Sentencia Civil 585/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 741/2024 de 28 de julio del 2025

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora, D. Maximo, accionaba contra la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000, de Palma de Mallorca, la cual adoptó el acuerdo comunitario en la Junta de fecha 29 de septiembre de 2021, relativo a aprobar las obras ejecutadas por los comuneros, también codemandados: D. Leoncio, DOÑA Purificacion y la entidad " DIRECCION001.", como propietarios de las viviendas sitas en las puertas NUM000 y NUM001 de la Escalera " NUM002", DIRECCION002 de Palma, quienes llevaron a cabo dichas obras en la azotea comunitaria.

Se denunciaba, en concreto, la ejecución de unas obras ilegales en la cubierta comunitaria que altera visiblemente la configuración externa del edificio, que aumenta el peso, la carga y el volumen, así como la edificabilidad en la Comunidad de propietarios, sin haber obtenido el previo permiso de ésta ni de la autoridad competente.

Al amparo de tales premisas, se ejercitan las pretensiones deducidas por los actores sobre la base de la pretendida infracción, por parte de los demandados, de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal atinente a los requisitos para la alteración de elementos comunes, por entender que el acuerdo comunitario contraviene la ley y los estatutos, al tratarse de obras que produjeron innovaciones en la cubierta del edificio que comportan una modificación o alteración de elementos comunes del inmueble, con alteración de la configuración o estado exteriores, que han sido introducidas sin haberse obtenido el preceptivo consentimiento unánime de los comuneros y sin licencia del municipal de obra y construcción.

Todo lo cual, en la consideración de la actora, conlleva infracción de ley y perjuicio para los intereses de la propia comunidad y del actor, en beneficio del Sr. Leoncio, la Sra. Purificacion y la entidad " DIRECCION001.", adoptado con abuso de derecho. Y, en consecuencia, terminó suplicando del Juzgado el dictado de una sentencia en la que se declare:

"1º.- Que el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios notificado el 9 de diciembre de 2021 es contrario a la ley y a los estatutos de la comunidad de propietarios, y/o gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio del señor Leoncio, y/o supone un grave perjuicio para el actor que no tiene obligación jurídica de soportarlo, y/o ha sido adoptado con abuso de derecho, y, a consecuencia de lo anterior,

2º.- Se declare la nulidad del acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios demandada de fecha de 29 de Septiembre de 2021;

3º.- Que los propietarios demandados, procedan a restaurar la legalidad vigente restituyendo la parte que les corresponde respecto del edificio y las cubiertas comunitarias al estado original, ejecutando las acciones oportunas en orden a su restauración al estado que sus viviendas y las cubiertas tenían antes de que las obras fueran ejecutadas, al ser contrario a la ley y a los estatutos de la comunidad de propietarios, y/o gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio del señor Leoncio, y/o supone un grave perjuicio para el actor que no tiene obligación jurídica de soportarlo, y/o ha sido adoptado con abuso de derecho.

4º.- Que se declare que la Comunidad de Propietarios debe realizar, permitir y autorizar todos los actos oportunos en orden a que se ejecuten las obras por los otros codemandados.

5º.- Que se condene a los demandados a estar y a pasar por las anteriores declaraciones y al pago de las costas por ser preceptivas."

La representación procesal de la Comunidad de propietarios concuerda la titularidad de la actora en un 50% del pleno dominio con carácter privativo de la vivienda sita en la escalera " NUM002", planta NUM003, así como la titularidad del Sr. Leoncio y de la Sra. Purificacion respecto de la vivienda escalera " NUM002" NUM001- NUM000, y de la entidad " DIRECCION001." respecto de la vivienda escalera " NUM002" NUM001- NUM001, que tienen asignado el uso exclusivo privativo de zona azotea sobre la que constan las estructuras/cerramientos a que se refiere la demanda; si bien, aclaran que se trata de dos cerramientos ejecutados con años de diferencia: que la estructura/cerramiento sobre la zona de la azotea que se corresponde con la vivienda escalera " NUM002", NUM001- NUM001 (de la entidad " DIRECCION001."), data al menos del año 2008, y que la que se corresponde con la vivienda de la escalera " NUM002", NUM001- NUM000 (del Sr. Leoncio y de la Sra. Purificacion) se ejecutó a lo largo del primer semestre del 2021, finalizando entre junio y julio de 2021. En todo caso, alega que la estructura/cerramiento sobre la azotea de uso privativo que se corresponde con la vivienda escalera " NUM002", NUM001- NUM001, consta completamente ejecutada y a plena vista, ciencia y paciencia y sin oposición ninguna de ningún propietario desde, al menos, el año 2008.

Que el actor compró las fincas registrales pertenecientes a dicha Comunidad el 13 de agosto de 2013, constando ya ejecutada tal estructura/cerramiento de 2008, por lo que no es cierto que se percatara de la existencia de dicho cerramiento en el verano de 2021. En todo caso, que ninguna de ambas estructuras afecta a la seguridad del edificio ni alteran el sistema de recogida de aguas de la cubierta.

En referencia a la obra en cuestión, reconoce que se trata de una terraza comunitaria de uso privativo, pero señala que ha sido consentida tácitamente por todos los comuneros, y, además, ha sido expresamente autorizada en Junta con un quorumque supera ampliamente la mayoría cualificada de 3/5 prevista en la Ley, constando exclusivamente la oposición del actor.

Además, sostiene la prescripción de la acción tendente a la demolición de la obra de 2008, atendiendo al transcurso de 13 o 14 años desde su ejecución (obra de cerramiento de la vivienda NUM001- NUM001).

También invoca la excepción de caducidad de la acción relativa a la impugnación del acuerdo basada en la supuesta lesión para los intereses de la comunidad de propietarios en beneficio de un propietario o con abuso de derecho, por cuanto el plazo para su ejercicio es de 3 meses, y el acuerdo se adoptó en la Junta del 29 de septiembre de 2021 habiendo sido interpuesta la demanda en fecha 12 de abril de 2022.

Por otro lado manifiesta que, en la demanda, la parte actora hace referencia a supuestas infracciones de Normas del Plan General de Palma y a licencias urbanísticas, cuya aportación al presente procedimiento incluso llega a solicitar, considerando la demandada que "...tales cuestiones, que entran dentro del ámbito administrativo/urbanístico son indiferentes, irrelevantes, a los efectos civiles que aquí nos ocupan. Las mismas podrán ventilarse, en su caso, ante la administración y/o jurisdicción competente en tal materia, pero no ante la jurisdicción civil en el que la pretensión de la adversa se fundamenta en la normativa civil especial de propiedad horizontal."

Al amparo de tales premisas, terminó suplicando que se dictar una sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a la actora.

La representación de los codemandados D. Leoncio, Dª. Purificacion y la entidad " DIRECCION001.", tampoco niega la realización de la modificación descrita ni la titularidad de la actora en un 50% del pleno dominio con carácter privativo de la vivienda sita en la escalera " NUM002", planta NUM003, como la titularidad del Sr. Leoncio y de la Sra. Purificacion respecto de la respecto de la vivienda escalera " NUM002" NUM001- NUM000 y de la entidad " DIRECCION001." respecto de la vivienda escalera " NUM002" NUM001- NUM001, que tienen asignado el uso exclusivo privativo de zona azotea sobre la que consta las estructuras/cerramientos a que se refiere la demanda, si bien, al igual que lo hace la Comunidad de propietarios en su contestación a la demanda, aclaran que se trata de dos cerramientos ejecutados con años de diferencia, de modo que la estructura/cerramiento sobre la zona de la azotea que se corresponde con la vivienda escalera " NUM002", NUM001- NUM001, data al menos del año 2008, y que la que corresponde con la vivienda escalera " NUM002", NUM001- NUM000 se instaló a lo largo del primer semestre del 2021, finalizando entre junio y julio de 2021. En todo caso, alegan que la estructura/cerramiento sobre la azotea de uso privativo que se corresponde con la vivienda escalera " NUM002", NUM001- NUM001 consta completamente ejecutada y a plena vista y sin oposición de ningún propietario desde, al menos, el año 2008. Que el actor compró las fincas registrales pertenecientes a dicha comunidad de propietarios el 13 de agosto de 2013, constando ya ejecutada tal estructura/cerramiento, por lo que no es cierto que se percatara de la existencia de dicho cerramiento en el verano de 2021. En todo caso, que ninguna de ambas estructuras afecta a la seguridad del edificio ni alteran el sistema de recogida de aguas de la cubierta.

En referencia a la obra en cuestión, reconoce, al igual que la otra parte demandada, que se trata de una terraza comunitaria de uso privativo, pero señala que dicha obra ha sido consentida tácitamente por todos los comuneros y, además, ha sido expresamente autorizada en Junta; e invoca la excepción de caducidad de la acción relativa a la impugnación del acuerdo basada en la supuesta lesión para los intereses de la comunidad de propietarios en beneficio de un propietario o con abuso de derecho, por cuanto ostentan un plazo para su ejercicio de 3 meses y el acuerdo se adoptó en la Junta del 29 de septiembre de 2021 habiendo interpuesto la demanda en fecha 12 de abril de 2022.

Por último, pone de manifiesto que considera irrelevante para el presente procedimiento las cuestiones administrativas/urbanísticas referentes a las obras denunciadas, debiendo estas ventilarse, en su caso, ante la autoridad administrativa competente.

Al amparo de tales premisas, solicitó se dictase una sentencia desestimatoria de la demanda.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia, diseccionando la acción ejercitada entre, por un lado, la del art. 18.1. a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y, por otro, las del art. 18.1. b) y c); consideró que, como quiera que el actor se hallaba debidamente representado en la Junta de propietarios litigiosa celebrada en fecha 29 de septiembre de 2021, por el Sr. Jeronimo (Administrador de la Comunidad), quien formuló su voto oponiéndose a las obras ejecutadas por los demandados; el plazo de impugnación del acuerdo comunitario comenzó desde el día siguiente, lo que, en la consideración judicial, supuso que en el momento de interposición de la demanda -18 de abril de 2022- la acción de impugnación por los motivos contenidos en los supuestos b) y c) del artículo 18 LPH, se encontraba caducada con creces al estar sometida al plazo de tres meses. En consecuencia, entendió que procedía estimar la excepción de caducidad de la acción respecto de los motivos de impugnación del artículo 18.1 apartados b) y c) de la LPH.

No obstante, entró en el fondo del asunto en cuanto a lo no caducado, es decir, con relación la acción ejercitada ex artículo 18.1. a) de la LPH, el cual dispone, respecto de los acuerdos de la junta de propietarios impugnados por ser contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, que la acción caducará al año.

Y, en dicho apartado, la resolución hoy atacada recordó que las cubiertas constituyen un elemento estructural del edificio: como se desprende del art. 17.1 a) LOE y del Anejo III CTE, donde relaciona ad exemplumla cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga, soportes, losa y zapatas, incluyendo este último también la estructura portante y la estructura horizontal; enumerando expresamente el art. 396 del Código Civil las cubiertas ("suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas") como elementos comunes; añadiendo las STS de 18 de junio de 2012, de 30 de diciembre de 2015 y de 13 de mayo de 2016, que son elementos comunes por naturaleza, por lo que no puede convertirse en elemento de naturaleza privativa; y las de 8 de abril de 2011, de 24 de abril de 2013 y la citada de 30 de diciembre de 2015: "la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa".

Seguidamente, recordó también el Juzgador a quola previsión del artículo 9.1 de la LPH, que señala como obligación de los propietarios la de "respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos";por lo que, para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios.

Así las cosas, y en orden a analizar qué tipo de mayoría se precisaría para la ejecución de unas obras como las realizadas por los demandados titulares de los inmuebles litigiosos, las cuales, en la consideración judicial: "comportan una modificación o alteración de elementos comunes del inmueble que produce una alteración de la configuración o estado exteriores que precisa de unanimidad de los propietarios o precisa mayoría cualificada del voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.".La sentencia entendió que el quorumno era la unanimidad, sino dicha mayoría de 3/5 a partir de la reforma operada en 2013, y ello conforme a la motivación siguiente:

? "Y así, tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/2013 se establece en el art. 10.3 b) de la LPH que para llevar a cabo "(...) la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas" se precisará el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, no siendo requerida la unanimidad. Como bien explica su Exposición de Motivos, dicha reforma está basada en la necesidad de potenciar la cultura de la rehabilitación o renovación de edificios más que en la construcción de nuevos, siendo su objetivo evitar que en las comunidades de propietarios exista un margen de maniobra que impida las obras de rehabilitación, o que el régimen de mayorías existente hasta ahora pudiera impedir el objetivo de dicha ley.

? Téngase presente que tras la reforma operada por Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía en el que se introduce una Disposición final quinta en la que se modifica tanto el artículo 10.3 b) como el 17.2 y 17.4, todos de la LPH , de tal forma que se introduce ya en el artículo 17 todo el régimen de acuerdos en un mismo precepto, entre otros, el referido a la mayoría cualificada de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, referidos a la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, cuestión que había sido solicitada por la doctrina a los efectos de clarificar la interpretación de la reforma operada por la Ley 8/2013."

Y, si bien la sentencia recordó que no consta que los demandados titulares de los inmuebles ejecutaran las obras previo acuerdo expreso autorizante de la Junta de propietarios de la Comunidad codemandada, no obstante, interpretó que: "..., lo cierto es que consta que en fecha 29 de septiembre de 2021 se reúnen en Junta General ordinaria la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de esta ciudad, en la que constan como asistentes el 90,9406% de las cuotas que constituyen la Comunidad, inclusive el actor que asistió representado por el Sr. Jeronimo, habiendo aprobado por todos los presenten las obras ejecutadas en la azotea por los demandados a excepción del Sr. Maximo. Esto es, dieron su voto favorable a la aprobación de las obras el 83,174% de las cuotas de participación, suma que supera con creces el quórum exigido por la Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma operada por la Ley 8/2013.".

Por lo tanto, vino a considerar subsanada, de modo sobrevenido, la ausencia de convocatoria y de autorización previa a las obras, al haberse obtenido dicho quoruma posteriori, a raíz de la Junta de 29/09/2021, en cuyo punto primero del orden del día se incorporó, a solicitud del hoy actor, el tema correspondiente a las obras hoy litigiosas. Todo ello, precisando la sentencia que de la prueba pericial se deriva que las obras acometidas por los demandados, que puede suponer un peso total aproximado de unos 2.000 kilos en cada terraza (pues siguen un sistema constructivo similar, si bien una de ellas está conectada con la vivienda inferior mediante una escalera de caracol prefabricada, para lo que se tuvo que practicar un hueco en el forjado existente, que permitiera su alojamiento), no comprometen la seguridad o estabilidad del edificio.

Y, en cuanto al argumento de la parte actora, que insistió en la demanda respecto de la no aportación por la contraparte de las licencias o solicitudes presentadas al Ayuntamiento de Palma de Mallorca para la obtención de las licencias de obra y de construcción de las obras ejecutadas en la cubierta del edificio; la sentencia, haciendo propios los alegatos de la parte demandada al respecto, expuso que:

"Por otro lado, no puede prosperar la argumentación de la actora relativa al aumento de la edificabilidad del edificio o la modificación de la volumetría del edificio pues se trata de cuestiones relacionadas más bien con la disciplina urbanística, pero nos encontramos ante la jurisdicción civil, que aborda y conoce del ámbito interno de la comunidad y sus relaciones con los comuneros y no ante una eventual extralimitación urbanística."

En consecuencia, en la primera instancia se desestimaron las pretensiones actoras destacando que, además, consta en autos que el cerramiento ejecutado en la vivienda NUM001- NUM001, propiedad de la entidad " DIRECCION001.", fue realizado antes del año 2008, tal y como se deriva de las fotografías aéreas de "Estop" aportadas por la demandada, por lo que dichas obras las considera también tácitamente consentidas; añadiendo que el Sr. Maximo adquirió su propiedad -planta NUM003- en agosto del año 2013, sin formular queja ni oposición alguna respecto de dicha obra hasta el 2021, y sin que consten quejas de otros propietarios, según informó el Administrador. Todo ello, haciendo referencia la sentencia a la doctrina de los actos propios y de la buena fe y evitación del abuso en el ejercicio de los derechos ( art. 7.1 del CC) .

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación, en el que la representación procesal de la parte actora reiteró sus consideraciones, y ello base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Cuestiona, la representación procesal de la parte apelante, la estimación de la caducidad de la acción, y apunta que no tuvo conocimiento de la Junta sino cuando, ya en fecha 9 de diciembre de 2021, el Administrador distribuyó el acta.

No obstante, aprecia la Sala que, incluso admitiendo dicha alegación, y como afirma la apelada, también habría transcurrido desde el 09/12/21 el plazo de tres meses hasta la presentación de la demanda, que aconteció en fecha 18 de abril de 2021.

En cualquier caso, según se deriva de la sentencia y de las alegaciones de la parte apelada, la caducidad afectaría a las acciones del art. 18.1. b) y c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), no a la acción del art. 18.1. a), respecto de la cual la sentencia entró en el fondo, y, asimismo, la parte apelada no sostuvo la caducidad respecto de dicha acción.

Por lo que debe la Sala también entrar al fondo en cuanto a la pretendida nulidad del acta por infracción de la ley o de los estatutos, ex artículo 18.1. a) de la LPH, el cual dispone que, respecto de los acuerdos de la junta, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, la acción caducará al año.

Y, en dicho sentido, se concuerda que, tal y como afirma la sentencia, las cubiertas constituyen un elemento estructural del edificio, siendo elemento común, y disponiendo la parte demandada solo del uso y disfrute, no del derecho real de propiedad -lo que es pacífico en autos-. Y, asimismo, se concuerda también que concurre en la Junta impugnada, celebrada el 29/09/2021, el quórumde 3/5 del art. 10.3. b) en su redacción operada por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, vigente al tiempo de la Junta litigiosa, y mantenido en la posterior reforma por Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre; en concreto en la redacción que esta proporciona del artículo 10.3. b) en relación con el artículo 17, todos de la LPH, y ello respecto de las obras que supongan la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas.

Sin embargo, no puede concordar la Sala la conclusión judicial de instancia cuando entiende, ante la referencia actora a la ausencia de licencia urbanística y de autorización administrativa para tales obras, que: "...se trata de cuestiones relacionadas más bien con la disciplina urbanística, pero nos encontramos ante la jurisdicción civil, que aborda y conoce del ámbito interno de la comunidad y sus relaciones con los comuneros y no ante una eventual extralimitación urbanística."

Y no se puede concordar tal conclusión en la medida en que no puede este Tribunal dejar de tener presente, a la hora de resolver el caso de autos, tanto la normativa vigente al tiempo de la realización de la Junta de propietarios (tras la reforma del 2013), como la actual redacción operada por la reforma de 2023 (a la que ya hemos hecho referencia), las cuales sujetan la aprobación y buen fin de modificaciones de este tipo, no solo a los 3/5 de quórumde propietarios, sino también al requisito de la autorización administrativa.

En concreto, la redacción vigente al tiempo de la Junta impugnada expone, en el Principio del formulario

Final del formulario

Art. 10.3 de la LPH (subrayados siempre añadidos por la Sala):

"3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo , aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazasy la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo , aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio."

Mientras que la redacción derivada de la reforma de 2023 determina, en el artículo 10.3 de la LPH:

"3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana , aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística,previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazasy la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes."

Cabe destacar, en dicho sentido, que en el caso de autos la parte demandada, titular del uso de las terrazas afectadas, no solicitó, antes de las obras de 2008, autorización a la Junta de propietarios para su realización; dándose la circunstancia de que, entonces, hubiera precisado de unanimidad para llevar a cabo esa ingerencia constructiva en la superficie de la terraza del NUM004 del inmueble, que incluyó incluso la apertura de un hueco en el forjado, sobre la cual la nuda propiedad y el derecho de vuelo eran de la Comunidad de propietarios. Y, asimismo, tampoco solicitó la autorización previa de la Junta de propietarios respecto de las nuevas obras de 2021. Y en la tesis de considerar convalidado, como ha venido a hacer la sentencia, el vicio de ausencia de convocatoria y obtención del previo consentimiento y autorización de la Comunidad, porque en la Junta de 29/09/2021 se alcanzó el quorumde 3/5 a la sazón requerido; sin embargo, tampoco al tiempo de celebrar esta Junta (ni en el 2008; ni incluso después de ella), la parte demandada disponía de licencia administrativa para la realización de ninguna de las dos obras.

Llamando la atención, respecto de tal ausencia, que en el escrito de fecha 26/10/2022, evacuando el requerimiento efectuado a la parte demandada en el acto de la Audiencia previa para que, en el plazo de 20 días, aportara la siguiente documentación solicitada por la actora mediante otrosí digo tercero de su escrito de demanda, a saber:

"Las solicitudes presentadas al Ayuntamiento de Palma de Mallorca solicitando las licencias de obra y construcción de las obras ejecutadas en la cubierta del edificio;

Licencias urbanísticas otorgadas por el Ayuntamiento de Palma de Mallorca autorizando a ejecutar las obras impugnadas;

Facturas expedidas por los profesionales de la construcción contratados por los demandados para la ejecución de las obras y abonadas por ellos."

La representación procesal de los autores de las obras, es decir, de " DIRECCION001." y de D. Leoncio y D.ª Purificacion, manifestó expresamente, respecto de la documentación requerida relativa a solicitudes y licencias urbanísticas, que: "..., mi representada manifiesta que no dispone de las mismas".Y, si bien reiteró en dicho escrito que "las cuestiones administrativas/urbanísticas podrán, en su caso, ventilarse en vía administrativa"(lo que fue aceptado en la sentencia de instancia), sin embargo, ya hemos visto que la principal ley civil rectora del debate litigioso, la Ley de la Propiedad Horizontal, exige expresamente y hace propio el requisito de la autorización administrativa para llevar a cabo tales obras.

Debiendo la Sala apuntar, en cuanto al argumento contenido en el citado escrito en lo relativo a que, según el artículo 205.1. a) de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears establece: "...las infracciones urbanísticas graves y muy graves prescribirán en el plazo de 8 años desde su finalización), no teniendo la jurisdicción civil competencia al respecto y no siendo útiles, relevantes ni pertinentes en lo que puedan acordar los tribunales del orden civil en aplicación de la normativa contenida en la legislación especial de propiedad horizontal.";que, más allá del hecho de que, ciertamente, la Sala no puede pronunciarse sobre si la infracción urbanística está o no prescrita, en lo que sí debe la Sala pronunciarse es sobre si la Junta de 20/09/2021, denunciada en autos, pudo convalidar las obras irregulares. Y, como se ha expuesto, se ha de llegar a una conclusión negativa, ya que el requisito de la acomodación de las mismas a las exigencias legales y, en concreto, a la autorización administrativa que correspondía en el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, no concurría.

En definitiva, en ningún momento la parte demandada ha cumplimentado los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que no cabe considerar finalmente subsanadas las invasiones ilícitas que se realizaron en los derechos reales de propiedad (incluido el derecho al vuelo sobre las terrazas de los áticos), pues nunca llegaron a contar con todos los requisitos legalmente establecidos en la propia Ley especial de propiedad horizontal, norma de naturaleza civil que, como hemos visto, integra expresamente dentro de su texto normativo la exigencia de la autorización administrativa para tales alteraciones.

Como corolario de lo expuesto, cabe referir que si bien se ha apreciado en la última década que el legislador modera el quorumexigible por la LPH para la realización de alteraciones que, con arreglo a la redacción original de dicha Ley, exigían de unanimidad, sin embargo, consciente de que la obtención del quorumde 3/5 no puede obviar el respeto a la legislación de ordenación territorial y urbanística, exige expresamente que las obras se acomoden a tal requisito, porque, en otro caso, se dejaría en manos de particulares determinados aspectos que afectan incluso al orden público constructivo, cuya salvaguarda por las leyes y por los Tribunales resulta inexcusable.

CUARTO.-Todo ello, bien entendido que, pese a que la sentencia de instancia habla de actos propiosy de aceptación tácita de las obras,sucede que, en el caso de autos, tales actos propios no habrían de ser predicados -como sucede en las citas jurisprudenciales habituales- respecto de la propia comunidad de propietarios (aquí codemandada) o de los propietarios que, en mayoría de 3/5, asumieron las obras; sino del actor, cuya legitimación activa para accionar no ha sido cuestionada y que, tal y como se ha expuesto en autos en argumentos que presentan credibilidad (puesto que D. Maximo, de nacionalidad extranjera según consta en la documental acompañada a la demanda, difícilmente podía conocer cuando compró en 2013, no ya la normativa nacional sobre propiedad horizontal, sino los propios hechos acontecidos en la Comunidad antes de su compra, pues no consta que en las actas de las juntas se hubiera sometido a la consideración de la Junta la obra de 2008), bien pudo tomar constancia real de lo acontecido en 2008 con ocasión a la nueva obra de 2021, de suerte que, al interesarse por la razón y legalidad de esta, constató la irregularidad de la primera.

Pero, en cualquier caso, no cabe compartir la aplicación de la teoría de los actos propiosen orden a fundamentar una aceptación tácita del demandante, dados los exigentes requisitos que, para consolidar un acto propio como expresión de una voluntad vinculante, exige la Jurisprudencia. Así, ciertamente, respecto del instituto de los actos propios la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2010 enseña que la doctrina que impide ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica. En tal sentido y como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2002, la regla nemine licet adversus sua facta venire(a nadie le es lícito ir contra sus propios actos) tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce; por tanto, tales actos han de ser vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor, encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, y no han de ser ambiguos sino revestidos de solemnidad.

En definitiva, para atribuir a un acto propio una consideración equivalente a la emisión de un consentimiento vinculante debe haber sido realizado con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo; de modo que, para que tenga naturaleza de sujeción, ha de ser concluyente y definitivo ( Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencias de fechas 16 Feb. 1988, 6 Nov. 1990 y 27 Nov. 1991), siendo del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto ( sentencias de dicha Sala 1ª de 22 Sep., 10 Oct. 1988 y 4 Jun. 1992, y 10 Nov. 1992).

Sin que tales requisitos concurran en el caso de autos, por lo que no cabe hablar de aceptación tácita por actos propios del actor respecto de las obras ilegales llevadas a cabo por la parte demandada, ni de las del 2008, ni menos aún, obviamente, las del 2021.

No compartiendo tampoco la Sala las alegaciones de la parte demandada-apelada sobre el pretendido abuso de derecho de la posición actora, ni la puesta en cuestión que hace la sentencia respecto de la buena fe de la actora en el ejercicio de su derecho ( art. 7 del Código Civil) ; pues no se debe perder de vista la verdadera perspectiva del problema: las obras ejecutadas por la parte demandada, tanto las de 2008 como las de 2021, fueron realizadas por la vía de hecho y al amparo de la política de los actos consumados, es decir, sin convocatoria previa para obtener la autorización de la junta de propietarios y, además, sin la preceptiva licencia administrativa para llevarlas a cabo.

Adviértase, ex abundantiay en orden a contextualizar correctamente todo eventual abuso de derecho, que no discute la apelada los asertos de la recurrente cuando afirma que los codemandados titulares de los inmuebles, con cada una de las construcciones han aumentado 70 metros de volumen en cada vivienda, con lo que ahora tienen el valor patrimonial de un 50% más de superficie en cada una de ellas, y ello sin reflejo alguno en la distribución de las cuotas comunitarias y satisfaciendo los mismos gastos comunitarios y derramas, es decir, manteniendo su cuota original de los estatutos, sin redistribución alguna al respecto.

Recapitulando en lo antedicho sobre la no concurrencia de aceptación tácita por actos propios del actor, cabe referir la muy reciente sentencia del Tribunal Supremo ( Roj: STS 2925/2025 - ECLI:ES:TS:2025:2925), Sala de lo Civil, nº 1006/2025, de fecha 25/06/2025 (Pte. Excmo. Sr. Seoane Spiegelberg), en la que, en una cuestión de propiedad horizontal en relación con obras en elementos comunes (en ese caso patios), concluye en la inexistencia de consentimiento tácito y, asimismo, refiere la no concurrencia de la prescripción de la acción dada su naturaleza real. Se trataba de un supuesto en el que, si bien la Audiencia provincial revocó la sentencia de primera instancia y consideró que el patio era un elemento común de uso privativo del local en el que la comunidad había consentido tácitamente las obras y que la acción había prescrito; sin embargo, el Alto Tribunal estimó el recurso de casación exponiendo, en materia de aceptación tácita, que la ejecución de obras en elementos comunes requiere el consentimiento unánime de la comunidad y que, no obstante, la jurisprudencia ha admitido un consentimiento tácito siempre que sea inequívoco; pero partiendo de la base de que no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad; por ello, ha de estarse a las concretas circunstancias de cada caso judicializado para determinar si el silencio puede entenderse como expresión de voluntad, y siempre y cuando sea además elocuente en el sentido de que constituya una expresión inequívoca de conformidad que provoque en el destinatario la lógica creencia de que se consentía, subrayando que, en definitiva "..., no cabe equipar el consentimiento al mero conocimiento ni a la simple inactividad ( SSTS 150/2012, de 28 de marzo y 107/2024, de 30 de enero ).".

De todo lo cual cabe concluir en que no cabe atribuir a la actora el pretendido consentimiento tácito frente a las obras irregulares, más aún cuando las que se ejecutaron en su presencia en 2021, fueron inmediatamente sometidas por él a la consideración de la Junta de propietarios y, finalmente, a la revisión de los acuerdos de esta por los Tribunales.

Todo ello, bien entendido que, en materia de prescripción de la acción (invocada también en nuestro caso por la parte demandada y no propiamente resuelta en la sentencia de instancia, sin que, sin embargo, la parte demandada-apelada solicitara complemento o aclaración alguna al respecto), la citada sentencia del TS de 25 de junio de 2025 consideró que no cabía aceptar la prescripción de la acción deducida, puesto que la dirigida a obtener el reintegro de un espacio ocupado de naturaleza común (en nuestro caso se violentó la nuda propiedad sobre la superficie de la azotea y el derecho de vuelo sobre el edificio; pertenecientes a la Comunidad de propietarios y, en consecuencia, a cada uno de sus miembros), es una acción de carácter real que, como tal, no está sometida al plazo de prescripción de cinco años (plazo invocado en el caso de autos en la alzada por la parte apelada y relativo a las acciones personales), sino que está sometida al plazo de prescripción de 30 años del art. 1963 del Código Civil.

Recordaba, en concreto, la citada sentencia del Tribunal Supremo nº 1006/2025, de fecha 25/06/2025, en lo que a la naturaleza real de tal acción y su consecuencia en cuanto a la prescripción, entre otras, las sentencias 1043/2002, de 11 de noviembre, la 3/2012, de 6 de febrero, la 540/2016, de 14 de septiembre, la 364/2022, de 4 de mayo, o la STS 107/2024, de 30 de enero, en la que se señala que la acción de declaración de ilegalidad de las obras ejecutadas en elementos comunes del edificio, como son sus patios ( art. 396 CC) , con petición de condena de demolición, así como de reposición a su situación original, conforma una acción de naturaleza real sometida al plazo de prescripción de 30 años del art. 1963 del CC.

Llegados a este punto, la Sala debe estimar el recurso de apelación y, en consecuencia, estimar también la demanda. Siempre sobre la base de que, el hecho de que se hayan declarado caducadas las acciones del art. 18. b) y c) de la LPH, no impide hablar de estimación sustancial de la demanda, prosperando la petición principal dirigida a declarar que el acuerdo adoptado por la Comunidad de propietarios en el punto primero del orden del día de la Junta de 20/09/2021 es nulo por ser contrario a la ley, y condenando a los propietarios demandados a restaurar la legalidad vigente, restituyendo la parte que les corresponde respecto del edificio y las cubiertas comunitarias al estado original, ejecutando las acciones oportunas en orden a su restauración al estado que sus viviendas y las cubiertas tenían antes de que las obras fueran ejecutadas; y condenando a la Comunidad de propietarios a realizar, permitir y autorizar todos los actos oportunos en orden al buen fin de la ejecución de tales obras por los otros codemandados.

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte demandada al ser sustancialmente estimada la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.