Sentencia Civil 101/2026 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 384/2025 de 27 de febrero del 2026

PRIMERO. -Por la representación procesal de NORANREY, S.L se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 14 de febrero de 2025 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ferrol en virtud de la cual se desestimó la demanda, invocando, en primer lugar, la nulidad de la sentencia y ello al defender que fue indebida la admisión del informe pericial aportado por la parte demandada al procedimiento de forma extemporánea por infracción del art. 337.1 de la LEC a la vista de lo dispuesto en el art. 336.4 de la LEC, y la consecuencia de esa indebida admisión de la prueba, sería la declaración de la nulidad de la sentencia ( Art. 459 y 465.4 de la LEC, conforme al art. 227 del mismo texto legal), toda vez, que " toda la fundamentación jurídica de la sentencia evidencia la influencia del contenido del informe en el proceso de formación de la decisión de la juzgadora, no hay ninguna duda de que la juzgadora está influenciada y condicionada por las manifestaciones de un informe pericial que nunca debió ser admitido...", y para el supuesto de que no se acepte la concurrencia de nulidad de actuaciones, de no aceptarse que la aportación a las actuaciones ha generado indefensión, de no aceptarse que la convicción del tribunal se ha fundado en la prueba pericial indebidamente admitida, lo que necesariamente procede es, estimando el recurso de apelación, decretar la inadmisión de la prueba que fue indebidamente admitida en primera instancia, anular la sentencia de instancia y dictar por este Audiencia Provincial nueva sentencia sin tener en cuenta la prueba indebidamente admitida.

En relación con lo pretendido por la parte recurrente, ha de resolverse que el informe pericial aportado por la parte demandada fue indebidamente admitido, no por cuestiones de presentación de plazos (aportarse en todo caso cinco días antes de iniciarse la audiencia previa- art. 337 de la LEC) sino por infracción del art. 336.4 de la LEC, por cuanto dicho precepto exige que "El demandado que no pueda aportar dictámenes escritos con la contestación a la demanda deberá justificar la imposibilidad de pedirlos y obtenérselos dentro del plazo para contestar". En efecto, en el "1 er. OTROSÍ DIGO" de la contestación a la demanda tan solo constaba "Con amparo en el artº 337.1 LEC, se anuncia la aportación de DICTAMEN PERICIAL de Arquitecto o Arquitecto técnico". Ese era el momento procesal en el que debería haberse justificado la imposibilidad de pedir y obtener ese informe para aportarlo con la contestación a la demanda, sin que conste cumplido ese requisito, lo que conlleva a que necesariamente se tendría que haber inadmitido el informe pericial aportado por la parte demandada por no cumplir con lo dispuesto con el art. 336.4 de la LEC.

Sin embargo, no puede acogerse la pretensión de nulidad de la sentencia de primera instancia. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1999 "La denegación de una prueba puede ocasionar indefensión, su otorgamiento nunca puede producir tal efecto, salvo que la convicción del tribunal se haya fundado en una prueba indebidamente admitida". En el caso de autos, la juzgadora no basó su convicción en el informe pericial de la parte demandada; es más, la misma efectúa una crítica a las periciales obrantes en autos (tanto la presentada a instancia de la parte demandante como la de la parte demandada) al señalar expresamente que "Por último, nos referiremos a las periciales practicadas en la presente litis, pues sobre ellas recayó el peso de la actividad probatoria, aunque en realidad poco han aportado al esclarecimiento de la cuestión controvertida. Diremos, además, con todos los respetos, que tanto el perito de la parte actora, Sr. Primitivo, como el de la parte demandada, Sr. Virgilio, desbordaron los límites del objeto de esta prueba, a los que se refiere el art. 335 LEC , pues para interpretar un contrato de arras no se necesitan conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos. Y aunque es cierto que sí puede ser necesario auxiliarse de expertos para interpretar normas técnicas, tampoco es nuestro caso. La resolución del Ayuntamiento de 13/04/2023 es bastante clara, al igual que el Decreto en que se basa".Por tanto, la propia juzgadora exponía en relación a las periciales que "...poco han aportado al esclarecimiento de la cuestión controvertida",para añadir en el párrafo siguiente respecto de la pericial aportada por la demandada de que "Y concluye su dictamen de 12 páginas, con una serie de valoraciones sobre las circunstancias de las partes y el objeto del contrato de arras, que son absolutamente vanas, al versar sobre hechos cuya interpretación no requiere de los conocimientos del perito",por ello no podemos concluir que la juzgadora haya basado su convicción en el informe pericial de la parte demandada a la vista de los párrafos transcritos de la propia sentencia al considerar que la cuestión litigiosa no era necesario informes periciales, de ahí, que la misma afirme que "La resolución del Ayuntamiento de 13/04/2023 es bastante clara, al igual que el Decreto en que se basa", de tal modo que las conclusiones que alcanza la juzgadora no es por el contenido del informe del perito de la parte demandada sino de la valoración probatoria que efectúa de los hechos, y del resto de la documental obrante en las actuaciones, examinando desde esa perspectiva los requisitos del error como vicio del consentimiento; para concluir la no concurrencia de la esencialidad del error ni de la excusabilidad.

En consecuencia, al no constar que la juzgadora de primera instancia hubiera basado su convicción en una prueba indebidamente admitida (-informe pericial de la parte demandada-), la única consecuencia será prescindir del resultado de dicha prueba pericial a la hora de efectuar la función revisora de las actuaciones desde la segunda instancia, pero no puede conllevar el efecto de la nulidad de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. -La parte apelante, con carácter previo a impugnar la sentencia de primera instancia por error en la valoración de la prueba, alega la falta de buena fe contractual de las vendedoras, con carencia argumental de la sentencia al respecto, y se incide en que si se transmite un bajo en el que se está desarrollando una actividad negocial de garaje tiene la otra parte vendedora la obligación de comunicación al adquirente de que esa actividad se realiza sin licencia, pues entonces la compraventa no se hubiera producido, ya que consideran esencial para el consentimiento de la compradora a quien le ofrecen un garaje, incluso publicitándolo como tal según consta de la declaración de la empleada de la inmobiliaria AM SERVICIOS INMOBILIARIOS FERROL en el acto del juicio.

A pesar de la postura sostenida por la parte recurrente, no ha quedado probado que haya mediado mala fe por parte de la vendedora pues no ha quedado probado en los tratos preliminares ni que en el contrato de arras, constituyera un elemento esencial la existencia de licencia de actividad y ello porque consta como objeto de la compraventa tres locales, no se alude en ningún momento al vocablo garaje, ni tampoco se hace alusión en ningún momento del contrato de arras a si contaban con licencia de actividad, por lo que difícilmente se puede sostener que la parte vendedora haya infringido la buena fe cuando no puede darse por probado que la información sobre la existencia de la licencia de actividad hubiera sido lo que motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste.

A mayor abundamiento, la parte recurrente invoca el art. 1.281 del Código Civil, en cuanto precepto ha tener en cuenta sobre la interpretación de los contratos conforme a los criterios de la buena fe contractual, y se pone en relación con el art. 1.288 del Código Civil que "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad" y alude a que "No puede aceptarse una interpretación de los contratos de arras que beneficien a quien ha actuado de mala fe y que provoca la oscuridad en el contrato, no puede aceptarse que una interpretación del contrato que sea contraria a que el objeto de la compraventa no fuera un garaje y tres bajos comerciales".No puede tener favorable acogida tal pretensión, porque no consta identificada cuál es la pretendida cláusula oscura como se sostiene. En el caso de autos, los términos del contrato de arras son claros porque si se examina el mismo (documento nº 3 de la demanda) se observa que se alude a unos inmuebles, siendo descriptos como: "a) Local comercial: sótano comercial o industrial, con una superficie construida de 115,00 m2, ubicado en DIRECCION000, Ferrol, inscrito en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM003, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM006; b) Local comercial: o industrial, con una planta baja comercial superficie construida de 115,00 m2, ubicado en DIRECCION001, Ferrol, inscrita en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM007, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM008; c) Local comercial: planta baja comercial, con una superficie construida de 178,00 m2, ubicado en DIRECCION002, Ferrol, y a su espalda un patio de unos 230,00 m2, inscrita en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM009, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM010". Aunque era un hecho visible que pudo constatar en las visitas la existencia de vehículos estacionados en el interior de uno de ellos siendo usado como garaje, no consta en el contrato de arras, que se hubiera hecho alusión a un traspaso del negocio con licencia, ni se puede identificar ninguna cláusula que pudiera conllevar a inequívocos, o ambigüedades en cuanto a posible oscuridad al no constar a lo largo del contrato ninguna referencia a que fuera objeto de la misma la licencia de actividad como núcleo de la esencialidad del negocio jurídico.

TERCERO. -La parte recurrente invoca error en la valoración de la prueba como motivo de impugnación de la sentencia aludiendo a una valoración parcial de la prueba, haciendo incidencia y destacando únicamente aquellas pruebas documentales, o declaraciones testificales que le son útiles para su argumentación desestimatoria de la demanda, sin confrontarlas a aquellas que evidenciarían la existencia del error invalidante del contrato.

A este respecto es preciso señalar que, "el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre) y la Sala Primera del Tribunal Supremo -de cuya sentencia 668/2015, de 4 de diciembre procede el texto entrecomillado anterior- para la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación merece "una severa crítica" (en igual sentido la STS núm. 808/2009, de 21 de diciembre o la 649/2014, de 13 de enero de 2015 ). La STS 59/2017, de 30 de enero , reitera la doctrina anterior, y expone que "Como ya hemos recordado en otras ocasiones ( sentencias 588/2015, de 10 de noviembre , y 623/2015, de 24 de noviembre ), «el hecho de que la Audiencia valore la prueba practicada en un sentido diferente al que lo ha hecho el magistrado de primera instancia, que celebró el juicio, no supone ninguna vulneración de los principios de oralidad, inmediación y contradicción, pues de otro modo se limitaría la facultad del tribunal de apelación de contradecir la prueba practicada por el juez de primera instancia, simplemente por no haber practicado directamente las pruebas. La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción».

Tampoco puede admitirse el argumento consistente en que la revisión que la Audiencia puede hacer de esas pruebas se limita a ponderar si la valoración hecha por el Juzgado es ilógica, arbitraria, o se aparta de las previsiones del art. 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Esta sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias.

En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido « una severa crítica » ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y 808/2009 , de 21 de diciembre )".

Por tanto, no hay óbice procesal para que pueda efectuarse una valoración de la prueba hecha en la primera instancia, respecto de la cual muestra disconformidad la parte apelante, y ello es procedente examinar a la vista de las consideraciones de la STS 59/17, de 30 de enero de 2017 que ha sido reproducida.

A lo hora de resolver sobre la pretendida errónea valoración de la prueba y defensa de la concurrencia de error invalidante, anunciados como motivo tercero, y cuarto del recurso de apelación ha de ponerse en relación con los concretos requisitos sobre los que se pronunció la juzgadora de primera instancia que constituyen ratio decidendide la sentencia y sobre los cuales muestra disconformidad la parte apelante, en cuanto a error esencial y a error excusable en el consentimiento prestado por la parte compradora.

La parte recurrente, defiende que es esencial el error invalidante porque a la compradora se le ofrece un garaje, compra un garaje, y después comprueba que ese garaje carecía de licencia de actividad y, simplemente, si no hay licencia de actividad no hay garaje. Hay que tener en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de la Sala 1ª, de 12 de noviembre de 2004, citando la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2003 indica que: [...] «de acuerdo con la doctrina de esta Sala, para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquel que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento, así lo entienden las SS 14 y 18 de febrero de 1994 , 6 de noviembre de 1996 y 30 de septiembre de 1999 , señalándose en la penúltima de las citadas que la doctrina y la jurisprudencia viene reiteradamente exigiendo que el error alegado no sea inexcusable, habiéndose pronunciado por su inadmisión, si este recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar el error con una normal diligencia; con cita de otras varias, la S 12 de julio de 2002 recoge la doctrina de esta Sala respecto al error en el objeto al que se refiere el párr. 1.º del art. 1265 del CC y establece que será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos: a) ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste; y b) que no sea imputable a quien lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por la declaración ( SS 18 de febrero y 3 de marzo de 1994 )».

Como ya se ha argumentado al respecto a lo largo de los fundamentos de derecho precedentes, el objeto del contrato de arras eran tres locales comerciales; cuestión distinta es que unos de ellos se pueda explotar la actividad de garaje, haciendo ese uso, pero como se ha expuesto anteriormente, no consta que en el contrato de arras, se hubiera hecho alusión a que la licencia de actividad fuera el núcleo de la esencialidad del negocio jurídico.

Otro de los requisitos necesarios para que el error invalide el consentimiento es que debe ser excusable, es decir, que no ha de ser imputable a quien lo padece, y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por el que lo sufre, de una diligencia media o regular. La excusabilidad se aprecia valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como las del otro contratante, así que lo que se trata de valorar es tanto las circunstancias ex ante al consentimiento como lo ocurrido durante el iter negocial. En este extremo, aunque en el recurso de apelación invoca casos jurisprudenciales a efectos de exponer similitudes con el de autos, hemos de partir que ha de estarse a las concretas circunstancias concurrentes en el presente a efectos de resolver la cuestión litigiosa de si media o no un error excusable. A los efectos de valorar la excusabilidad del error, se defiende por el recurrente que si el adquiriente tiene el deber de informarse, por el mismo principio de responsabilidad negocial le impone al enajenante el deber de informar, por ello se alega "que no puede aceptarse que las vendedoras, su hija DOÑA Gracia, el marido de ésta, abogado que trabaja precisamente en una inmobiliaria, desconocieran que la actividad negocial de garaje careciera de licencia. Conociendo que la actividad de garaje carecía de licencia, la buena fe contractual les obliga a apercibir a la compradora que la actividad que se le presenta en el bajo carece de licencia, no lo han hecho, evidentemente para provocar el error en la entidad compradora, viciando su consentimiento."

Por un lado, la carga de la prueba de quien invoca el error como invalidante del consentimiento debe probar los hechos sobre los que se basa, pero como se ha expuesto anteriormente, el planteamiento es que no consta probado que la licencia de actividad fuera un elemento esencial del contrato de arras, por tanto, no hay prueba de que haya habido entonces a ese respecto ocultación de información por parte de las vendedoras, sobre una cuestión que no planteó en el contrato de arras como determinante de la voluntad negocial, de ahí que la valoración efectuada por la juzgadora a este respecto haya de mantenerse cuando expone que "Por tanto, si el tema de la licencia no se trató expresamente, no puede afirmarse que las vendedoras hubiesen engañado al comprador sobre las condiciones en que se venía desarrollando la actividad".

En el recurso de apelación se alega que "No se acierta a comprender como puede aceptarse en la sentencia "concluye que los inmuebles se destinaban a aparcamiento y que las vendedoras alquilaban plazas de garaje, pero es que estos son hechos no controvertidos".Esta afirmación la realiza la juzgadora a propósito del análisis del informe pericial aportado como documento nº 4 de la demanda, de hecho, consta en la sentencia que "La pericial del ingeniero técnico industrial, Don Primitivo, aportada como documento 4 de la demanda, concluye que los inmuebles se destinaban a aparcamiento y que las vendedoras alquilaban plazas de garaje, pero es que estos son hechos no controvertidos. (...)". Si examinamos las conclusiones de dicho informe consta recogido que "Del análisis de los datos recogidos se puede extraer que:

-En el momento de la firma del contrato de arras, el uso de los inmuebles objeto de la compraventa es de aparcamiento y se explotan económicamente por el vendedor mediante el alquiler de plazas de garaje. El número de plazas delimitadas y pintadas en el pavimento que se observa en las fotografías del local DIRECCION002 es superior a 6, y el número de vehículos diferentes estacionados que se identifican en las fotografías interiores de este local es de DIRECCION001.

-Los inmuebles cuentan con dos licencias de vado permanente de vehículos autorizadas para un total de 6 vehículos.

- No figura licencia de actividad de garaje vigente en la situación de los dos inmuebles objeto de las obras a fecha 14/04/2023".

Ahora bien, lo que no media prueba suficiente es que las vendedoras hubieran infundido información errónea sobre si disponían o no de licencia de actividad, pues no consta que se les hubiera requerido información al respecto de cómo estaban efectuando la actividad, de unos locales que habían recibido por herencia. En cuanto a la diligencia exigible al demandante se reprocha en el recurso de que el hecho de ser empresario altere las obligaciones contractuales para con él, y que no puede desconocerse que la entidad NORANREY, S.L se constituyó a 24 de enero de 2023 ante notario, y el contrato de arras, es de 3 de marzo de 2023, por lo que alega poca experiencia profesional al transcurrir solo 38 días entre ambas fechas. A este respecto, hay que señalar que aunque la parte demandante alegase desconocer la existencia de licencia de actividad, concurre la circunstancia de ser empresario, y de los hechos ha quedado probado, sobre todo por los mensajes de WhatsApp que obran en actuaciones se ponía de manifiesto su intención de realizar obras en uno de los locales al señalar "necesitamos entrar con aparejador para levantar planos para previsión de gastos, licencias de obras/actividad, etc."; por tanto, aunque la empresa de la cual era administrador iniciara su actividad 38 días antes de la firma del contrato, no puede obviarse que se había asesorado con un profesional de la necesidad de hacer reformas y que necesariamente debía conllevar trámites para la efectividad del negocio, por lo tanto, de haberse empleado una diligencia media o regular, cualquier proyecto que se presentase necesariamente debería cumplir con la normativa vigente al tiempo de presentarse, sobre todo, en casos como el presente que son obras relativas al desarrollo de una actividad. Además, a mayor abundamiento, y como se pone de manifiesto en la sentencia, y se reitera por el apelado, el Sr. Pedro Francisco fue Presidente de la Asociación de Jóvenes Empresarios de Ferrolterra, constando en las actuaciones una entrevista publicada en La Voz de Galicia, del año 2019, en donde aludía al principal servicio de asesoramiento que se prestaba para aquellos que deciden emprender, y a la pregunta de cuál sería el mayor obstáculo con el que se encuentran los nuevos empresarios, se aludía a las licencias. En consecuencia, es difícil sostener que por una diligencia media no pudiera haber evitado el error atendiendo a las circunstancias profesionales del comprador, así como al asesoramiento de un aparejador con carácter previo a la firma del contrato de arras, con el que vistió uno de los inmuebles y sobre los que se pretendía acometer una reforma destinada a la actividad de garaje, sin que conste probado que las vendedoras hubieran ocultado información administrativa sobre la situación de la actividad del garaje, al no constar que se hubiera requerido a las mismas en los tratos preliminares a la firma del contrato de arras, y con ello se hubiera frustrado la confianza de la compradora.

Aunque el recurrente invoca dentro del pretendido motivo de impugnación de error en la valoración de la prueba la vulneración de la confianza creada en la comparadora de la existencia del garaje, ha se señalarse que los documentos que se aportan como 7 a 9 es proporcionada con posterioridad a la firma del contrato de arras, cuando es solicitada una vez media una comunicación de obras desfavorable por parte del Ayuntamiento.

En el recurso de apelación se transcriben los párrafos del contrato de arras de 3 de marzo de 2023, relativos a la cláusula "SEXTA: La parte vendedora se compromete a transmitir la finca descrita, con cuantos usos, derechos y servicios le sean inherentes y accesorios",y también hace hincapié en que se recogió que "Ambas partes acuerdan que la entrega de la posesión de la finca vendida, así como la transmisión de la plena propiedad, se efectuará en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa. No obstante lo anterior, a petición de los compradores y con el objetivo de permitir a la parto compradora iniciar y anticipar trabajos conducentes a su futura explotación del Inmueble, siempre que estos trabajos se puedan realizar sin molestias, cestos o menoscabo del aprovechamiento del Inmueble por la parte vendedora y sin ocasionar molestias a la Comunidad de Propietarios o a los actuales arrendatarios del inmueble, la parte compradora acepta la realización de los siguientes trabajos por los compradores con carácter previo a la formalización de la compraventa: (...)"o en cuanto a "se comprometan a rematar todos los trabajos que se encuentren en curso y dejar el inmueble en condiciones de seguridad, limpieza y apariencia adecuadas para que se continúe explotando como antes por la parte vendedora, que en ningún caso deberá salir perjudicada por haber accedido a esta petición de los compradores".

A pesar de la invocación de esas concretas partes del contrato de arras, no queda probado que con ello se hubiera creado una confianza infundada en el comprador sobre la licencia de actividad, pues no consta que hubiera habido información requerida al respecto. El hecho de que el comprador ya manifestase que iba a realizar obras de reforma antes de la formalizar la escritura de compraventa, acarrea que quien vaya a solicitar del acometimiento de tales reformas se informe administrativamente que requisitos deberían cumplir a efectos de presentar la documentación, y en aras a una diligencia media que es la exigible, de cara adaptarlas a la normativa vigente. El hecho de que por el contrato de ampliación de arras se hubiera dispuesto que la parte compradora se compromete a hacerse cargo del pago de los suministros, de la cuota de la comunidad de propietarios y de la gestión integral de los alquileres de las plazas de garaje y de todo el recinto de aparcamiento, no conlleva a que medie errónea valoración de la prueba por parte de la juzgadora, pues en la diligencia media de quien es empresario no puede obviar que se debe contar con una autorización del ayuntamiento para el desarrollo de una actividad en un local, pero en la valoración probatoria de los hechos, no puede acogerse favorablemente que las partes vendedoras hubieran inducido en error a la parte compradora, porque el hecho de que las propietarias liquidaran el IVA, quiere decir que es una actividad económica declarada, pero no es sinónimo de que administrativamente esté vigente su licencia. Así, aunque los bajos puedan estar siendo explotados como garaje, y que en la visita girada hubiera 13 plazas de aparcamiento señaladas o que constasen con vados, no es equivalente para dar por hecho que consta con licencia de actividad, pues es un hecho notorio, que los vados caducan si no se renuevan, pero un vado es una autorización municipal para que permite el acceso por la vía pública, pero ello no es sinónimo de licencia de actividad. Por ello, estas circunstancias no pueden suponer que, además ostenta el carácter de empresario, no deba efectuar ninguna otra comprobación a efectos de solicitar una licencia de obras si contaba con licencia de actividad, pues atendiendo a las reglas de la sana crítica, en términos de razonabilidad, si con la adquisición de tales locales se planeaba acometer alguna reforma debe cumplirse con todos los requisitos administrativos que estuvieran vigentes, sobre los cuales corresponde al solicitante informarse, más teniendo en cuenta que se trataba de unos locales con desarrollo de actividad de garaje desde hace 50 años, y que a las partes vendedoras se los habían transmitido por vía hereditaria.

Por la parte apelante se efectúa a lo largo del recurso de apelación un resumen de las declaraciones prestadas por las partes codemandadas, por las testigos, y por el testigo perito D. Eleuterio, y en base a esa prueba practicada efectúa unas conclusiones sobre las que se defiende que la juzgadora habría incurrido en error en la valoración de la prueba. No es necesario la reproducción de las declaraciones prestada por cada uno de los intervinientes en el acto del juicio, sino que más bien, el pronunciamiento que se efectuará es a los efectos de la valoración conjunta de la prueba, y en este sentido, no puede tener favorable acogida la pretensión de error en la valoración que sostiene la parte apelante. Cuando se examina el requisito de la excusabilidad del error ha de valorarse las circunstancias de toda índole que concurren en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como la del otro contratante, y en este punto, en el recurso de apelación se llega a la conclusión de que Doña Gracia, hija de una de las vendedoras, es empresaria como la compradora, pero es necesario matizar que ostentaría una doble condición porque al ser titular de una farmacia, ejerce la profesión de farmacéutica y la gestión económica del negocio de la farmacia. En cuanto a su marido sería licenciado en derecho económicas y trabaja en una empresa inmobiliaria. La parte recurrente insiste en sus conclusiones en que, aunque las vendedoras son personas de avanzada edad, no han actuado directamente las propietarias en la negociación de la compraventa sino por medio de dos hijas de ellas, y que, además, contrataron a una inmobiliaria para asesorarlas en el proceso de venta y que Doña Gracia declaró que "nosotros nunca te certificamos que teníamos licencia". Ahora bien, no es suficiente para sostener que quienes actuaron desde la parte vendedora hayan inducido a error a la parte compradora porque ni siquiera el documento nº 6 aportado con la demanda puede conllevar a confusión porque no se trata de una licencia de actividad, ya que se trataría de una certificación expedida por la Secretaria del Concello de Ferrol de 26 de marzo de 2018, en donde consta "Que, en relación con escrito de Rexistro de Entrada nº NUM011 de data 16/03/2018 no que se solicita certificación que acredite a vixencia do garaxe e placa de pasaxe...infórmase que, consultados os arquivos da Oficina de Licenzas deste Concello, consta que, con data 3/02/1972 a Comisión Municipal Permanente deste Concello, outorgou a Ángel Jesús, licenza para colocar discos de prohibición de aparcar no fronte do garaxe sito na DIRECCION003. A data de hoxe, non consta que se teña solicitado a Baixa da antedita licenza". Sin lugar a dudas, se trata de una certificación sobre la vigencia de los vados, que no es equivalente a una licencia de actividad, y que concurriendo una diligencia media no puede obviarse por quién compra de que no son licencias sinónimas. Ahora bien, a pesar de que D. Eleuterio, quien asesoró a la parte compradora en la tramitación de la licencia de obras de la reforma, considerase que a la vista de esa certificación al entender que al haber licencia de garaje optó por utilizar tan sólo el modelo CP05 de comunicación previa de obras menores. La valoración que efectúa la juzgadora a este respecto en la sentencia es coherente en términos de razonabilidad, resulta que el convencimiento en el que se ampara el Sr. Eleuterio no es una certificación de licencia de actividad, sino un certificado que, si lee con detenimiento, se observa que aunque aluda a la existencia de un garaje, se refiere a una licencia sobre la vigencia de la prohibición de discos de aparcar, es decir, una licencia sobre lo vados. Por ello, en una diligencia media la parte compradora, y con el asesoramiento que contaba, deberían haberse percatado por un lado de que no habían verificado la existencia de licencia de actividad, de ahí que no tendría que presentar el modelo CP05 sino el modelo CP02 dado que la licencia de obras estaría afecta a una actividad, y por otro lado, no podían obviar que en todo caso rige el Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento único de regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos. Como expuso la juzgadora de primera instancia en su sentencia la resolución del Ayuntamiento es muy clarificadora al respecto en cuanto informa de forma desfavorable la concesión de obras, por cuanto el modelo de tramitación no se corresponde con el modelo CP02 de comunicación previa según lo señalado para obras de adecuación del local para el ejercicio de la actividad y la documentación no se corresponde con la señalada en la CP02, pero es que ello no conlleva a que no pueda ser usado ese local como garaje, porque en la propia resolución del Ayuntamiento aunque señale que no figura licencia de actividad de garaje, informa en el epígrafe de "Situación urbanística" que el uso de garaje-aparcamiento en la categoría 1ª grado 1º; categoría 2ª; figuran entre los autorizados en el art. 134 que desarrolla dicha ordenanza en las condiciones del artículo 100 uso garaje-aparcamiento del PXOM. Por tanto, el destino como garaje-aparcamiento es un uso permitido, pero para ello el comprador debe presentar la documentación al efecto de tramitar la licencia y la comunicación del modelo CP02 de obras al ser afecto a una actividad. No hay ningún impedimento para que con la adquisición de esos locales pueda desarrollar la actividad de garaje aparcamiento cumpliendo la normativa administrativa vigente; cuestión distinta, es que ello conlleve unos mayores costes adicionales (se aporta presupuesto en la demanda) pero no queda probado que mediara error como ineficacia del consentimiento pues empleado una diligencia media podría haberse percatado de que la certificación de vigencia de vados no era una licencia de actividad. Como adecuadamente se razona por la juzgadora, "Como podemos leer en dicha resolución, el Ayuntamiento no dice que no pueda realizarse una actividad de garaje en los locales, sino que se debe legalizar, de acuerdo con la normativa citada. Si NORANREY hubiese recabado esta información antes de firmar las arras y comenzar las obras con tanta prisa, no habríamos llegado a este punto, pues la mercantil podría haber hecho un cálculo más certero del coste de la inversión necesaria y de su rentabilidad. Se trata, por lo demás, de información que estaba a su alcance, bastaba con preguntar en el ayuntamiento. No está justificada la improvisación. No al menos cuando se trata de un empresario, que no puede actuar basándose en suposiciones, creencias, o convicciones fundadas en la apariencia, cuando está en juego la solvencia y rentabilidad de su proyecto...",motivación que ha de ser confirmada en términos de razonabilidad y coherencia ante el resultado de la valoración probatoria de todos los hechos en su conjunto.

Por otra parte, en relación con el motivo de impugnación sexto del recurso de apelación en el que se alude a los requisitos de obtención de la licencia de actividad, exponiendo el apelante la errónea interpretación que hace la juzgadora del artículo 12.4 del Decreto 144/2016, por cuánto la expresión "cumplir con los nuevos requisitos que posteriores normativas establezcan", hace referencia a los cambios normativos que se deriven después de la comunicación previa de inicio de actividad, precisamente por la consideración de que una licencia de actividad, es una licencia de tracto sucesivo, pero en ello en modo alguno significa como se señala en la sentencia que para el cambio de titularidad de la licencia de actividad hubiera de adaptarse a las normativas posteriores desde la licencia originaria hasta la actualidad, reiterando que hubiera bastado la comunicación de cambio de titularidad de la licencia de actividad del art. 20 del Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, de existir la licencia de actividad.

A estos efectos, el art. 12.4 del Decreto establece que "La persona titular de la actividad es responsable del mantenimiento en el tiempo de los requisitos que la actividad tenía que cumplir cuando se presentó la comunicación previa, así como de la adaptación a los nuevos requisitos que posteriores normativas establezcan". En el caso de autos, resultaría que no se disponía de licencia de actividad, por lo que tampoco cabía una comunicación de cambio de titularidad de la licencia, pero estas cuestiones de índole administrativo en cuanto a cumplir con la presentación del modelo CP02 en lugar del CP05 o sobre cuándo es de aplicación el art. 12.4 del Decreto, no enerva la desestimación de la demanda, en cuanto a que no son suficientes para considerar que medie error como ineficacia del consentimiento, más cuando en el local el uso de garaje-aparcamiento es un uso permitido, sin que haya ningún obstáculo, más allá de mayor financiación y coste, para que el actor pudiera regularizar la situación administrativa de la actividad así como la presentación del modelo CP02, razón por la que se denegó por el Ayuntamiento la realización de obras menores, al estar vinculadas a una actividad, sin que medie un error esencial ni excusable que haga prosperar la demanda.

En virtud de todo lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser desestimado.

CUARTO. -Por la parte apelante se solicita que para el supuesto de no estimación íntegra del recurso de apelación se estime la apelación sobre la no imposición de costas por mediar dudas de hecho.

En cuanto a la alegación sobre la existencia de dudas de hecho para la no imposición de costas de primera instancia ha de ser desestimado.

El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.- Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares». El principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1, primer inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se matiza en el segundo inciso del mismo precepto con la atribución al tribunal de la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.

Es conocida la opinión doctrinal que concluye que este precepto consagra el principio de imposición de las costas del pleito siguiendo la teoría del vencimiento objetivo, continuando la regulación iniciada por el antiguo artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , introducido por la Ley de 6 de agosto de 1984. El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece, como criterio general en materia de costas, el principio del vencimiento total, inspirado en la regla de que «la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien la tiene», por lo que solo excepcionalmente, y para el caso de que el tribunal aprecie la concurrencia de «serias dudas de hecho o de derecho», puede no hacer expresa imposición de las costas. La consecuencia natural de la desestimación de la demanda es la imposición de las costas al demandante, y solo muy excepcionalmente, si concurrieran a juicio del tribunal sentenciador serias dudas de hecho o de derecho, procedía hacer un pronunciamiento que no impusiera las costas a ninguna de las partes [ SSTS 9/2020, de 8 de enero (Roj: STS 7/2020 , recurso 1427/2017 ); 10 de marzo de 2015 ( Roj: STS 973/2015, recurso 506/2013 ), 4 de febrero de 2015 ( Roj: STS 183/2015, recurso 657/2013 ) y 16 de diciembre de 2014 ( Roj: STS 5694/2014, recurso 802/2013 )].

Si bien el precepto otorga un cierto margen para no aplicar dicha teoría hasta sus últimas consecuencias, al dejar al arbitrio judicial para no imponerlas, dicha facultad está limitada a que el juzgador «aprecie, y así lo razone» dudas de hecho o de derecho. Previsión que tiene su precedente inmediato en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881, en el que se contemplaba la facultad de juez de apreciar circunstancias excepcionales que justificaran la no imposición de costas, y su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado [ SSTS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 ), 14 de septiembre de 2007 ( Roj: STS 5992/2007, recurso 4306/2000 )]. Se configura como una facultad del juez [ SSTS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 ), 30 de junio de 2009 ( Roj: STS 4450/2009, recurso 532/2005 )]. Discrecional pero no arbitraria, puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada, aunque su aplicación no está condicionada a la petición de las partes. Lo dicho excluye la infracción del principio de aportación de parte enunciado en el artículo 216 Ley de Enjuiciamiento Civil ; es una potestad del juez no sometida a la solicitud de los litigantes [ STS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 )]. Alejamiento de la arbitrariedad que se refuerza en la exigencia de la exposición de cuáles son esas dudas; y siempre sometidas a revisión en el recurso de apelación ( artículo 397 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Dudas fácticas o jurídicas que además han de ser «serias» , a lo que puede añadirse que además han de ser objetivas, de tal forma que puedan ser apreciadas por cualquier operador jurídico [ STS 112/2018, de 6 de marzo (Roj: STS 724/2018, recurso 2294/2015 )].

Prueba de ello es que el término de comparación de las dudas jurídicas es la jurisprudencia recaída en casos similares. El supuesto típico es cuando sobre una cuestión no se ha pronunciado aún el Tribunal Supremo, y existen discrepantes interpretaciones entre las distintas Audiencias Provinciales [ STS 680/2021, de 7 de octubre (Roj: STS 3662/2021, recurso 638/2017 )]. Lo que conlleva que no pueda apreciarse la excepcionalidad cuando la jurisprudencia es unánime.

Y en cuanto a las fácticas, se requiere que sean serias, objetivas, importantes, de consideración, que concurrirán cuando el establecimiento de los hechos controvertidos y relevantes resulta especialmente complejo, cuando pueda calificarse la labor de apreciación de las pruebas de especialmente dificultosa, cualquiera que sea el sentido final. La razón última de ser de la excepción es que el litigio se presentaba como inevitable para las partes, pues al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no queda a los litigantes más remedio que acudir al pleito para que se resuelva la controversia por los Tribunales. Pero se está hablando siempre de dudas objetivas, no de la ignorancia de la parte en cuanto a lo realmente acaecido, ni de que haya interpretado erróneamente unos hechos. No puede confundirse la duda fáctica seria de los hechos acontecidos, con la buena fe del litigante (en la creencia de que se tiene razón porque desconoce lo acaecido o lo malinterpreta).

No se aprecia la existencia de serias dudas fácticas. No puede acogerse la alegación "de que la indebida admisión de la pericial de D. Virgilio, lo suficiente relevante per se para la no imposición de costas", por la ley solo excepciona la imposición por dudas de hecho o de derecho. Para que pueda excepcionar la aplicación de la imposición de las costas procesales es necesario que los hechos determinantes se hayan presentado como dudosos y con serias dudas existentes sobre los mismos, sin que ello haya acontecido en el caso de autos, siendo el objeto del pleito la valoración probatoria de si mediaba o no error como ineficacia del consentimiento, así como las reglas de interpretación de los contratos sin que haya prueba suficiente que permita acoger la estimación de la demanda, sin que medien dudas al respecto de los hechos. Por tanto, no cabe apreciar dudas fácticas, manteniendo la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante por aplicación por el principio de vencimiento objetivo del art. 394 de la LEC.

QUINTO. -La desestimación del recurso de apelación ha de conllevar la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( Art. 398.1 de la LEC) .

Se dispondrá la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal ( disposición adicional decimoquinta de la LOPJ, apartado 9).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. -Por la representación procesal de NORANREY, S.L se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 14 de febrero de 2025 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ferrol en virtud de la cual se desestimó la demanda, invocando, en primer lugar, la nulidad de la sentencia y ello al defender que fue indebida la admisión del informe pericial aportado por la parte demandada al procedimiento de forma extemporánea por infracción del art. 337.1 de la LEC a la vista de lo dispuesto en el art. 336.4 de la LEC, y la consecuencia de esa indebida admisión de la prueba, sería la declaración de la nulidad de la sentencia ( Art. 459 y 465.4 de la LEC, conforme al art. 227 del mismo texto legal), toda vez, que " toda la fundamentación jurídica de la sentencia evidencia la influencia del contenido del informe en el proceso de formación de la decisión de la juzgadora, no hay ninguna duda de que la juzgadora está influenciada y condicionada por las manifestaciones de un informe pericial que nunca debió ser admitido...", y para el supuesto de que no se acepte la concurrencia de nulidad de actuaciones, de no aceptarse que la aportación a las actuaciones ha generado indefensión, de no aceptarse que la convicción del tribunal se ha fundado en la prueba pericial indebidamente admitida, lo que necesariamente procede es, estimando el recurso de apelación, decretar la inadmisión de la prueba que fue indebidamente admitida en primera instancia, anular la sentencia de instancia y dictar por este Audiencia Provincial nueva sentencia sin tener en cuenta la prueba indebidamente admitida.

En relación con lo pretendido por la parte recurrente, ha de resolverse que el informe pericial aportado por la parte demandada fue indebidamente admitido, no por cuestiones de presentación de plazos (aportarse en todo caso cinco días antes de iniciarse la audiencia previa- art. 337 de la LEC) sino por infracción del art. 336.4 de la LEC, por cuanto dicho precepto exige que "El demandado que no pueda aportar dictámenes escritos con la contestación a la demanda deberá justificar la imposibilidad de pedirlos y obtenérselos dentro del plazo para contestar". En efecto, en el "1 er. OTROSÍ DIGO" de la contestación a la demanda tan solo constaba "Con amparo en el artº 337.1 LEC, se anuncia la aportación de DICTAMEN PERICIAL de Arquitecto o Arquitecto técnico". Ese era el momento procesal en el que debería haberse justificado la imposibilidad de pedir y obtener ese informe para aportarlo con la contestación a la demanda, sin que conste cumplido ese requisito, lo que conlleva a que necesariamente se tendría que haber inadmitido el informe pericial aportado por la parte demandada por no cumplir con lo dispuesto con el art. 336.4 de la LEC.

Sin embargo, no puede acogerse la pretensión de nulidad de la sentencia de primera instancia. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1999 "La denegación de una prueba puede ocasionar indefensión, su otorgamiento nunca puede producir tal efecto, salvo que la convicción del tribunal se haya fundado en una prueba indebidamente admitida". En el caso de autos, la juzgadora no basó su convicción en el informe pericial de la parte demandada; es más, la misma efectúa una crítica a las periciales obrantes en autos (tanto la presentada a instancia de la parte demandante como la de la parte demandada) al señalar expresamente que "Por último, nos referiremos a las periciales practicadas en la presente litis, pues sobre ellas recayó el peso de la actividad probatoria, aunque en realidad poco han aportado al esclarecimiento de la cuestión controvertida. Diremos, además, con todos los respetos, que tanto el perito de la parte actora, Sr. Primitivo, como el de la parte demandada, Sr. Virgilio, desbordaron los límites del objeto de esta prueba, a los que se refiere el art. 335 LEC , pues para interpretar un contrato de arras no se necesitan conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos. Y aunque es cierto que sí puede ser necesario auxiliarse de expertos para interpretar normas técnicas, tampoco es nuestro caso. La resolución del Ayuntamiento de 13/04/2023 es bastante clara, al igual que el Decreto en que se basa".Por tanto, la propia juzgadora exponía en relación a las periciales que "...poco han aportado al esclarecimiento de la cuestión controvertida",para añadir en el párrafo siguiente respecto de la pericial aportada por la demandada de que "Y concluye su dictamen de 12 páginas, con una serie de valoraciones sobre las circunstancias de las partes y el objeto del contrato de arras, que son absolutamente vanas, al versar sobre hechos cuya interpretación no requiere de los conocimientos del perito",por ello no podemos concluir que la juzgadora haya basado su convicción en el informe pericial de la parte demandada a la vista de los párrafos transcritos de la propia sentencia al considerar que la cuestión litigiosa no era necesario informes periciales, de ahí, que la misma afirme que "La resolución del Ayuntamiento de 13/04/2023 es bastante clara, al igual que el Decreto en que se basa", de tal modo que las conclusiones que alcanza la juzgadora no es por el contenido del informe del perito de la parte demandada sino de la valoración probatoria que efectúa de los hechos, y del resto de la documental obrante en las actuaciones, examinando desde esa perspectiva los requisitos del error como vicio del consentimiento; para concluir la no concurrencia de la esencialidad del error ni de la excusabilidad.

En consecuencia, al no constar que la juzgadora de primera instancia hubiera basado su convicción en una prueba indebidamente admitida (-informe pericial de la parte demandada-), la única consecuencia será prescindir del resultado de dicha prueba pericial a la hora de efectuar la función revisora de las actuaciones desde la segunda instancia, pero no puede conllevar el efecto de la nulidad de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. -La parte apelante, con carácter previo a impugnar la sentencia de primera instancia por error en la valoración de la prueba, alega la falta de buena fe contractual de las vendedoras, con carencia argumental de la sentencia al respecto, y se incide en que si se transmite un bajo en el que se está desarrollando una actividad negocial de garaje tiene la otra parte vendedora la obligación de comunicación al adquirente de que esa actividad se realiza sin licencia, pues entonces la compraventa no se hubiera producido, ya que consideran esencial para el consentimiento de la compradora a quien le ofrecen un garaje, incluso publicitándolo como tal según consta de la declaración de la empleada de la inmobiliaria AM SERVICIOS INMOBILIARIOS FERROL en el acto del juicio.

A pesar de la postura sostenida por la parte recurrente, no ha quedado probado que haya mediado mala fe por parte de la vendedora pues no ha quedado probado en los tratos preliminares ni que en el contrato de arras, constituyera un elemento esencial la existencia de licencia de actividad y ello porque consta como objeto de la compraventa tres locales, no se alude en ningún momento al vocablo garaje, ni tampoco se hace alusión en ningún momento del contrato de arras a si contaban con licencia de actividad, por lo que difícilmente se puede sostener que la parte vendedora haya infringido la buena fe cuando no puede darse por probado que la información sobre la existencia de la licencia de actividad hubiera sido lo que motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste.

A mayor abundamiento, la parte recurrente invoca el art. 1.281 del Código Civil, en cuanto precepto ha tener en cuenta sobre la interpretación de los contratos conforme a los criterios de la buena fe contractual, y se pone en relación con el art. 1.288 del Código Civil que "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad" y alude a que "No puede aceptarse una interpretación de los contratos de arras que beneficien a quien ha actuado de mala fe y que provoca la oscuridad en el contrato, no puede aceptarse que una interpretación del contrato que sea contraria a que el objeto de la compraventa no fuera un garaje y tres bajos comerciales".No puede tener favorable acogida tal pretensión, porque no consta identificada cuál es la pretendida cláusula oscura como se sostiene. En el caso de autos, los términos del contrato de arras son claros porque si se examina el mismo (documento nº 3 de la demanda) se observa que se alude a unos inmuebles, siendo descriptos como: "a) Local comercial: sótano comercial o industrial, con una superficie construida de 115,00 m2, ubicado en DIRECCION000, Ferrol, inscrito en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM003, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM006; b) Local comercial: o industrial, con una planta baja comercial superficie construida de 115,00 m2, ubicado en DIRECCION001, Ferrol, inscrita en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM007, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM008; c) Local comercial: planta baja comercial, con una superficie construida de 178,00 m2, ubicado en DIRECCION002, Ferrol, y a su espalda un patio de unos 230,00 m2, inscrita en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM009, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM010". Aunque era un hecho visible que pudo constatar en las visitas la existencia de vehículos estacionados en el interior de uno de ellos siendo usado como garaje, no consta en el contrato de arras, que se hubiera hecho alusión a un traspaso del negocio con licencia, ni se puede identificar ninguna cláusula que pudiera conllevar a inequívocos, o ambigüedades en cuanto a posible oscuridad al no constar a lo largo del contrato ninguna referencia a que fuera objeto de la misma la licencia de actividad como núcleo de la esencialidad del negocio jurídico.

TERCERO. -La parte recurrente invoca error en la valoración de la prueba como motivo de impugnación de la sentencia aludiendo a una valoración parcial de la prueba, haciendo incidencia y destacando únicamente aquellas pruebas documentales, o declaraciones testificales que le son útiles para su argumentación desestimatoria de la demanda, sin confrontarlas a aquellas que evidenciarían la existencia del error invalidante del contrato.

A este respecto es preciso señalar que, "el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre) y la Sala Primera del Tribunal Supremo -de cuya sentencia 668/2015, de 4 de diciembre procede el texto entrecomillado anterior- para la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación merece "una severa crítica" (en igual sentido la STS núm. 808/2009, de 21 de diciembre o la 649/2014, de 13 de enero de 2015 ). La STS 59/2017, de 30 de enero , reitera la doctrina anterior, y expone que "Como ya hemos recordado en otras ocasiones ( sentencias 588/2015, de 10 de noviembre , y 623/2015, de 24 de noviembre ), «el hecho de que la Audiencia valore la prueba practicada en un sentido diferente al que lo ha hecho el magistrado de primera instancia, que celebró el juicio, no supone ninguna vulneración de los principios de oralidad, inmediación y contradicción, pues de otro modo se limitaría la facultad del tribunal de apelación de contradecir la prueba practicada por el juez de primera instancia, simplemente por no haber practicado directamente las pruebas. La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción».

Tampoco puede admitirse el argumento consistente en que la revisión que la Audiencia puede hacer de esas pruebas se limita a ponderar si la valoración hecha por el Juzgado es ilógica, arbitraria, o se aparta de las previsiones del art. 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Esta sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias.

En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido « una severa crítica » ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y 808/2009 , de 21 de diciembre )".

Por tanto, no hay óbice procesal para que pueda efectuarse una valoración de la prueba hecha en la primera instancia, respecto de la cual muestra disconformidad la parte apelante, y ello es procedente examinar a la vista de las consideraciones de la STS 59/17, de 30 de enero de 2017 que ha sido reproducida.

A lo hora de resolver sobre la pretendida errónea valoración de la prueba y defensa de la concurrencia de error invalidante, anunciados como motivo tercero, y cuarto del recurso de apelación ha de ponerse en relación con los concretos requisitos sobre los que se pronunció la juzgadora de primera instancia que constituyen ratio decidendide la sentencia y sobre los cuales muestra disconformidad la parte apelante, en cuanto a error esencial y a error excusable en el consentimiento prestado por la parte compradora.

La parte recurrente, defiende que es esencial el error invalidante porque a la compradora se le ofrece un garaje, compra un garaje, y después comprueba que ese garaje carecía de licencia de actividad y, simplemente, si no hay licencia de actividad no hay garaje. Hay que tener en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de la Sala 1ª, de 12 de noviembre de 2004, citando la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2003 indica que: [...] «de acuerdo con la doctrina de esta Sala, para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquel que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento, así lo entienden las SS 14 y 18 de febrero de 1994 , 6 de noviembre de 1996 y 30 de septiembre de 1999 , señalándose en la penúltima de las citadas que la doctrina y la jurisprudencia viene reiteradamente exigiendo que el error alegado no sea inexcusable, habiéndose pronunciado por su inadmisión, si este recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar el error con una normal diligencia; con cita de otras varias, la S 12 de julio de 2002 recoge la doctrina de esta Sala respecto al error en el objeto al que se refiere el párr. 1.º del art. 1265 del CC y establece que será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos: a) ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste; y b) que no sea imputable a quien lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por la declaración ( SS 18 de febrero y 3 de marzo de 1994 )».

Como ya se ha argumentado al respecto a lo largo de los fundamentos de derecho precedentes, el objeto del contrato de arras eran tres locales comerciales; cuestión distinta es que unos de ellos se pueda explotar la actividad de garaje, haciendo ese uso, pero como se ha expuesto anteriormente, no consta que en el contrato de arras, se hubiera hecho alusión a que la licencia de actividad fuera el núcleo de la esencialidad del negocio jurídico.

Otro de los requisitos necesarios para que el error invalide el consentimiento es que debe ser excusable, es decir, que no ha de ser imputable a quien lo padece, y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por el que lo sufre, de una diligencia media o regular. La excusabilidad se aprecia valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como las del otro contratante, así que lo que se trata de valorar es tanto las circunstancias ex ante al consentimiento como lo ocurrido durante el iter negocial. En este extremo, aunque en el recurso de apelación invoca casos jurisprudenciales a efectos de exponer similitudes con el de autos, hemos de partir que ha de estarse a las concretas circunstancias concurrentes en el presente a efectos de resolver la cuestión litigiosa de si media o no un error excusable. A los efectos de valorar la excusabilidad del error, se defiende por el recurrente que si el adquiriente tiene el deber de informarse, por el mismo principio de responsabilidad negocial le impone al enajenante el deber de informar, por ello se alega "que no puede aceptarse que las vendedoras, su hija DOÑA Gracia, el marido de ésta, abogado que trabaja precisamente en una inmobiliaria, desconocieran que la actividad negocial de garaje careciera de licencia. Conociendo que la actividad de garaje carecía de licencia, la buena fe contractual les obliga a apercibir a la compradora que la actividad que se le presenta en el bajo carece de licencia, no lo han hecho, evidentemente para provocar el error en la entidad compradora, viciando su consentimiento."

Por un lado, la carga de la prueba de quien invoca el error como invalidante del consentimiento debe probar los hechos sobre los que se basa, pero como se ha expuesto anteriormente, el planteamiento es que no consta probado que la licencia de actividad fuera un elemento esencial del contrato de arras, por tanto, no hay prueba de que haya habido entonces a ese respecto ocultación de información por parte de las vendedoras, sobre una cuestión que no planteó en el contrato de arras como determinante de la voluntad negocial, de ahí que la valoración efectuada por la juzgadora a este respecto haya de mantenerse cuando expone que "Por tanto, si el tema de la licencia no se trató expresamente, no puede afirmarse que las vendedoras hubiesen engañado al comprador sobre las condiciones en que se venía desarrollando la actividad".

En el recurso de apelación se alega que "No se acierta a comprender como puede aceptarse en la sentencia "concluye que los inmuebles se destinaban a aparcamiento y que las vendedoras alquilaban plazas de garaje, pero es que estos son hechos no controvertidos".Esta afirmación la realiza la juzgadora a propósito del análisis del informe pericial aportado como documento nº 4 de la demanda, de hecho, consta en la sentencia que "La pericial del ingeniero técnico industrial, Don Primitivo, aportada como documento 4 de la demanda, concluye que los inmuebles se destinaban a aparcamiento y que las vendedoras alquilaban plazas de garaje, pero es que estos son hechos no controvertidos. (...)". Si examinamos las conclusiones de dicho informe consta recogido que "Del análisis de los datos recogidos se puede extraer que:

-En el momento de la firma del contrato de arras, el uso de los inmuebles objeto de la compraventa es de aparcamiento y se explotan económicamente por el vendedor mediante el alquiler de plazas de garaje. El número de plazas delimitadas y pintadas en el pavimento que se observa en las fotografías del local DIRECCION002 es superior a 6, y el número de vehículos diferentes estacionados que se identifican en las fotografías interiores de este local es de DIRECCION001.

-Los inmuebles cuentan con dos licencias de vado permanente de vehículos autorizadas para un total de 6 vehículos.

- No figura licencia de actividad de garaje vigente en la situación de los dos inmuebles objeto de las obras a fecha 14/04/2023".

Ahora bien, lo que no media prueba suficiente es que las vendedoras hubieran infundido información errónea sobre si disponían o no de licencia de actividad, pues no consta que se les hubiera requerido información al respecto de cómo estaban efectuando la actividad, de unos locales que habían recibido por herencia. En cuanto a la diligencia exigible al demandante se reprocha en el recurso de que el hecho de ser empresario altere las obligaciones contractuales para con él, y que no puede desconocerse que la entidad NORANREY, S.L se constituyó a 24 de enero de 2023 ante notario, y el contrato de arras, es de 3 de marzo de 2023, por lo que alega poca experiencia profesional al transcurrir solo 38 días entre ambas fechas. A este respecto, hay que señalar que aunque la parte demandante alegase desconocer la existencia de licencia de actividad, concurre la circunstancia de ser empresario, y de los hechos ha quedado probado, sobre todo por los mensajes de WhatsApp que obran en actuaciones se ponía de manifiesto su intención de realizar obras en uno de los locales al señalar "necesitamos entrar con aparejador para levantar planos para previsión de gastos, licencias de obras/actividad, etc."; por tanto, aunque la empresa de la cual era administrador iniciara su actividad 38 días antes de la firma del contrato, no puede obviarse que se había asesorado con un profesional de la necesidad de hacer reformas y que necesariamente debía conllevar trámites para la efectividad del negocio, por lo tanto, de haberse empleado una diligencia media o regular, cualquier proyecto que se presentase necesariamente debería cumplir con la normativa vigente al tiempo de presentarse, sobre todo, en casos como el presente que son obras relativas al desarrollo de una actividad. Además, a mayor abundamiento, y como se pone de manifiesto en la sentencia, y se reitera por el apelado, el Sr. Pedro Francisco fue Presidente de la Asociación de Jóvenes Empresarios de Ferrolterra, constando en las actuaciones una entrevista publicada en La Voz de Galicia, del año 2019, en donde aludía al principal servicio de asesoramiento que se prestaba para aquellos que deciden emprender, y a la pregunta de cuál sería el mayor obstáculo con el que se encuentran los nuevos empresarios, se aludía a las licencias. En consecuencia, es difícil sostener que por una diligencia media no pudiera haber evitado el error atendiendo a las circunstancias profesionales del comprador, así como al asesoramiento de un aparejador con carácter previo a la firma del contrato de arras, con el que vistió uno de los inmuebles y sobre los que se pretendía acometer una reforma destinada a la actividad de garaje, sin que conste probado que las vendedoras hubieran ocultado información administrativa sobre la situación de la actividad del garaje, al no constar que se hubiera requerido a las mismas en los tratos preliminares a la firma del contrato de arras, y con ello se hubiera frustrado la confianza de la compradora.

Aunque el recurrente invoca dentro del pretendido motivo de impugnación de error en la valoración de la prueba la vulneración de la confianza creada en la comparadora de la existencia del garaje, ha se señalarse que los documentos que se aportan como 7 a 9 es proporcionada con posterioridad a la firma del contrato de arras, cuando es solicitada una vez media una comunicación de obras desfavorable por parte del Ayuntamiento.

En el recurso de apelación se transcriben los párrafos del contrato de arras de 3 de marzo de 2023, relativos a la cláusula "SEXTA: La parte vendedora se compromete a transmitir la finca descrita, con cuantos usos, derechos y servicios le sean inherentes y accesorios",y también hace hincapié en que se recogió que "Ambas partes acuerdan que la entrega de la posesión de la finca vendida, así como la transmisión de la plena propiedad, se efectuará en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa. No obstante lo anterior, a petición de los compradores y con el objetivo de permitir a la parto compradora iniciar y anticipar trabajos conducentes a su futura explotación del Inmueble, siempre que estos trabajos se puedan realizar sin molestias, cestos o menoscabo del aprovechamiento del Inmueble por la parte vendedora y sin ocasionar molestias a la Comunidad de Propietarios o a los actuales arrendatarios del inmueble, la parte compradora acepta la realización de los siguientes trabajos por los compradores con carácter previo a la formalización de la compraventa: (...)"o en cuanto a "se comprometan a rematar todos los trabajos que se encuentren en curso y dejar el inmueble en condiciones de seguridad, limpieza y apariencia adecuadas para que se continúe explotando como antes por la parte vendedora, que en ningún caso deberá salir perjudicada por haber accedido a esta petición de los compradores".

A pesar de la invocación de esas concretas partes del contrato de arras, no queda probado que con ello se hubiera creado una confianza infundada en el comprador sobre la licencia de actividad, pues no consta que hubiera habido información requerida al respecto. El hecho de que el comprador ya manifestase que iba a realizar obras de reforma antes de la formalizar la escritura de compraventa, acarrea que quien vaya a solicitar del acometimiento de tales reformas se informe administrativamente que requisitos deberían cumplir a efectos de presentar la documentación, y en aras a una diligencia media que es la exigible, de cara adaptarlas a la normativa vigente. El hecho de que por el contrato de ampliación de arras se hubiera dispuesto que la parte compradora se compromete a hacerse cargo del pago de los suministros, de la cuota de la comunidad de propietarios y de la gestión integral de los alquileres de las plazas de garaje y de todo el recinto de aparcamiento, no conlleva a que medie errónea valoración de la prueba por parte de la juzgadora, pues en la diligencia media de quien es empresario no puede obviar que se debe contar con una autorización del ayuntamiento para el desarrollo de una actividad en un local, pero en la valoración probatoria de los hechos, no puede acogerse favorablemente que las partes vendedoras hubieran inducido en error a la parte compradora, porque el hecho de que las propietarias liquidaran el IVA, quiere decir que es una actividad económica declarada, pero no es sinónimo de que administrativamente esté vigente su licencia. Así, aunque los bajos puedan estar siendo explotados como garaje, y que en la visita girada hubiera 13 plazas de aparcamiento señaladas o que constasen con vados, no es equivalente para dar por hecho que consta con licencia de actividad, pues es un hecho notorio, que los vados caducan si no se renuevan, pero un vado es una autorización municipal para que permite el acceso por la vía pública, pero ello no es sinónimo de licencia de actividad. Por ello, estas circunstancias no pueden suponer que, además ostenta el carácter de empresario, no deba efectuar ninguna otra comprobación a efectos de solicitar una licencia de obras si contaba con licencia de actividad, pues atendiendo a las reglas de la sana crítica, en términos de razonabilidad, si con la adquisición de tales locales se planeaba acometer alguna reforma debe cumplirse con todos los requisitos administrativos que estuvieran vigentes, sobre los cuales corresponde al solicitante informarse, más teniendo en cuenta que se trataba de unos locales con desarrollo de actividad de garaje desde hace 50 años, y que a las partes vendedoras se los habían transmitido por vía hereditaria.

Por la parte apelante se efectúa a lo largo del recurso de apelación un resumen de las declaraciones prestadas por las partes codemandadas, por las testigos, y por el testigo perito D. Eleuterio, y en base a esa prueba practicada efectúa unas conclusiones sobre las que se defiende que la juzgadora habría incurrido en error en la valoración de la prueba. No es necesario la reproducción de las declaraciones prestada por cada uno de los intervinientes en el acto del juicio, sino que más bien, el pronunciamiento que se efectuará es a los efectos de la valoración conjunta de la prueba, y en este sentido, no puede tener favorable acogida la pretensión de error en la valoración que sostiene la parte apelante. Cuando se examina el requisito de la excusabilidad del error ha de valorarse las circunstancias de toda índole que concurren en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como la del otro contratante, y en este punto, en el recurso de apelación se llega a la conclusión de que Doña Gracia, hija de una de las vendedoras, es empresaria como la compradora, pero es necesario matizar que ostentaría una doble condición porque al ser titular de una farmacia, ejerce la profesión de farmacéutica y la gestión económica del negocio de la farmacia. En cuanto a su marido sería licenciado en derecho económicas y trabaja en una empresa inmobiliaria. La parte recurrente insiste en sus conclusiones en que, aunque las vendedoras son personas de avanzada edad, no han actuado directamente las propietarias en la negociación de la compraventa sino por medio de dos hijas de ellas, y que, además, contrataron a una inmobiliaria para asesorarlas en el proceso de venta y que Doña Gracia declaró que "nosotros nunca te certificamos que teníamos licencia". Ahora bien, no es suficiente para sostener que quienes actuaron desde la parte vendedora hayan inducido a error a la parte compradora porque ni siquiera el documento nº 6 aportado con la demanda puede conllevar a confusión porque no se trata de una licencia de actividad, ya que se trataría de una certificación expedida por la Secretaria del Concello de Ferrol de 26 de marzo de 2018, en donde consta "Que, en relación con escrito de Rexistro de Entrada nº NUM011 de data 16/03/2018 no que se solicita certificación que acredite a vixencia do garaxe e placa de pasaxe...infórmase que, consultados os arquivos da Oficina de Licenzas deste Concello, consta que, con data 3/02/1972 a Comisión Municipal Permanente deste Concello, outorgou a Ángel Jesús, licenza para colocar discos de prohibición de aparcar no fronte do garaxe sito na DIRECCION003. A data de hoxe, non consta que se teña solicitado a Baixa da antedita licenza". Sin lugar a dudas, se trata de una certificación sobre la vigencia de los vados, que no es equivalente a una licencia de actividad, y que concurriendo una diligencia media no puede obviarse por quién compra de que no son licencias sinónimas. Ahora bien, a pesar de que D. Eleuterio, quien asesoró a la parte compradora en la tramitación de la licencia de obras de la reforma, considerase que a la vista de esa certificación al entender que al haber licencia de garaje optó por utilizar tan sólo el modelo CP05 de comunicación previa de obras menores. La valoración que efectúa la juzgadora a este respecto en la sentencia es coherente en términos de razonabilidad, resulta que el convencimiento en el que se ampara el Sr. Eleuterio no es una certificación de licencia de actividad, sino un certificado que, si lee con detenimiento, se observa que aunque aluda a la existencia de un garaje, se refiere a una licencia sobre la vigencia de la prohibición de discos de aparcar, es decir, una licencia sobre lo vados. Por ello, en una diligencia media la parte compradora, y con el asesoramiento que contaba, deberían haberse percatado por un lado de que no habían verificado la existencia de licencia de actividad, de ahí que no tendría que presentar el modelo CP05 sino el modelo CP02 dado que la licencia de obras estaría afecta a una actividad, y por otro lado, no podían obviar que en todo caso rige el Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento único de regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos. Como expuso la juzgadora de primera instancia en su sentencia la resolución del Ayuntamiento es muy clarificadora al respecto en cuanto informa de forma desfavorable la concesión de obras, por cuanto el modelo de tramitación no se corresponde con el modelo CP02 de comunicación previa según lo señalado para obras de adecuación del local para el ejercicio de la actividad y la documentación no se corresponde con la señalada en la CP02, pero es que ello no conlleva a que no pueda ser usado ese local como garaje, porque en la propia resolución del Ayuntamiento aunque señale que no figura licencia de actividad de garaje, informa en el epígrafe de "Situación urbanística" que el uso de garaje-aparcamiento en la categoría 1ª grado 1º; categoría 2ª; figuran entre los autorizados en el art. 134 que desarrolla dicha ordenanza en las condiciones del artículo 100 uso garaje-aparcamiento del PXOM. Por tanto, el destino como garaje-aparcamiento es un uso permitido, pero para ello el comprador debe presentar la documentación al efecto de tramitar la licencia y la comunicación del modelo CP02 de obras al ser afecto a una actividad. No hay ningún impedimento para que con la adquisición de esos locales pueda desarrollar la actividad de garaje aparcamiento cumpliendo la normativa administrativa vigente; cuestión distinta, es que ello conlleve unos mayores costes adicionales (se aporta presupuesto en la demanda) pero no queda probado que mediara error como ineficacia del consentimiento pues empleado una diligencia media podría haberse percatado de que la certificación de vigencia de vados no era una licencia de actividad. Como adecuadamente se razona por la juzgadora, "Como podemos leer en dicha resolución, el Ayuntamiento no dice que no pueda realizarse una actividad de garaje en los locales, sino que se debe legalizar, de acuerdo con la normativa citada. Si NORANREY hubiese recabado esta información antes de firmar las arras y comenzar las obras con tanta prisa, no habríamos llegado a este punto, pues la mercantil podría haber hecho un cálculo más certero del coste de la inversión necesaria y de su rentabilidad. Se trata, por lo demás, de información que estaba a su alcance, bastaba con preguntar en el ayuntamiento. No está justificada la improvisación. No al menos cuando se trata de un empresario, que no puede actuar basándose en suposiciones, creencias, o convicciones fundadas en la apariencia, cuando está en juego la solvencia y rentabilidad de su proyecto...",motivación que ha de ser confirmada en términos de razonabilidad y coherencia ante el resultado de la valoración probatoria de todos los hechos en su conjunto.

Por otra parte, en relación con el motivo de impugnación sexto del recurso de apelación en el que se alude a los requisitos de obtención de la licencia de actividad, exponiendo el apelante la errónea interpretación que hace la juzgadora del artículo 12.4 del Decreto 144/2016, por cuánto la expresión "cumplir con los nuevos requisitos que posteriores normativas establezcan", hace referencia a los cambios normativos que se deriven después de la comunicación previa de inicio de actividad, precisamente por la consideración de que una licencia de actividad, es una licencia de tracto sucesivo, pero en ello en modo alguno significa como se señala en la sentencia que para el cambio de titularidad de la licencia de actividad hubiera de adaptarse a las normativas posteriores desde la licencia originaria hasta la actualidad, reiterando que hubiera bastado la comunicación de cambio de titularidad de la licencia de actividad del art. 20 del Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, de existir la licencia de actividad.

A estos efectos, el art. 12.4 del Decreto establece que "La persona titular de la actividad es responsable del mantenimiento en el tiempo de los requisitos que la actividad tenía que cumplir cuando se presentó la comunicación previa, así como de la adaptación a los nuevos requisitos que posteriores normativas establezcan". En el caso de autos, resultaría que no se disponía de licencia de actividad, por lo que tampoco cabía una comunicación de cambio de titularidad de la licencia, pero estas cuestiones de índole administrativo en cuanto a cumplir con la presentación del modelo CP02 en lugar del CP05 o sobre cuándo es de aplicación el art. 12.4 del Decreto, no enerva la desestimación de la demanda, en cuanto a que no son suficientes para considerar que medie error como ineficacia del consentimiento, más cuando en el local el uso de garaje-aparcamiento es un uso permitido, sin que haya ningún obstáculo, más allá de mayor financiación y coste, para que el actor pudiera regularizar la situación administrativa de la actividad así como la presentación del modelo CP02, razón por la que se denegó por el Ayuntamiento la realización de obras menores, al estar vinculadas a una actividad, sin que medie un error esencial ni excusable que haga prosperar la demanda.

En virtud de todo lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser desestimado.

CUARTO. -Por la parte apelante se solicita que para el supuesto de no estimación íntegra del recurso de apelación se estime la apelación sobre la no imposición de costas por mediar dudas de hecho.

En cuanto a la alegación sobre la existencia de dudas de hecho para la no imposición de costas de primera instancia ha de ser desestimado.

El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.- Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares». El principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1, primer inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se matiza en el segundo inciso del mismo precepto con la atribución al tribunal de la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.

Es conocida la opinión doctrinal que concluye que este precepto consagra el principio de imposición de las costas del pleito siguiendo la teoría del vencimiento objetivo, continuando la regulación iniciada por el antiguo artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , introducido por la Ley de 6 de agosto de 1984. El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece, como criterio general en materia de costas, el principio del vencimiento total, inspirado en la regla de que «la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien la tiene», por lo que solo excepcionalmente, y para el caso de que el tribunal aprecie la concurrencia de «serias dudas de hecho o de derecho», puede no hacer expresa imposición de las costas. La consecuencia natural de la desestimación de la demanda es la imposición de las costas al demandante, y solo muy excepcionalmente, si concurrieran a juicio del tribunal sentenciador serias dudas de hecho o de derecho, procedía hacer un pronunciamiento que no impusiera las costas a ninguna de las partes [ SSTS 9/2020, de 8 de enero (Roj: STS 7/2020 , recurso 1427/2017 ); 10 de marzo de 2015 ( Roj: STS 973/2015, recurso 506/2013 ), 4 de febrero de 2015 ( Roj: STS 183/2015, recurso 657/2013 ) y 16 de diciembre de 2014 ( Roj: STS 5694/2014, recurso 802/2013 )].

Si bien el precepto otorga un cierto margen para no aplicar dicha teoría hasta sus últimas consecuencias, al dejar al arbitrio judicial para no imponerlas, dicha facultad está limitada a que el juzgador «aprecie, y así lo razone» dudas de hecho o de derecho. Previsión que tiene su precedente inmediato en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881, en el que se contemplaba la facultad de juez de apreciar circunstancias excepcionales que justificaran la no imposición de costas, y su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado [ SSTS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 ), 14 de septiembre de 2007 ( Roj: STS 5992/2007, recurso 4306/2000 )]. Se configura como una facultad del juez [ SSTS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 ), 30 de junio de 2009 ( Roj: STS 4450/2009, recurso 532/2005 )]. Discrecional pero no arbitraria, puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada, aunque su aplicación no está condicionada a la petición de las partes. Lo dicho excluye la infracción del principio de aportación de parte enunciado en el artículo 216 Ley de Enjuiciamiento Civil ; es una potestad del juez no sometida a la solicitud de los litigantes [ STS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 )]. Alejamiento de la arbitrariedad que se refuerza en la exigencia de la exposición de cuáles son esas dudas; y siempre sometidas a revisión en el recurso de apelación ( artículo 397 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Dudas fácticas o jurídicas que además han de ser «serias» , a lo que puede añadirse que además han de ser objetivas, de tal forma que puedan ser apreciadas por cualquier operador jurídico [ STS 112/2018, de 6 de marzo (Roj: STS 724/2018, recurso 2294/2015 )].

Prueba de ello es que el término de comparación de las dudas jurídicas es la jurisprudencia recaída en casos similares. El supuesto típico es cuando sobre una cuestión no se ha pronunciado aún el Tribunal Supremo, y existen discrepantes interpretaciones entre las distintas Audiencias Provinciales [ STS 680/2021, de 7 de octubre (Roj: STS 3662/2021, recurso 638/2017 )]. Lo que conlleva que no pueda apreciarse la excepcionalidad cuando la jurisprudencia es unánime.

Y en cuanto a las fácticas, se requiere que sean serias, objetivas, importantes, de consideración, que concurrirán cuando el establecimiento de los hechos controvertidos y relevantes resulta especialmente complejo, cuando pueda calificarse la labor de apreciación de las pruebas de especialmente dificultosa, cualquiera que sea el sentido final. La razón última de ser de la excepción es que el litigio se presentaba como inevitable para las partes, pues al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no queda a los litigantes más remedio que acudir al pleito para que se resuelva la controversia por los Tribunales. Pero se está hablando siempre de dudas objetivas, no de la ignorancia de la parte en cuanto a lo realmente acaecido, ni de que haya interpretado erróneamente unos hechos. No puede confundirse la duda fáctica seria de los hechos acontecidos, con la buena fe del litigante (en la creencia de que se tiene razón porque desconoce lo acaecido o lo malinterpreta).

No se aprecia la existencia de serias dudas fácticas. No puede acogerse la alegación "de que la indebida admisión de la pericial de D. Virgilio, lo suficiente relevante per se para la no imposición de costas", por la ley solo excepciona la imposición por dudas de hecho o de derecho. Para que pueda excepcionar la aplicación de la imposición de las costas procesales es necesario que los hechos determinantes se hayan presentado como dudosos y con serias dudas existentes sobre los mismos, sin que ello haya acontecido en el caso de autos, siendo el objeto del pleito la valoración probatoria de si mediaba o no error como ineficacia del consentimiento, así como las reglas de interpretación de los contratos sin que haya prueba suficiente que permita acoger la estimación de la demanda, sin que medien dudas al respecto de los hechos. Por tanto, no cabe apreciar dudas fácticas, manteniendo la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante por aplicación por el principio de vencimiento objetivo del art. 394 de la LEC.

QUINTO. -La desestimación del recurso de apelación ha de conllevar la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( Art. 398.1 de la LEC) .

Se dispondrá la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal ( disposición adicional decimoquinta de la LOPJ, apartado 9).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. -Por la representación procesal de NORANREY, S.L se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 14 de febrero de 2025 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ferrol en virtud de la cual se desestimó la demanda, invocando, en primer lugar, la nulidad de la sentencia y ello al defender que fue indebida la admisión del informe pericial aportado por la parte demandada al procedimiento de forma extemporánea por infracción del art. 337.1 de la LEC a la vista de lo dispuesto en el art. 336.4 de la LEC, y la consecuencia de esa indebida admisión de la prueba, sería la declaración de la nulidad de la sentencia ( Art. 459 y 465.4 de la LEC, conforme al art. 227 del mismo texto legal), toda vez, que " toda la fundamentación jurídica de la sentencia evidencia la influencia del contenido del informe en el proceso de formación de la decisión de la juzgadora, no hay ninguna duda de que la juzgadora está influenciada y condicionada por las manifestaciones de un informe pericial que nunca debió ser admitido...", y para el supuesto de que no se acepte la concurrencia de nulidad de actuaciones, de no aceptarse que la aportación a las actuaciones ha generado indefensión, de no aceptarse que la convicción del tribunal se ha fundado en la prueba pericial indebidamente admitida, lo que necesariamente procede es, estimando el recurso de apelación, decretar la inadmisión de la prueba que fue indebidamente admitida en primera instancia, anular la sentencia de instancia y dictar por este Audiencia Provincial nueva sentencia sin tener en cuenta la prueba indebidamente admitida.

En relación con lo pretendido por la parte recurrente, ha de resolverse que el informe pericial aportado por la parte demandada fue indebidamente admitido, no por cuestiones de presentación de plazos (aportarse en todo caso cinco días antes de iniciarse la audiencia previa- art. 337 de la LEC) sino por infracción del art. 336.4 de la LEC, por cuanto dicho precepto exige que "El demandado que no pueda aportar dictámenes escritos con la contestación a la demanda deberá justificar la imposibilidad de pedirlos y obtenérselos dentro del plazo para contestar". En efecto, en el "1 er. OTROSÍ DIGO" de la contestación a la demanda tan solo constaba "Con amparo en el artº 337.1 LEC, se anuncia la aportación de DICTAMEN PERICIAL de Arquitecto o Arquitecto técnico". Ese era el momento procesal en el que debería haberse justificado la imposibilidad de pedir y obtener ese informe para aportarlo con la contestación a la demanda, sin que conste cumplido ese requisito, lo que conlleva a que necesariamente se tendría que haber inadmitido el informe pericial aportado por la parte demandada por no cumplir con lo dispuesto con el art. 336.4 de la LEC.

Sin embargo, no puede acogerse la pretensión de nulidad de la sentencia de primera instancia. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1999 "La denegación de una prueba puede ocasionar indefensión, su otorgamiento nunca puede producir tal efecto, salvo que la convicción del tribunal se haya fundado en una prueba indebidamente admitida". En el caso de autos, la juzgadora no basó su convicción en el informe pericial de la parte demandada; es más, la misma efectúa una crítica a las periciales obrantes en autos (tanto la presentada a instancia de la parte demandante como la de la parte demandada) al señalar expresamente que "Por último, nos referiremos a las periciales practicadas en la presente litis, pues sobre ellas recayó el peso de la actividad probatoria, aunque en realidad poco han aportado al esclarecimiento de la cuestión controvertida. Diremos, además, con todos los respetos, que tanto el perito de la parte actora, Sr. Primitivo, como el de la parte demandada, Sr. Virgilio, desbordaron los límites del objeto de esta prueba, a los que se refiere el art. 335 LEC , pues para interpretar un contrato de arras no se necesitan conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos. Y aunque es cierto que sí puede ser necesario auxiliarse de expertos para interpretar normas técnicas, tampoco es nuestro caso. La resolución del Ayuntamiento de 13/04/2023 es bastante clara, al igual que el Decreto en que se basa".Por tanto, la propia juzgadora exponía en relación a las periciales que "...poco han aportado al esclarecimiento de la cuestión controvertida",para añadir en el párrafo siguiente respecto de la pericial aportada por la demandada de que "Y concluye su dictamen de 12 páginas, con una serie de valoraciones sobre las circunstancias de las partes y el objeto del contrato de arras, que son absolutamente vanas, al versar sobre hechos cuya interpretación no requiere de los conocimientos del perito",por ello no podemos concluir que la juzgadora haya basado su convicción en el informe pericial de la parte demandada a la vista de los párrafos transcritos de la propia sentencia al considerar que la cuestión litigiosa no era necesario informes periciales, de ahí, que la misma afirme que "La resolución del Ayuntamiento de 13/04/2023 es bastante clara, al igual que el Decreto en que se basa", de tal modo que las conclusiones que alcanza la juzgadora no es por el contenido del informe del perito de la parte demandada sino de la valoración probatoria que efectúa de los hechos, y del resto de la documental obrante en las actuaciones, examinando desde esa perspectiva los requisitos del error como vicio del consentimiento; para concluir la no concurrencia de la esencialidad del error ni de la excusabilidad.

En consecuencia, al no constar que la juzgadora de primera instancia hubiera basado su convicción en una prueba indebidamente admitida (-informe pericial de la parte demandada-), la única consecuencia será prescindir del resultado de dicha prueba pericial a la hora de efectuar la función revisora de las actuaciones desde la segunda instancia, pero no puede conllevar el efecto de la nulidad de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. -La parte apelante, con carácter previo a impugnar la sentencia de primera instancia por error en la valoración de la prueba, alega la falta de buena fe contractual de las vendedoras, con carencia argumental de la sentencia al respecto, y se incide en que si se transmite un bajo en el que se está desarrollando una actividad negocial de garaje tiene la otra parte vendedora la obligación de comunicación al adquirente de que esa actividad se realiza sin licencia, pues entonces la compraventa no se hubiera producido, ya que consideran esencial para el consentimiento de la compradora a quien le ofrecen un garaje, incluso publicitándolo como tal según consta de la declaración de la empleada de la inmobiliaria AM SERVICIOS INMOBILIARIOS FERROL en el acto del juicio.

A pesar de la postura sostenida por la parte recurrente, no ha quedado probado que haya mediado mala fe por parte de la vendedora pues no ha quedado probado en los tratos preliminares ni que en el contrato de arras, constituyera un elemento esencial la existencia de licencia de actividad y ello porque consta como objeto de la compraventa tres locales, no se alude en ningún momento al vocablo garaje, ni tampoco se hace alusión en ningún momento del contrato de arras a si contaban con licencia de actividad, por lo que difícilmente se puede sostener que la parte vendedora haya infringido la buena fe cuando no puede darse por probado que la información sobre la existencia de la licencia de actividad hubiera sido lo que motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste.

A mayor abundamiento, la parte recurrente invoca el art. 1.281 del Código Civil, en cuanto precepto ha tener en cuenta sobre la interpretación de los contratos conforme a los criterios de la buena fe contractual, y se pone en relación con el art. 1.288 del Código Civil que "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad" y alude a que "No puede aceptarse una interpretación de los contratos de arras que beneficien a quien ha actuado de mala fe y que provoca la oscuridad en el contrato, no puede aceptarse que una interpretación del contrato que sea contraria a que el objeto de la compraventa no fuera un garaje y tres bajos comerciales".No puede tener favorable acogida tal pretensión, porque no consta identificada cuál es la pretendida cláusula oscura como se sostiene. En el caso de autos, los términos del contrato de arras son claros porque si se examina el mismo (documento nº 3 de la demanda) se observa que se alude a unos inmuebles, siendo descriptos como: "a) Local comercial: sótano comercial o industrial, con una superficie construida de 115,00 m2, ubicado en DIRECCION000, Ferrol, inscrito en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM003, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM006; b) Local comercial: o industrial, con una planta baja comercial superficie construida de 115,00 m2, ubicado en DIRECCION001, Ferrol, inscrita en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM007, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM008; c) Local comercial: planta baja comercial, con una superficie construida de 178,00 m2, ubicado en DIRECCION002, Ferrol, y a su espalda un patio de unos 230,00 m2, inscrita en el Registro de la Propiedad de Ferrol con nº de finca registral NUM009, Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM010". Aunque era un hecho visible que pudo constatar en las visitas la existencia de vehículos estacionados en el interior de uno de ellos siendo usado como garaje, no consta en el contrato de arras, que se hubiera hecho alusión a un traspaso del negocio con licencia, ni se puede identificar ninguna cláusula que pudiera conllevar a inequívocos, o ambigüedades en cuanto a posible oscuridad al no constar a lo largo del contrato ninguna referencia a que fuera objeto de la misma la licencia de actividad como núcleo de la esencialidad del negocio jurídico.

TERCERO. -La parte recurrente invoca error en la valoración de la prueba como motivo de impugnación de la sentencia aludiendo a una valoración parcial de la prueba, haciendo incidencia y destacando únicamente aquellas pruebas documentales, o declaraciones testificales que le son útiles para su argumentación desestimatoria de la demanda, sin confrontarlas a aquellas que evidenciarían la existencia del error invalidante del contrato.

A este respecto es preciso señalar que, "el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre) y la Sala Primera del Tribunal Supremo -de cuya sentencia 668/2015, de 4 de diciembre procede el texto entrecomillado anterior- para la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación merece "una severa crítica" (en igual sentido la STS núm. 808/2009, de 21 de diciembre o la 649/2014, de 13 de enero de 2015 ). La STS 59/2017, de 30 de enero , reitera la doctrina anterior, y expone que "Como ya hemos recordado en otras ocasiones ( sentencias 588/2015, de 10 de noviembre , y 623/2015, de 24 de noviembre ), «el hecho de que la Audiencia valore la prueba practicada en un sentido diferente al que lo ha hecho el magistrado de primera instancia, que celebró el juicio, no supone ninguna vulneración de los principios de oralidad, inmediación y contradicción, pues de otro modo se limitaría la facultad del tribunal de apelación de contradecir la prueba practicada por el juez de primera instancia, simplemente por no haber practicado directamente las pruebas. La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción».

Tampoco puede admitirse el argumento consistente en que la revisión que la Audiencia puede hacer de esas pruebas se limita a ponderar si la valoración hecha por el Juzgado es ilógica, arbitraria, o se aparta de las previsiones del art. 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Esta sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias.

En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido « una severa crítica » ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y 808/2009 , de 21 de diciembre )".

Por tanto, no hay óbice procesal para que pueda efectuarse una valoración de la prueba hecha en la primera instancia, respecto de la cual muestra disconformidad la parte apelante, y ello es procedente examinar a la vista de las consideraciones de la STS 59/17, de 30 de enero de 2017 que ha sido reproducida.

A lo hora de resolver sobre la pretendida errónea valoración de la prueba y defensa de la concurrencia de error invalidante, anunciados como motivo tercero, y cuarto del recurso de apelación ha de ponerse en relación con los concretos requisitos sobre los que se pronunció la juzgadora de primera instancia que constituyen ratio decidendide la sentencia y sobre los cuales muestra disconformidad la parte apelante, en cuanto a error esencial y a error excusable en el consentimiento prestado por la parte compradora.

La parte recurrente, defiende que es esencial el error invalidante porque a la compradora se le ofrece un garaje, compra un garaje, y después comprueba que ese garaje carecía de licencia de actividad y, simplemente, si no hay licencia de actividad no hay garaje. Hay que tener en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de la Sala 1ª, de 12 de noviembre de 2004, citando la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2003 indica que: [...] «de acuerdo con la doctrina de esta Sala, para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquel que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento, así lo entienden las SS 14 y 18 de febrero de 1994 , 6 de noviembre de 1996 y 30 de septiembre de 1999 , señalándose en la penúltima de las citadas que la doctrina y la jurisprudencia viene reiteradamente exigiendo que el error alegado no sea inexcusable, habiéndose pronunciado por su inadmisión, si este recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar el error con una normal diligencia; con cita de otras varias, la S 12 de julio de 2002 recoge la doctrina de esta Sala respecto al error en el objeto al que se refiere el párr. 1.º del art. 1265 del CC y establece que será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos: a) ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste; y b) que no sea imputable a quien lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por la declaración ( SS 18 de febrero y 3 de marzo de 1994 )».

Como ya se ha argumentado al respecto a lo largo de los fundamentos de derecho precedentes, el objeto del contrato de arras eran tres locales comerciales; cuestión distinta es que unos de ellos se pueda explotar la actividad de garaje, haciendo ese uso, pero como se ha expuesto anteriormente, no consta que en el contrato de arras, se hubiera hecho alusión a que la licencia de actividad fuera el núcleo de la esencialidad del negocio jurídico.

Otro de los requisitos necesarios para que el error invalide el consentimiento es que debe ser excusable, es decir, que no ha de ser imputable a quien lo padece, y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por el que lo sufre, de una diligencia media o regular. La excusabilidad se aprecia valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como las del otro contratante, así que lo que se trata de valorar es tanto las circunstancias ex ante al consentimiento como lo ocurrido durante el iter negocial. En este extremo, aunque en el recurso de apelación invoca casos jurisprudenciales a efectos de exponer similitudes con el de autos, hemos de partir que ha de estarse a las concretas circunstancias concurrentes en el presente a efectos de resolver la cuestión litigiosa de si media o no un error excusable. A los efectos de valorar la excusabilidad del error, se defiende por el recurrente que si el adquiriente tiene el deber de informarse, por el mismo principio de responsabilidad negocial le impone al enajenante el deber de informar, por ello se alega "que no puede aceptarse que las vendedoras, su hija DOÑA Gracia, el marido de ésta, abogado que trabaja precisamente en una inmobiliaria, desconocieran que la actividad negocial de garaje careciera de licencia. Conociendo que la actividad de garaje carecía de licencia, la buena fe contractual les obliga a apercibir a la compradora que la actividad que se le presenta en el bajo carece de licencia, no lo han hecho, evidentemente para provocar el error en la entidad compradora, viciando su consentimiento."

Por un lado, la carga de la prueba de quien invoca el error como invalidante del consentimiento debe probar los hechos sobre los que se basa, pero como se ha expuesto anteriormente, el planteamiento es que no consta probado que la licencia de actividad fuera un elemento esencial del contrato de arras, por tanto, no hay prueba de que haya habido entonces a ese respecto ocultación de información por parte de las vendedoras, sobre una cuestión que no planteó en el contrato de arras como determinante de la voluntad negocial, de ahí que la valoración efectuada por la juzgadora a este respecto haya de mantenerse cuando expone que "Por tanto, si el tema de la licencia no se trató expresamente, no puede afirmarse que las vendedoras hubiesen engañado al comprador sobre las condiciones en que se venía desarrollando la actividad".

En el recurso de apelación se alega que "No se acierta a comprender como puede aceptarse en la sentencia "concluye que los inmuebles se destinaban a aparcamiento y que las vendedoras alquilaban plazas de garaje, pero es que estos son hechos no controvertidos".Esta afirmación la realiza la juzgadora a propósito del análisis del informe pericial aportado como documento nº 4 de la demanda, de hecho, consta en la sentencia que "La pericial del ingeniero técnico industrial, Don Primitivo, aportada como documento 4 de la demanda, concluye que los inmuebles se destinaban a aparcamiento y que las vendedoras alquilaban plazas de garaje, pero es que estos son hechos no controvertidos. (...)". Si examinamos las conclusiones de dicho informe consta recogido que "Del análisis de los datos recogidos se puede extraer que:

-En el momento de la firma del contrato de arras, el uso de los inmuebles objeto de la compraventa es de aparcamiento y se explotan económicamente por el vendedor mediante el alquiler de plazas de garaje. El número de plazas delimitadas y pintadas en el pavimento que se observa en las fotografías del local DIRECCION002 es superior a 6, y el número de vehículos diferentes estacionados que se identifican en las fotografías interiores de este local es de DIRECCION001.

-Los inmuebles cuentan con dos licencias de vado permanente de vehículos autorizadas para un total de 6 vehículos.

- No figura licencia de actividad de garaje vigente en la situación de los dos inmuebles objeto de las obras a fecha 14/04/2023".

Ahora bien, lo que no media prueba suficiente es que las vendedoras hubieran infundido información errónea sobre si disponían o no de licencia de actividad, pues no consta que se les hubiera requerido información al respecto de cómo estaban efectuando la actividad, de unos locales que habían recibido por herencia. En cuanto a la diligencia exigible al demandante se reprocha en el recurso de que el hecho de ser empresario altere las obligaciones contractuales para con él, y que no puede desconocerse que la entidad NORANREY, S.L se constituyó a 24 de enero de 2023 ante notario, y el contrato de arras, es de 3 de marzo de 2023, por lo que alega poca experiencia profesional al transcurrir solo 38 días entre ambas fechas. A este respecto, hay que señalar que aunque la parte demandante alegase desconocer la existencia de licencia de actividad, concurre la circunstancia de ser empresario, y de los hechos ha quedado probado, sobre todo por los mensajes de WhatsApp que obran en actuaciones se ponía de manifiesto su intención de realizar obras en uno de los locales al señalar "necesitamos entrar con aparejador para levantar planos para previsión de gastos, licencias de obras/actividad, etc."; por tanto, aunque la empresa de la cual era administrador iniciara su actividad 38 días antes de la firma del contrato, no puede obviarse que se había asesorado con un profesional de la necesidad de hacer reformas y que necesariamente debía conllevar trámites para la efectividad del negocio, por lo tanto, de haberse empleado una diligencia media o regular, cualquier proyecto que se presentase necesariamente debería cumplir con la normativa vigente al tiempo de presentarse, sobre todo, en casos como el presente que son obras relativas al desarrollo de una actividad. Además, a mayor abundamiento, y como se pone de manifiesto en la sentencia, y se reitera por el apelado, el Sr. Pedro Francisco fue Presidente de la Asociación de Jóvenes Empresarios de Ferrolterra, constando en las actuaciones una entrevista publicada en La Voz de Galicia, del año 2019, en donde aludía al principal servicio de asesoramiento que se prestaba para aquellos que deciden emprender, y a la pregunta de cuál sería el mayor obstáculo con el que se encuentran los nuevos empresarios, se aludía a las licencias. En consecuencia, es difícil sostener que por una diligencia media no pudiera haber evitado el error atendiendo a las circunstancias profesionales del comprador, así como al asesoramiento de un aparejador con carácter previo a la firma del contrato de arras, con el que vistió uno de los inmuebles y sobre los que se pretendía acometer una reforma destinada a la actividad de garaje, sin que conste probado que las vendedoras hubieran ocultado información administrativa sobre la situación de la actividad del garaje, al no constar que se hubiera requerido a las mismas en los tratos preliminares a la firma del contrato de arras, y con ello se hubiera frustrado la confianza de la compradora.

Aunque el recurrente invoca dentro del pretendido motivo de impugnación de error en la valoración de la prueba la vulneración de la confianza creada en la comparadora de la existencia del garaje, ha se señalarse que los documentos que se aportan como 7 a 9 es proporcionada con posterioridad a la firma del contrato de arras, cuando es solicitada una vez media una comunicación de obras desfavorable por parte del Ayuntamiento.

En el recurso de apelación se transcriben los párrafos del contrato de arras de 3 de marzo de 2023, relativos a la cláusula "SEXTA: La parte vendedora se compromete a transmitir la finca descrita, con cuantos usos, derechos y servicios le sean inherentes y accesorios",y también hace hincapié en que se recogió que "Ambas partes acuerdan que la entrega de la posesión de la finca vendida, así como la transmisión de la plena propiedad, se efectuará en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa. No obstante lo anterior, a petición de los compradores y con el objetivo de permitir a la parto compradora iniciar y anticipar trabajos conducentes a su futura explotación del Inmueble, siempre que estos trabajos se puedan realizar sin molestias, cestos o menoscabo del aprovechamiento del Inmueble por la parte vendedora y sin ocasionar molestias a la Comunidad de Propietarios o a los actuales arrendatarios del inmueble, la parte compradora acepta la realización de los siguientes trabajos por los compradores con carácter previo a la formalización de la compraventa: (...)"o en cuanto a "se comprometan a rematar todos los trabajos que se encuentren en curso y dejar el inmueble en condiciones de seguridad, limpieza y apariencia adecuadas para que se continúe explotando como antes por la parte vendedora, que en ningún caso deberá salir perjudicada por haber accedido a esta petición de los compradores".

A pesar de la invocación de esas concretas partes del contrato de arras, no queda probado que con ello se hubiera creado una confianza infundada en el comprador sobre la licencia de actividad, pues no consta que hubiera habido información requerida al respecto. El hecho de que el comprador ya manifestase que iba a realizar obras de reforma antes de la formalizar la escritura de compraventa, acarrea que quien vaya a solicitar del acometimiento de tales reformas se informe administrativamente que requisitos deberían cumplir a efectos de presentar la documentación, y en aras a una diligencia media que es la exigible, de cara adaptarlas a la normativa vigente. El hecho de que por el contrato de ampliación de arras se hubiera dispuesto que la parte compradora se compromete a hacerse cargo del pago de los suministros, de la cuota de la comunidad de propietarios y de la gestión integral de los alquileres de las plazas de garaje y de todo el recinto de aparcamiento, no conlleva a que medie errónea valoración de la prueba por parte de la juzgadora, pues en la diligencia media de quien es empresario no puede obviar que se debe contar con una autorización del ayuntamiento para el desarrollo de una actividad en un local, pero en la valoración probatoria de los hechos, no puede acogerse favorablemente que las partes vendedoras hubieran inducido en error a la parte compradora, porque el hecho de que las propietarias liquidaran el IVA, quiere decir que es una actividad económica declarada, pero no es sinónimo de que administrativamente esté vigente su licencia. Así, aunque los bajos puedan estar siendo explotados como garaje, y que en la visita girada hubiera 13 plazas de aparcamiento señaladas o que constasen con vados, no es equivalente para dar por hecho que consta con licencia de actividad, pues es un hecho notorio, que los vados caducan si no se renuevan, pero un vado es una autorización municipal para que permite el acceso por la vía pública, pero ello no es sinónimo de licencia de actividad. Por ello, estas circunstancias no pueden suponer que, además ostenta el carácter de empresario, no deba efectuar ninguna otra comprobación a efectos de solicitar una licencia de obras si contaba con licencia de actividad, pues atendiendo a las reglas de la sana crítica, en términos de razonabilidad, si con la adquisición de tales locales se planeaba acometer alguna reforma debe cumplirse con todos los requisitos administrativos que estuvieran vigentes, sobre los cuales corresponde al solicitante informarse, más teniendo en cuenta que se trataba de unos locales con desarrollo de actividad de garaje desde hace 50 años, y que a las partes vendedoras se los habían transmitido por vía hereditaria.

Por la parte apelante se efectúa a lo largo del recurso de apelación un resumen de las declaraciones prestadas por las partes codemandadas, por las testigos, y por el testigo perito D. Eleuterio, y en base a esa prueba practicada efectúa unas conclusiones sobre las que se defiende que la juzgadora habría incurrido en error en la valoración de la prueba. No es necesario la reproducción de las declaraciones prestada por cada uno de los intervinientes en el acto del juicio, sino que más bien, el pronunciamiento que se efectuará es a los efectos de la valoración conjunta de la prueba, y en este sentido, no puede tener favorable acogida la pretensión de error en la valoración que sostiene la parte apelante. Cuando se examina el requisito de la excusabilidad del error ha de valorarse las circunstancias de toda índole que concurren en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como la del otro contratante, y en este punto, en el recurso de apelación se llega a la conclusión de que Doña Gracia, hija de una de las vendedoras, es empresaria como la compradora, pero es necesario matizar que ostentaría una doble condición porque al ser titular de una farmacia, ejerce la profesión de farmacéutica y la gestión económica del negocio de la farmacia. En cuanto a su marido sería licenciado en derecho económicas y trabaja en una empresa inmobiliaria. La parte recurrente insiste en sus conclusiones en que, aunque las vendedoras son personas de avanzada edad, no han actuado directamente las propietarias en la negociación de la compraventa sino por medio de dos hijas de ellas, y que, además, contrataron a una inmobiliaria para asesorarlas en el proceso de venta y que Doña Gracia declaró que "nosotros nunca te certificamos que teníamos licencia". Ahora bien, no es suficiente para sostener que quienes actuaron desde la parte vendedora hayan inducido a error a la parte compradora porque ni siquiera el documento nº 6 aportado con la demanda puede conllevar a confusión porque no se trata de una licencia de actividad, ya que se trataría de una certificación expedida por la Secretaria del Concello de Ferrol de 26 de marzo de 2018, en donde consta "Que, en relación con escrito de Rexistro de Entrada nº NUM011 de data 16/03/2018 no que se solicita certificación que acredite a vixencia do garaxe e placa de pasaxe...infórmase que, consultados os arquivos da Oficina de Licenzas deste Concello, consta que, con data 3/02/1972 a Comisión Municipal Permanente deste Concello, outorgou a Ángel Jesús, licenza para colocar discos de prohibición de aparcar no fronte do garaxe sito na DIRECCION003. A data de hoxe, non consta que se teña solicitado a Baixa da antedita licenza". Sin lugar a dudas, se trata de una certificación sobre la vigencia de los vados, que no es equivalente a una licencia de actividad, y que concurriendo una diligencia media no puede obviarse por quién compra de que no son licencias sinónimas. Ahora bien, a pesar de que D. Eleuterio, quien asesoró a la parte compradora en la tramitación de la licencia de obras de la reforma, considerase que a la vista de esa certificación al entender que al haber licencia de garaje optó por utilizar tan sólo el modelo CP05 de comunicación previa de obras menores. La valoración que efectúa la juzgadora a este respecto en la sentencia es coherente en términos de razonabilidad, resulta que el convencimiento en el que se ampara el Sr. Eleuterio no es una certificación de licencia de actividad, sino un certificado que, si lee con detenimiento, se observa que aunque aluda a la existencia de un garaje, se refiere a una licencia sobre la vigencia de la prohibición de discos de aparcar, es decir, una licencia sobre lo vados. Por ello, en una diligencia media la parte compradora, y con el asesoramiento que contaba, deberían haberse percatado por un lado de que no habían verificado la existencia de licencia de actividad, de ahí que no tendría que presentar el modelo CP05 sino el modelo CP02 dado que la licencia de obras estaría afecta a una actividad, y por otro lado, no podían obviar que en todo caso rige el Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento único de regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos. Como expuso la juzgadora de primera instancia en su sentencia la resolución del Ayuntamiento es muy clarificadora al respecto en cuanto informa de forma desfavorable la concesión de obras, por cuanto el modelo de tramitación no se corresponde con el modelo CP02 de comunicación previa según lo señalado para obras de adecuación del local para el ejercicio de la actividad y la documentación no se corresponde con la señalada en la CP02, pero es que ello no conlleva a que no pueda ser usado ese local como garaje, porque en la propia resolución del Ayuntamiento aunque señale que no figura licencia de actividad de garaje, informa en el epígrafe de "Situación urbanística" que el uso de garaje-aparcamiento en la categoría 1ª grado 1º; categoría 2ª; figuran entre los autorizados en el art. 134 que desarrolla dicha ordenanza en las condiciones del artículo 100 uso garaje-aparcamiento del PXOM. Por tanto, el destino como garaje-aparcamiento es un uso permitido, pero para ello el comprador debe presentar la documentación al efecto de tramitar la licencia y la comunicación del modelo CP02 de obras al ser afecto a una actividad. No hay ningún impedimento para que con la adquisición de esos locales pueda desarrollar la actividad de garaje aparcamiento cumpliendo la normativa administrativa vigente; cuestión distinta, es que ello conlleve unos mayores costes adicionales (se aporta presupuesto en la demanda) pero no queda probado que mediara error como ineficacia del consentimiento pues empleado una diligencia media podría haberse percatado de que la certificación de vigencia de vados no era una licencia de actividad. Como adecuadamente se razona por la juzgadora, "Como podemos leer en dicha resolución, el Ayuntamiento no dice que no pueda realizarse una actividad de garaje en los locales, sino que se debe legalizar, de acuerdo con la normativa citada. Si NORANREY hubiese recabado esta información antes de firmar las arras y comenzar las obras con tanta prisa, no habríamos llegado a este punto, pues la mercantil podría haber hecho un cálculo más certero del coste de la inversión necesaria y de su rentabilidad. Se trata, por lo demás, de información que estaba a su alcance, bastaba con preguntar en el ayuntamiento. No está justificada la improvisación. No al menos cuando se trata de un empresario, que no puede actuar basándose en suposiciones, creencias, o convicciones fundadas en la apariencia, cuando está en juego la solvencia y rentabilidad de su proyecto...",motivación que ha de ser confirmada en términos de razonabilidad y coherencia ante el resultado de la valoración probatoria de todos los hechos en su conjunto.

Por otra parte, en relación con el motivo de impugnación sexto del recurso de apelación en el que se alude a los requisitos de obtención de la licencia de actividad, exponiendo el apelante la errónea interpretación que hace la juzgadora del artículo 12.4 del Decreto 144/2016, por cuánto la expresión "cumplir con los nuevos requisitos que posteriores normativas establezcan", hace referencia a los cambios normativos que se deriven después de la comunicación previa de inicio de actividad, precisamente por la consideración de que una licencia de actividad, es una licencia de tracto sucesivo, pero en ello en modo alguno significa como se señala en la sentencia que para el cambio de titularidad de la licencia de actividad hubiera de adaptarse a las normativas posteriores desde la licencia originaria hasta la actualidad, reiterando que hubiera bastado la comunicación de cambio de titularidad de la licencia de actividad del art. 20 del Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, de existir la licencia de actividad.

A estos efectos, el art. 12.4 del Decreto establece que "La persona titular de la actividad es responsable del mantenimiento en el tiempo de los requisitos que la actividad tenía que cumplir cuando se presentó la comunicación previa, así como de la adaptación a los nuevos requisitos que posteriores normativas establezcan". En el caso de autos, resultaría que no se disponía de licencia de actividad, por lo que tampoco cabía una comunicación de cambio de titularidad de la licencia, pero estas cuestiones de índole administrativo en cuanto a cumplir con la presentación del modelo CP02 en lugar del CP05 o sobre cuándo es de aplicación el art. 12.4 del Decreto, no enerva la desestimación de la demanda, en cuanto a que no son suficientes para considerar que medie error como ineficacia del consentimiento, más cuando en el local el uso de garaje-aparcamiento es un uso permitido, sin que haya ningún obstáculo, más allá de mayor financiación y coste, para que el actor pudiera regularizar la situación administrativa de la actividad así como la presentación del modelo CP02, razón por la que se denegó por el Ayuntamiento la realización de obras menores, al estar vinculadas a una actividad, sin que medie un error esencial ni excusable que haga prosperar la demanda.

En virtud de todo lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser desestimado.

CUARTO. -Por la parte apelante se solicita que para el supuesto de no estimación íntegra del recurso de apelación se estime la apelación sobre la no imposición de costas por mediar dudas de hecho.

En cuanto a la alegación sobre la existencia de dudas de hecho para la no imposición de costas de primera instancia ha de ser desestimado.

El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.- Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares». El principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1, primer inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se matiza en el segundo inciso del mismo precepto con la atribución al tribunal de la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.

Es conocida la opinión doctrinal que concluye que este precepto consagra el principio de imposición de las costas del pleito siguiendo la teoría del vencimiento objetivo, continuando la regulación iniciada por el antiguo artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , introducido por la Ley de 6 de agosto de 1984. El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece, como criterio general en materia de costas, el principio del vencimiento total, inspirado en la regla de que «la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien la tiene», por lo que solo excepcionalmente, y para el caso de que el tribunal aprecie la concurrencia de «serias dudas de hecho o de derecho», puede no hacer expresa imposición de las costas. La consecuencia natural de la desestimación de la demanda es la imposición de las costas al demandante, y solo muy excepcionalmente, si concurrieran a juicio del tribunal sentenciador serias dudas de hecho o de derecho, procedía hacer un pronunciamiento que no impusiera las costas a ninguna de las partes [ SSTS 9/2020, de 8 de enero (Roj: STS 7/2020 , recurso 1427/2017 ); 10 de marzo de 2015 ( Roj: STS 973/2015, recurso 506/2013 ), 4 de febrero de 2015 ( Roj: STS 183/2015, recurso 657/2013 ) y 16 de diciembre de 2014 ( Roj: STS 5694/2014, recurso 802/2013 )].

Si bien el precepto otorga un cierto margen para no aplicar dicha teoría hasta sus últimas consecuencias, al dejar al arbitrio judicial para no imponerlas, dicha facultad está limitada a que el juzgador «aprecie, y así lo razone» dudas de hecho o de derecho. Previsión que tiene su precedente inmediato en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881, en el que se contemplaba la facultad de juez de apreciar circunstancias excepcionales que justificaran la no imposición de costas, y su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado [ SSTS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 ), 14 de septiembre de 2007 ( Roj: STS 5992/2007, recurso 4306/2000 )]. Se configura como una facultad del juez [ SSTS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 ), 30 de junio de 2009 ( Roj: STS 4450/2009, recurso 532/2005 )]. Discrecional pero no arbitraria, puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada, aunque su aplicación no está condicionada a la petición de las partes. Lo dicho excluye la infracción del principio de aportación de parte enunciado en el artículo 216 Ley de Enjuiciamiento Civil ; es una potestad del juez no sometida a la solicitud de los litigantes [ STS 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 )]. Alejamiento de la arbitrariedad que se refuerza en la exigencia de la exposición de cuáles son esas dudas; y siempre sometidas a revisión en el recurso de apelación ( artículo 397 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Dudas fácticas o jurídicas que además han de ser «serias» , a lo que puede añadirse que además han de ser objetivas, de tal forma que puedan ser apreciadas por cualquier operador jurídico [ STS 112/2018, de 6 de marzo (Roj: STS 724/2018, recurso 2294/2015 )].

Prueba de ello es que el término de comparación de las dudas jurídicas es la jurisprudencia recaída en casos similares. El supuesto típico es cuando sobre una cuestión no se ha pronunciado aún el Tribunal Supremo, y existen discrepantes interpretaciones entre las distintas Audiencias Provinciales [ STS 680/2021, de 7 de octubre (Roj: STS 3662/2021, recurso 638/2017 )]. Lo que conlleva que no pueda apreciarse la excepcionalidad cuando la jurisprudencia es unánime.

Y en cuanto a las fácticas, se requiere que sean serias, objetivas, importantes, de consideración, que concurrirán cuando el establecimiento de los hechos controvertidos y relevantes resulta especialmente complejo, cuando pueda calificarse la labor de apreciación de las pruebas de especialmente dificultosa, cualquiera que sea el sentido final. La razón última de ser de la excepción es que el litigio se presentaba como inevitable para las partes, pues al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no queda a los litigantes más remedio que acudir al pleito para que se resuelva la controversia por los Tribunales. Pero se está hablando siempre de dudas objetivas, no de la ignorancia de la parte en cuanto a lo realmente acaecido, ni de que haya interpretado erróneamente unos hechos. No puede confundirse la duda fáctica seria de los hechos acontecidos, con la buena fe del litigante (en la creencia de que se tiene razón porque desconoce lo acaecido o lo malinterpreta).

No se aprecia la existencia de serias dudas fácticas. No puede acogerse la alegación "de que la indebida admisión de la pericial de D. Virgilio, lo suficiente relevante per se para la no imposición de costas", por la ley solo excepciona la imposición por dudas de hecho o de derecho. Para que pueda excepcionar la aplicación de la imposición de las costas procesales es necesario que los hechos determinantes se hayan presentado como dudosos y con serias dudas existentes sobre los mismos, sin que ello haya acontecido en el caso de autos, siendo el objeto del pleito la valoración probatoria de si mediaba o no error como ineficacia del consentimiento, así como las reglas de interpretación de los contratos sin que haya prueba suficiente que permita acoger la estimación de la demanda, sin que medien dudas al respecto de los hechos. Por tanto, no cabe apreciar dudas fácticas, manteniendo la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante por aplicación por el principio de vencimiento objetivo del art. 394 de la LEC.

QUINTO. -La desestimación del recurso de apelación ha de conllevar la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( Art. 398.1 de la LEC) .

Se dispondrá la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal ( disposición adicional decimoquinta de la LOPJ, apartado 9).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,