Sentencia Civil 748/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 105/2023 de 28 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Resumen de antecedentes .

1.- D. Roque formuló demanda de juicio ordinario ejercitando acción acción de resolución contractual y de reclamación de cantidad . Se expresaba en la demanda que el actor estaba interesado en la adquisición de una vivienda en la localidad de Cunit para destinarla a su vivienda habitual. Para ello contactó a finales de 2019 con un agente inmobiliario de la zona, Dª Zaira, que actúa bajo el nombre comercial DIRECCION000. A finales de 2019, el actor se interesó por la adquisición de la vivienda sita en la DIRECCION001 de Cunit. De este modo, entregó a cuenta del precio final de la compraventa y en concepto de señal para la reserva del citado inmueble la cantidad total de 13.500.-€. Dicho importe se entregó mediante tres pagos efectuados en fecha 7 de diciembre de 2019, por importe de 4.000.-€; en fecha 22 de enero de 2020, por importe de 5.500.-€; y en fecha 15 de febrero de 2020, por importe de 4.000.-€. Las cantidades entregadas lo fueron en concepto de señal de reserva, y serían descontadas del precio final de la compraventa establecido en 285.000.-€ .Se pactó que en caso de desistimiento por parte del comprador, los importes entregados no serían devueltos al comprador En en caso de desistimiento por parte del vendedor, el comprador recuperaría las cantidades entregadas a cuenta . Y en el caso de que el comprador no obtuviera la financiación para la compraventa, las cantidades entregadas a cuenta le serían devueltas. Para facilitar la obtención de la financiación necesaria para la compraventa de la vivienda, la demandada le ofreció la posibilidad de contar con los servicios del intermediario financiero con el que habitualmente trabajaba. Este intermediario financiero resultó ser General Hipotecaria, siendo la persona de contacto don Benigno. El Sr. Benigno se puso en contacto con el actor para poder tener una aproximación de cuantos ahorros podía disponer y de cuáles eran sus intereses en la financiación (plazo de amortización, tipo de interés, etc.), informándole el demandante que era propietario del 50% de la vivienda que había adquirido con su ex esposa, Dª María, y que habían llegado a un acuerdo para que ella adquiriera el 50% de dicho inmueble sito en Hospitalet de Llobregat. El importe que el demandante obtuviera de dicha venta podría ser aportado como ahorros propios para la adquisición de la vivienda de Cunit. Tras darle diversas indicaciones sobre sus intereses para la financiación, el intermediario le presentó diversas propuestas de financiación. Sin embargo, ninguna se ajustaba a las necesidades del actor, que decició buscar por su cuenta la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda acudiendo hasta tres entidades bancarias para obtener financiación para la adquisición de la vivienda de Cunit; sin embargo, no superó en ninguna de ellas el análisis de riesgo.. A mayor abundamiento, Dª María, ex esposa de demandante , le informó que no podía hacer frente a la adquisición del 50% de la vivienda de Hospitalet de Llobregat por lo que el actor, que no iba a obtener unos recursos propios con los que contaba para la adquisición de la vivienda decidió resolver el contrato de gestión de compraventa y reclamar a la devolución de los importes entregados a cuenta del precio de compraventa por un total de 13.500.-€

2.-Dª. Zaira , tras alegar la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario , se opuso a la demanda aduciendo que la operación financiera que planteaba el actor era absolutamente fiable ya que como se indica en la propia demanda por una disolución de condominio podría aportar una importante cantidad de dinero producto de dicha venta y la no obtención de esos recursos es lo que ha impedido al actor obtener una hipoteca . Expresaba la demandada que la condición de obtener una hipoteca para que el contrato de reserva derivara en una compra venta no puede ampararse en hechos que dependen de una sola de las partes, lo que implicaría que jurídicamente la cláusula no tuviera ninguna validez. Fue el actor quién decidió no efectuar la disolución del condominio y por ello no pudo obtener la hipoteca por lo que entiende la demandada que fue una decisión unilateral de actor y no la imposibilidad de obtener la hipoteca lo que supuso la frustración del contrato. No se negaba por el demandado que el actor efectuara gestiones para la obtención de la hipoteca pero sí que estás fueran encaminadas a obtenerla realmente puesto que dichas gestiones fueron simplemente para instar la resolución de contrato. Fue el demandado , quien no quiso efectuar la disolución del condominio .

3.- La sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia.Decisión de la Sala.

1.- Discrepa el apelante de la valoración probatoria efectuada por la sentencia de instancia que considera que el actor podía haber dispuesto de recursos propios para la adquisición de la vivienda a través de la disolución del condominio con Dª. María , o que podría haber optado por la contratación de la hipoteca con UCI mediante una doble garantía con carencia de capital inicial , no siendo, dice el apelante, una opción real, pues debía aprobarse por el departamento de la entidad, siendo simplemente una posibilidad basada en una simulación , obviando que el testigo Sr. Benigno, dijo que era una opción poco conveniente , contratación que habría sido sumamente gravosa para el recurrente , y no puede la demandada ni pretender , ni el derecho amparar , que para el cumplimiento del contrato de reserva el actor se hubiera aquietado con una hipoteca altamente perjudicial .

2.- El artículo 621-8 del Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, establece :

"1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas..".

A su vez , el art.-621-49 del CCCat sobre , Previsión de financiación por tercero, dispone:

" 1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Sobre dicho precepto afirma la sentencia del TSJ 14/2024 de 21 Mar. 2024 : ". Al hilo de lo anterior procede recordar que autorizada doctrina ha estimado que el redactado del art. 621- 49 del CCCat obedece a la intención del legislador de que el riesgo que supone una operación como un contrato de compraventa con cláusula de arras supeditada a la obtención de financiación, no sea solamente asumido por la parte compradora, sino que lo comparta también la vendedora. (...) Así las cosas, porque la voluntad del legislador al redactar el artículo 621- 49.1 del CCCat era facilitar el tráfico inmobiliario y sobretodo la posibilidad de adquirir una vivienda por parte de aquellos que por no poseer el capital que ello supone, deban acudir a una financiación.

Estos compradores que, suponen la mayoría de la sociedad, en caso de que hagan cuanto esté a su alcance para obtener la financiación para ello, no pueden ser aún sancionados con la pérdida de las arras, si no fuere que incidieron en un comportamiento negligente, en la concesión del crédito normalmente hipotecario."

3.- En el presente supuesto , las partes confirieron a las cantidades entregadas un carácter confirmatorio , desde el momento en que en los sucesivos contratos titulados de gestión para la compraventa que motivaron diversas entregas de dinero por el comprador , se preveía que las entregas lo eran en concepto de señal, y por tanto , a cuenta del precio , si bien se pactó en todos ellos una estipulación del siguiente tenor. " Si la hipoteca que se tramite de compra-venta , fuera denegada al comprador , el importe abonado se reembolsaría al comprador ."

4.-Dicha estipulación es clara expresión de que el actor necesitaba la financiación de terceros, la concesión de una hipoteca para llevar a cabo la compraventa , y revela el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, cuando concierta contrato, no dispone del dinero para hacer frente al pago de la totalidad del precio , de modo que si obtiene financiación firmará la compraventa y, en caso contrario , puede desistir del contrato. Y en el presente supuesto , frente a lo afirmado en la sentencia de instancia , se cumplió la previsión pactada , pues la financiación solicitada fue denegada , como confirman los certificados bancarios emitidos acompañados como documento nº5 de la demanda . Uno de Kutxabank de 11-5-2020, otro emitido por Liberbank, que deniega el préstamo solicitado por importe de 236.000 euros de la misma fecha, y el último de Targo Bank , que expresaba que hechas las comprobaciones oportunas , se había verificado que la operación no se ajustaban a la política de riesgos de la entidad .

5.- La sentencia de instancia dando por sentado el hecho de que de haberse llevado a cabo la disolución del condominio sobre la vivienda que el actor tenía en propiedad su ex esposa , la Sra. María, la financiación se habría logrado y que la financiación dependía de esa venta de la parte de la propiedad que ostentaba , a su ex mujer , considera que el actor no ha logrado acreditar , porqué no pudo llevarse a cabo esa venta a principios del año 2020, y luego sí pudo llevarse a cabo , expresando del mismo modo que tampoco la Sra. María habría aclarado dicho aspecto , afirmando la sentencia que : " No habiéndose probado por el actor , a quien incumbía la carga de la prueba ... si la venta de su 50% en las fechas de admisión de la vivienda de Cunit ,no se produjo porque o bien porque no pudo o bien porque no quiso, en cuyo caso habría hecho depender de su capricho o voluntad unilateral el cumplimiento de la condición de obtener o no la financiación, y sobre todo, teniendo en cuenta que el testigo Benigno manifestó que aún sin vender su 50% del inmueble de su ex esposa hubiera podido obtener una hipoteca puente hipotecando con la entidad UCI su 50% del inmueble en condominio con su ex esposa y la nueva vivienda pero que eso no le convenía al actor, y ítem más, considerando que la venta de dicho 50% se produjo no mucho tiempo después adquiriendo otra vivienda el actor en Cubelles, como ha reconocido, es obvio que asiste la razón a la demandada en relación a que el actor pudo obtener la financiación, pero por las razones que fueran finalmente no quiso, circunstancia que no ampara la estipulación quinta del contrato, por lo que no procede la devolución de las cantidades entregadas a cuenta porque dicha estipulación no ampara el cambio de decisión que el actor llevó a cabo, no habiéndose justificado en modo alguno la imposibilidad de obtener financiación. Es así pues, que el actor incumplió el contrato, intentando disfrazar su cambio de parecer de una imposibilidad de obtener financiación, que se ha acreditado no era realmente así ."

6.- Sin embargo, como se ha dicho , la conclusión alcanzada por la sentencia de instancia no se comparte. La disolución del condominio de la vivienda de la que el actor era copropietario era ciertamente necesaria para que el demandante hubiera podido obtener financiación , como lo demuestra el hecho de que verificada esta disolución con posterioridad , le fuera conferida dicha financiación para la adquisición de otra vivienda . Y el motivo de no poder lograrse en un primer momento la venta del 50% de su titularidad sobre la vivienda , no fue como señala la sentencia que el actor no quisiera, sino que la Sra. María , que a su vez necesitaba de financiación para poder comprarle su parte , decidió no llevarlo a cabo por la incerteza de su situación al no estar fija en el trabajo . Así lo expuso sin fisuras el testigo Sr. Benigno que fue a quien inicialmente la demandada puso en contacto con el actor para que le buscara opciones de financiación . El letrado de la demandada preguntó al testigo si la Sra. María le había manifestado que el actor no quería ( en referencia a la disolución del condominio ), y el testigo lo que contestó fue que " a mí me dijo que la tasación salió muy baja que con 75.000 cada uno no llegaban a lo que querían cada uno y luego pasada una semana me contactó que no iba a seguir porque no estaba fija y no tenía seguridad de lo que podría pasar ". Y esto mismo es lo que declaró la Sra. María, tras exponer que tenía que pedir una hipoteca para comprar el 50% del demandante , y que no era fija en ese momento porque hacía poco tiempo que había entrado en la empresa , al ser preguntada si el actor le dijo que él no iba a hacer la operación porque no estaba de acuerdo en recibir 73.000 euros , manifestó que estuvieron hablando de lo que él pedía, pero que la disconformidad no fue por ahí, sino porque no podía entregar todos los papeles que pedían por su situación laboral . No podemos extraer de estas declaraciones que la disolución del condominio fuera imputable al actor . Que la testigo refiriera que suponía que el actor no estaría de acuerdo en recibir 73.000 euros , y que suponía que él quería vender su parte por una cantidad y ella, lógicamente por la menor posible, no desdice que quien decidió no continuar con la disolución del condominio fue la Sra. María . Que luego se llevó a cabo, cierto , pero también lo es que la situación laboral de la Sra. María cambió, pues la hicieron indefinida en agosto o septiembre de 2020, lo que daría explicación a porqué la disolución del condominio se llevó a cabo posteriormente .

7.- En cuanto a las posibilidades de obtener financiación sin la disolución del condominio , lo cierto , es que a juicio de esta Sala, no solo resultaban irrazonables, sino además, altamente improbables . Y así se colige con claridad de la declaración testifical del Sr. Benigno. Este en primer término, expuso que las propuestas hipotecarias remitidas al actor ( doc.nº2) de la demanda , eran simulaciones , no estaban pre-aprobadas , con lo que ya decae la afirmación categórica de que el actor hubiera podido conseguir financiación . De hecho el testigo Sr. Benigno sobre la operación con la UCI, manifestó que el empleado de la UCI le dijo que era viable para estudio, pero no sabía si Riesgos la aprobaría o no . Una de las propuestas, era para hacer una doble garantía , hipotecando , la vivienda que el actor compraba y la de su pareja , aclaramos que refería a la Sra. Felicidad, que es cotitular con su expareja de una vivienda , que estaba alquilada , y según depuso la misma, los inquilinos tenían tres años por delante y tendría que haber negociado con su ex pareja que no tenía intención de vender, de lo que cabe inferir que las posibilidades de venta de esta vivienda quedaban bastante reducidas . Expresó además el testigo Sr. Benigno que en esta propuesta de doble garantía con carencia de capital hasta que se vendiera , la cuota se disparaba mucho antes de la carencia y mucho más después , y si no se hubiera vendido se habrían pillado los dedos seguramente . Y concluyó el testigo que si hubiera vendido las dos viviendas seguramente el actor habría conseguido una hipoteca, porque haciendo una la doble garantía con carencia de capital era demasiada cuota, y no podían seguir por esa vía, con carencia se le disparaba la cuota casi a 2.000 euros.

8.-El propio testigo por tanto, excluyó esta propuesta por resultar efectivamente gravosa y no puede reprochársele al actor que no decidiera esta vía que ni tan siquiera sabemos si habría sido aprobada, porque no contamos más que con unas simulaciones , y es que del mismo modo que como se extrae de la Sentencia del TSJ 8/2024 de 19 Feb. 2024, puede imputarse la causa del desistimiento a quien solicita el crédito con condiciones irrazonables que motivan su denegación , y así señala "El desistimiento se produjo, en consecuencia, por causa imputable a estos que solicitaron el crédito hipotecario con condiciones patentemente irrazonables, conociendo además esta circunstancia, dada la condición de empleado de banca del Sr. Nicolas.", entendemos que no cabe imputar al comprador la causa del desistimiento si las condiciones en las que pudiera obtener la financiación resultaban patentemente irrazonables por lo extraordinariamente gravosas , tanto que ni siquiera el testigo , Sr. Benigno, las consideraba admisibles para los futuros compradores , admitiendo que no podían seguir por esa vía .

9.- En cuanto a las solicitudes denegadas . Respecto a Liberbank , apunta el apelado que la operación era viable de haber sido bien planteada, pero no si se planteaba aportar solo 50.000 euros , cuando el actor había rechazado 75.000 euros por la disolución del condominio . Sin embargo , lo que certifica la entidad es que la operación por un importe de 236.000 euros fue denegada por criterio de riesgo de la entidad y la información remitida tras el oficio hace referencia al préstamo finalmente concedido, operación en la que los fondos aportados fueron 91.000 euros , afirma el apelante que 85.000 euros provenían de la compra efectuada por la Sra. María, y este es el importe que reconoce la misma que pagó al actor y 6.000 euros fueron aportados por la Sra. Felicidad . El apelado sostiene que el actor rechazó 75.000 euros , de la disolución del condominio, lo que no resulta probado , y que había pagado en reserva 13.000, que junto con los 75.000 y los 6.000 aportados por la Sra. Felicidad, sumaban 94.000 euros, por lo que la operación era viable . Sin embargo, estas circunstancias se desconocen , se trata de cálculos efectuados por el apelado y ninguna prueba corrobora que el préstamo habría sido aprobado o conferido , y lo más relevante , nada apunta que la solicitud efectuada con aportación de 50.000 euros fuera patentemente irrazonable, cuando incluso, si se observa en una de las simulaciones , propuestas hipotecarias efectuadas por el Sr. Benigno, a quien la demandada remitió al actor , con un importe de la hipoteca de 240.000 euros, se preveía una aportación de tan solo 37.000 euros .

10.-Ni era irrazonable la solicitud del préstamo que fue denegada , ni tampoco la efectuada a Targobank, que denegó el préstamo porque se solicitó a 23 años y por políticas de riesgo de la entidad no se realizaban hipotecas a un plazo superior a que el cliente cumpla 70 años . La propuesta efectuada por el Sr. Benigno a tipo fijo, lo era por un plazo de 23 años, de modo que si la financiación se denegó por la política de riesgo de la entidad , no puede calificarse de irracional o disparatada con fines específicos a no ser lograda, la solicitud de préstamo que fue efectuada por el actor . En cuanto a Kutxabank, afirma el apelado que se deniega por no haberse aportado documentación , y sin embargo, el certificado que obra en el documento nº5 marca con una cruz la casilla relativa a que no le ha sido concedido el préstamo solicitado por no haberse superado los umbrales establecidos por Kutxabank ( nivel de ingresos, capacidad de pago , garantías suficientes , experiencia en riesgos, finalidad ). Cierto es que en respuesta al oficio remitido se hace referencia al expediente 389/2020 y en los apartados CIF/NIF, finca , Registro de la Propiedad, se reseña : " NO INFORMADO" y en el apartado Observaciones : " No existe más documentación de la que ya se aportó en la anterior carta ( evaluación de la solvencia ). La respuesta remitida no es nada clarificadora , y se alude a una evaluación de la solvencia , que hemos de presuponer que se realizó.

11.- El actor , por tanto intentó conseguir financiación y como afirma la sentencia del TSJ de 21/2024 de 17 Abr. 2024 "...la posibilidad de que la parte compradora pueda concurrir a distintas entidades financieras, y lo haga, si es preciso, puede suponer una muestra de su diligencia en la obtención de la financiación, y dicha conducta debe de ser interpretada a su favor a la hora de poder desistir del contrato, recuperando en su caso las arras pactadas..".

12.- Añadiremos que en los contratos no se fijaba un plazo para justificar la denegación de financiación o la obtención de esta , aun cuando tampoco sea necesario , pues como dice la sentencia del TSJ 14/2024 de 21 Mar. 2024, "... esta Sala no considera que de forma necesaria el artículo 621- 49 del CCCat obligue a la fijación de un plazo para la obtención de la financiación, pero sí que en el supuesto en que se fije sea razonable atendidas las circunstancias concurrentes en el caso."No obstante , hemos de señalar que en el supuesto que se enjuicia, la demandada declaró que el actor y su pareja estaban citados para últimos de mayo para hacer las arras , por lo que cabe entender que esa fecha servía como límite para acreditar la falta de financiación, lo queda corroborado con el hecho de que a la comunicación dirigida a la demandada por el actor indicando la imposibilidad de obtener financiación y solicitando la devolución de las cantidades entregadas ( documento nº7 de la demanda ), la demandada ofreciera una propuesta de solución consistente en acordar un plazo para la obtención de una hipoteca con condiciones medias de mercado , interés , vinculación , plazos para poder hacer realidad la compraventa ( documento nº8).

13.- Y finalmente reiteraremos no podemos advertir tampoco que las denegaciones de la financiación solicitada se derivaran de la negligencia del comprador. La citada sentencia del TSJ de 21 de marzo de 2024 , razona al respecto : "14. Como dijo esta misma Sala en la sentencia dictada con el número 8 y fecha 19 de febrero de 2023 la diligencia a que hace alusión el art. 621- 49 del CCCat , como la otra cara de la moneda de la falta de negligencia, al no estar definida en dicho precepto legal debe ser la que contempla el art. 1104 del CC , esto es, la que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, tiempo y lugar. La diligencia que procede en cada caso (si no se expresa otra distinta, será la correspondiente a un buen padre de familia), además de pauta de conducta, es también la medida del incumplimiento y de la responsabilidad que se derive.

Razona la sentencia nº 8/2024 de este Tribunal Superior de Justicia que el art. 621- 49 CCC no exige que la negligencia deba ser grave a diferencia de lo que prevé en otros preceptos (así, art. 621-26.1 y 621-30.2 CCC ), ni tampoco flagrante o patente, como afirma la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso. Debe ser la adecuada en función de las circunstancias de cada caso.

Sigue relatando la misma, que el principio de buena fe y honradez de los tratos, a que hace referencia la sentencia arriba citada, como valores inspiradores del ordenamiento jurídico ( art.111-7 CCC ) exigen el cumplimiento de lo convenido cuando no existen circunstancias que puedan exonerar de las obligaciones contraídas.". Y en el caso que ahora examinamos , como se ha expresado anteriormente , no puede afirmarse que los préstamos hipotecarios fueran solicitados con condiciones patentemente irrazonables, que permitieran afirmar la negligencia del comprador .

14.-El recurso por tanto, ha de ser estimado, con la consiguiente estimación de la demanda, declarando resuelto el contrato, con condena a la demandada a la devolución de los importes entregados en concepto se señal, 13.500 euros, cantidad de que devengará el interés legal desde la fecha de la reclamación extrajudicial 22-5-2020 ( documento nº7 de la demanda ) conforme a los art.-1100, 1101 y 1108 del CC, y los previstos en el art.-576 de la LEC, desde la fecha de esta sentencia .

TERCERO.- Régimen de costas.

Al estimarse el recurso de apelación no procede hacer expresa condena en costas de esta alzada y suponiendo la estimación de la demanda , con imposición de las costas de la primera instancia a la demandada ( art.-398 y art.-394 LEC)