitencialesy en su apartado segundo se dice literalmente "estando la parte vendedora interesada en vender dichas fincas y la parte compradora en adquirirlas, acuerdan suscribir el presente contrato de arras penitenciales que se regirá por los siguientes pactos",en el pacto primero se dice "la compraventa, que se formalizará mediante escritura pública y según las condiciones esenciales pactadas en este contrato, se efectuará dentro del plazo de un mes, plazo que podrá ser prorrogado de común acuerdo por las partes. La parte compradora comunicará con 7 días laborables de antelación a la parte vendedora la fecha y hora en que deberá formalizarse la compraventa que se llevará a cabo, según pactan expresamente las partes en la notaría Miguel Roca Barrufet....".En el pacto segundo "se fija el importe de las arras penitenciales en la cantidad de dieciocho mil quinientos euros (18.500 euros), que la compradora hará efectivas mediante transferencia bancaria a la cuenta corriente del BBVA de la parte vendedora",y sigue diciendo "en el supuesto de que el importe de las arras no se transfiera en el improrrogable le plazo de 15 días naturales a contar desde hoy, el contrato quedará sin efecto por lo que la parte vendedora quedará totalmente liberada de cualquier obligación frente a la compradora",y continúa "una vez pagadas las arras y para el supuesto de que la compraventa no llegara a formalizarse en escritura pública dentro del plazo de un mes por causa imputable a 1 de los contratantes, se estará a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil , perdiendo las arras la parte compradora".

En los siguientes pactos tercero, cuarto y quinto se fija el precio de la compraventa en 177.000 € y se dice que la entrega de la posesión se efectuará en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compra venta, la obligación de la vendedora de entregar determinada documentación, entre ellas el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad, y así como quién se hará cargo de los gastos e impuestos.

3. Se alega por el apelante que nos encontramos antes un contrato de arras distinto e independiente del contrato de compraventa.

Es cierto, como antes hemos reproducido, que las partes titularon el contrato como de arras y en su articulado señalan acuerdan suscribir el presente contrato de arras. Pero por más que los intervinientes le dieran esa calificación, y como ya dijimos en nuestra sentencia de 22 de febrero de 2024 ( ROJ:SAP T 220/2024 - ECLI:ES:APT:2024:220 ):"la inclusión del pacto de arraspenitenciales no es incompatible con el pleno reconocimiento de la perfección del contrato. Con carácter general, el pacto de arrasse inserta como pacto accesorio en una compraventa perfecta y válida y no se configura como contrato independiente. Como señala la SAP de Barcelona, sección 13, del 16 de abril de 2020 ( ROJ: SAP B 2676/2020 Sentencia: 126/2020 Recurso: 980/2018 ), las arrassuponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC o artículo 621-8.2 del CCCAT , confirmatorias del art. 621-8.1 CCCAT o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación de los arts. 1281 y siguientes del Código Civil . Las arrasse entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación y no puede entenderse la existencia de un contrato de arrasprevio al de compraventa o desligado de éste. El pacto arral no es un contrato autónomo, sino un pacto accesorio y natural del contrato. Dice la Jurisprudencia: "[L]as arrasson una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arrascomo se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en documento privado, que incluye esta garantía, como verdadera cláusula penal" ( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo ) y "Las arrasson una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato" ( STS 1ª 175/2012 , de 21.de marzo)".

Y, en nuestro caso, resulta evidente que lo pactado eran los términos y condiciones de un futuro contrato de compraventa que tendría lugar en el plazo de un mes pues se dice que la misma "se formalizará mediante escritura pública y según las condiciones esenciales pactadas en este contrato",que no son otras que las fincas objeto del contrato la: "URBANA piso: NUM001" y la "URBANA parking (incluye tratero): NUM002", y el precio que eran 177.000 €; así como otras obligaciones accesorias para las partes como que la entrega de la posesión se efectuaría en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compra venta, la obligación de la vendedora de entregar determinada documentación, entre ellas el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad, y así como quién se hará cargo de los gastos e impuestos derivados del contrato. Así, resulta que concurren todos los elementos esenciales del contrato para considerarlo perfeccionado, esto es, consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC) . Tales requisitos concurren en la definición que el artículo 621-1 CCCAT da al contrato de compraventa al considerarlo que es aquel por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien. En este caso tales obligaciones están asumidas en el contrato celebrado, determinado el objeto vendido, el precio y el plazo que en principio se fija para el otorgamiento de escritura pública.

4. Analizada dicha cuestión, resulta que la misma es irrelevante para la resolución del procedimiento que nos ocupa y que no es otra si el plazo establecido para la celebración de la compraventa era esencial y que como consecuencia del mismo deban producir las arras sus consecuencias a favor de la actora o de la demandada y actora en reconvención.

Ninguna duda se suscita entre las partes de que las arras pactadas en el contrato son penitenciales, declaración que se recoge expresamente en los pactos en él contenidos y además por remisión expresa al artículo 1454 del Código Civil . Este precepto contiene una regulación muy similar a la contenida en el artículo 618-8.2 CCCAT, que es el que resulta de aplicación, en el que se dice que "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas".

Como exponíamos en nuestra sentencia antes citada sentencia de 22 de febrero de 2024 ( ROJ:SAP T 220/2024 - ECLI:ES:APT:2024:220 ): "Las arras pueden ser confirmatorias, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, o ser una garantía del cumplimiento o arraspenales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. Finalmente pueden constituirse como arraspenitenciales, que permiten desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor. Como señalan la Sentencia del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y la de 24-10- 2002, nº 1016/2002 , respecto a la regulación de derecho común, análoga a la catalana, las arraspenitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Reiterada Jurisprudencia ha establecido que es necesario, para la aplicación del art. 1454 del Código Civil , lo que debe reputarse extensivo al artículo 621-8.2 CCCAT , como preceptos de naturaleza dispositiva, que las arrasse pacten expresamente como penitenciales ( SSTS de 12 de diciembre de 1991 , 31 de julio de 1992 u 11 de diciembre de 1993 , entre otras muchas). Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arraspenitenciales o de arrepentimiento, tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda, de haber mediado arras,debe interpretarse que se han pactado como arrasconfirmatorias y como mero anticipo del precio. Y así se desprende de la regulación catalana, al reseñar no solo el artículo 621-8.2 CCCAT que las arraspenitenciales deben pactarse expresamente, sino también del artículo 621-8.1 CCCAT que reseña: " La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arrasconfirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.".

Como hemos dicho, en nuestro caso es evidente el pacto expreso de arraspenitenciales, cuyas consecuencias analizaremos una vez valorado si el plazo pactado era esencial y si ha existido efectiva voluntad por parte de los vendedores de cumplimiento.

5. Las partes pactaron que el contrato se celebraría en "el plazo de un mes, plazo que podrá ser prorrogado de común acuerdo por las partes. La parte compradora comunicará con 7 días laborables de antelación a la parte vendedora la fecha y hora en que deberá formalizarse la compraventa que se llevará a cabo, según pactan expresamente las partes en la notaría Miguel Roca Barrufet".

De ello resulta que las partes fijaron un plazo para la celebración del contrato, que era de un mes, pero dicho plazo no era esencial porque el contrato permitía a las partes prorrogarlo de común acuerdo, es más, no obliga el acuerdo al vendedor a fijar el plazo sino que es el comprador quien debe establecer la fecha, debiendo comunicarla al vendedor con siete días de antelación.

Y en nuestro caso existió dicho acuerdo de prórroga del plazo como se desprende de los mensajes que a través del chat WhatsApp se comunican la Sra. Ángeles y D. Florian, a quienes las partes reconocen como representante del Sr. Jose Miguel, y que ambas partes aportan como soporte documental que acompañan a sus respectivos escritos de demanda y contestación/demanda reconvencional. De hecho, tras la firma es Dª. Ángeles quien se muestra favorable al retraso en la fijación de la fecha pues el día 12 de noviembre remite un mensaje en el que dice "Nosotros como hasta ahora no hemos podido alquilar, necesitamos la primera quincena de Diciembre para la mudanza"y "Así que la semana de 18 de Diciembre poner un día , a poder ser un Lunes o Jueves y realizamos la firma ante notario",a lo que el Sr. Florian responde: "A ver si puede ser antes del 10 de diciembre...",y ella contesta "No porque No tenemos piso hasta el 1 de Diciembre", "Cómo pronto para el 12 o 13 de Diciembre..", "Así os iría mejor?, Es que encima la primera semana de Diciembre es un puente de fiesta ...".Su interlocutor le dice "el 11 es el cumpleaños de mi socio y es un poco su regalo de cumpleaños... a ver que podemos hacer...de mudanza sin muebles no hay tanto...", "lo vamos viendo..", "de momento lo he enviado todo al notario Roca para que vaya haciendo".

A pesar de estos mensajes la parte vendedora se desdice de ello y remiten a través de su abogado un burofax al Sr. Jose Miguel, que le es entregado el 2 de diciembre, en el que le convocan a la notaría para la firma de la escritura pública para el día 4 de diciembre.

El 3 de diciembre se producen nuevas comunicaciones por WhatsApp que D. Florian remite a Dª. Ángeles sin que ésta responda, en su interpelación le dice: "Que muebles habeis dejado?, "No ha llegado la notificacion", Me puedes confirmar que muebles dejareis?, "Me tienes que confirmar la forma de pago...hasta ahora no lo tenemos y nos pediste hasta el día 10. Mañana no se podra firmar".

El 13 de diciembre, las partes vuelven a remitirse mensajes en el que el Sr. Florian los emplaza para la venta a primera hora de la mañana (las 08:51 horas) y le pregunta a la Sra. Ángeles: "Os va bien hoy a las 12h?",a lo que ella responde "Imposible, por favor háblalo con Jenaro", " DIRECCION006 (archivo adjunto)", y D. Florian le responde: "Dame el tlf", "No contesta", "No quereis vender ya?",y al cabo de unes horas (12:39 horas) pregunta: "Cuando quereis firmar?".

En un burofax que el Sr. Jose Miguel remite al abogado de los vendedores, que le fue entregado el día 4 a su abogado, con posteridad a la comparecencia de aquéllos ante la notaría del Sr. Barrufet, le explica los motivos por los que no puede firmar, que era porque no había llegado el dinero de una transferencia internacional, adjuntándole copia de la misma, y expresando su voluntad de hacerlo en unos pocos días, convocándolos para el día 13 de diciembre en la misma notaría. Ese día, el apelante comparece en esta sede notarial para formalizar la compraventa.

6. El artículo 621-13 del Codi Civil de Catalunya, precepto contenido en la regulación del contrato de compraventa, y que titula como "tiempo de cumplimiento", establece:

"1. El vendedor debe entregar el bien sin dilación indebida si no se ha pactado un plazo o si no puede determinarse el momento de entrega de otro modo.

2. En la compraventa de consumo, el vendedor debe entregar el bien sin demora indebida y en un plazo de treinta días desde la conclusión del contrato, salvo pacto en contrario.

3. Si el vendedor no entrega el bien tempestivamente, el comprador debe requerirle a hacer la entrega en un plazo adicional adecuado a las circunstancias, a menos que el vendedor se haya negado a entregar el bien o que el plazode entrega sea esencial".

En el contrato objeto de autos, como ya hemos expuesto, las partes no configuran el plazo para la entrega de la vivienda, el parking y el trastero como esencial, pudiendo modificarse el plazo de un mes inicialmente establecido por acuerdo de las partes, como ocurrió en nuestro caso, en el que la propia vendedora pidió al representante del comprador una ampliación del plazo, pasado el puente festivo de diciembre, solicitando que fuera para la semana del 18, y que el Sr. Florian negó, instándola a que fuera antes del día 11, y la Sra. Ángeles dijo que como pronto el 12 o el 13 de diciembre. Por lo tanto, resulta de lo expuesto una voluntad evidente por parte de los vendedores de prorrogar el plazo de firma de la escritura pública, y que sin causa justificada ni probada se desdicen adelantado la fecha de la firma al 4 de diciembre, todo lo cual va contra acordado. Es más, no era la parte vendedora quien debía compeler al comprador, según lo pactado, para la fijación de la fecha de la firma sino que era éste quien debía hacerlo, pues se pactan las consecuencias ello, que son la aplicación de las arras confirmatorias, con lo cual a los vendedores les habría bastado dejar transcurrir el plazo fijado para la elevación a público del contrato de compraventa para poder resarcirse con las arras. Abundando en ello, resulta que existe una evidente voluntad cumplidora por parte del Sr. Jose Miguel quien viendo la imposibilidad de firmar el contrato el 4 de diciembre comunica a los vendedores las circunstancias que lo ha imposibilitado y que era la falta de recepción de la transferencia internacional para satisfacer el precio, hecho que además les comunica y los emplaza a hacerlo en unos días, en concreto el 13 de diciembre que era la fecha elegida por la Sra. Ángeles para la firma. Por el contrario, esta falta de voluntad cumplidora del contrato de los vendedores resulta no sólo por el hecho de no haber concedido un plazo al comprador cuando lo había justificado sobradamente, sino que además porque ante la petición de su representante de comparecer el día 13 a la notaría Dª. Felicidad no le responde, remitiéndole a que hable con su abogado.

En nuestro caso resulta que además de no considerar el plazo como esencial, por las razones antes expuestas, y la clara voluntad cumplidora por parte del Sr. Jose Miguel, nos encontramos con que ante la falta de entrega del bien por parte del vendedor, el comprador los ha requerido, como exige el artículo 621-13 CCCat, para la entrega en un plazo adicional, adecuado a las circunstancia pues lo fue pasados tan sólo nueve días de la fecha que eligieron los vendedores para la celebración del contrato ante notario.

7. La consecuencia de todo ello es que, ante la clara y evidente voluntad incumplidora por parte de los vendedores, entra en juego la cláusula de arras penitenciales pactada en el contrato y también contemplada en el Codi Civil de Catalunya, en este caso en sentido distinto al considerado por parte de la sentencia de instancia. Por lo tanto, deberán los Sres. Ángeles y Modesto devolver al Sra. Jose Miguel las arras duplicadas, y por lo tanto deben ser condenados a abonar a la actora los 37.000 € reclamados, más los intereses legales desde la interpelación judicial.

Lo resuelto en esta alzada supone, como hemos expuesto, la estimación del recurso de apelación, y que conlleva la revocación de la sentencia de instancia, con la consiguiente estimación de la demanda y la desestimación de la demanda reconvencional. A este respecto, debemos apuntar que desestimada la petición de pronunciamiento sobre la procedencia de las arras a favor de los vendedores, y habiéndose acreditado su clara y evidente voluntad incumplidora, no procede entrar a valorar la procedencia de la indemnización que reclama como consecuencia de la falta de firma del contrato.

TERCERO.- Costas

En materia de costas del recurso debe aplicarse el art. 398.2 de la LEC, de manera que, habiéndose estimado la apelación, no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

En cambio, en cuanto a las costas de la primera instancia, habiéndose estimado la demanda y desestimado la demanda reconvencional, de acuerdo con lo establecido en el artículo 394.1 LEC, debemos condenar a la parte demandada y actora en reconvención al pago de las costas procesales causadas.

Por otro lado, respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ) .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,