Sentencia Civil 1285/2024 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 879/2022 de 28 de octubre del 2024

PRIMERO. - a)El día 17 de marzo de 2006 la Unión Temporal Sociedad Anónima Navarra de Construcciones-Construcciones GM SA (en adelante la UTE) y la entidad mercantil Ciudad del Transporte de Pamplona, S.A (en la actualidad Nasuvinsa) suscribieron el contrato de adjudicación definitiva de los trabajos de ejecución, comercialización y explotación de la tercera fase de la Ciudad del Transporte de Pamplona.

En el mismo se acordó poner a disposición de las adjudicatarias los terrenos de la tercera fase de la Ciudad del Transporte de Pamplona mediante la constitución de un derecho de superficie a su favor durante el plazo de 15 años.

Por su parte, las adjudicatarias ejecutarían las obras de urbanización de los terrenos, construirían las edificaciones a implantar sobre los mismos y procederían a su comercialización en régimen de compraventa o arrendamiento, abonando a la propietaria un canon total de 15 millones de euros a razón de 1 millón y medio de euros anuales durante 10 años (documento núm. 1 demanda).

A tal efecto, con fecha 21 de julio de 2006 las partes otorgaron escritura pública de cesión de derecho de superficie, mediante la que la propietaria constituyó a favor de las adjudicatarias el correspondiente derecho de superficie sobre el terreno a explotar durante el plazo de 15 años, manteniendo las condiciones pactadas en el contrato privado en beneficio de tales adjudicatarias (documentos núm. 2 y 3 demanda).

Por documento privado de 25 de abril de 2007 las partes modificaron los precios de venta y arrendamiento de las parcelas cedidas (documento núm. 7 demanda), efectuándose una segunda modificación el 31 de diciembre de 2012 (documento núm. 8 demanda).

b)Dado que la deuda de las adjudicatarias continuaba incrementándose, con fecha 31 de octubre de 2014 se otorgó un "contrato de compraventa" sobre la Parcela EA02.1 de la Tercera Fase de la Ciudad del Transporte de Pamplona (documento núm. 9 demanda), transcribiéndose a continuación parte de sus "estipulaciones":

"PRIMERA. - SANCO-GM UTE por medio de su representante se compromete a renunciar al derecho de superficie y la urbanización implícita correspondiente a la Parcela EA02.2 de la Ciudad del Transporte, (.) a favor de Navarra de Suelo y Vivienda S.A. de forma que se consolide a favor de ésta el pleno dominio sobre dicha parcela.

La renuncia queda sometida a la condición suspensiva de que antes del 24 de diciembre de 2014 SANCO-GM UTE no haya abonado (.) la deuda que motiva la formalización del presente documento, y que asciende a esta fecha a 762.096,08 Euros más 51.571,98 € de intereses.

Vencida la indicada fecha sin que se haya abonado la cantidad indicada, intereses correspondientes incluidos, se tendrá por cumplida la condición suspensiva de forma automática, deviniendo, Navarra de Suelo y Vivienda S.A., propietaria del pleno dominio de la Parcela EA02.2 por consolidación del derecho de superficie sobre el vuelo con la propiedad del suelo.

SEGUNDA. - Como consecuencia de la extinción del derecho de superficie y entrega de la urbanización implícita correspondiente sobre la Parcela EA02.2 de la Ciudad del Transporte, se extinguirá la deuda que en la actualidad tiene pendiente Sanco-GM, que asciende a (.) 762.096,08 Euros, más 51.571,98 € de intereses.

A la consolidación del dominio, por transmisión del derecho de superficie, y entrega de la urbanización implícita correspondiente sobre la Parcela EA02.2 de la Ciudad les serán de aplicación los impuestos que legalmente sean aplicables.

TERCERA. - SANCO-GM UTE manifiestan que en la parcela urbanizada transmitida no existe carga ni servidumbre alguna excepto las propias urbanísticas.

CUARTA. - La diferencia restante entre el precio de coste de la parcela EA02.2 señalado en el expositivo VII y el importe de la deuda e intereses señalado en la estipulación segunda, quedará como garantía de pago de futuras deudas que Sanco-GM no pudiere abonar a Navarra de Suelo y Vivienda, a su vencimiento.

QUINTA. - Ambas partes, de común acuerdo, establecen la obligación de llevar a cabo la reversión de lo convenido en el presente documento en el supuesto de que, Sanco-GM UTE pudiera estar en condiciones, por tener una oferta, de transmitir la parcela descrita en el expositivo sexto, o cualquier otra parcela o nave sita en la Ciudad del Transporte.

SEXTA. - Ambas partes se comprometen a elevar a escritura pública el presente contrato cuando así sean requeridos por la otra parte, siendo de cuenta del requirente todos los gastos derivados del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y los registrales. (.)

SÉPTIMA: Al margen de los acuerdos formalizados en este documento y de su incidencia tanto en el Contrato de Adjudicación Definitiva de los trabajos de ejecución, comercialización y explotación de la Tercera Fase de la Ciudad del Transporte de Pamplona, como en el acuerdo de actualización del mismo, la vigencia y eficacia de ambos se mantendrá en los mismos términos establecidos en los mismos".

Las adjudicatarias no abonaron la deuda antes del 24 de diciembre de 2014

Esa misma fecha la UTE emitió una factura, por el importe de la deuda (762.096,08), 21% IVA (160.040,18) e intereses (51.571,98), en total 973.708,24, con el siguiente concepto: "Importe correspondiente a renuncia a Derecho de Superficie y Urbanización Implícita de la Parcela EA02.2 de la Ciudad del Transporte de Pamplona, de 17.786 m² (Ejecución documento garantía de 31/10/014, cláusulas 1ª y 4ª)"(documento núm. 11 demanda).

c)El día 23 de octubre de 2018 Nasuvinsa comunicoŽ que había resuelto el contrato de 17 de marzo de 2006 en base a su cláusula 19ª y que procedía a practicar la liquidación, conforme a lo pactado, solicitando a la decana del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro la designación de un arquitecto, quien nombroŽ al Sr. Juan Miguel.

La UTE contestoŽ mediante burofax de fecha 30 de octubre, en el que negaba que procediera la resolución contractual, se oponía a la designación de arquitecto y rechazaba la aplicación de la cláusula 19ª, como la cancelación del derecho de superficie y la restitución de las parcelas.

Posteriormente, Nasuvinsa presentó demanda en la que entre otros pronunciamientos solicitaba se declarase resuelto el contrato litigioso, que la "liquidación de dicho contrato deberᎠpracticarse conforme a lo previsto en la cláusula decimonovena del mismo, según la cual habrán de liquidarse y compensarse los saldos resultantes entre las partes, realizándose los pagos que sean oportunos de conformidad con dicha estipulación",que a "los efectos de la liquidación del contrato"la "cantidad adeudada por las demandadas en concepto de canon (incluido IVA e IPC) asciende a 7.401.443,74 euros, a los que hay que añadir los intereses devengados hasta la fecha de la demanda por importe de 1.689.473,28 euros y los que se sigan devengando hasta su completo pago, asíŽ como los gastos de comunidad, que ascienden a 816.005,66 euros, y rentas o importes asimilados si las adjudicatarias los siguen cobrando",acordándose "la cancelación del derecho de superficie, y la emisión al Registro de la Propiedad de Aoiz de mandamiento de cancelación del derecho de superficie otorgado a favor de las adjudicatarias, asíŽ como de sus posteriores cargas"y se condenase a "la UTE a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a restituir la posesión de las parcelas",dando lugar al juicio Ordinario 902/2018.

En su contestación a la demanda la UTE negóŽ la procedencia de la resolución contractual y se opuso al procedimiento liquidador previsto en la cláusula 19ª del contrato, sin formular reconvención a pesar de aportar las propuestas liquidatarias que a su juicio deberían aplicarse para finiquitar las relaciones entre las partes.

En la audiencia Previa, Nasuvinsa insistió en que la liquidación debía practicarse conforme a lo dispuesto en la cláusula 19ª, para lo cual era preciso contar previamente con el informe del Sr. Juan Miguel, advirtiendo que como la UTE no había formulado reconvención para que pudiera discutirse sobre la liquidación económica del contrato, simplemente debía declararse si el contrato había de liquidarse conforme a su cláusula 19ª o no, sin entrar a practicarse dicha liquidación.

d)En el mes de abril de 2019, la UTE presentó demanda en la que solicitaba que declarado resuelto el contrato se liquidase conforme a alguna de las dos propuestas liquidatorias del Sr. Alberto, dando lugar al juicio Ordinario 416/2019, interesando su acumulación al juicio Ordinario 902/2018.

Al contestar la demanda Nasuvinsa se opuso y, además, solicitoŽ el sobreseimiento por existir litispendencia (documentos núm. 14 y 15 demanda).

Dictada en el juicio Ordinario 902/2018 sentencia estimatoria de la demanda el día 13 de septiembre, la UTE presentoŽ un escrito solicitando la suspensión del juicio Ordinario 416/2019 hasta que la misma adquiriera firmeza (documento núm. 13 demanda).

Tras celebrarse la audiencia Previa, por auto de 15 de octubre se acordó el sobreseimiento del procedimiento por litispendencia.

Interpuesto recurso de apelación por Nasuvinsa, por auto de esta Sección se acordó la suspensión del juicio Ordinario 416/2019 hasta que adquiriera firmeza la sentencia dictada en el juicio Ordinario 902/2018, al tratarse de "un supuesto de prejudicialidad civil, que se produce cuando hay conexión entre el objeto de los dos procesos, de modo que lo que en uno de ellos se decida resulte antecedente lógico de la decisión del otro (.) aun cuando no concurra la triple identidad de la cosa juzgada [ SSTS 25 julio 2003 [ RJ 2003, 5468], 1 marzo 2007 (RJ 2007, 1624)], litispendencia impropia que es incluso apreciable de oficio ( SSTS 17 febrero [RJ 2000, 1164 ] y 12 junio 2000 [ RJ 2000, 5103], 4 marzo 2002 [ RJ 2002, 2658], 22 marzo 2006 [RJ 2006, 2315])"(documento núm. 16 demanda).

Nasuvinsa ejecutó provisionalmente la sentencia de 13 de septiembre de 2019, habiendo obtenido la plena posesión de las parcelas de la Tercera Fase de la Ciudad del Transporte de Pamplona (documentos núm. 14 y 15 demanda).

e)El día 12 de febrero de 2020 el Sr. Eulogio, en nombre de la UTE, presentó ante el Ayuntamiento de Noain (Valle de Elorz) una instancia solicitando el cambio de titularidad de la parcela EA02.1 a favor de Nasuvinsa y se corrigiera el recibo de la contribución del año 2020 y anteriores a los efectos de que se giraran a la misma, aportando copia del contrato de 31 de octubre de 2014, de las cédulas parcelarias y de un plano de la finca (documento núm. 21 demanda).

El Ayuntamiento remitió a Nasuvinsa un oficio notificando que la UTE había comunicado el cambio de titularidad de dicha parcela y que, por tanto, se le giraban las contribuciones urbanas de los años 2017, 2018, 2019 y primer semestre de 2020 (documento núm. 20 demanda).

A raíz de esa solicitud el Servicio de Riqueza Territorial de Navarra, a instancias del Catastro, modificó las cédulas parcelarias de la Parcela EA 02.1, de forma que la misma aparece inscrita a nombre de Nasuvinsa (documento núm. 22 demanda).

El día 29 de marzo de 2021 Nasuvinsa remitió a las adjudicatarias un burofax por el que se les requería comparecieran el día 12 de abril a las 12:00 horas en la Notaría de D. Joaquín de Pitarque de Pamplona, a los efectos de otorgar la correspondiente escritura de elevación a público del contrato suscrito el 31 de octubre de 2014, sin que comparecieran (documento núm. 19 demanda).

El día 23 de noviembre Nasuvinsa presentó demanda contra las adjudicatarias y contra la UTE solicitando su condena a otorgar ante Notario en el plazo de 20 días, desde el dictado de la sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 548 LEciv, la escritura de elevación a público del contrato de 31 de octubre de 2014, alegando, en síntesis, por un lado, que parece ilógico que se nieguen a elevar a público el contrato, cuando precisamente sus propios actos muestran lo contrario, habiéndose materializado de hecho su contenido al constar como titular de la parcela EA02.1 en el Catastro, así como abonar todos los gastos relativos a la finca (contribución urbana, etc.), estableciendo la cláusula 6ª del contrato que ambas partes se comprometen a elevarlo a escritura pública a requerimiento de la otra parte.

Por otro, que la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017 establece que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, pacto accesorio que pervive mientras subsista la vigencia del contrato, sin que su cumplimiento íntegro excluya que exista un interés legítimo en elevarlo a documento público, dados los efectos reforzados que el ordenamiento atribuye a la forma pública, de acuerdo con el principio constitucional de seguridad jurídica, razón por la cual no es exigible la elevación a público de un contrato celebrado en documento privado cuando, contra la realidad fáctica y jurídica actual, el ejercicio de tal facultad persigue modificar los derechos adquiridos y consolidados de forma inatacable por terceros y que proceden de hechos, actos y negocios realizados con posterioridad al cumplimiento de dicho contrato, lo que no acaecía, debiendo estarse a la literalidad del contrato de 31 de octubre de 2009 y a los actos propios de las adjudicatarias.

f)Se opuso la parte demandada en su escrito de contestación alegando, en síntesis, que al tener el contrato privado de 31 de octubre de 2014 el carácter de novatorio y modificativo-accesorio del contrato de adjudicación de 17 de marzo de 2006, declarado éste resuelto por sentencia de 13 de septiembre de 2019 y acordada su ejecución a instancia de Nasuvinsa, no cabía acceder a lo solicitado, toda vez que la extinción del contrato principal lleva consigo la del contrato accesorio e instrumental, reconociendo Nasuvinsa que el contenido del citado contrato de 31 de octubre de 2014 está totalmente vinculado a la liquidación del contrato de adjudicación que se sustancia en el juicio Ordinario 416/2019 y que existen notables diferencias entre las partes sobre cómo debe valorarse la parcela EA02.1, a efectos de compensar la deuda que la UTE tiene con ella, razón por la cual habría de apreciarse litispendencia, debiendo estarse a lo que resulte de dicho juicio, sin que pueda exigirse el cumplimiento de una de las obligaciones de un acuerdo privado desvinculándose de las demás obligaciones inherentes al mismo, ni invocarse el Catastro como Registro que acredite titularidades (para exigir la elevación de un documento privado a escritura pública), ya que no es sino un inventario a efectos, fundamentalmente, estadísticos y fiscales.

g)La sentencia del Juzgado estimó la demanda, de la forma recogida en el antecedente de hecho 2º de nuestra sentencia.

El juez de primera instancia considera que el contrato privado de 31 de octubre de 2014 no se extinguió por haberse resuelto el contrato de adjudicación de 17 de marzo de 2006, en primer lugar, por no ser firme la sentencia de 13 de septiembre de 2019.

En segundo lugar, por no ser una modificación del contrato de 17 de marzo de 2006 sino un contrato diferente, lo que se deduce "de los propios términos queridos por las partes en el referido contrato",ya que en su expositivo 5º se indica que el "ofrecimiento de renuncia no tiene ni se pretende que tenga efectos liberatorios de los compromisos adquiridos"y en su estipulación 7ª se pacta que su vigencia y eficacia se mantendrá en los términos establecidos en los mismos, siendo ésta la principal razón por la que se desestimó la excepción de litispendencia, por lo que es el contrato privado de 31 de octubre el que influye en el contrato de 17 de marzo de 2016 y sus modificaciones.

En tercer lugar, porque como no se discute por las partes que el 24 de diciembre de 2014 la UTE no pagó a Nasuvinsa la cantidad debida (973.708,24 euros), conforme a lo pactado, desde la citada fecha devino de manera automática propietaria de pleno dominio de la parcela EA02.1 y se extinguió esa deuda, quedando la diferencia entre el coste de la parcela y el importe de la deuda como garantía de pago de futuras deudas que la UTE pudiere abonar a Nasuvinsa, siendo prueba de que el derecho de superficie se extinguió en esa fecha que las adjudicatarias solicitaran el cambio de titularidad de la citada parcela, de manera que la sentencia de 13 de septiembre de 2019, en que se declara resuelto el contrato de 17 de marzo de 2006, no determina la resolución del derecho de superficie sobre la parcela EA02.1, "porque éste ya se había extinguido el 24 de diciembre de 2014 (por cumplimiento de la condición suspensiva a que quedó sometido el compromiso de renuncia)".

h)Recurre la demandada.

SEGUNDO. - a)Como el recurso de apelación que abre la segunda instancia permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa [ SSTS 5 mayo 1997 (RJ 1997, 3669); STC 3/1996, de 15 de enero (RTC 1996, 3)], pudiendo valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, con el único límite marcado por el principio "tantum devolutum quantum apellatum", conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, ex art. 465.4 LEciv, este Tribunal va a dar una respuesta conjunta a las alegaciones que realiza la apelante para fundamentar su pretensión principal, cual es se desestime la demanda.

Expuestas de forma resumida son las siguientes:

a.1 El contrato privado de 31 de octubre de 2014 es accesorio del contrato de adjudicación de 17 de marzo de 2006, al estar relacionado, conectado, vinculado y subordinado al mismo, del que depende y al que complementa y garantiza, ya que el compromiso de renuncia del derecho de superficie sobre la parcela EA02.1 se hace en pago de la deuda (presente y futura) derivada del contrato de adjudicación, sin que la sentencia de 13 de septiembre de 2019 haya afectado al carácter accesorio original, ab initio, del contrato de 31 de octubre de 2014 sino a su extinción posterior, que se produce precisamente por su condición de contrato accesorio, al conllevar la extinción del contrato principal la del accesorio, como tiene dicho el Tribunal Supremo

a.2 El contrato de 31 de octubre de 2014 sí modificaba el contrato de 17 de marzo de 2006, ya que suponía un cambio en la forma de pago pactada, por hacerse en especie mediante compensación y dejando además un remanente o sobrante para garantía y pago de futuras deudas, por lo que entra dentro de lo que doctrinalmente se conoce como novación impropia, modificativa -no extintiva-, por modificación puntual en la forma de pago de una deuda dineraria (para hacerse en especie), siendo absolutamente intrascendente la diferencia existente entre ambos contratos en orden al carácter accesorio del contrato de 2014, al no depender la relación de accesoriedad de la identidad o diferencia entre contrato principal y accesorio (una hipoteca es diferente del préstamo garantizado y no existe ninguna duda de que la hipoteca es accesoria del préstamo que garantiza), habiendo influido los contratos de 2006 y de 2012 en el de 2014, ya que el incumplimiento de aquéllos predeterminó la firma de éste y el contrato de 2014 influyó en los de 2006 y 2012, al implicar el pago de las deudas derivadas de éstos y asegurar su subsistencia, evitando la resolución en aquel momento, lo que avala y acredita su carácter accesorio.

a.3 La extinción del contrato de adjudicación de 17 de marzo de 2006 produce efectos "ex tunc", desde que el mismo se perfeccionó, de forma y manera que se tiene como si nunca hubiera existido, lo que determina que el contrato de 31 de octubre de 2014 haya de considerarse extinguido por los efectos de propagación y extensión de la ineficacia del contrato principal al accesorio, de forma y manera que al tiempo de requerir notarialmente Nasuvinsa su elevación a público (en marzo de 2021) y de presentar la demanda (en noviembre de 2021) había decaído su derecho original a dicha elevación, porque no puede elevarse a escritura pública un contrato que, como consecuencia de sendas resoluciones judiciales (la de resolución y la de ejecución provisional), ha de considerarse ya extinguido por extinción de su principal, "al no haberse condicionado la renuncia sino el compromiso a renunciar",por lo que el cumplimiento de la condición (impago de la deuda) no hizo automáticamente propietaria a Nasuvinsa de la parcela EA02.1 (por consolidación del derecho de superficie sobre el vuelo con la propiedad del suelo) sino que legitimó a ambas partes, y por tanto a Nasuvinsa, para exigir el cumplimiento del compromiso, requiriendo a la parte contraria el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, tal como preveía específicamente la estipulación 6ª del propio contrato y cuando lo exigió el 29 de marzo de 2021 el contrato de adjudicación de 17 de marzo de 2006 estaba ya resuelto por sentencia de 13 de septiembre de 2019 y por auto de 8 de enero de 2021 se había despachado su ejecución provisional.

a.4 Aplicando la doctrina jurisprudencial ( STS 3630/2017, de 19 de julio) que matiza el alcance "ex tunc" de los efectos resolutorios del contrato cuando éste es de tracto sucesivo, estableciendo que su resolución judicial "no afecta a las obligaciones ya cumplidas por ambas partes, porque han sido ya recíprocamente correspondidas por la correlativa y han satisfecho el interés de cada una de ellas",ha de tenerse como "no concluido" o "no celebrado" el contrato de adjudicación salvo en relación con las parcelas y naves vendidas por la UTE y por Nasuvinsa antes de la fecha de la sentencia que declaró su resolución.

a.5 La comunicación realizada por la UTE al Catastro el 12 de febrero de 2020 no implica la extinción del derecho de superficie, ya que no solicitó el cambio del sujeto pasivo en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI, antigua CTU) "como consecuencia de la eventual renuncia automática en 2014 del derecho de superficie sobre la parcela EA02.1, sino 6 años después, como consecuencia de la sentencia de 13 de septiembre de 2019 y de la cancelación del derecho de superficie"y Nasuvinsa realizó el pago del IBI de los años 2017, 2018, 2019 y 2020 el 1 de febrero de 2022, sin que tenga sentido que hubiera incluido en la demanda resolutoria que presentó en 2018 la finca registral 14.003, que se corresponde a la parcela EA01, conforme al borrador de escritura (página 12, párrafo 5), si hubiera sido de su propiedad desde 2014.

b)El motivo principal del recurso se desestima.

b.1 Basta tener en cuenta, como señala el juez de primera instancia, que no es firme la sentencia de 13 de septiembre de 2019, por lo que la demandante, ahora apelada, aunque haya procedido a su ejecución provisional, ostenta un interés legítimo en elevar a documento público el contrato privado de 31 de octubre de 2014, ante la tesitura de que se revoque la sentencia que declaró resuelto el contrato de adjudicación de 17 de marzo de 2006, dados los efectos reforzados que el ordenamiento atribuye a la forma pública.

b.2 Además, el contrato de adjudicación de 17 de marzo de 2006 no es un contrato de tracto único, al modo en que lo es, por ejemplo, un contrato de compraventa, donde la regla es que los efectos de la resolución contractual se producen "ex tunc", colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirientes de buena fe.

El contrato de adjudicación de 17 de marzo de 2006 es un contrato de tracto sucesivo, al derivarse del mismo unas relaciones duraderas entre las partes (se constituye un derecho de superficie durante el plazo de 15 años a favor de las adjudicatarias y, a cambio, éstas ejecutarían las obras de urbanización de los terrenos, construirían las edificaciones a implantar sobre los mismos y procederían a su comercialización en régimen de compraventa o arrendamiento, abonando a la propietaria un canon total de 15 millones de euros a razón de 1 millón y medio de euros anuales durante 10 años), por lo que al haberse realizado las recíprocas prestaciones parcialmente, se impone a las partes la simple obligación de liquidar la situación resultante tras la resolución [ STS 9 octubre 2003 (RJ 2003, 8232); STSJ de Navarra 14 enero 2015 (RJ 2015, 3030)], es decir, los "efectos serán liberatorios, liquidatorios de la relación contractual y, en su caso, indemnizatorios",conllevando el "efecto liberatorio de la resolución del contrato (.) que los contratantes dejan de estar obligados a ejecutar las prestaciones pactadas pendientes de vencimiento"y respecto de las "obligaciones ya vencidas, procede la liquidación de la relación jurídica"[ STS 19 julio 2016 (RJ 2016, 3422)], lo que explica, además, que las partes pactaran en su estipulación 19ª que la "resolución de la adjudicación conllevará la liquidación a la adjudicataria de las obras ejecutadas que se obtendrá por la determinación después de su medición y fijación a criterio de un Arquitecto Superior designado por el Decano del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro u organismo que le sustituya",deduciéndose de esta liquidación "todos los gastos que por este motivo se originen a CTP, S.A., así como las indemnizaciones que por daños y perjuicios hubiere lugar".

b.3 Conforme a la Ley 490 FN (actual Ley 488), de prioritaria aplicación sobre los arts. 1281 y s CC aunque exista una "sustancial identidad normativa" entre ambos textos legales (Leyes 2 y 6 FN), debe estarse para la interpretación de las obligaciones a "la voluntad que las creó", lo que impide atribuir a las manifestaciones de voluntad de los contratantes un alcance distinto del querido y expresado por ellos, es decir, asigna a la voluntad de los otorgantes una posición prevalente sobre los demás criterios ( SSTSJN 26 enero 1991 [ RJ 1991, 9793], 22 enero 1993 [ RJ 1993, 347], 28 junio 1995 [ RJ 1995, 5928], 8 octubre 1998 [ RJ 1998, 8598], 22 diciembre 1999 [RJ 2000, 1290] y 25 junio 2001 [RJ 2001, 8972]), y cuando son claros los términos de un contrato, sin ofrecer duda racional de la intención de las partes, ha de estarse a su sentido literal [ STS 4 octubre 1989 (RJ 1989, 6881)], pudiendo reputarse "términos claros" aquellos "que, por sí mismos, son bastante lúcidos para ser entendidos en un único sentido, sin dar lugar a dudas"[ STS 10 noviembre 1956 (RJ 1956, 3811)].

Es predicable de la frase "se tendrá por cumplida la condición suspensiva de forma automática, deviniendo, Navarra de Suelo y Vivienda S.A., propietaria del pleno dominio de la Parcela EA02.2 por consolidación del derecho de superficie sobre el vuelo con la propiedad del suelo",recogida en la estipulación 3ª del contrato de 31 de octubre de 2014 para el supuesto de que la UTE no hubiera abonado la deuda con sus intereses antes del 24 de diciembre de 2014, al desprenderse de la misma, sin género de duda alguna, que la intención de las partes era que Nasuvinsa adquiriera la propiedad de la parcela EA02.1 de forma automática, en contra de lo que se sostiene en el recurso.

Y en caso de que se considerara que los términos no son claros, se llegaría a la misma conclusión de conformidad con el art. 1282 CC, aplicable en Navarra ( STSJ de Navarra 7 mayo 1996 [RJ 1996, 4259]), indagando cuál fue la intención de las partes por los actos anteriores, coetáneos y posteriores [ STS 20 septiembre 2001 (RJ 2001, 7482)], al estar acreditado que la UTE giró una factura, fechada el mismo día en que incumplió la condición pactada (24 de diciembre de 2014), por el importe "correspondiente a renuncia a Derecho de Superficie y Urbanización Implícita de la Parcela EA02.2 de la Ciudad del Transporte de Pamplona",conforme a las "cláusulas 1ª y 4ª)" del contrato de 31 de octubre de 2014; que Nasuvinsa emitió un certificado el 14 de noviembre de 2018, desglosando los importes adeudados por las adjudicatarias en concepto de pago del canon por el derecho de superficie, en el que resta de la deuda la cantidad de 973.708,24 euros por "Renuncia Dº Superficie y urbanización implícita parcela EA02.2";y que en la página 42 de la demanda presentada por la UTE para liquidar el contrato de adjudicación definitiva (documento núm. 9 escrito de contestación), que ha dado lugar al juicio Ordinario 416/2019, se incluye un cuadro de liquidación en el que los 922.136,26 euros objeto del contrato de 31 de octubre de 2014 figuran nuevamente en negativo.

Debe tenerse en cuenta que el requisito de la transmisión dominical se entiende cumplido no sólo cuando se produce una entrega física o material de la cosa (tradición real), sino también, a virtud del progresivo proceso de espiritualización experimentado por las formas de tradición, cuando medien cualesquiera otros actos jurídicos, que de manera patente entrañen la misma significación de entrega, cuyos actos, integradores de la llamada "traditio ficta" no son sólo los que aparecen relacionados en los arts. 1462.2 a 1464 CC, al no estar esas formas espiritualizadas de tradición o entrega regidas por el principio del "numerus clausus", sino todos aquellos, de variada índole o naturaleza, que de manera contundente e inequívoca revela que el "tradens" (adjudicatarias, en este caso concreto) ha puesto real y actualmente la cosa a la plena, absoluta y única disposición del "accipiens" (Nasuvinsa, en este caso), con evidente intención por ambas partes de hacerlo así ("animus inierendi et accipiendi dominii") [ SSTS 27 marzo 2003 ( RJ 2003, 3189), 20 octubre 1989 (RJ 1989, 6945)].

TERCERO. - a)En el motivo subsidiario del recurso, la demandada sostiene que "procede hacer excepción al principio general de condena en costas establecido en el art. 394 LEC , en el presente caso, porque de no estimarse el recurso interpuesto habría de aceptarse, al menos, que las dudas sobre los hechos y el derecho aplicable son fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fuera del proceso judicial la realidad de los hechos y de los efectos jurídicos de los mismos, en cuanto susceptibles de diversas interpretaciones",debiendo considerarse la cuestión planteada, y la duda que entraña, "seria, no derivada de un planteamiento arbitrario o caprichoso.

b)El motivo se desestima.

El apartado 1º del art. 394 LEciv atribuye al Tribunal la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de "serias dudas de hecho o de derecho" que justifiquen la no imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.

Se configura como una facultad del juez "discrecional, aunque no arbitraria puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada"[ SSTS 17 julio 2008 ( RJ 2008, 4383), 30 junio 2009 ( RJ 2009, 5490), 10 febrero 2010 ( RJ 2010, 528), 17 marzo 2016 (RJ 2016, 857)] y su aplicación no está condicionada a la petición de las partes" [ STS 10 diciembre 2010 (RJ 2011, 1417)].

En contra de lo que se sostiene en el recurso no existe duda alguna sobre los hechos y tampoco concurren serias dudas de derecho, al no ser firme la sentencia de 13 de septiembre de 2019.

CUARTO. -De conformidad con el art. 398 LEciv, procede imponer a la demandada las costas procesales del recurso.