Sentencia Civil 60/2026 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 617/2024 de 29 de enero del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- BANCO DE ESPAÑA interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por precariofrente a los ignorados ocupantes de los inmuebles sitos en el municipio de Creixell, DIRECCION001. Indicaba que era propietaria en pleno dominio de dicha parcela, la cual alberga dentro de su perímetro cinco viviendas unifamiliares y dos edificaciones auxiliares. Que desde el 3 de diciembre de 2021 tiene conocimiento de que diversas personas que no han podido ser identificadas están ocupando los inmuebles de su propiedad sin autorización por su parte, por lo que se trata de una posesión ilegítima. Que ha cursado un requerimiento notarial a los ocupantes para desalojar los inmuebles, pero no ha sido atendido. Por todo ello solicita el dictado de una sentencia por la que se condene a los demandados a dejar los inmuebles libros, vacuos y expeditos a disposición del Banco de España con apercibimiento de lanzamiento y expresa condena en costas.

2.- Se personaron Bernardo, Amadeo y Severino.

Severino opuso falta de legitimación activa, y Bernardo y Amadeo se opusieron a la demanda interpuesta en su contra. Reconocieron que ocupaban la parcela en cuestión y justificaron la ocupación por la existencia de un contrato de arrendamiento verbal con el anterior usuario de la finca, indicando que habían venido abonando una renta de 200 y 250 euros respectivamente.

3.- Tras la celebración de la correspondiente vista oral se dictó la sentencia que ahora se recurre. La sentencia entendió que no había quedado legitimada ni justificada la posesión de la finca y consideró que la situación de vulnerabilidad invocada por los demandados excedía del ámbito del proceso de desahucio por precario en su fase declarativa. Por ello falló la íntegra estimación de la demanda, condenando a los demandados a desalojar los inmuebles y dejarlos libres, vacuos y expeditos a disposición de BANCO DE ESPAÑA con apercibimiento de lanzamiento y expresa condena en costas.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia

1.- Amadeo interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia. Alega errónea valoración de la prueba de la resolución combatida pues sostiene que lleva residiendo en el inmueble de autos desde enero de 2021 en virtud de contrato verbal de alquiler abonando una renta mensual de 250 euros. Por ello considera que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 439.1 LEC la acción ejercitada por la actora ha caducado. Además, invoca su situación de vulnerabilidad con riesgo de exclusión residencial sin que la actora le haya hecho un ofrecimiento de propuesta de alquiler social como exige la normativa aplicable. Por todo ello interesa que se revoque la sentencia de instancia con imposición de costas a la parte apelada.

2.- Bernardo también interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia. Sostiene que ha quedado debidamente acreditado que el demandado accedió a la vivienda litigiosa en virtud de un acuerdo de arrendamiento verbal. Además, invoca igualmente su situación de vulnerabilidad con riesgo de exclusión residencial sin que la actora le haya hecho un ofrecimiento de propuesta de alquiler social como exige la normativa aplicable. Por todo ello interesa que se revoque la sentencia de instancia con imposición de costas a la parte apelada.

3.- BANCO DE ESPAÑA se opone a los dos recursos de apelación interpuestos frente a la sentencia de instancia. En cuanto al recurso de Amadeo entiende que el plazo de caducidad de un año del artículo 439 LEC no es aplicable a la acción ejercitada de desahucio por precario. Y en cuanto a la falta de ofrecimiento de alquiler social no puede ser considerado un requisito de procedibilidad de la demanda de desahucio ni conducir a su desestimación. Subsidiariamente sostiene que tampoco se cumplirían los requisitos para que pudiese resultar exigible el ofrecimiento de alquiler social. En relación con el recurso de Bernardo niega que haya quedado acreditada la existencia de un contrato verbal y aún de haber existido, no sería válido al no haber sido celebrado con el legítimo propietario y dueño. Por todo ello interesa la desestimación de ambos recursos con expresa condena en costas a los recurrentes.

TERCERO.- Decisión de la Sala

1.- Planteamiento de la cuestión controvertida

Nos hallamos ante un procedimiento de desahucio por precario en el que la sentencia de instancia estima íntegramente la demanda de desahucio.

Frente a la misma formulan recurso de apelación dos demandados, Amadeo y Bernardo.

Las cuestiones que plantean en sus recursos y que deben analizarse en esta segunda instancia son las siguientes:

- Caducidad de la acción de desahucio por precario por haberse interpuesto transcurrido más de un año de la ocupación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 439 LEC

- Existencia de un contrato verbal de arrendamiento suscrito con un tercero con pago de renta

- Falta de ofrecimiento de un alquiler social dada la situación de vulnerabilidad de los dos recurrentes

2.- Recurso de apelación de Amadeo: Caducidad de la acción de desahucio por precario por aplicación del artículo 439 LEC

El apelante Amadeo reconoce en su recurso de apelación que tuvo conocimiento de que el contrato de alquiler por el que había accedido a la vivienda de autos podía no ser correcto. Sin embargo, añade que en virtud de dicho contrato llevaba ocupando la vivienda de autos desde enero de 2021 y por tanto habiendo transcurrido más de un año desde la ocupación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 439 LEC , no cabía ejercitar la acción de desahucio por precario.

Dispone el artículo 439 LEC en su apartado primer que: "No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o despojo."

Por consiguiente, el plazo de caducidad de un año que se contiene en el precepto invocado lo es, como se indica en el mismo, para el ejercicio de las acciones de retener o recobrar la posesión reguladas en el artículo 250.1.4º LEC , no para la acción de desahucio por precario del artículo 250.1.2º LEC que aquí nos ocupa.

Así lo indicamos ya en nuestra sentencia de 13 de noviembre de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:1977) "la caducidad de la acción, que establece el art. 439.1 LEC es para las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión del art. 250.1.4 LEC , que no es la acción ejercitada en la demanda, art. 250. 1.2 LEC ."

Por consiguiente, no puede acogerse el motivo de apelación invocado por la parte recurrente en este punto.

3.- Recurso de apelación de Bernardo: Existencia de un contrato verbal

El recurrente Bernardo considera que la sentencia de instancia efectúa una errónea valoración de la prueba al no entender probada la existencia de un contrato verbal suscrito con un tercero para ocupar la vivienda de autos.

El recurrente no aporta ninguna prueba, siquiera sea indiciaria para acreditar la existencia de este supuesto contrato verbal.

Pero en todo caso, y a mayor abundamiento incluso de haber existido este supuesto contrato verbal ello no le daría derecho a permanecer en la vivienda en contra de la voluntad del verdadero titular, BANCO DE ESPAÑA, frente al que no existe vínculo jurídico alguno.

El Tribunal Supremo ha venido desde siempre configurado el precarioen su concepción más amplia, y así, ya en la sentencia de fecha 30 de octubre de 1986 lo definía como "una institución de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho".

Por tanto, en el presente supuesto nos encontramos, ante una situación posesoria que encaja plenamente en la figura de precario,al haber resultado también probados en el proceso los requisitos que, para el éxito de dicha acción, debían mediar, cuales son: la falta o insuficiencia del título del demandado, en los términos antedichos, y la falta de renta o contraprestación.

Como ya indicó esta Sala en sentencia de 29 octubre 2025 ( ECLI:ES:APT:2025:1821):"A ello debe añadirse que la entrega de la posesión por quien sólo la ostenta en apariencia nunca puede validar el traslado de la misma a un tercero, aunque éste sea de buena fe. Finalmente, en caso de la existencia de un contrato verbal,éste debería haberse acreditado por la parte demandada de conformidad con lo previsto en el art. 217 de la LEC , y con un arrendador legítimo, lo cual no ha acontecido en el caso de autos."

Por consiguiente, no puede acogerse el motivo de apelación invocado por la parte recurrente en este punto

4.- Recurso de apelación de Amadeo y de Bernardo: Falta de ofrecimiento de un alquiler social

Ambos recurrentes terminan sus respectivos recursos de apelación haciendo mención a su situación de vulnerabilidad y poniendo de manifiesto que BANCO DE ESPAÑA, como parte demandante, no efectuó un previo ofrecimiento de alquiler social.

Consideran que ello supone un incumplimiento grave de la normativa aplicable que debe conllevar la desestimación de la demanda de precario interpuesta.

En nuestra sentencia de 13 de marzo de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:384) analizamos la cuestión relativa a la falta de ofrecimiento de alquiler social como requisito procesal de procedibilidad invocado en sede de apelación y concluimos que procedía desestimar el recurso que fundaba la impugnación de la sentencia en la ausencia de una oferta de alquiler social.

Por ello, damos aquí por reproducido lo que ya expusimos en la referida sentencia:

"Segundo.- En cuanto a la falta de ofrecimiento de alquiler social al amparo de la Ley 24/2015, previa comprobación de la situación de riesgo de exclusión residencial , art. 5 , y la forma de acreditación de la situación de riesgo de exclusión residencial a las personas obligadas a formular la oferta de alquiler social, art. 14 de la Ley 1/2022 de 3 de marzo que modifica la Disposición Transitoria cuarta de la Ley 24/2015 de 29 de julio , hemos de tener en cuenta nuestra sentencia de 31 de Octubre de 2024, recurso 227/2023 .

"En orden a la preceptiva oferta de alquiler social que invoca la parte recurrente, el art. 5.2 de la Ley catalana 24/2015, de 29 de Julio ,de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción original establecía el carácter perceptivo de una oferta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en determinadas condiciones. Es cierto que la citada norma, no prevista para los procesos de precario,se vio modificada antes de la interposición de la demanda por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, al añadir a la misma una disposición adicional, la primera, luego modificada por la Ley 5/2020, de 29 de abril y por el Decreto Ley 37/2020,de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, en la que se indicaba que la obligación a que hacía referencia el artículo 5.2 , de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hacía extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio por expiración del término y a las de desahucio por precario,cuando, en este último caso, el demandante tuviera la condición de gran tenedor de acuerdo con las letras a y c del apartado 9 del artículo 5 y concurrieran una serie de circunstancias que establecía la norma.

El Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , con la redacción siguiente: «1 bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada.»

Sin embargo, la Sentencia 16/2021 de 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto-Ley 17/2019, entre los preceptos reputados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que añadía la disposición adicional primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, extendiendo la regulación de la oferta de alquiler social a la situaciones de precarioen determinadas condiciones. También la STC, Constitucional, sección 1, del 24 de febrero de 2022 ( ROJ: STC 28/2022 - Sentencia: 28/2022 Recurso: 5389/2021 ) declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decreto -ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19.Por tanto, decaía la posibilidad de acordar la suspensión del procedimiento hasta que se formulara una propuesta de alquiler social como efecto de la declaración de inconstitucionalidad. Tampoco estaba amparada la preceptiva realización de una oferta de alquiler social, pues las normas que la establecían fueron declaradas inconstitucionales.

Cierto es que posteriormente se ha dictado la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, por tanto, después de la presentación de la demanda que fue interpuesta el 5 de marzo de 2021. Sin embargo el Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 3955/2022, en sentencia dictada el 8 de octubre de 2024 , ha vuelto a verificar declaración de inconstitucionalidad del artículo 12 de la Ley 1/2022 que añade una Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015 en los apartados 1 y 2 y parte del apartado 3 de esta Disposición Adicional, siendo la declaración de inconstitucionalidad afectante a la regulación de la preceptiva oferta de alquiler social.

Así la Ley 1/2022 añadió una disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , señalando que la obligación de ofrecer un alquiler social antes de entablar demandas se hacía extensiva a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: a) Por vencimiento de la duración del título que habilita la ocupación; b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda; c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias que se enumeran.

En todo caso y además de ser esa regulación posterior a la demanda y a la conclusión de la fase de alegaciones y haber sido declarada inconstitucional y nula y por tanto no poder amparar en modo alguno la revocación de la sentencia, cabe subrayar que con la reforma del Decreto-Ley 17/2019, lo que debía también reputarse extensivo a la reforma de Ley 1/2022, ya consideró esta Sala en sentencia dictada el 15 de julio de 2021, recurso 868/2019 o en sentencia de 29 de abril de 2021, recurso 613/2019 y la doctrina mayoritaria de las Secciones de las Audiencias Provinciales en Cataluña, que no se configuraba un requisito cuya ausencia determinase la absolución de la instancia o la suspensión o interrupción del proceso hasta que se formulase una oferta de alquiler social. No se dispone tal requisito previo en las normas procesales que regulan el proceso del art. 250.1.2 de la LEC , en su redacción aplicable a este proceso, normas que son las establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y lo cierto es que el Estado tiene competencia exclusiva en esta materia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 149 de la Constitución Española .

La ley 24/2015 y la modificación introducida por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, con sus modificaciones posteriores, o la Ley 1/2022, que en todo caso no estaba en vigor a la fecha en que se interpuso la demanda y cuyo artículo 12 ha sido declarado en gran parte inconstitucional, no establecen un requisito procedimental que pudiera comportar la suspensión del procedimiento o la inadmisión a trámite de la demanda. Sin perjuicio de las consecuencias administrativas de esta falta de oferta de alquiler social, su ausencia no impediría la admisión a trámite de la demanda y la sustanciación del proceso, conforme a las normas aplicables, que son las de la LEC.

En el sentido de no justificar la falta de formulación de un alquiler social motivo de impugnación de la sentencia estimatoria en los procesos de desahucio por precario,se ha pronunciado reiteradamente esta Sala y también la SAP de Barcelona, sección 4, del 10 de junio de 2020 ( ROJ: SAP B 3847/2020 - Sentencia: 487/2020 Recurso: 1058/2019 . En la misma línea se pronunció la Junta de Magistrados de la Audiencia Provincial de Girona de 10 de febrero de 2020, a raíz de la reforma operada por el Decreto-ley 17/2019 y lo recuerda la SAP de Girona sección 13 del 17 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP B 11937/2020 - Sentencia: 784/2020 Recurso: 814/2019 .

Y sobre no configurar tampoco la oferta de alquiler social un requisito de procedibilidad con la legislación catalana vigente, aún antes de su declaración de inconstitucionalidad, se ha pronunciado esta Sala en sentencia de 29 de septiembre de 2022, recurso 70/2020 , en los siguientes términos:

"...y a raíz de esta Ley , y para dar respuesta completa al apelante , podemos descartar que el precepto que nos ocupa haya pretendido imponer un requisito procesal de admisibilidad , y ello porque como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 7 de julio de 2022 , " 5º.- que la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015,y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se ha producido el 8 de marzo de 2022, añade, de nuevo, una disposición adicional primera a la Ley 24/2015,de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en cuyo apartado 2, dispone que "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Por lo que, con la nueva redacción de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015,de 29 de julio que, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, en cualquier caso, es posible interpretar que ha sido aclarado por el legislador autonómico que el ofrecimiento de un alquiler social ("el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar"), no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario,con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión de la demanda."

Y al no configurarse la oferta de alquiler social como requisito procesal de procedibilidad no debe interrumpirse el procedimiento. En este sentido SAP de Barcelona, Civil sección 13 del 19 de abril de 2024 ( ROJ: SAP B 4308/2024 - ECLI:ES:APB:2024:4308 ) Sentencia: 270/2024 Recurso: 272/2023 , al pronunciarse sobre la norma que acabamos de exponer antes de su actual declaración de inconstitucionalidad reseñaba:

"Esta nueva redacción de la Disposición Adicional Primera de la Llei 24/2015, de 29 de julio, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, estando pendiente de resolución los Recursos de Inconstitucionalidad nº 3.955/2022, nº 4.038/2022 y nº 8.118/2022,

Llegados a este punto, debemos tener en cuenta que el artículo 5.1 de la LOPJ obliga a los Jueces y Tribunales a interpretar y aplicar las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos, y teniendo en cuenta lo declarado por el Tribunal Constitucional en las sentencias de Pleno, STC 28/2022, de 24 de febrero de 2022 , y STC 57/2022, de 7 de abril de 2022 .

En este sentido, hemos señalado en anteriores resoluciones, que la actual redacción del apartado 1.1 de la Disposición adicional primera, Ofrecimiento de propuesta de alquiler social, no parece que, dados los motivos en los que se fundó la declaración de inconstitucionalidad de la anterior redacción, ésta plantee problemas de constitucionalidad desde esta perspectiva, pues, contempla la obligación de "ofrecer" y no de "acreditar" la propuesta de alquiler social y la hace extensiva en los mismos términos que los recogidos en el artículo 5, que, recordemos, ya no incluye (al haber sido declarada nula) mención alguna a un requisito procesal.

En cuanto al segundo apartado, la constitucionalidad de este párrafo podría resultar más discutible, pues en su primer párrafo reproduce literalmente el apartado 1 bis de la misma Disposición que ya ha sido declarado nulo por la STC 28/2022 . Pero, en todo caso, la falta de propuesta o de acreditación únicamente comportaría la comunicación a la administración competente, continuando el procedimiento su curso.

En suma, la falta de acreditación del ofrecimiento no deberá conllevar la suspensión o la "interrupción" del procedimiento en el estado en el que se halle, al haber aclarado el legislador autonómico que " Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes...", lo que permite interpretar que el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar".

Y avaló también esta interpretación de la Ley 1/2022 en su reforma de la Ley 24/2015, que excluye la suspensión del procedimiento como preceptiva en los procedimientos ya iniciados a su entrada en vigor y en doctrina prácticamente unánime en Cataluña, la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 26 de marzo de 2024 ( ROJ: SAP B 3089/2024 -) Sentencia: 163/2024 Recurso: 219/2023:

"Esta norma (como sus antecedentes que antes se han detallado cuya inconstitucionalidad se ha declarado en las sentencias del Tribunal Constitucional a que se ha hecho referencia) en ningún caso se puede entender (como sucede con los preceptos que le precedieron) que configure la oferta de alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en los supuestos que determina la norma y que por ello el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones, con lo que tampoco puede operar la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión o desestimación de la demanda.

Es por ello que este motivo de apelación no se puede ver atendido, lo que de ningún modo obsta a la adopción de medidas tuteladoras por la situación de vulnerabilidad del afectado en fase de ejecución de darse los presupuestos para ello".

Debe, pues, desestimarse el recurso que funda la impugnación de la sentencia en la ausencia de una oferta de alquiler social".

Del mismo modo en nuestra sentencia de12 de junio de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:776) al analizar la situación de riesgo de exclusión residencial como causa de impugnación de la acción de desahucio por precario concluimos que:

"Como indicamos, el intento de concertar un arriendo, caso de ser cierto, no permite privar a quien tiene derecho a poseer de su posesión, como tampoco la invocada vulnerabilidad, que está además carente de acreditación en autos. Por otra parte, como esta Sala ha mantenido en los análogos procesos de desahucio por precario,así en sentencia de 23 de febrero de 2023, recurso de apelación número 868/2021 , la situación de riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad en erigirse en causa de impugnación de la acción ejercitada, como pretende la parte recurrente, ni para la suspensión del proceso en fase declarativa. Debe significarse que nos encontramos en la fase declarativa del proceso y otra cuestión es la fase de ejecución en que, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, podrían adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo para sustentar la impugnación de la acción o amparar la suspensión del procedimiento en segunda instancia, en que se trata de determinar si la parte demandada debe o no ser desahuciada, siendo el lanzamiento cuestión que atañe a la ejecución."

Por consiguiente, no cabe acoger la pretendida situación de vulnerabilidad y ausencia de ofrecimiento de alquiler social como motivo de impugnación frente a la sentencia de instancia.

Habiendo decaído todos los motivos de impugnación esgrimidos por los dos recurrentes frente a la resolución combatida, procede confirmar íntegramente la sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.

CUARTO.- Costas

La desestimación de ambos recursos de apelación determina la imposición de costas procesales a los dos apelantes de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal.

Por lo expuesto,

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- BANCO DE ESPAÑA interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por precariofrente a los ignorados ocupantes de los inmuebles sitos en el municipio de Creixell, DIRECCION001. Indicaba que era propietaria en pleno dominio de dicha parcela, la cual alberga dentro de su perímetro cinco viviendas unifamiliares y dos edificaciones auxiliares. Que desde el 3 de diciembre de 2021 tiene conocimiento de que diversas personas que no han podido ser identificadas están ocupando los inmuebles de su propiedad sin autorización por su parte, por lo que se trata de una posesión ilegítima. Que ha cursado un requerimiento notarial a los ocupantes para desalojar los inmuebles, pero no ha sido atendido. Por todo ello solicita el dictado de una sentencia por la que se condene a los demandados a dejar los inmuebles libros, vacuos y expeditos a disposición del Banco de España con apercibimiento de lanzamiento y expresa condena en costas.

2.- Se personaron Bernardo, Amadeo y Severino.

Severino opuso falta de legitimación activa, y Bernardo y Amadeo se opusieron a la demanda interpuesta en su contra. Reconocieron que ocupaban la parcela en cuestión y justificaron la ocupación por la existencia de un contrato de arrendamiento verbal con el anterior usuario de la finca, indicando que habían venido abonando una renta de 200 y 250 euros respectivamente.

3.- Tras la celebración de la correspondiente vista oral se dictó la sentencia que ahora se recurre. La sentencia entendió que no había quedado legitimada ni justificada la posesión de la finca y consideró que la situación de vulnerabilidad invocada por los demandados excedía del ámbito del proceso de desahucio por precario en su fase declarativa. Por ello falló la íntegra estimación de la demanda, condenando a los demandados a desalojar los inmuebles y dejarlos libres, vacuos y expeditos a disposición de BANCO DE ESPAÑA con apercibimiento de lanzamiento y expresa condena en costas.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia

1.- Amadeo interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia. Alega errónea valoración de la prueba de la resolución combatida pues sostiene que lleva residiendo en el inmueble de autos desde enero de 2021 en virtud de contrato verbal de alquiler abonando una renta mensual de 250 euros. Por ello considera que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 439.1 LEC la acción ejercitada por la actora ha caducado. Además, invoca su situación de vulnerabilidad con riesgo de exclusión residencial sin que la actora le haya hecho un ofrecimiento de propuesta de alquiler social como exige la normativa aplicable. Por todo ello interesa que se revoque la sentencia de instancia con imposición de costas a la parte apelada.

2.- Bernardo también interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia. Sostiene que ha quedado debidamente acreditado que el demandado accedió a la vivienda litigiosa en virtud de un acuerdo de arrendamiento verbal. Además, invoca igualmente su situación de vulnerabilidad con riesgo de exclusión residencial sin que la actora le haya hecho un ofrecimiento de propuesta de alquiler social como exige la normativa aplicable. Por todo ello interesa que se revoque la sentencia de instancia con imposición de costas a la parte apelada.

3.- BANCO DE ESPAÑA se opone a los dos recursos de apelación interpuestos frente a la sentencia de instancia. En cuanto al recurso de Amadeo entiende que el plazo de caducidad de un año del artículo 439 LEC no es aplicable a la acción ejercitada de desahucio por precario. Y en cuanto a la falta de ofrecimiento de alquiler social no puede ser considerado un requisito de procedibilidad de la demanda de desahucio ni conducir a su desestimación. Subsidiariamente sostiene que tampoco se cumplirían los requisitos para que pudiese resultar exigible el ofrecimiento de alquiler social. En relación con el recurso de Bernardo niega que haya quedado acreditada la existencia de un contrato verbal y aún de haber existido, no sería válido al no haber sido celebrado con el legítimo propietario y dueño. Por todo ello interesa la desestimación de ambos recursos con expresa condena en costas a los recurrentes.

TERCERO.- Decisión de la Sala

1.- Planteamiento de la cuestión controvertida

Nos hallamos ante un procedimiento de desahucio por precario en el que la sentencia de instancia estima íntegramente la demanda de desahucio.

Frente a la misma formulan recurso de apelación dos demandados, Amadeo y Bernardo.

Las cuestiones que plantean en sus recursos y que deben analizarse en esta segunda instancia son las siguientes:

- Caducidad de la acción de desahucio por precario por haberse interpuesto transcurrido más de un año de la ocupación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 439 LEC

- Existencia de un contrato verbal de arrendamiento suscrito con un tercero con pago de renta

- Falta de ofrecimiento de un alquiler social dada la situación de vulnerabilidad de los dos recurrentes

2.- Recurso de apelación de Amadeo: Caducidad de la acción de desahucio por precario por aplicación del artículo 439 LEC

El apelante Amadeo reconoce en su recurso de apelación que tuvo conocimiento de que el contrato de alquiler por el que había accedido a la vivienda de autos podía no ser correcto. Sin embargo, añade que en virtud de dicho contrato llevaba ocupando la vivienda de autos desde enero de 2021 y por tanto habiendo transcurrido más de un año desde la ocupación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 439 LEC , no cabía ejercitar la acción de desahucio por precario.

Dispone el artículo 439 LEC en su apartado primer que: "No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o despojo."

Por consiguiente, el plazo de caducidad de un año que se contiene en el precepto invocado lo es, como se indica en el mismo, para el ejercicio de las acciones de retener o recobrar la posesión reguladas en el artículo 250.1.4º LEC , no para la acción de desahucio por precario del artículo 250.1.2º LEC que aquí nos ocupa.

Así lo indicamos ya en nuestra sentencia de 13 de noviembre de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:1977) "la caducidad de la acción, que establece el art. 439.1 LEC es para las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión del art. 250.1.4 LEC , que no es la acción ejercitada en la demanda, art. 250. 1.2 LEC ."

Por consiguiente, no puede acogerse el motivo de apelación invocado por la parte recurrente en este punto.

3.- Recurso de apelación de Bernardo: Existencia de un contrato verbal

El recurrente Bernardo considera que la sentencia de instancia efectúa una errónea valoración de la prueba al no entender probada la existencia de un contrato verbal suscrito con un tercero para ocupar la vivienda de autos.

El recurrente no aporta ninguna prueba, siquiera sea indiciaria para acreditar la existencia de este supuesto contrato verbal.

Pero en todo caso, y a mayor abundamiento incluso de haber existido este supuesto contrato verbal ello no le daría derecho a permanecer en la vivienda en contra de la voluntad del verdadero titular, BANCO DE ESPAÑA, frente al que no existe vínculo jurídico alguno.

El Tribunal Supremo ha venido desde siempre configurado el precarioen su concepción más amplia, y así, ya en la sentencia de fecha 30 de octubre de 1986 lo definía como "una institución de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho".

Por tanto, en el presente supuesto nos encontramos, ante una situación posesoria que encaja plenamente en la figura de precario,al haber resultado también probados en el proceso los requisitos que, para el éxito de dicha acción, debían mediar, cuales son: la falta o insuficiencia del título del demandado, en los términos antedichos, y la falta de renta o contraprestación.

Como ya indicó esta Sala en sentencia de 29 octubre 2025 ( ECLI:ES:APT:2025:1821):"A ello debe añadirse que la entrega de la posesión por quien sólo la ostenta en apariencia nunca puede validar el traslado de la misma a un tercero, aunque éste sea de buena fe. Finalmente, en caso de la existencia de un contrato verbal,éste debería haberse acreditado por la parte demandada de conformidad con lo previsto en el art. 217 de la LEC , y con un arrendador legítimo, lo cual no ha acontecido en el caso de autos."

Por consiguiente, no puede acogerse el motivo de apelación invocado por la parte recurrente en este punto

4.- Recurso de apelación de Amadeo y de Bernardo: Falta de ofrecimiento de un alquiler social

Ambos recurrentes terminan sus respectivos recursos de apelación haciendo mención a su situación de vulnerabilidad y poniendo de manifiesto que BANCO DE ESPAÑA, como parte demandante, no efectuó un previo ofrecimiento de alquiler social.

Consideran que ello supone un incumplimiento grave de la normativa aplicable que debe conllevar la desestimación de la demanda de precario interpuesta.

En nuestra sentencia de 13 de marzo de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:384) analizamos la cuestión relativa a la falta de ofrecimiento de alquiler social como requisito procesal de procedibilidad invocado en sede de apelación y concluimos que procedía desestimar el recurso que fundaba la impugnación de la sentencia en la ausencia de una oferta de alquiler social.

Por ello, damos aquí por reproducido lo que ya expusimos en la referida sentencia:

"Segundo.- En cuanto a la falta de ofrecimiento de alquiler social al amparo de la Ley 24/2015, previa comprobación de la situación de riesgo de exclusión residencial , art. 5 , y la forma de acreditación de la situación de riesgo de exclusión residencial a las personas obligadas a formular la oferta de alquiler social, art. 14 de la Ley 1/2022 de 3 de marzo que modifica la Disposición Transitoria cuarta de la Ley 24/2015 de 29 de julio , hemos de tener en cuenta nuestra sentencia de 31 de Octubre de 2024, recurso 227/2023 .

"En orden a la preceptiva oferta de alquiler social que invoca la parte recurrente, el art. 5.2 de la Ley catalana 24/2015, de 29 de Julio ,de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción original establecía el carácter perceptivo de una oferta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en determinadas condiciones. Es cierto que la citada norma, no prevista para los procesos de precario,se vio modificada antes de la interposición de la demanda por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, al añadir a la misma una disposición adicional, la primera, luego modificada por la Ley 5/2020, de 29 de abril y por el Decreto Ley 37/2020,de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, en la que se indicaba que la obligación a que hacía referencia el artículo 5.2 , de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hacía extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio por expiración del término y a las de desahucio por precario,cuando, en este último caso, el demandante tuviera la condición de gran tenedor de acuerdo con las letras a y c del apartado 9 del artículo 5 y concurrieran una serie de circunstancias que establecía la norma.

El Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , con la redacción siguiente: «1 bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada.»

Sin embargo, la Sentencia 16/2021 de 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto-Ley 17/2019, entre los preceptos reputados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que añadía la disposición adicional primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, extendiendo la regulación de la oferta de alquiler social a la situaciones de precarioen determinadas condiciones. También la STC, Constitucional, sección 1, del 24 de febrero de 2022 ( ROJ: STC 28/2022 - Sentencia: 28/2022 Recurso: 5389/2021 ) declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decreto -ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19.Por tanto, decaía la posibilidad de acordar la suspensión del procedimiento hasta que se formulara una propuesta de alquiler social como efecto de la declaración de inconstitucionalidad. Tampoco estaba amparada la preceptiva realización de una oferta de alquiler social, pues las normas que la establecían fueron declaradas inconstitucionales.

Cierto es que posteriormente se ha dictado la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, por tanto, después de la presentación de la demanda que fue interpuesta el 5 de marzo de 2021. Sin embargo el Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 3955/2022, en sentencia dictada el 8 de octubre de 2024 , ha vuelto a verificar declaración de inconstitucionalidad del artículo 12 de la Ley 1/2022 que añade una Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015 en los apartados 1 y 2 y parte del apartado 3 de esta Disposición Adicional, siendo la declaración de inconstitucionalidad afectante a la regulación de la preceptiva oferta de alquiler social.

Así la Ley 1/2022 añadió una disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , señalando que la obligación de ofrecer un alquiler social antes de entablar demandas se hacía extensiva a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: a) Por vencimiento de la duración del título que habilita la ocupación; b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda; c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias que se enumeran.

En todo caso y además de ser esa regulación posterior a la demanda y a la conclusión de la fase de alegaciones y haber sido declarada inconstitucional y nula y por tanto no poder amparar en modo alguno la revocación de la sentencia, cabe subrayar que con la reforma del Decreto-Ley 17/2019, lo que debía también reputarse extensivo a la reforma de Ley 1/2022, ya consideró esta Sala en sentencia dictada el 15 de julio de 2021, recurso 868/2019 o en sentencia de 29 de abril de 2021, recurso 613/2019 y la doctrina mayoritaria de las Secciones de las Audiencias Provinciales en Cataluña, que no se configuraba un requisito cuya ausencia determinase la absolución de la instancia o la suspensión o interrupción del proceso hasta que se formulase una oferta de alquiler social. No se dispone tal requisito previo en las normas procesales que regulan el proceso del art. 250.1.2 de la LEC , en su redacción aplicable a este proceso, normas que son las establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y lo cierto es que el Estado tiene competencia exclusiva en esta materia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 149 de la Constitución Española .

La ley 24/2015 y la modificación introducida por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, con sus modificaciones posteriores, o la Ley 1/2022, que en todo caso no estaba en vigor a la fecha en que se interpuso la demanda y cuyo artículo 12 ha sido declarado en gran parte inconstitucional, no establecen un requisito procedimental que pudiera comportar la suspensión del procedimiento o la inadmisión a trámite de la demanda. Sin perjuicio de las consecuencias administrativas de esta falta de oferta de alquiler social, su ausencia no impediría la admisión a trámite de la demanda y la sustanciación del proceso, conforme a las normas aplicables, que son las de la LEC.

En el sentido de no justificar la falta de formulación de un alquiler social motivo de impugnación de la sentencia estimatoria en los procesos de desahucio por precario,se ha pronunciado reiteradamente esta Sala y también la SAP de Barcelona, sección 4, del 10 de junio de 2020 ( ROJ: SAP B 3847/2020 - Sentencia: 487/2020 Recurso: 1058/2019 . En la misma línea se pronunció la Junta de Magistrados de la Audiencia Provincial de Girona de 10 de febrero de 2020, a raíz de la reforma operada por el Decreto-ley 17/2019 y lo recuerda la SAP de Girona sección 13 del 17 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP B 11937/2020 - Sentencia: 784/2020 Recurso: 814/2019 .

Y sobre no configurar tampoco la oferta de alquiler social un requisito de procedibilidad con la legislación catalana vigente, aún antes de su declaración de inconstitucionalidad, se ha pronunciado esta Sala en sentencia de 29 de septiembre de 2022, recurso 70/2020 , en los siguientes términos:

"...y a raíz de esta Ley , y para dar respuesta completa al apelante , podemos descartar que el precepto que nos ocupa haya pretendido imponer un requisito procesal de admisibilidad , y ello porque como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 7 de julio de 2022 , " 5º.- que la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015,y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se ha producido el 8 de marzo de 2022, añade, de nuevo, una disposición adicional primera a la Ley 24/2015,de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en cuyo apartado 2, dispone que "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Por lo que, con la nueva redacción de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015,de 29 de julio que, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, en cualquier caso, es posible interpretar que ha sido aclarado por el legislador autonómico que el ofrecimiento de un alquiler social ("el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar"), no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario,con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión de la demanda."

Y al no configurarse la oferta de alquiler social como requisito procesal de procedibilidad no debe interrumpirse el procedimiento. En este sentido SAP de Barcelona, Civil sección 13 del 19 de abril de 2024 ( ROJ: SAP B 4308/2024 - ECLI:ES:APB:2024:4308 ) Sentencia: 270/2024 Recurso: 272/2023 , al pronunciarse sobre la norma que acabamos de exponer antes de su actual declaración de inconstitucionalidad reseñaba:

"Esta nueva redacción de la Disposición Adicional Primera de la Llei 24/2015, de 29 de julio, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, estando pendiente de resolución los Recursos de Inconstitucionalidad nº 3.955/2022, nº 4.038/2022 y nº 8.118/2022,

Llegados a este punto, debemos tener en cuenta que el artículo 5.1 de la LOPJ obliga a los Jueces y Tribunales a interpretar y aplicar las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos, y teniendo en cuenta lo declarado por el Tribunal Constitucional en las sentencias de Pleno, STC 28/2022, de 24 de febrero de 2022 , y STC 57/2022, de 7 de abril de 2022 .

En este sentido, hemos señalado en anteriores resoluciones, que la actual redacción del apartado 1.1 de la Disposición adicional primera, Ofrecimiento de propuesta de alquiler social, no parece que, dados los motivos en los que se fundó la declaración de inconstitucionalidad de la anterior redacción, ésta plantee problemas de constitucionalidad desde esta perspectiva, pues, contempla la obligación de "ofrecer" y no de "acreditar" la propuesta de alquiler social y la hace extensiva en los mismos términos que los recogidos en el artículo 5, que, recordemos, ya no incluye (al haber sido declarada nula) mención alguna a un requisito procesal.

En cuanto al segundo apartado, la constitucionalidad de este párrafo podría resultar más discutible, pues en su primer párrafo reproduce literalmente el apartado 1 bis de la misma Disposición que ya ha sido declarado nulo por la STC 28/2022 . Pero, en todo caso, la falta de propuesta o de acreditación únicamente comportaría la comunicación a la administración competente, continuando el procedimiento su curso.

En suma, la falta de acreditación del ofrecimiento no deberá conllevar la suspensión o la "interrupción" del procedimiento en el estado en el que se halle, al haber aclarado el legislador autonómico que " Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes...", lo que permite interpretar que el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar".

Y avaló también esta interpretación de la Ley 1/2022 en su reforma de la Ley 24/2015, que excluye la suspensión del procedimiento como preceptiva en los procedimientos ya iniciados a su entrada en vigor y en doctrina prácticamente unánime en Cataluña, la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 26 de marzo de 2024 ( ROJ: SAP B 3089/2024 -) Sentencia: 163/2024 Recurso: 219/2023:

"Esta norma (como sus antecedentes que antes se han detallado cuya inconstitucionalidad se ha declarado en las sentencias del Tribunal Constitucional a que se ha hecho referencia) en ningún caso se puede entender (como sucede con los preceptos que le precedieron) que configure la oferta de alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en los supuestos que determina la norma y que por ello el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones, con lo que tampoco puede operar la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión o desestimación de la demanda.

Es por ello que este motivo de apelación no se puede ver atendido, lo que de ningún modo obsta a la adopción de medidas tuteladoras por la situación de vulnerabilidad del afectado en fase de ejecución de darse los presupuestos para ello".

Debe, pues, desestimarse el recurso que funda la impugnación de la sentencia en la ausencia de una oferta de alquiler social".

Del mismo modo en nuestra sentencia de12 de junio de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:776) al analizar la situación de riesgo de exclusión residencial como causa de impugnación de la acción de desahucio por precario concluimos que:

"Como indicamos, el intento de concertar un arriendo, caso de ser cierto, no permite privar a quien tiene derecho a poseer de su posesión, como tampoco la invocada vulnerabilidad, que está además carente de acreditación en autos. Por otra parte, como esta Sala ha mantenido en los análogos procesos de desahucio por precario,así en sentencia de 23 de febrero de 2023, recurso de apelación número 868/2021 , la situación de riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad en erigirse en causa de impugnación de la acción ejercitada, como pretende la parte recurrente, ni para la suspensión del proceso en fase declarativa. Debe significarse que nos encontramos en la fase declarativa del proceso y otra cuestión es la fase de ejecución en que, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, podrían adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo para sustentar la impugnación de la acción o amparar la suspensión del procedimiento en segunda instancia, en que se trata de determinar si la parte demandada debe o no ser desahuciada, siendo el lanzamiento cuestión que atañe a la ejecución."

Por consiguiente, no cabe acoger la pretendida situación de vulnerabilidad y ausencia de ofrecimiento de alquiler social como motivo de impugnación frente a la sentencia de instancia.

Habiendo decaído todos los motivos de impugnación esgrimidos por los dos recurrentes frente a la resolución combatida, procede confirmar íntegramente la sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.

CUARTO.- Costas

La desestimación de ambos recursos de apelación determina la imposición de costas procesales a los dos apelantes de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal.

Por lo expuesto,

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- BANCO DE ESPAÑA interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por precariofrente a los ignorados ocupantes de los inmuebles sitos en el municipio de Creixell, DIRECCION001. Indicaba que era propietaria en pleno dominio de dicha parcela, la cual alberga dentro de su perímetro cinco viviendas unifamiliares y dos edificaciones auxiliares. Que desde el 3 de diciembre de 2021 tiene conocimiento de que diversas personas que no han podido ser identificadas están ocupando los inmuebles de su propiedad sin autorización por su parte, por lo que se trata de una posesión ilegítima. Que ha cursado un requerimiento notarial a los ocupantes para desalojar los inmuebles, pero no ha sido atendido. Por todo ello solicita el dictado de una sentencia por la que se condene a los demandados a dejar los inmuebles libros, vacuos y expeditos a disposición del Banco de España con apercibimiento de lanzamiento y expresa condena en costas.

2.- Se personaron Bernardo, Amadeo y Severino.

Severino opuso falta de legitimación activa, y Bernardo y Amadeo se opusieron a la demanda interpuesta en su contra. Reconocieron que ocupaban la parcela en cuestión y justificaron la ocupación por la existencia de un contrato de arrendamiento verbal con el anterior usuario de la finca, indicando que habían venido abonando una renta de 200 y 250 euros respectivamente.

3.- Tras la celebración de la correspondiente vista oral se dictó la sentencia que ahora se recurre. La sentencia entendió que no había quedado legitimada ni justificada la posesión de la finca y consideró que la situación de vulnerabilidad invocada por los demandados excedía del ámbito del proceso de desahucio por precario en su fase declarativa. Por ello falló la íntegra estimación de la demanda, condenando a los demandados a desalojar los inmuebles y dejarlos libres, vacuos y expeditos a disposición de BANCO DE ESPAÑA con apercibimiento de lanzamiento y expresa condena en costas.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia

1.- Amadeo interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia. Alega errónea valoración de la prueba de la resolución combatida pues sostiene que lleva residiendo en el inmueble de autos desde enero de 2021 en virtud de contrato verbal de alquiler abonando una renta mensual de 250 euros. Por ello considera que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 439.1 LEC la acción ejercitada por la actora ha caducado. Además, invoca su situación de vulnerabilidad con riesgo de exclusión residencial sin que la actora le haya hecho un ofrecimiento de propuesta de alquiler social como exige la normativa aplicable. Por todo ello interesa que se revoque la sentencia de instancia con imposición de costas a la parte apelada.

2.- Bernardo también interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia. Sostiene que ha quedado debidamente acreditado que el demandado accedió a la vivienda litigiosa en virtud de un acuerdo de arrendamiento verbal. Además, invoca igualmente su situación de vulnerabilidad con riesgo de exclusión residencial sin que la actora le haya hecho un ofrecimiento de propuesta de alquiler social como exige la normativa aplicable. Por todo ello interesa que se revoque la sentencia de instancia con imposición de costas a la parte apelada.

3.- BANCO DE ESPAÑA se opone a los dos recursos de apelación interpuestos frente a la sentencia de instancia. En cuanto al recurso de Amadeo entiende que el plazo de caducidad de un año del artículo 439 LEC no es aplicable a la acción ejercitada de desahucio por precario. Y en cuanto a la falta de ofrecimiento de alquiler social no puede ser considerado un requisito de procedibilidad de la demanda de desahucio ni conducir a su desestimación. Subsidiariamente sostiene que tampoco se cumplirían los requisitos para que pudiese resultar exigible el ofrecimiento de alquiler social. En relación con el recurso de Bernardo niega que haya quedado acreditada la existencia de un contrato verbal y aún de haber existido, no sería válido al no haber sido celebrado con el legítimo propietario y dueño. Por todo ello interesa la desestimación de ambos recursos con expresa condena en costas a los recurrentes.

TERCERO.- Decisión de la Sala

1.- Planteamiento de la cuestión controvertida

Nos hallamos ante un procedimiento de desahucio por precario en el que la sentencia de instancia estima íntegramente la demanda de desahucio.

Frente a la misma formulan recurso de apelación dos demandados, Amadeo y Bernardo.

Las cuestiones que plantean en sus recursos y que deben analizarse en esta segunda instancia son las siguientes:

- Caducidad de la acción de desahucio por precario por haberse interpuesto transcurrido más de un año de la ocupación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 439 LEC

- Existencia de un contrato verbal de arrendamiento suscrito con un tercero con pago de renta

- Falta de ofrecimiento de un alquiler social dada la situación de vulnerabilidad de los dos recurrentes

2.- Recurso de apelación de Amadeo: Caducidad de la acción de desahucio por precario por aplicación del artículo 439 LEC

El apelante Amadeo reconoce en su recurso de apelación que tuvo conocimiento de que el contrato de alquiler por el que había accedido a la vivienda de autos podía no ser correcto. Sin embargo, añade que en virtud de dicho contrato llevaba ocupando la vivienda de autos desde enero de 2021 y por tanto habiendo transcurrido más de un año desde la ocupación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 439 LEC , no cabía ejercitar la acción de desahucio por precario.

Dispone el artículo 439 LEC en su apartado primer que: "No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o despojo."

Por consiguiente, el plazo de caducidad de un año que se contiene en el precepto invocado lo es, como se indica en el mismo, para el ejercicio de las acciones de retener o recobrar la posesión reguladas en el artículo 250.1.4º LEC , no para la acción de desahucio por precario del artículo 250.1.2º LEC que aquí nos ocupa.

Así lo indicamos ya en nuestra sentencia de 13 de noviembre de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:1977) "la caducidad de la acción, que establece el art. 439.1 LEC es para las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión del art. 250.1.4 LEC , que no es la acción ejercitada en la demanda, art. 250. 1.2 LEC ."

Por consiguiente, no puede acogerse el motivo de apelación invocado por la parte recurrente en este punto.

3.- Recurso de apelación de Bernardo: Existencia de un contrato verbal

El recurrente Bernardo considera que la sentencia de instancia efectúa una errónea valoración de la prueba al no entender probada la existencia de un contrato verbal suscrito con un tercero para ocupar la vivienda de autos.

El recurrente no aporta ninguna prueba, siquiera sea indiciaria para acreditar la existencia de este supuesto contrato verbal.

Pero en todo caso, y a mayor abundamiento incluso de haber existido este supuesto contrato verbal ello no le daría derecho a permanecer en la vivienda en contra de la voluntad del verdadero titular, BANCO DE ESPAÑA, frente al que no existe vínculo jurídico alguno.

El Tribunal Supremo ha venido desde siempre configurado el precarioen su concepción más amplia, y así, ya en la sentencia de fecha 30 de octubre de 1986 lo definía como "una institución de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho".

Por tanto, en el presente supuesto nos encontramos, ante una situación posesoria que encaja plenamente en la figura de precario,al haber resultado también probados en el proceso los requisitos que, para el éxito de dicha acción, debían mediar, cuales son: la falta o insuficiencia del título del demandado, en los términos antedichos, y la falta de renta o contraprestación.

Como ya indicó esta Sala en sentencia de 29 octubre 2025 ( ECLI:ES:APT:2025:1821):"A ello debe añadirse que la entrega de la posesión por quien sólo la ostenta en apariencia nunca puede validar el traslado de la misma a un tercero, aunque éste sea de buena fe. Finalmente, en caso de la existencia de un contrato verbal,éste debería haberse acreditado por la parte demandada de conformidad con lo previsto en el art. 217 de la LEC , y con un arrendador legítimo, lo cual no ha acontecido en el caso de autos."

Por consiguiente, no puede acogerse el motivo de apelación invocado por la parte recurrente en este punto

4.- Recurso de apelación de Amadeo y de Bernardo: Falta de ofrecimiento de un alquiler social

Ambos recurrentes terminan sus respectivos recursos de apelación haciendo mención a su situación de vulnerabilidad y poniendo de manifiesto que BANCO DE ESPAÑA, como parte demandante, no efectuó un previo ofrecimiento de alquiler social.

Consideran que ello supone un incumplimiento grave de la normativa aplicable que debe conllevar la desestimación de la demanda de precario interpuesta.

En nuestra sentencia de 13 de marzo de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:384) analizamos la cuestión relativa a la falta de ofrecimiento de alquiler social como requisito procesal de procedibilidad invocado en sede de apelación y concluimos que procedía desestimar el recurso que fundaba la impugnación de la sentencia en la ausencia de una oferta de alquiler social.

Por ello, damos aquí por reproducido lo que ya expusimos en la referida sentencia:

"Segundo.- En cuanto a la falta de ofrecimiento de alquiler social al amparo de la Ley 24/2015, previa comprobación de la situación de riesgo de exclusión residencial , art. 5 , y la forma de acreditación de la situación de riesgo de exclusión residencial a las personas obligadas a formular la oferta de alquiler social, art. 14 de la Ley 1/2022 de 3 de marzo que modifica la Disposición Transitoria cuarta de la Ley 24/2015 de 29 de julio , hemos de tener en cuenta nuestra sentencia de 31 de Octubre de 2024, recurso 227/2023 .

"En orden a la preceptiva oferta de alquiler social que invoca la parte recurrente, el art. 5.2 de la Ley catalana 24/2015, de 29 de Julio ,de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción original establecía el carácter perceptivo de una oferta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler en determinadas condiciones. Es cierto que la citada norma, no prevista para los procesos de precario,se vio modificada antes de la interposición de la demanda por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, al añadir a la misma una disposición adicional, la primera, luego modificada por la Ley 5/2020, de 29 de abril y por el Decreto Ley 37/2020,de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, en la que se indicaba que la obligación a que hacía referencia el artículo 5.2 , de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hacía extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio por expiración del término y a las de desahucio por precario,cuando, en este último caso, el demandante tuviera la condición de gran tenedor de acuerdo con las letras a y c del apartado 9 del artículo 5 y concurrieran una serie de circunstancias que establecía la norma.

El Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , con la redacción siguiente: «1 bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada.»

Sin embargo, la Sentencia 16/2021 de 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto-Ley 17/2019, entre los preceptos reputados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que añadía la disposición adicional primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, extendiendo la regulación de la oferta de alquiler social a la situaciones de precarioen determinadas condiciones. También la STC, Constitucional, sección 1, del 24 de febrero de 2022 ( ROJ: STC 28/2022 - Sentencia: 28/2022 Recurso: 5389/2021 ) declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decreto -ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19.Por tanto, decaía la posibilidad de acordar la suspensión del procedimiento hasta que se formulara una propuesta de alquiler social como efecto de la declaración de inconstitucionalidad. Tampoco estaba amparada la preceptiva realización de una oferta de alquiler social, pues las normas que la establecían fueron declaradas inconstitucionales.

Cierto es que posteriormente se ha dictado la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, por tanto, después de la presentación de la demanda que fue interpuesta el 5 de marzo de 2021. Sin embargo el Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 3955/2022, en sentencia dictada el 8 de octubre de 2024 , ha vuelto a verificar declaración de inconstitucionalidad del artículo 12 de la Ley 1/2022 que añade una Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015 en los apartados 1 y 2 y parte del apartado 3 de esta Disposición Adicional, siendo la declaración de inconstitucionalidad afectante a la regulación de la preceptiva oferta de alquiler social.

Así la Ley 1/2022 añadió una disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , señalando que la obligación de ofrecer un alquiler social antes de entablar demandas se hacía extensiva a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: a) Por vencimiento de la duración del título que habilita la ocupación; b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda; c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias que se enumeran.

En todo caso y además de ser esa regulación posterior a la demanda y a la conclusión de la fase de alegaciones y haber sido declarada inconstitucional y nula y por tanto no poder amparar en modo alguno la revocación de la sentencia, cabe subrayar que con la reforma del Decreto-Ley 17/2019, lo que debía también reputarse extensivo a la reforma de Ley 1/2022, ya consideró esta Sala en sentencia dictada el 15 de julio de 2021, recurso 868/2019 o en sentencia de 29 de abril de 2021, recurso 613/2019 y la doctrina mayoritaria de las Secciones de las Audiencias Provinciales en Cataluña, que no se configuraba un requisito cuya ausencia determinase la absolución de la instancia o la suspensión o interrupción del proceso hasta que se formulase una oferta de alquiler social. No se dispone tal requisito previo en las normas procesales que regulan el proceso del art. 250.1.2 de la LEC , en su redacción aplicable a este proceso, normas que son las establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y lo cierto es que el Estado tiene competencia exclusiva en esta materia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 149 de la Constitución Española .

La ley 24/2015 y la modificación introducida por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, con sus modificaciones posteriores, o la Ley 1/2022, que en todo caso no estaba en vigor a la fecha en que se interpuso la demanda y cuyo artículo 12 ha sido declarado en gran parte inconstitucional, no establecen un requisito procedimental que pudiera comportar la suspensión del procedimiento o la inadmisión a trámite de la demanda. Sin perjuicio de las consecuencias administrativas de esta falta de oferta de alquiler social, su ausencia no impediría la admisión a trámite de la demanda y la sustanciación del proceso, conforme a las normas aplicables, que son las de la LEC.

En el sentido de no justificar la falta de formulación de un alquiler social motivo de impugnación de la sentencia estimatoria en los procesos de desahucio por precario,se ha pronunciado reiteradamente esta Sala y también la SAP de Barcelona, sección 4, del 10 de junio de 2020 ( ROJ: SAP B 3847/2020 - Sentencia: 487/2020 Recurso: 1058/2019 . En la misma línea se pronunció la Junta de Magistrados de la Audiencia Provincial de Girona de 10 de febrero de 2020, a raíz de la reforma operada por el Decreto-ley 17/2019 y lo recuerda la SAP de Girona sección 13 del 17 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP B 11937/2020 - Sentencia: 784/2020 Recurso: 814/2019 .

Y sobre no configurar tampoco la oferta de alquiler social un requisito de procedibilidad con la legislación catalana vigente, aún antes de su declaración de inconstitucionalidad, se ha pronunciado esta Sala en sentencia de 29 de septiembre de 2022, recurso 70/2020 , en los siguientes términos:

"...y a raíz de esta Ley , y para dar respuesta completa al apelante , podemos descartar que el precepto que nos ocupa haya pretendido imponer un requisito procesal de admisibilidad , y ello porque como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 7 de julio de 2022 , " 5º.- que la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015,y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se ha producido el 8 de marzo de 2022, añade, de nuevo, una disposición adicional primera a la Ley 24/2015,de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en cuyo apartado 2, dispone que "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Por lo que, con la nueva redacción de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015,de 29 de julio que, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, en cualquier caso, es posible interpretar que ha sido aclarado por el legislador autonómico que el ofrecimiento de un alquiler social ("el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar"), no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario,con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión de la demanda."

Y al no configurarse la oferta de alquiler social como requisito procesal de procedibilidad no debe interrumpirse el procedimiento. En este sentido SAP de Barcelona, Civil sección 13 del 19 de abril de 2024 ( ROJ: SAP B 4308/2024 - ECLI:ES:APB:2024:4308 ) Sentencia: 270/2024 Recurso: 272/2023 , al pronunciarse sobre la norma que acabamos de exponer antes de su actual declaración de inconstitucionalidad reseñaba:

"Esta nueva redacción de la Disposición Adicional Primera de la Llei 24/2015, de 29 de julio, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, estando pendiente de resolución los Recursos de Inconstitucionalidad nº 3.955/2022, nº 4.038/2022 y nº 8.118/2022,

Llegados a este punto, debemos tener en cuenta que el artículo 5.1 de la LOPJ obliga a los Jueces y Tribunales a interpretar y aplicar las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos, y teniendo en cuenta lo declarado por el Tribunal Constitucional en las sentencias de Pleno, STC 28/2022, de 24 de febrero de 2022 , y STC 57/2022, de 7 de abril de 2022 .

En este sentido, hemos señalado en anteriores resoluciones, que la actual redacción del apartado 1.1 de la Disposición adicional primera, Ofrecimiento de propuesta de alquiler social, no parece que, dados los motivos en los que se fundó la declaración de inconstitucionalidad de la anterior redacción, ésta plantee problemas de constitucionalidad desde esta perspectiva, pues, contempla la obligación de "ofrecer" y no de "acreditar" la propuesta de alquiler social y la hace extensiva en los mismos términos que los recogidos en el artículo 5, que, recordemos, ya no incluye (al haber sido declarada nula) mención alguna a un requisito procesal.

En cuanto al segundo apartado, la constitucionalidad de este párrafo podría resultar más discutible, pues en su primer párrafo reproduce literalmente el apartado 1 bis de la misma Disposición que ya ha sido declarado nulo por la STC 28/2022 . Pero, en todo caso, la falta de propuesta o de acreditación únicamente comportaría la comunicación a la administración competente, continuando el procedimiento su curso.

En suma, la falta de acreditación del ofrecimiento no deberá conllevar la suspensión o la "interrupción" del procedimiento en el estado en el que se halle, al haber aclarado el legislador autonómico que " Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes...", lo que permite interpretar que el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar".

Y avaló también esta interpretación de la Ley 1/2022 en su reforma de la Ley 24/2015, que excluye la suspensión del procedimiento como preceptiva en los procedimientos ya iniciados a su entrada en vigor y en doctrina prácticamente unánime en Cataluña, la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 26 de marzo de 2024 ( ROJ: SAP B 3089/2024 -) Sentencia: 163/2024 Recurso: 219/2023:

"Esta norma (como sus antecedentes que antes se han detallado cuya inconstitucionalidad se ha declarado en las sentencias del Tribunal Constitucional a que se ha hecho referencia) en ningún caso se puede entender (como sucede con los preceptos que le precedieron) que configure la oferta de alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en los supuestos que determina la norma y que por ello el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones, con lo que tampoco puede operar la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión o desestimación de la demanda.

Es por ello que este motivo de apelación no se puede ver atendido, lo que de ningún modo obsta a la adopción de medidas tuteladoras por la situación de vulnerabilidad del afectado en fase de ejecución de darse los presupuestos para ello".

Debe, pues, desestimarse el recurso que funda la impugnación de la sentencia en la ausencia de una oferta de alquiler social".

Del mismo modo en nuestra sentencia de12 de junio de 2025 (ECLI:ES:APT:2025:776) al analizar la situación de riesgo de exclusión residencial como causa de impugnación de la acción de desahucio por precario concluimos que:

"Como indicamos, el intento de concertar un arriendo, caso de ser cierto, no permite privar a quien tiene derecho a poseer de su posesión, como tampoco la invocada vulnerabilidad, que está además carente de acreditación en autos. Por otra parte, como esta Sala ha mantenido en los análogos procesos de desahucio por precario,así en sentencia de 23 de febrero de 2023, recurso de apelación número 868/2021 , la situación de riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad en erigirse en causa de impugnación de la acción ejercitada, como pretende la parte recurrente, ni para la suspensión del proceso en fase declarativa. Debe significarse que nos encontramos en la fase declarativa del proceso y otra cuestión es la fase de ejecución en que, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, podrían adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo para sustentar la impugnación de la acción o amparar la suspensión del procedimiento en segunda instancia, en que se trata de determinar si la parte demandada debe o no ser desahuciada, siendo el lanzamiento cuestión que atañe a la ejecución."

Por consiguiente, no cabe acoger la pretendida situación de vulnerabilidad y ausencia de ofrecimiento de alquiler social como motivo de impugnación frente a la sentencia de instancia.

Habiendo decaído todos los motivos de impugnación esgrimidos por los dos recurrentes frente a la resolución combatida, procede confirmar íntegramente la sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.

CUARTO.- Costas

La desestimación de ambos recursos de apelación determina la imposición de costas procesales a los dos apelantes de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal.

Por lo expuesto,