Sentencia Civil 142/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 448/2023 de 27 de febrero del 2025

PRIMERO.-En la demanda rectora del proceso DOÑA Belinda ejercitó demanda contra DOÑA Brigida, en reclamación de rentas y suministros del contrato de arrendamiento relativo a la vivienda radicada en la DIRECCION000, de Reus. Se indicaba concertado un contrato de arrendamiento el 1 de enero de 2018 y se reseñaba que, ante los continuos impagos de renta, se presentó en mayo de 2019 por la actora contra la demandada una demanda de desahucio por falta de pago que culminó en la sentencia dictada el 23 de octubre de 2019, en el juicio verbal 621/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Reus, que decretaba la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio de la demandada. En la demanda se reclamaban rentas de ciertas mensualidades de los años 2014 y 2015 por importe de 280 euros cada una y, por el importe mensual de 300 euros previsto en el contrato aportado, se reclamaban rentas de las mensualidades de junio de 2018 a septiembre de 2020, ambas inclusive, lo que determinaba un total de 10.929 euros por renta. También se reclamaban los importes de suministros de luz según facturas giradas de marzo de 2019 a septiembre de 2019, relativas a la vivienda arrendada y por importe total de 320,41 euros. Por tanto, el importe total de la reclamación ascendía a 11.249,41 euros, más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial y costas.

La parte demandada se opuso a la demanda. Sin negar el contrato celebrado el 1 de enero de 2018 y la sentencia recaída en el proceso de desahucio por falta de pago, se opuso la falta de legitimación activa de la parte actora al no acreditar su condición de arrendadora o su subrogación el contrato por la adquisición de la propiedad de la vivienda arrendada. En cuanto al fondo se puso de manifiesto que la actora reclamaba mensualidades que eran anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento, siendo ésta el 1 de enero de 2018, por lo que las mensualidades correspondientes a los años 2014 y 2015 no podían ser objeto de reclamación.Se alegó la prescripción de las mensualidades de renta vencidas antes del 1 de octubre de 2018. La cantidad objeto de reclamación en concepto de rentas desde octubre de 2018 hasta octubre de 2021 ascendería, en todo caso, a 7.200 euros, y no a los 10.929 euros reclamados por la actora. Respecto a los suministros se indicó que la actora no acreditaba documentalmente que los suministros reclamados correspondiesen a la vivienda objeto de alquiler, la sitaen Reus, DIRECCION000 piso, en tanto que solo tres facturas indicaban la citada dirección, siendo estas las facturas de fecha 20 de marzo de 2019, de 26 de agosto de 2019 y de 23 de septiembre de 2019, cuyos importes ascendían a 71,17 euros, 46,20 euros y 34,85 euros, respectivamente (documentos números 9, 14 y 15 de la demanda). En el resto de las facturas aportadas por la actora constaba como domicilio el sitoen Reus, DIRECCION001 (documentos números 10 a 13 de la demanda). En base a ello, únicamente correspondería reclamar en concepto de adeudo por los suministros de luz la cuantía de 152,22 euros, y no los 320,41 euros reclamados por la actora. Finalmente, en tanto la Sra. Brigida depositó fianza en cuantía de 300 euros, una vez devuelta la posesión del inmueble y sin que la actora hubiera hecho mención alguna a la existencia de daños ni desperfectos en la vivienda, se debía compensar la fianza con el importe de la renta u cantidades asimiladas que pudiera adeudar la demandada, por lo que debían deducirse esos 300 euros del total reclamado. Se concluyó que para el caso de que se determinase que la Sra. Brigida adeudaba cantidad alguna en concepto de rentas y suministro de la luz, en todo caso adeudaría la cantidad de 7.052,22 euros. Y así el suplico de la contestación termino interesando que la sentencia:

"1. Estime la excepción de falta de legitimación activa y proceda desestimar la demanda presentada por la representación de Dña. Belinda, con expresa imposición de costas a la parte actora.

2. Para el caso de que no estime la excepción de falta de legitimación activa, acuerde la prescripción de la acción en el sentido expuesto en el Hecho tercero de la presente contestación, y fije la cantidad reclamada en 7.052,22 euros".

En la audiencia previa la propia parte actora estimó en parte los motivos de oposición articulados en la contestación. Desistió de la reclamación de rentas de 2014 y 2015 y apreció la prescripción de la acción de reclamación de rentas anteriores al 1 de octubre de 2018, con lo que redujo su reclamación por rentas de octubre de 2018 a septiembre de 2020 y por suministros en los importes reclamados en la demanda a la suma total de 7.520,41 euros. La parte demandada renunció a la excepción de prescripción que había sido atendida por la parte actora en los términos planteados en la contestación.

Señalado juicio y practicada la vista con la testifical del afirmado gestor del arrendamiento, Sr. Luis Antonio, la sentencia estima la falta de legitimación activa invocada y absuelve de la demanda, con imposición de costas a la demandante.

Recurre en apelación la parte actora aduciendo un error en la apreciación de la prueba y contradicción de la Juez de Primera Instancia, al haber ignorado el valor probatorio de la escritura de manifestación y aceptación de herencia que fue admitida como prueba en primera instancia a pesar de manifestar la propia Juez que no consideraba necesario ese documento en base a la aportación de la sentencia de desahucio, al omitir la eficacia probatoria y el carácter vinculante de la sentencia dictada en primera instancia en el proceso de desahucio, resolución que tuvo a la actora en este proceso por legitimada como propietaria y condenó a la resolución del contrato y al desalojo de la demandada. También se considera un error haber obviado la trascendencia probatoria de la testifical del gestor del arrendamiento y prescindirse de la valoración de los documentos adicionales que apuntan a la titularidad del inmueble, como las facturas de suministros aportadas como documentos 9 a 15 de la demanda. Se alude a una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y se solicita se deje sin efecto la falta de legitimación activa apreciada por la sentencia impugnada, entrando en el fondo de la cuestión litigiosa y se condene a la demandada a la cantidad reclamada, revocando también la condena en costas de la parte actora.

La parte apelada se opone al recurso y solicita su desestimación y ratifica en parte los motivos de oposición en cuanto al fondo, aunque ampliando en parte tal oposición, como veremos.

SEGUNDO.-Discute el recurso una errónea valoración de la prueba respecto a la apreciación de la falta de legitimación activa de la parte actora considerando que la misma ha quedado sobradamente acreditada por la escritura de aceptación de herencia que se admitió como prueba en la audiencia previa, por la circunstancia de que la actora ya había sido reconocida como propietaria y arrendadora en el proceso de desahucio por falta de pago tramitado como número 621/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Tarragona, la parte actora acreditó ser titular del contrato de suministro eléctrico de la vivienda y adveró además el dominio de la finca y la condición de arrendadora el testigo Don Luis Antonio.

Es cierto que esta Sala ha mantenido reiteradamente que debe respetarse ab initio la valoración probatoria del órgano de primera instancia que se impone a la apreciación interesada de las partes, pero también ha mantenido reiteradamenteque la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración. Si bien, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el órgano de apelación puede apreciar directamente, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan las partes, los peritos o los testigos. Puede, por tanto, entrar a examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste una de las finalidades del recurso de apelación (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 14 de junio de 2011, 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, 18 de mayo de 2015, y sentencias del Tribunal Constitucional 194/1990, de 29 de noviembre; 21/1993, de 18 de enero; 102/1994, de 11 de abril; 272/1994, de 17 de octubre; 152/1998, de 13 de julio; y 212/2000, de 18 de septiembre).

La STS de 21 de diciembre de 2011 con cita, entre otras, de la STS de 28 de febrero de 2002, define la legitimación activa "ad causam" como "la cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar, la adecuación entre la titularidad jurídica afirmada y el objeto jurídico pretendido".Y en este caso es palmario que la actora está legitimada como propietaria de la finca y arrendadora subrogada en el contrato de arrendamiento, en tanto que sucesora de su madre, Doña Elisabeth, que fue quien concertó el contrato el 1 de enero de 2018 con la demandada.

Ya para comenzar no puede desconocerse el efecto positivo de la cosa juzgada que produce en este procedimiento la sentencia 165/2019 dictada el 23 de octubre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Reus en juicio de desahucio por falta de pago 621/2019. Y la alegación de la parte demandada de que no se aportó testimonio del Letrado de la Administración de Justicia que avalase el contenido de la sentencia y adverase la firmeza, es manifiestamente extemporánea e inadmisible en la alzada ex artículo 456 de la LEC, al margen de contradictoria con la posición procesal de la parte demandada, quien no solo no discutió que se hubiese dictado la sentencia, ni alegó su falta de firmeza, sino que reconoció que la sentencia de desahucio había sido ejecutada verificándose el desalojo en septiembre de 2020. La parte demandada al contestar reseñó: "Que de conformidad con lo dispuesto en el Hecho Segundo de la Demanda, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Reus, se dictó Sentencia núm. 165/2019, de fecha 23 de octubre , en el Procedimiento Juicio Verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) núm. 621/2019, por la que se declaraba resuelto el contrato de arrendamiento y se condenaba a la Sra. Brigida a la restitución de la posesión de la finca. Que el lanzamiento y la consecuente entrega de la posesión se produjeron en fecha 18 de septiembre de 2020". En el acto de la audiencia la parte demandada previa no impugnó el documento 3 de la demanda que recogía la mencionada sentencia, ni discutió su firmeza. Desde luego ni alegó, ni acreditó que, dictada la sentencia dos años antes de entablarse la presente demanda y admitido que esta sentencia se llegó a ejecutar, hubiese recurrido en apelación la misma con la preceptiva consignación de rentas debidas que exige el artículo 449.1 de la LEC.

Y es lo cierto que la referida sentencia firme se dictó entre las mismas partes y recayó en un proceso de desahucio por falta de pago de renta que tenía por objeto la vivienda sita en la DIRECCION000 de Reus, que estaba arrendada por DOÑA Brigida en virtud de contrato de arrendamiento concertado el 1 de enero de 2018 entre la citada demandada y la madre de la actora Doña Elisabeth. La sentencia consideró a DOÑA Belinda como legitimada activamente en el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago. Indicó al fundamento de derecho primero que la parte actora, que no era otra que DOÑA Belinda, aportó como documento 1 escritura de aceptación de la herencia con lo que probaba que era propietaria de la finca, hecho que además no había sido controvertido por la demandada Brigida en aquel proceso. Por tanto, aunque la sentencia indicaba que el contrato había sido celebrado el 1 de enero de 2018 entre la madre de la actora y la demandada, DOÑA Belinda había adquirido la finca y estaba legitimada para el ejercicio de la acción como propietaria de la finca y subrogada en el contrato.

Cabe ocuparse del efecto positivo de la cosa juzgada, especialmente de la fuerza de cosa juzgada que producen las sentencias firmes dictadas en los procesos de desahucio por falta de pago. Todas las resoluciones dictadas en un proceso adquieren, una vez firmes, fuerza de cosa juzgada formal. En cambio, la cosa juzgada material no se predica de todas ellas, sino sólo de las sentencias que resuelvan sobre el fondo del asunto (y de algunos autos), sean estimatorias o desestimatorias de las pretensiones. En cualquiera de los casos, la cosa juzgada material cumple dos funciones: una función positiva o prejudicial (condicionar un proceso posterior), y una función negativa o excluyente (impedir un proceso posterior).

A la cosa juzgada en sentido positivo o prejudicial se refiere el art. 222.4 LEC cuando establece: Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al Tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal. La función positiva o prejudicial de la cosa juzgada material supone la vinculación, en un proceso posterior, de lo decidido y resuelto en otro anterior.

Y es reiterada la Jurisprudencia que, en la interpretación del artículo 447.2 de la LEC ,no está en absoluto excluido el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada de una sentencia recaída en un proceso de desahucio cuando el pronunciamiento que pasa en autoridad de cosa juzgada era propio del objeto del proceso de desahucio y pudo debatirse en él con plena contradicción y garantía de proposición de prueba.

En este sentido la SAP de Pontevedra, sección 3, del 23 de marzo de 2023 ( ROJ:SAP PO 494/2023 - ECLI:ES:APPO:2023:494 ) Sentencia: 175/2023 Recurso: 558/2022 indica:

"La revisión de las cuestiones que plantea la apelación que nos ocupa nos lleva a lo siguiente, en primer lugar, a destacar que aunque efectivamente el Desahucio por impago de rentas no produce efectos de cosa juzgada ( Art. 477.2 LEC/00 ), en este caso el precedente asunto habido Nº 261/20 del J. Nº 1 de Porriño, relativo a las pretensiones acumuladas de Desahucio por impago de rentas mas la reclamación y condena al abono de las adeudadas por tal concepto y asimiladas y en el futuro, en tanto en cuanto permitía resolver con plena contradicción sobre el cumplimiento o no de la obligación de abono de las rentas y cantidades asimiladas, se ha de tener en cuenta que este objeto sí resulta un contenido de pleno conocimiento y consecuente contradicción que conlleva efectos de cosa juzgada.

(...)

Por otra parte, también cabría estar a la línea jurisprudencial que viene sosteniendo que, en los procesos sumarios es posible aplicar la cosa juzgada respecto, únicamente, de aquéllas cuestiones que pudieran ser en él discutidas, en este caso el pago discutido, o incluso considerar que debe ponderarse y tenerse en cuenta como un antecedente lógico sopesable y atendible por su objeto, de no ofrecerse otros argumentos, pruebas o acreditaciones hayan de llevar a otras consideraciones en el que nos ocupa.

TERCERO.- Así las cosas y siendo causa resolutoria, conforme al Art. 27.1 LAU/94, el impago de rentas y cantidades asimiladas, toda vez que el mismo resultó contradictoriamente abordado y decidido en el anterior J. de Desahucio y Reclamación de Rentas Nº 261/20 del J. Nº 3 de Porriño y Rollo Nº 149/21 de esta Sala, resulta obvio que ha de tener el efecto positivo de la cosa juzgadamaterial o, en otro caso, plena consideración en autos, con lo que, no cabiendo una decisión distinta sobre la cuestión del impago de rentas en este pleito, ya por vinculación directa ya por constituir un antecedente lógico no desvirtuado por prueba de contrario alguna, es obvio que la consecuencia extintiva del vínculo arrendaticio allí declarada ha de prevalecer y debe estarse a la misma, al margen del lanzamiento que allí restase ( SSAAPP Barcelona S13ª de 17-VI-21 ; Murcia S1ª de 5-VII-21 ; Valencia S. 6ª de 7-III-22 ;...).

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 11 del 18 de abril de 2022 ( ROJ:SAP M 5678/2022 - ECLI:ES:APM:2022:5678 ) Sentencia: 144/2022 Recurso: 188/2021 reseña:

"La SAP B 5850/2020 - ECLI:ES:APB:2020:5850 Id Cendoj: 08019370132020100327 de fecha: 30/06/2020 Nº de Recurso: 744/2019 Nº de Resolución: 368/2020 indica textualmente:

....."las sentencias recaídas en un juicio de desahucio carecen tanto de efecto negativo o preclusivo (no puede seguirse un proceso ulterior sobre el mismo objeto litigioso que ya fue resuelto por sentencia firme en un proceso anterior entre las mismas partes -"non bis in idem"-) como del efecto positivo, vinculante o prejudicial (no puede resolverse en un proceso ulterior un concreto tema o punto litigioso de manera distinta a como ya quedó decidido en un proceso anterior entre las mismas partes, pues lo resuelto por la sentencia firme recaída en el proceso anterior, con respecto a dicho tema o punto litigioso, tiene efecto vinculante o prejudicial en el segundo proceso entre las mismas partes) de la cosa juzgada material. No obstante ello, existe una jurisprudencia consolidada que declara que la sentencia recaída en el juicio especial sumario de desahucio produce cosa juzgada en relación a lo que es propiamente su objeto, respecto a lo cual no cabe un posterior juicio plenario ( STS 15.12.94 ). Es decir, nuestros tribunales vienen pronunciándose en un sentido limitador de la posibilidad del proceso plenario posterior, y lo vienen haciendo a base de sostener que en ese proceso plenario posterior no cabe cuestionar lo que se debatió o se pudo debatir en el sumario anterior; se ha llegado así a una jurisprudencia reiterada conforme a la que en los procesos sumarios, en contra del tenor literal de la L.E.C., sí se produce cosa juzgada, aunque limitada al objeto posible del mismo. ..."

Y refiriéndose al alto Tribunal indica:

.."En palabras de la STS de 14 de diciembre de 1992 , "La jurisprudencia de esta Sala, si bien ha admitido que la cosa juzgada se produce incluso en los juicios sumarios, es sólo respecto de las cuestiones limitadas que en ellos pueden ser juzgadas, lo que no impide un juicio ordinario declarativo posterior sobre aquellas cuestiones que no pueden ser resueltas en el juicio sumario", debiendo, no obstante, resaltarse, como también ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, que "no desaparece la consecuencia negativa de la cosa juzgada cuando, mediante el segundo pleito, se han querido suplir o subsanar los errores alegatorios o de prueba acaecidos en el primero, pues no es correcto procesalmente plantear de nuevo la misma pretensión cuando antes se omitieron pedimentos, o no pudieron demostrarse o el juzgador no los atendió" ( S.T.S. de 12.12.2003 ). Como señala la STS 26.9.2011 , citando la de 20.4.2010 , "Lo que impide la cosa juzgada imposibilita replantear indefinidamente un problema ante los Tribunales de Justicia", de manera que , si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 23.3.1996 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos supone que la sentencia recaída en el procedimiento de desahucio anterior despliega efectos de cosa juzgada en relación a la existencia del contrato, la posesión por parte de la arrendataria, el impago de la renta y la resolución de aquél como consecuencia del incumplimiento por falta de pago, lo que no obsta para que puedan ser debatidas en un procedimiento plenario posterior (y el juicio verbal de reclamación de rentas tiene carácter plenario) las restantes cuestiones que puedan ser objeto de controversia entre las partes y sobre las que se pronunció el juzgador en la sentencia de desahucio como presupuesto para la resolución de éste. ..."

El Tribunal Supremo reconoce el efecto positivo de la cosa juzgadaa la sentencia dictada en desahuciopor falta de pago, y así en su sentencia de 28 de octubre de 2005, sostiene que " El efecto positivo de la cosa juzgada actúa en el sentido de no poder decidir en proceso posterior la cuestión o tema litigioso de manera distinta o contraria a como fue resuelto en el pleito contradictorio precedente, y aunque en los juicios de desahucio, dada su naturaleza sumario, no se genera el efecto de cosa juzgada (como dice ahora el art. 447.2 LEC ), cuando la cuestión litigiosa actual viene a coincidir con la que ya fue objeto de discusión entre las mismas partes y la decisión adquirió firmeza, se ha de tener en cuenta la decisión"... "la sentencia recaída en el juicio especial sumario de desahucio produce cosa juzgada en relación a lo que es propiamente su objeto".

Pues bien, en este caso la legitimación activa de la actora DOÑA Belinda como propietaria de la finca y arrendadora en el contrato de arrendamiento que concertó su madre con la demandada el 1 de enero de 2018, fue objeto de pronunciamiento en el proceso de desahucio y en su caso se debió discutir por la demandada en juicio de desahucio precedente. La sentencia estimó acreditada la legitimación activa de DOÑA Belinda como arrendadora y en base a ello estimó la resolución del contrato y el desahucio por falta de pago, verificándose finalmente la desposesión de la demandada en ejecución de esta sentencia. No solo la parte demandada, la arrendataria SRA, Brigida no discutió en aquel proceso la legitimación activa, pudiendo hacerlo, sino que no consta que recurriera o discutiera la sentencia que apreció tal legitimación. No tiene sentido jurídico alguno considerar que DOÑA Belinda estaba legitimada activamente como propietaria y arrendadora de la finca para resolver el contrato y desahuciar a la demandada y, sin embargo, no estaba legitimada para reclamar las rentas y cantidades asimiladas debidas en función del mismo contrato resuelto. Y máxime teniendo en cuenta que la resolución del contrato y el desahucio se acordaron en el proceso ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Tarragona en base a un impago de rentas que comprendía, en parte, las reclamadas en este proceso. Todo ello al margen de que no sea admisible que, quien no discute la legitimación de una persona en un proceso, la discuta respecto a idéntica relación jurídica de arrendamiento en un procedimiento posterior.

No da razones la sentencia ahora impugnada para excluir el efecto vinculante, positivo o prejudicial de la sentencia dictada el 23 de octubre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Reus y lo cierto es que tal efecto y cumplida determinación de la legitimación activa en base a esta sentencia, se reconoció implícitamente por la Juez a quo en la audiencia previa al no reputar imprescindible o necesaria la aportación de la escritura de aceptación de la herencia en base a la sentencia ya aportada. Contradictoriamente luego y al dictar sentencia definitiva en este proceso, no se considera suficiente la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio para considerar acreditada la legitimación.

No cabe duda que, de aceptar la falta de legitimación en este proceso, se incurre en manifiesta contradicción entre las sentencias, que es lo que precisamente se trata de evitar con el instituto de la cosa juzgada, tanto en sentido negativo, como en sentido positivo o prejudicial. Contradictorio es considerar legitimada activamente a la actora como propietaria y arrendadora para resolver el contrato e instar el lanzamiento en una sentencia y no legitimada para reclamar las rentas derivadas del contrato resuelto.

Si ello es más que suficiente para revocar la sentencia considerando determinada la legitimación activa de la actora como arrendadora subrogada en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento de su madre, también se aportó en el acto de la audiencia previa la escritura de manifestación y aceptación de herencia de la Sra. Doña Elisabeth, con entrega de prelegados y pago de legítima y donaciones de 16 de abril de 2019. Consta con el sello del Juzgado copia parcial de la escritura incorporada telemáticamente, si bien en la vista de la audiencia previa se indicó por la parte actora que estaba a disposición del Juzgado el original completo. Lo cierto es que no consta que la parte demandada formulara objeción alguna sobre la insuficiencia del contenido reproducido con relevancia en la litis. Y ciertamente de la parte aportada consta que DOÑA Elisabeth, que consta como arrendadora en el contrato de arrendamiento objeto de esta litis y propietaria de la finca arrendada, falleció el 25 de octubre de 2018 en Reus en estado de viuda, dejando dos hijos y habiendo premuerto otro hijo que dejó, a su vez, dos hijos, nietos de la causante. Así comparecieron al otorgamiento la actora DOÑA Belinda, su hermano DON Alfonso y DOÑA Teodora, en su propio nombre y en el de su hermano, DON Epifanio, residente en Alemania, estos dos últimos hijos del premuerto hijo de la causante, DON Millán. La causante murió dejando como último testamento, pacto sucesorio o heredamiento, el otorgado notarialmente 18 de diciembre de 2014. Se verificaba la adjudicación a título particular como prelegataria a la actora y ahora apelante de una casa sita en la DIRECCION000 de Reus, compuesta de planta baja y tres altas e inscrita en el Registro de la Propiedad de Reus con el número NUM000. Se da la circunstancia que la vivienda arrendada el 1 de enero de 2018 es la radicada en la DIRECCION000 de Reus, objeto de adjudicación a título singular a la actora. Está suficientemente acreditado el dominio en virtud de la parte de escritura aportada, aunque no conste incorporada a los autos completa y ninguna virtualidad tiene para discutir la eficacia de esta adjudicación en escritura, como novedosamente alega la parte apelada, que la escritura haga constar que, respecto a la donación y a la renuncia a cualquier reclamación del derecho legitimario y el pago de los mismos que le pueda corresponder a DON Epifanio, nieto de la causante y representado por su hermana, es necesaria la aceptación y ratificación y renuncia en documento público para la plena eficacia de la escritura. Se hace mención a las disposiciones que afecten a Luis Antonio relativas a la donación y renuncia a cualquier reclamación de derecho legitimario, lo que no se acredita en modo alguno afectante a las adjudicaciones en concepto de adjudicataria a título particular o prelegado a favor de DOÑA Belinda, entre otros bienes inmuebles, de la casa donde radica la vivienda arrendada.

Insiste la parte apelada que este documento no debió admitirse en la audiencia previa, porque, siendo de fecha anterior a la demanda, se debió aportar con la misma. Es cierto que la representación de la demandada recurrió en reposición la admisión de la escritura en la audiencia previa y protestó la desestimación de la reposición, pero también es cierto es que no ha impugnado la sentencia y no cabe que esta Sala entre a dirimir si el documento debió o no ser admitido al amparo del artículo 265.3 de la LEC , pues no es objeto de la alzada. La sentencia tiene por admitido el documento y lo valora y lo cierto es que la parte apelada no impugna la sentencia y solicita que se confirme la misma en todos sus términos por ser todos sus pronunciamientos ajustados a Derecho. Pues bien, entre esos pronunciamientos se encuentra el que indica que: "Si bien la citada escritura, que está incompleta, podría acreditar la aceptación de la herencia , siendo adjudicataria la Sra. Belinda del inmueble que nos ocupa ( DIRECCION000 de Reus ) esta no acredita lo que con posterioridad a dicha fecha pudiera haber acontecido (p. ej. compraventa a favor de tercero )". Es decir que uno de los pronunciamientos que la parte demandada no impugna y cuya confirmación solicita es que la escritura aportada, aún incorporada parcialmente a los autos, advera la adquisición del dominio de DOÑA Belinda por adjudicación en la herencia de la anterior titular. Lo que ocurre es que para la sentencia no se adveraba que la actora continuase siendo titular a la interposición de la demanda, reprochando la falta de aportación de una nota simple del Registro de la Propiedad que acreditase la inscripción a su favor o que, reconociendo el carácter potestativo de la inscripción, probase al menos la inscripción en favor de la madre de la demandante. Pues bien, reconocida la adquisición del dominio en la propia sentencia y en virtud de la escritura aportada, corresponde a la parte demandada alegar y acreditar que ese dominio plasmado en escritura de 16 de abril de 2019 se había perdido a la interposición de la demanda el 13 de octubre de 2021, por ejemplo por venta a un tercero, como conjetura la sentencia. Este hecho impeditivo o excluyente de la pretensión debe ser alegado y probado por la parte demandada ex artículo 217.3 de la LEC , que no solo nada alegó sobre la transmisión a un tercero de la propiedad, sino que se abstuvo de aportar ella misma una nota simple para acreditar que la propiedad de la actora, que la propia sentencia consideraba adquirida, se perdió antes del ejercicio de la acción. Tampoco se ocupa la parte demandada de determinar, si la hija de la primitiva arrendadora no se subrogó en el contrato, quién lo hizo tras la muerte en octubre de 2018 de Doña Elisabeth y a quién reconoció como arrendadora desde octubre de 2018 a septiembre de 2020 en que abandonó la vivienda.

Pero, por si fuera poca la eficacia de la sentencia dictada en el proceso de desahucio por falta de pago que ya reconoció la legitimación activa de DOÑA Belinda como arrendadora en el contrato y por si fuera poca la prueba que comporta la escritura pública de 16 de abril de 2019 en que consta la adjudicación a la demandante, a título particular y como prelegataria, de la casa donde radica el inmueble arrendado, compareció en la vista el testigo Sr. Luis Antonio, que, aunque conste como apoderado de la actora en escritura de 2020 que pudo examinar la Juez en la vista, reseñó que ya ejercía funciones de gestión de las fincas de la actora tres meses antes del fallecimiento de su madre, acaecido como hemos visto en octubre de 2018. Reconoce a la actora como arrendadora y gestionó en su nombre el arrendamiento, formulando reclamaciones reiteradas a la demandada en el pago de la renta y los suministros, siendo varios los enfrentamientos y conflictos con ella en dicha reclamación y reseñando el testigo que, desde que él asumió la gestión del arriendo, no le consta que la demandada verificara pago alguno de renta o suministros.

Un elemento indiciario que apunta también al dominio de la parte actora, es que se adjunten facturas de suministro de la vivienda arrendada constando la demandante como titular del contrato de suministro que afectaba a la vivienda arrendada, así al documento 9 de la demanda o a los documentos 14 y 15 del escrito rector.

Por tanto existe error en la valoración de la prueba al apreciarse la falta de legitimación activa en el proceso en que se reclaman rentas debidas del arrendamiento concertado sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de Reus y suministros de esa vivienda mientras persistió la ocupación de la demandada, así como desconocimiento del efecto positivo de la cosa juzgada que debe admitirse en este proceso y que produce la sentencia de desahucio cuya firmeza no fue discutida en la litis y que efectivamente se advera ejecutada antes de interponerse la demanda de este procedimiento. Debe estimarse el recurso y dejar sin efecto la apreciación por la resolución impugnada de la falta de legitimación activa, debiendo por tanto la Sala asumir la instancia y entrar en el fondo de la cuestión litigiosa.

TERCERO.-En orden a la reclamación de renta en la demanda se reclamaban 10.929 euros de rentas, pero parte de las mismas correspondientes a los años 2014 y 2015 sin explicación alguna, cuando el contrato en que se fundaba la reclamación databa del 1 de enero de 2018, tal y como alegó la parte demandada al contestar. La parte actora también reclamaba rentas de junio de 2018 a septiembre de 2020, (mensualidad esta última en que la propia parte demandada reconocía cesada su posesión). La parte demandada opuso la prescripción de todas las mensualidades anteriores al 1 de octubre de 2018. Lo cierto es que la parte actora vino a aceptar estos motivos de oposición y desistió expresamente de la reclamación de rentas de los años 2014 y 2015 y reclamó rentas vencidas desde el 1 de octubre de 2018, renunciando a reclamar, por reconocimiento de la prescripción, las mensualidades vencidas anteriores a esa fecha, verificando finalmente reclamación en la audiencia previa por renta entre octubre de 2018 y septiembre de 2020, ambos meses inclusive, por importe de 7.200 euros (24 meses x 300 euros), además de reclamar la misma cantidad pedida en la demanda por suministros.

Pues bien, en momento alguno la parte demandada afirmó el pago de las rentas que se reclamaban de octubre de 2018 a septiembre de 2020 en el importe fijado en el contrato de 300 euros mensuales, sino que opuso los dos motivos de oposición relativos a la improcedencia de reclamación de rentas anteriores a la firma del contrato y prescripción de las mensualidades anteriores al 1 de octubre de 2018, concluyendo : "En virtud de ello, la cantidad objeto de reclamación en concepto de rentas desde octubre de 2018 hasta octubre de 2021 ascendería, en todo caso, a 7.200 euros, y no a los 10.929 euros reclamados por la actora".Es más, en el propio suplico de la contestación se pedía que para el caso de que no se estimase la excepción de falta de legitimación activa, se acordase la prescripción de la acción en el sentido expuesto en el hecho tercero de la contestación (es decir de rentas anteriores al 1 de octubre de 2018), y se fijase la cantidad reclamada en 7.052,22 euros, una vez apreciada la compensación con la fianza y sumada la cantidad que se consideraba reclamable por suministros. Ello implicaba la exigibilidad de las 24 mensualidades de renta sobre la que debía operar la compensación parcial. Efectivamente en la audiencia previa renunció la demandada a la prescripción invocada al considerar que, con la reducción articulada por la parte actora en dicho acto, efectivamente eran exigibles 7.200 euros de renta. No puede extemporáneamente la parte demandada fundar al impugnar la apelación de adverso un nuevo motivo de oposición, manifiestamente contradictorio con su postura procesal anterior, en el sentido de que no está acreditado el impago porque no pudo precisar el gestor del arriendo si el pago se verificaba o no por transferencia y porque el testigo tampoco afirmó que se hubiera llegado a comunicar a la parte arrendataria que la actora adquiría la condición de arrendadora. La inadmisibilidad se funda aplicación del artículo 456 de la LEC, al tratarse de una oposición novedosa no articulada en primera instancia.

En todo caso lo que dijo el gestor del arriendo es que, desde el momento en que él asumió la gestión del arrendamiento, no le consta pago alguno de la demandada y lo cierto es que, con independencia de que el apoderamiento notarial se otorgase en el año 2020, indicó que venía ejerciendo la gestión de los inmuebles de la actora desde el verano de 2018, unos tres meses antes de que falleciese la madre de la demandante.

Pero es que, además, la parte actora acredita la deuda y su exigibilidad con la simple aportación del contrato de arrendamiento en que se acredita que debía pagarse una renta de 300 euros mensuales. Es la parte demandada la que debe probar el pago como hecho extintivo de su obligación de acuerdo con el artículo 217.3 de la LEC. No solo no afirmó haber pagado las rentas de octubre de 2018, primera que considera no prescrita, a septiembre de 2020, reconociendo que desocupó la vivienda en esa mensualidad vencida, sino que no acreditó el abono bancariamente o en metálico y además el gestor del arriendo manifestó que no se recibió ningún pago de la demandada desde que él asumió la gestión antes de octubre de 2018. Debe condenarse a la parte demandada los 7.200 euros de mensualidades de renta debidas como contraprestación por la ocupación, que la parte demandada no acredita pagadas.

Y en orden a los suministros, las 7 facturas aportadas por suministro de luz, adjuntadas como documentos 9 a 15 de la demanda, efectivamente suman los 320,41 euros reclamados por este concepto. Las facturas se extienden por un periodo de facturación del 7 de febrero de 2019 (documento 9) al 6 de septiembre de 2019 (documento 15), en que no resulta controvertido que la demandada ocupaba la vivienda arrendada. No es relevante que en parte de las facturas conste como dirección de la facturación, es decir donde se remiten las facturas, la DIRECCION001 de Reus, pues la dirección de facturación no es el lugar donde se verifica el suministro facturado. Dio cuenta el gestor del arriendo de cambios en la domiciliación de las facturas. Así si inicialmente la titular del suministro era la madre de la actora, aunque se designaba como cuenta de pago la que designase la arrendataria, luego hubo de cambiarse la titularidad del contrato a nombre de la actora no consiguiendo que la demandada atendiese los pagos de suministro que se llegaron a reclamar, entregándole fotocopias de las facturas con la reseña de que había sido pagadas por la propiedad y exigiendo ella la entrega de las facturas originales. Todas las facturas están libradas a cargo de la actora y en las aportadas como números 14 y 15 de la demanda, si bien consta como domicilio de remisión de la factura el reseñado domicilio de la actora en la DIRECCION001 de Reus, se consigna claramente como lugar de suministro la DIRECCION000 de Reus. En las facturas aportadas como documentos 10 a 13 no consta ciertamente el domicilio de suministro, girándose la facturación a la actora y al domicilio de la DIRECCION001 de Reus, pero sí constan dos datos en estas facturas que permiten concluir que son relativas al suministro de la DIRECCION000 de Reus y es que se consigna la misma referencia NUM001 y mismo código de mandato que en la primera factura aportada como documento 9, en que se indica la dirección del domicilio arrendado. Ello unido a la declaración testifical del gestor del arriendo en orden a la reclamación de esa facturación y a la inexistencia de pago alguno de la arrendataria, permite considerar acreditada la deuda por suministros de 320,41 euros.

En orden a la invocada compensación de la fianza, cabe reseñar que no consta pagada ni consignada por la parte arrendataria. El propio contrato hace constar en su estipulación séptima: "Debido a la situación precaria de la arrendataria, solicita a la arrendadora que el importe de 300.-euros en concepto de fianza no tenga que desembolsarla en principio y que más adelante cunado disponga de ingresos se compromete a liquidarla para que pueda depositarse en INCASOL, lo que debido a su situación especial, la arrendadora acepta".Por tanto y con independencia de la fianza de un contrato anterior a que hace referencia el justificante de fecha 12 de mayo de 2015, también acompañado a la demanda y que no corresponde dilucidar en este proceso, lo cierto es que en este contrato celebrado el 1 de enero de 2018 se dice que la parte demandada no paga en el acto de la fianza de 300 euros y se compromete a pagarla más adelante, sin que se advere su pago o ingreso que justifique la procedencia de la compensación invocada. Es más, el gestor del arriendo afirmó que la fianza en realidad se pagó por la parte arrendadora y la arrendataria no llegó a abonarla nunca. No procede estimar la compensación alegada, si no se acredita el pago o consignación de la fianza por la arrendataria en este contrato.

Por tanto, está acreditada la deuda por renta y suministros de 7.520,41 euros, cantidad a que la parte actora redujo su reclamación en la audiencia previa, deuda a que debe condenarse a la parte demandada con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, al no constar una reclamación extrajudicial previa, hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, devengándose el interés legal incrementado en dos puntos desde esa fecha hasta el pago. Ello de conformidad con los artículos 1100 y 1108 del Código Civil y 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.-En orden a las costas, la estimación del recurso revocando la sentencia absolutoria dictada y condenando a la parte demandada a la suma de 7.520,41 euros supone que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la primera instancia de acuerdo con el artículo 394.1 de la LEC. Debe tenerse en cuenta que la propia parte actora desistió de parte de su reclamación al estimar procedentes motivos de oposición de la contestación y rebajó su reclamación, de los 11.249,41 euros solicitados en la demanda, a los 7.520,41 euros en que limitó su reclamación en la audiencia previa. Estimada finalmente esta condena debe considerarse estimada parcialmente la demanda y no imponerse las costas a ninguna de las partes de acuerdo con el artículo 394.2 de la LEC, al reducirse el importe de la condena en más del 12 % de lo inicialmente reclamado, porcentaje en el que esta Sala tiene fijado el límite entre estimación sustancial y estimación parcial y todo ello aunque el reconocimiento de la improcedencia de parte de la reclamación se verificara por la propia parte actora en la audiencia previa.

La estimación del recurso de apelación determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la apelación de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC en la redacción aplicable a este proceso anterior al Real Decreto Ley 6/2023, de 19 de diciembre.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.